Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 24 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Калинина, 115а",
апелляционное производство N 05АП-3026/2016
на решение от 20.05.2015
по делу N А51-31778/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску Товарищества собственников жилья "Калинина, 115а" (ОГРН 1092537004680, ИНН 25367062492), Товарищества собственников жилья "Парус на Калинина" (ОГРН 1072500001617, ИНН 2537045426)
к Индивидуальному предпринимателю Баранову Юрию Витальевичу (ОГРНИП 312254322900033, ИНН 253706027173), Обществу с ограниченной ответственностью "ДалКом" (ОГРН 1022501286719, ИНН 2536108289)
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
при участии:
- от ТСЖ "Калинина, 115а": Савош Ю.С. - представитель по доверенности от 28.07.2015, сроком действия до 01.12.2019, паспорт; Лысенко З.В. - представитель по доверенности от 01.06.2015, сроком действия до 01.07.2016, паспорт;
- от ИП Баранова Ю.В.: Лысенко Ю.В. - представитель по доверенности от 11.01.2016, сроком действия на 1 год, паспорт; Тихомирова Е.А. - представитель по доверенности от 11.01.2016, сроком действия на 1 год, удостоверение;
- от ООО "ДалКом": Малец В.Е. - представитель по доверенности от 06.08.2014, сроком действия на 3 года, паспорт; Антропов В.С. - представитель по доверенности от 06.08.2014, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от ТСЖ "Парус на Калинина" представитель не явился,
установил:
Товарищество собственников жилья "Калинина, 115а" (далее - ТСЖ "Калинина, 115а") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о признании недействительным заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "ДалКом" (далее - ООО "ДальКом", общество) и Барановым Юрием Витальевичем договора от 28.11.2011 купли-продажи здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115 а; об истребовании из незаконного владения Ю.В. Баранова здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115 а (здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217 в).
Определением суда от 05.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Товарищество собственников жилья "Парус на Калинина" (далее - ТСЖ "Парус на Калинина").
В ходе рассмотрения дела истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнены исковые требования, согласно которым истец просил истребовать из чужого незаконного владения Баранова Ю.В. здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115а в пользу собственников помещений МКД по ул. Калинина, 115а, пропорционально размеру общей площади помещений, находящихся в собственности собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 115а и 115, а также исключить из числа участвующих в деле лиц соответчика ООО "ДалКом".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с состоявшимся по делу решением, ТСЖ "Калинина, 115а" обратилось в апелляционный суд с жалобой о его отмене. В обоснование жалобы, среди прочего апеллянт указал на ошибочность вывода суда первой инстанции об отсутствии у истца полномочий на обращение в арбитражный суд с заявленным иском с учетом подтверждения наличия таких полномочий протоколом общего собрания собственником помещений МКД по ул. Калинина д. 115а от 01.04.2015, отсутствии правовых норм, предписывающих единогласное принятие решения по данному вопросу. Отметил рассмотрение вопроса об отнесении спорного здания к общему имуществу многоквартирного дома в рамках дела N А51-11185/2011, сослался на возникновение права общей долевой собственности на спорное здание у собственников помещений многоквартирного дома в силу закона. Привел возражения относительно вывода суда первой инстанции об истечении срока исковой давности, полагал начало течения срока исковой давности для истца берущим начало с привлечения ТСЖ "Калинина, 115а" в качестве третьего лица в процесс по делу N А51-32549/2013.
Определением от 26.08.2015 в силу пункта 6 части 4 статьи 270 АПК РФ Пятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А51-31778/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с отсутствием в протоколе судебного заседания от 05.02.2015 по настоящему делу подписи секретаря судебного заседания.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 16.09.2015 истцом вновь уточнены исковые требования, в соответствии с которыми истец просил истребовать из чужого незаконного владения Баранова Ю.В. здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115а, в пользу собственников помещений МКД по ул. Калинина, 115а (здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в) путем обязания Баранова Ю.В. передать указанное здание в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина д. 115а, и собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Владивосток, ул. Калинина д. 115, в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу судебного акта; а также заявил ходатайство о привлечении ООО "ДалКом" к участию в деле в качестве третьего лица, которое впоследствии оставлено апелляционным судом без удовлетворения ввиду отсутствия предусмотренных АПК РФ оснований для изменения статуса лица, изначально привлеченного к участию в деле в качестве ответчика, на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.
Между тем судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство ТСЖ "Парус на Калинина" о привлечении его к участию в деле в качестве соистца с аналогичными уточненному иску ТСЖ "Калинина, 115а" требованиями.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 решение суда первой инстанции отменено; суд истребовал из незаконного владения индивидуального предпринимателя Баранова Юрия Витальевича (далее - ИП Баранов Ю.В., предприниматель) здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в, в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам: г. Владивосток, ул. Калинина д. 115а, и г. Владивосток, ул. Калинина д. 115; в удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.04.2016 постановление от 05.11.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении дела апелляционным судом к материалам дела по ходатайству ТСЖ "Калинина, 115а" приобщены дополнительные доказательства в обоснование доводов об отнесения спорного здания, являющегося строением вспомогательного использования и предназначенного для эксплуатации жилого комплекса "Пихтовый", к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах N 115 и 115а по ул. Калинина: копия технического заключения ООО "Конструкторское бюро "Капитель", копия акта экспертного заключения ФГУП ГИПРОНИИ ДВО РАН N 1093 от 07.07.2010, копия справки Филиала ФГУП "Ростхинвентаризация-Федеральное БТИ" N 303095 от 21.04.2016, копия Решения Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-20251/2009, выписка из ЕГРП N 01/003/2013-5209 от 09.08.2013, копия решения администрации г. Владивостока о согласовании переустройства в жилом доме от 24.05.2012, копия акта приемочной комиссии о завершении переустройства N 19826/21 от 16.10.2012, копия технического паспорта на спорный объект, копия протокола общего собрания собственников от 26.10.2010.
В дополнительных пояснениях к иску первоначальный истец также указал, что ТСЖ "Калинина, 115а" и ТСЖ "Парус на Калинина" всегда полагали жилой комплекс "Пихтовый" состоящим из двух многократных домов N 115 и N 115а, что не оспаривалось обществом; земельные участки, котельную и газовые резервуары считает общей долевой собственностью собственников помещений указанных многоквартирных домов. Настаивает на том, что началом течения срока исковой давности является 05.04.2014 - момент, когда собственники помещений узнали о нарушении своих прав (привлечение ТСЖ "Калинина, 115а" в качестве третьего лица к участию в деле N А51-325449/2013). Обращает внимание, что ранее указанной даты собственники помещений не знали и не могли узнать об утрате владения спорным зданием, поскольку до даты смены правления здание использовалось товариществом наряду с ООО "ДалКом", как здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", а лица, приобретающие квартиры в МКД N 115а, информировались обществом о таком предназначении спорного объекта.
Соответчики, возражая относительно позиции соистца, указали, что спорное здание имеет самостоятельное целевое назначение - бытовое обслуживание населения, предназначено для более комфортной жизни жильцов близлежащих домов и построено с целью развития инфраструктуры в данном микрорайоне, в связи с чем отнести данное здание к общему имуществу многоквартирного дома невозможно. При этом строительство спорного объекта осуществлялось в 2010 году, уже после того, как жилые дома N 115 и N 115а по ул. Калинина были сданы в эксплуатацию, денежные средства собственников квартир на строительство спорного объекта не привлекались, какие-либо договорные отношения о передаче спорного объекта между собственниками МКД и застройщиком отсутствуют, поэтому у собственников помещений в МКД не могло возникнуть право общей долевой собственности на спорное помещение ни в силу закона, ни на основании договора. Обращают внимание, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, не огражден, жильцы домов используют его для размещения автотранспорта, детской площадки, в спорном здании располагается продуктовый магазин; собственник Баранов Ю.В. открыто владеет спорным объектом с момента приобретения.
В обоснование своих доводов представили в материалы дела заключенный между ООО "Далком" и ООО "Бар-С" договор подряда от 20.01.2010 N 01/05-2011, составленные должностным лицом Госстройнадзора по Владивостокскому городскому округу Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края акт проверки организационно-правового порядка объекта капитального строительства в районе ул. Калинина, 215 в г. Владивостоке от 20.04.2010 N 69 и акт проверки исполнения предписания по данному объекту от 15.07.2010 N 159.
Определением апелляционного суда от 25.05.2016 удовлетворено ходатайство соистцов об истребовании дополнительных доказательств, в Арбитражном суде Приморского края запрошены материалы дела N А51-8686/2010; дополнительно суд возложил на ООО "ДалКом" обязанность представить проект здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115а; а также истребовал у Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Приморскому краю к 22.06.2016 технический и кадастровый паспорта на данный объект недвижимости.
Во исполнение определения судебной коллегии Арбитражным судом Приморского края представлены материалы дела N А51-8686/2010 на 12 листах, из которых следует, что производство по указанному делу по заявлению ООО "ДалКом" об отмене постановления N 67/2010 по делу об административном правонарушении от 19.05.2010, вынесенное Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, прекращено в связи с отказом от заявленных требований.
