Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Дольщик сослался на то, что обязательство по оплате нежилых помещений им исполнено, строительство объекта приостановлено, застройщик уклоняется от регистрации указанного соглашения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Федотова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Суханкина А.Н.,
судей Волковой Я.Ю., Мехонцевой Е.М.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску К.О. к закрытому акционерному обществу "ВиП-Трейдинг" о государственной регистрации соглашения, признании права собственности, по апелляционной жалобе третьего лица открытого акционерного общества "Уральский завод транспортного машиностроения" (ОАО "Уралтрансмаш") на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 13.06.2013.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителя истца К.В. по доверенности от <...> поддержавшего доводы иска, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, и объяснения представителя третьего лица ОАО "Уралтрансмаш" по доверенности от <...> Б., возражавшего против доводов иска, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
истец обратилась в суд с иском к ответчику, с учетом уточнений требований просила о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соглашения о новации от <...>, заключенное между К.О. и ЗАО "ВиП-Трейдинг" в качестве договора долевого участия в строительстве и признании за К.О. права собственности на нежилые помещения площадью 162,7 кв. м, расположенные на 4-ом этаже административно-делового центра по <...>, номера комнат N по техническому паспорту ЕМУП "БТИ".
По условиям договора <...> от <...> ответчик ЗАО "ВиП-Трейдинг" обязался осуществить строительство административно-делового центра по <...> за счет привлеченных средств дольщика К.О. Дольщик приобретает право требования передачи в собственность 125,1 кв. м нежилого помещения, расположенного на 4-ом этаже административно-делового центра по <...>. Цена договора составляет <...> руб. Договором установлено, что ответчик обязался осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта до <...>, передать дольщику объект по акту приема-передачи в течение 10 дней после ввода его в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на объект за дольщиком в течение двух месяцев с момента передачи дольщиком документов, необходимых для регистрации права собственности.
Соглашением от <...> о новации к указанному договору <...> от <...> согласованы объекты долевого строительства, передаваемые дольщику в рамках настоящего соглашения: нежилое помещение общей площадью 28,4 кв. м в строительных осях 24-25/Б1-Г и нежилое помещение общей площадью 134,4 кв. м в строительных осях 17-24/А-Б по <...>. Указана цена объекта долевого строительства <...> руб., срок получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию <...>, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику - не позднее <...>. Гарантийный срок на объект составляет 5 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства.
Дополнительным соглашением от <...> соглашение о новации от <...> изложено в следующей редакции: объектом долевого строительства, передаваемым дольщику в рамках настоящего соглашения является: нежилые помещения общей площадью 162,7 кв. м, расположенные на 4-ом этаже административно-делового центра по <...> (строительный адрес), номера комнат N по плану ЕМУП БТИ.
Обязательство по оплате истцом исполнено. Ответчик своих обязательств в установленный срок не выполнил, строительство объекта приостановлено, ответчик уклоняется от регистрации договора долевого участия в строительстве и соглашения о новации.
Ссылаясь на нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец просила о государственной регистрации соглашения о новации, а также о признании за К.О. права собственности на указанные выше нежилые помещения.
Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 13.06.2013 исковые требования удовлетворены: суд постановил зарегистрировать в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области договор долевого участия в строительстве <...> от <...>, соглашение о новации от <...>, дополнительное соглашение от <...>, заключенные между К.О. и ЗАО "ВиП-Трейдинг". Суд признал за К.О. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую нежилым помещениям общей площадью 162,7 кв. м, расположенным на 4-ом этаже административно-делового центра по <...>, номера комнат N по техническому паспорту ЕМУП "БТИ". Указано, что настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Лицом, не привлеченным к участию в деле, ОАО "Уралтрансмаш" (правопреемник ФГУП "Уралтрансмаш") подана апелляционная жалоба на вышеуказанное решение суда, срок на подачу жалобы восстановлен). В апелляционной жалобе представитель общества просит об отмене указанного решения суда, принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска. Ссылается на то, что решением суда разрешен вопрос о правах и обязанностях общества без привлечения к участию в деле.
Общество является собственником земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, право собственности на долю в котором признано за К.О., что влечет установление обременения залогом на участок общества. Оспаривает регулирование правоотношений сторон Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", утверждая об отсутствии у ЗАО "ВиП-Трейдинг" прав на земельный участок, разрешения на строительство. Указывает, что договор, подписанный между ФГУП "Уралтрансмаш" и ЗАО "ВиП-Трейдинг", является договором инвестирования, ответчик исполнял функции заказчика.
