Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Галова В.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Арбамовой П.А.,
при участии:
от истца: Аскольский С.В. представитель по доверенности от 29.01.2016 N 60.4.3/710,
ответчик - Пономарев А.В., лично,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 02.03.2016 по делу N А53-32432/2015
по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога
к индивидуальному предпринимателю Пономареву Александру Владимировичу (ОГРНИП 304615424300039, ИНН 615400020596)
о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,
принятое судьей Палий Ю.А.,
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Пономареву Александру Владимировичу (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 144 605,64 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 46 098,33 руб.
Исковые требования мотивированы невнесением ответчиком арендных платежей за фактическое пользование земельным участком.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд указал, что объект недвижимости, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23, в котором находятся принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения, является многоквартирным жилым домом.
Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 28.06.2004.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса.
Право собственности ответчика на нежилые помещения в многоквартирном доме было зарегистрировано 15.11.2006. Следовательно, с этого момента у предпринимателя возникло право собственности на соответствующий земельный участок, арендное обязательство по поводу использования того же земельного участка прекратилось совпадением в одном лице должника и кредитора (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также суд указал, что факт заключения с собственником квартир, расположенных на участке, договора аренды на земельный участок не влияет на возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
Истец выразил несогласие с выводом суда о том, что объект недвижимости, в котором находятся помещения, принадлежащие ответчику, является многоквартирным домом.
Комитет указал, что в соответствии со вступившим в силу решением Таганрогского городского суда от 03.11.2015 по делу N 2-8307/2015 были удовлетворены требования Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к Пономаревой Е.П. - собственнику остальных помещений указанного объекта недвижимости, решением взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.06.2015. При рассмотрении указанного дела судом были исследованы обстоятельства, касающиеся статуса земельного участка, находящегося по адресу: г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23. Судом сделан вывод, что земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома не формировался, договор аренды земельного участка является действующим.
Кроме того, решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2009 по делу N А53-20342/2008 в пользу комитета с ИП Пономарева А.В. была взыскана задолженность за использование этого же земельного участка за предшествующий период.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В составе суда произведена замена судьи Ильиной М.В. на судью Фахретдинова Т.Р. в связи с нахождением в отпуске судьи Ильиной М.В. Рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 30.06.2016. После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Лица, участвующие в деле, поддержали свои правовые позиции, изложенные до перерыва.
По ходатайству ответчика в порядке возражений на апелляционную жалобу к материалам дела приобщены: технический паспорт на помещение офиса, справка БТИ, договор купли-продажи от 02.11.2006 N 02/11-06.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.12.2005 между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "КИО" был заключен договор аренды земельного участка N 05-1480, в соответствии с которым ответчику был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 2526 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23 сроком с 02.06.2004 по 02.06.2029 для использования совместно с другими правообладателями недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.
На основании договора купли-продажи от 02.11.2006 N 02/11-06 право собственности на нежилые помещения, литер Б, 2 этаж, комнаты 1-4, 5а, 25, литер Б1, 2 этаж, комнаты 5.6, 8-12, 12а, 14, литер Б2, 2 этаж, комната 13, общей площадью 200,2 кв. м, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23 перешло от ООО "КИО" к ИП Пономареву А.В., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Комитет полагает, что в связи с принадлежностью предпринимателю указанных выше нежилых помещений, у него имеется неосновательное обогащение за фактическое использование земельного участка за период 2009-2014 годы, 1,2,3 кварталы 2015 года в размере 144 605,64 руб. в отсутствие правоустанавливающих документов. Также истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 46 098,33 руб.
Как указано ранее, ИП Пономарев А.В. является собственником нежилых помещений общей площадью 200,2 кв. м, расположенных на 2-ом этаже в здания по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23.
Пономаревой Е.П. на праве собственности принадлежат квартира, площадью 93,7 кв. м, в том числе жилой 54,3 кв. м; квартира, площадью 91,8 кв. м, в том числе жилой 49,6 кв. м на 1 этаже 2-этажного дома, литер Б, Б2 по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.05.2004 серии 61 АА N 751286, 61 АА N 751285.
Определением от 26.05.2016 апелляционный суд запросил у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области:
- выписку из государственного земельного кадастра в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:02244:0007, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23.
- сведения из ЕГРП о собственниках и обременениях зданий и строений, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 61:58:02244:0007, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23, и помещений в них, а также сведения о собственнике и обременениях указанного земельного участка.
