Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик нарушил условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в части сроков передачи квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Федоришкина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Медведкиной В.А., Мелешко Н.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 апреля 2017 года гражданское дело N 2-4199/16 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Стройтрест N 7" на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 декабря 2016 года по иску Межрегиональной общественной организации потребителей "Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей" в защиту интересов Н. к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройтрест N 7" о взыскании неустойки, штрафа.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ответчика - С., поддержавшего жалобу, истца и представителя общественной организации - А., возражавших против жалобы, судебная коллегия
МООП "Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей" обратилось в суд с иском в защиту интересов Н. к ответчику, в котором просил взыскать с ответчика в пользу Н. неустойку в размере 1962927,60 руб. за период с 30.12.2013 по 31.10.2016, компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф в размере 25% от суммы, присужденной в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходы на оплату услуг МООП "Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей" в размере 10000 руб., взыскать с ответчика в пользу МООП "Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей" штраф в размере 25% от суммы, присужденной в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. В обоснование иска истец указал, что сторонами 12.11.2013 между ООО "Стройтрест N 7" (застройщик) и Н. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, однако застройщик нарушил условия договора в части сроков передачи квартиры.
Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 08.12.2016 с ответчика в пользу Н. за период с 31.12.2013 по 31.10.2016 неустойка в размере 700000 руб., компенсация морального вреда в размере 50000 руб., штраф в размере 187500 руб. С ответчика в пользу Межрегиональной общественной организации потребителей "Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей" взыскан штраф в размере 187500 руб. В остальной части иска отказано.
С ответчика взыскана государственная пошлина в бюджет Санкт-Петербурга в размере 10499,99 руб.
В апелляционной жалобе ответчик в лице представителя просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильность решения.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, приходит к следующему.
Из материалов дела следует и судом установлено, что 12.11.2013 между ООО "Стройтрест N 7" (застройщик) и Н. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 1 (юго-восточнее дома N 19, литер А, по Центральной улице; Квартал 2, за домом 19) (объект), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать по акту приема-передачи дольщику долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение в объекте - двухкомнатную квартиру за строительным номером 48, а дольщик обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять указанную квартиру.
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома имеет государственную регистрационную запись от 20.11.2013.
Согласно п. 1.6 договора застройка земельного участка осуществляется ООО "Стройтрест N 7" на основании разрешения на строительство от 01.09.2008, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
Согласно п. 1.8 договора плановый срок окончания строительства - 30.12.2013.
Согласно п. 2.1.7 договора застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в трехмесячный срок после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Истец произвела оплату договора долевого участия в полном объеме.
Строительство дома не окончено, отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Учитывая условия договора, требования ч. ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", суд пришел к обоснованным выводам о нарушении ответчиком сроков передачи истцу объекта долевого строительства, об обязанности ответчика в связи с этим уплатить неустойку.
Вывод суда о просрочке передачи квартиры истцу со стороны ответчика соответствует обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).
Договор в числе прочих существенных условий должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 2 ч. 4).
Таким образом, договор долевого участия в строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который должен быть единым для всех участников долевого строительства. Такой срок должен отвечать требованиям ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, быть определенным с учетом предусмотренного договором срока, в течение которого застройщик обязуется построить объект, и не может быть поставлен в зависимость от условий строительства, предполагающих возможность продления разрешения на строительство (изменения срока окончания строительства в соответствии с решением органа исполнительной власти). Срок действия разрешения на строительство не является сроком окончания строительства объекта и его продление само по себе не влечет изменения установленного договором участия в долевом строительстве срока окончания строительства объекта и срока передачи квартиры участнику долевого строительства.
Согласно ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1).
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3).
В настоящем случае согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий договора не допускается.
В силу ст. ст. 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон либо по решению суда.
В установленном законом порядке условия договора о сроке передачи квартиры истцу не изменены.
