Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г. Новик В.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.
при участии:
- от прокуратуры Краснодарского края - прокурор отдела прокуратуры области Гаринин Э.П.;
- от администрации г. Краснодар - представитель Бахшян Г.С. по доверенности
- от 29.12.2016;
- от ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" - представитель Лебедь В.В. по доверенности от 03.03.2017; представитель Сучков М.А. по доверенности от 13.02.2017;
- от ПАО "Сбербанк России" - представитель Павлухин А.В. по доверенности
- от 16.08.2016; представитель Алоян А.Э. по доверенности от 19.01.2017;
- Потапенко Н.Д.;
- Потапенко Е.А.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России", администрации муниципального образования город Краснодар, ООО "Югэнергомонтаж", ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2017 по делу N А32-39360/2012
по иску прокуратуры Краснодарского края в публичных интересах и в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
к ответчикам - администрации муниципального образования г. Краснодар,
ООО "Пересвет-Регион-Краснодар"
при участии третьих лиц - Кубанского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов (Росводресурсы), ОАО "ПМК-5", ОАО "Сбербанк России", Соколенко Р.В., Ашмейба Г.Л., Картеневой О.В., Можнякова Р.Ю., Верба М.Л., Акоповой С.Ф., Акопова Э.Э., Пелих С.Б., Клименко Е.В., Дятловой А.А., Шевченко И.В., Лега А.С., ООО "Кубаньмастерстрой", Демченковой О.А., Глечян Т.В., ООО "Югэнергомонтаж", Мезенцева Р.А., Потапенко Е.А., Потапенко Н.Д., Балакина О.В., Турина В.А., Фроловой И.В., Шевченко Е.М., Давыдова Д.Я., Куница В.Е., Бятец О.В., Разваляевой Е.Д., Разваляева И.И., Голуненко В.А., Радомского В.В., ТСЖ "Дмитриевская Дамба", ТСЖ "Надежда", Айвазовой Т.Е., Гусевой М.С.
о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 15.02.2012, применении последствий недействительности ничтожной сделки
принятое в составе судьи Боровика А.М.
прокуратура Краснодарского края в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-Краснодар" договора аренды от 15.02.2012 земельного участка общей площадью 23084 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:334, расположенного по ул. Курортная, 3 в Карасунском округе г. Краснодара, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" возвратить земельный участок администрации муниципального образования город Краснодар.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены открытое акционерное общество "ПМК-5", Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов (Росводресурсы).
Решением от 02.02.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 по делу N А32-39360/2012 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
В постановлении суда кассационной инстанции указано на то, что вывод судов первой и апелляционной инстанции об отнесении спорного участка к муниципальной собственности сделан при неполном исследования всех обстоятельств дела. Судам следовало установить обстоятельства формирования спорного земельного участка, возможность его отнесения к территориям общего пользования и предоставления для строительства многоквартирных жилых домов. Разрешая спор, судебные инстанции не исследовали вопросы о наличии залогового обязательства общества перед участниками долевого строительства и ОАО "Сбербанк России" (ипотека в пользу банка, дата государственной регистрации от 10.06.2014, договор участия в долевом строительстве от 28.05.2014 N 01/05-14/ПРК/ДДУ, дата государственной регистрации 10.06.2014).
При новом рассмотрении прокуратурой Краснодарского края заявлено об изменении оснований исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 4 л.д. 4-5).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ОАО "Сбербанк России", Соколенко Р.В., Ашмейба Г.Л., Картеневой О.В., Можнякова Р.Ю., Верба М.Л., Акоповой С.Ф., Акопова Э.Э., Пелих С.Б., Клименко Е.В., Дятловой А.А., Шевченко И.В., Лега А.С., ООО "Кубаньмастерстрой", Демченковой О.А., Глечян Т.В., ООО "Югэнергомонтаж", Мезенцева Р.А., Потапенко Е.А., Потапенко Н.Д., Балакина О.В., Турина В.А., Фроловой И.В., Шевченко Е.М., Давыдова Д.Я., Куница В.Е., Бятец О.В., Разваляевой Е.Д., Разваляева И.И., Голуненко В.А., Радомского В.В., ТСЖ "Дмитриевская Дамба", ТСЖ "Надежда", Айвазовой Т.Е., Гусевой М.С. (определение от 01.02.2016 - т. 4 л.д. 45-49).
Решением от 17.03.2017 иск удовлетворен, признан недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" договор аренды от 15.02.2012 земельного участка общей площадью 23084 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:334, расположенного по ул. Курортная, 3 в Карасунском округе г. Краснодара. Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" возвратить земельный участок кадастровый номер 23:43:0000000:334 администрации муниципального образования город Краснодар. Суд обязал администрацию муниципального образования город Краснодар возвратить ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" полученные по ничтожной сделке 14000000 рублей.
Решение мотивировано тем, что с учетом выводов судебной экспертизы водоток балки Карасун и пруды на нем в административных границах города Краснодара являются поверхностными водными объектами и в силу части 1 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации относятся исключительно к федеральной собственности. По результатам исследования также установлено частичное наложение водной глади объекта на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334, площадь наложения составляет 960.8 кв. м. Таким образом земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334 сформирован без учета земельного и водного законодательства, без учета наличия береговой полосы общего пользования, частично границы земельного участка сформированы на водном объекте. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334 площадью 23084 кв. м сформирован неправомерно, последующее распоряжением им не соответствует закону. В соответствии с пояснениями главного архитектора г. Краснодара предоставление спорного земельного участка для целей жилищного строительства недопустимо, возводимый на участке объект не соответствует генплану города, правилам землепользования и застройки города Краснодара. Поскольку спорный договор со стороны арендодателя заключен администрацией г. Краснодара, не имеющей полномочия на распоряжение спорным участком, спорный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:334 является недействительным (ничтожным). В порядке реституции суд обязал сторон возвратить все полученное по недействительной сделки.
Не согласившись с указанным судебным актом, прокуратура Краснодарского края, администрация г. Краснодара, ООО "Пересвет-Регион-Краснодар", ООО "Югэнергомонтаж", ПАО "Сбербанк России" обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе прокуратура Краснодарского края указала на незаконность решения в части взыскания с администрации города Краснодара 14000000 рублей в пользу ООО "Пересвет-Регион-Краснодар".
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что арендная плата по недействительному договору является формой платы за право пользования переданным арендатору имуществом. Произведенные арендатором платежи не подлежат возврату.
