Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Диаковской Н.В., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ефимовым А.В.,
при участии в заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области: Макарьев А.А. по доверенности от 16.12.2015 N 495 - Д,
от АО "Тандер": Зарщиков А.В. по доверенности от 16.11.2015 N 2-4/975, от администрации городского округа Балашиха: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области от 26 января 2016 года, принятое судьей Кузьминой О.А., по делу N А41-90250/15,
по заявлению АО "Тандер"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации городского округа Балашиха,
о признании незаконным решения об отказе,
установил:
АО "Тандер" (далее - заявитель) обратилось в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение, содержащееся в Сообщении N 015/003/2015-1699 от 23 сентября 2015 г. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации за АО "Тандер" права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0070702:16, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7;
- - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области провести действия по государственной регистрации за АО "Тандер" права общей долевой собственности на земельный участок кад. N 0:15:0070702:16, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, судом первой инстанции была привлечена администрация городского округа Балашиха.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26.01.2016 требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель общества возражал по доводам апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в представленном отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как видно из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 109,7 кв. м, расположенное в многоэтажном жилом доме по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7, пом. 174, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.06.2015 г.
Указанный многоэтажный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0070702:16 площадью 4 900.00 кв. м, вид разрешенного использования: "Для многоэтажного жилищного строительства", местоположение: Московская область, город Балашиха, деревня Черное, улица Агрогородок, дом 7.
22.08.2015 г. заявитель обратился в адрес заинтересованного лица с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0070702:16.
23.09.2015 г. в ответ на обращение Управление Росреестра по Московской области в сообщении N 015/003/2015-1699 отказало в государственной регистрации права общей долевой собственности АО "Тандер" на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0070702:16 со ссылкой на необходимость представления заявлений от всех собственников помещений жилого дома.
Считая отказ, изложенный в письме N 015/003/2015-1699 от 23.09.2015 г. незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, АО "Тандер" обратилось в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу с абзацем первым части 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Частью 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Абзацем 4 части 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В силу частей 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
С 1 марта 2005 года (с момента введения в действие ЖК РФ) земельные участки под многоквартирными домами (под каждым в отдельности), которые были сформированы в установленном порядке и в отношении которых был проведен кадастровый учет, при этом в этих многоквартирных домах были зарегистрированы права всех собственников на все жилые и нежилые помещения, перешли в общую долевую собственность домовладельцев на основании пункта 2 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ.
В этом случае, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на такой земельный участок зарегистрировано право другого юридического или физического лица и находится в частной собственности (застройщика), исходя из положений статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ, данное право прекращается в силу закона после регистрации права на жилые помещения в многоквартирном доме хотя бы двух лиц.
Право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении его государственного кадастрового учета.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Как следует из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 109,7 кв. м, расположенное в многоэтажном жилом доме по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7, пом. 174.
Право собственности на вышеуказанное нежилое помещение возникло у Общества на основании Договора участия в долевом строительстве жилого дома от 08.10.2013 г. N МсФ_с/1489/13, дата регистрации 16.10.2013 г., N 50-50-15/103/2013-261; Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию от 28.07.2014 г. N RU 50315000-107/2014; Передаточного акта от 20.11.2014 г. о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "02" июня 2015 г. сделана запись регистрации N 50-50/015-50/015/005/2015-6052/1, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестр/Заинтересованное лицо) "02" июня 2015 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 50 - БА N 400323.
Таким образом, материалами дела подтверждается регистрация права собственности заявителя на объект долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.
Пунктом 4 письма Росреестра от 03.02.2015 N 14-01542/15 "О разъяснении отдельных положений законодательства" установлено, что Пункт 136 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765) направлен, в том числе на реализацию положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В соответствии с указанным пунктом Правил одновременно с государственной регистрацией права собственности первого участника долевого строительства на жилое или нежилое помещение, являющееся предметом договора участия в долевом строительстве, должен быть открыт объединенный раздел ЕГРП, подраздел I которого должен состоять из записей подраздела 1-2, содержащих описание многоквартирного дома (на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а при отсутствии в нем такой информации, на основании проектной декларации), и записей подраздела 1-1, содержащих описание земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (см. также пункт 156 Правил).
