Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Жилой дом, в котором находится спорная комната, признан аварийным и подлежащим сносу, с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение относительно стоимости изымаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Пирогова М.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Москаленко Ю.П.,
судей Кайгородовой Е.В.,
Ильиной О.В.
с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Смольникова Е.В., при секретаре судебного заседания К.Л. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Екатеринбурга к К.И. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, по апелляционным жалобам истца и ответчика на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016.
Заслушав доклад судьи Кайгородовой Е.В., объяснения представителя истца Г., ответчика К.И., судебная коллегия
администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование заявленных требований, что К.И. является собственником комнаты площадью 16,1 кв. м в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: <...>. Заключением межведомственной комиссии <...> от 14.03.2013 дом <...> признан аварийным и подлежащим сносу. 23.09.2013 в адрес К.И. направлено требование о сносе указанного жилого дома до 01.12.2013, которое исполнено не было. Постановлением главы администрации г. Екатеринбурга от 07.10.2014 N земельный участок и жилые помещения в доме по адресу: <...> изъяты путем выкупа для муниципальных нужд. Согласно отчету об оценке ООО "Трансэнергоресурс" от 14.12.2015 N, размер возмещения за изъятие жилого помещения - комнаты площадью 16,1 кв. м в квартире <...> составит <...> руб. 29.12.2015 К.И. вручен проект соглашения о выкупе принадлежащего ему жилого помещения, уведомление об изъятии жилого помещения и отчет об оценке. Поскольку до настоящего времени соглашения о размере возмещения за изъятие жилого помещения между истцом и ответчиком не достигнуто, истец просил изъять у К.И. жилое помещение - комнату площадью 16,1 кв. м в квартире <...> для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ему в качестве возмещения денежной суммы в размере <...> руб., прекратить право собственности К.И. на указанное жилое помещение, обязать К.И. принять причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, признать право собственности на комнату площадью 16,1 кв. м в квартире <...> за муниципальным образованием "город Екатеринбург", признать К.И. утратившим право пользования данным жилым помещением и выселить его из этого помещения.
Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016 исковые требования администрации г. Екатеринбурга удовлетворены частично, комната площадью 16,1 кв. м в квартире <...> изъята у К.И., с администрации г. Екатеринбурга в пользу К.И. взыскана выкупная цена жилого помещения в размере <...> руб., в том числе стоимость комнаты - <...> руб., стоимость доли в общем имуществе дома и земельного участка - <...> руб., убытки - <...> руб., компенсация за не произведенный капитальный ремонт - <...> руб., на К.И. возложена обязанность принять от администрации г. Екатеринбурга причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, прекращено право собственности ответчика на изымаемое жилое помещение с момента выплаты выкупной цены в полном объеме, К.И. признан утратившим право пользования указанным жилым помещением и выселен из него, право собственности на комнату площадью 16,1 кв. м в квартире <...> признано за администрацией г. Екатеринбурга с момента выплаты выкупной цены в полном объеме.
Не согласившись с решением, истец администрация г. Екатеринбурга и ответчик К.И. принесли на него апелляционные жалобы.