В апелляционной жалобе администрация г. Краснодара указала на незаконность решения, просила его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что само по себе несоответствие сделки закону или нарушения ею прав публично-правового образования не влечет нарушение публичных интересов. В данном случае прокуратурой Краснодарского края не указано право (законный интерес), защита которого обеспечивается возвратом всего полученного по спорному договору. По мнению заявителя, ограничение предоставления в аренду земельных участков, в границах которых установлены водоохранные зоны, земельным законодательством не установлены. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие местоположение береговой линии водного объекта относительно спорного земельного участка, в связи с чем вывод судебной экспертизы о частичном наложении водного объекта и спорного земельного участка необоснован. Для определения конкретного расстояния границ спорного земельного участка до границы береговой линии необходимо наличие топографической съемки рассматриваемой территории, то есть картографического материала соответствующего масштаба и точности. По мнению заявителя, нахождение земельного участка в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования) не ограничивает его оборотоспособность. Нахождение земельного участка в границах той или иной территориальной зоны определяет исключительно режим его использования в соответствии с градостроительным регламентом и не влечет запрета на приватизацию земельного участка. Расположение земельного участка в пределах береговой полосы и (или) водоохранной зоны водного объекта уровень собственности на такой земельный участок не определяет. Отсутствие законодательного основания для отнесения спорного земельного участка к муниципальной собственности, распоряжение им о стороны администрации муниципального образования г. Краснодар не исключало.
Заявитель также указал на то, что судом не исследованы обстоятельства наличия залогового обязательства ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" перед участниками долевого строительства и ПАО "Сбербанк России".
При рассмотрении спора судом не указано, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о прекращении права аренды ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" в отношении спорного земельного участка. Судом не указано в каком виде должен быть возвращен участок, на момент заключения договора участок был свободен от строений, в настоящее время на участке возведен объект незавершенного строительства.
Судебные акты по гражданскому делу N 2-17/14 Советского районного суда г. Краснодара неправомерно не приняты во внимание судом первой инстанции, так как предметом спора по указанному делу являлось признание незаконными действий по формированию спорного земельного участка, в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" указало на незаконность и необоснованность решения, просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что в водном реестре отсутствуют сведения о реке Карасун, прудах и озерах Карасун. В связи с отсутствием официальных данных о береговой линии и уклонов водных объектов Карасун, выводы об увеличении береговой линии озера Карасун N 2 с обеих сторон за счет карт намыва в результате дноуглубительных гидромеханизированных работ документально необоснованны. Доводы о том, что увеличивается береговая линия озера Карасун N 2, создании новых земельных участков на озере Карасун не подтверждены и опровергаются данными аэрофотосъемки за 2000, 2003, 2012, 2014 гг. При строительстве многоквартирного жилого дома обществом соблюдаются требования части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации. Спорный земельный участок искусственно не создавался, в результате выполнения реконструкции системы Карасунских озер лишь дополнительно подсыпалась береговая линия в высоту, вдоль существующего земельного участка.
Кроме того, в представленном истцом генеральном плане г. Краснодара предусмотрено строительство автомагистрали (развязки) вблизи спорного земельного участка без учета того, что для строительства транспортной инфраструктуры необходимо обеспечить снос ряда объектов недвижимости, в том числе многоэтажные жилые дома, магазины, иные объекты социального назначения. Генеральный план не соответствует фактическим обстоятельствам застройки.
По мнению заявителя, судом не дана оценка условиям оспариваемого договора о том, что ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" передает берегоукрепление муниципальному образованию г. Краснодар, после чего данная территория может быть территорией землей общего пользования.
Водный объект "Карасунские озера" отнесен к муниципальной собственности решением Советского районного суда г. Краснодара от 23.06.2014 по делу N 2-17/14. Решение Советского районного суда г. Краснодара имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Заявитель также указал на то, что за период действия договора арендатором уплачена арендная плата в общей сумме 63607069 руб. 37 коп., оплаченная сумма обременений по договору составляет 99813141 руб. 87 коп.
В апелляционной жалобе ООО "Югэнергомонтаж" указало на незаконность и необоснованность решения, просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что решением Советского районного суда г. Краснодара от 23.06.2014 по гражданскому делу N 2-17/14 установлено отсутствие у прудов "Карасунские озера" санитарной охраны, поскольку пруды не используются для питьевого либо бытового хозяйства, обязанность по внесению сведений о прудах в водный реестр на администрацию г. Краснодара не возложена. Действующее законодательство разграничивает права на земельные участки, занятые водными объектами, исходя из характеристик и признаков водных объектов. Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Краснодара от 23.06.2014 N 2-17/14 пруды "Карасунские озера" отнесены к муниципальной собственности.
По мнению заявителя жалобы, при рассмотрении спора не исследованы обстоятельства наличия залоговых обязательств ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" перед участниками долевого строительства и ОАО "Сбербанк России". Обжалуемое решение затрагивает права и законные интересы залогодержателей.
В апелляционной жалобе ПАО "Сбербанк России" указало на незаконность и необоснованность решения, просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что водоохранные зоны предназначены для ведения специального режима осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке, на котором установлены ее границы. Ограничение предоставления земельных участков в аренду, в границах которых установлены водоохранные зоны, земельным законодательством не установлено. В материалы дела не представлено доказательств установления береговой линии прудов относительно спорного объекта. Обжалуемое решение принято в нарушение норм пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. В Земельном кодексе Российской Федерации предусмотрен запрет только передачи в собственность земельных участков в пределах береговой полосы водных объектов.
Заявитель указал, что судом не учтено отнесение спорных прудов решением Советского районного суда г. Краснодара от 23.06.2014 по делу N 2-17/14 к муниципальной собственности. Указанный судебный акт имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
По мнению заявителя жалобы, при принятии обжалуемого решения не учтено наличие на спорном земельном участке строящегося объекта, а также наличие у ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" залоговых обязательств перед участников в долевом строительстве и перед ПАО "Сбербанк России". При применении последствий недействительности сделки не разрешены вопросы о правах участников долевого строительства, не определена судьба строящегося объекта, возведенного на спорном земельном участке. Сумма подлежащих возврату денежных средств арендатору определена неверно, без учета длительности правоотношений сторон договора аренды земельного участка и дополнительных финансовых обязательств арендатора.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель прокуратуры Краснодарского края жалобу поддержал.
Представитель администрации г. Краснодар в заседании жалобу поддержал.
Представитель ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" в судебном заседании жалобу поддержал.
Представитель ПАО "Сбербанк России" в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал жалобу Потапенко Н.Д. и Потапенко Е.А. в судебном заседании просили решение отменить, в иске отказать.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не направили, отзывы на жалобы не представили.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании протокола от 02.02.2012 заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона по лоту N 645-З" администрация (арендодатель) и ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 15.02.2012 N 4300018195, по условиям которого последнему за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов передан земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334 площадью 23 084 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Курортная, 3.
