Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Семикиной О.Н.,
судей: Левиной Т.Ю., Проценко А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Валежной Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М",
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2017
по делу N А40-31177/17, принятое судьей Шариной Ю.М. (шифр судьи: 112-302)
по иску общества с ограниченной ответственностью "ТАТИНВЕСТПРОЕКТ" (ОГРН 1085009005168, адрес: 142006, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, ГОРОД ДОМОДЕДОВО, МИКРОРАЙОН ВОСТРЯКОВО, ПРОСПЕКТ 1 МАЯ, ДОМ 47 Б)
к акционерному обществу "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М" (ОГРН 1027739061844, адрес: 115280, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА АВТОЗАВОДСКАЯ, ДОМ 22, ПОМЕЩЕНИЕ 336)
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "СпецСтройМонтаж", ООО "Инжкапстрой Сервис", ООО "ЛСР.Строительство-М", ООО "ЭКС ПП Экологические технологии", ООО "СУ-555", ООО "Коммунально-технологическая компания "ПРИМА"
о взыскании
при участии в судебном заседании:
от истца: Смирнова Г.П. по доверенности от 15.02.2017
- от ответчика: Накрайникова О.В. по доверенности от 29.12.2016 N 77 АВ 3026062;
- от третьего лица ООО "Коммунально-технологическая компания "ПРИМА": Смирнова Г.П. по доверенности от 10.01.2017;
- от третьего лица ООО "Инжкапстрой Сервис": Корольков В.Н. по доверенности от 09.02.2017;
- от третьих лиц: не явились, извещены;
- установил:
ООО "ТАТИНВЕСТПРОЕКТ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с требованием к АО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М" о взыскании 18 012 922 руб. задолженности, 4 222 773,24 руб. неустойки.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора были привлечены ООО "СпецСтройМонтаж", ООО "Инжкапстрой Сервис", ООО "ЛСР.Строительство-М", ООО "ЭКС ПП Экологические технологии, ООО "СУ-555", ООО "Коммунально-технологическая компания "ПРИМА".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.17 исковые требования удовлетворены частично в размере 17 094 785 рублей задолженности и 4 020 344,38 рублей неустойки.
Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы 31.05.17, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.17 не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30 декабря 2016 года Общество с ограниченной ответственностью "Коммунально-технологическая компания "ПРИМА" (далее - Управляющая организация) уступило обществу с ограниченной ответственностью "ТАТИНВЕСТПРОЕКТ" согласно договору уступки прав (цессии) N 30/12/16 задолженность Акционерного общества "ЛСР.Недвижимость-М" по Договору управления многоквартирными домами N ЛСР-Д1/2014-024 от 23.12.2014 г. по статье "содержание и ремонт" в размере 8 618 813,27 руб., а также задолженность за коммунальные услуги по статье "отопление" в размере 15 105 765,77 руб.
Акционерное общество "ЛСР.Недвижимость-М" является застройщиком многоквартирных домов по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Южный, ул. Курыжова д. 13 (строительный номер 1-13), д. 15 (строительный номер 1-14), д. 15 корп. 1 (строительный номер 1-15), д. 15 корп. 2 (строительный номер 1-16), д. 15 корп. 3 (строительный номер 1-17), д. 17 (строительный номер 2-18), д. 23 (строительный номер 2-25), д. 25 (строительный номер 2-26) - далее по тексту также "Многоквартирные дома". Строительство указанных многоквартирных домов завершено и дома введены в эксплуатацию в декабре 2014 года, что подтверждается разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 23.12.2014 г.
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления этим домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
До заключения договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома согласно части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно заключенному с Ответчиком Договору Управляющая организация оказывает услуги по управлению общим имуществом в Многоквартирных домах, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирных домах, предоставляет коммунальные услуги.
Ответчик, как застройщик, владеет нереализованными жилыми и нежилыми помещениями в Многоквартирных домах.
