Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Драгоценновой И.С., Юдкина А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кислицыной А.В.,
при участии:
от Министерства строительства Самарской области - представителя Романовой В.Ю. (доверенность N 3-49/11 от 30.01.2015),
от общества с ограниченной ответственностью "Паритет" - представитель не явился, извещено,
от Прокуратуры Советского района г. Самары - представитель не явился, извещена,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 ноября 2015 года по делу N А55-24739/2015 (судья Кулешова Л.В.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Паритет", Самарская область, г. Самара,
к Министерству строительства Самарской области, Самарская область, г. Самара,
с участием в деле третьего лица Прокуратуры Советского района г. Самары, Самарская область, г. Самара,
о признании незаконным постановления о привлечении к административной ответственности,
Общество с ограниченной ответственностью "Паритет" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать незаконным постановление Министерства строительства Самарской области N 48 от 21.09.2015 о привлечении ООО "Паритет" к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ с наложением административного штрафа в размере 500 000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица судом первой инстанции привлечена Прокуратура Советского района г. Самары (далее - Прокуратура).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 ноября 2015 года заявленные требования удовлетворены, признано незаконным и отменено постановление Министерства строительства Самарской области N 48 от 21.09.2015 по делу об административном правонарушении в отношении ООО "Паритет" о привлечении к административной ответственности предусмотренной ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа в размере 500 000 руб.
В апелляционной жалобе Министерство, ссылаясь на наличие в действиях Общества состава вменяемого правонарушения, просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 19 ноября 2015 года по делу N А55-24739/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных ООО "Паритет" требований в полном объеме.
В судебном заседании представитель Министерства апелляционную жалобу поддержал, просил ее удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционного суда не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания апелляционного суда.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие и иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из постановления по делу об административном правонарушении от 21 сентября 2015 г. N 48, первым заместителем министра строительства Самарской области было установлено, что ООО "Паритет" в нарушение ч.ч. 1, 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. привлекло денежные средстве гражданина Семыкина В.В. по приходному кассовому ордеру N 730 от 15 апреля 2015 г., платежному поручению N 286 от 21 апреля 2015 г. на основании предварительного договора, не прошедшего государственную регистрацию, при отсутствии разрешения на строительство, для строительства объекта недвижимости - однокомнатной квартиры N 84 (строительный), расположенной по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Промышленности, д. 116, привлечение ООО "Паритет" денежных средств граждан в нарушение требований действующего законодательства образует объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Из указанного постановления также следует, что ООО "Паритет" в материалы дела представило Соглашение от 11.06.2015 г. о расторжении предварительного договора от 15.04.2015 и платежное поручение N 282 от 16.06.2015 о возврате застройщиком гр. Семыкину В.В. денежной суммы, внесенной им ранее в качестве платежа по договору.
Не согласившись с указанным постановлением, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из недоказанности наличия в действиях Общества состава правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.
В силу ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающими денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Объектом указанного административного правонарушения являются общественные отношения в области участия в долевом строительстве многоквартирных домой и (или) иных объектов недвижимости. Оно посягает на установленный ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" порядок организации и осуществления долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу ч. 2.2 ст. 2 указанного закона объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г. (ред. от 04.03.2015 г.), действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).
ООО "Паритет" здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Промышленности/Авроры, приобрело по договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2014 г., заключенному с Мордвиновой М.В.
Право ООО "Паритет" на это здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним, само здание стоит на государственном кадастровом учете и имеет кадастровый номер 63:01:0920002:559.
Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права, выданным 12.03.2015 г. Управлением Росреестра по Самарской области.
Право собственности Мордвиновой М.В. на указанное здание признано за ней решением Советского районного суда г. Самары от 26.08.2014 г. При этом, судом было установлено, что названное здание является самовольной постройкой, однако при возведении нежилого здания нарушения градостроительных и строительных норм и правил не допущено, единственным признаком самовольной постройки является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.
15.04.2015 между ООО "Паритет", в лице руководителя отдела долевого строительства ООО "Визит-недвижимость" Мироненко Е.Л., действующей на основании доверенности N 323 от 09.01.2015 г., и гражданином Семыкиным В.В. заключен предварительный договор.
Согласно пунктам 1, 2 предварительного договора ООО "Паритет" обязуется продать, а гражданин - купить объект недвижимости, представляющий собой квартиру N 84 (строительный) на 6 этаже общей расчетной площадью 62 кв. м, жилой площадью 12,5 кв. м, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Промышленности, д. 116. Указанный объект находится в нежилом здании, принадлежащем на праве собственности продавцу - ООО "Паритет".
В соответствии с условиями предварительного договора основной договор между сторонами подлежит подписанию после получения собственником нежилого помещения - ООО "Паритет" свидетельства о государственной регистрации возникновения права на жилое помещение (квартиру) (п. п. 3, 4 предварительного договора).
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем окончательный договор и заключается сторонами ради получения в будущем выгоды или достижения какой-либо цели. Заключение предварительного договора подчиняется общему для договоров порядку. Предварительный договор признается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (статья 432 Кодекса). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которого названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пунктов 1 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости N после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
По договору участия в долевом строительстве обязанностью дольщика является произвести уплату цены договора за строительство объекта долевого строительства, а обязанностью застройщика - построить и передать объект дольщику.
Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора долевого участия в строительстве. После государственной регистрации возникновения права на объект долевого участия - многоквартирный жилой дом, предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует.
Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, право на который уже возникло и зарегистрировано уполномоченным органом в установленном законом порядке.
Рассматриваемым предварительным договором стороны предусмотрели обоюдную обязанность заключить основной договор купли-продажи готового объекта в оговоренный срок.
Таким образом, предметом предварительного договора создание объекта долевого строительства не является.
Объектом правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, являются общественные отношения, регулируемые ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в части порядка организации и осуществления долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Вместе с тем Закон об участии в долевом строительстве регулирует правоотношения, связанные со строительством специального объекта - многоквартирного дома либо иных объектов недвижимости, связанных непосредственно с понятием многоквартирного дома и не относящихся к иным жилым застройкам.
Из буквального толкования части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, следует, что санкции, предусмотренные данной нормой права, применяются только в случаях привлечения денежных средств гражданина на строительство жилого помещения именно в многоквартирном доме, с последующим возникновением права собственности на него.
Данная правовая позиция нашла свое отражение в судебной практике: постановление арбитражного суда Московского округа от 26.09.2014 г. по делу N А41-65066/13; постановление арбитражного суда Московского округа от 20.10.2014 г. по делу N А41-65053/13; постановление арбитражного суда Московского округа от 26.09.2014 г. по делу N А41-65065/13.
При таких, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о недоказанности наличия в действиях ООО "Паритет" состава вменяемого административного правонарушения.
Материалы об административном правонарушении не содержат в себе доказательств, свидетельствующих о том, что нежилое здание, в составе которого находится отчуждаемая по предварительному договору квартира, относится к многоквартирному жилому дому, находящемуся в стадии строительства.
В силу п. 2 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ отсутствие состава административного правонарушения является одним из обстоятельств, при наличии которого производство по делу об административном правонарушении не может быть начато, а начатое производство подлежит прекращению.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и сделанных им выводов и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта. Наличие в действиях Общества состава правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, материалами дела не подтверждено.
При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.
Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба ответчика не подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата госпошлины за рассмотрение заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности и обжалование решений по данной категории дел не предусмотрена.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 ноября 2015 года по делу N А55-24739/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2016 N 11АП-17704/2015 ПО ДЕЛУ N А55-24739/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2016 г. по делу N А55-24739/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Драгоценновой И.С., Юдкина А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кислицыной А.В.,
при участии:
от Министерства строительства Самарской области - представителя Романовой В.Ю. (доверенность N 3-49/11 от 30.01.2015),
от общества с ограниченной ответственностью "Паритет" - представитель не явился, извещено,
от Прокуратуры Советского района г. Самары - представитель не явился, извещена,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 ноября 2015 года по делу N А55-24739/2015 (судья Кулешова Л.В.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Паритет", Самарская область, г. Самара,
к Министерству строительства Самарской области, Самарская область, г. Самара,
с участием в деле третьего лица Прокуратуры Советского района г. Самары, Самарская область, г. Самара,
о признании незаконным постановления о привлечении к административной ответственности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Паритет" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать незаконным постановление Министерства строительства Самарской области N 48 от 21.09.2015 о привлечении ООО "Паритет" к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ с наложением административного штрафа в размере 500 000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица судом первой инстанции привлечена Прокуратура Советского района г. Самары (далее - Прокуратура).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 ноября 2015 года заявленные требования удовлетворены, признано незаконным и отменено постановление Министерства строительства Самарской области N 48 от 21.09.2015 по делу об административном правонарушении в отношении ООО "Паритет" о привлечении к административной ответственности предусмотренной ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа в размере 500 000 руб.
В апелляционной жалобе Министерство, ссылаясь на наличие в действиях Общества состава вменяемого правонарушения, просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 19 ноября 2015 года по делу N А55-24739/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных ООО "Паритет" требований в полном объеме.
В судебном заседании представитель Министерства апелляционную жалобу поддержал, просил ее удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционного суда не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания апелляционного суда.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие и иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из постановления по делу об административном правонарушении от 21 сентября 2015 г. N 48, первым заместителем министра строительства Самарской области было установлено, что ООО "Паритет" в нарушение ч.ч. 1, 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. привлекло денежные средстве гражданина Семыкина В.В. по приходному кассовому ордеру N 730 от 15 апреля 2015 г., платежному поручению N 286 от 21 апреля 2015 г. на основании предварительного договора, не прошедшего государственную регистрацию, при отсутствии разрешения на строительство, для строительства объекта недвижимости - однокомнатной квартиры N 84 (строительный), расположенной по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Промышленности, д. 116, привлечение ООО "Паритет" денежных средств граждан в нарушение требований действующего законодательства образует объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Из указанного постановления также следует, что ООО "Паритет" в материалы дела представило Соглашение от 11.06.2015 г. о расторжении предварительного договора от 15.04.2015 и платежное поручение N 282 от 16.06.2015 о возврате застройщиком гр. Семыкину В.В. денежной суммы, внесенной им ранее в качестве платежа по договору.