Определениями апелляционного суда от 29.06.2016 и 28.07.2016 судебное разбирательство также откладывалось в порядке части 5 статьи 158 АПК РФ в связи с истребованием у общества с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская Мамонова" проектов архитектурных решений по объекту "Жилой комплекс "Пихтовый" по ул. Калинина, 225 (в настоящее время - 115) в г. Владивостоке" и архитектурных решений по объекту "Жилой комплекс "Пихтовый" по ул. Калинина, 225А (в настоящее время - 115А) в г. Владивостоке"; кроме того в Первомайском районном суде г. Владивостока запрошены материалы гражданского дела N 2-1386/2010. Об отложении судебного разбирательства лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
В судебном заседании апелляционной инстанции 24.08.2016 рассмотрение дела начато сначала в связи с изменением состава суда на основании статьи 18 АПК РФ.
ТСЖ "Парус на Калинина", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя соистца.
Явившиеся представители ТСЖ "Калинина, 115а" доводы искового заявления, апелляционной жалобы и письменных дополнений к ней поддержали.
Представители ООО "ДалКом", ИП Баранова Ю.В. на доводы иска, апелляционной жалобы с учетом дополнений возражали по доводам отзывов и дополнений к ним.
Судом в порядке статьи 66 и 156 АПК РФ к материалам дела приобщены истребованные документы и представленные сторонами в предыдущих судебных заседаниях дополнительные доказательства.
Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.
ООО "ДалКом" с 2003 года являлось собственником объекта, не завершенного строительством (жилого дома), состоящего из 2-х блок секций готовностью 74,1%, четырех блок секций готовностью 2%, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26.05.2006 серии 25-АА N 724710.
Одновременно общество являлось арендатором и застройщиком жилых домов в границах двух земельных участков: одного - площадью 13817 кв. м с кадастровым номером 25:28:030002:0176, в целях благоустройства (договор аренды от 19.10.2007 N 03-Ю-10067), другого - площадью 2770 кв. м с кадастровым номером 25:28:030002:0173, для завершения строительства жилого комплекса (договор от 19.10.2007 N 03-Ю-10064).
Строительство двух домов фактически осуществлено в границах земельного участка площадью 2770 кв. м, которые совпадают по отмостке с границами жилых домов согласно имеющейся в деле обзорной схеме земельного участка.
При этом постановлением главы города Владивостока от 02.12.2009 N 1319 изменен вид разрешенного использования земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176, с существующего "для благоустройства территории" на "для завершения строительства жилого комплекса и его дальнейшей эксплуатации"; исходя из кадастрового паспорта на указанный земельный участок, по состоянию на 04.06.2012 его разрешенное использование определено как: размещение жилого комплекса.
То, что строительство домов, состоящих из 2-х очередей строительства: 1-я очередь - две блок-секции; 2-я очередь - четыре блок-секции, а также здания котельной осуществлено в границах указанных земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:030002:0173, 25:28:030002:0176, сторонами не оспаривается.
При этом объектам 1-й очереди присвоен почтовый адрес: г. Владивосток, ул. Калинина, 115; 2-й очереди - г. Владивосток, ул. Калинина, 115а. Для котельной самостоятельный почтовый адрес не присвоен, котельная расположена в районе здания по адресу: ул. Калинина, 115 (письмо администрации г. Владивостока от 10.09.2006 N 11778сп "Об определении адреса объекту незавершенного строительства).
Жилые дома по ул. Калинина, 115, 115а введены в эксплуатацию, соответственно, в 2007, в 2009 годах (разрешения на ввод в эксплуатацию от 27.04.2007 N RU 25304000-23/2007 и от 16.12.2009 N RU 25304000-97/2009 представлены обществом при повторном рассмотрении дела).
В рамках дела N 2-1386/10 Первомайского районного суда г. Владивостока по иску прокурора Первомайского района г. Владивостока к ООО "ДалКом" о сносе строения по ул. Калинина, 215а установлено, что спор фактически касается двухэтажного здания, возведенного обществом в границах земельного участка площадью 13817 кв. м с кадастровым номером 25:28:030002:0176; спорное здание, входящее в состав жилого комплекса "Пихтовый" в качестве здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый" (для размещения персонала, хранения необходимого инвентаря), возведено в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО "Архитектурная мастерская Мамонова"; на возведение здания разрешение на строительство не требовалось, что и послужило основанием для отказа в иске (решение суда общей юрисдикции от 09.07.2010).
18.07.2011 ООО "ДалКом" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации г. Владивостока о признании права собственности на здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", расположенное в районе ул. Калинина, д. 115а в г. Владивостоке, общей площадью 341,1 кв. м.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2011 по делу N А51-11185/2011 иск удовлетворен на основании статьи 218 ГК РФ, за ООО "ДалКом" признано право собственности на здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", расположенное в районе ул. Калинина, д. 115а в г. Владивостоке, общей площадью 341,1 кв. м как на вновь созданный объект недвижимости.
28.11.2011 между ООО "ДалКом" (продавец) и гр. Барановым Ю.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение: нежилое, этажность: 2, мансарда, общая площадь 341,1 кв. м, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Калинина, д. 115а.
В договоре указано, что здание принадлежит продавцу на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.10.2011 серии 25-АБ 671909.
Переход права собственности в пользу покупателя зарегистрирован 19.12.2011, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа в договоре.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.07.2012 серии 25-АБ 808924 за гр. Барановым Ю.В. зарегистрировано право собственности на здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое, этажность: 2, мансарда, общей площадью 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2014 решение суда от 04.08.2011 по делу N А51-11185/2011 отменено в результате удовлетворения апелляционной жалобы не участвующего в деле лица - ТСЖ "Калинина, 115а", поданной в порядке статьи 42 АПК РФ, в удовлетворении исковых требований ООО "ДалКом" о признании права собственности на здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", расположенное в районе ул. Калинина, д. 115а в г. Владивостоке, общей площадью 341,1 кв. м, отказано по мотиву отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований с учетом избранного обществом способа защиты права. ТСЖ "Калинина, 115А", гр. Баранов Ю.В. привлечены апелляционным судом к участию в деле в качестве третьих лиц.
ТСЖ "Калинина, 115а" и ТСЖ "Парус на Калинина", ссылаясь на установленные решением от 09.07.2010 Первомайского районного суда г. Владивостока по делу N 2-1386/10 обстоятельства относительно правового статуса спорного здания с назначением "вспомогательное использование для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый" по ул. Калинина, 225 в г. Владивостоке", и полагая, что оно относится к общему имуществу многоквартирных домов по ул. Калинина, 115а, 115, принадлежит собственникам помещений в указанных многоквартирных домах на праве общей долевой собственности, обратились в арбитражный суд с иском об истребовании указанного здания из чужого незаконного владения в пользу собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по указанному адресу, которые узнали о нарушении их права с момента привлечения ТСЖ "Калинина, 115а" в качестве третьего лица к участию в деле N А51-325449/2013.
Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции считает, что исковые заявления не подлежат удовлетворению ввиду следующего.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
По смыслу статьи 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право на имущество, находящееся во владении ответчика.
Таким образом, по делу об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права на имеющееся в натуре здание (его часть), а также незаконность владения этим зданием (частью) конкретным лицом (лицами).
Бремя доказывания указанных обстоятельств в совокупности возложено на истца (статья 65 АПК РФ).
В случае недоказанности одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может.
Рассматривая доводы ответчиков относительно отсутствия у истцов права на заявленные виндикационные требования, апелляционный суд, исследовав и оценив в силу статьи 71 АПК РФ представленные в дело протокол от 01.04.2015 подсчета голосов общего собрания собственников помещений в МКД по ул. Калинина, 115а в г. Владивостоке, проведенного путем заочного голосования, и протокол от 14.09.2015 подсчета голосов общего собрания помещений в МКД по ул. Калинина, 115 в г. Владивостоке, проведенного путем заочного голосования, а также ведомости подсчетов голосов к указанным протоколам, приходит к выводу, что соответствующие протоколы отвечают требованиям статей 44, 44.1, 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, и с учетом положений части 1 статьи 46, подпункта 5 части 2 статьи 44, части 3 статьи 45 названного Кодекса в части того, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о наделении товарищества полномочиями по обращению в суд с иском в отношении общей долевой собственности на общее имущество принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений, при наличии кворума, признает право ТСЖ "Калинина, 115а", ТСЖ "Парус на Калинина", обратившихся от имени собственников указанных многоквартирных домов, на предъявление рассматриваемых исков.
Предметом виндикации, как следует из исковых заявлений, является здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115а.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, к составу общего имущества многоквартирного дома относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Таким образом, возможность отнесения объекта, находящегося на земельном участке, в границах которого расположены многоквартирные дома, к общему имуществу многоквартирного дома связана с тем, что такой объект предназначен для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Как указано выше, в рамках дела N 2-1386/10 Первомайского районного суда г. Владивостока на основании, в том числе проектной документации, разработанной ООО "Архитектурная мастерская Мамонова", установлен факт вхождения спорного здания в состав жилого комплекса "Пихтовый" в качестве здания вспомогательного использования для размещения персонала, хранения необходимого инвентаря.
Согласно справке Первомайского районного суда г. Владивостока от 02.08.2016 N 2-1386/10 гражданское дело N 2-1386/10 уничтожено по акту N 14 от 01.02.2016, в связи с чем исследование содержащихся в деле материалов невозможно.
