Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 25.10.2017 N 33-4211/2017

Требование: О понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.

Разделы:
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве; истец ссылается на то, что завершить строительство в установленный договором срок невозможно, так как при осуществлении строительно-монтажных работ по объекту возникли непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, а именно, недостигнут требуемый проектной документацией температурный режим грунтов в фундаментах основания объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 октября 2017 г. N 33-4211/2017


Судья Холмогорова Л.И.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе:
председательствующего судьи Осиповой А.А.
судей Громацкой В.В.
Матвеевой М.К.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика В.А. на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 31 августа 2017 года по делу по иску Муниципального унитарного предприятия "Агентство по развитию территорий" городского округа "город Якутск" к В.А., В.И. о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, которым
постановлено:
Обязать В.А., В.И. заключить с Муниципальным унитарным предприятием "Агентство по развитию территорий" городского округа "город Якутск" дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N... от 22.01.2015 г., указав в п. 2.1.4 договора о сроке завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию 4 квартал 2017 года, а также зарегистрировать указанное дополнительное соглашение в Управлении Росреестра по Республике Саха (Якутия).
Заслушав доклад судьи Матвеевой М.К., судебная коллегия,

установила:

МУП "АРТ" городского округа "город Якутск" обратился в суд с иском к В.А., В.И. о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве ввиду существенно изменившихся обстоятельств, мотивируя тем, что 22.01.2015 г. между В.А., В.И. и МУП "АРТ" городского округа "город Якутск" заключен договор участия в долевом строительстве N... в отношении кв. N..., расположенной в "Многоквартирном доме по ул...........", согласно проектной документации срок ввода в эксплуатацию объекта был установлен на 2 квартал 2016 г. Завершить строительство в установленный договором срок невозможно, так как с октября 2015 г. при осуществлении строительно-монтажных работ по объекту возникли непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, а именно недостигнут требуемый проектной документацией температурный режим грунтов в фундаментах основания объекта.
В связи с изложенным, просит обязать ответчиков заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве в части завершения срока строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик В.А. просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что решение вынесено с нарушением норм материального права, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что 29.11.2013 г. МУП "АРТ" выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по ул.........., в том числе на основании Технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий (ШИФР N..., Арх. N...) и положительного заключения государственной экспертизы N... от 28.11.2013 г.
22.01.2015 г. между МУП "АРТ" (застройщик) и В.А., В.И. (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N... многоквартирного жилого дома по ул........... (далее - договор).
Согласно п. 2.1.4 договора стороны определили срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2016 года. Данный срок может быть изменен застройщиком с письменным предупреждением участника долевого строительства и внесением изменений в проектную декларацию.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
С мая 2014 года застройщик начал осуществлять строительно-монтажные работы по объекту.
В ходе строительства объекта после осуществления ООО НВЦ "Геотехнология" 28.09.2015 г. замеров температур грунтов основания, проектным институтом ООО "Альянс-Проект" 01.10.2015 г. производство строительно-монтажных работ по вышеуказанному многоквартирному жилому дому было приостановлено в связи не достижением температурного режима грунтов основания до требуемых расчетных значений.
Согласно предписанию проектной организации приказом генерального директора МУП "АРТ" N... от 01.10.2015 г. строительно-монтажные работы на объекте были приостановлены, о чем проинформированы УГСиЖН РС (Я) (исх. N... от 09.10.2015), Департамент Окружной администрации г. Якутска (исх. N... от 01.10.2015).
В связи с вышеуказанными обстоятельствами 06.10.2015 г. МУП "АРТ" заключило с ООО "Научно-внедренческий центр "Геотехнология" договор подряда N... на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 59 штук на объекте.
19 ноября 2015 г. истец направил ответчикам информацию (уведомление) об изменении срока строительства и предложении об изменении договора в части срока сдачи объекта в эксплуатацию на 2 квартал 2017 г., что подтверждается материалами дела.
Поскольку в течение первого зимнего сезона система охлаждения необходимого результата не дала, застройщик 20.01.2016 г. заключил с ООО "Научно-внедренческий центр "Геотехнология" договор подряда N... на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 105 штук.
22.06.2016 г., рассмотрев представленные результаты замеров температур грунтов основания от 16.06.2016 г., выполненные ООО НВЦ "Геотехнология", проектный институт ООО "Альянс-Проект" вновь в адрес директора МУП "АРТ" направил сообщение о приостановления производства строительно-монтажных работ по многоквартирному дому. Разрешение на дальнейшее производство работ и загрузку свайных фундаментов по блокам будет выдано проектной организацией после достижения температурного режима грунтов основания требуемых расчетных значений.
Согласно протоколу от 03.08.2016 г. в ходе общего собрания участников долевого строительства многоквартирного жилого дома по ул..........., МУП "АРТ" проинформировал участников о причинах переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в их числе были и ответчики.
