Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Лопато И.Б.
судей Протас Н.И., Юркова И.В.
при ведении протокола судебного заседания: Голованюк Е.М.
при участии:
от заявителя: Коноваловой Ю.С. по доверенности от 01.12.2016
от заинтересованного лица: Гункина В.В. по доверенности от 10.01.2017
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18393/2017) Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2017 по делу N А56-4217/2017 (судья Ресовская Т.М.), принятое
по заявлению ООО "Управляющая компания "Содружество Авангард"
к Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга
о признании незаконным предписания
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество Авангард" (ОГРН 1097847239027, адрес: 198261, Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, 114 лит. А2 корп. 1 пом. 7Н, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (ОГРН 1037867000115, адрес: 195112, Санкт-Петербург, просп. Малоохтинский, 68, А, далее - Инспекция, ГЖИ) N 02/17070-р от 09.12.2016.
Решением суда от 01.06.2017 оспариваемое предписание признано недействительным.
В апелляционной жалобе Инспекция, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. Податель жалобы считает, что у суда отсутствовали основания для признания оспариваемого предписания недействительным, поскольку уплата целевых взносов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с решением общего собрания собственников от 08.12.2016 является обязанностью наймодателя, как собственника помещений государственного или муниципального жилищного фонда и стороне по договору управления с Обществом, а не нанимателей.
В судебном заседании представитель Инспекции поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Общества возражал против ее удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 08.12.2016 N 02/17070-р Инспекцией проведена внеплановая документарная проверка по вопросам соблюдения обязательных требований нормативно-правовых актов в области деятельности Общества по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Доблести, д. 14 корп. 2, по итогам которой составлен акт от 08.12.2016 N 02/17070-р.
По результатам проверки установлено, что заявителем для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма произведено начисление единовременных целевых взносов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, установленном протоколом общего собрания собственников от 08.12.2016 N 03.
Указанное обстоятельство Инспекция расценила как нарушение части 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
По итогам проверки Инспекцией выдано предписание, согласно которому Общество обязано в срок до 15.02.2017 устранить допущенные нарушения.
Не согласившись с означенным предписанием, Общество оспорило его в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что собственник жилого помещения в лице Санкт-Петербургского военного института внутренних войск МВД России (наймодатель) участвовал в общем собрании собственников и проголосовал за изменение тарифов на содержание и ремонт многоквартирного дома (МКД), в том числе за введение целевого взноса. Указав, что в отсутствие решения органа местного самоуправления об установлении размера платы для нанимателей жилого помещения в МКД плату нанимателям следует вносить в размере, установленном решением собственников помещений данного МКД. На основании данных выводов суд признал недействительным оспариваемое предписание.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению на основании следующего.
В соответствии со статьей 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (Положение N 1086) органы государственной жилищной инспекции имеют право проводить проверки подконтрольных объектов в соответствии с их задачами и функциями, давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме об устранении выявленных нарушений, а также об обеспечении соблюдения обязательных требований.
Согласно статье 60 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом.
Собственниками жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям и образующих государственный жилищный фонд либо муниципальный жилищный фонд, выступают соответственно Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные образования (статья 19 ЖК РФ).
По смыслу части 2 статьи 161 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом является исключительным правомочием собственников помещений данного дома. При этом от имени собственника жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на общем собрании собственников может выступать, в частности, уполномоченное им лицо - наймодатель.
Наниматели жилых помещений не обладают правом выбора способа управления многоквартирным домом и, соответственно, правом выбора управляющей организации.
Договор управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда заключается между управляющей организацией и наймодателем как управомоченным собственником лицом. При этом, граждане, которым жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставлены по договору социального найма, сторонами договора управления не являются.
Согласно части 3 статьи 40 Конституции Российской Федерации малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Жилые помещения по договору социального найма, как это следует из Жилищного кодекса Российской Федерации, предоставляются за плату, которая включает в себя плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу части 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Таким образом, названная статья ЖК РФ предусматривает право органов местного самоуправления или органов государственной власти субъектов Российской Федерации, городов федерального значения устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для двух категорий граждан: собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, и нанимателей по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирном доме.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Аналогичное положение закреплено и в пункте 38 Правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
Таким образом, наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления таким домом. Наличие разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленной для нанимателей жилого помещения органами местного самоуправления, и соответствующей платой, предусмотренной договором управления, для собственников помещений предполагает обязанность по ее перечислению управляющей организации наймодателем. Данное правило носит общий характер и каких-либо исключений из него Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает.
Как указал верховный Суд Российской Федерации в определении от 01.03.2011 г. N 86-Впр10-9, размер платы, взимаемой за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме, обусловлен именно правовым статусом лиц, проживающих в таком доме (собственники или наниматели).
Договором социального найма жилого помещения от 17.06.2011 (л.д. 89-93) установлена обязанность нанимателя по оплате жилищных и коммунальных услуг по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.
Решение собственников МКД об изменении тарифов обязательно для собственников, и в данном случае - для наймодателя, а не для нанимателя.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 09.12.2016 N 02/17070-р.
На основании изложенного, решение суда подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе Обществу в удовлетворении заявления.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2017 по делу N А56-4217/2017 отменить.
Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество Авангард" в удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2017 N 13АП-18393/2017 ПО ДЕЛУ N А56-4217/2017
Разделы:Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2017 г. N 13АП-18393/2017
Дело N А56-4217/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Лопато И.Б.