Не согласившись с указанным постановлением, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из недоказанности наличия в действиях Общества состава правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.
В силу ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающими денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Объектом указанного административного правонарушения являются общественные отношения в области участия в долевом строительстве многоквартирных домой и (или) иных объектов недвижимости. Оно посягает на установленный ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" порядок организации и осуществления долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу ч. 2.2 ст. 2 указанного закона объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г. (ред. от 04.03.2015 г.), действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).
ООО "Паритет" здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Промышленности/Авроры, приобрело по договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2014 г., заключенному с Мордвиновой М.В.
Право ООО "Паритет" на это здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним, само здание стоит на государственном кадастровом учете и имеет кадастровый номер 63:01:0920002:559.
Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права, выданным 12.03.2015 г. Управлением Росреестра по Самарской области.
Право собственности Мордвиновой М.В. на указанное здание признано за ней решением Советского районного суда г. Самары от 26.08.2014 г. При этом, судом было установлено, что названное здание является самовольной постройкой, однако при возведении нежилого здания нарушения градостроительных и строительных норм и правил не допущено, единственным признаком самовольной постройки является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.
15.04.2015 между ООО "Паритет", в лице руководителя отдела долевого строительства ООО "Визит-недвижимость" Мироненко Е.Л., действующей на основании доверенности N 323 от 09.01.2015 г., и гражданином Семыкиным В.В. заключен предварительный договор.
Согласно пунктам 1, 2 предварительного договора ООО "Паритет" обязуется продать, а гражданин - купить объект недвижимости, представляющий собой квартиру N 84 (строительный) на 6 этаже общей расчетной площадью 62 кв. м, жилой площадью 12,5 кв. м, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Промышленности, д. 116. Указанный объект находится в нежилом здании, принадлежащем на праве собственности продавцу - ООО "Паритет".
В соответствии с условиями предварительного договора основной договор между сторонами подлежит подписанию после получения собственником нежилого помещения - ООО "Паритет" свидетельства о государственной регистрации возникновения права на жилое помещение (квартиру) (п. п. 3, 4 предварительного договора).
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем окончательный договор и заключается сторонами ради получения в будущем выгоды или достижения какой-либо цели. Заключение предварительного договора подчиняется общему для договоров порядку. Предварительный договор признается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (статья 432 Кодекса). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которого названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пунктов 1 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости N после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
По договору участия в долевом строительстве обязанностью дольщика является произвести уплату цены договора за строительство объекта долевого строительства, а обязанностью застройщика - построить и передать объект дольщику.
Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора долевого участия в строительстве. После государственной регистрации возникновения права на объект долевого участия - многоквартирный жилой дом, предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует.
Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, право на который уже возникло и зарегистрировано уполномоченным органом в установленном законом порядке.
Рассматриваемым предварительным договором стороны предусмотрели обоюдную обязанность заключить основной договор купли-продажи готового объекта в оговоренный срок.
Таким образом, предметом предварительного договора создание объекта долевого строительства не является.
Объектом правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, являются общественные отношения, регулируемые ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в части порядка организации и осуществления долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Вместе с тем Закон об участии в долевом строительстве регулирует правоотношения, связанные со строительством специального объекта - многоквартирного дома либо иных объектов недвижимости, связанных непосредственно с понятием многоквартирного дома и не относящихся к иным жилым застройкам.
Из буквального толкования части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, следует, что санкции, предусмотренные данной нормой права, применяются только в случаях привлечения денежных средств гражданина на строительство жилого помещения именно в многоквартирном доме, с последующим возникновением права собственности на него.
Данная правовая позиция нашла свое отражение в судебной практике: постановление арбитражного суда Московского округа от 26.09.2014 г. по делу N А41-65066/13; постановление арбитражного суда Московского округа от 20.10.2014 г. по делу N А41-65053/13; постановление арбитражного суда Московского округа от 26.09.2014 г. по делу N А41-65065/13.
При таких, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о недоказанности наличия в действиях ООО "Паритет" состава вменяемого административного правонарушения.
Материалы об административном правонарушении не содержат в себе доказательств, свидетельствующих о том, что нежилое здание, в составе которого находится отчуждаемая по предварительному договору квартира, относится к многоквартирному жилому дому, находящемуся в стадии строительства.
В силу п. 2 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ отсутствие состава административного правонарушения является одним из обстоятельств, при наличии которого производство по делу об административном правонарушении не может быть начато, а начатое производство подлежит прекращению.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и сделанных им выводов и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта. Наличие в действиях Общества состава правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, материалами дела не подтверждено.
При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.
Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба ответчика не подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата госпошлины за рассмотрение заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности и обжалование решений по данной категории дел не предусмотрена.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 ноября 2015 года по делу N А55-24739/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ПОПОВА
Е.Г.ПОПОВА
Судьи
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
А.А.ЮДКИН
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
А.А.ЮДКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)