Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.С.,
судей Насоновой Н.А., Новиковой Л.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭК N 1" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 05.10.2015 по делу N А43-14184/2015, принятое судьей Левашовой Е.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "ЖЭК N 1" (ИНН 5262271906), к открытому акционерному обществу "Оргсинтез" (ИНН 5259008239), при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "СМТ-групп", общества с ограниченной ответственностью Фирма "Нижегородстрой", о взыскании 544 217 руб. 24 коп.
В судебном заседании приняли участие:
- от истца (заявителя) - общества с ограниченной ответственностью "ЖЭК N 1" - Тарасова Н.Г. по доверенности от 20.09.2015, сроком действия на 1 год, Крупа О.В. по доверенности от 28.04.2015, сроком действия на 1 год;
- от ответчика - открытого акционерного общества "Оргсинтез" - Кочеткова С.А. по доверенности от 30.12.2015 N 27 (сроком действия до 31.12.2016);
- от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "СМТ-групп" - Крупа О.В. - гендиректор (выписка по состоянию на 18.01.2016, приказ от 22.09.2015);
- от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью Фирма "Нижегородстрой" - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания N 1" (далее - ООО "ЖЭК N 1") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Оргсинтез" (далее - ОАО "Оргсинтез") о взыскании задолженности в сумме 503 106 руб. 76 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 41 110 руб. 24 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "СМТ-ГРУПП" (далее - ООО "СМТ-ГРУПП"), общество с ограниченной ответственностью Фирма "Нижегородстрой" (далее - ООО Фирма "Нижегородстрой").
Решением от 05.10.2015 Арбитражный суд Нижегородской области отказал ООО "ЖЭК N 1" в удовлетворении заявленных исковых требований.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ЖЭК N 1" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, дополнениями к ней, в которых просит отменить решение суда первой инстанции в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.
Оспаривая законность принятого решения, заявитель указывает, что ООО "ЖЭК N 1" выполняло обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома на основании агентского договора от 17.04.2015 N 1, указанный договор не оспаривался.
ОАО "Оргсинтез" в отзыве возразило против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указав, на установленный законом запрет в передаче функций управляющей организации иному лицу. Считает, что расчет суммы иска не доказан документально, счетов на оплату услуг от истца не получало, более того, услуги по техническому содержанию не оказывались, поскольку дом был только что введен в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие представителей фирмы "Нижегородстрой", надлежащим образом извещенного о дате и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.02.2014 между ООО "СМТ-ГРУПП" и ОАО "Оргсинтез" заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул. Народная, 52, г. Нижний Новгород, по условиям которого ООО "СМТ-ГРУПП" обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
17.04.2015 между ООО "СМТ-ГРУПП" (принципал) и ООО "ЖЭК N 1" (агент) заключен агентский договор, по условиям которого агент обязался за вознаграждение совершать от своего имени, но за счет принципала управление многоквартирным домом N 52 по ул. Народная в г. Н. Новгороде с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлением коммунальных услуг и иных услуг собственникам, членам их семей, поднанимателям, арендаторам, субарендаторам и иным лицам, пользующимся помещениями на законных основаниях, а принципал обязался уплатить агенту вознаграждение за исполнение поручения.
Согласно пункту 1.2.2 агентского договора, истец также обязался в течение согласованного договором срока оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту имущества и перечнем работ по ремонту общего имущества.
23.12.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение к агентскому договору от 17.04.2015 N 1, согласно которому срок действия договора продлен до 31.12.2015.
По утверждению истца, во исполнение условий договора ООО "ЖЭК N 1" в период с 01.03.2014 по 31.05.2015 оказывало услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также предоставляло коммунальные услуги по теплоснабжению. Всего услуг оказано на общую сумму 503 106 руб. 76 коп.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по оплате образовавшейся задолженности за жилищно-коммунальные услуги в сумме 503 106 руб. 76 коп. за период с 01.03.2014 по 31.05.2015 послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
На основании части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Застройщиком дома N 52 по улице Народной в городе Нижнего Новгорова является ответчик - ООО "Оргсинтез". Общество по акту приема-передачи от марта 2014 года передало в эксплуатацию и обслуживание законченный строительством объект капитального строительства ООО "СМТ-ГРУПП".