14.06.2016 в апелляционный суд поступили документы во исполнение определения от 26.05.2016.
Из представленных выписок из ЕГРП следует, что все помещения, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 61:58:02244:0007, принадлежат Пономаревой Е.П. и Пономареву А.В. Право собственности иных лиц не зарегистрировано.
К материалам дела также приобщен и исследован судом технический паспорт здания по состоянию на 2008 год.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) содержатся следующие разъяснения. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 61:58:02244:0007 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 28.06.2004 для использования в целях эксплуатации офисов и жилого дома.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Таким образом, вне зависимости от формирования земельного участка непосредственно для целей эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений являются законными владельцами земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.
Часть земельного участка с кадастровым номером 61:58:02244:0007 площадью 456 кв. м была предоставлена ООО "КИО" - предыдущему собственнику помещения, принадлежащего ответчику, в соответствии с видом разрешенного использования для эксплуатации жилого дома, административного здания.
Истцом признан факт использования земельного участка в целях эксплуатации жилого дома.
Объект недвижимости, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23, в котором находятся принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения, является многоквартирным жилым домом.
В его состав включены 2 квартиры, зарегистрированные за Пономаревой Е.П. в 2004 и 2006 годах.
В материалах дела имеется постановление администрации г. Таганрога Ростовской области от 15.06.1998 N 2029 "О регистрации факта ввода в действие двух переоборудованных жилых квартир гр. Пономарева А.В. 2-этажного дома, расположенных по адресу: ул. Инструментальная, 23, кв. 1 и 2". Соответственно, с 1998 здание по адресу ул. Инструментальная, 23 являлось жилым домом с 2-мя квартирами.
В пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 содержится определение многоквартирного дома, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Из пункта 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, следует, что многоквартирным признается дом, состоящий из двух и более квартир, а также принадлежащего собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общего имущества, в состав которого входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Апелляционный суд отмечает, что спорное здание содержит все признаки многоквартирного дома, в том числе, содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений, что усматривается из плана домовладения, и не относится к жилым домам блокированной застройки.
Согласно позиции, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 56-КГ16-1, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Факт совпадения в одном лице собственника обеих квартир не изменяет конструктивных особенностей здания, квартиры являются самостоятельными объектами права и в целях их эксплуатации предусмотрены общие помещения, необходимые для использования каждой из квартир.
Апелляционный суд также отмечает, что решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2009 по делу N А53-20342/08, которым с ИП Пономарева А.В. взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 05-1480 от 30.12.2005, не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку в рамках указанного дела вопросы о наличии на участке многоквартирного дома и принадлежности земельного участка собственникам помещений в многоквартирном доме не исследовались. Также не имеет правового значения при рассмотрении настоящего дела тот факт, что с Пономаревой Е.П. заключен договор аренды земельного участка, данный факт не влияет на возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.
Решение Таганрогского городского суда от 03.11.2015 по делу N 2-8307/2015 также не имеет преюдициального значения для настоящего дела.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом многоквартирном доме (2004 год) собственники помещений являются законными владельцами земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, истец не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, соответственно, прекращена обязанность внесения арендной платы по договору аренды за указанную часть участка, что составляет предмет исковых требований.
Аналогичная позиция нашла отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2016 N 305-ЭС16-822 по делу N А40-47230/2015, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 по делу N А41-14691/2015.
Апелляционный суд отмечает, что фактическое использование земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома не противоречит разрешенному использованию земельного участка: для использования в целях эксплуатации офисов и жилого дома, содержащемуся в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002244:7 от 26.02.2016 N 61/001/16-155372.
Наличие на земельном участке иных строений (склады, мастерская), не принадлежащих ответчику, для разрешения настоящего спора значения иметь не может в силу того, что предметом иска является взыскание задолженности за пользование той частью земельного участка, которая предоставлялась ответчику для эксплуатации нежилых помещений. Поскольку нежилые помещения, принадлежащие ответчику, располагаются на втором этаже основного здания, земельный участок для их эксплуатации, соответственно, находится под многоквартирным дом в пределах границ, необходимых для его эксплуатации.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.03.2016 по делу N А53-32432/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.07.2016 N 15АП-6162/2016 ПО ДЕЛУ N А53-32432/2015
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2016 г. N 15АП-6162/2016
Дело N А53-32432/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Галова В.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Арбамовой П.А.,
при участии:
от истца: Аскольский С.В. представитель по доверенности от 29.01.2016 N 60.4.3/710,
ответчик - Пономарев А.В., лично,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 02.03.2016 по делу N А53-32432/2015
по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога
к индивидуальному предпринимателю Пономареву Александру Владимировичу (ОГРНИП 304615424300039, ИНН 615400020596)
о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,
принятое судьей Палий Ю.А.,
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Пономареву Александру Владимировичу (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 144 605,64 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 46 098,33 руб.
