Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Новик В.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца - представитель Карибжанова Е.Л. по доверенности от 07.03.2017;
- от ответчика - представители Максак А.П. по доверенности от 19.01.2017; Надеин Д.А. по доверенности N 5 от 13.01.2017; Иванов А.В. по доверенности N 1 от 09.01.2017;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Королевской В.В. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.08.2017 по делу N А53-3977/2016
по иску индивидуального предпринимателя Королевской В.В.
к ответчику - ООО "Дон Медиа Груп"
при участии третьих лиц - муниципального образования Сальский район в лице Управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области, индивидуального предпринимателя Шубиной Л.А.
о признании права долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения
принятое в составе судьи Великородовой И.А.
индивидуальный предприниматель Королевская Вера Васильевна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дон Медиа Групп" со следующими требованиями:
- о признании права общей долевой собственности в размере 31/100 доли в праве общей долевой собственности на следующие помещения в здании, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкина, 33: комната N 39, 40 - туалет площадью 3,0 кв. м; комната N 43 - коридор площадью 7,9 кв. м; комната N 45 - коридор площадью 1,4 кв. м; комната N 46 - коридор площадью 3,1 кв. м;
- об истребовании из чужого незаконного владения имущество в размере 31/100 доли в праве общей долевой собственности на помещения в здании, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкинская, 33: комната N 39, 40 - туалет площадью 3,0 кв. м; комната N 43 - коридор площадью 7,9 кв. м; комната N 45 - коридор площадью 1,4 кв. м; комната N 46 - коридор площадью 3,1 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены муниципальное образование Сальский район в лице Управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области.
Решением от 13.07.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016, в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2016 решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Суд кассационной инстанции указал, что вывод судов о пропуске срока исковой давности, является ошибочным, поскольку установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности предпринимателем не пропущен, дата заключения договора купли-продажи нежилых помещений N 173-24.12.2013. Суды не полно исследовали доказательства и фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, не исследовался вопрос о назначении спорных помещений на момент создания пятиэтажного жилого дома по адресу: город Сальск, ул. Пушкина, 33, не дана оценка технической документации (согласно выписке из технического паспорта за 09.07.1994 указано, что комплекс помещений с одним входом - выходом находится в составе ателье "Фотоцвет", а спорные помещения обозначены как вспомогательные).
При новом рассмотрении истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет исковых требований, просил признать право общей долевой собственности в размере 34/100 (1/3) доли в праве общей долевой собственности на помещения N 39, 40 (санузел), N 43, 45, 46 (коридор), расположенные на первом этаже здания N 33 по ул. Пушкина в г. Сальске Ростовской области и истребовать из чужого незаконного владения доли в размере 34/100 (1/3) в праве собственности на помещения N 39, 40 (санузел), N 43, 45, 46 (коридор), расположенные на первом этаже здания N 33 по ул. Пушкина в г. Сальске Ростовской области.
Определением от 19.07.2017 изменение предмета требований принято судом к рассмотрению.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Шубина Людмила Алексеевна.
Решением от 28.08.2017 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что согласно пояснениям эксперта помещения истца оборудованы санитарной комнатой, для ведения предпринимательской деятельности в принадлежащих истцу помещениях не требуется коридор и иной санузел. Вывод судебной экспертизы о вспомогательном назначении спорных помещений, сделан применительно к совокупности помещений, принадлежащих ответчику. У истца отсутствует подлинный интерес, при наличии нарушенного права, которое требует защиты путем предъявления настоящего иска.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что после приватизации нежилых помещений истец и ответчик являются сособственниками единого нежилого объекта с основными и вспомогательными помещениями. Письмом от 08.12.2015 ответчик сообщил о том, что истцу будет закрыт доступ к помещениям жизнеобеспечения. Судом первой инстанции не исполнены указания кассационной инстанции, не исследован вопрос о назначении спорных помещений на момент создания объекта недвижимости, не дана оценка технической документации. Судом кассационной инстанции указано, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен. Спорные помещения являются вспомогательными и не имеют самостоятельного назначения. При назначении судебной экспертизы и формулировании вопросов эксперту не учтено, что необходимо исследовать обстоятельства о наличии помещений, относящихся к общему имуществу и возможности их использования каждым собственником самостоятельно. Заявитель также указал на то, что судом не учтены разъяснения, данные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал.
Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представители третьих лиц - Управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области и Шубиной Л.А. в заседание не явились, отзывы не представили. Третьи лица извещены о судебном заседании надлежащим образом.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на первом этаже пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сальск, ул. Пушкина, 33, имелись следующие нежилые помещения (технический паспорт по состоянию на 11.09.2006 - т. 1 л.д. 22-31):
- N 1 - склад площадью 10,7 кв. м (основная);
- N 2 - кладовая площадью 8,8 кв. м (вспомогательная);
- N 3 - подсобное помещение площадью 12,9 кв. м (вспомогательная);
- N 4 - коридор площадью 1,5 кв. м (вспомогательная);
- N 5 - коридор площадью 10,6 кв. м (вспомогательная);
- N 6 - кафе площадью 50,9 кв. м (основная);
- N 7 - мойка площадью 4,7 кв. м (вспомогательная);
- N 8 - туалет площадью 2,6 кв. м (вспомогательная);
- N 9 - бытовая площадью 13,5 кв. м (вспомогательная);
- N 12 - коридор площадью 9,3 кв. м (вспомогательная);
- N 13 - туалет площадью 3,0 кв. м (вспомогательная);
- N 14 - душевая площадью 5,2 кв. м (вспомогательная);
- N 10, 11, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 29 - торговый зал общей площадью 337,7 кв. м;
- N 26 - кабинет площадью 6,9 кв. м (основная);
- N 26а - подсобное помещение площадью 7,5 кв. м (вспомогательное);
- N 27, 28, 31, 30, 32 - подсобное помещение площадью 50, 9 кв. м (вспомогательная);
- N 33 - умывальная площадью 2,5 кв. м (вспомогательная);
- N 34-35 - туалет площадью 2 кв. м (вспомогательная);
- N 36 - кабинет площадью 27,9 кв. м (основная);
- N 37 - складское помещение площадью 13,7 кв. м (основная);
- N 38 - складское помещение площадью 9,9 кв. м (основная);
- N 39, 40 - туалет и умывальная площадью 3,0 кв. м (вспомогательная);
- N 41 - кабинет площадью 6,7 кв. м (основная);
- N 42 - подсобное площадью 5,4 кв. м (вспомогательная);
- N 43 - коридор площадью 7,9 кв. м (вспомогательная);
- N 44 - кабинет площадью 11,3 кв. м (основная);
- N 45 коридор площадью 1,4 кв. м (вспомогательная);
- N 46 - коридор площадью 3,1 кв. м (вспомогательная);
- N 47 - кабинет площадью 18,0 кв. м (основная);
- N 48 - магазин площадью 33,9 кв. м (основная);
- N 54 коридор площадью 5,6 кв. м (вспомогательная);
- N 55 - магазин площадью 6,2 кв. м (основная).
Всего площадь первого этажа по техническому плану 695,2 кв. м.
На основании договора аренды N 123 от 01.11.2004, решения Собрания депутатов Сальского района "Об условиях приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Сальский район" от 28.01.2009 N 510, 04.03.2009 между индивидуальным предпринимателем Королевской В.В. (покупатель) и Управлением имущественных отношений Сальского района Ростовской области (продавец) заключен договор N 143 купли-продажи (т. 1 л.д. 15-18), согласно которому, продавец обязался передать покупателю, а покупатель принять и оплатить нежилое помещение, площадью 47,6 кв. м, расположенное на 1 этаже 5-этажного жилого дома по адресу: 347630, Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкина, 33 (номера на поэтажном плане 37, 48). Продаваемое нежилое помещение является муниципальной собственностью, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.06.2008 сделана запись регистрации N 61-61-40/037/2008-182.
Право собственности Королевской В.В. на нежилое помещение общей площадью 47,6 кв. м, номера на поэтажном плане 37, 48, этаж первый, зарегистрировано 16.06.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права - т. 1 л.д. 19).
По договору купли-продажи N 173 от 24.12.2013 (т. 1 л.д. 86-90) Управление имущественных отношений Сальского района (продавец) передало в собственность ООО "ДонМедиаГрупп" (покупатель) нежилые помещения площадью 94,6 кв. м, расположенные на первом этаже 5-этажного жилого дома по адресу: 347630, Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкина, 33 (номера на поэтажном плане 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47).
Помещения переданы покупателю по акту от 25.12.2013 (т. 1 л.д. 91-92).
Право собственности ООО "Дон Медиа Групп" на нежилые помещения зарегистрировано 23.01.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права от 19.02.2014 - т. 1 л.д. 125).
После проведенной в 2014 году перепланировке и изменению внутренней конфигурации помещений ООО "Дон Медиа Групп" 04.02.2015 выдано свидетельство о государственной регистрации взамен свидетельства от 19.02.2014 на право собственности нежилых помещений общей площадью 117,4 кв. м, расположенных на первом этаже 5-этажного жилого дома по адресу: 347630, Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкина, 33, номера на поэтажном плане N 36, 36а, 36б, 38, 41, 42, 39, 40, 36в, 44, 43, 45, 46, 47, 48, 49 (т. 1 л.д. 126).
Полагая, что за ООО "Дон Медиа Групп" зарегистрировано право собственности на помещения, которые являются общим имуществом собственников помещений в здании (помещения N 39, 40 - санузел, N 43, 45, 46 - коридор), индивидуальный предприниматель Ковалевская В.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В соответствии с приведенными нормами и разъяснениями право общей долевой собственности возникает не на любое помещение, а лишь на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания более одного помещения спорного здания.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В абзаце 2 пункта 9 названного постановления установлено, что, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Помещения общего пользования объединяются по признаку непригодности (не предназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения, общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь их между собой и не усматривалась. Правовой режим перечисленных элементов должен обеспечивать для всех без исключения собственников недвижимого имущества безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а также распределение бремени содержания этого имущества.
