Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик обязанности по внесению платы на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в составе которого находится принадлежащее ему на праве оперативного управления помещение, исполнял ненадлежащим образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Трифоновой Л.А., судей Бабаевой О.В. и Рыжкова Ю.В., при ведении протокола помощником судьи Селиховым М.Ю. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференц-связи с Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, от истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 1" (ИНН 2302055761, ОГРН 1072302002002) - Ткач Н.А. (доверенность от 11.01.2017), от ответчика - Федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6165035060, ОГРН 1026103739892) - Суворова В.И. (доверенность от 20.02.2017), в отсутствие третьих лиц: Вирясовой Ольги Петровны (ИНН 010502669144, утратившей 26.03.2015 статус индивидуального предпринимателя согласно выписке из ЕГРИП, государственный регистрационный номер записи 415237200050336) и Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 7704252261, ОГРН 1037700255284), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.02.2017 (судья Рябуха С.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А53-26765/2016, установил следующее.
ООО "Управляющая компания N 1" (далее - компания) обратилось в арбитражный суд с иском к ФГКУ "Северо-Кавказское ТУИО" Минобороны России (далее - учреждение) о взыскании 25 569 рублей 60 копеек задолженности по содержанию принадлежащего помещения с августа 2013 года по май 2015 года, 6535 рублей 46 копеек пеней за период с 11.09.2013 по 17.08.2016.
Решением от 15.02.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.04.2017, иск удовлетворен, распределены расходы по уплате государственной пошлины.
Судебные акты мотивированы тем, что нежилое помещение площадью 134,4 кв. м закреплено на праве оперативного управления за ответчиком, в связи с чем он должен оплачивать расходы на содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (далее - МКД).
В кассационной жалобе учреждение просит отменить названные судебные акты и отказать в иске. По мнению подателя жалобы, суды не приняли во внимание, что в спорный период в связи с заключением договора аренды обязанность нести расходы, связанные с оплатой коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных платежей, а также услуг по содержанию имущества лежала на арендаторе помещений - Вирясовой О.П., что подтверждается пунктами 3.5, 8.8, подпунктом 2.6.1 договора аренды.
В отзыве на жалобу компания просит оставить судебные акты без изменения.
Отзывы от третьих лиц в суд кассационной инстанции не поступили.
В судебном заседании представители учреждения и компании поддержали доводы жалобы и отзыва.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, в удовлетворении кассационной жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.
Суды установили, что с 01.04.2011 по 31.05.2015 компания оказывала услуги и выполняла работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в доме по ул. Мира, 45 в г. Армавире Краснодарского края (протокол N 3 от 22.02.2011).
Сторонами не оспаривается, что нежилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного дома по ул. Мира, 45 в г. Армавире, являются федеральной собственностью и закреплены на праве оперативного управления за федеральным государственным казенным учреждением "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации.
В дело представлен договор аренды от 18.05.2007 N 91-07р, по которому нежилое помещение общей площадью 134,4 м2 было передано ответчиком индивидуальному предпринимателю Вирясовой О.П.
Согласно договору управления многоквартирным домом от 01.04.2011 размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД составляет 8 рублей 25 копеек за 1 кв. м общей площади занимаемого помещения.
В соответствии с протоколом от 15.05.2014 N 1-14 общего собрания собственников МКД по ул. Мира, д. 45, размер платы за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД с 01.01.2015 составляет 10 рублей за 1 кв. м общей площади занимаемого помещения.
Суды установили, что ответчик обязанности по внесению платы на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, в составе которого находится принадлежащее ответчику на праве оперативного управления помещение, с августа 2013 по май 2015 исполнял ненадлежащим образом. За спорный период сумма задолженности ответчика за содержание и ремонт общего имущества составила 25 569 рублей 60 копеек.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Статьей 210 Кодекса бремя содержания имущества возложено на его собственника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичные положения установлены статьей 158 ЖК РФ.
В силу статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на помещение, у арендатора муниципального помещения - с момента заключения договора аренды.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, плату за услуги и работы по управлению МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД; плату за коммунальные услуги.
Размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в МКД устанавливается по решению общего собрания собственников помещений, с учетом предложений управляющей организации, либо органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 4 статьи 158 ЖК РФ в связи с тем, что собственники помещений не приняли решение на общем собрании об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома.
Суды, установив, что нежилое помещение площадью 134,4 м2 закреплено на праве оперативного управления за ответчиком, сделали правильный вывод, что на нем лежит обязанность оплачивать расходы на содержание общего имущества собственников помещений МКД.
Доказательства того, что ответчик вносил плату по содержанию и ремонту общего имущества МКД, в материалы дела не представлены.
На этом основании суды обоснованно удовлетворили требования по взысканию задолженности в сумме 25 569 рублей 60 копеек.
Довод ответчика о том, что указанные расходы должен нести арендатор помещений - индивидуальный предприниматель Вирясова О.П., обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции.
В силу абзаца второго пункта. 3 статьи 308 Кодекса обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Кодекс и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за оказанные услуги перед оказывающим их третьим лицом. Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Кодекса) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не вправе требовать исполнения обязательства и не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Этот вывод суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.06.2015.
Исходя из названных норм права и учтя доказанность предоставления истцом в спорный период услуг по содержанию помещений, расположенных в спорном МКД, суды указали, что у лица, являвшегося собственником, либо обладающего имуществом на праве оперативного управления, имеются обязанности по несению расходов по содержанию общего имущества в МКД с момента возникновения вещного права.
Истцом также заявлено о взыскании с ответчика неустойки в размере 6535 рублей 46 копеек за период с 11.09.2013 по 17.08.2016.
Указанное требование удовлетворено судами с учетом положений частей 1, 14 статьи 155 ЖК РФ и правильности произведенного расчета.
Доказательства, опровергающие указанные выводы судов, ответчик не представил.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 по делу N А53-26765/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.09.2017 N Ф08-5642/2017 ПО ДЕЛУ N А53-26765/2016
Требование: О взыскании задолженности по содержанию помещения.Разделы:
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик обязанности по внесению платы на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в составе которого находится принадлежащее ему на праве оперативного управления помещение, исполнял ненадлежащим образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2017 г. по делу N А53-26765/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Трифоновой Л.А., судей Бабаевой О.В. и Рыжкова Ю.В., при ведении протокола помощником судьи Селиховым М.Ю. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференц-связи с Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, от истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 1" (ИНН 2302055761, ОГРН 1072302002002) - Ткач Н.А. (доверенность от 11.01.2017), от ответчика - Федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6165035060, ОГРН 1026103739892) - Суворова В.И. (доверенность от 20.02.2017), в отсутствие третьих лиц: Вирясовой Ольги Петровны (ИНН 010502669144, утратившей 26.03.2015 статус индивидуального предпринимателя согласно выписке из ЕГРИП, государственный регистрационный номер записи 415237200050336) и Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 7704252261, ОГРН 1037700255284), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.02.2017 (судья Рябуха С.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А53-26765/2016, установил следующее.
ООО "Управляющая компания N 1" (далее - компания) обратилось в арбитражный суд с иском к ФГКУ "Северо-Кавказское ТУИО" Минобороны России (далее - учреждение) о взыскании 25 569 рублей 60 копеек задолженности по содержанию принадлежащего помещения с августа 2013 года по май 2015 года, 6535 рублей 46 копеек пеней за период с 11.09.2013 по 17.08.2016.
Решением от 15.02.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.04.2017, иск удовлетворен, распределены расходы по уплате государственной пошлины.
Судебные акты мотивированы тем, что нежилое помещение площадью 134,4 кв. м закреплено на праве оперативного управления за ответчиком, в связи с чем он должен оплачивать расходы на содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (далее - МКД).
В кассационной жалобе учреждение просит отменить названные судебные акты и отказать в иске. По мнению подателя жалобы, суды не приняли во внимание, что в спорный период в связи с заключением договора аренды обязанность нести расходы, связанные с оплатой коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных платежей, а также услуг по содержанию имущества лежала на арендаторе помещений - Вирясовой О.П., что подтверждается пунктами 3.5, 8.8, подпунктом 2.6.1 договора аренды.