В отзыве на жалобу истец К.О. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик ЗАО "ВиП-Трейдинг" в лице В. направил заявление о признании заявленного иска и рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В заседание суда апелляционной инстанции истец, представитель ответчика, третье лицо М., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица при рассмотрении дела по правилам первой инстанции, не явились, были уведомлены надлежащим образом о рассмотрении дела направлением уведомлений по почте 04.04.2015 и по телефону 06.04.2015. Доказательств уважительности причин неявки истца и представителя ответчика суду не представлено. С учетом мнения участвующих в деле лиц и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
В судебном заседании 24.03.2016, при проверке доводов жалобы ОАО "Уралтрансмаш" о непривлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, судебная коллегия установила, что земельный участок, на котором осуществляется строительство административно-делового центра, о регистрации договора и признании права собственности в отношении помещений которого заявлены требования истца, принадлежит ОАО "Уралтрансмаш".
Согласно ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности.
С учетом изложенного, судом при разрешении иска о государственной регистрации соглашения, признании права собственности, разрешен вопрос о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, ОАО "Уралтрансмаш".
Это обстоятельство, в силу ч. 5 ст. 330, п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и отмены обжалуемого решения суда по мотиву существенного нарушения норм процессуального закона. С учетом изложенного решение суда отменяется судебной коллегией по п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции представитель истца поддержал заявленные исковые требования по первоначально заявленным предмету и основаниям.
Как следует из положений ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 3 статьи 4 указанного Закона).
Согласно п. 1 ст. 2 указанного Федерального закона (в первоначальной редакции) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно ст. 3 Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Ответчик ЗАО "ВиП-Трейдинг" не соответствует требованиям, предъявляемым к застройщику, ему не предоставлен земельный участок по <...>, (предыдущий адрес: <...>) на праве собственности или по договору аренды для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости.
Напротив, из материалов дела следует предоставление данного участка третьему лицу ОАО "Уралтрансмаш". Решением исполкома Свердловского городского совета народных депутатов от <...> заводу транспортного машиностроения им. Я.М. Свердлова на ранее отведенном земельном участке по <...> разрешено строительство поликлиники.
Постановлением Главы г. Екатеринбурга от <...> N <...> указано на разрешение ФГУП "Уралтрансмаш" реконструкции недостроенного здания по <...>, на земельном участке, отведенном в постоянное (бессрочное) пользование. На земельный участок по адресу: <...>, в 2009 году зарегистрировано право собственности за ОАО "Уралтрансмаш". В 2012 году участок разделен, право на выделенные участки зарегистрировано за ОАО "Уралтрансмаш".
ФГУП "Уралтрансмаш" не передавал ответчику права на земельный участок, в том числе по договору от <...> N долевого участия в строительстве, по которому ФГУП "Уралтрансмаш" передал ЗАО "ВиП-Трейдинг" права на застройку (достройку) здания поликлиники и административного корпуса по <...>, при этом ЗАО "ВиП-Трейдинг" обязан своими силами и за свой счет провести достройку объекта, получить акт о его сдаче, внести необходимые коррективы в рабочую документацию, зарегистрировать право собственности на объект, а ФГУП "Уралтрансмаш" обязано оплатить понесенные ЗАО "ВиП-Трейдинг" затраты на корректировку и ввод в эксплуатацию объекта путем передачи 60% площадей в собственность ЗАО "ВиП-Трейдинг", получить разрешение на перепрофилирование объекта в здание административного назначения.
Согласно Приказу Министерства по управлению государственными имуществом Свердловской области <...> от <...> согласован способ распоряжения объектом незавершенного строительства "поликлиника на 600 посещений в день", находящемся в хозяйственном ведении ФГУП "Уральский завод транспортного машиностроения" и расположенном в г. Екатеринбург, а именно достройка объекта путем заключения инвестиционного договора с перепрофилированием объекта в административно-торговый центр.
Письмом за <...> от <...> Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области согласован вышеуказанный договор долевого участия в строительстве, заключенный между ФГУП "УРАЛТРАНСМАШ" и ЗАО "Вип-Трейдинг", с учетом, что спорный договор соответствует требованиям к инвестиционному договору.