В силу п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Согласно п. 1, 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями ч. 7 ст. 155 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая организация, плату за помещение вносят этой организации.
Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Согласно п. 8.8. Договора управления Управляющая организация приступает к управлению многоквартирными домами с момента получения Застройщиком Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Разрешения на ввод вышеуказанных многоквартирных домов в эксплуатацию датированы 23 декабря 2014 г.
Доводы ответчика о не подписании актов приема-передачи домов суд отклонил, поскольку невыполнение застройщиком этой обязанности не препятствует исполнению договора управления управляющей организацией.
Однако, из анализа пункта 8.8. Договора управления следует, что фактическая передача многоквартирных домов Управляющей организации была произведена до заключения Договора управления.
Кроме того, суд также учел, что договор управления сторонами исполнялся, несмотря на то, что акт приема-передачи подписан не был, ответчик произвел оплату по договору по статье "Содержание и ремонт" за период апрель - июнь 2015 г., что подтверждается платежными поручениями N 311 от 02.07.2015 г. N 590 от 25.08.2015 г. N 958 от 08.09.2015 г.
Представленные ответчиком ключевые справки, являются рабочими документами, не влекущими установления юридического факта в отличие от Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, и еще раз подтверждают участие Управляющей организации в эксплуатации инженерных систем после получения Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и заключения Договора управления.
В соответствии с ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Поскольку доказательства, передачи ответчиком спорных нежилых помещений в заявленные истцом периоды отсутствуют, именно Ответчик обязан нести расходы по содержанию и ремонту этих помещений.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Стороны согласно ст. ст. 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.
Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указал, что содержание многоквартирных домов обеспечивалось третьими лицами в соответствии с п. 3.1 договоров подряда, заключенных ответчиком.
Доводы ответчика и третьего лица суд отклонил, поскольку в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Более того, представленные договоры подряда, а также акты выполненных работ не подтверждают выполнение подрядчиками функций управляющей организации, а также предоставление услуг, которые представляет управляющая организация по условиям спорного договора.
Суд также учел, что каких-либо претензий к качеству предоставляемых услуг от ответчика к Управляющей организации не поступало, доказательств, подтверждающих обратное в материалы дела не представлено, договор с управляющей организацией ответчиком не расторгался.
В судебном заседании стороны пояснили, что индивидуальных приборов учета в спорный период в многоквартирных домах отсутствовали.
Доводы ответчика об отсутствии первичных документов, подтверждающих расходы подлежат отклонению, так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Деятельность управляющей организации не носит компенсационный характер, расчет представленный истцом по услугам отопление и "Содержание и ремонт" судом проверен, математически и арифметически выполнен верно. Более того, в подтверждение того, что истец выполнял принятые обязательства в материалы дела представлен договор теплоснабжения N 15 от 01.01.2015 г., акт сверки взаиморасчетов с ООО Племзавод Барыбино, платежные поручения, договоры на содержание и ремонт, а также об этом свидетельствуют вступившие в законную силу решения судов, на которые ссылаются стороны.
Факт оказания истцом услуг по теплоснабжению спорных жилых помещений в заявленный период, их объем и стоимость подтверждается материалами дела и ответчиком не опровергнут.
Таким образом, суд пришел к выводу, что Управляющая организация понесла расходы, связанные с содержанием и обслуживанием общего имущества Многоквартирных домов и предоставление коммунальной услуги по статье "отопление".
Заявленные требования истца документально подтверждены и в соответствии со ст. ст. 39, 153, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик как собственник помещений обязан уплатить задолженность по статье "содержание и ремонт" и "отопление" и уплатить неустойку за нарушение сроков оплаты. Судом также установлено, что часть заявленных требований, а именно, требования о взыскании задолженности в размере 918 137 руб. за "отопление" за период с 23 декабря 2014 г. по 31 декабря 2014 г. не подлежит удовлетворению в связи с отсутствием утвержденного в установленном порядке тарифа на поставку тепловой энергии для ресурсоснабжающей организации - ООО "Стройперспектива", с которой Управляющая организация заключила договор теплоснабжения в спорный период, в связи с частичным удовлетворением требования истца в части взыскания суммы основного долга по договору, суд также уменьшил сумму неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и в удовлетворении исковых требований отказать.