В пункте 1.3 договора установлено, что участок предоставлен для размещения многоэтажных жилых домов и набережной с берегоукреплением. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.11.2012.
Полагая, что администрация г. Краснодара незаконно распорядилась земельным участком, находящемся в федеральной собственности, прокуратура Краснодарского края обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Право прокурора на предъявление иска в отношении сделок обусловлено его действием в защиту публичных интересов и интересов соответствующего публично-правового образования.
Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц, Российской Федерации в целом.
Территориальное управление как представитель публично-правового образования, интересы которого нарушены оспариваемой сделкой, участвует в деле в качестве истца.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Суд первой инстанции отклонил доводы истца о том, что строительство ведется на искусственно созданном земельном участке.
Правовое регулирование данной сферы осуществляется на основании Федерального закона "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 19.07.2011 N 246-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (далее также - искусственный земельный участок, искусственно созданный земельный участок), - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.
Законом установлены требования по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию искусственных земельных участков.
Исходя из толкования закона сама по себе отсыпка грунта, иловых отложений, образовавшаяся в результате расчистки русла реки (озера) не является искусственным земельным участком, а является складированием почвы.
В соответствии со статьей 1 Водного кодекса Российской Федерации водным объектом признается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.
Согласно статье 5 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на: 1) поверхностные водные объекты; 2) подземные водные объекты. К поверхностным водным объектам относятся, в частности, водотоки (реки, ручьи, каналы) и водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища).
Как предусмотрено статьей 6 Водного кодекса Российской Федерации, поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, когда пруд, обводненный карьер, расположены в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу. Такие объекты (пруды, обводненные карьеры) находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
Согласно частям 3 и 4 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством совместно с соответствующим земельным участком, в границах которого расположены такие водные объекты.
Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (часть 3 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации).
В частях 4 и 5 статьи 7 Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что земельные участки, которые не находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, граждан, юридических лиц и в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью поселений, городских округов. При этом под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии.
Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров (часть 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, водные объекты, расположенные на русле (водотоке) реки, могут находиться в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица или юридического лица.
Согласно ГОСТ 19179-73 "Гидрология суши. Термины и определения" под прудом понимается мелководное водохранилище площадью не более 1 кв. км, при этом водохранилище представляет собой искусственный водоем, образованный водоподпорным сооружением на водотоке в целях хранения и урегулирования стока.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4, 5 статьи 27 Кодекса (изъятые из оборота), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.
В статье 102 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах и занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
Согласно статье 31 Водного кодекса Российской Федерации государственный водный реестр представляет собой систематизированный свод документированных сведений о водных объектах, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, собственности физических лиц, юридических лиц, об их использовании, о речных бассейнах, о бассейновых округах.
В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 28.04.2007 N 253 "О порядке ведения государственного водного реестра" в государственный водный реестр включаются данные государственного водного кадастра Российской Федерации по состоянию на 01.01.2007.
Государственный водный кадастр представляет собой совокупность материалов (выпусков) в трех сериях: "Гидрологическая изученность", "Основные гидрологические характеристики" и "Водные ресурсы".
Исходя из приведенных определений и смысла положений части 2 статьи 8 Водного кодекса, части 5 статьи 7 Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" прудом является поверхностный водный объект, созданный искусственно и обладающий признаками изолированности и обособленности (пруд-копань).
В собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица могут находиться только пруды, которые не имеют гидравлической связи с иными водными объектами и находятся за пределами водотоков, то есть замкнутые водоемы, и покрытые ими земли.
Согласно пункту 5.6 Положения о Федеральном агентстве водных ресурсов (Росводресурсы), утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.06.2004 N 282, оно непосредственно или через свои территориальные органы осуществляет в порядке и пределах, определенных законодательством Российской Федерации, владение, пользование и распоряжение водными объектами, отнесенными к федеральной собственности; разработку, утверждение и реализацию в установленном порядке схем комплексного использования и охраны водных объектов; государственный мониторинг водных объектов и организацию его проведения; гидрографическое и водохозяйственное районирование территории Российской Федерации.
В письме от 06.04.2016 N 01-07 Кубанское бассейновое водное управление пояснило, что Карасунские озера образовались в русле реки Карасун, являвшейся притоком реки Кубань. В результате строительства многочисленных дамб и частичной засыпки русла, бывшая проточная река Карасун распалась на ряд озер и прудов. Река раньше протекала в пределах равнинного рельефа Азово-Кубанской низменности и была, возможно, единственным правым притоком Кубани в ее среднем и нижнем течении. Долина реки была врезана в отложения второй надпойменной террасы Кубани и имела протяженность около 45 км. Водоприемником стока средней части балки Карасун (десять Пашковских озер г. Краснодара), является старица реки Кубани - р. Старая Кубань.
В государственном водном кадастре (ресурсы поверхностных вод СССР, гидрологическая изученность, том 8, Северный Кавказ), данные которого включаются в государственный водный реестр в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2007 N 253 "О порядке ведения государственного водного реестра", сведения о водном объекте Карасун бассейна р. Кубань отсутствуют.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2016 назначена судебная экспертиза, для определения к какому виду поверхностных вод относится водный объект, расположенный вблизи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:334, наличия гидравлической связи у водного объекта с иными водными объектами, взаимного расположения земельного участка и водного объекта.
Проведение экспертизы поручено экспертам ООО "Терра Докс Инвест" Сидоренко Р.В., Забалуевой А.И., Милешко Л.П.
Согласно выводам экспертов (заключение N 484Э - т. 9 л.д. 3-20) водный объект - "озеро Карасун" имеет гидравлическую связь с иными водными объектами (Карасунские озера - озеро Старая Кубань-река Кубань).
Данный факт также подтвержден Кубанским бассейновым водным управлением, с указанием, что десять Пашковских озер г. Краснодара (прудов), расположенных в русле водотока - балка Карасун, образованы перегораживающими и водопропускными сооружениями.
Основными источниками питания являются атмосферные осадки и подземные воды.
Проточность балки (гидравлическая связь) осуществляется через водопропускные сооружения в теле земляных сооружений, а также происходит при движении подрусловых отложений бывшей р. Карасун.
Таким образом, водоток балка Карасун и пруды на нем в административных границах города Краснодара являются поверхностными водными объектами и в силу требований части 1 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации являются исключительно федеральной собственностью.
Пруд, обводненный карьер (до 1.01.2007 обособленный водный объект) может располагаться только за пределами русла водотока.