Таким образом, номер государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика на земельный участок должен соответствовать номеру государственной регистрации его права на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме с учетом пункта 11 Правил (см. также пункт 158 Правил).
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" пунктом 1 статьи 13 "Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом "В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости".
Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ), определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона N 214-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Федерального закона N 102-ФЗ, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
Исходя из вышеизложенного, земельный участок под указанным многоквартирным домом с момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет принадлежит ЗАО "Тандер" на праве общей долевой собственности в силу прямого указания закона.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Из материалов дела усматривается и не оспаривается заинтересованным лицом, что у Управления имелся весь комплект документов, предусмотренных законом, для государственной регистрации прекращения права долевой собственности на спорный земельный участок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ управления, изложенный в сообщении от 23.09.2015 г. N 015/003/2015-1699, нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем вышеуказанный отказ является незаконным и подлежит отмене.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ЗАО "Тандер", суд первой инстанции правомерно обязал управление устранить допущенные нарушения путем обязания провести действия по регистрации права общей долевой собственности ЗАО "Тандер" на земельный участок (кадастровый номер 50:15:0070702:16), расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7 к объекту недвижимости, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7, пом. 174.
В соответствии с действующим законодательством земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме и принятие органом местного самоуправления распорядительных актов в отношении земельного участка не требуется.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у Управления Росреестра по Московской области законных оснований для отказа в государственной регистрации права, поскольку у регистрирующего органа имелся весь комплект документов, предусмотренный законом для государственной регистрации права общей долевой собственности ЗАО "Тандер" на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7.
Изложенная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2016 N Ф05-18705/2015 по делу N А41-24525/2015.
Ссылки управления в апелляционной жалобе на п. 1 ст. 247 ГК РФ, ст. 44 Жилищного кодекса РФ не могут быть приняты во внимание. Данные нормы регулируют порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, то есть не относятся к порядку регистрации права собственности на указанное имущество.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Из доводов управления, материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 26.01.2016 по делу N А41-90250/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.04.2016 N 10АП-2891/2016 ПО ДЕЛУ N А41-90250/15
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2016 г. по делу N А41-90250/15
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Диаковской Н.В., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ефимовым А.В.,
при участии в заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области: Макарьев А.А. по доверенности от 16.12.2015 N 495 - Д,
от АО "Тандер": Зарщиков А.В. по доверенности от 16.11.2015 N 2-4/975, от администрации городского округа Балашиха: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области от 26 января 2016 года, принятое судьей Кузьминой О.А., по делу N А41-90250/15,
по заявлению АО "Тандер"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации городского округа Балашиха,
о признании незаконным решения об отказе,
установил:
АО "Тандер" (далее - заявитель) обратилось в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение, содержащееся в Сообщении N 015/003/2015-1699 от 23 сентября 2015 г. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации за АО "Тандер" права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0070702:16, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7;
- - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области провести действия по государственной регистрации за АО "Тандер" права общей долевой собственности на земельный участок кад. N 0:15:0070702:16, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, судом первой инстанции была привлечена администрация городского округа Балашиха.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26.01.2016 требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель общества возражал по доводам апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в представленном отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как видно из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 109,7 кв. м, расположенное в многоэтажном жилом доме по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7, пом. 174, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.06.2015 г.
Указанный многоэтажный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0070702:16 площадью 4 900.00 кв. м, вид разрешенного использования: "Для многоэтажного жилищного строительства", местоположение: Московская область, город Балашиха, деревня Черное, улица Агрогородок, дом 7.
22.08.2015 г. заявитель обратился в адрес заинтересованного лица с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0070702:16.
23.09.2015 г. в ответ на обращение Управление Росреестра по Московской области в сообщении N 015/003/2015-1699 отказало в государственной регистрации права общей долевой собственности АО "Тандер" на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0070702:16 со ссылкой на необходимость представления заявлений от всех собственников помещений жилого дома.