По запросу апелляционного суда ООО "ДалКом" представило в материалы дела проект N 0008-13-АР архитектурных решений по объекту: "административное здание в составе жилого комплекса "Пихтовый" по ул. Калинина, 225 в г. Владивостоке", подготовленный ООО "Архитектурная мастерская Мамонова" в 2008 году по заказу общества. Проектируемое здание, исходя из экспликации к проекту, предполагалось возводить в границах земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:030002:0173, 25:28:030002:0176 наряду с жилыми домами 1-ой и 2-ой очередей, котельной и газохранилищем.
Проект архитектурных решений по объекту "Жилой комплекс "Пихтовый" по ул. Калинина, 225А (в настоящее время - 115А) в г. Владивостоке" обществом в материалы дела не представлен. При этом, как следует из ответа указанной архитектурной организации на запрос апелляционного суда, проект архитектурных решений по объекту "Жилой комплекс "Пихтовый" по ул. Калинина, 225 (в настоящее время - 115) в г. Владивостоке" обществом "Архитектурная мастерская Мамонова" не выполнялся; аналогичный проект в отношении жилого комплекса "Пихтовый" по ул. Калинина, 225А (в настоящее время - 115А) выполнялся по договору с ООО "ДалКом" в 2007-2008 годах, однако вся проектная документация по этому объекту была передана заказчику без оставления копий в проектной организации.
Как следует из экспертного исследования ФГУП ГИПРОНИИ ДВО РАН N 1093, подготовленного 07.07.2010 по заказу общества и представленного в апелляционную инстанцию первоначальным истцом, спорное здание расположено на расстоянии 32,5 м от многоквартирного жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 115а, согласно плану границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176 расстояние от главного фасада многоквартирного жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 115а до границ предоставленного в аренду земельного участка в месте расположения исследуемого здания равно от 42 м (минимальное) до 60 м (максимальное).
Проанализировав раздел проекта "Жилой комплекс "Пихтовый" по ул. Калинина, 225 в г. Владивостоке (2-ая очередь) - "Генеральный план", эксперт пришел к выводу, что исследуемое здание расположено в границах указанного земельного участка, предоставленного ООО "ДалКом" в аренду для строительства жилого комплекса "Пихтовый", находится в составе этого комплекса и необходимо для его эксплуатации, запроектировано изначально в 2006 году как здание вспомогательного использования, что согласовано с Администрацией города.
Более того, поскольку жилой комплекс расположен на двух земельных участках общей площадью 16587 кв. м, которые нуждаются в содержании и поддержании в надлежащем состояний, в остальных объектах капитального строительства, входящих в состав жилою комплекса не предусмотрено помещений для расположения хозяйственного инвентаря, сотрудников, необходимых для эксплуатации жилого комплекса "Пихтовый", учитывая, что строительство самого комплекса осуществлялось с привлечением участников долевого строительства, а застройщиком изначально планировалось организовать ТСЖ для управления жилым комплексом, работникам которого также необходимо помещение для работы; учитывая также фактическое использование здания по назначению, а именно: на первом этаже здания расположены рабочие кабинеты обслуживающего персонала жилого комплекса, помещения для хранения хозяйственного инвентаря, бойлерная, водомерный узел, на втором этаже находятся административные помещения ТСЖ, экспертом сделан категоричный вывод о том, что здание, расположенное в районе ул. Калинина, 115а в г. Владивостоке, является строением вспомогательного использования и предназначено для эксплуатации жилого комплекса "Пихтовый".
Указанным экспертным исследованием ООО "ДалКом" документально обосновывал свою правовую позицию о вспомогательном функциональном назначении спорного объекта по отношению к жилым домам, входящим в состав жилого комплекса "Пихтовый", в ходе рассмотрения Первомайским районным судом г. Владивостока дела N 2-1386/10.
Аналогичный правовой статус спорного здания признавался обществом при обращении в арбитражный суд с иском о признании права собственности на него в рамках дела N А51-11185/2011, а впоследствии - при заключении договора купли-продажи от 28.11.2011 с гр. Барановым Ю.В.
Кроме того согласно представленным ФГУП "Ростхинвентаризация-Федеральное БТИ" кадастровым паспортам по состоянию на 23.12.2011 и 07.10.2011 и техническому паспорту по состоянию на 05.07.2010 спорный объект имел назначение: здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", адрес: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115а.
По сведениям кадастрового паспорта по состоянию на 14.06.2012 и технического паспорта по состоянию на 07.06.2012 спорный объект в настоящее время представляет собой здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое, этажность: 2, мансарда, общей площадью 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в.
При этом в данных документах указано, что здание введено в эксплуатацию (строительство завершено) в 2009 году.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный объект на момент его возведения отвечал всем законодательно установленным критериям отнесения к общему имуществу многоквартирного дома (домов) (статья 36 ЖК РФ) - взаимное расположение на земельном участке (участках) по отношению к основному МКД, целевое проектирование в качестве вспомогательного строения, отсутствие проектного решения как объекта самостоятельного использования, отсутствие получения отдельного разрешения на строительство ввиду согласованного вспомогательного характера объекта, функциональная проектная задача обслуживания многоквартирных домов как основных строений, подтвержденное фактическое использование в качестве обслуживающего строения (размещение инвентаря, офиса ТСЖ) в течение определенного периода времени с момента возведения здания.
Последующая смена функционального использования здания его новым владельцем (Баранов Ю.В.) на возможность отнесения спорного здания в силу закона к общему имуществу многоквартирных домов не влияет.
В этой связи апелляционным судом отклоняются доводы ответчиков о том, что спорное здание построено с целью развития инфраструктуры в микрорайоне и имело самостоятельное целевое назначение, не связанное с обслуживанием, эксплуатацией и благоустройством жилого комплекса "Пихтовый", в состав которого входят два многоквартирных дома, что следует из экспликации к проекту архитектурных решений, подготовленного ООО "Архитектурная мастерская Мамонова", и сторонами не оспаривалось.
Более того о вспомогательном назначении спорного здания свидетельствует также его проектирование наряду со зданиями газохранилища и котельной, последнее из которых было передано 11.10.2007 застройщиком (общество) ТСЖ "Парус на Калинина" по акту приема-передачи в соответствии заключенным с жильцами дома N 115 по ул. Калинина в г. Владивостоке соглашением о распределении долей в праве собственности на котельную, что установлено в рамках дела N А51-20251/2009 с участием ТСЖ "Парус на Калинина" (истец), ООО "ДалКом" (ответчик), ТСЖ "Калинина, 115а" (третье лицо).
ООО "ДалКом" не подтвердило документально, что строительство здания осуществлялось исключительно за счет застройщика, а собственники помещений домов N N 115 и 115А по ул. Калинина не принимали участие в финансировании его строительства.
Судебной коллегией отклоняются также доводы общества о строительстве спорного административного здания в 2010 году, как опровергаемые имеющейся в деле технической документацией (кадастровые и технические паспорта здания), а также протоколом осмотра и исследования интернет-сайта города Владивостока (официальный портал города - http://www.vl.ru) от 01.06.2016, согласно подтвержденной нотариусом ВГО информации которого спорное здание возведено в качестве объекта капитального строительства (фундамент, стены, окна, крыша) по состоянию на июнь 2009 года (фотоотчеты о ходе строительства).
При этом представленный ответчиками договор подряда от 20.01.2010 N 01/05-2011, заключенный между ООО "Далком" и ООО "Бар-С", признается апелляционным судом недопустимым доказательством, поскольку из его содержания невозможно достоверно установить, в отношении какого объекта в составе жилого комплекса он заключен, учитывая также, что в экспертном исследовании N 1093 от 07.07.2010 имеется ссылка на иной договор подряда - от 01.12.2009 между теми же лицами.
Акт проверки организационно-правового порядка объекта капитального строительства в районе ул. Калинина, 215 в г. Владивостоке от 20.04.2010 N 69 и акт проверки исполнения предписания по данному объекту от 15.07.2010 N 159, на которые сослались ответчики, не содержат сведений об этапах строительства спорного здания; напротив, из них и приложенных к ним фотоматериалам следует, что застройщик осуществляет фактическую эксплуатацию объекта капитального строительства в отсутствие разрешительной документации, что не опровергает вышеуказанных доказательств окончания строительства здания в 2009 году.
Таким образом, оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, апелляционный суд установил, что возведенное обществом в 2009 году спорное здание имело своим назначением обслуживание жилого комплекса "Пихтовый", а потому в силу закона относилось к общему имуществу многоквартирных домов N 115 и 115а по ул. Калинина, входящих в состав данного комплекса наряду со зданием котельной и газохранилищем; в настоящее время спорный объект используется в качестве здания магазина и бытового обслуживания, имеет адрес: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в, право собственности на него зарегистрировано в ЕГРП за Барановым Ю.В., приобретшим здание с прежним назначением у ООО "Далком" по договору купли-продажи от 28.11.2011. Титул собственности продавца при этом был впоследствии оспорен ТСЖ "Калинина, 115а" в судебном порядке (дело N А51-11185/2011).
Как указано выше, многоквартирные дома сданы в эксплуатацию: дом по ул. Калинина, 115 - в 2007 году, с этого момента осуществлялась продажа помещений в этом доме; дом по ул. Калинина, 115а - в декабре 2009 года, продажа помещений в доме по ул. Калинина, 115а осуществлялась с 2010 года, что сторонами не оспаривается.