В апелляционной жалобе администрация г. Екатеринбурга просит решение суда в части определения размера возмещения за спорное жилое помещение отменить, принять в этой части новое решение, которым исключить из размера возмещения за спорное жилое помещение стоимость доли ответчика в праве собственности на часть земельного участка под многоквартирным домом в размере <...> коп., а также компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере <...> руб., установить размер возмещения за спорное жилое помещение - <...> коп. В обоснование жалобы указано, что экспертное заключение М.В.В. от 09.08.2016, которым руководствовался суд первой инстанции при определении размера возмещения за спорное жилое помещение, составлено с нарушением требований закона. При составлении данного заключения экспертом была нарушена методика расчета, в результате чего при определении стоимости доли ответчика в праве собственности на земельный участок и дом часть земельного участка под многоквартирным домом учитывалась практически дважды, что привело к необоснованному завышению стоимости изымаемого жилого помещения. Суд не дал должной оценки данным обстоятельствам, кроме того, необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы. Также указано, что в размер возмещения за изымаемое жилое помещение не может быть включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку это не предусмотрено положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, действующим законодательством установлен определенный порядок возврата денежных средств, уплаченных собственником жилого помещения на капитальный ремонт, в связи со сносом жилого дома, который также не предполагает включение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размер возмещения за изымаемое жилое помещение. Более того, стоимость спорного жилого помещения была определена экспертом с учетом проведенного капитального ремонта, поскольку при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения эксперт исходил из стоимости аналогичных объектов, не требующих проведения капитального ремонта. Судом не учтены нормы материального права, подлежащие применению, и не дана оценка тому обстоятельству, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вопросу проведения капитального ремонта не принималось, ответчик зарегистрировал право собственности на спорное жилое помещение после того, как срок эксплуатации дома истек и не подлежал капитальному ремонту. Суд необоснованно критически отнесся к отчету об оценке <...> от 14.12.2015.
В апелляционной жалобе ответчик К.И. просит решение суда в части определения размера возмещения за спорное жилое помещение изменить, увеличив размер возмещения за спорное жилое помещение до <...> руб., либо решение в указанной части отменить, принять в этой части новое решение, которым взыскать с администрации г. Екатеринбурга в его пользу возмещение за спорное жилое помещение в размере <...> руб. Указал, что выводы экспертного заключения М.В.В., которым руководствовался суд первой инстанции при определении размера возмещения за спорное жилое помещение, документально не подтверждены, противоречат иным представленным в материалы дела экспертным заключениям. Полагает, что экспертом при составлении заключения была использована недостоверная информация, им необоснованно была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в стоимость ветхого и аварийного жилья, неверно произведен расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об истребовании сведений из ЕМУП БТИ о техническом состоянии объектов недвижимости, которые учитывались экспертом М.В.В. в качестве аналогов, не принял во внимание представленные им документы о состоянии данных объектов недвижимости, не дал должной оценки показаниям эксперта М.В.В. Полагает, что суд необоснованно критически отнеся к экспертному заключению ООО "БизнесИнвест.ком" от 08.07.2016, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям закона. Также указал, что дом <...> включен в перечень домов, подлежащих расселению в связи со сносом, в рамках муниципальной программы "Переселение жителей муниципального образования "город Екатеринбург" из ветхого и аварийного жилищного фонда" на 2014 - 2016 годы (утв. Постановлением администрации г. Екатеринбурга N 4029 от 02.12.2013).
В письменных возражениях на апелляционные жалобы администрация г. Екатеринбурга указала на несогласие с доводами апелляционной жалобы К.И., а ответчик, в свою очередь, указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы администрации г. Екатеринбурга.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации г. Екатеринбурга доводы апелляционной жалобы истца поддержал, с доводами апелляционной жалобы ответчика не согласился. К.И. доводы своей апелляционной жалобы поддержал, с доводами апелляционной жалобы истца не согласился.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Свердловской области и ООО "УК "Нижнеисетская" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Поскольку в материалах дела имеются сведения об извещении третьих лиц о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в том числе путем направления судебных извещений на первое судебное заседание, а также посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте Свердловского областного суда в сети "Интернет" в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке.
Заслушав пояснения представителя истца, ответчика, заключение прокурора Смольникова Е.В., полагавшего, что решение о выселении из жилого помещения является законным и обоснованным, отмене либо изменению не подлежит, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Судом установлено и следует из свидетельства о государственной регистрации права от N что К.И. с 22.04.2002 является собственником комнаты, общей площадью 16,10 кв. м, в квартире <...> на основании договора передачи комнаты в коммунальной квартире в собственность граждан (договора приватизации) от 06.02.2002.
Согласно справке Центра по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительству и месту пребывания <...> N, К.И. с 15.08.1980 зарегистрирован по адресу: <...>.
Заключением Межведомственной комиссии от 14.03.2013 N многоквартирный жилой дом <...> признан аварийным и подлежащим сносу <...>.
Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 07.10.2014 N принято решение изъять у собственников путем выкупа жилые помещения в доме по адресу: <...>. В перечень изымаемых жилых помещений включена принадлежащая ответчику комната, площадью 16,1 кв. м в квартире <...>.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об изъятии жилого помещения у К.И. путем его выкупа и прекращении за ответчиком права собственности на него, выселении К.И. из спорного жилого помещения. В данной части решение сторонами не обжалуется.
Определяя стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд положил в основу решения результаты судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО "АЮТО ГРУПП" М.В.В., выводы изложены в заключении эксперта N
Признавая решение суда правильным, суд апелляционной инстанции исходит из того, что при проведении данной оценки использовался сравнительный метод, а именно, метод сравнения продаж, а также затратный метод, расчет рыночной стоимости квартиры произведен из средневзвешенной величины стоимости объекта оценки. Выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов (год постройки дома, этажность, материал стен и другое), с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен. В указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объектов оценки (месторасположение объекта, техническое состояние жилого дома) с приложением обширного и подробного фотоматериала. В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. При сравнительном методе площадь помещения (для сравнения) бралась такая же, как площадь спорного помещения. Экспертом принято во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как обстоятельство, влияющее на формирование выкупной цены объекта недвижимости.
Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что выбранные экспертом аналоги могут иметь процент износа более 40% и включены в перечни адресов ветхих многоквартирных домов приведены предположительно, не указывают на необоснованность выборки, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.
Заключение судебной экспертизы составлено экспертом, имеющим право на проведение такого рода оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционных жалоб о том, что суд необоснованно отклонил представленные сторонами оценочные исследования, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку с момента составления указанных отчетов прошел продолжительный срок, определенные оценщиками рыночные цены утратили свою актуальность.
Положениями ст. ст. 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), в связи с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Поскольку администрацией г. Екатеринбурга было заявлено требование о переходе права собственности на комнату ответчика, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения однократно учтена стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок в размере <...> руб. При этом экспертом в заключении судебной экспертизы отражен расчет рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок условно свободный от застройки. Судом обоснованно учтено применение в заключении судебной экспертизы затратного подхода при исчислении стоимости спорной квартиры с учетом стоимости общего имущества многоквартирного дома. Двойного учета стоимости земельного участка нет, так как ответчик посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.
Судебная коллегия не согласна с изложенным в апелляционной жалобе истца прямым расчетом стоимости жилого помещения суммой стоимости земельного участка, рассчитанной сравнительным подходом, и стоимости многоквартирного дома, рассчитанной затратным подходом, отнесенной к доле в праве на общее имущество в многоквартирном доме, причитающееся ответчику, поскольку он не отражает и не учитывает использованный экспертом сравнительный подход в определении стоимости квартиры, а также выполнен без расчета средневзвешенной величины стоимости объекта оценки.
Рассматривая доводы апелляционных жалоб относительно размера выкупной цены, который включает (не включает) сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, судебная коллегия приходит к следующему.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1948 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.
Согласно ответу ЕМУП "БТИ" от 31.05.2017 N, первая регистрация договора передачи жилого помещения в собственность граждан по адресу: <...>, произведена 17.08.1992. При этом, дом по указанному адресу был принят в муниципальную собственность от АООТ "Уральский завод химического машиностроения" только в 1994 году, что подтверждается постановлением главы администрации г. Екатеринбурга от 24.10.1994 N. В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что на момент первой приватизации жилого помещения дом не нуждался в проведении капитального ремонта и невыполнение обязанности именно истцом по его проведению привело к снижению уровня надежности жилого здания.
Судебная коллегия учитывает заключение экспертизы, в выводах которой указано, что при расчете стоимости комнаты с использованием сравнительного подхода были отобраны аналоги только в домах в удовлетворительном техническом состоянии, после капитального ремонта, итоговое значение рыночной стоимости спорной комнаты, составляющее по итогам согласования полученных результатов расчета рыночной стоимости <...> руб. уже включает в себя компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.
