Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истцов, постановления органа местного самоуправления и договоры, заключенные с ответчиками, являются недействительными, так как спорный земельный участок мог быть предоставлен только в общую долевую собственность всех собственников дома или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, однако при предоставлении земельных участков права иных лиц, проживающих в доме, расположенном на спорном земельном участке, не учитывались.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья{ }Сорокина{ }Т.В. Дело{ }N{ }44г-98/2016{
Судья докладчик: Вуколова Т.Б.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Бокова К.И., Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Лаща, С.И., Овчинниковой Л.А., Самородова А.А., Соловьева С.В.,
при секретаре А.,
рассмотрел гражданское дело по иску И.Г., И.М., И.А. к администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, Ф.Г., Ф.Е., К. о признании постановлений и договоров купли-продажи земельных участков недействительными, аннулировании записей в ЕГРП и снятии земельных участков с кадастрового учета
по кассационной жалобе И.Г., И.М., И.А. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 06 июля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 октября 2015 года.
Заслушав доклад судьи Московского областного суда Пугиной Л.Н.,
объяснения представителя администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, просившей кассационную жалобу оставить без удовлетворения,
И.Г., И.М., И.А. обратились в суд с иском к администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, Ф.Г., Ф.Е., К. о признании постановлений и договоров купли-продажи земельных участков недействительными, аннулировании записей в ЕГРП, снятии земельных участков с кадастрового учета.
В обоснование заявленных требований ссылались на то, что при формировании спорных земельных участков и предоставлении их ответчикам были существенно нарушены их (истцов) права и законные интересы, так как участок находится в долевой собственности всех собственников многоквартирного жилого дома N "..." по ул. "..." <данные изъяты>, в котором им принадлежит на праве собственности квартира <данные изъяты>.
По мнению истцов, постановления администрации муниципального образования и договоры, заключенные с ответчиками, являются недействительными, так как спорный земельный участок мог быть предоставлен только в общую долевую собственность всех собственников дома или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, однако при предоставлении земельных участков ответчиков права иных лиц, проживающих в доме, расположенном на спорном земельном участке, не учитывались, в том числе, несмотря на то, что между ними имелся судебный спор о землепользовании.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 06 июля 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 октября 2015 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе истцы ставят вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений.
По запросу судьи от 08 апреля 2016 года дело истребовано в кассационную инстанцию Московского областного суда и определением судьи Московского областного суда Бакулина А.А. от 23 мая 2016 года с кассационной жалобой передано на рассмотрение по существу в президиум Московского областного суда.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу, что такого характера существенные нарушения норм материального и норм процессуального права при разрешении спора были допущены и выразились в следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела, жилой дом "..." по ул. "..." <данные изъяты> является многоквартирным.
Истцы (в 1/3 доле каждый) на основании договора передачи жилого помещения в частную собственность от 28 мая 2012 года являются собственниками квартиры <данные изъяты>. Государственная регистрация права собственности истцов на доли квартиры произведена 15 июня 2012 года.
Ответчики Ф.Г. и Ф.Е. имеют в собственности по 1/2 доле квартиры <данные изъяты> в названном доме. Государственная регистрация их права собственности осуществлена 14 ноября 2005 года.
Ответчик К. имеет в собственности комнаты <данные изъяты> и <данные изъяты> в 3-комнатной коммунальной квартире <данные изъяты>. Право собственности зарегистрировано 13 ноября 2006 года. Оставшуюся комнату в 3-комнатной коммунальной квартире <данные изъяты>, являющуюся муниципальной собственностью, занимает С.Т.
За Е. 15 ноября 2013 года зарегистрировано право собственности на квартиру <данные изъяты> дома.
Право собственности всех сособственников дома на вышеупомянутые квартиры возникло в порядке приватизации.
Спорным является земельный участок, на котором расположен названный дом.
Постановлением администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный района от 24 сентября 2014 года N "..." на основании заявления Ф.Г. и Ф.Е. утверждена схема расположения многоконтурного земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", на котором расположена квартира <данные изъяты> указанного дома (л.д. 52 - 53). 29 декабря 2014 года участок поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером "...".
Постановлением администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный района от 25 сентября 2014 года N "..." на основании заявления К. утверждена схема расположения многоконтурного земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", на котором расположена квартира <данные изъяты> указанного дома (л.д. 27 - 28). 29 декабря 2014 года участок поставлен на кадастровый учет под номером "...".