Постановлением Главы г. Екатеринбурга от <...> N <...> ФГУП "Уральский завод транспортного машиностроения" разрешено произвести реконструкцию недостроенного здания поликлиники под торгово-административное здание на земельном участке, отведенном в постоянное (бессрочное) пользование, расположенном по <...>, на ЗАО "ВиП-Трейдинг" возложены функции заказчика.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2015 по делу N А60-5659/2015 установлено, что <...> сторонами договора долевого участия в строительстве от <...> ЗАО "ВиП-Трейдинг" и ОАО "Уралтрансмаш" подписан акт сдачи-приемки объекта, завершенного реконструкцией (административно-торговый центр по <...>, бывшая поликлиника ФГУП "Уралтрансмаш"). В приложении N к Акту указаны замечания, выявленные в ходе проверки готовности помещений. <...> замечания, перечисленные в приложении N к акту сдачи-приемки от <...>, устранены, о чем сторонами подписан соответствующий акт. Названными документами подтвержден факт исполнения ЗАО "ВиП-Трейдинг" обязательств по достройке здания поликлиники и административного корпуса по <...>.
На балансе ОАО "Уралтрансмаш" числится незавершенное строительство административно-торгового центра (строительство поликлиники <...>). Как установлено выше, земельный участок под данным объектом в момент заключения указанного договора находился у ОАО "Уралтрансмаш" на праве постоянного бессрочного пользования, а в настоящее время - на праве собственности.
При таких обстоятельствах, поскольку ОАО "Уралтрансмаш" в момент заключения указанного договора от <...> имело на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок, предоставленный для строительства указанного в договоре объекта, а ЗАО "ВиП-Трейдинг" обязалось осуществить строительство указанного объекта, судебная коллегия приходит к выводу о том, что к отношениям сторон по указанному договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").
Поскольку по условиям договора сторона, осуществившая строительство, ЗАО "ВиП-Трейдинг" имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор от <...>, исходя из его условий, нужно квалифицировать как смешанный с элементами договора строительного подряда и договора купли-продажи недвижимой вещи в будущем.
Разрешение на строительство объекта, соответствующее требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ответчику не выдавалось, указание ответчика на выданное ему разрешение <...> от <...> сроком на три месяца на выполнение строительно-монтажных работ по восстановлению несущей способности элементов здания, отклоняется судебной коллегией, поскольку не является разрешением на строительство.
В силу п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Статья 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ, действовавшего на момент заключения между ФГУП "Уралтрансмаш" и ответчиком договора 2002 года, также предусматривала, что разрешение на строительство - это документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории; разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.
Разрешение на строительство объекта не идентично разрешению на выполнение определенного вида работ.
Разрешение на строительство объекта, выданного ответчику, суду не представлено, по объяснениям представителей третьего лица такое разрешение на строительство вообще не выдавалось.
С учетом того, что ответчик не обладал статусом застройщика (в смысле Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") на момент заключения договора и не обладает им в настоящее время, договор, о регистрации которого заявлен иск, не может быть признан договором долевого участия в строительстве, в отношении которого предусмотрено требование о его обязательной государственной регистрации. Положения указанного Закона к правоотношениям сторон не применяются.
Также судебная коллегия отмечает, что в силу п. 2 ст. 27 Федерального закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Непредставление суду разрешения на строительство объекта исключает возможность применения норм Федерального закона N 214-ФЗ к спорным правоотношениям.
Истец просила о признании за ней права собственности на нежилые помещения, ссылаясь на положения ст. ст. 218, 219, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что спорные помещения переданы ей по акту приема-передачи от <...>, она пользуется помещениями, несет бремя содержания. Здание достроено, но не сдано в эксплуатацию, надлежащих мер к вводу здания ответчиком не предпринято.
Разрешая требования о признании за истцом права собственности на спорные объекты, судебная коллегия исходит из того, что ответчик не является застройщиком, доказательств наличия прав ответчика на распоряжение спорными помещениями, возникновения у ответчика права собственности на спорные помещения не представлено, что указывает на предъявление иска к ненадлежащему ответчику.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
ЗАО "ВиП-Трейдинг" выполняло строительные работы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, в том числе за счет денежных средств лиц, привлеченных к участию в долевом строительстве и инвестировании объекта.