В случае же, если пруд расположен на водотоке (реке, ручье, канале) и включает в себя в качестве составной части такой водоток и покрытые им земли, которые в силу положений Водного кодекса Российской Федерации являются федеральной собственностью, такой водный объект находится в федеральной собственности.
В соответствии с частью 1 статьи 102 Водного кодекса Российской Федерации земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, относятся к землям водного фонда.
В части 2 этой же статьи Кодекса установлено, что на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.
В ходе проведения экспертизы осуществлена топографическая съемка земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:334 площадью 23084 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Курортная, 3, а также водного объекта, находящегося в непосредственной близости с земельным участком, получена актуальная кадастровая выписка из информационного ресурсного портала Росреестра с координатами границ земельного участка.
По результатам исследования установлено частичное наложение водной глади объекта на земельный участок, площадь наложения составляет 960,8 кв. м.
Таким образом, спорный земельный участок сформирован без учета требований земельного и водного законодательства, без учета наличия береговой полосы общего пользования, также частично границы земельного участка сформированы на водном объекте.
При таких условиях вывод суда первой инстанции о том, что стороны заключили спорный договор аренды в отношении ничтожного объекта обоснован. Спорный земельный участок сформирован неправомерно.
Кроме того, поскольку спорный земельный участок включает в себя береговую полосу водного объекта, находящегося в федеральной собственности, администрация муниципального образования город Краснодар не имела правовых оснований для распоряжения им.
Спорный земельный участок не подлежал формированию и предоставлению в аренду для целей строительства ввиду несоответствия генеральному плану г. Краснодара, правилам землепользования и застройки г. Краснодара, что подтверждается пояснениями главного архитектора г. Краснодара Мазурок И.Е., привлеченного как специалиста в порядке статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Мазурок И.Е. пояснил, что улицы Курортная, Карасунская, Митрофана Седина относится к территориальной зоне многоэтажной застройки. Существующий жилой комплекс в генеральном плане города не отражен, на сегодняшний день фактическое положение объектов не соответствует генплану.
В территориальной зоне зеленого пользования и в зоне транспортной инфраструктуры не допускается строительство жилых домов.
Специалист подтвердил недопустимость предоставления спорного земельного участка для целей жилищного строительства, несоответствие возводимого объекта генеральному плану города Краснодара, а также правилам землепользования и застройки города Краснодара.
Доводы заявителей жалобы о преюдициальном значении для рассмотрения настоящего спора решения Советского районного суда г. Краснодара от 23.06.2014 по делу N 2-17/14, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В названном судебном акте указано, что водный объект "Карасунские озера" отнесен к муниципальной собственности.
В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
В рамках гражданского дела N 2-17/14 рассматривалось заявление прокуратуры об оспаривании действий администрации по утверждению и реализации проекта "Реконструкция системы Карасунских озер", оспаривалось бездействие муниципального органа, выразившегося в непринятии мер к внесению в государственный водный реестр сведений о водных объектах - "Карасунские озера" и открытый водный канал, соединяющий водный объект "Озеро Карасун" и старое русло реки Кубань, прокурор также требовал возложить на администрацию обязанность провести государственную экологическую экспертизу с учетом имеющихся отступлений от проекта реконструкции, в течение 30 суток с момента вступления в законную силу судебного решения сформировать и поставить на государственный кадастровый учет земельные участки в границах водных объектов, направить сведения о водных объектах в водное управление для внесения в государственный водный реестр, оспаривались действия администрации по формированию земельного участка в водоохранной зоне и береговой полосе и по выдаче разрешений на строительство застройщикам, в то числе ООО "Пересвет-Регион-Краснодар".
В рамках дела N 2-17/14 вопрос о правах на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334 не исследовался.
Правовые выводы суда общей юрисдикции не основаны на исследовании документов о порядке образования спорного водного объекта.
Предмет спора, состав лиц, участвующих в деле по настоящему делу и по делу, рассмотренному судом общей юрисдикции, различен.
Таким образом, выводы суда общей юрисдикции не являются преюдициальными при рассмотрении настоящего спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, а также лица, указанные в пункте 1 статьи 125 Гражданского кодекса.
Сделка по передаче имущества в аренду, совершенная от имени собственника не уполномоченным на это лицом, недействительна (ничтожна) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора), как не соответствующая требованиям статей 209 и 608 данного Кодекса.
При таких условиях, требования прокурора части признания договора аренды недействительной (ничтожной сделкой) обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Арендатор оплатил по спорному договору 14000000 рублей двумя платежами (в качестве задатка, и в качестве доплаты арендной платы за первый год).
Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с разъяснениями пунктом 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем проценты, установленные статьей 395 ГК РФ, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются.
В то же время при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении (подпункт 1 статьи 1103, статья 110 ГК РФ). В таком случае на разницу между указанной суммой и суммой, эквивалентной стоимости переданного другой стороне, начисляются проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции стороны спорного договора не ссылались на неравнозначность встречных предоставлений по договору.
ООО "Пересвет-Регион-Юг" представило суду первой инстанции доказательства перечисления денежных средств в общей сумме 14000000 рублей (т. 1 л.д. 78-80).
Иные платежные документы не были представлены ООО "Пересвет-Регион-Юг" в материалы дела.
Приложенные обществом платежные поручения об уплате на основании спорного договора аренды не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции.
Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Кодекса повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
По смыслу указанных разъяснений следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
За период рассмотрения настоящего дела (с декабря 2012 года по день принятия обжалуемого решения 17.03.2017) ответчик указанные документы не представлял в суд, уважительные причины непредставления данных документов заявителями жалобы не указаны.
Ссылка прокуратуры Краснодарского края на неправомерное взыскание с администрации г. Краснодара уплаченной арендной платы в сумме 14000000 рублей, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельная.
Требования прокуратуры Краснодарского края основаны на обстоятельствах незаконного распоряжения администрацией г. Краснодара спорным земельным участком, относящимся к федеральной собственности.
Таким образом, произведенная арендатором оплата не может быть признана платой за пользование земельным участком, так как администрация не вправе распоряжаться участком и не является собственником участка.
Доводы заявителей жалобы о том, что суд первой инстанции не исследовал наличие залоговых обязательств ООО "Пересвет-Регион-Юг" со Сбербанком России, а также с участниками долевого строительства.
Между тем, указанные лица к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены судом первой инстанции.
Наличие залоговых отношений не влияет не оценку обстоятельств формирования спорного земельного участка и передачи его в аренду неуполномоченным лицом.
При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2017 по делу N А32-39360/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2017 N 15АП-7101/2017 ПО ДЕЛУ N А32-39360/2012
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2017 г. N 15АП-7101/2017
Дело N А32-39360/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г. Новик В.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.