В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в случае выделения из состава здания одного или нескольких помещений, при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом, право общей собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, составляющих здание, в собственность иного лица.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству истца проведена судебная экспертиза для определения назначения спорных помещений, проведения перепланировок первого этажа жилого дома, период проведения перепланировок, возможности использования помещений, принадлежащих ООО "Дон Медиа Групп", без спорных помещений, а также в целях определения доли истца в праве общей собственности на общее имущество. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту научно-образовательного центра "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского", эксперту Поляковой Т.В.
Определением от 26.04.2017 привлечен к проведению экспертизы эксперт Бескровная В.В.
Согласно выводам экспертов (заключение N 00278/Э от 12.05.2017 - т. 5 л.д. 146170) назначением спорных помещений на момент создания многоквартирного жилого дома спорные помещения являлось: помещения N 39, 40 - санузел; помещения N 43, 45, 46 - коридор.
В период 1976-2017 гг. произведены конструктивные изменения первого этажа жилого дома, приведшие к тому, что на момент рассмотрения спора помещения являются вспомогательными, предназначены для обслуживания более чем одного помещения.
Конструктивная особенность этажа такова, что использование помещений принадлежащих ООО "Дон Медиа Групп" (номера поэтажного плана 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47) не возможно без использования указанных спорных комнат (номера поэтажного плана 39, 40, 43, 45, 46).
Помещение ООО "Дон Медиа Групп" (номер поэтажного плана 36) изолировано, имеет самостоятельный выход и санитарно-техническую зону.
Указанное заключение не принято судом первой инстанции, в связи с дачей экспертами выводов правового характера, вывод о вспомогательном назначении помещений, их предназначения для обслуживания более чем одного помещения, сделан применительно к совокупности помещений, принадлежащих ответчику.
Однако, повторная судебная экспертиза по ходатайству ответчика (т. 7 л.д. 20-38) судом первой инстанции не назначена.
Судом первой инстанции отказано в удовлетворении требований со ссылкой на то, что истец не доказал необходимость обеспечения для всех собственников нежилых помещений беспрепятственного пользования спорными помещениями в соответствии с их назначением, не представил доказательств распределения бремени содержания этого имущества в материалы дела. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске срока исковой давности, вопреки выводам суда кассационной инстанции, данным в постановлении от 23.12.2016.
В статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года.
Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Заявленное требование, по смыслу норм статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", может быть направлено только к собственнику помещений, право индивидуальной собственности которого на общее имущество зарегистрировано в реестре.
Договор купли-продажи спорных нежилых помещений заключен между ООО "Дон Медиа Групп" и Управлением имущественных отношений Сальского района 24.12.2013, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.01.2014.
Настоящий иск подан в Арбитражный суд Ростовской области 20.02.2016, таким образом, вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности необоснован.
Сторонами не оспаривается, что спорные помещения сторон и третьего лица Шубиной Л.А. являются бывшими помещениями ателье "Фотоцвет".
Согласно поэтажном плану по состоянию на 28.12.1976 (т. 4 л.д. 64) доступ к помещениям N 1, 2, 3, 6, 7, 9, 10 и 11 осуществляется посредством общего коридора (помещение N 5) и тамбура (помещение N 4). Помещения N 10 и 11 - вспомогательные (туалет).
На поэтажном плане от 09.07.1994 (т. 4 л.д. 62) видно, что произведена пристройка к входу в помещения ателье, переоборудована входная группа со стороны торца дома. Изменена нумерация помещений:
- N 1, 2, 3 - помещения N 33, 37, 43 соответственно;
- N 4 и 5 - помещения N 41 и 42;
- N 10, 11 - помещения N 35, 36;
- N 6, 7, 8, 9 - помещения N 40, 39, 38, 34.
Назначение помещений N 41 и 42 (коридор), 35 и 36 (туалет) не изменилось.
Из поэтажного плана на 20.08.2001 (т. 4 л.д. 60) видно, что нумерация помещений и их планировка изменились:
- N 33, 37, 43 - помещения N 42, 43, 44, 45 (помещение N 37 разделено на два помещения N 43 площадью 12,1 кв. м и N 44 площадью 36,5 кв. м);
- N 41, 42 - помещения N 52а, 52, 53;
- N 35, 36 - помещения N 47, 46;
- N 40, 39, 38, 34 - помещения N 51, 50, 49, 48;
- Назначение помещений N 52а, 52, 53 (коридор) не изменилось, также не изменилось назначение помещений N 47, 46 (туалет).
Помещение N 37 площадью 48,6 кв. м (то есть без учета изменений внесенных в техническую документацию на нежилые помещения в части раздела помещения и присвоения иных номеров помещениям, в результате раздела помещения N 37 образованы помещения N 43 и N 44) по договору N 123 аренды помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Сальска и Сальского района от 01.11.2004 передано в аренду Королевской В.В. (т. 7 л.д. 94-95).
Помещения фактически переданы в пользование арендатора, документов, свидетельствующих о разногласиях сторон относительно объекта аренды, в материалы дела не представлено.