В связи с заключением между истцом и ЗАО "ВиП-Трейдинг" договора на участие в долевом строительстве и инвестировании строительства административно-делового центра, соглашения о новации, дополнительного соглашения, указанных в иске, права покупателя будущей недвижимой вещи по договору от <...> в отношении названного объекта перешли к истцу.
Указанное не дает истцам права требовать по иску, заявленному к ЗАО "ВиП-Трейдинг" и основанному на договоре <...> от <...>, соглашении о новации от <...> и дополнительном соглашении от <...>, признания права собственности на спорные помещения.
Из кадастровых паспортов, выписки из реестра, объяснений участвующих в деле лиц следует, что в настоящее время спорные помещения имеют иные характеристики, на кадастровый учет поставлены 4 помещения площадью 28,1 кв. м, 25,2 кв. м, 24,4 кв. м, 85 кв. м, собственником этих помещений, является М., а не ответчик. Изложенное также исключает возможность удовлетворения указанного иска о признании права собственности истца на помещения.
По приведенным мотивам судебная коллегия отказывает истцу в иске о государственной регистрации соглашения, признании права собственности.
Ответчик ЗАО "ВиП-Трейдинг" в лице В. направил заявление о признании заявленного иска.
В силу ч. 1 ст. 326.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказ истца от иска, признание иска ответчиком или мировое соглашение сторон, совершенные после принятия апелляционных жалобы, представления, должны быть выражены в поданных суду апелляционной инстанции заявлениях в письменной форме.
Судебная коллегия полагает, что признание иска ответчиком по вышеуказанным мотивам нарушает права и законные интересы других лиц (ОАО "Уралтрансмаш" и М.), последствия признания иска не могут быть разъяснены представителю ответчика, не явившемуся в судебное заседание суда апелляционной инстанции.
Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 13.06.2013 отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований К.О. к закрытому акционерному обществу "ВиП-Трейдинг" о государственной регистрации соглашения, признании права собственности отказать.
Председательствующий
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
Я.Ю.ВОЛКОВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.04.2016 ПО ДЕЛУ N 33-5276/2016
Требование: О государственной регистрации соглашения о новации в качестве договора участия в долевом строительстве, признании права собственности на нежилые помещения.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Дольщик сослался на то, что обязательство по оплате нежилых помещений им исполнено, строительство объекта приостановлено, застройщик уклоняется от регистрации указанного соглашения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 апреля 2016 г. по делу N 33-5276/2016
Судья Федотова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Суханкина А.Н.,
судей Волковой Я.Ю., Мехонцевой Е.М.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску К.О. к закрытому акционерному обществу "ВиП-Трейдинг" о государственной регистрации соглашения, признании права собственности, по апелляционной жалобе третьего лица открытого акционерного общества "Уральский завод транспортного машиностроения" (ОАО "Уралтрансмаш") на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 13.06.2013.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителя истца К.В. по доверенности от <...> поддержавшего доводы иска, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, и объяснения представителя третьего лица ОАО "Уралтрансмаш" по доверенности от <...> Б., возражавшего против доводов иска, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
истец обратилась в суд с иском к ответчику, с учетом уточнений требований просила о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соглашения о новации от <...>, заключенное между К.О. и ЗАО "ВиП-Трейдинг" в качестве договора долевого участия в строительстве и признании за К.О. права собственности на нежилые помещения площадью 162,7 кв. м, расположенные на 4-ом этаже административно-делового центра по <...>, номера комнат N по техническому паспорту ЕМУП "БТИ".
По условиям договора <...> от <...> ответчик ЗАО "ВиП-Трейдинг" обязался осуществить строительство административно-делового центра по <...> за счет привлеченных средств дольщика К.О. Дольщик приобретает право требования передачи в собственность 125,1 кв. м нежилого помещения, расположенного на 4-ом этаже административно-делового центра по <...>. Цена договора составляет <...> руб. Договором установлено, что ответчик обязался осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта до <...>, передать дольщику объект по акту приема-передачи в течение 10 дней после ввода его в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на объект за дольщиком в течение двух месяцев с момента передачи дольщиком документов, необходимых для регистрации права собственности.