Собственники помещений дома N 52 по улице Народной города Нижнего Новгорода выбрали способ управления и управляющую организацию - ООО "СМТ-ГРУПП" (протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 02.04.2014 N 1 (лист 25 тома 1).
Частью 2 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
С учетом вышеуказанных норм договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10).
Управляющая компания обязана выполнять функции управления самостоятельно (то есть оказывать услуги лично), а привлекать иных лиц для достижения целей управления вправе лишь в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.
В соответствии с частью 15 статьи 155 ЖК РФ управляющая организация вправе осуществлять расчеты с нанимателями, собственниками помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с банковским законодательством.
Пунктом 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, предусмотрено заключение управляющей организации, как исполнителем коммунальных услуг, договоров с ресурсоснабжающими организациями.
В связи с этим при заключении собственниками помещений многоквартирного дома договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, последняя вправе заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, платежными агентами (платежными банковскими агентами), однако, не вправе передавать другой организации все функции по управлению многоквартирным домом. Согласно пункту 8 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений многоквартирных домах и жилых домов" исполнителем коммунальных услуг может выступать лицо из числа лиц, указанных в п. 9 и 10 данных Правил.
В рассматриваемом случае таким лицом является ООО "СМТ-ГРУПП".
Управляющие организации выступают в отношениях по управлению многоквартирным домом как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности, в связи с чем они не могут передавать свои функции в полном объеме другой организации.
Иной подход означал бы, что замена управляющей организации происходила бы по усмотрению последней в нарушение волеизъявления собственников помещений многоквартирного дома, выбравших конкретную управляющую организацию, и в нарушение правил статей 161 - 162 Жилищного кодекса Российской Федерации о порядке выбора и смены управляющей организации, а также создавал бы в нарушение части 9 статьи 161 Кодекса участие в управлении не одной, а нескольких управляющих организаций (во всяком случае, - двух, одна из которых номинально числится управляющей организацией по договору управления, а другая фактически осуществляет управление).
Оценив условия агентского договора от 17.04.2014, суд установил, что, исходя из их содержания, ООО "СМТ-ГРУПП", как управляющая организация, фактически отказалось от функций исполнителя коммунальных услуг при отсутствии соответствующего волеизъявления собственников многоквартирного дома, находящегося в управлении третьего лица, что противоречит нормам статьи 161, пункту 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В ходе разрешения апелляционной жалобы представитель ООО "СМТ-ГРУПП" пояснил, что у общества осталась контролирующая функция. Передача функций состоялась по причине того, что у ООО "ЖЭК-1" имелась материальная база для осуществления полномочий управляющей организации, которая отсутствовала у ООО "СМТ-ГРУПП".
На основании пунктов 7, 7.1 статьи 155 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.
При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, согласно которых собственники принимали решения о вносе платежей на счет истца в суд в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Истец не является управляющей компанией многоквартирного дома, и действующим законодательством обязанности по внесению собственниками помещений в МКД оплаты за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги истцу не предусмотрены.
На основании изложенного суд отказал ООО "ЖЭК N 1" в удовлетворении заявленных исковых требований.
Апелляционный суд согласен с позицией суда первой инстанции.
Передача названных функций управляющей организации без решения собственников помещений в многоквартирном доме подразумевает устранение избранной в установленном законом порядке управляющей организации от исполнения таких функций в нарушение статьи 161, части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решение законно и обоснованно, принято при полном, всестороннем исследовании доказательств, представленных в дело, выводы, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд,
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 05.10.2015 по делу N А43-14184/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭК N 1" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2016 ПО ДЕЛУ N А43-14184/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2016 г. по делу N А43-14184/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.С.,
судей Насоновой Н.А., Новиковой Л.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭК N 1" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 05.10.2015 по делу N А43-14184/2015, принятое судьей Левашовой Е.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "ЖЭК N 1" (ИНН 5262271906), к открытому акционерному обществу "Оргсинтез" (ИНН 5259008239), при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "СМТ-групп", общества с ограниченной ответственностью Фирма "Нижегородстрой", о взыскании 544 217 руб. 24 коп.