Исковые требования мотивированы невнесением ответчиком арендных платежей за фактическое пользование земельным участком.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд указал, что объект недвижимости, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23, в котором находятся принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения, является многоквартирным жилым домом.
Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 28.06.2004.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса.
Право собственности ответчика на нежилые помещения в многоквартирном доме было зарегистрировано 15.11.2006. Следовательно, с этого момента у предпринимателя возникло право собственности на соответствующий земельный участок, арендное обязательство по поводу использования того же земельного участка прекратилось совпадением в одном лице должника и кредитора (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также суд указал, что факт заключения с собственником квартир, расположенных на участке, договора аренды на земельный участок не влияет на возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
Истец выразил несогласие с выводом суда о том, что объект недвижимости, в котором находятся помещения, принадлежащие ответчику, является многоквартирным домом.
Комитет указал, что в соответствии со вступившим в силу решением Таганрогского городского суда от 03.11.2015 по делу N 2-8307/2015 были удовлетворены требования Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к Пономаревой Е.П. - собственнику остальных помещений указанного объекта недвижимости, решением взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.06.2015. При рассмотрении указанного дела судом были исследованы обстоятельства, касающиеся статуса земельного участка, находящегося по адресу: г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23. Судом сделан вывод, что земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома не формировался, договор аренды земельного участка является действующим.
Кроме того, решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2009 по делу N А53-20342/2008 в пользу комитета с ИП Пономарева А.В. была взыскана задолженность за использование этого же земельного участка за предшествующий период.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В составе суда произведена замена судьи Ильиной М.В. на судью Фахретдинова Т.Р. в связи с нахождением в отпуске судьи Ильиной М.В. Рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 30.06.2016. После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Лица, участвующие в деле, поддержали свои правовые позиции, изложенные до перерыва.
По ходатайству ответчика в порядке возражений на апелляционную жалобу к материалам дела приобщены: технический паспорт на помещение офиса, справка БТИ, договор купли-продажи от 02.11.2006 N 02/11-06.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.12.2005 между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "КИО" был заключен договор аренды земельного участка N 05-1480, в соответствии с которым ответчику был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 2526 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23 сроком с 02.06.2004 по 02.06.2029 для использования совместно с другими правообладателями недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.
На основании договора купли-продажи от 02.11.2006 N 02/11-06 право собственности на нежилые помещения, литер Б, 2 этаж, комнаты 1-4, 5а, 25, литер Б1, 2 этаж, комнаты 5.6, 8-12, 12а, 14, литер Б2, 2 этаж, комната 13, общей площадью 200,2 кв. м, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23 перешло от ООО "КИО" к ИП Пономареву А.В., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Комитет полагает, что в связи с принадлежностью предпринимателю указанных выше нежилых помещений, у него имеется неосновательное обогащение за фактическое использование земельного участка за период 2009-2014 годы, 1,2,3 кварталы 2015 года в размере 144 605,64 руб. в отсутствие правоустанавливающих документов. Также истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 46 098,33 руб.
Как указано ранее, ИП Пономарев А.В. является собственником нежилых помещений общей площадью 200,2 кв. м, расположенных на 2-ом этаже в здания по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23.
Пономаревой Е.П. на праве собственности принадлежат квартира, площадью 93,7 кв. м, в том числе жилой 54,3 кв. м; квартира, площадью 91,8 кв. м, в том числе жилой 49,6 кв. м на 1 этаже 2-этажного дома, литер Б, Б2 по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.05.2004 серии 61 АА N 751286, 61 АА N 751285.
Определением от 26.05.2016 апелляционный суд запросил у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области:
- выписку из государственного земельного кадастра в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:02244:0007, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23.