Согласно техническому паспорту нежилых помещений, расположенных на первом этаже 5-этажного дома по ул. Пушкинской, 33, в г. Сальске, по состоянию на 11.09.2006 (т. 1 л.д. 22-31) вновь произведена перепланировка помещений и присвоены новые номера:
- N 43 (12,1 кв. м) и N 44 (36,5 кв. м) - в результате перепланировки помещения N 37 (13,7 кв. м) и N 48 (33,9 кв. м);
- N 42 - помещение N 36;
- N 45 - помещение N 47;
- N 51, 50, 49, 48 - помещения N 44, 42, 41, 38;
- N 47, 46 - помещения N 40 и 39;
- N 52а, 52, 53 - помещения N 45, 46, 43.
Назначение помещений не изменилось: помещения N 40 и 39 - туалет, помещения N 45, 46, 43 - коридор.
Помещения N 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 общей площадью 94,6 кв. м переданы в аренду ООО "Дон Медиа Групп" по договору N 38 аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Сальский район" от 31.08.2012 (т. 1 л.д. 127-131).
Согласно поэтажному плану на 08.11.2007 (т. 1 л.д. 138-139) в аренду ООО "Дон Медиа Групп" переданы в том числе следующие помещения:
- N 39 - туалет площадью 1,0 кв. м;
- N 40 - умывальная площадью 2 кв. м;
- N 43 - коридор площадью 7,9 кв. м;
- N 45 - коридор площадью 1,4 кв. м;
- N 46 - коридор площадью 3,1 кв. м.
Из названного поэтажного плана следует, что помещения, переданные в аренду ООО "Дон Медиа Групп" N 38, 42, 44, 47, а также помещения, переданные в аренду Королевской В.В., N 37, 48, имеют общие коридор (помещения N 45, 46, 43), а также выход к умывальной и туалету (помещения N 39 и 40).
Все помещения имеют один выход через помещения N 54 и 55, сведений о наличии прохода к иным помещениям вспомогательного характера (туалет) поэтажный план со состоянию на 08.11.2007 не содержит.
На основании договора купли-продажи N 143 от 04.03.2009 Королевская В.В. приобрела в собственность помещения N 37 и 48 общей площадью 47,6 кв. м.
На основании договора купли-продажи ООО "Дон Медиа Групп" N 173 от 24.12.2013 приобрело в собственность помещения N 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 общей площадью 94,6 кв. м.
Таким образом, ООО "Дон Медиа Групп" по договору N 173 от 24.12.2013 приобрело помещения, имеющие вспомогательный характер, предназначенные для обслуживания иных помещений (N 37 и N 48), принадлежащих иному собственнику - индивидуальному предпринимателю Королевской В.В., что является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что истцом заявлено о признании права общей долевой собственности на спорные помещения в размере 34/100 (1/3) доли в праве собственности.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Размер доли в общей собственности определяется пропорционально площади помещений, находящихся в собственности сторон настоящего спора. Реализация права собственника на распоряжение принадлежащего ему имущества повлечет изменение доли в праве общей собственности. При этом определение доли в праве общей собственности не представляет трудностей для сторон, иных возможных собственников помещений, принцип определения долей изложен в статье 245 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В целях правовой определенности взаимоотношений сторон на будущее время и возможных новых собственников принадлежащих сторонам помещений определение размера доли в праве собственности суд апелляционной инстанции считает нецелесообразным.
Довод ООО "Дон Медиа Групп" о том, что в настоящее время помещения Королевской В.В. оборудованы туалетом, а также имеют отдельный выход из помещений, отклоняются судом апелляционной инстанции, так как на момент приватизации обществом спорных помещений, данные помещения имели вспомогательный характер и предназначалась для обслуживания помещений как истца, так и ответчика.
Последующее изменение планировки и назначения помещений не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора и как следует из материалов дела является следствием конфликта между сторонами относительно несения расходов на содержание общего имущества, планируемой реконструкции помещений ООО "Дон Медиа Групп" (т. 1 л.д. 35-37, т. 1 л.д. 143-145, т. 2 л.д. 73-76).
Ссылки ответчика не отсутствие требований в действующем законодательстве об обеспечении нежилых помещений туалетом, непротиворечии планируемой реконструкции помещений требований пожарной безопасности и проч. не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции. На момент приватизации ООО "Дон Медиа Групп" спорных помещений они использовались как общее имущество и вспомогательные помещения иным собственником помещений, следовательно, возможность эксплуатации помещений заявителя жалобы в настоящее время без спорных помещений не вводит в предмет доказывания по настоящему делу.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.08.2017 по делу N А53-3977/2016 отменить.
Признать право общей долевой собственности на нежилые помещения первого этажа N 39, 40 (санузел), N 43, 45, 46 (коридор) в здании, расположенном по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкина, 33, за собственниками индивидуальным предпринимателем Королевской В.В. (ОГРН 30461530980058, ИНН 615359266331), ООО "Дон Медиа Групп" (ОГРН 1056153004324, ИНН 6153023006).