Считая отказ, изложенный в письме N 015/003/2015-1699 от 23.09.2015 г. незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, АО "Тандер" обратилось в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу с абзацем первым части 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Частью 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Абзацем 4 части 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В силу частей 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
С 1 марта 2005 года (с момента введения в действие ЖК РФ) земельные участки под многоквартирными домами (под каждым в отдельности), которые были сформированы в установленном порядке и в отношении которых был проведен кадастровый учет, при этом в этих многоквартирных домах были зарегистрированы права всех собственников на все жилые и нежилые помещения, перешли в общую долевую собственность домовладельцев на основании пункта 2 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ.
В этом случае, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на такой земельный участок зарегистрировано право другого юридического или физического лица и находится в частной собственности (застройщика), исходя из положений статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ, данное право прекращается в силу закона после регистрации права на жилые помещения в многоквартирном доме хотя бы двух лиц.
Право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении его государственного кадастрового учета.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Как следует из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 109,7 кв. м, расположенное в многоэтажном жилом доме по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7, пом. 174.
Право собственности на вышеуказанное нежилое помещение возникло у Общества на основании Договора участия в долевом строительстве жилого дома от 08.10.2013 г. N МсФ_с/1489/13, дата регистрации 16.10.2013 г., N 50-50-15/103/2013-261; Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию от 28.07.2014 г. N RU 50315000-107/2014; Передаточного акта от 20.11.2014 г. о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "02" июня 2015 г. сделана запись регистрации N 50-50/015-50/015/005/2015-6052/1, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестр/Заинтересованное лицо) "02" июня 2015 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 50 - БА N 400323.
Таким образом, материалами дела подтверждается регистрация права собственности заявителя на объект долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.
Пунктом 4 письма Росреестра от 03.02.2015 N 14-01542/15 "О разъяснении отдельных положений законодательства" установлено, что Пункт 136 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765) направлен, в том числе на реализацию положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В соответствии с указанным пунктом Правил одновременно с государственной регистрацией права собственности первого участника долевого строительства на жилое или нежилое помещение, являющееся предметом договора участия в долевом строительстве, должен быть открыт объединенный раздел ЕГРП, подраздел I которого должен состоять из записей подраздела 1-2, содержащих описание многоквартирного дома (на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а при отсутствии в нем такой информации, на основании проектной декларации), и записей подраздела 1-1, содержащих описание земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (см. также пункт 156 Правил).
Таким образом, номер государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика на земельный участок должен соответствовать номеру государственной регистрации его права на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме с учетом пункта 11 Правил (см. также пункт 158 Правил).
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" пунктом 1 статьи 13 "Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом "В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости".
Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ), определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона N 214-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Федерального закона N 102-ФЗ, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
Исходя из вышеизложенного, земельный участок под указанным многоквартирным домом с момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет принадлежит ЗАО "Тандер" на праве общей долевой собственности в силу прямого указания закона.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Из материалов дела усматривается и не оспаривается заинтересованным лицом, что у Управления имелся весь комплект документов, предусмотренных законом, для государственной регистрации прекращения права долевой собственности на спорный земельный участок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ управления, изложенный в сообщении от 23.09.2015 г. N 015/003/2015-1699, нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем вышеуказанный отказ является незаконным и подлежит отмене.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ЗАО "Тандер", суд первой инстанции правомерно обязал управление устранить допущенные нарушения путем обязания провести действия по регистрации права общей долевой собственности ЗАО "Тандер" на земельный участок (кадастровый номер 50:15:0070702:16), расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7 к объекту недвижимости, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7, пом. 174.
В соответствии с действующим законодательством земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме и принятие органом местного самоуправления распорядительных актов в отношении земельного участка не требуется.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у Управления Росреестра по Московской области законных оснований для отказа в государственной регистрации права, поскольку у регистрирующего органа имелся весь комплект документов, предусмотренный законом для государственной регистрации права общей долевой собственности ЗАО "Тандер" на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Черное, ул. Агрогородок, д. 7.
Изложенная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2016 N Ф05-18705/2015 по делу N А41-24525/2015.
Ссылки управления в апелляционной жалобе на п. 1 ст. 247 ГК РФ, ст. 44 Жилищного кодекса РФ не могут быть приняты во внимание. Данные нормы регулируют порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, то есть не относятся к порядку регистрации права собственности на указанное имущество.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Из доводов управления, материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 26.01.2016 по делу N А41-90250/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)