Тем самым истцы, действующие от имени и в интересах собственников помещений в указанных многоквартирных домах, обладающих правом общей долевой собственности на спорный объект в силу закона с момента государственной регистрации права собственности второго правообладателя на помещения в жилом комплексе "Пихтовый" (2007 год), а в рассматриваемом случае - с момента возведения спорного здания в 2009 году, вправе истребовать спорное имущество из незаконного владения третьих лиц в порядке статьи 301 ГК РФ.
По смыслу указанной нормы права ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь. Под незаконным владением следует понимать всякое фактическое обладание вещью, если оно не имеет правового основания.
Если же имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник в силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (пункт 39 постановление N 10/22).
В то же время к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, который в силу статьи 196 ГК РФ составляет три года и о применении которого заявлено ИП Барановым Ю.В. (л.д. 41-43, т. 2) и ООО "Далком" (л.д. 116, т. 3).
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Так, судом установлено, что по отношению к каждому дому собственниками помещений выбран способ управления товариществом собственников жилья. Последние, а именно ТСЖ "Парус на Калинина", ТСЖ "Калинина, 115а", в качестве юридических лиц зарегистрированы соответственно 22.03.2007, 29.10.2009.
Как указано выше, для завершения строительства жилого комплекса, размещения жилого комплекса сформированы два земельных участка с кадастровыми номерами 25:28:030002:0176 (площадью 13817 кв. м), 25:28:030002:0173 (площадью 2770 кв. м). При этом земельный участок площадью 2770 кв. м непосредственно занят жилыми домами.
Из представленных в материалы дела доказательств, в частности плана земельного участка, являющегося разделом кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176, сведений публичной кадастровой карты (https://pkk5.rosreestr.ru), цветных изображений спорного здания (фотоматериалы), а также пояснений сторон следует, что земельный участок площадью 13817 кв. м фактически представляет собой придомовую территорию двух многоквартирных домов, на которой размещены, в том числе автомобильная парковка, детские площадки, здания котельной и газохранилища, а также спорное здание, находящееся в непосредственной близости от жилых домов и не огороженное от них.
Оценивая момент наступления объективной возможности собственников жилых помещений, являющихся лицами, права которых по смыслу статьи 301 ГК РФ нарушены, и в интересах которых истцами предъявлены рассматриваемые требования, узнать о нарушении своего права и о лице, его нарушившем, апелляционный суд исходит из того, что, несмотря на размещение обслуживающего персонала жилого комплекса, административных помещений ТСЖ и хранение хозяйственного инвентаря в спорном здании в 2010 году (установлено экспертом ФГУП ГИПРОНИИ ДВО РАН), недвижимость с момента ее возведения (2009 год) фактически во владение собственников жилых помещений не поступала при том, что ранее между сторонами сложилась практика передачи застройщиком строений вспомогательного использования, предназначенных для эксплуатации жилого комплекса "Пихтовый", участникам долевого строительства по акту приема-передачи, в частности как это имело место 11.10.2007 в отношении здания котельной, также расположенного на придомовой территории.
Более того ответчиками в материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения от 28.10.2011 N 28/11, о фальсификации которого истцами в порядке статьи 161 АПК РФ не заявлено, и по условиям которого ООО "ДалКом" (арендодатель) передал ТСЖ "Калинина, 115А" (арендатор) нежилое помещение общей площадью 9,0 кв. м, находящееся на втором этаже здания расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина, д. 115а, с целью размещения правления ТСЖ, хранения документации ТСЖ, инвентаря, хозяйственных принадлежностей, в рамках осуществления хозяйственной деятельности, при этом по тексту указанного договора содержится указание на то, что помещение принадлежит арендодателю на праве собственности.
Указанное находит также свое подтверждение в решении Первомайского районного суда г. Владивостока от 09.07.2010 по делу N 2-1386/10, согласно которому ООО "ДалКом" обеспечивало в спорное здание доступ сотрудников ТСЖ, хранение инвентаря, используемого дня нужд многоквартирных домов, и само по себе свидетельствует о производности характера пользования ТСЖ "Калинина, 115А" частью здания.
Доказательств владения и пользования спорным зданием или какой-либо его частью ТСЖ "Парус на Калинина" материалы настоящего дела не содержат.
Таким образом, принимая во внимание размещение спорного объекта в непосредственной близости от жилых домов, отсутствие передаточного документа, свидетельствующего о передаче здания обществом собственникам жилых помещений этих домов, а также отсутствие доказательств утраты владения зданием его застройщиком вплоть до заключения договора купли-продажи с Барановым Ю.В., апелляционный суд приходит к выводу о том, что собственники жилых помещений могли и должны были узнать о нарушении своего права с момента постройки спорного здания, поскольку именно с этого момента здание могло использоваться в качестве общего, учитывая также, что участники долевого строительства, заключая соответствующие инвестиционные договоры, не лишены были возможности ознакомиться, а проявляя должную осмотрительность, какая требуется от участников инвестиционной деятельности, - должны были ознакомиться, в том числе с проектной документаций строящегося жилого комплекса "Пихтовый", в состав которого входило спорное здание, и которое впоследствии им передано в собственность не было.
В этой связи обстоятельство аффилированности председателя правления ТСЖ "Калинина, 115А" по отношению к директору подрядчика, осуществлявшего строительство кровли многоквартирного дома N 115а, как и наличие родственных связей впоследствии избранного нового председателя правления с генеральным директором ООО "ДалКом", на что ссылается ТСЖ "Калинина, 115А" в обоснование причины заблуждения собственников помещений относительно оснований владения ТСЖ "Калинина, 115А" только части помещений спорного здания, правового значения не имеют.
Более того, на момент заключения Договора аренды нежилого помещения N 28/11 от 28.10.2011 и впоследствии председатель правления ТСЖ "Калинина, 115а" Граур Л.П. не являлась лицом, аффилированным по отношению ко второй стороне договора ООО "ДалКом", а уже с 16.07.2012 собственником спорного здания в реестре значился Баранов Ю.В., по отношению к которому Граур Л.П. и Аврамчик Н.С. также не являлись аффилированными лицами, соответственно, у ТСЖ "Калинина, 115а" также не имелось препятствий в предъявлении соответствующего иска об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения.
Судебная коллегия отмечает, что само по себе размещение ТСЖ "Калинина, 115А" в помещениях спорного объекта, в том числе на основании арендных правоотношений с застройщиком, не лишало собственников помещений принять меры по определению судьбы расположенного на придомовой территории недвижимого имущества (в том числе после размещения в нем в 2012 году магазина третьим лицом - Барановым Ю.В.) путем созыва общего собрания для решения вопроса об обязании председателя правления ТСЖ принять такое имущество по акту приема-передачи, и не освобождало последних от бремени содержания общего имущества многоквартирного дома, доказательств чего в материалы дела не представлено.
Представленный первоначальным истцом протокол общего собрания собственников от 26.10.2010 в качестве такого доказательства признан быть не может, поскольку поименованный в смете затрат содержания общего имущества жилого дома офис достоверно не свидетельствует о его размещении именно в спорном здании.
Учитывая длительное бездействие собственников помещений многоквартирных домов по принятию спорного имущества в свое фактическое владение, что расценивается судом в качестве согласия с титулом владения недвижимостью сначала обществом, а впоследствии - Барановым Ю.В., и отсутствия правопритязаний на такое имущество, а также факт подачи искового заявления ТСЖ "Калинина, 115А" согласно штампу Арбитражного суда Приморского края 14.11.2014, а ТСЖ "Парус на Калинина" согласно штампу апелляционного суда - 16.09.2015, судебная коллегия приходит к выводу о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям пропущен.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
При таких обстоятельствах, апелляционный суд оставляет исковые требования собственников помещений многоквартирных домов N 115 и 115а по ул. Калинина в г. Владивостоке об истребовании из владения Баранова Ю.В. здания магазина и бытового обслуживания общей площадью 339,5 кв. м, местонахождение: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в, в общую долевую собственность, без выяснения фактических обстоятельств законности владения соответчиком данным имуществом.
Доводы соистцов об обратном с учетом приведенной квалификации возникших между сторонами спора правоотношений судебной коллегией отклоняются.
При этом обжалуемое ТСЖ "Калинина, 115А" решение Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2015 подлежит отмене ввиду наличия безусловных оснований к его отмене (пункт 6 части 4 статьи 270 АПК РФ).
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на первоначального истца.