Продление сроков строительства само по себе не освобождает ответчика от ответственности за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры. Ответчиком не доказано наличие предусмотренных законом оснований для освобождения ответчика от такой ответственности (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Ссылки ответчика на изменение сроков строительства дома по причинам разлива в период с апреля по декабрь 2015 года пруда, расположенного рядом с домом, несостоятельны.
Ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения договорных обязательств перед истцом вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Таким образом, правильным является вывод суда об обязанности ответчика уплатить неустойку.
Однако судом неправильно определено начало просрочки с 31.12.2013
С учетом условий договора, предусмотренных в п. 1.8 (плановый срок окончания строительства - 30.12.2013) и в п. 2.1.7 (застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в трехмесячный срок после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), ответчик должен был передать истцу квартиру не позднее 31.03.2014, соответственно начало просрочки - 01.04.2014, о чем правомерно заявлено ответчиком.
Вместе с тем, при определении суммы неустойки, суд, учитывая заявленное ответчиком ходатайство о снижении неустойки, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил размер неустойки до 700000 руб., в связи с чем вышеуказанное неправильное определение судом начало просрочки не влияет на размер неустойки, определенный судом.
Размер неустойки, определенный судом, соответствует обстоятельствам допущенного ответчиком нарушения обязательства, доказательств его чрезмерности не представлено.
Нарушение прав потребителя в силу ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителя" влечет обязанность ответчика компенсировать истцу моральный вред. Судом правомерно взыскана компенсация морального вреда в пользу истца и определен размер компенсации морального вреда в соответствии с требованиями разумности и справедливости согласно ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь положениями п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителя", суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу Н. и в пользу общественной организации штраф в размере по 25% каждому от присужденной суммы.
Доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителя" в связи с тем, что досудебная претензия со стороны истца была направлена ответчику не уполномоченным на то лицом - МООП "Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей", основаны на неправильном толковании указанной нормы закона. Данная норма не предусматривает обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
При таком положении оснований для отмены решения суда и для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 17.04.2017 N 33-7584/2017 ПО ДЕЛУ N 2-4199/2016
Требование: О взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик нарушил условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в части сроков передачи квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2017 г. N 33-7584
Судья: Федоришкина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Медведкиной В.А., Мелешко Н.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 апреля 2017 года гражданское дело N 2-4199/16 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Стройтрест N 7" на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 декабря 2016 года по иску Межрегиональной общественной организации потребителей "Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей" в защиту интересов Н. к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройтрест N 7" о взыскании неустойки, штрафа.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ответчика - С., поддержавшего жалобу, истца и представителя общественной организации - А., возражавших против жалобы, судебная коллегия
установила:
МООП "Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей" обратилось в суд с иском в защиту интересов Н. к ответчику, в котором просил взыскать с ответчика в пользу Н. неустойку в размере 1962927,60 руб. за период с 30.12.2013 по 31.10.2016, компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф в размере 25% от суммы, присужденной в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходы на оплату услуг МООП "Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей" в размере 10000 руб., взыскать с ответчика в пользу МООП "Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей" штраф в размере 25% от суммы, присужденной в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. В обоснование иска истец указал, что сторонами 12.11.2013 между ООО "Стройтрест N 7" (застройщик) и Н. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, однако застройщик нарушил условия договора в части сроков передачи квартиры.
Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 08.12.2016 с ответчика в пользу Н. за период с 31.12.2013 по 31.10.2016 неустойка в размере 700000 руб., компенсация морального вреда в размере 50000 руб., штраф в размере 187500 руб. С ответчика в пользу Межрегиональной общественной организации потребителей "Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей" взыскан штраф в размере 187500 руб. В остальной части иска отказано.
С ответчика взыскана государственная пошлина в бюджет Санкт-Петербурга в размере 10499,99 руб.
В апелляционной жалобе ответчик в лице представителя просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильность решения.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, приходит к следующему.