при участии:
- от прокуратуры Краснодарского края - прокурор отдела прокуратуры области Гаринин Э.П.;
- от администрации г. Краснодар - представитель Бахшян Г.С. по доверенности
- от 29.12.2016;
- от ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" - представитель Лебедь В.В. по доверенности от 03.03.2017; представитель Сучков М.А. по доверенности от 13.02.2017;
- от ПАО "Сбербанк России" - представитель Павлухин А.В. по доверенности
- от 16.08.2016; представитель Алоян А.Э. по доверенности от 19.01.2017;
- Потапенко Н.Д.;
- Потапенко Е.А.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России", администрации муниципального образования город Краснодар, ООО "Югэнергомонтаж", ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2017 по делу N А32-39360/2012
по иску прокуратуры Краснодарского края в публичных интересах и в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
к ответчикам - администрации муниципального образования г. Краснодар,
ООО "Пересвет-Регион-Краснодар"
при участии третьих лиц - Кубанского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов (Росводресурсы), ОАО "ПМК-5", ОАО "Сбербанк России", Соколенко Р.В., Ашмейба Г.Л., Картеневой О.В., Можнякова Р.Ю., Верба М.Л., Акоповой С.Ф., Акопова Э.Э., Пелих С.Б., Клименко Е.В., Дятловой А.А., Шевченко И.В., Лега А.С., ООО "Кубаньмастерстрой", Демченковой О.А., Глечян Т.В., ООО "Югэнергомонтаж", Мезенцева Р.А., Потапенко Е.А., Потапенко Н.Д., Балакина О.В., Турина В.А., Фроловой И.В., Шевченко Е.М., Давыдова Д.Я., Куница В.Е., Бятец О.В., Разваляевой Е.Д., Разваляева И.И., Голуненко В.А., Радомского В.В., ТСЖ "Дмитриевская Дамба", ТСЖ "Надежда", Айвазовой Т.Е., Гусевой М.С.
о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 15.02.2012, применении последствий недействительности ничтожной сделки
принятое в составе судьи Боровика А.М.
установил:
прокуратура Краснодарского края в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-Краснодар" договора аренды от 15.02.2012 земельного участка общей площадью 23084 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:334, расположенного по ул. Курортная, 3 в Карасунском округе г. Краснодара, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" возвратить земельный участок администрации муниципального образования город Краснодар.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены открытое акционерное общество "ПМК-5", Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов (Росводресурсы).
Решением от 02.02.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 по делу N А32-39360/2012 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
В постановлении суда кассационной инстанции указано на то, что вывод судов первой и апелляционной инстанции об отнесении спорного участка к муниципальной собственности сделан при неполном исследования всех обстоятельств дела. Судам следовало установить обстоятельства формирования спорного земельного участка, возможность его отнесения к территориям общего пользования и предоставления для строительства многоквартирных жилых домов. Разрешая спор, судебные инстанции не исследовали вопросы о наличии залогового обязательства общества перед участниками долевого строительства и ОАО "Сбербанк России" (ипотека в пользу банка, дата государственной регистрации от 10.06.2014, договор участия в долевом строительстве от 28.05.2014 N 01/05-14/ПРК/ДДУ, дата государственной регистрации 10.06.2014).
При новом рассмотрении прокуратурой Краснодарского края заявлено об изменении оснований исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 4 л.д. 4-5).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ОАО "Сбербанк России", Соколенко Р.В., Ашмейба Г.Л., Картеневой О.В., Можнякова Р.Ю., Верба М.Л., Акоповой С.Ф., Акопова Э.Э., Пелих С.Б., Клименко Е.В., Дятловой А.А., Шевченко И.В., Лега А.С., ООО "Кубаньмастерстрой", Демченковой О.А., Глечян Т.В., ООО "Югэнергомонтаж", Мезенцева Р.А., Потапенко Е.А., Потапенко Н.Д., Балакина О.В., Турина В.А., Фроловой И.В., Шевченко Е.М., Давыдова Д.Я., Куница В.Е., Бятец О.В., Разваляевой Е.Д., Разваляева И.И., Голуненко В.А., Радомского В.В., ТСЖ "Дмитриевская Дамба", ТСЖ "Надежда", Айвазовой Т.Е., Гусевой М.С. (определение от 01.02.2016 - т. 4 л.д. 45-49).
Решением от 17.03.2017 иск удовлетворен, признан недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" договор аренды от 15.02.2012 земельного участка общей площадью 23084 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:334, расположенного по ул. Курортная, 3 в Карасунском округе г. Краснодара. Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" возвратить земельный участок кадастровый номер 23:43:0000000:334 администрации муниципального образования город Краснодар. Суд обязал администрацию муниципального образования город Краснодар возвратить ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" полученные по ничтожной сделке 14000000 рублей.
Решение мотивировано тем, что с учетом выводов судебной экспертизы водоток балки Карасун и пруды на нем в административных границах города Краснодара являются поверхностными водными объектами и в силу части 1 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации относятся исключительно к федеральной собственности. По результатам исследования также установлено частичное наложение водной глади объекта на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334, площадь наложения составляет 960.8 кв. м. Таким образом земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334 сформирован без учета земельного и водного законодательства, без учета наличия береговой полосы общего пользования, частично границы земельного участка сформированы на водном объекте. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334 площадью 23084 кв. м сформирован неправомерно, последующее распоряжением им не соответствует закону. В соответствии с пояснениями главного архитектора г. Краснодара предоставление спорного земельного участка для целей жилищного строительства недопустимо, возводимый на участке объект не соответствует генплану города, правилам землепользования и застройки города Краснодара. Поскольку спорный договор со стороны арендодателя заключен администрацией г. Краснодара, не имеющей полномочия на распоряжение спорным участком, спорный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:334 является недействительным (ничтожным). В порядке реституции суд обязал сторон возвратить все полученное по недействительной сделки.
Не согласившись с указанным судебным актом, прокуратура Краснодарского края, администрация г. Краснодара, ООО "Пересвет-Регион-Краснодар", ООО "Югэнергомонтаж", ПАО "Сбербанк России" обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе прокуратура Краснодарского края указала на незаконность решения в части взыскания с администрации города Краснодара 14000000 рублей в пользу ООО "Пересвет-Регион-Краснодар".
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что арендная плата по недействительному договору является формой платы за право пользования переданным арендатору имуществом. Произведенные арендатором платежи не подлежат возврату.
