Судебные решения, арбитраж
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена - 28.08.2017 года.
Полный текст постановления изготовлен - 31.08.2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Землянниковой В.В.,
судей Кузьмичева С.А., Комнатной Ю.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Саниной А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Строитель"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2017 года по делу N А57-27872/2016
по заявлению Жилищно-строительного кооператива "Строитель", (410031, г. Саратов, ул. Рамаева, 20 ОГРН 1116450000248, ИНН 6450945726),
заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436, 410012, г. Саратов, пл. Театральная, д. 11),
Администрация муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003, 410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78),
Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1126450007155, ИНН 6450056004, 410002, г. Саратов, ул. Бабушкин Взвоз, 1),
Комитет по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860, 410012, г. Саратов, пл. Театральная, д. 7),
Жилищно-строительный кооператив "ЖКХ-96" при ГУЖКХ г. Саратова (ОГРН 1036405003106, ИНН 6450030729, 410012, г. Саратов, ул. им Горького А.М., 48).
о признании незаконным решения.
при участии в судебном заседании:
- от Жилищно-строительного кооператива "Строитель" - Сусликов С.А., доверенность от 08.12.2016 года (срок доверенности по 08.12.2017 года); Архипов Н.А., доверенность от 01.08.2017 года (срок доверенности по 01.08.2018 года); Сухоручкина Л.Г., председатель ЖСК "Строитель" (выписка из ЕГРЮЛ на 08.11.2016 года);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - Романычева Н.В., доверенность N 91 от 30.12.2016 года (срок доверенности до 31.12.2017 года);
- от Администрации муниципального образования "Город Саратов" - Степанов А.А., доверенность N 01-04/117 от 15.11.2016 года (срок доверенности 1 год);
- от Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования "Город Саратов" - не явились, извещены;
- от Комитета по управлению имуществом города Саратова - Чурилин Д.В., доверенность N 15-14/14088 от 01.06.2016 года (срок доверенности 3 года);
- от Жилищно-строительного кооператива "ЖКХ-96" - не явились, извещены.
Жилищно-строительный кооператив "Строитель" (далее - ЖСК "Строитель") обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управления Росреестра по Саратовской области) об отказе в государственной регистрации от 05.10.2016 N 64/001/233/2016-440 и обязании зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2017 года в удовлетворении заявленных требований ЖСК "Строитель" отказано.
Также суд взыскал с ЖСК "Строитель" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.
ЖСК "Строитель" не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, вынести новое решение об удовлетворении требований ЖСК "Строитель" в полном объеме.
Администрация муниципального образования "Город Саратов", Комитет по управлению имуществом города Саратова поддержали требования ЖСК "Строитель и просят удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования "Город Саратов", Жилищно-строительный кооператив "ЖКХ-96" извещены о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 07.07.2017, 08.08.2017, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
Согласно пункту 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Представителем заявителя, Комитетом по управлению имуществом города Саратова в суде апелляционной инстанции заявлены ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно: схемы расположения здания на земельном участке, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости кадастровый номер: 64:48:010253:1548.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Апелляционный суд, рассмотрев ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительно представленных доказательств, исследовав представленные документы, нашел возможным приобщить их к материалам дела в целях правильного и объективного рассмотрения апелляционной жалобы по существу.
Согласно абзацу 5 пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 36) принятие судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции. Более того, непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в ч. 2 ст. 268 АПК РФ, в силу ч. 3 ст. 288 АПК РФ может являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.
Вышеуказанные доказательства принимаются апелляционным судом, в целях установления фактических обстоятельств дела, имеющих значение для принятия законного и обоснованного судебного акта.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что 16 августа 2016 г. ЖСК "Строитель" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 32%, площадью застройки 3451 кв. м), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, ул. Рамаева, д. 20.
К заявлению были приложены следующие документы:
- 1. Заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 16.08.2016 N 64/001/233/2016-440;
- 2. Протокол общего собрания членов ЖСК "Строитель" от 15.10.2015 г.
- 3. Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 21.7.2016 N 64/201/2016-504708;
- 4. Разрешение на строительство от 19.02.2009 N 64-66;
- 5. Заявление о представлении дополнительных документов для государственной регистрации прав от 26.08.2016 N 64/001/079/2016-356;
- 6. Квитанция от 26.08.2016 N 386838 (11000 руб.);
- 7. Квитанция от 26.08.2016 N 386836 (11000 руб.).
05.09.2016 в результате проведенной правовой экспертизы, государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации на один месяц (N 64/001/233/2016-440) для устранения препятствия в проведении государственной регистрации.
Основанием для приостановления государственной регистрации послужило отсутствие действующего разрешения на строительство и отсутствие прав на земельный участок, занимаемым объектом незавершенного строительства (степень готовности 32%) (пункт 2 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
В связи с не устранением в установленный действующим законодательством срок, оснований для приостановления государственной регистрации, 05.10.2016 государственным регистратором вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности (64/001/233/2016-440).