В отзыве на жалобу компания просит оставить судебные акты без изменения.
Отзывы от третьих лиц в суд кассационной инстанции не поступили.
В судебном заседании представители учреждения и компании поддержали доводы жалобы и отзыва.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, в удовлетворении кассационной жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.
Суды установили, что с 01.04.2011 по 31.05.2015 компания оказывала услуги и выполняла работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в доме по ул. Мира, 45 в г. Армавире Краснодарского края (протокол N 3 от 22.02.2011).
Сторонами не оспаривается, что нежилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного дома по ул. Мира, 45 в г. Армавире, являются федеральной собственностью и закреплены на праве оперативного управления за федеральным государственным казенным учреждением "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации.
В дело представлен договор аренды от 18.05.2007 N 91-07р, по которому нежилое помещение общей площадью 134,4 м2 было передано ответчиком индивидуальному предпринимателю Вирясовой О.П.
Согласно договору управления многоквартирным домом от 01.04.2011 размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД составляет 8 рублей 25 копеек за 1 кв. м общей площади занимаемого помещения.
В соответствии с протоколом от 15.05.2014 N 1-14 общего собрания собственников МКД по ул. Мира, д. 45, размер платы за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД с 01.01.2015 составляет 10 рублей за 1 кв. м общей площади занимаемого помещения.
Суды установили, что ответчик обязанности по внесению платы на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, в составе которого находится принадлежащее ответчику на праве оперативного управления помещение, с августа 2013 по май 2015 исполнял ненадлежащим образом. За спорный период сумма задолженности ответчика за содержание и ремонт общего имущества составила 25 569 рублей 60 копеек.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Статьей 210 Кодекса бремя содержания имущества возложено на его собственника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичные положения установлены статьей 158 ЖК РФ.
В силу статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на помещение, у арендатора муниципального помещения - с момента заключения договора аренды.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, плату за услуги и работы по управлению МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД; плату за коммунальные услуги.
Размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в МКД устанавливается по решению общего собрания собственников помещений, с учетом предложений управляющей организации, либо органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 4 статьи 158 ЖК РФ в связи с тем, что собственники помещений не приняли решение на общем собрании об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома.
Суды, установив, что нежилое помещение площадью 134,4 м2 закреплено на праве оперативного управления за ответчиком, сделали правильный вывод, что на нем лежит обязанность оплачивать расходы на содержание общего имущества собственников помещений МКД.
Доказательства того, что ответчик вносил плату по содержанию и ремонту общего имущества МКД, в материалы дела не представлены.
На этом основании суды обоснованно удовлетворили требования по взысканию задолженности в сумме 25 569 рублей 60 копеек.
Довод ответчика о том, что указанные расходы должен нести арендатор помещений - индивидуальный предприниматель Вирясова О.П., обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции.
В силу абзаца второго пункта. 3 статьи 308 Кодекса обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Кодекс и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за оказанные услуги перед оказывающим их третьим лицом. Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Кодекса) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не вправе требовать исполнения обязательства и не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Этот вывод суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.06.2015.
Исходя из названных норм права и учтя доказанность предоставления истцом в спорный период услуг по содержанию помещений, расположенных в спорном МКД, суды указали, что у лица, являвшегося собственником, либо обладающего имуществом на праве оперативного управления, имеются обязанности по несению расходов по содержанию общего имущества в МКД с момента возникновения вещного права.
Истцом также заявлено о взыскании с ответчика неустойки в размере 6535 рублей 46 копеек за период с 11.09.2013 по 17.08.2016.
Указанное требование удовлетворено судами с учетом положений частей 1, 14 статьи 155 ЖК РФ и правильности произведенного расчета.
Доказательства, опровергающие указанные выводы судов, ответчик не представил.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 по делу N А53-26765/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.А.ТРИФОНОВА
Л.А.ТРИФОНОВА
Судьи
О.В.БАБАЕВА
Ю.В.РЫЖКОВ
О.В.БАБАЕВА
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)