Постановлением администрации муниципального образования от 31 декабря 2014 года N "..." земельный участок с кадастровым номером "..." предоставлен за плату К. (л.д. 16 - 17). В тот же день по договору купли-продажи названный участок продан ответчику за "..." руб. (л.д. 18 - 22).
Постановлением от 31 декабря 2014 года N "..." земельный участок с кадастровым номером "..." предоставлен возмездно в общую долевую собственность Ф.Е. и Ф.Г. (л.д. 41 - 42). Также 31 декабря 2014 года с ними заключен договор купли-продажи участка. Общая цена участка составила "..." руб. (л.д. 43 - 48).
Государственная регистрация права собственности ответчиков на спорные участки произведена в ЕГРП 27 февраля 2015 года.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорный участок не находился в собственности истцов, администрация Люберецкого муниципального района была вправе распоряжаться спорным земельным участком, относящемся к муниципальной собственности, поэтому, по мнению суда, права истцов действиями администрации не нарушены.
С таким выводом согласилась судебная коллегия.
Однако названный вывод основан на неправильном толковании и применении норм материального права. Судом не установлен характер спорного правоотношения и не определен закон, подлежащий применению.
Так, в силу п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно пункту 1 ст. 36 ЗК РФ, действующей на дату принятия оспариваемых постановлений и заключения сделок, граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. При этом такие граждане имеют исключительное право на приватизацию земельных участков.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Указанные выше особенности правового режима земельного участка обусловлены объективными обстоятельствами: множественностью пользователей земельным участком, включая как собственников жилых помещений, так и членов их семей, переменой состава этих лиц при переходе права собственности на жилые помещения, невозможностью, как правило, выделения каждому из сособственников соответствующей обособленной части земельного участка, отсутствием вследствие этого сложившегося порядка пользования обособленными частями земельного участка, необходимостью доступа каждого из указанных лиц к объектам общего имущества, расположенным на этом участке, и т.д.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункты 66 - 67) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из пункта 2 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЗК РФ следует, что право собственности (доля в праве собственности) на земельный участок не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на жилые и иные помещения в многоквартирном жилом доме.
В силу названных норм законодательства, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и соответственно во владение указанных собственников. Указанное право собственности существует вне зависимости от факта его государственной регистрации.
Названные нормы права и разъяснения, данные Верховным Судом Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора учтены и применены не были.
Установив, что спорные земельные участки площадью <данные изъяты> кв. м и <данные изъяты> кв. м сформированы из участка, ранее отведенного под строительство многоквартирного дома <данные изъяты> по <данные изъяты>, суд данное обстоятельство не включил в число юридически значимых по делу. Между тем оно имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку по смыслу приведенных выше норм материального права в их взаимосвязи, после перехода к И. в 2012 году права собственности на квартиру в жилом доме, к ним перешло право и на соответствующую часть земельного участка, на котором этот дом расположен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей редакции в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Исходя из смысла данной нормы содержащиеся в ней предписания относились к зданиям, расположенным на неделимом земельном участке.
Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности о предельных минимальных размерах земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), о недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).
При разрешении настоящего спора вопрос о делимости либо неделимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, судом в число юридически значимых включен не был. Судом оставлено без внимания, что администрацией муниципального образования из общего земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, были сформированы два многоконтурных (состоящих из нескольких массивов) земельных участка для собственников двух квартир, тогда как законные интересы иных участников долевой собственности на жилой дом и земельный участок не учитывались.
Данные о согласовании с истцами границ земельных участков ответчиков в материалах дела отсутствуют.
По утверждению истцов, при предоставлении ответчикам спорных участков нарушен сложившийся на протяжении длительного времени порядок пользования земельным участком при доме, чем затрагиваются их интересы; в результате передачи в собственность ответчикам земельного участка, отведенного под строительство многоквартирного жилого дома, часть которого на законных основаниях перешла к И., они лишились возможности закрепить в пользование либо оформить в собственность часть участка, на котором находится принадлежащее им строение.
Названные доводы судом при разрешении спора не исследовались и оценки не получили.
Допущенное судом первой инстанции и оставленное без внимания судебной коллегией нарушение норм материального и норм процессуального права является существенным и непреодолимым, в связи с чем принятые по делу судебные постановления не могут быть признаны законными и обоснованными.
Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также исходя из необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства, президиум полагает, что апелляционное определение судебной коллегии подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 октября 2015 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.06.2016 N 241 ПО ДЕЛУ N 44Г-98/2016
Требование: О признании постановлений и договоров купли-продажи земельных участков недействительными, аннулировании записей в ЕГРП, снятии земельных участков с кадастрового учета.Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истцов, постановления органа местного самоуправления и договоры, заключенные с ответчиками, являются недействительными, так как спорный земельный участок мог быть предоставлен только в общую долевую собственность всех собственников дома или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, однако при предоставлении земельных участков права иных лиц, проживающих в доме, расположенном на спорном земельном участке, не учитывались.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2016 г. N 241
Судья{ }Сорокина{ }Т.В. Дело{ }N{ }44г-98/2016{
Судья докладчик: Вуколова Т.Б.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Бокова К.И., Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Лаща, С.И., Овчинниковой Л.А., Самородова А.А., Соловьева С.В.,
при секретаре А.,
рассмотрел гражданское дело по иску И.Г., И.М., И.А. к администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, Ф.Г., Ф.Е., К. о признании постановлений и договоров купли-продажи земельных участков недействительными, аннулировании записей в ЕГРП и снятии земельных участков с кадастрового учета
по кассационной жалобе И.Г., И.М., И.А. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 06 июля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 октября 2015 года.
Заслушав доклад судьи Московского областного суда Пугиной Л.Н.,
объяснения представителя администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, просившей кассационную жалобу оставить без удовлетворения,
установил:
И.Г., И.М., И.А. обратились в суд с иском к администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, Ф.Г., Ф.Е., К. о признании постановлений и договоров купли-продажи земельных участков недействительными, аннулировании записей в ЕГРП, снятии земельных участков с кадастрового учета.
В обоснование заявленных требований ссылались на то, что при формировании спорных земельных участков и предоставлении их ответчикам были существенно нарушены их (истцов) права и законные интересы, так как участок находится в долевой собственности всех собственников многоквартирного жилого дома N "..." по ул. "..." <данные изъяты>, в котором им принадлежит на праве собственности квартира <данные изъяты>.
По мнению истцов, постановления администрации муниципального образования и договоры, заключенные с ответчиками, являются недействительными, так как спорный земельный участок мог быть предоставлен только в общую долевую собственность всех собственников дома или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, однако при предоставлении земельных участков ответчиков права иных лиц, проживающих в доме, расположенном на спорном земельном участке, не учитывались, в том числе, несмотря на то, что между ними имелся судебный спор о землепользовании.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 06 июля 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 октября 2015 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе истцы ставят вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений.
По запросу судьи от 08 апреля 2016 года дело истребовано в кассационную инстанцию Московского областного суда и определением судьи Московского областного суда Бакулина А.А. от 23 мая 2016 года с кассационной жалобой передано на рассмотрение по существу в президиум Московского областного суда.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу, что такого характера существенные нарушения норм материального и норм процессуального права при разрешении спора были допущены и выразились в следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела, жилой дом "..." по ул. "..." <данные изъяты> является многоквартирным.
Истцы (в 1/3 доле каждый) на основании договора передачи жилого помещения в частную собственность от 28 мая 2012 года являются собственниками квартиры <данные изъяты>. Государственная регистрация права собственности истцов на доли квартиры произведена 15 июня 2012 года.
Ответчики Ф.Г. и Ф.Е. имеют в собственности по 1/2 доле квартиры <данные изъяты> в названном доме. Государственная регистрация их права собственности осуществлена 14 ноября 2005 года.
Ответчик К. имеет в собственности комнаты <данные изъяты> и <данные изъяты> в 3-комнатной коммунальной квартире <данные изъяты>. Право собственности зарегистрировано 13 ноября 2006 года. Оставшуюся комнату в 3-комнатной коммунальной квартире <данные изъяты>, являющуюся муниципальной собственностью, занимает С.Т.
За Е. 15 ноября 2013 года зарегистрировано право собственности на квартиру <данные изъяты> дома.
Право собственности всех сособственников дома на вышеупомянутые квартиры возникло в порядке приватизации.
Спорным является земельный участок, на котором расположен названный дом.
Постановлением администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный района от 24 сентября 2014 года N "..." на основании заявления Ф.Г. и Ф.Е. утверждена схема расположения многоконтурного земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", на котором расположена квартира <данные изъяты> указанного дома (л.д. 52 - 53). 29 декабря 2014 года участок поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером "...".
Постановлением администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный района от 25 сентября 2014 года N "..." на основании заявления К. утверждена схема расположения многоконтурного земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", на котором расположена квартира <данные изъяты> указанного дома (л.д. 27 - 28). 29 декабря 2014 года участок поставлен на кадастровый учет под номером "...".