Из материалов дела следует и судом установлено, что 12.11.2013 между ООО "Стройтрест N 7" (застройщик) и Н. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 1 (юго-восточнее дома N 19, литер А, по Центральной улице; Квартал 2, за домом 19) (объект), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать по акту приема-передачи дольщику долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение в объекте - двухкомнатную квартиру за строительным номером 48, а дольщик обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять указанную квартиру.
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома имеет государственную регистрационную запись от 20.11.2013.
Согласно п. 1.6 договора застройка земельного участка осуществляется ООО "Стройтрест N 7" на основании разрешения на строительство от 01.09.2008, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
Согласно п. 1.8 договора плановый срок окончания строительства - 30.12.2013.
Согласно п. 2.1.7 договора застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в трехмесячный срок после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Истец произвела оплату договора долевого участия в полном объеме.
Строительство дома не окончено, отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Учитывая условия договора, требования ч. ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", суд пришел к обоснованным выводам о нарушении ответчиком сроков передачи истцу объекта долевого строительства, об обязанности ответчика в связи с этим уплатить неустойку.
Вывод суда о просрочке передачи квартиры истцу со стороны ответчика соответствует обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).
Договор в числе прочих существенных условий должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 2 ч. 4).
Таким образом, договор долевого участия в строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который должен быть единым для всех участников долевого строительства. Такой срок должен отвечать требованиям ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, быть определенным с учетом предусмотренного договором срока, в течение которого застройщик обязуется построить объект, и не может быть поставлен в зависимость от условий строительства, предполагающих возможность продления разрешения на строительство (изменения срока окончания строительства в соответствии с решением органа исполнительной власти). Срок действия разрешения на строительство не является сроком окончания строительства объекта и его продление само по себе не влечет изменения установленного договором участия в долевом строительстве срока окончания строительства объекта и срока передачи квартиры участнику долевого строительства.
Согласно ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1).
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3).
В настоящем случае согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий договора не допускается.
В силу ст. ст. 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон либо по решению суда.
В установленном законом порядке условия договора о сроке передачи квартиры истцу не изменены.
Продление сроков строительства само по себе не освобождает ответчика от ответственности за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры. Ответчиком не доказано наличие предусмотренных законом оснований для освобождения ответчика от такой ответственности (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Ссылки ответчика на изменение сроков строительства дома по причинам разлива в период с апреля по декабрь 2015 года пруда, расположенного рядом с домом, несостоятельны.
Ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения договорных обязательств перед истцом вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Таким образом, правильным является вывод суда об обязанности ответчика уплатить неустойку.
Однако судом неправильно определено начало просрочки с 31.12.2013
С учетом условий договора, предусмотренных в п. 1.8 (плановый срок окончания строительства - 30.12.2013) и в п. 2.1.7 (застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в трехмесячный срок после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), ответчик должен был передать истцу квартиру не позднее 31.03.2014, соответственно начало просрочки - 01.04.2014, о чем правомерно заявлено ответчиком.
Вместе с тем, при определении суммы неустойки, суд, учитывая заявленное ответчиком ходатайство о снижении неустойки, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил размер неустойки до 700000 руб., в связи с чем вышеуказанное неправильное определение судом начало просрочки не влияет на размер неустойки, определенный судом.
Размер неустойки, определенный судом, соответствует обстоятельствам допущенного ответчиком нарушения обязательства, доказательств его чрезмерности не представлено.
Нарушение прав потребителя в силу ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителя" влечет обязанность ответчика компенсировать истцу моральный вред. Судом правомерно взыскана компенсация морального вреда в пользу истца и определен размер компенсации морального вреда в соответствии с требованиями разумности и справедливости согласно ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь положениями п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителя", суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу Н. и в пользу общественной организации штраф в размере по 25% каждому от присужденной суммы.
Доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителя" в связи с тем, что досудебная претензия со стороны истца была направлена ответчику не уполномоченным на то лицом - МООП "Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей", основаны на неправильном толковании указанной нормы закона. Данная норма не предусматривает обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
При таком положении оснований для отмены решения суда и для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)