Соглашением от <...> о новации к указанному договору <...> от <...> согласованы объекты долевого строительства, передаваемые дольщику в рамках настоящего соглашения: нежилое помещение общей площадью 28,4 кв. м в строительных осях 24-25/Б1-Г и нежилое помещение общей площадью 134,4 кв. м в строительных осях 17-24/А-Б по <...>. Указана цена объекта долевого строительства <...> руб., срок получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию <...>, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику - не позднее <...>. Гарантийный срок на объект составляет 5 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства.
Дополнительным соглашением от <...> соглашение о новации от <...> изложено в следующей редакции: объектом долевого строительства, передаваемым дольщику в рамках настоящего соглашения является: нежилые помещения общей площадью 162,7 кв. м, расположенные на 4-ом этаже административно-делового центра по <...> (строительный адрес), номера комнат N по плану ЕМУП БТИ.
Обязательство по оплате истцом исполнено. Ответчик своих обязательств в установленный срок не выполнил, строительство объекта приостановлено, ответчик уклоняется от регистрации договора долевого участия в строительстве и соглашения о новации.
Ссылаясь на нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец просила о государственной регистрации соглашения о новации, а также о признании за К.О. права собственности на указанные выше нежилые помещения.
Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 13.06.2013 исковые требования удовлетворены: суд постановил зарегистрировать в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области договор долевого участия в строительстве <...> от <...>, соглашение о новации от <...>, дополнительное соглашение от <...>, заключенные между К.О. и ЗАО "ВиП-Трейдинг". Суд признал за К.О. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую нежилым помещениям общей площадью 162,7 кв. м, расположенным на 4-ом этаже административно-делового центра по <...>, номера комнат N по техническому паспорту ЕМУП "БТИ". Указано, что настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Лицом, не привлеченным к участию в деле, ОАО "Уралтрансмаш" (правопреемник ФГУП "Уралтрансмаш") подана апелляционная жалоба на вышеуказанное решение суда, срок на подачу жалобы восстановлен). В апелляционной жалобе представитель общества просит об отмене указанного решения суда, принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска. Ссылается на то, что решением суда разрешен вопрос о правах и обязанностях общества без привлечения к участию в деле.
Общество является собственником земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, право собственности на долю в котором признано за К.О., что влечет установление обременения залогом на участок общества. Оспаривает регулирование правоотношений сторон Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", утверждая об отсутствии у ЗАО "ВиП-Трейдинг" прав на земельный участок, разрешения на строительство. Указывает, что договор, подписанный между ФГУП "Уралтрансмаш" и ЗАО "ВиП-Трейдинг", является договором инвестирования, ответчик исполнял функции заказчика.
В отзыве на жалобу истец К.О. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик ЗАО "ВиП-Трейдинг" в лице В. направил заявление о признании заявленного иска и рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В заседание суда апелляционной инстанции истец, представитель ответчика, третье лицо М., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица при рассмотрении дела по правилам первой инстанции, не явились, были уведомлены надлежащим образом о рассмотрении дела направлением уведомлений по почте 04.04.2015 и по телефону 06.04.2015. Доказательств уважительности причин неявки истца и представителя ответчика суду не представлено. С учетом мнения участвующих в деле лиц и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
В судебном заседании 24.03.2016, при проверке доводов жалобы ОАО "Уралтрансмаш" о непривлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, судебная коллегия установила, что земельный участок, на котором осуществляется строительство административно-делового центра, о регистрации договора и признании права собственности в отношении помещений которого заявлены требования истца, принадлежит ОАО "Уралтрансмаш".
Согласно ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности.
С учетом изложенного, судом при разрешении иска о государственной регистрации соглашения, признании права собственности, разрешен вопрос о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, ОАО "Уралтрансмаш".
Это обстоятельство, в силу ч. 5 ст. 330, п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и отмены обжалуемого решения суда по мотиву существенного нарушения норм процессуального закона. С учетом изложенного решение суда отменяется судебной коллегией по п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции представитель истца поддержал заявленные исковые требования по первоначально заявленным предмету и основаниям.
Как следует из положений ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 3 статьи 4 указанного Закона).
Согласно п. 1 ст. 2 указанного Федерального закона (в первоначальной редакции) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно ст. 3 Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Ответчик ЗАО "ВиП-Трейдинг" не соответствует требованиям, предъявляемым к застройщику, ему не предоставлен земельный участок по <...>, (предыдущий адрес: <...>) на праве собственности или по договору аренды для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости.