Истребовать у ООО "Дон Медиа Групп" (ОГРН 1056153004324, ИНН 6153023006) помещения, являющиеся общей долевой собственностью собственников помещений, а именно: нежилые помещения первого этажа N 39, 40 (санузел), N 43, 45, 46 (коридор) в здании, расположенном по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкина, 33.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.12.2017 N 15АП-16479/2017 ПО ДЕЛУ N А53-3977/2016
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2017 г. N 15АП-16479/2017
Дело N А53-3977/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Новик В.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца - представитель Карибжанова Е.Л. по доверенности от 07.03.2017;
- от ответчика - представители Максак А.П. по доверенности от 19.01.2017; Надеин Д.А. по доверенности N 5 от 13.01.2017; Иванов А.В. по доверенности N 1 от 09.01.2017;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Королевской В.В. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.08.2017 по делу N А53-3977/2016
по иску индивидуального предпринимателя Королевской В.В.
к ответчику - ООО "Дон Медиа Груп"
при участии третьих лиц - муниципального образования Сальский район в лице Управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области, индивидуального предпринимателя Шубиной Л.А.
о признании права долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения
принятое в составе судьи Великородовой И.А.
установил:
индивидуальный предприниматель Королевская Вера Васильевна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дон Медиа Групп" со следующими требованиями:
- о признании права общей долевой собственности в размере 31/100 доли в праве общей долевой собственности на следующие помещения в здании, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкина, 33: комната N 39, 40 - туалет площадью 3,0 кв. м; комната N 43 - коридор площадью 7,9 кв. м; комната N 45 - коридор площадью 1,4 кв. м; комната N 46 - коридор площадью 3,1 кв. м;
- об истребовании из чужого незаконного владения имущество в размере 31/100 доли в праве общей долевой собственности на помещения в здании, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкинская, 33: комната N 39, 40 - туалет площадью 3,0 кв. м; комната N 43 - коридор площадью 7,9 кв. м; комната N 45 - коридор площадью 1,4 кв. м; комната N 46 - коридор площадью 3,1 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены муниципальное образование Сальский район в лице Управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области.
Решением от 13.07.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016, в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2016 решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Суд кассационной инстанции указал, что вывод судов о пропуске срока исковой давности, является ошибочным, поскольку установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности предпринимателем не пропущен, дата заключения договора купли-продажи нежилых помещений N 173-24.12.2013. Суды не полно исследовали доказательства и фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, не исследовался вопрос о назначении спорных помещений на момент создания пятиэтажного жилого дома по адресу: город Сальск, ул. Пушкина, 33, не дана оценка технической документации (согласно выписке из технического паспорта за 09.07.1994 указано, что комплекс помещений с одним входом - выходом находится в составе ателье "Фотоцвет", а спорные помещения обозначены как вспомогательные).
При новом рассмотрении истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет исковых требований, просил признать право общей долевой собственности в размере 34/100 (1/3) доли в праве общей долевой собственности на помещения N 39, 40 (санузел), N 43, 45, 46 (коридор), расположенные на первом этаже здания N 33 по ул. Пушкина в г. Сальске Ростовской области и истребовать из чужого незаконного владения доли в размере 34/100 (1/3) в праве собственности на помещения N 39, 40 (санузел), N 43, 45, 46 (коридор), расположенные на первом этаже здания N 33 по ул. Пушкина в г. Сальске Ростовской области.
Определением от 19.07.2017 изменение предмета требований принято судом к рассмотрению.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Шубина Людмила Алексеевна.
Решением от 28.08.2017 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что согласно пояснениям эксперта помещения истца оборудованы санитарной комнатой, для ведения предпринимательской деятельности в принадлежащих истцу помещениях не требуется коридор и иной санузел. Вывод судебной экспертизы о вспомогательном назначении спорных помещений, сделан применительно к совокупности помещений, принадлежащих ответчику. У истца отсутствует подлинный интерес, при наличии нарушенного права, которое требует защиты путем предъявления настоящего иска.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что после приватизации нежилых помещений истец и ответчик являются сособственниками единого нежилого объекта с основными и вспомогательными помещениями. Письмом от 08.12.2015 ответчик сообщил о том, что истцу будет закрыт доступ к помещениям жизнеобеспечения. Судом первой инстанции не исполнены указания кассационной инстанции, не исследован вопрос о назначении спорных помещений на момент создания объекта недвижимости, не дана оценка технической документации. Судом кассационной инстанции указано, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен. Спорные помещения являются вспомогательными и не имеют самостоятельного назначения. При назначении судебной экспертизы и формулировании вопросов эксперту не учтено, что необходимо исследовать обстоятельства о наличии помещений, относящихся к общему имуществу и возможности их использования каждым собственником самостоятельно. Заявитель также указал на то, что судом не учтены разъяснения, данные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал.
Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представители третьих лиц - Управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области и Шубиной Л.А. в заседание не явились, отзывы не представили. Третьи лица извещены о судебном заседании надлежащим образом.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на первом этаже пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сальск, ул. Пушкина, 33, имелись следующие нежилые помещения (технический паспорт по состоянию на 11.09.2006 - т. 1 л.д. 22-31):
- N 1 - склад площадью 10,7 кв. м (основная);
- N 2 - кладовая площадью 8,8 кв. м (вспомогательная);
- N 3 - подсобное помещение площадью 12,9 кв. м (вспомогательная);
- N 4 - коридор площадью 1,5 кв. м (вспомогательная);
- N 5 - коридор площадью 10,6 кв. м (вспомогательная);
- N 6 - кафе площадью 50,9 кв. м (основная);
- N 7 - мойка площадью 4,7 кв. м (вспомогательная);
- N 8 - туалет площадью 2,6 кв. м (вспомогательная);
- N 9 - бытовая площадью 13,5 кв. м (вспомогательная);
- N 12 - коридор площадью 9,3 кв. м (вспомогательная);
- N 13 - туалет площадью 3,0 кв. м (вспомогательная);
- N 14 - душевая площадью 5,2 кв. м (вспомогательная);
- N 10, 11, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 29 - торговый зал общей площадью 337,7 кв. м;
- N 26 - кабинет площадью 6,9 кв. м (основная);
- N 26а - подсобное помещение площадью 7,5 кв. м (вспомогательное);
- N 27, 28, 31, 30, 32 - подсобное помещение площадью 50, 9 кв. м (вспомогательная);
- N 33 - умывальная площадью 2,5 кв. м (вспомогательная);
- N 34-35 - туалет площадью 2 кв. м (вспомогательная);
- N 36 - кабинет площадью 27,9 кв. м (основная);
- N 37 - складское помещение площадью 13,7 кв. м (основная);
- N 38 - складское помещение площадью 9,9 кв. м (основная);
- N 39, 40 - туалет и умывальная площадью 3,0 кв. м (вспомогательная);
- N 41 - кабинет площадью 6,7 кв. м (основная);
- N 42 - подсобное площадью 5,4 кв. м (вспомогательная);
- N 43 - коридор площадью 7,9 кв. м (вспомогательная);
- N 44 - кабинет площадью 11,3 кв. м (основная);
- N 45 коридор площадью 1,4 кв. м (вспомогательная);
- N 46 - коридор площадью 3,1 кв. м (вспомогательная);
- N 47 - кабинет площадью 18,0 кв. м (основная);
- N 48 - магазин площадью 33,9 кв. м (основная);
- N 54 коридор площадью 5,6 кв. м (вспомогательная);
- N 55 - магазин площадью 6,2 кв. м (основная).
Всего площадь первого этажа по техническому плану 695,2 кв. м.
На основании договора аренды N 123 от 01.11.2004, решения Собрания депутатов Сальского района "Об условиях приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Сальский район" от 28.01.2009 N 510, 04.03.2009 между индивидуальным предпринимателем Королевской В.В. (покупатель) и Управлением имущественных отношений Сальского района Ростовской области (продавец) заключен договор N 143 купли-продажи (т. 1 л.д. 15-18), согласно которому, продавец обязался передать покупателю, а покупатель принять и оплатить нежилое помещение, площадью 47,6 кв. м, расположенное на 1 этаже 5-этажного жилого дома по адресу: 347630, Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкина, 33 (номера на поэтажном плане 37, 48). Продаваемое нежилое помещение является муниципальной собственностью, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.06.2008 сделана запись регистрации N 61-61-40/037/2008-182.
Право собственности Королевской В.В. на нежилое помещение общей площадью 47,6 кв. м, номера на поэтажном плане 37, 48, этаж первый, зарегистрировано 16.06.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права - т. 1 л.д. 19).
По договору купли-продажи N 173 от 24.12.2013 (т. 1 л.д. 86-90) Управление имущественных отношений Сальского района (продавец) передало в собственность ООО "ДонМедиаГрупп" (покупатель) нежилые помещения площадью 94,6 кв. м, расположенные на первом этаже 5-этажного жилого дома по адресу: 347630, Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкина, 33 (номера на поэтажном плане 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47).
Помещения переданы покупателю по акту от 25.12.2013 (т. 1 л.д. 91-92).
Право собственности ООО "Дон Медиа Групп" на нежилые помещения зарегистрировано 23.01.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права от 19.02.2014 - т. 1 л.д. 125).
После проведенной в 2014 году перепланировке и изменению внутренней конфигурации помещений ООО "Дон Медиа Групп" 04.02.2015 выдано свидетельство о государственной регистрации взамен свидетельства от 19.02.2014 на право собственности нежилых помещений общей площадью 117,4 кв. м, расположенных на первом этаже 5-этажного жилого дома по адресу: 347630, Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкина, 33, номера на поэтажном плане N 36, 36а, 36б, 38, 41, 42, 39, 40, 36в, 44, 43, 45, 46, 47, 48, 49 (т. 1 л.д. 126).
Полагая, что за ООО "Дон Медиа Групп" зарегистрировано право собственности на помещения, которые являются общим имуществом собственников помещений в здании (помещения N 39, 40 - санузел, N 43, 45, 46 - коридор), индивидуальный предприниматель Ковалевская В.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В соответствии с приведенными нормами и разъяснениями право общей долевой собственности возникает не на любое помещение, а лишь на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания более одного помещения спорного здания.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В абзаце 2 пункта 9 названного постановления установлено, что, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Помещения общего пользования объединяются по признаку непригодности (не предназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения, общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь их между собой и не усматривалась. Правовой режим перечисленных элементов должен обеспечивать для всех без исключения собственников недвижимого имущества безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а также распределение бремени содержания этого имущества.
