Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 1 марта 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 10 марта 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мурахиной Н.В., судей Осокиной Н.Н. и Смирнова В.И.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 декабря 2015 года по делу N А13-42/2015 (судья Киров С.А.),
общество с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (ОГРН 1123525018462, ИНН 3525290263; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Вологодская Слобода, дом 13; далее - общество, ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (ОГРН 1053500023290, ИНН 3525148002; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 19; далее - инспекция, административный орган) о признании незаконным и отмене постановления от 16.12.2014 N 260-д, которым заявитель привлечен к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), в виде штрафа в размере 500 000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" (ОГРН 1133525005008, ИНН 3525297195; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31; далее - ООО "СК "Твои окна").
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 16 декабря 2015 года по делу N А13-42/2015 оспариваемое постановление признано незаконным, и отменено в части назначения обществу наказания в виде административного штрафа в размере, превышающем 250 000 рублей.
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" с судебным актом не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование жалобы общество указывает на отсутствие события вмененного ему в вину административного правонарушения, а также то, что оно является ненадлежащим субъектом, поскольку привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома фактически осуществлял застройщик (ООО "СК "Твои окна"), а отношения у ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" и ООО "СК "Твои окна" по перечислению застройщику полученных денежных средств возникли в рамках агентского договора и не затрагивают права и интересы физических лиц.
Инспекция в отзыве на жалобу с изложенными в ней доводами не согласилось, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "СК "Твои окна" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, прокуратурой города Вологды с привлечением специалистов инспекции проведена выездная проверка деятельности ООО "СК "Твои окна" по привлечению денежных средств участников долевого строительства, поводом для проведения которой послужило обращение граждан-участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по генплану в микрорайоне Новгородский (корпус Б).
В ходе проверки установлено, что застройщиком указанного дома является ООО "СК "Твои окна" (разрешение на строительство от 04.12.2013 N RU35327000-278), которое 11.12.2013, выступая в качестве принципала, заключило с ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (агент) агентский договор N 11/12/13-В (далее - агентский договор; листы дела 22 - 23).
В соответствии с пунктом 1.2 названного договора агент обязуется за согласованную сторонами плату осуществлять от своего имени или от имени принципала, но за его счет действия по организации продаж строящихся помещений, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, организацию взаиморасчетов с участниками долевого строительства и иными лицами. Агент обязуется принимать оплату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости, выступая от имени принципала (пункт 2.1.1).
Согласно пункту 2.1.5 агентского договора агент обязуется перечислять суммы, принятые от третьих лиц в адрес принципала в соответствии с пунктом 2.1.1 договора, на расчетный счет принципала.
В свою очередь, ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (исполнитель) и Хайдуков Е.Ю. (клиент) 14.03.2014 заключили договор бронирования квартиры N 100Б/Н (листы 41 - 42; далее - договор бронирования), согласно условиям которого исполнитель обязуется осуществить в интересах клиента бронирование указанного в пункте 4 договора жилого помещения в возводимом ООО "СК "Твои окна" жилом комплексе "Светлый дом "Твои окна" по адресу: город Вологда, микрорайон "Новгородский", улица Конева, дом 22 по генплану (корпус Б), до даты заключения клиентом договора, указанного в пункте 3 договора, а клиент обязуется выплатить исполнителю предусмотренный настоящим договором обеспечительный платеж.
В соответствии с пунктом 3 договора бронирования клиент получает право на приобретение квартиры на основании последующего заключения и исполнения клиентом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком.
В пункте 4 названного Договора определена цена договора долевого участия (1 098 864 рублей 70 копеек) и дана характеристика объекта недвижимости (квартиры).
Срок подписания договора долевого участия с застройщиком установлен до 31.03.2014 (пункт 7 договора бронирования).
В силу пункта 11 договора бронирования клиент обязуется своевременно и в полном объеме выплатить исполнителю обеспечительный платеж в общем размере 50 000 руб. в течение двух рабочих дней с момента заключения договора.