Полагая, что оснований для отказа в государственной регистрации права собственности не имелось, заявитель обратился в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 02 53 01, предоставленный на основании договора аренды N 593 от 11.06.1998, не предоставлялся для целей строительства объекта недвижимости - десятиэтажного жилого дома по ул. Рамаева в Волжском районе г. Саратова и на момент предоставления земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0006 площадью 234,00 кв. м существовал в иных границах.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Заявитель по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Как было указано выше, жилищно-строительный кооператив "Строитель" обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 32%, площадью 3451 кв. м), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, ул. Рамаева, д. 20.
На момент обращения с заявлением правоотношения по государственной регистрации прав регулировались Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона N 91 от 03.07.2016 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
Пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
В ходе рассмотрения дела арбитражным судом установлено, что Постановлением администрации города Саратова от 29.04.1998 года N 182-167 жилищно-строительному кооперативу "ЖКХ-96" в долгосрочную аренду сроком на 10 лет был предоставлен земельный участок площадью 0,3518 га. для строительства блок-секций (1В, 1Г) и разрешено проектирование блок-секций 1А, 1Б жилого дома на земельном участке площадью 0,4852 га. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 11.06.1998 с присвоением кадастрового номера 64:48:01 02 53:01 (т. 2 л.д. 5).
Во исполнение указанного постановления был заключен договор аренды земельного участка N 593 от 11.06.1998 года (т. 1 л.д. 96). В соответствии с условиями данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 02 53 01, площадью 8370 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Мичурина для проектирования и строительства блок-секций жилого дома переменной этажности. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 10.04.2003 года за регистрационной записью 64-01/48-509/2003-128.
Постановлением мэра города Саратова от 01.08.2002 N 750-3 на основании решения Волжского районного суда г. Саратова от 26.03.2002 и определения Саратовского областного суда от 15.05.2002 у ЖСК "ЖКХ-96" изъят земельный участок площадью 466 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Севрина, 16 в Волжском районе, предоставленный в аренду сроком на десять лет вышеуказанным постановлением администрации города Саратова от 29.04.1998 года N 182-167.
Соглашением N 1 от 01.07.2003 г. внесены изменения в договор аренды земельного участка от 11.06.1998 N 593, относительно площади земельного участка, которую установили равной 3052,00 кв. м, кадастрового номера земельного участка - 64:48:01 02 53 01, цели назначения - для строительства блок-секций (т. 2 л.д. 109).
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 31.03.2004 г. по делу N 2-258/2004 постановление Администрации г. Саратова от 29.04.1998 N 182-167 признано недействительным в части отвода земельного участка площадью 648 кв. м, занимаемого домовладением N 167 по ул. Мичурина в г. Саратове (т. 2 л.д. 140). Также данным решением признан недействительным - ничтожным договор аренды N 593 от 11.06.1998 на земельный участок площадью 648 кв. м, занимаемого домовладением N 167 по ул. Мичурина в г. Саратове.
Управлением Росреестра по Саратовской области на основании решения Волжского районного суда от 31.03.2004 по делу N 2-258/2004 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения в части площади земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 02 53 0001, площадь земельного участка изменена с 3052 кв. м на 2469 кв. м, что подтверждается уведомлением от 19.01.2012 N 11/014/2012-118 (т. 2 л.д. 144).
ФГУП "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области вынесено решение от 13.05.2013 года N Ф64/001/2013-46682 об исправлении технической ошибки в кадастровых сведениях, а именно в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010253:1 изменен статус с "архивного" на "ранее учтенный", внесены изменения в границу исходного земельного участка, внесены изменения в раздел "Общие сведения об объекте недвижимости (площадь) изменить площадь с "3052 кв. м" на "2469 кв. м". Согласно кадастрового паспорта от 13.05.2013 N 64/201/2013-147119 вид разрешенного использования указанного земельного участка - домовладение (т. 3 л.д. 101).
Администрация муниципального образования "Город Саратов" направила 05.06.2016 года в адрес ЖСК "ЖКХ-96" уведомление от 02.06.2016 года N 14757 о расторжении договора аренды земельного участка от 11.06.1998 N 593 на основании п. п. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и 13.09.2016 года обратилась с заявлением в Управление Росреестра Саратовской области за регистрацией прекращения ограничения (обременения) права аренды (т. 2 л.д. 167-173).
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.09.2016 N 90-25295107 по земельному участку с кадастровым номером 64:48:010253:1 сведения о правообладателях отсутствуют (т. 3 л.д. 144).
Постановлением администрации города Саратова от 23.03.2000 N 135-264 ЖСК "ЖКХ-96" был предоставлен в аренду сроком на 2 года дополнительный земельный участок 0,0234 га. и разрешено проектирование одной жилой блок-секции переменной этажности от 7 до 9 этажей (с учетом территории, отведенной постановлением администрации г. Саратова от 29.04.1998 N 182-167) по ул. Рамаева в Волжском районе (т. 3 л.д. 12). На ЖСК "ЖКХ-96" была возложена обязанность предоставить в управление архитектуры и на экологическую экспертизу проект жилой блок-секции переменной этажности от 7 до 9 этажей в соответствии с эскизным проектом, согласованным 16.09.1999 года, запроектировать и построить инженерные коммуникации и дороги, произвести изъятие недвижимости домовладений по улице Рамаева 18 а, 18 Б.