В апелляционной жалобе администрация г. Краснодара указала на незаконность решения, просила его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что само по себе несоответствие сделки закону или нарушения ею прав публично-правового образования не влечет нарушение публичных интересов. В данном случае прокуратурой Краснодарского края не указано право (законный интерес), защита которого обеспечивается возвратом всего полученного по спорному договору. По мнению заявителя, ограничение предоставления в аренду земельных участков, в границах которых установлены водоохранные зоны, земельным законодательством не установлены. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие местоположение береговой линии водного объекта относительно спорного земельного участка, в связи с чем вывод судебной экспертизы о частичном наложении водного объекта и спорного земельного участка необоснован. Для определения конкретного расстояния границ спорного земельного участка до границы береговой линии необходимо наличие топографической съемки рассматриваемой территории, то есть картографического материала соответствующего масштаба и точности. По мнению заявителя, нахождение земельного участка в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования) не ограничивает его оборотоспособность. Нахождение земельного участка в границах той или иной территориальной зоны определяет исключительно режим его использования в соответствии с градостроительным регламентом и не влечет запрета на приватизацию земельного участка. Расположение земельного участка в пределах береговой полосы и (или) водоохранной зоны водного объекта уровень собственности на такой земельный участок не определяет. Отсутствие законодательного основания для отнесения спорного земельного участка к муниципальной собственности, распоряжение им о стороны администрации муниципального образования г. Краснодар не исключало.
Заявитель также указал на то, что судом не исследованы обстоятельства наличия залогового обязательства ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" перед участниками долевого строительства и ПАО "Сбербанк России".
При рассмотрении спора судом не указано, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о прекращении права аренды ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" в отношении спорного земельного участка. Судом не указано в каком виде должен быть возвращен участок, на момент заключения договора участок был свободен от строений, в настоящее время на участке возведен объект незавершенного строительства.
Судебные акты по гражданскому делу N 2-17/14 Советского районного суда г. Краснодара неправомерно не приняты во внимание судом первой инстанции, так как предметом спора по указанному делу являлось признание незаконными действий по формированию спорного земельного участка, в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" указало на незаконность и необоснованность решения, просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что в водном реестре отсутствуют сведения о реке Карасун, прудах и озерах Карасун. В связи с отсутствием официальных данных о береговой линии и уклонов водных объектов Карасун, выводы об увеличении береговой линии озера Карасун N 2 с обеих сторон за счет карт намыва в результате дноуглубительных гидромеханизированных работ документально необоснованны. Доводы о том, что увеличивается береговая линия озера Карасун N 2, создании новых земельных участков на озере Карасун не подтверждены и опровергаются данными аэрофотосъемки за 2000, 2003, 2012, 2014 гг. При строительстве многоквартирного жилого дома обществом соблюдаются требования части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации. Спорный земельный участок искусственно не создавался, в результате выполнения реконструкции системы Карасунских озер лишь дополнительно подсыпалась береговая линия в высоту, вдоль существующего земельного участка.
Кроме того, в представленном истцом генеральном плане г. Краснодара предусмотрено строительство автомагистрали (развязки) вблизи спорного земельного участка без учета того, что для строительства транспортной инфраструктуры необходимо обеспечить снос ряда объектов недвижимости, в том числе многоэтажные жилые дома, магазины, иные объекты социального назначения. Генеральный план не соответствует фактическим обстоятельствам застройки.
По мнению заявителя, судом не дана оценка условиям оспариваемого договора о том, что ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" передает берегоукрепление муниципальному образованию г. Краснодар, после чего данная территория может быть территорией землей общего пользования.
Водный объект "Карасунские озера" отнесен к муниципальной собственности решением Советского районного суда г. Краснодара от 23.06.2014 по делу N 2-17/14. Решение Советского районного суда г. Краснодара имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Заявитель также указал на то, что за период действия договора арендатором уплачена арендная плата в общей сумме 63607069 руб. 37 коп., оплаченная сумма обременений по договору составляет 99813141 руб. 87 коп.
В апелляционной жалобе ООО "Югэнергомонтаж" указало на незаконность и необоснованность решения, просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что решением Советского районного суда г. Краснодара от 23.06.2014 по гражданскому делу N 2-17/14 установлено отсутствие у прудов "Карасунские озера" санитарной охраны, поскольку пруды не используются для питьевого либо бытового хозяйства, обязанность по внесению сведений о прудах в водный реестр на администрацию г. Краснодара не возложена. Действующее законодательство разграничивает права на земельные участки, занятые водными объектами, исходя из характеристик и признаков водных объектов. Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Краснодара от 23.06.2014 N 2-17/14 пруды "Карасунские озера" отнесены к муниципальной собственности.
По мнению заявителя жалобы, при рассмотрении спора не исследованы обстоятельства наличия залоговых обязательств ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" перед участниками долевого строительства и ОАО "Сбербанк России". Обжалуемое решение затрагивает права и законные интересы залогодержателей.
В апелляционной жалобе ПАО "Сбербанк России" указало на незаконность и необоснованность решения, просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что водоохранные зоны предназначены для ведения специального режима осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке, на котором установлены ее границы. Ограничение предоставления земельных участков в аренду, в границах которых установлены водоохранные зоны, земельным законодательством не установлено. В материалы дела не представлено доказательств установления береговой линии прудов относительно спорного объекта. Обжалуемое решение принято в нарушение норм пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. В Земельном кодексе Российской Федерации предусмотрен запрет только передачи в собственность земельных участков в пределах береговой полосы водных объектов.
Заявитель указал, что судом не учтено отнесение спорных прудов решением Советского районного суда г. Краснодара от 23.06.2014 по делу N 2-17/14 к муниципальной собственности. Указанный судебный акт имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
По мнению заявителя жалобы, при принятии обжалуемого решения не учтено наличие на спорном земельном участке строящегося объекта, а также наличие у ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" залоговых обязательств перед участников в долевом строительстве и перед ПАО "Сбербанк России". При применении последствий недействительности сделки не разрешены вопросы о правах участников долевого строительства, не определена судьба строящегося объекта, возведенного на спорном земельном участке. Сумма подлежащих возврату денежных средств арендатору определена неверно, без учета длительности правоотношений сторон договора аренды земельного участка и дополнительных финансовых обязательств арендатора.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель прокуратуры Краснодарского края жалобу поддержал.
Представитель администрации г. Краснодар в заседании жалобу поддержал.
Представитель ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" в судебном заседании жалобу поддержал.
Представитель ПАО "Сбербанк России" в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал жалобу Потапенко Н.Д. и Потапенко Е.А. в судебном заседании просили решение отменить, в иске отказать.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не направили, отзывы на жалобы не представили.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании протокола от 02.02.2012 заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона по лоту N 645-З" администрация (арендодатель) и ООО "Пересвет-Регион-Краснодар" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 15.02.2012 N 4300018195, по условиям которого последнему за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов передан земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334 площадью 23 084 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Курортная, 3.