При заключении договора долевого участия уплаченный клиентом обеспечительный платеж перечисляется исполнителем на основании письменного распоряжения клиента в счет частичной уплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора, в течение 15 календарных дней с момента государственной регистрации договора долевого участия.
Настоящий договор одновременно является письменным распоряжением клиента о переводе уплаченного им обеспечительного взноса в счет частичной уплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора (пункт 11 договора).
В соответствии с условиями договора Хайдуков Е.Ю. платежным поручением от 17.03.2014 N 673307 перечислил на счет общества 49 850 руб. (лист дела 43).
Впоследствии в силу пункта 7 договора бронирования Хайдуков Е.Ю. и ООО "СК "Твои окна" 10.04.2014 заключили договор участия в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома N 100/Н (далее - договор участия в долевом строительстве; листы дела 44 - 50).
По результатам проверки инспекция пришла к выводу о том, что привлечение обществом денежных средств по договору бронирования квартиры до регистрации договора участия в долевом строительстве является нарушением части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
По факту незаконного привлечения обществом, не являющимся застройщиком, денежных средств гражданина на цели, связанные с последующим возникновением у него права собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме, 10.11.2014 должностным лицом инспекции в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении N 123-д (листы дела 34 - 35).
Постановлением от 16.12.2014 N 260-д общество признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за предусмотрено частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и ему назначено наказание в виде штрафа в размере 500 000 рублей (листы дела 31 - 32).
Не согласившись с данным постановлением, общество оспорило его в судебном порядке.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные участниками спора доказательства, установив фактические обстоятельства дела, сделал вывод об обоснованном привлечении общества к административной ответственности и отсутствии оснований для признания правонарушения малозначительным.
При принятии оспариваемого решения суд первой инстанции, исходя из положений частей 3.2 и 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ и обстоятельств настоящего дела, уменьшил размер назначенного обществу административного штрафа до 250 000 рублей.
Апелляционная коллегия, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что жалоба общества не подлежит удовлетворению в силу следующего.
В силу части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Согласно части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора долевого участия в строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных данной нормой, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных статьей 1 Закона N 214-ФЗ, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях (часть 2.2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком (часть 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ).
Исходя из части 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям названного Закона застройщики на основании договора долевого участия в строительстве.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из приведенных нормативных положений следует, что привлекать денежные средства граждан для строительства на основании заключенного договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома вправе только застройщик.
В части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что названный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи; привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
При этом названный Закон призван гарантировать защиту прав граждан, его нормы носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства.
Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов допустимо исключительно теми лицами и способами, которые прямо перечислены в Законе N 214-ФЗ, нормы которого, наделяя такими полномочиями только застройщика, не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо иных лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.
Следовательно, денежные средства участников долевого строительства должны поступать непосредственно на счет застройщика, откуда они расходуются на цели, связанные со строительством жилого объекта, в то время как участие в таких правоотношениях иного лица не обеспечивает надлежащей защиты прав граждан, гарантированной Законом N 214-ФЗ, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку такое лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.
В связи с этим суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статей 65 и 71 АПК РФ, проанализировав условия агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В, договора бронирования квартиры, договора участия в долевом строительстве, правомерно сделал вывод о наличии в деянии заявителя состава вмененного ему в вину административного правонарушения, поскольку денежные средства гражданина получены обществом, не являющимся застройщиком, на основании договора бронирования квартиры, а значит, способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы заявителя о том, что ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", заключая договор бронирования, действовало на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В от имени и за счет принципала - ООО "СК "Твои окна", а обеспечительный платеж, внесенный гражданином по договору бронирования, перечислялся заявителем в счет частичной уплаты цены договора участия в долевом строительстве. Следовательно, по договору участия в долевом строительстве с гражданином права и обязанности возникали непосредственно у застройщика - ООО "СК "Твои окна".