Постановлением мэра города Саратова от 23.07.2002 года N 630-327 согласовано место размещения и утвержден акт выбора земельного участка площадью 0,0234 га под строительство жилой блок-секции переменной этажности от 8 до 9 этажей (по генплану N 2) по улице Рамаева в Волжском районе в границах прилагаемого плана.
Постановлением от 22.10.2002 года N 970-228 в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса РФ в связи с изменением градостроительной документации - рабочего проекта ЖСК "ЖКХ-96" был предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 0,0234 га (т. 2 л.д. 42).
Согласно указанного постановления руководство ЖСК обязано внести изменения в рабочий проект, в связи с изъятием земельного участка под частным домовладением и получить разрешение на строительство жилой блок-секции переменной этажности от 7 до 9 этажей и ТП.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 64:48:01 02 53:0006 на основании заявлении от 29.10.2002 года рег. номер 48/02-1940У, что подтверждается кадастровым делом на указанный земельный участок (т. 2 л.д. 2-29). Во исполнение данного постановления, между администрацией города Саратова и ЖСК "ЖКХ-96" при городском управлении жилищно-коммунального хозяйства г. Саратова, был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0006 N 10 от 09.01.2003 года (т. 1 л.д. 100).
Право собственности на данный земельный участок было зарегистрировано за муниципальным образованием - город Саратов, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2006 сделана запись регистрации N 64-64-01/091/2006-92.
Администрацией г. Саратова ЖСК "ЖКХ-96" было выдано разрешение от 03.12.2002 N 741 на строительство объекта недвижимости - одной жилой блок-секции переменной этажности от 7 до 9 этажей сроком действия до 03.12.2003 г. (т. 4 л.д. 51), впоследствии срок действия разрешения на строительство продлен до 16.07.2005 на основании решения арбитражного суда Саратовской области от 22.04.2004 по делу N 2755/04-28.
ЖСК "ЖКХ-96" было выдано разрешение на строительство от 18.10.2007 N 64-406 на строительство объекта недвижимости - десятиэтажного жилого дома по ул. Рамаева в Волжском районе г. Саратова, сроком действия до 18.10.2008 г., на основании разрешения на строительства N 64-66 срок действия установлен до 19.02.2009 года (т. 4 л.д. 49).
Согласно ответу Комитета по градостроительной политики, архитектуре и капитальному строительству от 15.09.2016 N 04-29/145/04-16 на межведомственный запрос следует, что в архиве комитета имеется разрешение на строительство N 64-66 от 19.03.2008, выданное ЖСК "ЖКХ-96", срок действия указанного разрешения на строительство истек 19.02.2009 года. Администрацией муниципального образования "Город Саратов" выдано уведомление N 01-02-36/164 от 05.07.2013 об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство. Впоследствии, с заявлением о выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию в Комитет не обращались.
На основании договора о передаче функций заказчика-застройщика от 15.10.2012 года для реализации проекта по строительству 10-этажного многоквартирного жилого дома по ул. Рамаева в Волжском районе г. Саратова ЖСК "ЖКХ-96" передало все функции заказчика-застройщика ЖСК "Строитель" (т. 3 л.д. 17).
Между ЖСК "ЖКХ-96" и ЖСК "Строитель" 15.10.2012 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, по условиям которого, ЖСК "ЖКХ-96" уступает, а ЖСК "Строитель" принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка N 10 от 09.01.2003. Передаваемый земельный участок имеет следующие индивидуально определенные признаки - кадастровый номер 64:48:01 02 53 0006, площадь: 234,00 кв. м, целевое назначение: используется под строительство одной блок-секции переменной этажностью от 7 до 9 этажей.
Исходя из пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
В целях государственной регистрации права собственности на незавершенный объект недвижимости ЖСК "Строитель" представлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 21.07.2016 N 64/201/2016-504708. Согласно представленному кадастровому паспорту часть объекта незавершенного строительства расположена на земельном участке с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0006, а оставшаяся большая часть объекта расположена за пределами земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0006.
Исходя из сведений, предоставленных ФГБУ "ФКП Росреестра", основная часть объекта незавершенного строительства, расположена на земельном участке в кадастровом квартале 64:48:010253, собственность на который не разграничена, земельный участок не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, зарегистрированные права отсутствуют.
Основанием отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства послужили истечение срока действия разрешения на строительство и расположение большей части объекта за пределами земельного участка, предоставленного для его строительства.