- сведения из ЕГРП о собственниках и обременениях зданий и строений, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 61:58:02244:0007, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23, и помещений в них, а также сведения о собственнике и обременениях указанного земельного участка.
14.06.2016 в апелляционный суд поступили документы во исполнение определения от 26.05.2016.
Из представленных выписок из ЕГРП следует, что все помещения, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 61:58:02244:0007, принадлежат Пономаревой Е.П. и Пономареву А.В. Право собственности иных лиц не зарегистрировано.
К материалам дела также приобщен и исследован судом технический паспорт здания по состоянию на 2008 год.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) содержатся следующие разъяснения. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 61:58:02244:0007 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 28.06.2004 для использования в целях эксплуатации офисов и жилого дома.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Таким образом, вне зависимости от формирования земельного участка непосредственно для целей эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений являются законными владельцами земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.
Часть земельного участка с кадастровым номером 61:58:02244:0007 площадью 456 кв. м была предоставлена ООО "КИО" - предыдущему собственнику помещения, принадлежащего ответчику, в соответствии с видом разрешенного использования для эксплуатации жилого дома, административного здания.
Истцом признан факт использования земельного участка в целях эксплуатации жилого дома.
Объект недвижимости, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 23, в котором находятся принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения, является многоквартирным жилым домом.
В его состав включены 2 квартиры, зарегистрированные за Пономаревой Е.П. в 2004 и 2006 годах.
В материалах дела имеется постановление администрации г. Таганрога Ростовской области от 15.06.1998 N 2029 "О регистрации факта ввода в действие двух переоборудованных жилых квартир гр. Пономарева А.В. 2-этажного дома, расположенных по адресу: ул. Инструментальная, 23, кв. 1 и 2". Соответственно, с 1998 здание по адресу ул. Инструментальная, 23 являлось жилым домом с 2-мя квартирами.
В пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 содержится определение многоквартирного дома, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Из пункта 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, следует, что многоквартирным признается дом, состоящий из двух и более квартир, а также принадлежащего собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общего имущества, в состав которого входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Апелляционный суд отмечает, что спорное здание содержит все признаки многоквартирного дома, в том числе, содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений, что усматривается из плана домовладения, и не относится к жилым домам блокированной застройки.
Согласно позиции, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 56-КГ16-1, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Факт совпадения в одном лице собственника обеих квартир не изменяет конструктивных особенностей здания, квартиры являются самостоятельными объектами права и в целях их эксплуатации предусмотрены общие помещения, необходимые для использования каждой из квартир.
Апелляционный суд также отмечает, что решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2009 по делу N А53-20342/08, которым с ИП Пономарева А.В. взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 05-1480 от 30.12.2005, не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку в рамках указанного дела вопросы о наличии на участке многоквартирного дома и принадлежности земельного участка собственникам помещений в многоквартирном доме не исследовались. Также не имеет правового значения при рассмотрении настоящего дела тот факт, что с Пономаревой Е.П. заключен договор аренды земельного участка, данный факт не влияет на возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.
Решение Таганрогского городского суда от 03.11.2015 по делу N 2-8307/2015 также не имеет преюдициального значения для настоящего дела.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом многоквартирном доме (2004 год) собственники помещений являются законными владельцами земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, истец не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, соответственно, прекращена обязанность внесения арендной платы по договору аренды за указанную часть участка, что составляет предмет исковых требований.
Аналогичная позиция нашла отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2016 N 305-ЭС16-822 по делу N А40-47230/2015, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 по делу N А41-14691/2015.
Апелляционный суд отмечает, что фактическое использование земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома не противоречит разрешенному использованию земельного участка: для использования в целях эксплуатации офисов и жилого дома, содержащемуся в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002244:7 от 26.02.2016 N 61/001/16-155372.
Наличие на земельном участке иных строений (склады, мастерская), не принадлежащих ответчику, для разрешения настоящего спора значения иметь не может в силу того, что предметом иска является взыскание задолженности за пользование той частью земельного участка, которая предоставлялась ответчику для эксплуатации нежилых помещений. Поскольку нежилые помещения, принадлежащие ответчику, располагаются на втором этаже основного здания, земельный участок для их эксплуатации, соответственно, находится под многоквартирным дом в пределах границ, необходимых для его эксплуатации.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.03.2016 по делу N А53-32432/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Н.Н.МИСНИК
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
В.В.ГАЛОВ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)