В судебном заседании приняли участие:
- от истца (заявителя) - общества с ограниченной ответственностью "ЖЭК N 1" - Тарасова Н.Г. по доверенности от 20.09.2015, сроком действия на 1 год, Крупа О.В. по доверенности от 28.04.2015, сроком действия на 1 год;
- от ответчика - открытого акционерного общества "Оргсинтез" - Кочеткова С.А. по доверенности от 30.12.2015 N 27 (сроком действия до 31.12.2016);
- от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "СМТ-групп" - Крупа О.В. - гендиректор (выписка по состоянию на 18.01.2016, приказ от 22.09.2015);
- от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью Фирма "Нижегородстрой" - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания N 1" (далее - ООО "ЖЭК N 1") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Оргсинтез" (далее - ОАО "Оргсинтез") о взыскании задолженности в сумме 503 106 руб. 76 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 41 110 руб. 24 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "СМТ-ГРУПП" (далее - ООО "СМТ-ГРУПП"), общество с ограниченной ответственностью Фирма "Нижегородстрой" (далее - ООО Фирма "Нижегородстрой").
Решением от 05.10.2015 Арбитражный суд Нижегородской области отказал ООО "ЖЭК N 1" в удовлетворении заявленных исковых требований.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ЖЭК N 1" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, дополнениями к ней, в которых просит отменить решение суда первой инстанции в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.
Оспаривая законность принятого решения, заявитель указывает, что ООО "ЖЭК N 1" выполняло обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома на основании агентского договора от 17.04.2015 N 1, указанный договор не оспаривался.
ОАО "Оргсинтез" в отзыве возразило против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указав, на установленный законом запрет в передаче функций управляющей организации иному лицу. Считает, что расчет суммы иска не доказан документально, счетов на оплату услуг от истца не получало, более того, услуги по техническому содержанию не оказывались, поскольку дом был только что введен в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие представителей фирмы "Нижегородстрой", надлежащим образом извещенного о дате и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.02.2014 между ООО "СМТ-ГРУПП" и ОАО "Оргсинтез" заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул. Народная, 52, г. Нижний Новгород, по условиям которого ООО "СМТ-ГРУПП" обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
17.04.2015 между ООО "СМТ-ГРУПП" (принципал) и ООО "ЖЭК N 1" (агент) заключен агентский договор, по условиям которого агент обязался за вознаграждение совершать от своего имени, но за счет принципала управление многоквартирным домом N 52 по ул. Народная в г. Н. Новгороде с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлением коммунальных услуг и иных услуг собственникам, членам их семей, поднанимателям, арендаторам, субарендаторам и иным лицам, пользующимся помещениями на законных основаниях, а принципал обязался уплатить агенту вознаграждение за исполнение поручения.
Согласно пункту 1.2.2 агентского договора, истец также обязался в течение согласованного договором срока оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту имущества и перечнем работ по ремонту общего имущества.
23.12.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение к агентскому договору от 17.04.2015 N 1, согласно которому срок действия договора продлен до 31.12.2015.
По утверждению истца, во исполнение условий договора ООО "ЖЭК N 1" в период с 01.03.2014 по 31.05.2015 оказывало услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также предоставляло коммунальные услуги по теплоснабжению. Всего услуг оказано на общую сумму 503 106 руб. 76 коп.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по оплате образовавшейся задолженности за жилищно-коммунальные услуги в сумме 503 106 руб. 76 коп. за период с 01.03.2014 по 31.05.2015 послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
На основании части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Застройщиком дома N 52 по улице Народной в городе Нижнего Новгорова является ответчик - ООО "Оргсинтез". Общество по акту приема-передачи от марта 2014 года передало в эксплуатацию и обслуживание законченный строительством объект капитального строительства ООО "СМТ-ГРУПП".