В обоснование заявленных требований ЖСК "Строитель" ссылается на то, что на момент начала возведения объекта капитального строительства имелась вся необходимая документация - земельный участок был предоставлен на основании договора аренды N 593 от 11.06.1998 (земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 02 53 0001), имелось разрешение на строительство объекта (разрешение 03.12.2002 N 741 сроком действия до 03.12.2003 г., впоследствии срок действия разрешения на строительство продлен до 16.07.2005, разрешением на строительства N 64-66 срок действия установлен до 19.02.2009 г.). На момент обращения с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, срок действия разрешения на строительство истек, а также в связи с внесением изменений в документы, подтверждающие право на земельный участок, часть земельного участка выбыла из владения ЖСК "Строитель". Однако, по мнению заявителя, данные обстоятельства не являются основанием для отказа в государственной регистрации, в подтверждение чего ссылается на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.
Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим, отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
В обоснование права аренды на земельный участок под объектом незавершенного строительства заявитель ссылается на договор аренды N 593 от 11.06.1998 г., по условиям которого, правопредшественнику ЖСК "Строитель" - ЖСК "ЖКХ-96" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0001 под проектирование и строительство блок-секций жилого дома, а также на договор аренды земельного участка N 10 от 09.01.2003 с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0006.
Именно в пределах указанных земельных участков ЖСК "Строитель" был вправе осуществлять строительство объектов.
Из материалов дела следует, что между Администрацией города Саратова, в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова, с одной стороны и ЖСК "ЖКХ-96", с другой стороны, заключен договор N 593 от 11.06.1998 года (т. 1 л.д. 96).
В соответствии с условиями данного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 02 53 01, площадью 8370 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Мичурина для проектирования и строительства блок-секций жилого дома переменной этажности. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 10.04.2003 года за регистрационной записью 64-01/48-509/2003-128.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на то, что спорный объект незавершенного строительства имеет кадастровый номер 64:48:010253:1546, частично расположен на земельном участке с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0006, а частично за пределами указанного земельного участка (кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 21.07.2016 - т. 1 л.д. 19-20).
Однако, в суде апелляционной инстанции в материалы дела представлена схема расположения здания на земельном участке, из которой следует, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:010253:1546 располагается на двух земельных участках: 64:48:010253:6 и 64:48:010253:1 (земельный участок 64:48:010253:1 снят с кадастрового учета). Названная схема подготовлена кадастровым инженером Щербаковым А.С.
К указанной схеме приложено заключение кадастрового инженера, из которого следует, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:010253:1546, расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, ул. Рамаева на начало строительства располагался на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010253:1. Между ЖСК "ЖКХ-96" и Администрацией г. Саратова на основании постановления администрации г. Саратова N 182-167 от 29.04.1998 был заключен договор аренды N 593 от 11.06.1998 года на 10 лет земельного участка с кадастровым номером 64:48:010253:1, площадью 8370 кв. м, под жилой дом для проектирования и строительства блок-секций жилого дома переменной этажности. Таким образом, ранее объект незавершенного строительства располагался на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010253:1.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи (пункт 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ).
Судебная коллегия апелляционной инстанции, руководствуясь указанными выше разъяснениями п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришла к выводу о том, что из представленных заявителем на государственную регистрацию документов следует, что освоение земельного участка в части строительства было начато до момента расторжения договора, сам договор аренды от 11.06.1998 N 593 недействительным признан не был.
Также, из материалов дела не усматривается, что после окончания срока действия разрешения на строительство на спорном объекте осуществлялись строительные работы.
Таким образом, поскольку спорный объект незавершенного строительства был создан ЖСК в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, данные документы были представлены на регистрацию, соответствовали требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, у Управления Росреестра по Саратовской области не было оснований для отказа в государственной регистрации права собственности ЖСК "Строитель" на спорный объект.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2015 N 305-КГ15-8853.
Отказ в государственной регистрации права без достаточных для этого оснований нарушает права и законные интересы Жилищно-строительного кооператива "Строитель" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом установленных обстоятельств дела и приведенных норм права, суд апелляционной инстанции считает необоснованными выводы суда первой инстанции о законности отказа Управления Росреестра по Саратовской области зарегистрировать право собственности ЖСК "Строитель" на спорное имущество.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, разрешая спор, пришел к выводам, не соответствующим фактическим материалам дела, не установил всех обстоятельств, имеющих значение для дела.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных ЖСК "Строитель" требований.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных ЖСК "Строитель" требований с восстановлением нарушенных прав и законных интересов ЖСК "Строитель" путем обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственную регистрацию права собственности ЖСК "Строитель" на испрашиваемый объект незавершенного строительства.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2017 года по делу N А57-27872/2016 отменить.
Принять по делу N А57-27872/2016 новый судебный акт.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 05.10.2016 N 64/001/233/2016-440 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 32%) с кадастровым номером 64:48:010253:1546, расположенного по адресу: г. Саратов, Волжский район, ул. Рамаева, д. 20.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности Жилищно-строительного кооператива "Строитель" (ОГРН 1116450000248, ИНН 6450945726) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:010253:1546, расположенного по адресу: г. Саратов, Волжский район, ул. Рамаева, д. 20.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2017 N 12АП-8180/2017 ПО ДЕЛУ N А57-27872/2016
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2017 г. по делу N А57-27872/2016
Резолютивная часть постановления объявлена - 28.08.2017 года.