Поскольку постановлением апелляционного суда от 05.11.2015 по настоящему делу ТСЖ "Калинина, 115А" возвращено из федерального бюджета 4000 излишне уплаченной государственной пошлины по иску, о чем выдана справка от 06.11.2015 (л.д. 161, т. 4), предъявленная соистцом к исполнению, вопрос о возврате излишне уплаченной государственной пошлины повторно судебной коллегией не разрешается.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2015 по делу N А51-31778/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований Товарищества собственников жилья "Калинина, 115а", Товарищества собственников жилья "Парус на Калинина" отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2016 N 05АП-3026/2016 ПО ДЕЛУ N А51-31778/2014
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2016 г. по делу N А51-31778/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 24 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Калинина, 115а",
апелляционное производство N 05АП-3026/2016
на решение от 20.05.2015
по делу N А51-31778/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску Товарищества собственников жилья "Калинина, 115а" (ОГРН 1092537004680, ИНН 25367062492), Товарищества собственников жилья "Парус на Калинина" (ОГРН 1072500001617, ИНН 2537045426)
к Индивидуальному предпринимателю Баранову Юрию Витальевичу (ОГРНИП 312254322900033, ИНН 253706027173), Обществу с ограниченной ответственностью "ДалКом" (ОГРН 1022501286719, ИНН 2536108289)
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
при участии:
- от ТСЖ "Калинина, 115а": Савош Ю.С. - представитель по доверенности от 28.07.2015, сроком действия до 01.12.2019, паспорт; Лысенко З.В. - представитель по доверенности от 01.06.2015, сроком действия до 01.07.2016, паспорт;
- от ИП Баранова Ю.В.: Лысенко Ю.В. - представитель по доверенности от 11.01.2016, сроком действия на 1 год, паспорт; Тихомирова Е.А. - представитель по доверенности от 11.01.2016, сроком действия на 1 год, удостоверение;
- от ООО "ДалКом": Малец В.Е. - представитель по доверенности от 06.08.2014, сроком действия на 3 года, паспорт; Антропов В.С. - представитель по доверенности от 06.08.2014, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от ТСЖ "Парус на Калинина" представитель не явился,
установил:
Товарищество собственников жилья "Калинина, 115а" (далее - ТСЖ "Калинина, 115а") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о признании недействительным заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "ДалКом" (далее - ООО "ДальКом", общество) и Барановым Юрием Витальевичем договора от 28.11.2011 купли-продажи здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115 а; об истребовании из незаконного владения Ю.В. Баранова здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115 а (здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217 в).
Определением суда от 05.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Товарищество собственников жилья "Парус на Калинина" (далее - ТСЖ "Парус на Калинина").
В ходе рассмотрения дела истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнены исковые требования, согласно которым истец просил истребовать из чужого незаконного владения Баранова Ю.В. здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115а в пользу собственников помещений МКД по ул. Калинина, 115а, пропорционально размеру общей площади помещений, находящихся в собственности собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 115а и 115, а также исключить из числа участвующих в деле лиц соответчика ООО "ДалКом".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с состоявшимся по делу решением, ТСЖ "Калинина, 115а" обратилось в апелляционный суд с жалобой о его отмене. В обоснование жалобы, среди прочего апеллянт указал на ошибочность вывода суда первой инстанции об отсутствии у истца полномочий на обращение в арбитражный суд с заявленным иском с учетом подтверждения наличия таких полномочий протоколом общего собрания собственником помещений МКД по ул. Калинина д. 115а от 01.04.2015, отсутствии правовых норм, предписывающих единогласное принятие решения по данному вопросу. Отметил рассмотрение вопроса об отнесении спорного здания к общему имуществу многоквартирного дома в рамках дела N А51-11185/2011, сослался на возникновение права общей долевой собственности на спорное здание у собственников помещений многоквартирного дома в силу закона. Привел возражения относительно вывода суда первой инстанции об истечении срока исковой давности, полагал начало течения срока исковой давности для истца берущим начало с привлечения ТСЖ "Калинина, 115а" в качестве третьего лица в процесс по делу N А51-32549/2013.
Определением от 26.08.2015 в силу пункта 6 части 4 статьи 270 АПК РФ Пятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А51-31778/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с отсутствием в протоколе судебного заседания от 05.02.2015 по настоящему делу подписи секретаря судебного заседания.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 16.09.2015 истцом вновь уточнены исковые требования, в соответствии с которыми истец просил истребовать из чужого незаконного владения Баранова Ю.В. здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115а, в пользу собственников помещений МКД по ул. Калинина, 115а (здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в) путем обязания Баранова Ю.В. передать указанное здание в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина д. 115а, и собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Владивосток, ул. Калинина д. 115, в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу судебного акта; а также заявил ходатайство о привлечении ООО "ДалКом" к участию в деле в качестве третьего лица, которое впоследствии оставлено апелляционным судом без удовлетворения ввиду отсутствия предусмотренных АПК РФ оснований для изменения статуса лица, изначально привлеченного к участию в деле в качестве ответчика, на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.
Между тем судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство ТСЖ "Парус на Калинина" о привлечении его к участию в деле в качестве соистца с аналогичными уточненному иску ТСЖ "Калинина, 115а" требованиями.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 решение суда первой инстанции отменено; суд истребовал из незаконного владения индивидуального предпринимателя Баранова Юрия Витальевича (далее - ИП Баранов Ю.В., предприниматель) здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое здание, этажность: 2, мансарда, общая площадь 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в, в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам: г. Владивосток, ул. Калинина д. 115а, и г. Владивосток, ул. Калинина д. 115; в удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.04.2016 постановление от 05.11.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении дела апелляционным судом к материалам дела по ходатайству ТСЖ "Калинина, 115а" приобщены дополнительные доказательства в обоснование доводов об отнесения спорного здания, являющегося строением вспомогательного использования и предназначенного для эксплуатации жилого комплекса "Пихтовый", к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах N 115 и 115а по ул. Калинина: копия технического заключения ООО "Конструкторское бюро "Капитель", копия акта экспертного заключения ФГУП ГИПРОНИИ ДВО РАН N 1093 от 07.07.2010, копия справки Филиала ФГУП "Ростхинвентаризация-Федеральное БТИ" N 303095 от 21.04.2016, копия Решения Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-20251/2009, выписка из ЕГРП N 01/003/2013-5209 от 09.08.2013, копия решения администрации г. Владивостока о согласовании переустройства в жилом доме от 24.05.2012, копия акта приемочной комиссии о завершении переустройства N 19826/21 от 16.10.2012, копия технического паспорта на спорный объект, копия протокола общего собрания собственников от 26.10.2010.
В дополнительных пояснениях к иску первоначальный истец также указал, что ТСЖ "Калинина, 115а" и ТСЖ "Парус на Калинина" всегда полагали жилой комплекс "Пихтовый" состоящим из двух многократных домов N 115 и N 115а, что не оспаривалось обществом; земельные участки, котельную и газовые резервуары считает общей долевой собственностью собственников помещений указанных многоквартирных домов. Настаивает на том, что началом течения срока исковой давности является 05.04.2014 - момент, когда собственники помещений узнали о нарушении своих прав (привлечение ТСЖ "Калинина, 115а" в качестве третьего лица к участию в деле N А51-325449/2013). Обращает внимание, что ранее указанной даты собственники помещений не знали и не могли узнать об утрате владения спорным зданием, поскольку до даты смены правления здание использовалось товариществом наряду с ООО "ДалКом", как здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", а лица, приобретающие квартиры в МКД N 115а, информировались обществом о таком предназначении спорного объекта.
Соответчики, возражая относительно позиции соистца, указали, что спорное здание имеет самостоятельное целевое назначение - бытовое обслуживание населения, предназначено для более комфортной жизни жильцов близлежащих домов и построено с целью развития инфраструктуры в данном микрорайоне, в связи с чем отнести данное здание к общему имуществу многоквартирного дома невозможно. При этом строительство спорного объекта осуществлялось в 2010 году, уже после того, как жилые дома N 115 и N 115а по ул. Калинина были сданы в эксплуатацию, денежные средства собственников квартир на строительство спорного объекта не привлекались, какие-либо договорные отношения о передаче спорного объекта между собственниками МКД и застройщиком отсутствуют, поэтому у собственников помещений в МКД не могло возникнуть право общей долевой собственности на спорное помещение ни в силу закона, ни на основании договора. Обращают внимание, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, не огражден, жильцы домов используют его для размещения автотранспорта, детской площадки, в спорном здании располагается продуктовый магазин; собственник Баранов Ю.В. открыто владеет спорным объектом с момента приобретения.
В обоснование своих доводов представили в материалы дела заключенный между ООО "Далком" и ООО "Бар-С" договор подряда от 20.01.2010 N 01/05-2011, составленные должностным лицом Госстройнадзора по Владивостокскому городскому округу Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края акт проверки организационно-правового порядка объекта капитального строительства в районе ул. Калинина, 215 в г. Владивостоке от 20.04.2010 N 69 и акт проверки исполнения предписания по данному объекту от 15.07.2010 N 159.
Определением апелляционного суда от 25.05.2016 удовлетворено ходатайство соистцов об истребовании дополнительных доказательств, в Арбитражном суде Приморского края запрошены материалы дела N А51-8686/2010; дополнительно суд возложил на ООО "ДалКом" обязанность представить проект здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115а; а также истребовал у Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Приморскому краю к 22.06.2016 технический и кадастровый паспорта на данный объект недвижимости.
Во исполнение определения судебной коллегии Арбитражным судом Приморского края представлены материалы дела N А51-8686/2010 на 12 листах, из которых следует, что производство по указанному делу по заявлению ООО "ДалКом" об отмене постановления N 67/2010 по делу об административном правонарушении от 19.05.2010, вынесенное Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, прекращено в связи с отказом от заявленных требований.