Ответчик полагает, что истец не доказал исполнение Управляющей организацией обязательств по договору управления в спорный период.
По мнению ответчика, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил.
Ответчик в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.
Третье лицо - ООО "КТК "ПРИМА" поддержало судебное решение.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2017 г. по делу N А40-31177/2017.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец приобрел права управляющей организации многоквартирных домов по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр Южный, ул. Курыжова д. 13 (строительный номер 1-13), д. 15 (строительный номер 1-14), д. 15 корп. 1 (строительный номер 1-15), д. 15 корп. 2 (строительный номер 1-16), д. 15 корп. 3 (строительный номер 1-17), д. 17 (строительный номер 2-18), д. 23 (строительный номер 2-25), д. 25 (строительный номер 2-26).
Управляющая организация осуществляла управление общим имуществом Многоквартирных домов и предоставляла коммунальные услуги с даты получения Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию - 23 декабря 2014 г.
Однако, ответчик произвел по Договору управления N частичную оплату, что является ненадлежащим исполнением обязательств по договору управления.
В связи с этим истец предъявил ответчику иск о взыскании задолженности по статье "содержание и ремонт" и "отопление" и неустойки, который судом первой инстанции удовлетворен частично в связи с отсутствием утвержденного в установленном порядке тарифа на поставку тепловой энергии для ресурсоснабжающей организации.
Суд пришел к выводу, что Управляющая организация осуществляла управление Многоквартирными домами в спорный период, в том числе с обслуживанием и содержанием помещений, собственником которых является ответчик.
Исполнение договора управления Управляющей организацией документально подтверждено и в соответствии со ст. ст. 39, 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик как собственник помещений обязан нести бремя содержания своего имущества.
Арбитражный апелляционный суд проверил данные выводы суда первой инстанции и считает их законными, обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Управляющая организация осуществляет обслуживание домов и предоставляет услуги, в том числе обслуживает и содержит помещения, собственником которых является ответчик.
Принадлежность указанных помещений ответчику в исковой период ответчиком не оспаривается.
В соответствии с положениями статей 210 ГК РФ, ст. ст. 39, 153, 158 Жилищного кодекса РФ, на собственнике лежит обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Согласно ст. 39, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, участвуют в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу.
В силу ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
По правилам ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, с включением платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.
Ответчик нарушил свои обязательства и не произвел оплату за содержание помещений и отопление.
На основании ст. 155 ЖК РФ истец обоснованно начислил ответчику неустойку за просрочку оплаты расходов.
Поэтому суд первой инстанции разрешая спор пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы ответчика, проверены арбитражным апелляционным судом и признаются необоснованными.
Нормы материального права, в том числе ст. ст. 210, 249, 290 ГК РФ и ст. 153, 155, 158 ГК РФ, судом применены правомерно, так как именно эти нормы регулируют правоотношения сторон по содержанию общего имущества жилого комплекса.
Цены и тарифы, на основании которых истец определил размер расходов, предъявленных по иску, документально и нормативно подтверждены, соответствуют условиям договоров и тарифам, не являются завышенными или не соответствующими установленным нормативам.
Истцом доказано наличие фактических расходов по содержанию помещений ответчика..
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.
Ответчик не доказал наличие обстоятельств, на которых основаны его возражения по иску и доводы апелляционной жалобы.
Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Арбитражный апелляционный суд считает, что оснований, установленных ст. 270 АПК РФ для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции, по настоящему делу не имеется.
Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266, 267, 268, 269, 271, АПК РФ, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2017 по делу N А40-31177/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М" - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2017 N 09АП-35058/2017 ПО ДЕЛУ N А40-31177/17
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2017 г. N 09АП-35058/2017
Дело N А40-31177/17
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Семикиной О.Н.,
судей: Левиной Т.Ю., Проценко А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Валежной Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М",
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2017
по делу N А40-31177/17, принятое судьей Шариной Ю.М. (шифр судьи: 112-302)
по иску общества с ограниченной ответственностью "ТАТИНВЕСТПРОЕКТ" (ОГРН 1085009005168, адрес: 142006, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, ГОРОД ДОМОДЕДОВО, МИКРОРАЙОН ВОСТРЯКОВО, ПРОСПЕКТ 1 МАЯ, ДОМ 47 Б)
к акционерному обществу "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М" (ОГРН 1027739061844, адрес: 115280, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА АВТОЗАВОДСКАЯ, ДОМ 22, ПОМЕЩЕНИЕ 336)
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "СпецСтройМонтаж", ООО "Инжкапстрой Сервис", ООО "ЛСР.Строительство-М", ООО "ЭКС ПП Экологические технологии", ООО "СУ-555", ООО "Коммунально-технологическая компания "ПРИМА"
о взыскании
при участии в судебном заседании:
от истца: Смирнова Г.П. по доверенности от 15.02.2017
- от ответчика: Накрайникова О.В. по доверенности от 29.12.2016 N 77 АВ 3026062;
- от третьего лица ООО "Коммунально-технологическая компания "ПРИМА": Смирнова Г.П. по доверенности от 10.01.2017;
- от третьего лица ООО "Инжкапстрой Сервис": Корольков В.Н. по доверенности от 09.02.2017;
- от третьих лиц: не явились, извещены;
- установил:
ООО "ТАТИНВЕСТПРОЕКТ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с требованием к АО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М" о взыскании 18 012 922 руб. задолженности, 4 222 773,24 руб. неустойки.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора были привлечены ООО "СпецСтройМонтаж", ООО "Инжкапстрой Сервис", ООО "ЛСР.Строительство-М", ООО "ЭКС ПП Экологические технологии, ООО "СУ-555", ООО "Коммунально-технологическая компания "ПРИМА".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.17 исковые требования удовлетворены частично в размере 17 094 785 рублей задолженности и 4 020 344,38 рублей неустойки.
Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы 31.05.17, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.17 не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30 декабря 2016 года Общество с ограниченной ответственностью "Коммунально-технологическая компания "ПРИМА" (далее - Управляющая организация) уступило обществу с ограниченной ответственностью "ТАТИНВЕСТПРОЕКТ" согласно договору уступки прав (цессии) N 30/12/16 задолженность Акционерного общества "ЛСР.Недвижимость-М" по Договору управления многоквартирными домами N ЛСР-Д1/2014-024 от 23.12.2014 г. по статье "содержание и ремонт" в размере 8 618 813,27 руб., а также задолженность за коммунальные услуги по статье "отопление" в размере 15 105 765,77 руб.
Акционерное общество "ЛСР.Недвижимость-М" является застройщиком многоквартирных домов по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Южный, ул. Курыжова д. 13 (строительный номер 1-13), д. 15 (строительный номер 1-14), д. 15 корп. 1 (строительный номер 1-15), д. 15 корп. 2 (строительный номер 1-16), д. 15 корп. 3 (строительный номер 1-17), д. 17 (строительный номер 2-18), д. 23 (строительный номер 2-25), д. 25 (строительный номер 2-26) - далее по тексту также "Многоквартирные дома". Строительство указанных многоквартирных домов завершено и дома введены в эксплуатацию в декабре 2014 года, что подтверждается разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 23.12.2014 г.
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления этим домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
До заключения договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома согласно части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно заключенному с Ответчиком Договору Управляющая организация оказывает услуги по управлению общим имуществом в Многоквартирных домах, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирных домах, предоставляет коммунальные услуги.
Ответчик, как застройщик, владеет нереализованными жилыми и нежилыми помещениями в Многоквартирных домах.