Полный текст постановления изготовлен - 31.08.2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Землянниковой В.В.,
судей Кузьмичева С.А., Комнатной Ю.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Саниной А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Строитель"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2017 года по делу N А57-27872/2016
по заявлению Жилищно-строительного кооператива "Строитель", (410031, г. Саратов, ул. Рамаева, 20 ОГРН 1116450000248, ИНН 6450945726),
заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436, 410012, г. Саратов, пл. Театральная, д. 11),
Администрация муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003, 410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78),
Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1126450007155, ИНН 6450056004, 410002, г. Саратов, ул. Бабушкин Взвоз, 1),
Комитет по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860, 410012, г. Саратов, пл. Театральная, д. 7),
Жилищно-строительный кооператив "ЖКХ-96" при ГУЖКХ г. Саратова (ОГРН 1036405003106, ИНН 6450030729, 410012, г. Саратов, ул. им Горького А.М., 48).
о признании незаконным решения.
при участии в судебном заседании:
- от Жилищно-строительного кооператива "Строитель" - Сусликов С.А., доверенность от 08.12.2016 года (срок доверенности по 08.12.2017 года); Архипов Н.А., доверенность от 01.08.2017 года (срок доверенности по 01.08.2018 года); Сухоручкина Л.Г., председатель ЖСК "Строитель" (выписка из ЕГРЮЛ на 08.11.2016 года);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - Романычева Н.В., доверенность N 91 от 30.12.2016 года (срок доверенности до 31.12.2017 года);
- от Администрации муниципального образования "Город Саратов" - Степанов А.А., доверенность N 01-04/117 от 15.11.2016 года (срок доверенности 1 год);
- от Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования "Город Саратов" - не явились, извещены;
- от Комитета по управлению имуществом города Саратова - Чурилин Д.В., доверенность N 15-14/14088 от 01.06.2016 года (срок доверенности 3 года);
- от Жилищно-строительного кооператива "ЖКХ-96" - не явились, извещены.
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Строитель" (далее - ЖСК "Строитель") обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управления Росреестра по Саратовской области) об отказе в государственной регистрации от 05.10.2016 N 64/001/233/2016-440 и обязании зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2017 года в удовлетворении заявленных требований ЖСК "Строитель" отказано.
Также суд взыскал с ЖСК "Строитель" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.
ЖСК "Строитель" не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, вынести новое решение об удовлетворении требований ЖСК "Строитель" в полном объеме.
Администрация муниципального образования "Город Саратов", Комитет по управлению имуществом города Саратова поддержали требования ЖСК "Строитель и просят удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования "Город Саратов", Жилищно-строительный кооператив "ЖКХ-96" извещены о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 07.07.2017, 08.08.2017, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
Согласно пункту 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Представителем заявителя, Комитетом по управлению имуществом города Саратова в суде апелляционной инстанции заявлены ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно: схемы расположения здания на земельном участке, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости кадастровый номер: 64:48:010253:1548.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Апелляционный суд, рассмотрев ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительно представленных доказательств, исследовав представленные документы, нашел возможным приобщить их к материалам дела в целях правильного и объективного рассмотрения апелляционной жалобы по существу.
Согласно абзацу 5 пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 36) принятие судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции. Более того, непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в ч. 2 ст. 268 АПК РФ, в силу ч. 3 ст. 288 АПК РФ может являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.
Вышеуказанные доказательства принимаются апелляционным судом, в целях установления фактических обстоятельств дела, имеющих значение для принятия законного и обоснованного судебного акта.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что 16 августа 2016 г. ЖСК "Строитель" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 32%, площадью застройки 3451 кв. м), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, ул. Рамаева, д. 20.
К заявлению были приложены следующие документы:
- 1. Заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 16.08.2016 N 64/001/233/2016-440;
- 2. Протокол общего собрания членов ЖСК "Строитель" от 15.10.2015 г.
- 3. Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 21.7.2016 N 64/201/2016-504708;
- 4. Разрешение на строительство от 19.02.2009 N 64-66;
- 5. Заявление о представлении дополнительных документов для государственной регистрации прав от 26.08.2016 N 64/001/079/2016-356;
- 6. Квитанция от 26.08.2016 N 386838 (11000 руб.);
- 7. Квитанция от 26.08.2016 N 386836 (11000 руб.).
05.09.2016 в результате проведенной правовой экспертизы, государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации на один месяц (N 64/001/233/2016-440) для устранения препятствия в проведении государственной регистрации.
Основанием для приостановления государственной регистрации послужило отсутствие действующего разрешения на строительство и отсутствие прав на земельный участок, занимаемым объектом незавершенного строительства (степень готовности 32%) (пункт 2 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
В связи с не устранением в установленный действующим законодательством срок, оснований для приостановления государственной регистрации, 05.10.2016 государственным регистратором вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности (64/001/233/2016-440).