Вместе с тем, анализируя методику расчета суммы <...> руб., указанной в заключении как компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, судебная коллегия приходит к выводу, что данная сумма компенсацией за непроизведенный капитальный ремонт как таковой не является. Данная сумма рассчитана как арифметическая разница между рыночной стоимостью жилого помещения в "удовлетворительном" состоянии с величиной физического износа до 40% и рыночной стоимостью квартиры в "аварийном" доме с величиной физического износа 65% и, правомерно включена в рыночную стоимость изымаемого жилья.
Оснований для взыскания дополнительной суммы в счет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о простом делении бюджета на выкуп частной собственности 3600 кв. м общей площади жилых помещений, зафиксированного в муниципальной программе "Переселение жителей муниципального образования "город Екатеринбург" из ветхого и аварийного жилищного фонда", утвержденной постановлением администрации города Екатеринбурга от 02.12.2013 N, подлежат отклонению как необоснованные и не соответствующие положениям ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об определении размера возмещения за жилое помещение.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, не усмотревшим оснований, предусмотренных ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения дополнительной или повторной экспертизы, при достаточной ясности или полноте заключения эксперта, при отсутствии сомнений в правильности и обоснованности заключения.
Также судебная коллегия не усмотрела оснований, предусмотренных ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для приобщения к материалам дела в качестве дополнительных доказательств приложений к апелляционной жалобе ответчика.
Остальные доводы апелляционных жалоб не имеют юридического значения для рассмотрения дела по существу, не влияют на обоснованность и законность судебного решения и не опровергают выводы суда первой инстанции по существу заявленных сторонами требований и возражений против них.
Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы истца администрации г. Екатеринбурга и ответчика К.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-8487/2017
Требование: Об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, о прекращении права собственности на жилое помещение, об обязании принять возмещение, предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, о признании права собственности на комнату за муниципальным образованием, утратившим право пользования жилым помещением, выселении.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Жилой дом, в котором находится спорная комната, признан аварийным и подлежащим сносу, с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение относительно стоимости изымаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июня 2017 года
Судья Пирогова М.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Москаленко Ю.П.,
судей Кайгородовой Е.В.,
Ильиной О.В.
с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Смольникова Е.В., при секретаре судебного заседания К.Л. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Екатеринбурга к К.И. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, по апелляционным жалобам истца и ответчика на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016.
Заслушав доклад судьи Кайгородовой Е.В., объяснения представителя истца Г., ответчика К.И., судебная коллегия
установила:
администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование заявленных требований, что К.И. является собственником комнаты площадью 16,1 кв. м в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: <...>. Заключением межведомственной комиссии <...> от 14.03.2013 дом <...> признан аварийным и подлежащим сносу. 23.09.2013 в адрес К.И. направлено требование о сносе указанного жилого дома до 01.12.2013, которое исполнено не было. Постановлением главы администрации г. Екатеринбурга от 07.10.2014 N земельный участок и жилые помещения в доме по адресу: <...> изъяты путем выкупа для муниципальных нужд. Согласно отчету об оценке ООО "Трансэнергоресурс" от 14.12.2015 N, размер возмещения за изъятие жилого помещения - комнаты площадью 16,1 кв. м в квартире <...> составит <...> руб. 29.12.2015 К.И. вручен проект соглашения о выкупе принадлежащего ему жилого помещения, уведомление об изъятии жилого помещения и отчет об оценке. Поскольку до настоящего времени соглашения о размере возмещения за изъятие жилого помещения между истцом и ответчиком не достигнуто, истец просил изъять у К.И. жилое помещение - комнату площадью 16,1 кв. м в квартире <...> для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ему в качестве возмещения денежной суммы в размере <...> руб., прекратить право собственности К.И. на указанное жилое помещение, обязать К.И. принять причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, признать право собственности на комнату площадью 16,1 кв. м в квартире <...> за муниципальным образованием "город Екатеринбург", признать К.И. утратившим право пользования данным жилым помещением и выселить его из этого помещения.
Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016 исковые требования администрации г. Екатеринбурга удовлетворены частично, комната площадью 16,1 кв. м в квартире <...> изъята у К.И., с администрации г. Екатеринбурга в пользу К.И. взыскана выкупная цена жилого помещения в размере <...> руб., в том числе стоимость комнаты - <...> руб., стоимость доли в общем имуществе дома и земельного участка - <...> руб., убытки - <...> руб., компенсация за не произведенный капитальный ремонт - <...> руб., на К.И. возложена обязанность принять от администрации г. Екатеринбурга причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, прекращено право собственности ответчика на изымаемое жилое помещение с момента выплаты выкупной цены в полном объеме, К.И. признан утратившим право пользования указанным жилым помещением и выселен из него, право собственности на комнату площадью 16,1 кв. м в квартире <...> признано за администрацией г. Екатеринбурга с момента выплаты выкупной цены в полном объеме.
Не согласившись с решением, истец администрация г. Екатеринбурга и ответчик К.И. принесли на него апелляционные жалобы.
В апелляционной жалобе администрация г. Екатеринбурга просит решение суда в части определения размера возмещения за спорное жилое помещение отменить, принять в этой части новое решение, которым исключить из размера возмещения за спорное жилое помещение стоимость доли ответчика в праве собственности на часть земельного участка под многоквартирным домом в размере <...> коп., а также компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере <...> руб., установить размер возмещения за спорное жилое помещение - <...> коп. В обоснование жалобы указано, что экспертное заключение М.В.В. от 09.08.2016, которым руководствовался суд первой инстанции при определении размера возмещения за спорное жилое помещение, составлено с нарушением требований закона. При составлении данного заключения экспертом была нарушена методика расчета, в результате чего при определении стоимости доли ответчика в праве собственности на земельный участок и дом часть земельного участка под многоквартирным домом учитывалась практически дважды, что привело к необоснованному завышению стоимости изымаемого жилого помещения. Суд не дал должной оценки данным обстоятельствам, кроме того, необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы. Также указано, что в размер возмещения за изымаемое жилое помещение не может быть включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку это не предусмотрено положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, действующим законодательством установлен определенный порядок возврата денежных средств, уплаченных собственником жилого помещения на капитальный ремонт, в связи со сносом жилого дома, который также не предполагает включение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размер возмещения за изымаемое жилое помещение. Более того, стоимость спорного жилого помещения была определена экспертом с учетом проведенного капитального ремонта, поскольку при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения эксперт исходил из стоимости аналогичных объектов, не требующих проведения капитального ремонта. Судом не учтены нормы материального права, подлежащие применению, и не дана оценка тому обстоятельству, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вопросу проведения капитального ремонта не принималось, ответчик зарегистрировал право собственности на спорное жилое помещение после того, как срок эксплуатации дома истек и не подлежал капитальному ремонту. Суд необоснованно критически отнесся к отчету об оценке <...> от 14.12.2015.
В апелляционной жалобе ответчик К.И. просит решение суда в части определения размера возмещения за спорное жилое помещение изменить, увеличив размер возмещения за спорное жилое помещение до <...> руб., либо решение в указанной части отменить, принять в этой части новое решение, которым взыскать с администрации г. Екатеринбурга в его пользу возмещение за спорное жилое помещение в размере <...> руб. Указал, что выводы экспертного заключения М.В.В., которым руководствовался суд первой инстанции при определении размера возмещения за спорное жилое помещение, документально не подтверждены, противоречат иным представленным в материалы дела экспертным заключениям. Полагает, что экспертом при составлении заключения была использована недостоверная информация, им необоснованно была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в стоимость ветхого и аварийного жилья, неверно произведен расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об истребовании сведений из ЕМУП БТИ о техническом состоянии объектов недвижимости, которые учитывались экспертом М.В.В. в качестве аналогов, не принял во внимание представленные им документы о состоянии данных объектов недвижимости, не дал должной оценки показаниям эксперта М.В.В. Полагает, что суд необоснованно критически отнеся к экспертному заключению ООО "БизнесИнвест.ком" от 08.07.2016, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям закона. Также указал, что дом <...> включен в перечень домов, подлежащих расселению в связи со сносом, в рамках муниципальной программы "Переселение жителей муниципального образования "город Екатеринбург" из ветхого и аварийного жилищного фонда" на 2014 - 2016 годы (утв. Постановлением администрации г. Екатеринбурга N 4029 от 02.12.2013).