В силу п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Согласно п. 1, 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями ч. 7 ст. 155 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая организация, плату за помещение вносят этой организации.
Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Согласно п. 8.8. Договора управления Управляющая организация приступает к управлению многоквартирными домами с момента получения Застройщиком Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Разрешения на ввод вышеуказанных многоквартирных домов в эксплуатацию датированы 23 декабря 2014 г.
Доводы ответчика о не подписании актов приема-передачи домов суд отклонил, поскольку невыполнение застройщиком этой обязанности не препятствует исполнению договора управления управляющей организацией.
Однако, из анализа пункта 8.8. Договора управления следует, что фактическая передача многоквартирных домов Управляющей организации была произведена до заключения Договора управления.
Кроме того, суд также учел, что договор управления сторонами исполнялся, несмотря на то, что акт приема-передачи подписан не был, ответчик произвел оплату по договору по статье "Содержание и ремонт" за период апрель - июнь 2015 г., что подтверждается платежными поручениями N 311 от 02.07.2015 г. N 590 от 25.08.2015 г. N 958 от 08.09.2015 г.
Представленные ответчиком ключевые справки, являются рабочими документами, не влекущими установления юридического факта в отличие от Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, и еще раз подтверждают участие Управляющей организации в эксплуатации инженерных систем после получения Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и заключения Договора управления.
В соответствии с ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Поскольку доказательства, передачи ответчиком спорных нежилых помещений в заявленные истцом периоды отсутствуют, именно Ответчик обязан нести расходы по содержанию и ремонту этих помещений.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Стороны согласно ст. ст. 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.
Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указал, что содержание многоквартирных домов обеспечивалось третьими лицами в соответствии с п. 3.1 договоров подряда, заключенных ответчиком.
Доводы ответчика и третьего лица суд отклонил, поскольку в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Более того, представленные договоры подряда, а также акты выполненных работ не подтверждают выполнение подрядчиками функций управляющей организации, а также предоставление услуг, которые представляет управляющая организация по условиям спорного договора.
Суд также учел, что каких-либо претензий к качеству предоставляемых услуг от ответчика к Управляющей организации не поступало, доказательств, подтверждающих обратное в материалы дела не представлено, договор с управляющей организацией ответчиком не расторгался.
В судебном заседании стороны пояснили, что индивидуальных приборов учета в спорный период в многоквартирных домах отсутствовали.
Доводы ответчика об отсутствии первичных документов, подтверждающих расходы подлежат отклонению, так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Деятельность управляющей организации не носит компенсационный характер, расчет представленный истцом по услугам отопление и "Содержание и ремонт" судом проверен, математически и арифметически выполнен верно. Более того, в подтверждение того, что истец выполнял принятые обязательства в материалы дела представлен договор теплоснабжения N 15 от 01.01.2015 г., акт сверки взаиморасчетов с ООО Племзавод Барыбино, платежные поручения, договоры на содержание и ремонт, а также об этом свидетельствуют вступившие в законную силу решения судов, на которые ссылаются стороны.
Факт оказания истцом услуг по теплоснабжению спорных жилых помещений в заявленный период, их объем и стоимость подтверждается материалами дела и ответчиком не опровергнут.
Таким образом, суд пришел к выводу, что Управляющая организация понесла расходы, связанные с содержанием и обслуживанием общего имущества Многоквартирных домов и предоставление коммунальной услуги по статье "отопление".
Заявленные требования истца документально подтверждены и в соответствии со ст. ст. 39, 153, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик как собственник помещений обязан уплатить задолженность по статье "содержание и ремонт" и "отопление" и уплатить неустойку за нарушение сроков оплаты. Судом также установлено, что часть заявленных требований, а именно, требования о взыскании задолженности в размере 918 137 руб. за "отопление" за период с 23 декабря 2014 г. по 31 декабря 2014 г. не подлежит удовлетворению в связи с отсутствием утвержденного в установленном порядке тарифа на поставку тепловой энергии для ресурсоснабжающей организации - ООО "Стройперспектива", с которой Управляющая организация заключила договор теплоснабжения в спорный период, в связи с частичным удовлетворением требования истца в части взыскания суммы основного долга по договору, суд также уменьшил сумму неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и в удовлетворении исковых требований отказать.