Собственники помещений дома N 52 по улице Народной города Нижнего Новгорода выбрали способ управления и управляющую организацию - ООО "СМТ-ГРУПП" (протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 02.04.2014 N 1 (лист 25 тома 1).
Частью 2 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
С учетом вышеуказанных норм договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10).
Управляющая компания обязана выполнять функции управления самостоятельно (то есть оказывать услуги лично), а привлекать иных лиц для достижения целей управления вправе лишь в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.
В соответствии с частью 15 статьи 155 ЖК РФ управляющая организация вправе осуществлять расчеты с нанимателями, собственниками помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с банковским законодательством.
Пунктом 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, предусмотрено заключение управляющей организации, как исполнителем коммунальных услуг, договоров с ресурсоснабжающими организациями.
В связи с этим при заключении собственниками помещений многоквартирного дома договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, последняя вправе заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, платежными агентами (платежными банковскими агентами), однако, не вправе передавать другой организации все функции по управлению многоквартирным домом. Согласно пункту 8 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений многоквартирных домах и жилых домов" исполнителем коммунальных услуг может выступать лицо из числа лиц, указанных в п. 9 и 10 данных Правил.
В рассматриваемом случае таким лицом является ООО "СМТ-ГРУПП".
Управляющие организации выступают в отношениях по управлению многоквартирным домом как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности, в связи с чем они не могут передавать свои функции в полном объеме другой организации.
Иной подход означал бы, что замена управляющей организации происходила бы по усмотрению последней в нарушение волеизъявления собственников помещений многоквартирного дома, выбравших конкретную управляющую организацию, и в нарушение правил статей 161 - 162 Жилищного кодекса Российской Федерации о порядке выбора и смены управляющей организации, а также создавал бы в нарушение части 9 статьи 161 Кодекса участие в управлении не одной, а нескольких управляющих организаций (во всяком случае, - двух, одна из которых номинально числится управляющей организацией по договору управления, а другая фактически осуществляет управление).
Оценив условия агентского договора от 17.04.2014, суд установил, что, исходя из их содержания, ООО "СМТ-ГРУПП", как управляющая организация, фактически отказалось от функций исполнителя коммунальных услуг при отсутствии соответствующего волеизъявления собственников многоквартирного дома, находящегося в управлении третьего лица, что противоречит нормам статьи 161, пункту 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В ходе разрешения апелляционной жалобы представитель ООО "СМТ-ГРУПП" пояснил, что у общества осталась контролирующая функция. Передача функций состоялась по причине того, что у ООО "ЖЭК-1" имелась материальная база для осуществления полномочий управляющей организации, которая отсутствовала у ООО "СМТ-ГРУПП".
На основании пунктов 7, 7.1 статьи 155 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.
При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, согласно которых собственники принимали решения о вносе платежей на счет истца в суд в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Истец не является управляющей компанией многоквартирного дома, и действующим законодательством обязанности по внесению собственниками помещений в МКД оплаты за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги истцу не предусмотрены.
На основании изложенного суд отказал ООО "ЖЭК N 1" в удовлетворении заявленных исковых требований.
Апелляционный суд согласен с позицией суда первой инстанции.
Передача названных функций управляющей организации без решения собственников помещений в многоквартирном доме подразумевает устранение избранной в установленном законом порядке управляющей организации от исполнения таких функций в нарушение статьи 161, части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решение законно и обоснованно, принято при полном, всестороннем исследовании доказательств, представленных в дело, выводы, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 05.10.2015 по делу N А43-14184/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭК N 1" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Т.С.РОДИНА
Т.С.РОДИНА
Судьи
Н.А.НАСОНОВА
Л.П.НОВИКОВА
Н.А.НАСОНОВА
Л.П.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)