Полагая, что оснований для отказа в государственной регистрации права собственности не имелось, заявитель обратился в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 02 53 01, предоставленный на основании договора аренды N 593 от 11.06.1998, не предоставлялся для целей строительства объекта недвижимости - десятиэтажного жилого дома по ул. Рамаева в Волжском районе г. Саратова и на момент предоставления земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0006 площадью 234,00 кв. м существовал в иных границах.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Заявитель по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Как было указано выше, жилищно-строительный кооператив "Строитель" обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 32%, площадью 3451 кв. м), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, ул. Рамаева, д. 20.
На момент обращения с заявлением правоотношения по государственной регистрации прав регулировались Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона N 91 от 03.07.2016 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
Пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
В ходе рассмотрения дела арбитражным судом установлено, что Постановлением администрации города Саратова от 29.04.1998 года N 182-167 жилищно-строительному кооперативу "ЖКХ-96" в долгосрочную аренду сроком на 10 лет был предоставлен земельный участок площадью 0,3518 га. для строительства блок-секций (1В, 1Г) и разрешено проектирование блок-секций 1А, 1Б жилого дома на земельном участке площадью 0,4852 га. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 11.06.1998 с присвоением кадастрового номера 64:48:01 02 53:01 (т. 2 л.д. 5).
Во исполнение указанного постановления был заключен договор аренды земельного участка N 593 от 11.06.1998 года (т. 1 л.д. 96). В соответствии с условиями данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 02 53 01, площадью 8370 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Мичурина для проектирования и строительства блок-секций жилого дома переменной этажности. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 10.04.2003 года за регистрационной записью 64-01/48-509/2003-128.
Постановлением мэра города Саратова от 01.08.2002 N 750-3 на основании решения Волжского районного суда г. Саратова от 26.03.2002 и определения Саратовского областного суда от 15.05.2002 у ЖСК "ЖКХ-96" изъят земельный участок площадью 466 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Севрина, 16 в Волжском районе, предоставленный в аренду сроком на десять лет вышеуказанным постановлением администрации города Саратова от 29.04.1998 года N 182-167.
Соглашением N 1 от 01.07.2003 г. внесены изменения в договор аренды земельного участка от 11.06.1998 N 593, относительно площади земельного участка, которую установили равной 3052,00 кв. м, кадастрового номера земельного участка - 64:48:01 02 53 01, цели назначения - для строительства блок-секций (т. 2 л.д. 109).
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 31.03.2004 г. по делу N 2-258/2004 постановление Администрации г. Саратова от 29.04.1998 N 182-167 признано недействительным в части отвода земельного участка площадью 648 кв. м, занимаемого домовладением N 167 по ул. Мичурина в г. Саратове (т. 2 л.д. 140). Также данным решением признан недействительным - ничтожным договор аренды N 593 от 11.06.1998 на земельный участок площадью 648 кв. м, занимаемого домовладением N 167 по ул. Мичурина в г. Саратове.
Управлением Росреестра по Саратовской области на основании решения Волжского районного суда от 31.03.2004 по делу N 2-258/2004 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения в части площади земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 02 53 0001, площадь земельного участка изменена с 3052 кв. м на 2469 кв. м, что подтверждается уведомлением от 19.01.2012 N 11/014/2012-118 (т. 2 л.д. 144).
ФГУП "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области вынесено решение от 13.05.2013 года N Ф64/001/2013-46682 об исправлении технической ошибки в кадастровых сведениях, а именно в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010253:1 изменен статус с "архивного" на "ранее учтенный", внесены изменения в границу исходного земельного участка, внесены изменения в раздел "Общие сведения об объекте недвижимости (площадь) изменить площадь с "3052 кв. м" на "2469 кв. м". Согласно кадастрового паспорта от 13.05.2013 N 64/201/2013-147119 вид разрешенного использования указанного земельного участка - домовладение (т. 3 л.д. 101).
Администрация муниципального образования "Город Саратов" направила 05.06.2016 года в адрес ЖСК "ЖКХ-96" уведомление от 02.06.2016 года N 14757 о расторжении договора аренды земельного участка от 11.06.1998 N 593 на основании п. п. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и 13.09.2016 года обратилась с заявлением в Управление Росреестра Саратовской области за регистрацией прекращения ограничения (обременения) права аренды (т. 2 л.д. 167-173).
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.09.2016 N 90-25295107 по земельному участку с кадастровым номером 64:48:010253:1 сведения о правообладателях отсутствуют (т. 3 л.д. 144).
Постановлением администрации города Саратова от 23.03.2000 N 135-264 ЖСК "ЖКХ-96" был предоставлен в аренду сроком на 2 года дополнительный земельный участок 0,0234 га. и разрешено проектирование одной жилой блок-секции переменной этажности от 7 до 9 этажей (с учетом территории, отведенной постановлением администрации г. Саратова от 29.04.1998 N 182-167) по ул. Рамаева в Волжском районе (т. 3 л.д. 12). На ЖСК "ЖКХ-96" была возложена обязанность предоставить в управление архитектуры и на экологическую экспертизу проект жилой блок-секции переменной этажности от 7 до 9 этажей в соответствии с эскизным проектом, согласованным 16.09.1999 года, запроектировать и построить инженерные коммуникации и дороги, произвести изъятие недвижимости домовладений по улице Рамаева 18 а, 18 Б.