Постановлением администрации муниципального образования от 31 декабря 2014 года N "..." земельный участок с кадастровым номером "..." предоставлен за плату К. (л.д. 16 - 17). В тот же день по договору купли-продажи названный участок продан ответчику за "..." руб. (л.д. 18 - 22).
Постановлением от 31 декабря 2014 года N "..." земельный участок с кадастровым номером "..." предоставлен возмездно в общую долевую собственность Ф.Е. и Ф.Г. (л.д. 41 - 42). Также 31 декабря 2014 года с ними заключен договор купли-продажи участка. Общая цена участка составила "..." руб. (л.д. 43 - 48).
Государственная регистрация права собственности ответчиков на спорные участки произведена в ЕГРП 27 февраля 2015 года.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорный участок не находился в собственности истцов, администрация Люберецкого муниципального района была вправе распоряжаться спорным земельным участком, относящемся к муниципальной собственности, поэтому, по мнению суда, права истцов действиями администрации не нарушены.
С таким выводом согласилась судебная коллегия.
Однако названный вывод основан на неправильном толковании и применении норм материального права. Судом не установлен характер спорного правоотношения и не определен закон, подлежащий применению.
Так, в силу п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно пункту 1 ст. 36 ЗК РФ, действующей на дату принятия оспариваемых постановлений и заключения сделок, граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. При этом такие граждане имеют исключительное право на приватизацию земельных участков.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Указанные выше особенности правового режима земельного участка обусловлены объективными обстоятельствами: множественностью пользователей земельным участком, включая как собственников жилых помещений, так и членов их семей, переменой состава этих лиц при переходе права собственности на жилые помещения, невозможностью, как правило, выделения каждому из сособственников соответствующей обособленной части земельного участка, отсутствием вследствие этого сложившегося порядка пользования обособленными частями земельного участка, необходимостью доступа каждого из указанных лиц к объектам общего имущества, расположенным на этом участке, и т.д.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункты 66 - 67) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из пункта 2 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЗК РФ следует, что право собственности (доля в праве собственности) на земельный участок не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на жилые и иные помещения в многоквартирном жилом доме.
В силу названных норм законодательства, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и соответственно во владение указанных собственников. Указанное право собственности существует вне зависимости от факта его государственной регистрации.
Названные нормы права и разъяснения, данные Верховным Судом Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора учтены и применены не были.
Установив, что спорные земельные участки площадью <данные изъяты> кв. м и <данные изъяты> кв. м сформированы из участка, ранее отведенного под строительство многоквартирного дома <данные изъяты> по <данные изъяты>, суд данное обстоятельство не включил в число юридически значимых по делу. Между тем оно имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку по смыслу приведенных выше норм материального права в их взаимосвязи, после перехода к И. в 2012 году права собственности на квартиру в жилом доме, к ним перешло право и на соответствующую часть земельного участка, на котором этот дом расположен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей редакции в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Исходя из смысла данной нормы содержащиеся в ней предписания относились к зданиям, расположенным на неделимом земельном участке.
Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности о предельных минимальных размерах земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), о недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).
При разрешении настоящего спора вопрос о делимости либо неделимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, судом в число юридически значимых включен не был. Судом оставлено без внимания, что администрацией муниципального образования из общего земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, были сформированы два многоконтурных (состоящих из нескольких массивов) земельных участка для собственников двух квартир, тогда как законные интересы иных участников долевой собственности на жилой дом и земельный участок не учитывались.
Данные о согласовании с истцами границ земельных участков ответчиков в материалах дела отсутствуют.
По утверждению истцов, при предоставлении ответчикам спорных участков нарушен сложившийся на протяжении длительного времени порядок пользования земельным участком при доме, чем затрагиваются их интересы; в результате передачи в собственность ответчикам земельного участка, отведенного под строительство многоквартирного жилого дома, часть которого на законных основаниях перешла к И., они лишились возможности закрепить в пользование либо оформить в собственность часть участка, на котором находится принадлежащее им строение.
Названные доводы судом при разрешении спора не исследовались и оценки не получили.
Допущенное судом первой инстанции и оставленное без внимания судебной коллегией нарушение норм материального и норм процессуального права является существенным и непреодолимым, в связи с чем принятые по делу судебные постановления не могут быть признаны законными и обоснованными.
Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также исходя из необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства, президиум полагает, что апелляционное определение судебной коллегии подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 октября 2015 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий
В.М.ВОЛОШИН
В.М.ВОЛОШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)