Ответчик полагает, что истец не доказал исполнение Управляющей организацией обязательств по договору управления в спорный период.
По мнению ответчика, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил.
Ответчик в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.
Третье лицо - ООО "КТК "ПРИМА" поддержало судебное решение.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2017 г. по делу N А40-31177/2017.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец приобрел права управляющей организации многоквартирных домов по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр Южный, ул. Курыжова д. 13 (строительный номер 1-13), д. 15 (строительный номер 1-14), д. 15 корп. 1 (строительный номер 1-15), д. 15 корп. 2 (строительный номер 1-16), д. 15 корп. 3 (строительный номер 1-17), д. 17 (строительный номер 2-18), д. 23 (строительный номер 2-25), д. 25 (строительный номер 2-26).
Управляющая организация осуществляла управление общим имуществом Многоквартирных домов и предоставляла коммунальные услуги с даты получения Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию - 23 декабря 2014 г.
Однако, ответчик произвел по Договору управления N частичную оплату, что является ненадлежащим исполнением обязательств по договору управления.
В связи с этим истец предъявил ответчику иск о взыскании задолженности по статье "содержание и ремонт" и "отопление" и неустойки, который судом первой инстанции удовлетворен частично в связи с отсутствием утвержденного в установленном порядке тарифа на поставку тепловой энергии для ресурсоснабжающей организации.
Суд пришел к выводу, что Управляющая организация осуществляла управление Многоквартирными домами в спорный период, в том числе с обслуживанием и содержанием помещений, собственником которых является ответчик.
Исполнение договора управления Управляющей организацией документально подтверждено и в соответствии со ст. ст. 39, 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик как собственник помещений обязан нести бремя содержания своего имущества.
Арбитражный апелляционный суд проверил данные выводы суда первой инстанции и считает их законными, обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Управляющая организация осуществляет обслуживание домов и предоставляет услуги, в том числе обслуживает и содержит помещения, собственником которых является ответчик.
Принадлежность указанных помещений ответчику в исковой период ответчиком не оспаривается.
В соответствии с положениями статей 210 ГК РФ, ст. ст. 39, 153, 158 Жилищного кодекса РФ, на собственнике лежит обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Согласно ст. 39, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, участвуют в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу.
В силу ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
По правилам ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, с включением платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.
Ответчик нарушил свои обязательства и не произвел оплату за содержание помещений и отопление.
На основании ст. 155 ЖК РФ истец обоснованно начислил ответчику неустойку за просрочку оплаты расходов.
Поэтому суд первой инстанции разрешая спор пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы ответчика, проверены арбитражным апелляционным судом и признаются необоснованными.
Нормы материального права, в том числе ст. ст. 210, 249, 290 ГК РФ и ст. 153, 155, 158 ГК РФ, судом применены правомерно, так как именно эти нормы регулируют правоотношения сторон по содержанию общего имущества жилого комплекса.
Цены и тарифы, на основании которых истец определил размер расходов, предъявленных по иску, документально и нормативно подтверждены, соответствуют условиям договоров и тарифам, не являются завышенными или не соответствующими установленным нормативам.
Истцом доказано наличие фактических расходов по содержанию помещений ответчика..
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.
Ответчик не доказал наличие обстоятельств, на которых основаны его возражения по иску и доводы апелляционной жалобы.
Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Арбитражный апелляционный суд считает, что оснований, установленных ст. 270 АПК РФ для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции, по настоящему делу не имеется.
Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266, 267, 268, 269, 271, АПК РФ, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2017 по делу N А40-31177/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М" - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.Н.СЕМИКИНА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.И.ПРОЦЕНКО
О.Н.СЕМИКИНА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.И.ПРОЦЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)