Определениями апелляционного суда от 29.06.2016 и 28.07.2016 судебное разбирательство также откладывалось в порядке части 5 статьи 158 АПК РФ в связи с истребованием у общества с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская Мамонова" проектов архитектурных решений по объекту "Жилой комплекс "Пихтовый" по ул. Калинина, 225 (в настоящее время - 115) в г. Владивостоке" и архитектурных решений по объекту "Жилой комплекс "Пихтовый" по ул. Калинина, 225А (в настоящее время - 115А) в г. Владивостоке"; кроме того в Первомайском районном суде г. Владивостока запрошены материалы гражданского дела N 2-1386/2010. Об отложении судебного разбирательства лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
В судебном заседании апелляционной инстанции 24.08.2016 рассмотрение дела начато сначала в связи с изменением состава суда на основании статьи 18 АПК РФ.
ТСЖ "Парус на Калинина", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя соистца.
Явившиеся представители ТСЖ "Калинина, 115а" доводы искового заявления, апелляционной жалобы и письменных дополнений к ней поддержали.
Представители ООО "ДалКом", ИП Баранова Ю.В. на доводы иска, апелляционной жалобы с учетом дополнений возражали по доводам отзывов и дополнений к ним.
Судом в порядке статьи 66 и 156 АПК РФ к материалам дела приобщены истребованные документы и представленные сторонами в предыдущих судебных заседаниях дополнительные доказательства.
Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.
ООО "ДалКом" с 2003 года являлось собственником объекта, не завершенного строительством (жилого дома), состоящего из 2-х блок секций готовностью 74,1%, четырех блок секций готовностью 2%, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26.05.2006 серии 25-АА N 724710.
Одновременно общество являлось арендатором и застройщиком жилых домов в границах двух земельных участков: одного - площадью 13817 кв. м с кадастровым номером 25:28:030002:0176, в целях благоустройства (договор аренды от 19.10.2007 N 03-Ю-10067), другого - площадью 2770 кв. м с кадастровым номером 25:28:030002:0173, для завершения строительства жилого комплекса (договор от 19.10.2007 N 03-Ю-10064).
Строительство двух домов фактически осуществлено в границах земельного участка площадью 2770 кв. м, которые совпадают по отмостке с границами жилых домов согласно имеющейся в деле обзорной схеме земельного участка.
При этом постановлением главы города Владивостока от 02.12.2009 N 1319 изменен вид разрешенного использования земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176, с существующего "для благоустройства территории" на "для завершения строительства жилого комплекса и его дальнейшей эксплуатации"; исходя из кадастрового паспорта на указанный земельный участок, по состоянию на 04.06.2012 его разрешенное использование определено как: размещение жилого комплекса.
То, что строительство домов, состоящих из 2-х очередей строительства: 1-я очередь - две блок-секции; 2-я очередь - четыре блок-секции, а также здания котельной осуществлено в границах указанных земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:030002:0173, 25:28:030002:0176, сторонами не оспаривается.
При этом объектам 1-й очереди присвоен почтовый адрес: г. Владивосток, ул. Калинина, 115; 2-й очереди - г. Владивосток, ул. Калинина, 115а. Для котельной самостоятельный почтовый адрес не присвоен, котельная расположена в районе здания по адресу: ул. Калинина, 115 (письмо администрации г. Владивостока от 10.09.2006 N 11778сп "Об определении адреса объекту незавершенного строительства).
Жилые дома по ул. Калинина, 115, 115а введены в эксплуатацию, соответственно, в 2007, в 2009 годах (разрешения на ввод в эксплуатацию от 27.04.2007 N RU 25304000-23/2007 и от 16.12.2009 N RU 25304000-97/2009 представлены обществом при повторном рассмотрении дела).
В рамках дела N 2-1386/10 Первомайского районного суда г. Владивостока по иску прокурора Первомайского района г. Владивостока к ООО "ДалКом" о сносе строения по ул. Калинина, 215а установлено, что спор фактически касается двухэтажного здания, возведенного обществом в границах земельного участка площадью 13817 кв. м с кадастровым номером 25:28:030002:0176; спорное здание, входящее в состав жилого комплекса "Пихтовый" в качестве здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый" (для размещения персонала, хранения необходимого инвентаря), возведено в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО "Архитектурная мастерская Мамонова"; на возведение здания разрешение на строительство не требовалось, что и послужило основанием для отказа в иске (решение суда общей юрисдикции от 09.07.2010).
18.07.2011 ООО "ДалКом" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации г. Владивостока о признании права собственности на здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", расположенное в районе ул. Калинина, д. 115а в г. Владивостоке, общей площадью 341,1 кв. м.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2011 по делу N А51-11185/2011 иск удовлетворен на основании статьи 218 ГК РФ, за ООО "ДалКом" признано право собственности на здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", расположенное в районе ул. Калинина, д. 115а в г. Владивостоке, общей площадью 341,1 кв. м как на вновь созданный объект недвижимости.
28.11.2011 между ООО "ДалКом" (продавец) и гр. Барановым Ю.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи здания вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение: нежилое, этажность: 2, мансарда, общая площадь 341,1 кв. м, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Калинина, д. 115а.
В договоре указано, что здание принадлежит продавцу на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.10.2011 серии 25-АБ 671909.
Переход права собственности в пользу покупателя зарегистрирован 19.12.2011, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа в договоре.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.07.2012 серии 25-АБ 808924 за гр. Барановым Ю.В. зарегистрировано право собственности на здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое, этажность: 2, мансарда, общей площадью 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2014 решение суда от 04.08.2011 по делу N А51-11185/2011 отменено в результате удовлетворения апелляционной жалобы не участвующего в деле лица - ТСЖ "Калинина, 115а", поданной в порядке статьи 42 АПК РФ, в удовлетворении исковых требований ООО "ДалКом" о признании права собственности на здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", расположенное в районе ул. Калинина, д. 115а в г. Владивостоке, общей площадью 341,1 кв. м, отказано по мотиву отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований с учетом избранного обществом способа защиты права. ТСЖ "Калинина, 115А", гр. Баранов Ю.В. привлечены апелляционным судом к участию в деле в качестве третьих лиц.
ТСЖ "Калинина, 115а" и ТСЖ "Парус на Калинина", ссылаясь на установленные решением от 09.07.2010 Первомайского районного суда г. Владивостока по делу N 2-1386/10 обстоятельства относительно правового статуса спорного здания с назначением "вспомогательное использование для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый" по ул. Калинина, 225 в г. Владивостоке", и полагая, что оно относится к общему имуществу многоквартирных домов по ул. Калинина, 115а, 115, принадлежит собственникам помещений в указанных многоквартирных домах на праве общей долевой собственности, обратились в арбитражный суд с иском об истребовании указанного здания из чужого незаконного владения в пользу собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по указанному адресу, которые узнали о нарушении их права с момента привлечения ТСЖ "Калинина, 115а" в качестве третьего лица к участию в деле N А51-325449/2013.
Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции считает, что исковые заявления не подлежат удовлетворению ввиду следующего.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
По смыслу статьи 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право на имущество, находящееся во владении ответчика.
Таким образом, по делу об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права на имеющееся в натуре здание (его часть), а также незаконность владения этим зданием (частью) конкретным лицом (лицами).
Бремя доказывания указанных обстоятельств в совокупности возложено на истца (статья 65 АПК РФ).
В случае недоказанности одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может.
Рассматривая доводы ответчиков относительно отсутствия у истцов права на заявленные виндикационные требования, апелляционный суд, исследовав и оценив в силу статьи 71 АПК РФ представленные в дело протокол от 01.04.2015 подсчета голосов общего собрания собственников помещений в МКД по ул. Калинина, 115а в г. Владивостоке, проведенного путем заочного голосования, и протокол от 14.09.2015 подсчета голосов общего собрания помещений в МКД по ул. Калинина, 115 в г. Владивостоке, проведенного путем заочного голосования, а также ведомости подсчетов голосов к указанным протоколам, приходит к выводу, что соответствующие протоколы отвечают требованиям статей 44, 44.1, 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, и с учетом положений части 1 статьи 46, подпункта 5 части 2 статьи 44, части 3 статьи 45 названного Кодекса в части того, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о наделении товарищества полномочиями по обращению в суд с иском в отношении общей долевой собственности на общее имущество принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений, при наличии кворума, признает право ТСЖ "Калинина, 115а", ТСЖ "Парус на Калинина", обратившихся от имени собственников указанных многоквартирных домов, на предъявление рассматриваемых исков.
Предметом виндикации, как следует из исковых заявлений, является здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", назначение - нежилое, площадь объекта 314,1 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115а.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, к составу общего имущества многоквартирного дома относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Таким образом, возможность отнесения объекта, находящегося на земельном участке, в границах которого расположены многоквартирные дома, к общему имуществу многоквартирного дома связана с тем, что такой объект предназначен для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Как указано выше, в рамках дела N 2-1386/10 Первомайского районного суда г. Владивостока на основании, в том числе проектной документации, разработанной ООО "Архитектурная мастерская Мамонова", установлен факт вхождения спорного здания в состав жилого комплекса "Пихтовый" в качестве здания вспомогательного использования для размещения персонала, хранения необходимого инвентаря.
Согласно справке Первомайского районного суда г. Владивостока от 02.08.2016 N 2-1386/10 гражданское дело N 2-1386/10 уничтожено по акту N 14 от 01.02.2016, в связи с чем исследование содержащихся в деле материалов невозможно.