В пункте 1.3 договора установлено, что участок предоставлен для размещения многоэтажных жилых домов и набережной с берегоукреплением. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.11.2012.
Полагая, что администрация г. Краснодара незаконно распорядилась земельным участком, находящемся в федеральной собственности, прокуратура Краснодарского края обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Право прокурора на предъявление иска в отношении сделок обусловлено его действием в защиту публичных интересов и интересов соответствующего публично-правового образования.
Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц, Российской Федерации в целом.
Территориальное управление как представитель публично-правового образования, интересы которого нарушены оспариваемой сделкой, участвует в деле в качестве истца.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Суд первой инстанции отклонил доводы истца о том, что строительство ведется на искусственно созданном земельном участке.
Правовое регулирование данной сферы осуществляется на основании Федерального закона "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 19.07.2011 N 246-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (далее также - искусственный земельный участок, искусственно созданный земельный участок), - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.
Законом установлены требования по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию искусственных земельных участков.
Исходя из толкования закона сама по себе отсыпка грунта, иловых отложений, образовавшаяся в результате расчистки русла реки (озера) не является искусственным земельным участком, а является складированием почвы.
В соответствии со статьей 1 Водного кодекса Российской Федерации водным объектом признается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.
Согласно статье 5 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на: 1) поверхностные водные объекты; 2) подземные водные объекты. К поверхностным водным объектам относятся, в частности, водотоки (реки, ручьи, каналы) и водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища).
Как предусмотрено статьей 6 Водного кодекса Российской Федерации, поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, когда пруд, обводненный карьер, расположены в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу. Такие объекты (пруды, обводненные карьеры) находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
Согласно частям 3 и 4 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством совместно с соответствующим земельным участком, в границах которого расположены такие водные объекты.
Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (часть 3 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации).
В частях 4 и 5 статьи 7 Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что земельные участки, которые не находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, граждан, юридических лиц и в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью поселений, городских округов. При этом под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии.
Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров (часть 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, водные объекты, расположенные на русле (водотоке) реки, могут находиться в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица или юридического лица.
Согласно ГОСТ 19179-73 "Гидрология суши. Термины и определения" под прудом понимается мелководное водохранилище площадью не более 1 кв. км, при этом водохранилище представляет собой искусственный водоем, образованный водоподпорным сооружением на водотоке в целях хранения и урегулирования стока.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4, 5 статьи 27 Кодекса (изъятые из оборота), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.
В статье 102 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах и занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
Согласно статье 31 Водного кодекса Российской Федерации государственный водный реестр представляет собой систематизированный свод документированных сведений о водных объектах, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, собственности физических лиц, юридических лиц, об их использовании, о речных бассейнах, о бассейновых округах.
В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 28.04.2007 N 253 "О порядке ведения государственного водного реестра" в государственный водный реестр включаются данные государственного водного кадастра Российской Федерации по состоянию на 01.01.2007.
Государственный водный кадастр представляет собой совокупность материалов (выпусков) в трех сериях: "Гидрологическая изученность", "Основные гидрологические характеристики" и "Водные ресурсы".
Исходя из приведенных определений и смысла положений части 2 статьи 8 Водного кодекса, части 5 статьи 7 Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" прудом является поверхностный водный объект, созданный искусственно и обладающий признаками изолированности и обособленности (пруд-копань).
В собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица могут находиться только пруды, которые не имеют гидравлической связи с иными водными объектами и находятся за пределами водотоков, то есть замкнутые водоемы, и покрытые ими земли.
Согласно пункту 5.6 Положения о Федеральном агентстве водных ресурсов (Росводресурсы), утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.06.2004 N 282, оно непосредственно или через свои территориальные органы осуществляет в порядке и пределах, определенных законодательством Российской Федерации, владение, пользование и распоряжение водными объектами, отнесенными к федеральной собственности; разработку, утверждение и реализацию в установленном порядке схем комплексного использования и охраны водных объектов; государственный мониторинг водных объектов и организацию его проведения; гидрографическое и водохозяйственное районирование территории Российской Федерации.
В письме от 06.04.2016 N 01-07 Кубанское бассейновое водное управление пояснило, что Карасунские озера образовались в русле реки Карасун, являвшейся притоком реки Кубань. В результате строительства многочисленных дамб и частичной засыпки русла, бывшая проточная река Карасун распалась на ряд озер и прудов. Река раньше протекала в пределах равнинного рельефа Азово-Кубанской низменности и была, возможно, единственным правым притоком Кубани в ее среднем и нижнем течении. Долина реки была врезана в отложения второй надпойменной террасы Кубани и имела протяженность около 45 км. Водоприемником стока средней части балки Карасун (десять Пашковских озер г. Краснодара), является старица реки Кубани - р. Старая Кубань.
В государственном водном кадастре (ресурсы поверхностных вод СССР, гидрологическая изученность, том 8, Северный Кавказ), данные которого включаются в государственный водный реестр в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2007 N 253 "О порядке ведения государственного водного реестра", сведения о водном объекте Карасун бассейна р. Кубань отсутствуют.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2016 назначена судебная экспертиза, для определения к какому виду поверхностных вод относится водный объект, расположенный вблизи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:334, наличия гидравлической связи у водного объекта с иными водными объектами, взаимного расположения земельного участка и водного объекта.
Проведение экспертизы поручено экспертам ООО "Терра Докс Инвест" Сидоренко Р.В., Забалуевой А.И., Милешко Л.П.
Согласно выводам экспертов (заключение N 484Э - т. 9 л.д. 3-20) водный объект - "озеро Карасун" имеет гидравлическую связь с иными водными объектами (Карасунские озера - озеро Старая Кубань-река Кубань).
Данный факт также подтвержден Кубанским бассейновым водным управлением, с указанием, что десять Пашковских озер г. Краснодара (прудов), расположенных в русле водотока - балка Карасун, образованы перегораживающими и водопропускными сооружениями.
Основными источниками питания являются атмосферные осадки и подземные воды.
Проточность балки (гидравлическая связь) осуществляется через водопропускные сооружения в теле земляных сооружений, а также происходит при движении подрусловых отложений бывшей р. Карасун.
Таким образом, водоток балка Карасун и пруды на нем в административных границах города Краснодара являются поверхностными водными объектами и в силу требований части 1 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации являются исключительно федеральной собственностью.
Пруд, обводненный карьер (до 1.01.2007 обособленный водный объект) может располагаться только за пределами русла водотока.