В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в случае выделения из состава здания одного или нескольких помещений, при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом, право общей собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, составляющих здание, в собственность иного лица.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству истца проведена судебная экспертиза для определения назначения спорных помещений, проведения перепланировок первого этажа жилого дома, период проведения перепланировок, возможности использования помещений, принадлежащих ООО "Дон Медиа Групп", без спорных помещений, а также в целях определения доли истца в праве общей собственности на общее имущество. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту научно-образовательного центра "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского", эксперту Поляковой Т.В.
Определением от 26.04.2017 привлечен к проведению экспертизы эксперт Бескровная В.В.
Согласно выводам экспертов (заключение N 00278/Э от 12.05.2017 - т. 5 л.д. 146170) назначением спорных помещений на момент создания многоквартирного жилого дома спорные помещения являлось: помещения N 39, 40 - санузел; помещения N 43, 45, 46 - коридор.
В период 1976-2017 гг. произведены конструктивные изменения первого этажа жилого дома, приведшие к тому, что на момент рассмотрения спора помещения являются вспомогательными, предназначены для обслуживания более чем одного помещения.
Конструктивная особенность этажа такова, что использование помещений принадлежащих ООО "Дон Медиа Групп" (номера поэтажного плана 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47) не возможно без использования указанных спорных комнат (номера поэтажного плана 39, 40, 43, 45, 46).
Помещение ООО "Дон Медиа Групп" (номер поэтажного плана 36) изолировано, имеет самостоятельный выход и санитарно-техническую зону.
Указанное заключение не принято судом первой инстанции, в связи с дачей экспертами выводов правового характера, вывод о вспомогательном назначении помещений, их предназначения для обслуживания более чем одного помещения, сделан применительно к совокупности помещений, принадлежащих ответчику.
Однако, повторная судебная экспертиза по ходатайству ответчика (т. 7 л.д. 20-38) судом первой инстанции не назначена.
Судом первой инстанции отказано в удовлетворении требований со ссылкой на то, что истец не доказал необходимость обеспечения для всех собственников нежилых помещений беспрепятственного пользования спорными помещениями в соответствии с их назначением, не представил доказательств распределения бремени содержания этого имущества в материалы дела. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске срока исковой давности, вопреки выводам суда кассационной инстанции, данным в постановлении от 23.12.2016.
В статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года.
Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Заявленное требование, по смыслу норм статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", может быть направлено только к собственнику помещений, право индивидуальной собственности которого на общее имущество зарегистрировано в реестре.
Договор купли-продажи спорных нежилых помещений заключен между ООО "Дон Медиа Групп" и Управлением имущественных отношений Сальского района 24.12.2013, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.01.2014.
Настоящий иск подан в Арбитражный суд Ростовской области 20.02.2016, таким образом, вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности необоснован.
Сторонами не оспаривается, что спорные помещения сторон и третьего лица Шубиной Л.А. являются бывшими помещениями ателье "Фотоцвет".
Согласно поэтажном плану по состоянию на 28.12.1976 (т. 4 л.д. 64) доступ к помещениям N 1, 2, 3, 6, 7, 9, 10 и 11 осуществляется посредством общего коридора (помещение N 5) и тамбура (помещение N 4). Помещения N 10 и 11 - вспомогательные (туалет).
На поэтажном плане от 09.07.1994 (т. 4 л.д. 62) видно, что произведена пристройка к входу в помещения ателье, переоборудована входная группа со стороны торца дома. Изменена нумерация помещений:
- N 1, 2, 3 - помещения N 33, 37, 43 соответственно;
- N 4 и 5 - помещения N 41 и 42;
- N 10, 11 - помещения N 35, 36;
- N 6, 7, 8, 9 - помещения N 40, 39, 38, 34.
Назначение помещений N 41 и 42 (коридор), 35 и 36 (туалет) не изменилось.
Из поэтажного плана на 20.08.2001 (т. 4 л.д. 60) видно, что нумерация помещений и их планировка изменились:
- N 33, 37, 43 - помещения N 42, 43, 44, 45 (помещение N 37 разделено на два помещения N 43 площадью 12,1 кв. м и N 44 площадью 36,5 кв. м);
- N 41, 42 - помещения N 52а, 52, 53;
- N 35, 36 - помещения N 47, 46;
- N 40, 39, 38, 34 - помещения N 51, 50, 49, 48;
- Назначение помещений N 52а, 52, 53 (коридор) не изменилось, также не изменилось назначение помещений N 47, 46 (туалет).
Помещение N 37 площадью 48,6 кв. м (то есть без учета изменений внесенных в техническую документацию на нежилые помещения в части раздела помещения и присвоения иных номеров помещениям, в результате раздела помещения N 37 образованы помещения N 43 и N 44) по договору N 123 аренды помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Сальска и Сальского района от 01.11.2004 передано в аренду Королевской В.В. (т. 7 л.д. 94-95).
Помещения фактически переданы в пользование арендатора, документов, свидетельствующих о разногласиях сторон относительно объекта аренды, в материалы дела не представлено.