В письменных возражениях на апелляционные жалобы администрация г. Екатеринбурга указала на несогласие с доводами апелляционной жалобы К.И., а ответчик, в свою очередь, указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы администрации г. Екатеринбурга.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации г. Екатеринбурга доводы апелляционной жалобы истца поддержал, с доводами апелляционной жалобы ответчика не согласился. К.И. доводы своей апелляционной жалобы поддержал, с доводами апелляционной жалобы истца не согласился.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Свердловской области и ООО "УК "Нижнеисетская" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Поскольку в материалах дела имеются сведения об извещении третьих лиц о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в том числе путем направления судебных извещений на первое судебное заседание, а также посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте Свердловского областного суда в сети "Интернет" в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке.
Заслушав пояснения представителя истца, ответчика, заключение прокурора Смольникова Е.В., полагавшего, что решение о выселении из жилого помещения является законным и обоснованным, отмене либо изменению не подлежит, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Судом установлено и следует из свидетельства о государственной регистрации права от N что К.И. с 22.04.2002 является собственником комнаты, общей площадью 16,10 кв. м, в квартире <...> на основании договора передачи комнаты в коммунальной квартире в собственность граждан (договора приватизации) от 06.02.2002.
Согласно справке Центра по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительству и месту пребывания <...> N, К.И. с 15.08.1980 зарегистрирован по адресу: <...>.
Заключением Межведомственной комиссии от 14.03.2013 N многоквартирный жилой дом <...> признан аварийным и подлежащим сносу <...>.
Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 07.10.2014 N принято решение изъять у собственников путем выкупа жилые помещения в доме по адресу: <...>. В перечень изымаемых жилых помещений включена принадлежащая ответчику комната, площадью 16,1 кв. м в квартире <...>.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об изъятии жилого помещения у К.И. путем его выкупа и прекращении за ответчиком права собственности на него, выселении К.И. из спорного жилого помещения. В данной части решение сторонами не обжалуется.
Определяя стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд положил в основу решения результаты судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО "АЮТО ГРУПП" М.В.В., выводы изложены в заключении эксперта N
Признавая решение суда правильным, суд апелляционной инстанции исходит из того, что при проведении данной оценки использовался сравнительный метод, а именно, метод сравнения продаж, а также затратный метод, расчет рыночной стоимости квартиры произведен из средневзвешенной величины стоимости объекта оценки. Выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов (год постройки дома, этажность, материал стен и другое), с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен. В указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объектов оценки (месторасположение объекта, техническое состояние жилого дома) с приложением обширного и подробного фотоматериала. В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. При сравнительном методе площадь помещения (для сравнения) бралась такая же, как площадь спорного помещения. Экспертом принято во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как обстоятельство, влияющее на формирование выкупной цены объекта недвижимости.
Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что выбранные экспертом аналоги могут иметь процент износа более 40% и включены в перечни адресов ветхих многоквартирных домов приведены предположительно, не указывают на необоснованность выборки, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.
Заключение судебной экспертизы составлено экспертом, имеющим право на проведение такого рода оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционных жалоб о том, что суд необоснованно отклонил представленные сторонами оценочные исследования, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку с момента составления указанных отчетов прошел продолжительный срок, определенные оценщиками рыночные цены утратили свою актуальность.