В случае же, если пруд расположен на водотоке (реке, ручье, канале) и включает в себя в качестве составной части такой водоток и покрытые им земли, которые в силу положений Водного кодекса Российской Федерации являются федеральной собственностью, такой водный объект находится в федеральной собственности.
В соответствии с частью 1 статьи 102 Водного кодекса Российской Федерации земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, относятся к землям водного фонда.
В части 2 этой же статьи Кодекса установлено, что на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.
В ходе проведения экспертизы осуществлена топографическая съемка земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:334 площадью 23084 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Курортная, 3, а также водного объекта, находящегося в непосредственной близости с земельным участком, получена актуальная кадастровая выписка из информационного ресурсного портала Росреестра с координатами границ земельного участка.
По результатам исследования установлено частичное наложение водной глади объекта на земельный участок, площадь наложения составляет 960,8 кв. м.
Таким образом, спорный земельный участок сформирован без учета требований земельного и водного законодательства, без учета наличия береговой полосы общего пользования, также частично границы земельного участка сформированы на водном объекте.
При таких условиях вывод суда первой инстанции о том, что стороны заключили спорный договор аренды в отношении ничтожного объекта обоснован. Спорный земельный участок сформирован неправомерно.
Кроме того, поскольку спорный земельный участок включает в себя береговую полосу водного объекта, находящегося в федеральной собственности, администрация муниципального образования город Краснодар не имела правовых оснований для распоряжения им.
Спорный земельный участок не подлежал формированию и предоставлению в аренду для целей строительства ввиду несоответствия генеральному плану г. Краснодара, правилам землепользования и застройки г. Краснодара, что подтверждается пояснениями главного архитектора г. Краснодара Мазурок И.Е., привлеченного как специалиста в порядке статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Мазурок И.Е. пояснил, что улицы Курортная, Карасунская, Митрофана Седина относится к территориальной зоне многоэтажной застройки. Существующий жилой комплекс в генеральном плане города не отражен, на сегодняшний день фактическое положение объектов не соответствует генплану.
В территориальной зоне зеленого пользования и в зоне транспортной инфраструктуры не допускается строительство жилых домов.
Специалист подтвердил недопустимость предоставления спорного земельного участка для целей жилищного строительства, несоответствие возводимого объекта генеральному плану города Краснодара, а также правилам землепользования и застройки города Краснодара.
Доводы заявителей жалобы о преюдициальном значении для рассмотрения настоящего спора решения Советского районного суда г. Краснодара от 23.06.2014 по делу N 2-17/14, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В названном судебном акте указано, что водный объект "Карасунские озера" отнесен к муниципальной собственности.
В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
В рамках гражданского дела N 2-17/14 рассматривалось заявление прокуратуры об оспаривании действий администрации по утверждению и реализации проекта "Реконструкция системы Карасунских озер", оспаривалось бездействие муниципального органа, выразившегося в непринятии мер к внесению в государственный водный реестр сведений о водных объектах - "Карасунские озера" и открытый водный канал, соединяющий водный объект "Озеро Карасун" и старое русло реки Кубань, прокурор также требовал возложить на администрацию обязанность провести государственную экологическую экспертизу с учетом имеющихся отступлений от проекта реконструкции, в течение 30 суток с момента вступления в законную силу судебного решения сформировать и поставить на государственный кадастровый учет земельные участки в границах водных объектов, направить сведения о водных объектах в водное управление для внесения в государственный водный реестр, оспаривались действия администрации по формированию земельного участка в водоохранной зоне и береговой полосе и по выдаче разрешений на строительство застройщикам, в то числе ООО "Пересвет-Регион-Краснодар".
В рамках дела N 2-17/14 вопрос о правах на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334 не исследовался.
Правовые выводы суда общей юрисдикции не основаны на исследовании документов о порядке образования спорного водного объекта.
Предмет спора, состав лиц, участвующих в деле по настоящему делу и по делу, рассмотренному судом общей юрисдикции, различен.
Таким образом, выводы суда общей юрисдикции не являются преюдициальными при рассмотрении настоящего спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, а также лица, указанные в пункте 1 статьи 125 Гражданского кодекса.
Сделка по передаче имущества в аренду, совершенная от имени собственника не уполномоченным на это лицом, недействительна (ничтожна) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора), как не соответствующая требованиям статей 209 и 608 данного Кодекса.
При таких условиях, требования прокурора части признания договора аренды недействительной (ничтожной сделкой) обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Арендатор оплатил по спорному договору 14000000 рублей двумя платежами (в качестве задатка, и в качестве доплаты арендной платы за первый год).
Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с разъяснениями пунктом 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем проценты, установленные статьей 395 ГК РФ, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются.
В то же время при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении (подпункт 1 статьи 1103, статья 110 ГК РФ). В таком случае на разницу между указанной суммой и суммой, эквивалентной стоимости переданного другой стороне, начисляются проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции стороны спорного договора не ссылались на неравнозначность встречных предоставлений по договору.
ООО "Пересвет-Регион-Юг" представило суду первой инстанции доказательства перечисления денежных средств в общей сумме 14000000 рублей (т. 1 л.д. 78-80).
Иные платежные документы не были представлены ООО "Пересвет-Регион-Юг" в материалы дела.
Приложенные обществом платежные поручения об уплате на основании спорного договора аренды не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции.
Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Кодекса повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
По смыслу указанных разъяснений следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
За период рассмотрения настоящего дела (с декабря 2012 года по день принятия обжалуемого решения 17.03.2017) ответчик указанные документы не представлял в суд, уважительные причины непредставления данных документов заявителями жалобы не указаны.
Ссылка прокуратуры Краснодарского края на неправомерное взыскание с администрации г. Краснодара уплаченной арендной платы в сумме 14000000 рублей, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельная.
Требования прокуратуры Краснодарского края основаны на обстоятельствах незаконного распоряжения администрацией г. Краснодара спорным земельным участком, относящимся к федеральной собственности.
Таким образом, произведенная арендатором оплата не может быть признана платой за пользование земельным участком, так как администрация не вправе распоряжаться участком и не является собственником участка.
Доводы заявителей жалобы о том, что суд первой инстанции не исследовал наличие залоговых обязательств ООО "Пересвет-Регион-Юг" со Сбербанком России, а также с участниками долевого строительства.
Между тем, указанные лица к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены судом первой инстанции.
Наличие залоговых отношений не влияет не оценку обстоятельств формирования спорного земельного участка и передачи его в аренду неуполномоченным лицом.
При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2017 по делу N А32-39360/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.Л.НОВИК
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.Л.НОВИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)