Напротив, из материалов дела следует предоставление данного участка третьему лицу ОАО "Уралтрансмаш". Решением исполкома Свердловского городского совета народных депутатов от <...> заводу транспортного машиностроения им. Я.М. Свердлова на ранее отведенном земельном участке по <...> разрешено строительство поликлиники.
Постановлением Главы г. Екатеринбурга от <...> N <...> указано на разрешение ФГУП "Уралтрансмаш" реконструкции недостроенного здания по <...>, на земельном участке, отведенном в постоянное (бессрочное) пользование. На земельный участок по адресу: <...>, в 2009 году зарегистрировано право собственности за ОАО "Уралтрансмаш". В 2012 году участок разделен, право на выделенные участки зарегистрировано за ОАО "Уралтрансмаш".
ФГУП "Уралтрансмаш" не передавал ответчику права на земельный участок, в том числе по договору от <...> N долевого участия в строительстве, по которому ФГУП "Уралтрансмаш" передал ЗАО "ВиП-Трейдинг" права на застройку (достройку) здания поликлиники и административного корпуса по <...>, при этом ЗАО "ВиП-Трейдинг" обязан своими силами и за свой счет провести достройку объекта, получить акт о его сдаче, внести необходимые коррективы в рабочую документацию, зарегистрировать право собственности на объект, а ФГУП "Уралтрансмаш" обязано оплатить понесенные ЗАО "ВиП-Трейдинг" затраты на корректировку и ввод в эксплуатацию объекта путем передачи 60% площадей в собственность ЗАО "ВиП-Трейдинг", получить разрешение на перепрофилирование объекта в здание административного назначения.
Согласно Приказу Министерства по управлению государственными имуществом Свердловской области <...> от <...> согласован способ распоряжения объектом незавершенного строительства "поликлиника на 600 посещений в день", находящемся в хозяйственном ведении ФГУП "Уральский завод транспортного машиностроения" и расположенном в г. Екатеринбург, а именно достройка объекта путем заключения инвестиционного договора с перепрофилированием объекта в административно-торговый центр.
Письмом за <...> от <...> Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области согласован вышеуказанный договор долевого участия в строительстве, заключенный между ФГУП "УРАЛТРАНСМАШ" и ЗАО "Вип-Трейдинг", с учетом, что спорный договор соответствует требованиям к инвестиционному договору.
Постановлением Главы г. Екатеринбурга от <...> N <...> ФГУП "Уральский завод транспортного машиностроения" разрешено произвести реконструкцию недостроенного здания поликлиники под торгово-административное здание на земельном участке, отведенном в постоянное (бессрочное) пользование, расположенном по <...>, на ЗАО "ВиП-Трейдинг" возложены функции заказчика.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2015 по делу N А60-5659/2015 установлено, что <...> сторонами договора долевого участия в строительстве от <...> ЗАО "ВиП-Трейдинг" и ОАО "Уралтрансмаш" подписан акт сдачи-приемки объекта, завершенного реконструкцией (административно-торговый центр по <...>, бывшая поликлиника ФГУП "Уралтрансмаш"). В приложении N к Акту указаны замечания, выявленные в ходе проверки готовности помещений. <...> замечания, перечисленные в приложении N к акту сдачи-приемки от <...>, устранены, о чем сторонами подписан соответствующий акт. Названными документами подтвержден факт исполнения ЗАО "ВиП-Трейдинг" обязательств по достройке здания поликлиники и административного корпуса по <...>.
На балансе ОАО "Уралтрансмаш" числится незавершенное строительство административно-торгового центра (строительство поликлиники <...>). Как установлено выше, земельный участок под данным объектом в момент заключения указанного договора находился у ОАО "Уралтрансмаш" на праве постоянного бессрочного пользования, а в настоящее время - на праве собственности.
При таких обстоятельствах, поскольку ОАО "Уралтрансмаш" в момент заключения указанного договора от <...> имело на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок, предоставленный для строительства указанного в договоре объекта, а ЗАО "ВиП-Трейдинг" обязалось осуществить строительство указанного объекта, судебная коллегия приходит к выводу о том, что к отношениям сторон по указанному договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").
Поскольку по условиям договора сторона, осуществившая строительство, ЗАО "ВиП-Трейдинг" имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор от <...>, исходя из его условий, нужно квалифицировать как смешанный с элементами договора строительного подряда и договора купли-продажи недвижимой вещи в будущем.