Согласно техническому паспорту нежилых помещений, расположенных на первом этаже 5-этажного дома по ул. Пушкинской, 33, в г. Сальске, по состоянию на 11.09.2006 (т. 1 л.д. 22-31) вновь произведена перепланировка помещений и присвоены новые номера:
- N 43 (12,1 кв. м) и N 44 (36,5 кв. м) - в результате перепланировки помещения N 37 (13,7 кв. м) и N 48 (33,9 кв. м);
- N 42 - помещение N 36;
- N 45 - помещение N 47;
- N 51, 50, 49, 48 - помещения N 44, 42, 41, 38;
- N 47, 46 - помещения N 40 и 39;
- N 52а, 52, 53 - помещения N 45, 46, 43.
Назначение помещений не изменилось: помещения N 40 и 39 - туалет, помещения N 45, 46, 43 - коридор.
Помещения N 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 общей площадью 94,6 кв. м переданы в аренду ООО "Дон Медиа Групп" по договору N 38 аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Сальский район" от 31.08.2012 (т. 1 л.д. 127-131).
Согласно поэтажному плану на 08.11.2007 (т. 1 л.д. 138-139) в аренду ООО "Дон Медиа Групп" переданы в том числе следующие помещения:
- N 39 - туалет площадью 1,0 кв. м;
- N 40 - умывальная площадью 2 кв. м;
- N 43 - коридор площадью 7,9 кв. м;
- N 45 - коридор площадью 1,4 кв. м;
- N 46 - коридор площадью 3,1 кв. м.
Из названного поэтажного плана следует, что помещения, переданные в аренду ООО "Дон Медиа Групп" N 38, 42, 44, 47, а также помещения, переданные в аренду Королевской В.В., N 37, 48, имеют общие коридор (помещения N 45, 46, 43), а также выход к умывальной и туалету (помещения N 39 и 40).
Все помещения имеют один выход через помещения N 54 и 55, сведений о наличии прохода к иным помещениям вспомогательного характера (туалет) поэтажный план со состоянию на 08.11.2007 не содержит.
На основании договора купли-продажи N 143 от 04.03.2009 Королевская В.В. приобрела в собственность помещения N 37 и 48 общей площадью 47,6 кв. м.
На основании договора купли-продажи ООО "Дон Медиа Групп" N 173 от 24.12.2013 приобрело в собственность помещения N 36, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 общей площадью 94,6 кв. м.
Таким образом, ООО "Дон Медиа Групп" по договору N 173 от 24.12.2013 приобрело помещения, имеющие вспомогательный характер, предназначенные для обслуживания иных помещений (N 37 и N 48), принадлежащих иному собственнику - индивидуальному предпринимателю Королевской В.В., что является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что истцом заявлено о признании права общей долевой собственности на спорные помещения в размере 34/100 (1/3) доли в праве собственности.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Размер доли в общей собственности определяется пропорционально площади помещений, находящихся в собственности сторон настоящего спора. Реализация права собственника на распоряжение принадлежащего ему имущества повлечет изменение доли в праве общей собственности. При этом определение доли в праве общей собственности не представляет трудностей для сторон, иных возможных собственников помещений, принцип определения долей изложен в статье 245 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В целях правовой определенности взаимоотношений сторон на будущее время и возможных новых собственников принадлежащих сторонам помещений определение размера доли в праве собственности суд апелляционной инстанции считает нецелесообразным.
Довод ООО "Дон Медиа Групп" о том, что в настоящее время помещения Королевской В.В. оборудованы туалетом, а также имеют отдельный выход из помещений, отклоняются судом апелляционной инстанции, так как на момент приватизации обществом спорных помещений, данные помещения имели вспомогательный характер и предназначалась для обслуживания помещений как истца, так и ответчика.
Последующее изменение планировки и назначения помещений не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора и как следует из материалов дела является следствием конфликта между сторонами относительно несения расходов на содержание общего имущества, планируемой реконструкции помещений ООО "Дон Медиа Групп" (т. 1 л.д. 35-37, т. 1 л.д. 143-145, т. 2 л.д. 73-76).
Ссылки ответчика не отсутствие требований в действующем законодательстве об обеспечении нежилых помещений туалетом, непротиворечии планируемой реконструкции помещений требований пожарной безопасности и проч. не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции. На момент приватизации ООО "Дон Медиа Групп" спорных помещений они использовались как общее имущество и вспомогательные помещения иным собственником помещений, следовательно, возможность эксплуатации помещений заявителя жалобы в настоящее время без спорных помещений не вводит в предмет доказывания по настоящему делу.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.08.2017 по делу N А53-3977/2016 отменить.
Признать право общей долевой собственности на нежилые помещения первого этажа N 39, 40 (санузел), N 43, 45, 46 (коридор) в здании, расположенном по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкина, 33, за собственниками индивидуальным предпринимателем Королевской В.В. (ОГРН 30461530980058, ИНН 615359266331), ООО "Дон Медиа Групп" (ОГРН 1056153004324, ИНН 6153023006).
Истребовать у ООО "Дон Медиа Групп" (ОГРН 1056153004324, ИНН 6153023006) помещения, являющиеся общей долевой собственностью собственников помещений, а именно: нежилые помещения первого этажа N 39, 40 (санузел), N 43, 45, 46 (коридор) в здании, расположенном по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, г. Сальск, ул. Пушкина, 33.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.Л.НОВИК
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.Л.НОВИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)