По запросу апелляционного суда ООО "ДалКом" представило в материалы дела проект N 0008-13-АР архитектурных решений по объекту: "административное здание в составе жилого комплекса "Пихтовый" по ул. Калинина, 225 в г. Владивостоке", подготовленный ООО "Архитектурная мастерская Мамонова" в 2008 году по заказу общества. Проектируемое здание, исходя из экспликации к проекту, предполагалось возводить в границах земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:030002:0173, 25:28:030002:0176 наряду с жилыми домами 1-ой и 2-ой очередей, котельной и газохранилищем.
Проект архитектурных решений по объекту "Жилой комплекс "Пихтовый" по ул. Калинина, 225А (в настоящее время - 115А) в г. Владивостоке" обществом в материалы дела не представлен. При этом, как следует из ответа указанной архитектурной организации на запрос апелляционного суда, проект архитектурных решений по объекту "Жилой комплекс "Пихтовый" по ул. Калинина, 225 (в настоящее время - 115) в г. Владивостоке" обществом "Архитектурная мастерская Мамонова" не выполнялся; аналогичный проект в отношении жилого комплекса "Пихтовый" по ул. Калинина, 225А (в настоящее время - 115А) выполнялся по договору с ООО "ДалКом" в 2007-2008 годах, однако вся проектная документация по этому объекту была передана заказчику без оставления копий в проектной организации.
Как следует из экспертного исследования ФГУП ГИПРОНИИ ДВО РАН N 1093, подготовленного 07.07.2010 по заказу общества и представленного в апелляционную инстанцию первоначальным истцом, спорное здание расположено на расстоянии 32,5 м от многоквартирного жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 115а, согласно плану границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176 расстояние от главного фасада многоквартирного жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 115а до границ предоставленного в аренду земельного участка в месте расположения исследуемого здания равно от 42 м (минимальное) до 60 м (максимальное).
Проанализировав раздел проекта "Жилой комплекс "Пихтовый" по ул. Калинина, 225 в г. Владивостоке (2-ая очередь) - "Генеральный план", эксперт пришел к выводу, что исследуемое здание расположено в границах указанного земельного участка, предоставленного ООО "ДалКом" в аренду для строительства жилого комплекса "Пихтовый", находится в составе этого комплекса и необходимо для его эксплуатации, запроектировано изначально в 2006 году как здание вспомогательного использования, что согласовано с Администрацией города.
Более того, поскольку жилой комплекс расположен на двух земельных участках общей площадью 16587 кв. м, которые нуждаются в содержании и поддержании в надлежащем состояний, в остальных объектах капитального строительства, входящих в состав жилою комплекса не предусмотрено помещений для расположения хозяйственного инвентаря, сотрудников, необходимых для эксплуатации жилого комплекса "Пихтовый", учитывая, что строительство самого комплекса осуществлялось с привлечением участников долевого строительства, а застройщиком изначально планировалось организовать ТСЖ для управления жилым комплексом, работникам которого также необходимо помещение для работы; учитывая также фактическое использование здания по назначению, а именно: на первом этаже здания расположены рабочие кабинеты обслуживающего персонала жилого комплекса, помещения для хранения хозяйственного инвентаря, бойлерная, водомерный узел, на втором этаже находятся административные помещения ТСЖ, экспертом сделан категоричный вывод о том, что здание, расположенное в районе ул. Калинина, 115а в г. Владивостоке, является строением вспомогательного использования и предназначено для эксплуатации жилого комплекса "Пихтовый".
Указанным экспертным исследованием ООО "ДалКом" документально обосновывал свою правовую позицию о вспомогательном функциональном назначении спорного объекта по отношению к жилым домам, входящим в состав жилого комплекса "Пихтовый", в ходе рассмотрения Первомайским районным судом г. Владивостока дела N 2-1386/10.
Аналогичный правовой статус спорного здания признавался обществом при обращении в арбитражный суд с иском о признании права собственности на него в рамках дела N А51-11185/2011, а впоследствии - при заключении договора купли-продажи от 28.11.2011 с гр. Барановым Ю.В.
Кроме того согласно представленным ФГУП "Ростхинвентаризация-Федеральное БТИ" кадастровым паспортам по состоянию на 23.12.2011 и 07.10.2011 и техническому паспорту по состоянию на 05.07.2010 спорный объект имел назначение: здание вспомогательного использования для обслуживания жилого комплекса "Пихтовый", адрес: г. Владивосток, в районе ул. Калинина д. 115а.
По сведениям кадастрового паспорта по состоянию на 14.06.2012 и технического паспорта по состоянию на 07.06.2012 спорный объект в настоящее время представляет собой здание магазина и бытового обслуживания, назначение: нежилое, этажность: 2, мансарда, общей площадью 339,5 кв. м, инв. N 05:401:002:000333990, лит. А, местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в.
При этом в данных документах указано, что здание введено в эксплуатацию (строительство завершено) в 2009 году.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный объект на момент его возведения отвечал всем законодательно установленным критериям отнесения к общему имуществу многоквартирного дома (домов) (статья 36 ЖК РФ) - взаимное расположение на земельном участке (участках) по отношению к основному МКД, целевое проектирование в качестве вспомогательного строения, отсутствие проектного решения как объекта самостоятельного использования, отсутствие получения отдельного разрешения на строительство ввиду согласованного вспомогательного характера объекта, функциональная проектная задача обслуживания многоквартирных домов как основных строений, подтвержденное фактическое использование в качестве обслуживающего строения (размещение инвентаря, офиса ТСЖ) в течение определенного периода времени с момента возведения здания.
Последующая смена функционального использования здания его новым владельцем (Баранов Ю.В.) на возможность отнесения спорного здания в силу закона к общему имуществу многоквартирных домов не влияет.
В этой связи апелляционным судом отклоняются доводы ответчиков о том, что спорное здание построено с целью развития инфраструктуры в микрорайоне и имело самостоятельное целевое назначение, не связанное с обслуживанием, эксплуатацией и благоустройством жилого комплекса "Пихтовый", в состав которого входят два многоквартирных дома, что следует из экспликации к проекту архитектурных решений, подготовленного ООО "Архитектурная мастерская Мамонова", и сторонами не оспаривалось.
Более того о вспомогательном назначении спорного здания свидетельствует также его проектирование наряду со зданиями газохранилища и котельной, последнее из которых было передано 11.10.2007 застройщиком (общество) ТСЖ "Парус на Калинина" по акту приема-передачи в соответствии заключенным с жильцами дома N 115 по ул. Калинина в г. Владивостоке соглашением о распределении долей в праве собственности на котельную, что установлено в рамках дела N А51-20251/2009 с участием ТСЖ "Парус на Калинина" (истец), ООО "ДалКом" (ответчик), ТСЖ "Калинина, 115а" (третье лицо).
ООО "ДалКом" не подтвердило документально, что строительство здания осуществлялось исключительно за счет застройщика, а собственники помещений домов N N 115 и 115А по ул. Калинина не принимали участие в финансировании его строительства.
Судебной коллегией отклоняются также доводы общества о строительстве спорного административного здания в 2010 году, как опровергаемые имеющейся в деле технической документацией (кадастровые и технические паспорта здания), а также протоколом осмотра и исследования интернет-сайта города Владивостока (официальный портал города - http://www.vl.ru) от 01.06.2016, согласно подтвержденной нотариусом ВГО информации которого спорное здание возведено в качестве объекта капитального строительства (фундамент, стены, окна, крыша) по состоянию на июнь 2009 года (фотоотчеты о ходе строительства).
При этом представленный ответчиками договор подряда от 20.01.2010 N 01/05-2011, заключенный между ООО "Далком" и ООО "Бар-С", признается апелляционным судом недопустимым доказательством, поскольку из его содержания невозможно достоверно установить, в отношении какого объекта в составе жилого комплекса он заключен, учитывая также, что в экспертном исследовании N 1093 от 07.07.2010 имеется ссылка на иной договор подряда - от 01.12.2009 между теми же лицами.
Акт проверки организационно-правового порядка объекта капитального строительства в районе ул. Калинина, 215 в г. Владивостоке от 20.04.2010 N 69 и акт проверки исполнения предписания по данному объекту от 15.07.2010 N 159, на которые сослались ответчики, не содержат сведений об этапах строительства спорного здания; напротив, из них и приложенных к ним фотоматериалам следует, что застройщик осуществляет фактическую эксплуатацию объекта капитального строительства в отсутствие разрешительной документации, что не опровергает вышеуказанных доказательств окончания строительства здания в 2009 году.
Таким образом, оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, апелляционный суд установил, что возведенное обществом в 2009 году спорное здание имело своим назначением обслуживание жилого комплекса "Пихтовый", а потому в силу закона относилось к общему имуществу многоквартирных домов N 115 и 115а по ул. Калинина, входящих в состав данного комплекса наряду со зданием котельной и газохранилищем; в настоящее время спорный объект используется в качестве здания магазина и бытового обслуживания, имеет адрес: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в, право собственности на него зарегистрировано в ЕГРП за Барановым Ю.В., приобретшим здание с прежним назначением у ООО "Далком" по договору купли-продажи от 28.11.2011. Титул собственности продавца при этом был впоследствии оспорен ТСЖ "Калинина, 115а" в судебном порядке (дело N А51-11185/2011).