Разрешение на строительство объекта, соответствующее требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ответчику не выдавалось, указание ответчика на выданное ему разрешение <...> от <...> сроком на три месяца на выполнение строительно-монтажных работ по восстановлению несущей способности элементов здания, отклоняется судебной коллегией, поскольку не является разрешением на строительство.
В силу п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Статья 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ, действовавшего на момент заключения между ФГУП "Уралтрансмаш" и ответчиком договора 2002 года, также предусматривала, что разрешение на строительство - это документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории; разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.
Разрешение на строительство объекта не идентично разрешению на выполнение определенного вида работ.
Разрешение на строительство объекта, выданного ответчику, суду не представлено, по объяснениям представителей третьего лица такое разрешение на строительство вообще не выдавалось.
С учетом того, что ответчик не обладал статусом застройщика (в смысле Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") на момент заключения договора и не обладает им в настоящее время, договор, о регистрации которого заявлен иск, не может быть признан договором долевого участия в строительстве, в отношении которого предусмотрено требование о его обязательной государственной регистрации. Положения указанного Закона к правоотношениям сторон не применяются.
Также судебная коллегия отмечает, что в силу п. 2 ст. 27 Федерального закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Непредставление суду разрешения на строительство объекта исключает возможность применения норм Федерального закона N 214-ФЗ к спорным правоотношениям.
Истец просила о признании за ней права собственности на нежилые помещения, ссылаясь на положения ст. ст. 218, 219, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что спорные помещения переданы ей по акту приема-передачи от <...>, она пользуется помещениями, несет бремя содержания. Здание достроено, но не сдано в эксплуатацию, надлежащих мер к вводу здания ответчиком не предпринято.
Разрешая требования о признании за истцом права собственности на спорные объекты, судебная коллегия исходит из того, что ответчик не является застройщиком, доказательств наличия прав ответчика на распоряжение спорными помещениями, возникновения у ответчика права собственности на спорные помещения не представлено, что указывает на предъявление иска к ненадлежащему ответчику.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
ЗАО "ВиП-Трейдинг" выполняло строительные работы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, в том числе за счет денежных средств лиц, привлеченных к участию в долевом строительстве и инвестировании объекта.
В связи с заключением между истцом и ЗАО "ВиП-Трейдинг" договора на участие в долевом строительстве и инвестировании строительства административно-делового центра, соглашения о новации, дополнительного соглашения, указанных в иске, права покупателя будущей недвижимой вещи по договору от <...> в отношении названного объекта перешли к истцу.
Указанное не дает истцам права требовать по иску, заявленному к ЗАО "ВиП-Трейдинг" и основанному на договоре <...> от <...>, соглашении о новации от <...> и дополнительном соглашении от <...>, признания права собственности на спорные помещения.
Из кадастровых паспортов, выписки из реестра, объяснений участвующих в деле лиц следует, что в настоящее время спорные помещения имеют иные характеристики, на кадастровый учет поставлены 4 помещения площадью 28,1 кв. м, 25,2 кв. м, 24,4 кв. м, 85 кв. м, собственником этих помещений, является М., а не ответчик. Изложенное также исключает возможность удовлетворения указанного иска о признании права собственности истца на помещения.
По приведенным мотивам судебная коллегия отказывает истцу в иске о государственной регистрации соглашения, признании права собственности.
Ответчик ЗАО "ВиП-Трейдинг" в лице В. направил заявление о признании заявленного иска.
В силу ч. 1 ст. 326.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказ истца от иска, признание иска ответчиком или мировое соглашение сторон, совершенные после принятия апелляционных жалобы, представления, должны быть выражены в поданных суду апелляционной инстанции заявлениях в письменной форме.
Судебная коллегия полагает, что признание иска ответчиком по вышеуказанным мотивам нарушает права и законные интересы других лиц (ОАО "Уралтрансмаш" и М.), последствия признания иска не могут быть разъяснены представителю ответчика, не явившемуся в судебное заседание суда апелляционной инстанции.
Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 13.06.2013 отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований К.О. к закрытому акционерному обществу "ВиП-Трейдинг" о государственной регистрации соглашения, признании права собственности отказать.
Председательствующий
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
Я.Ю.ВОЛКОВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)