судей Протас Н.И., Юркова И.В.
при ведении протокола судебного заседания: Голованюк Е.М.
при участии:
от заявителя: Коноваловой Ю.С. по доверенности от 01.12.2016
от заинтересованного лица: Гункина В.В. по доверенности от 10.01.2017
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18393/2017) Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2017 по делу N А56-4217/2017 (судья Ресовская Т.М.), принятое
по заявлению ООО "Управляющая компания "Содружество Авангард"
к Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга
о признании незаконным предписания
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество Авангард" (ОГРН 1097847239027, адрес: 198261, Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, 114 лит. А2 корп. 1 пом. 7Н, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (ОГРН 1037867000115, адрес: 195112, Санкт-Петербург, просп. Малоохтинский, 68, А, далее - Инспекция, ГЖИ) N 02/17070-р от 09.12.2016.
Решением суда от 01.06.2017 оспариваемое предписание признано недействительным.
В апелляционной жалобе Инспекция, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. Податель жалобы считает, что у суда отсутствовали основания для признания оспариваемого предписания недействительным, поскольку уплата целевых взносов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с решением общего собрания собственников от 08.12.2016 является обязанностью наймодателя, как собственника помещений государственного или муниципального жилищного фонда и стороне по договору управления с Обществом, а не нанимателей.
В судебном заседании представитель Инспекции поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Общества возражал против ее удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 08.12.2016 N 02/17070-р Инспекцией проведена внеплановая документарная проверка по вопросам соблюдения обязательных требований нормативно-правовых актов в области деятельности Общества по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Доблести, д. 14 корп. 2, по итогам которой составлен акт от 08.12.2016 N 02/17070-р.
По результатам проверки установлено, что заявителем для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма произведено начисление единовременных целевых взносов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, установленном протоколом общего собрания собственников от 08.12.2016 N 03.
Указанное обстоятельство Инспекция расценила как нарушение части 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
По итогам проверки Инспекцией выдано предписание, согласно которому Общество обязано в срок до 15.02.2017 устранить допущенные нарушения.
Не согласившись с означенным предписанием, Общество оспорило его в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что собственник жилого помещения в лице Санкт-Петербургского военного института внутренних войск МВД России (наймодатель) участвовал в общем собрании собственников и проголосовал за изменение тарифов на содержание и ремонт многоквартирного дома (МКД), в том числе за введение целевого взноса. Указав, что в отсутствие решения органа местного самоуправления об установлении размера платы для нанимателей жилого помещения в МКД плату нанимателям следует вносить в размере, установленном решением собственников помещений данного МКД. На основании данных выводов суд признал недействительным оспариваемое предписание.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению на основании следующего.
В соответствии со статьей 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (Положение N 1086) органы государственной жилищной инспекции имеют право проводить проверки подконтрольных объектов в соответствии с их задачами и функциями, давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме об устранении выявленных нарушений, а также об обеспечении соблюдения обязательных требований.
Согласно статье 60 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом.
Собственниками жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям и образующих государственный жилищный фонд либо муниципальный жилищный фонд, выступают соответственно Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные образования (статья 19 ЖК РФ).
По смыслу части 2 статьи 161 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом является исключительным правомочием собственников помещений данного дома. При этом от имени собственника жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на общем собрании собственников может выступать, в частности, уполномоченное им лицо - наймодатель.
Наниматели жилых помещений не обладают правом выбора способа управления многоквартирным домом и, соответственно, правом выбора управляющей организации.
Договор управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда заключается между управляющей организацией и наймодателем как управомоченным собственником лицом. При этом, граждане, которым жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставлены по договору социального найма, сторонами договора управления не являются.
Согласно части 3 статьи 40 Конституции Российской Федерации малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Жилые помещения по договору социального найма, как это следует из Жилищного кодекса Российской Федерации, предоставляются за плату, которая включает в себя плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу части 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Таким образом, названная статья ЖК РФ предусматривает право органов местного самоуправления или органов государственной власти субъектов Российской Федерации, городов федерального значения устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для двух категорий граждан: собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, и нанимателей по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирном доме.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Аналогичное положение закреплено и в пункте 38 Правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
Таким образом, наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления таким домом. Наличие разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленной для нанимателей жилого помещения органами местного самоуправления, и соответствующей платой, предусмотренной договором управления, для собственников помещений предполагает обязанность по ее перечислению управляющей организации наймодателем. Данное правило носит общий характер и каких-либо исключений из него Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает.
Как указал верховный Суд Российской Федерации в определении от 01.03.2011 г. N 86-Впр10-9, размер платы, взимаемой за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме, обусловлен именно правовым статусом лиц, проживающих в таком доме (собственники или наниматели).
Договором социального найма жилого помещения от 17.06.2011 (л.д. 89-93) установлена обязанность нанимателя по оплате жилищных и коммунальных услуг по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.
Решение собственников МКД об изменении тарифов обязательно для собственников, и в данном случае - для наймодателя, а не для нанимателя.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 09.12.2016 N 02/17070-р.
На основании изложенного, решение суда подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе Обществу в удовлетворении заявления.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2017 по делу N А56-4217/2017 отменить.
Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Содружество Авангард" в удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.Б.ЛОПАТО
И.Б.ЛОПАТО
Судьи
Н.И.ПРОТАС
И.В.ЮРКОВ
Н.И.ПРОТАС
И.В.ЮРКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)