13.10.2016 г. ответчикам направлено сообщение о невозможности завершения строительства многоквартирного дома в срок, в связи, с чем определен срок завершения строительства и ввода эксплуатацию 4 квартал 2017 года, дополнительное соглашение ответчиками не подписано.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Разрешая спор, суд первой инстанции, верно, установил, что истцом представлены достаточные доказательства наличия существенных условий, являющихся основанием для изменения условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Так, застройщик на момент заключения с ответчиками договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома располагал данными на каких видах грунта будет производиться строительство объекта, что подтверждается техническим отчетом ООО "Геопроект" по результатам инженерно-геологических изысканий 2013 г., выданным ГАУ "Управление Госэкспертизы РС (Я)" положительным заключением государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий N... от 28.11.2013, согласно которым на основании рассмотренных результатов инженерных изысканий рекомендуется в проекте предусмотреть мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов (холодные сваи, СОУ или воздушное охлаждение).
В соответствии с положительным заключением государственной экспертизы N... от 16.02.2015 г. проектная документация объекта отвечала не только требованиям технических регламентов, сводов правил, национальным стандартам, но и результатам инженерных изысканий. При этом, результаты инженерных изысканий соответствовали требованиям технических регламентов и другим нормативно-техническим документам.
Таким образом, МУП "АРТ" в проекте были предусмотрены мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов, в том числе установка СОУ. Соответственно, заключая с ответчиками договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и определяя срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию (2 квартал 2016 года), застройщик учитывал период, необходимый для осуществления вышеуказанных мероприятий.
Материалами дела подтверждается, что застройщиком МУП "АРТ" были осуществлены мероприятия по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании объекта СОУ, рекомендованные в результате инженерных изысканий и предусмотренные проектной документацией, которые соответственно получили положительное заключение государственной экспертизы. Довод ответчиков о бездействии МУП "АРТ" и непринятии мер по предотвращению оттайки грунта является необоснованным и опровергается материалами дела.
Изменение температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта являлось прогнозируемым обстоятельством, но в допустимых нормах. Между тем, не достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в установленные сроки, и как следствие, увеличение периода проведения соответствующих мероприятий по охлаждению грунтов, по их принудительному промерзанию в данном случае является исключительным обстоятельством, которое не зависит только от воли и действий человека и продолжительность которого нельзя с точностью предусмотреть в виду природно-климатических условий.
Судебная коллегия полагает, что в данном случае изменение вышеуказанных обстоятельств является существенным, так как они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях в отношении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Вступая в договорные отношения с дольщиками застройщик, полагаясь на технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий исходил из того, что такого изменения обстоятельств, а именно возникновение необходимости охлаждения грунтов в течение нескольких зимних периодов, не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог одномоментно преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, поскольку, как указывалось выше, достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов не зависит только от действий застройщика.
Таким образом, довод ответчиков о том, что оттайка грунта не является непреодолимой силой и предвиделась при получении положительного заключения для застройки, не состоятелен.
Исполнение договора без изменения его условий в отношении срока завершения строительства нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны (в данном случае застройщика) такой ущерб в результате предъявления требований со стороны ответчиков о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, что она в значительной степени лишится того, на что рассчитывала при заключении договора, поскольку себестоимость строительства объекта долевого участия для истца значительно возрастет.
Кроме того, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения указанных обстоятельств несет застройщик.
В данном случае действия застройщика направлены на обеспечение безопасности объекта, предотвращение в дальнейшем угрозы жизни и здоровья участников долевого строительства.
Согласно п. п. 3.1, 3.2 Устава МУП "АРТ" предприятие создано, в том числе с целью формирования рынка доступного жилья, строительства объектов жилья, участия в реализации муниципальных, республиканских, федеральных программ и подпрограмм по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, работников бюджетной сферы и других категорий граждан.
В соответствии с договором ответчики уплачивают обусловленную договором цену объекта долевого строительства с учетом безвозмездной жилищной субсидии, предоставленной на основании договора-обязательства N... от 24.12.2013 г. Обращение участников долевого строительства с требованием о выплате неустойки за нарушение срока завершения строительства может привести к банкротству организации, и как следствие, отсутствию возможности завершить строительство и передать жилые помещения гражданам, в том числе и по социальным программам.
Судебная коллегия считает, что действия МУП "АРТ" в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора, отвечают критериям разумности и добросовестности.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ к отмене судебного решения.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции исследованы все юридически значимые обстоятельства по делу и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 31 августа 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.
Председательствующий
А.А.ОСИПОВА

Судьи
В.В.ГРОМАЦКАЯ
М.К.МАТВЕЕВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)