Положениями ст. ст. 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), в связи с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Поскольку администрацией г. Екатеринбурга было заявлено требование о переходе права собственности на комнату ответчика, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения однократно учтена стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок в размере <...> руб. При этом экспертом в заключении судебной экспертизы отражен расчет рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок условно свободный от застройки. Судом обоснованно учтено применение в заключении судебной экспертизы затратного подхода при исчислении стоимости спорной квартиры с учетом стоимости общего имущества многоквартирного дома. Двойного учета стоимости земельного участка нет, так как ответчик посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.
Судебная коллегия не согласна с изложенным в апелляционной жалобе истца прямым расчетом стоимости жилого помещения суммой стоимости земельного участка, рассчитанной сравнительным подходом, и стоимости многоквартирного дома, рассчитанной затратным подходом, отнесенной к доле в праве на общее имущество в многоквартирном доме, причитающееся ответчику, поскольку он не отражает и не учитывает использованный экспертом сравнительный подход в определении стоимости квартиры, а также выполнен без расчета средневзвешенной величины стоимости объекта оценки.
Рассматривая доводы апелляционных жалоб относительно размера выкупной цены, который включает (не включает) сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, судебная коллегия приходит к следующему.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1948 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.
Согласно ответу ЕМУП "БТИ" от 31.05.2017 N, первая регистрация договора передачи жилого помещения в собственность граждан по адресу: <...>, произведена 17.08.1992. При этом, дом по указанному адресу был принят в муниципальную собственность от АООТ "Уральский завод химического машиностроения" только в 1994 году, что подтверждается постановлением главы администрации г. Екатеринбурга от 24.10.1994 N. В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что на момент первой приватизации жилого помещения дом не нуждался в проведении капитального ремонта и невыполнение обязанности именно истцом по его проведению привело к снижению уровня надежности жилого здания.
Судебная коллегия учитывает заключение экспертизы, в выводах которой указано, что при расчете стоимости комнаты с использованием сравнительного подхода были отобраны аналоги только в домах в удовлетворительном техническом состоянии, после капитального ремонта, итоговое значение рыночной стоимости спорной комнаты, составляющее по итогам согласования полученных результатов расчета рыночной стоимости <...> руб. уже включает в себя компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.
Вместе с тем, анализируя методику расчета суммы <...> руб., указанной в заключении как компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, судебная коллегия приходит к выводу, что данная сумма компенсацией за непроизведенный капитальный ремонт как таковой не является. Данная сумма рассчитана как арифметическая разница между рыночной стоимостью жилого помещения в "удовлетворительном" состоянии с величиной физического износа до 40% и рыночной стоимостью квартиры в "аварийном" доме с величиной физического износа 65% и, правомерно включена в рыночную стоимость изымаемого жилья.
Оснований для взыскания дополнительной суммы в счет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о простом делении бюджета на выкуп частной собственности 3600 кв. м общей площади жилых помещений, зафиксированного в муниципальной программе "Переселение жителей муниципального образования "город Екатеринбург" из ветхого и аварийного жилищного фонда", утвержденной постановлением администрации города Екатеринбурга от 02.12.2013 N, подлежат отклонению как необоснованные и не соответствующие положениям ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об определении размера возмещения за жилое помещение.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, не усмотревшим оснований, предусмотренных ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения дополнительной или повторной экспертизы, при достаточной ясности или полноте заключения эксперта, при отсутствии сомнений в правильности и обоснованности заключения.
Также судебная коллегия не усмотрела оснований, предусмотренных ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для приобщения к материалам дела в качестве дополнительных доказательств приложений к апелляционной жалобе ответчика.
Остальные доводы апелляционных жалоб не имеют юридического значения для рассмотрения дела по существу, не влияют на обоснованность и законность судебного решения и не опровергают выводы суда первой инстанции по существу заявленных сторонами требований и возражений против них.
Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы истца администрации г. Екатеринбурга и ответчика К.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
Ю.П.МОСКАЛЕНКО
Ю.П.МОСКАЛЕНКО
Судьи
Е.В.КАЙГОРОДОВА
О.В.ИЛЬИНА
Е.В.КАЙГОРОДОВА
О.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)