Постановлением мэра города Саратова от 23.07.2002 года N 630-327 согласовано место размещения и утвержден акт выбора земельного участка площадью 0,0234 га под строительство жилой блок-секции переменной этажности от 8 до 9 этажей (по генплану N 2) по улице Рамаева в Волжском районе в границах прилагаемого плана.
Постановлением от 22.10.2002 года N 970-228 в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса РФ в связи с изменением градостроительной документации - рабочего проекта ЖСК "ЖКХ-96" был предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 0,0234 га (т. 2 л.д. 42).
Согласно указанного постановления руководство ЖСК обязано внести изменения в рабочий проект, в связи с изъятием земельного участка под частным домовладением и получить разрешение на строительство жилой блок-секции переменной этажности от 7 до 9 этажей и ТП.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 64:48:01 02 53:0006 на основании заявлении от 29.10.2002 года рег. номер 48/02-1940У, что подтверждается кадастровым делом на указанный земельный участок (т. 2 л.д. 2-29). Во исполнение данного постановления, между администрацией города Саратова и ЖСК "ЖКХ-96" при городском управлении жилищно-коммунального хозяйства г. Саратова, был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0006 N 10 от 09.01.2003 года (т. 1 л.д. 100).
Право собственности на данный земельный участок было зарегистрировано за муниципальным образованием - город Саратов, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2006 сделана запись регистрации N 64-64-01/091/2006-92.
Администрацией г. Саратова ЖСК "ЖКХ-96" было выдано разрешение от 03.12.2002 N 741 на строительство объекта недвижимости - одной жилой блок-секции переменной этажности от 7 до 9 этажей сроком действия до 03.12.2003 г. (т. 4 л.д. 51), впоследствии срок действия разрешения на строительство продлен до 16.07.2005 на основании решения арбитражного суда Саратовской области от 22.04.2004 по делу N 2755/04-28.
ЖСК "ЖКХ-96" было выдано разрешение на строительство от 18.10.2007 N 64-406 на строительство объекта недвижимости - десятиэтажного жилого дома по ул. Рамаева в Волжском районе г. Саратова, сроком действия до 18.10.2008 г., на основании разрешения на строительства N 64-66 срок действия установлен до 19.02.2009 года (т. 4 л.д. 49).
Согласно ответу Комитета по градостроительной политики, архитектуре и капитальному строительству от 15.09.2016 N 04-29/145/04-16 на межведомственный запрос следует, что в архиве комитета имеется разрешение на строительство N 64-66 от 19.03.2008, выданное ЖСК "ЖКХ-96", срок действия указанного разрешения на строительство истек 19.02.2009 года. Администрацией муниципального образования "Город Саратов" выдано уведомление N 01-02-36/164 от 05.07.2013 об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство. Впоследствии, с заявлением о выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию в Комитет не обращались.
На основании договора о передаче функций заказчика-застройщика от 15.10.2012 года для реализации проекта по строительству 10-этажного многоквартирного жилого дома по ул. Рамаева в Волжском районе г. Саратова ЖСК "ЖКХ-96" передало все функции заказчика-застройщика ЖСК "Строитель" (т. 3 л.д. 17).
Между ЖСК "ЖКХ-96" и ЖСК "Строитель" 15.10.2012 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, по условиям которого, ЖСК "ЖКХ-96" уступает, а ЖСК "Строитель" принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка N 10 от 09.01.2003. Передаваемый земельный участок имеет следующие индивидуально определенные признаки - кадастровый номер 64:48:01 02 53 0006, площадь: 234,00 кв. м, целевое назначение: используется под строительство одной блок-секции переменной этажностью от 7 до 9 этажей.
Исходя из пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
В целях государственной регистрации права собственности на незавершенный объект недвижимости ЖСК "Строитель" представлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 21.07.2016 N 64/201/2016-504708. Согласно представленному кадастровому паспорту часть объекта незавершенного строительства расположена на земельном участке с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0006, а оставшаяся большая часть объекта расположена за пределами земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0006.
Исходя из сведений, предоставленных ФГБУ "ФКП Росреестра", основная часть объекта незавершенного строительства, расположена на земельном участке в кадастровом квартале 64:48:010253, собственность на который не разграничена, земельный участок не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, зарегистрированные права отсутствуют.
Основанием отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства послужили истечение срока действия разрешения на строительство и расположение большей части объекта за пределами земельного участка, предоставленного для его строительства.