Как указано выше, многоквартирные дома сданы в эксплуатацию: дом по ул. Калинина, 115 - в 2007 году, с этого момента осуществлялась продажа помещений в этом доме; дом по ул. Калинина, 115а - в декабре 2009 года, продажа помещений в доме по ул. Калинина, 115а осуществлялась с 2010 года, что сторонами не оспаривается.
Тем самым истцы, действующие от имени и в интересах собственников помещений в указанных многоквартирных домах, обладающих правом общей долевой собственности на спорный объект в силу закона с момента государственной регистрации права собственности второго правообладателя на помещения в жилом комплексе "Пихтовый" (2007 год), а в рассматриваемом случае - с момента возведения спорного здания в 2009 году, вправе истребовать спорное имущество из незаконного владения третьих лиц в порядке статьи 301 ГК РФ.
По смыслу указанной нормы права ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь. Под незаконным владением следует понимать всякое фактическое обладание вещью, если оно не имеет правового основания.
Если же имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник в силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (пункт 39 постановление N 10/22).
В то же время к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, который в силу статьи 196 ГК РФ составляет три года и о применении которого заявлено ИП Барановым Ю.В. (л.д. 41-43, т. 2) и ООО "Далком" (л.д. 116, т. 3).
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Так, судом установлено, что по отношению к каждому дому собственниками помещений выбран способ управления товариществом собственников жилья. Последние, а именно ТСЖ "Парус на Калинина", ТСЖ "Калинина, 115а", в качестве юридических лиц зарегистрированы соответственно 22.03.2007, 29.10.2009.
Как указано выше, для завершения строительства жилого комплекса, размещения жилого комплекса сформированы два земельных участка с кадастровыми номерами 25:28:030002:0176 (площадью 13817 кв. м), 25:28:030002:0173 (площадью 2770 кв. м). При этом земельный участок площадью 2770 кв. м непосредственно занят жилыми домами.
Из представленных в материалы дела доказательств, в частности плана земельного участка, являющегося разделом кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0176, сведений публичной кадастровой карты (https://pkk5.rosreestr.ru), цветных изображений спорного здания (фотоматериалы), а также пояснений сторон следует, что земельный участок площадью 13817 кв. м фактически представляет собой придомовую территорию двух многоквартирных домов, на которой размещены, в том числе автомобильная парковка, детские площадки, здания котельной и газохранилища, а также спорное здание, находящееся в непосредственной близости от жилых домов и не огороженное от них.
Оценивая момент наступления объективной возможности собственников жилых помещений, являющихся лицами, права которых по смыслу статьи 301 ГК РФ нарушены, и в интересах которых истцами предъявлены рассматриваемые требования, узнать о нарушении своего права и о лице, его нарушившем, апелляционный суд исходит из того, что, несмотря на размещение обслуживающего персонала жилого комплекса, административных помещений ТСЖ и хранение хозяйственного инвентаря в спорном здании в 2010 году (установлено экспертом ФГУП ГИПРОНИИ ДВО РАН), недвижимость с момента ее возведения (2009 год) фактически во владение собственников жилых помещений не поступала при том, что ранее между сторонами сложилась практика передачи застройщиком строений вспомогательного использования, предназначенных для эксплуатации жилого комплекса "Пихтовый", участникам долевого строительства по акту приема-передачи, в частности как это имело место 11.10.2007 в отношении здания котельной, также расположенного на придомовой территории.
Более того ответчиками в материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения от 28.10.2011 N 28/11, о фальсификации которого истцами в порядке статьи 161 АПК РФ не заявлено, и по условиям которого ООО "ДалКом" (арендодатель) передал ТСЖ "Калинина, 115А" (арендатор) нежилое помещение общей площадью 9,0 кв. м, находящееся на втором этаже здания расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Калинина, д. 115а, с целью размещения правления ТСЖ, хранения документации ТСЖ, инвентаря, хозяйственных принадлежностей, в рамках осуществления хозяйственной деятельности, при этом по тексту указанного договора содержится указание на то, что помещение принадлежит арендодателю на праве собственности.
Указанное находит также свое подтверждение в решении Первомайского районного суда г. Владивостока от 09.07.2010 по делу N 2-1386/10, согласно которому ООО "ДалКом" обеспечивало в спорное здание доступ сотрудников ТСЖ, хранение инвентаря, используемого дня нужд многоквартирных домов, и само по себе свидетельствует о производности характера пользования ТСЖ "Калинина, 115А" частью здания.
Доказательств владения и пользования спорным зданием или какой-либо его частью ТСЖ "Парус на Калинина" материалы настоящего дела не содержат.
Таким образом, принимая во внимание размещение спорного объекта в непосредственной близости от жилых домов, отсутствие передаточного документа, свидетельствующего о передаче здания обществом собственникам жилых помещений этих домов, а также отсутствие доказательств утраты владения зданием его застройщиком вплоть до заключения договора купли-продажи с Барановым Ю.В., апелляционный суд приходит к выводу о том, что собственники жилых помещений могли и должны были узнать о нарушении своего права с момента постройки спорного здания, поскольку именно с этого момента здание могло использоваться в качестве общего, учитывая также, что участники долевого строительства, заключая соответствующие инвестиционные договоры, не лишены были возможности ознакомиться, а проявляя должную осмотрительность, какая требуется от участников инвестиционной деятельности, - должны были ознакомиться, в том числе с проектной документаций строящегося жилого комплекса "Пихтовый", в состав которого входило спорное здание, и которое впоследствии им передано в собственность не было.
В этой связи обстоятельство аффилированности председателя правления ТСЖ "Калинина, 115А" по отношению к директору подрядчика, осуществлявшего строительство кровли многоквартирного дома N 115а, как и наличие родственных связей впоследствии избранного нового председателя правления с генеральным директором ООО "ДалКом", на что ссылается ТСЖ "Калинина, 115А" в обоснование причины заблуждения собственников помещений относительно оснований владения ТСЖ "Калинина, 115А" только части помещений спорного здания, правового значения не имеют.
Более того, на момент заключения Договора аренды нежилого помещения N 28/11 от 28.10.2011 и впоследствии председатель правления ТСЖ "Калинина, 115а" Граур Л.П. не являлась лицом, аффилированным по отношению ко второй стороне договора ООО "ДалКом", а уже с 16.07.2012 собственником спорного здания в реестре значился Баранов Ю.В., по отношению к которому Граур Л.П. и Аврамчик Н.С. также не являлись аффилированными лицами, соответственно, у ТСЖ "Калинина, 115а" также не имелось препятствий в предъявлении соответствующего иска об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения.
Судебная коллегия отмечает, что само по себе размещение ТСЖ "Калинина, 115А" в помещениях спорного объекта, в том числе на основании арендных правоотношений с застройщиком, не лишало собственников помещений принять меры по определению судьбы расположенного на придомовой территории недвижимого имущества (в том числе после размещения в нем в 2012 году магазина третьим лицом - Барановым Ю.В.) путем созыва общего собрания для решения вопроса об обязании председателя правления ТСЖ принять такое имущество по акту приема-передачи, и не освобождало последних от бремени содержания общего имущества многоквартирного дома, доказательств чего в материалы дела не представлено.
Представленный первоначальным истцом протокол общего собрания собственников от 26.10.2010 в качестве такого доказательства признан быть не может, поскольку поименованный в смете затрат содержания общего имущества жилого дома офис достоверно не свидетельствует о его размещении именно в спорном здании.
Учитывая длительное бездействие собственников помещений многоквартирных домов по принятию спорного имущества в свое фактическое владение, что расценивается судом в качестве согласия с титулом владения недвижимостью сначала обществом, а впоследствии - Барановым Ю.В., и отсутствия правопритязаний на такое имущество, а также факт подачи искового заявления ТСЖ "Калинина, 115А" согласно штампу Арбитражного суда Приморского края 14.11.2014, а ТСЖ "Парус на Калинина" согласно штампу апелляционного суда - 16.09.2015, судебная коллегия приходит к выводу о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям пропущен.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
При таких обстоятельствах, апелляционный суд оставляет исковые требования собственников помещений многоквартирных домов N 115 и 115а по ул. Калинина в г. Владивостоке об истребовании из владения Баранова Ю.В. здания магазина и бытового обслуживания общей площадью 339,5 кв. м, местонахождение: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 217в, в общую долевую собственность, без выяснения фактических обстоятельств законности владения соответчиком данным имуществом.
Доводы соистцов об обратном с учетом приведенной квалификации возникших между сторонами спора правоотношений судебной коллегией отклоняются.
При этом обжалуемое ТСЖ "Калинина, 115А" решение Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2015 подлежит отмене ввиду наличия безусловных оснований к его отмене (пункт 6 части 4 статьи 270 АПК РФ).
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на первоначального истца.
Поскольку постановлением апелляционного суда от 05.11.2015 по настоящему делу ТСЖ "Калинина, 115А" возвращено из федерального бюджета 4000 излишне уплаченной государственной пошлины по иску, о чем выдана справка от 06.11.2015 (л.д. 161, т. 4), предъявленная соистцом к исполнению, вопрос о возврате излишне уплаченной государственной пошлины повторно судебной коллегией не разрешается.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2015 по делу N А51-31778/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований Товарищества собственников жилья "Калинина, 115а", Товарищества собственников жилья "Парус на Калинина" отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)