Как обоснованно указано судом первой инстанции, наличие агентского договора, а также зачисление впоследствии полученных денежных средств дольщика на счета 76.05, 76.06 правового значения не имеют, поскольку ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", не являясь застройщиком, заключило упомянутый договор бронирования квартиры до ввода объекта в эксплуатацию и привлекло денежные средства Хайдукова Е.Ю. с целью приобретения им в будущем права собственности на квартиру.
Согласно части 3 статьи 4.1 КоАП РФ при назначении административного наказания юридическому лицу учитываются характер совершенного им административного правонарушения, имущественное и финансовое положение юридического лица, обстоятельства, смягчающие административную ответственность, и обстоятельства, отягчающие административную ответственность.
При наличии исключительных обстоятельств, связанных с характером совершенного административного правонарушения и его последствиями, имущественным и финансовым положением привлекаемого к административной ответственности юридического лица, судья, орган, должностное лицо, рассматривающие дела об административных правонарушениях либо жалобы, протесты на постановления и (или) решения по делам об административных правонарушениях, могут назначить наказание в виде административного штрафа в размере менее минимального размера административного штрафа, предусмотренного соответствующей статьей или частью статьи раздела 2 КоАП РФ, в случае, если минимальный размер административного штрафа для юридических лиц составляет не менее ста тысяч рублей (часть 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ).
В силу части 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ при назначении административного наказания в соответствии с частью 3.2 настоящей статьи размер административного штрафа не может составлять менее половины минимального размера административного штрафа, предусмотренного для юридических лиц соответствующей статьей или частью статьи раздела 2 названного Кодекса.
В данном случае суд первой инстанции, исходя из конкретных обстоятельств совершения правонарушения, фактического заключения с гражданином договора долевого участия и его государственной регистрации в срок менее месяца, а также учитывая, что заявитель является инвестором строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома, правомерно посчитал, что назначение в данном случае наказания в виде штрафа в размере 500 000 рублей не соответствует тяжести совершенного правонарушения и не обеспечивает достижение целей административного наказания, предусмотренных частью 1 статьи 3.1 КоАП РФ, в части назначения административного штрафа в размере, превышающем 250 000 рублей.
На основании этого суд первой инстанции с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 4-П, части 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ, части 2 статьи 211 АПК РФ, установив наличие оснований для применения иной меры ответственности, правомерно признал оспариваемое постановление незаконным в части назначения наказания в виде штрафа, превышающего 250 000 рублей.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции установил, что решение арбитражным судом первой инстанции вынесено при полном выяснении обстоятельств дела, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 декабря 2015 года по делу N А13-42/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2016 ПО ДЕЛУ N А13-42/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2016 г. по делу N А13-42/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 1 марта 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 10 марта 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мурахиной Н.В., судей Осокиной Н.Н. и Смирнова В.И.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 декабря 2015 года по делу N А13-42/2015 (судья Киров С.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (ОГРН 1123525018462, ИНН 3525290263; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Вологодская Слобода, дом 13; далее - общество, ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (ОГРН 1053500023290, ИНН 3525148002; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 19; далее - инспекция, административный орган) о признании незаконным и отмене постановления от 16.12.2014 N 260-д, которым заявитель привлечен к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), в виде штрафа в размере 500 000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" (ОГРН 1133525005008, ИНН 3525297195; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31; далее - ООО "СК "Твои окна").
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 16 декабря 2015 года по делу N А13-42/2015 оспариваемое постановление признано незаконным, и отменено в части назначения обществу наказания в виде административного штрафа в размере, превышающем 250 000 рублей.
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" с судебным актом не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование жалобы общество указывает на отсутствие события вмененного ему в вину административного правонарушения, а также то, что оно является ненадлежащим субъектом, поскольку привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома фактически осуществлял застройщик (ООО "СК "Твои окна"), а отношения у ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" и ООО "СК "Твои окна" по перечислению застройщику полученных денежных средств возникли в рамках агентского договора и не затрагивают права и интересы физических лиц.