В обоснование заявленных требований ЖСК "Строитель" ссылается на то, что на момент начала возведения объекта капитального строительства имелась вся необходимая документация - земельный участок был предоставлен на основании договора аренды N 593 от 11.06.1998 (земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 02 53 0001), имелось разрешение на строительство объекта (разрешение 03.12.2002 N 741 сроком действия до 03.12.2003 г., впоследствии срок действия разрешения на строительство продлен до 16.07.2005, разрешением на строительства N 64-66 срок действия установлен до 19.02.2009 г.). На момент обращения с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, срок действия разрешения на строительство истек, а также в связи с внесением изменений в документы, подтверждающие право на земельный участок, часть земельного участка выбыла из владения ЖСК "Строитель". Однако, по мнению заявителя, данные обстоятельства не являются основанием для отказа в государственной регистрации, в подтверждение чего ссылается на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.
Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим, отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
В обоснование права аренды на земельный участок под объектом незавершенного строительства заявитель ссылается на договор аренды N 593 от 11.06.1998 г., по условиям которого, правопредшественнику ЖСК "Строитель" - ЖСК "ЖКХ-96" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0001 под проектирование и строительство блок-секций жилого дома, а также на договор аренды земельного участка N 10 от 09.01.2003 с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0006.
Именно в пределах указанных земельных участков ЖСК "Строитель" был вправе осуществлять строительство объектов.
Из материалов дела следует, что между Администрацией города Саратова, в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова, с одной стороны и ЖСК "ЖКХ-96", с другой стороны, заключен договор N 593 от 11.06.1998 года (т. 1 л.д. 96).
В соответствии с условиями данного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 02 53 01, площадью 8370 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Мичурина для проектирования и строительства блок-секций жилого дома переменной этажности. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 10.04.2003 года за регистрационной записью 64-01/48-509/2003-128.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на то, что спорный объект незавершенного строительства имеет кадастровый номер 64:48:010253:1546, частично расположен на земельном участке с кадастровым номером 64:48:01 02 53:0006, а частично за пределами указанного земельного участка (кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 21.07.2016 - т. 1 л.д. 19-20).
Однако, в суде апелляционной инстанции в материалы дела представлена схема расположения здания на земельном участке, из которой следует, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:010253:1546 располагается на двух земельных участках: 64:48:010253:6 и 64:48:010253:1 (земельный участок 64:48:010253:1 снят с кадастрового учета). Названная схема подготовлена кадастровым инженером Щербаковым А.С.
К указанной схеме приложено заключение кадастрового инженера, из которого следует, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:010253:1546, расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, ул. Рамаева на начало строительства располагался на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010253:1. Между ЖСК "ЖКХ-96" и Администрацией г. Саратова на основании постановления администрации г. Саратова N 182-167 от 29.04.1998 был заключен договор аренды N 593 от 11.06.1998 года на 10 лет земельного участка с кадастровым номером 64:48:010253:1, площадью 8370 кв. м, под жилой дом для проектирования и строительства блок-секций жилого дома переменной этажности. Таким образом, ранее объект незавершенного строительства располагался на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010253:1.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи (пункт 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ).
Судебная коллегия апелляционной инстанции, руководствуясь указанными выше разъяснениями п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришла к выводу о том, что из представленных заявителем на государственную регистрацию документов следует, что освоение земельного участка в части строительства было начато до момента расторжения договора, сам договор аренды от 11.06.1998 N 593 недействительным признан не был.
Также, из материалов дела не усматривается, что после окончания срока действия разрешения на строительство на спорном объекте осуществлялись строительные работы.
Таким образом, поскольку спорный объект незавершенного строительства был создан ЖСК в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, данные документы были представлены на регистрацию, соответствовали требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, у Управления Росреестра по Саратовской области не было оснований для отказа в государственной регистрации права собственности ЖСК "Строитель" на спорный объект.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2015 N 305-КГ15-8853.
Отказ в государственной регистрации права без достаточных для этого оснований нарушает права и законные интересы Жилищно-строительного кооператива "Строитель" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом установленных обстоятельств дела и приведенных норм права, суд апелляционной инстанции считает необоснованными выводы суда первой инстанции о законности отказа Управления Росреестра по Саратовской области зарегистрировать право собственности ЖСК "Строитель" на спорное имущество.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, разрешая спор, пришел к выводам, не соответствующим фактическим материалам дела, не установил всех обстоятельств, имеющих значение для дела.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных ЖСК "Строитель" требований.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных ЖСК "Строитель" требований с восстановлением нарушенных прав и законных интересов ЖСК "Строитель" путем обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственную регистрацию права собственности ЖСК "Строитель" на испрашиваемый объект незавершенного строительства.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 мая 2017 года по делу N А57-27872/2016 отменить.
Принять по делу N А57-27872/2016 новый судебный акт.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 05.10.2016 N 64/001/233/2016-440 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 32%) с кадастровым номером 64:48:010253:1546, расположенного по адресу: г. Саратов, Волжский район, ул. Рамаева, д. 20.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности Жилищно-строительного кооператива "Строитель" (ОГРН 1116450000248, ИНН 6450945726) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:010253:1546, расположенного по адресу: г. Саратов, Волжский район, ул. Рамаева, д. 20.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ЗЕМЛЯННИКОВА
В.В.ЗЕМЛЯННИКОВА
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
Ю.А.КОМНАТНАЯ
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
Ю.А.КОМНАТНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)