Инспекция в отзыве на жалобу с изложенными в ней доводами не согласилось, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "СК "Твои окна" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, прокуратурой города Вологды с привлечением специалистов инспекции проведена выездная проверка деятельности ООО "СК "Твои окна" по привлечению денежных средств участников долевого строительства, поводом для проведения которой послужило обращение граждан-участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по генплану в микрорайоне Новгородский (корпус Б).
В ходе проверки установлено, что застройщиком указанного дома является ООО "СК "Твои окна" (разрешение на строительство от 04.12.2013 N RU35327000-278), которое 11.12.2013, выступая в качестве принципала, заключило с ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (агент) агентский договор N 11/12/13-В (далее - агентский договор; листы дела 22 - 23).
В соответствии с пунктом 1.2 названного договора агент обязуется за согласованную сторонами плату осуществлять от своего имени или от имени принципала, но за его счет действия по организации продаж строящихся помещений, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, организацию взаиморасчетов с участниками долевого строительства и иными лицами. Агент обязуется принимать оплату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости, выступая от имени принципала (пункт 2.1.1).
Согласно пункту 2.1.5 агентского договора агент обязуется перечислять суммы, принятые от третьих лиц в адрес принципала в соответствии с пунктом 2.1.1 договора, на расчетный счет принципала.
В свою очередь, ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (исполнитель) и Хайдуков Е.Ю. (клиент) 14.03.2014 заключили договор бронирования квартиры N 100Б/Н (листы 41 - 42; далее - договор бронирования), согласно условиям которого исполнитель обязуется осуществить в интересах клиента бронирование указанного в пункте 4 договора жилого помещения в возводимом ООО "СК "Твои окна" жилом комплексе "Светлый дом "Твои окна" по адресу: город Вологда, микрорайон "Новгородский", улица Конева, дом 22 по генплану (корпус Б), до даты заключения клиентом договора, указанного в пункте 3 договора, а клиент обязуется выплатить исполнителю предусмотренный настоящим договором обеспечительный платеж.
В соответствии с пунктом 3 договора бронирования клиент получает право на приобретение квартиры на основании последующего заключения и исполнения клиентом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком.
В пункте 4 названного Договора определена цена договора долевого участия (1 098 864 рублей 70 копеек) и дана характеристика объекта недвижимости (квартиры).
Срок подписания договора долевого участия с застройщиком установлен до 31.03.2014 (пункт 7 договора бронирования).
В силу пункта 11 договора бронирования клиент обязуется своевременно и в полном объеме выплатить исполнителю обеспечительный платеж в общем размере 50 000 руб. в течение двух рабочих дней с момента заключения договора.
При заключении договора долевого участия уплаченный клиентом обеспечительный платеж перечисляется исполнителем на основании письменного распоряжения клиента в счет частичной уплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора, в течение 15 календарных дней с момента государственной регистрации договора долевого участия.
Настоящий договор одновременно является письменным распоряжением клиента о переводе уплаченного им обеспечительного взноса в счет частичной уплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора (пункт 11 договора).
В соответствии с условиями договора Хайдуков Е.Ю. платежным поручением от 17.03.2014 N 673307 перечислил на счет общества 49 850 руб. (лист дела 43).
Впоследствии в силу пункта 7 договора бронирования Хайдуков Е.Ю. и ООО "СК "Твои окна" 10.04.2014 заключили договор участия в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома N 100/Н (далее - договор участия в долевом строительстве; листы дела 44 - 50).
По результатам проверки инспекция пришла к выводу о том, что привлечение обществом денежных средств по договору бронирования квартиры до регистрации договора участия в долевом строительстве является нарушением части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
По факту незаконного привлечения обществом, не являющимся застройщиком, денежных средств гражданина на цели, связанные с последующим возникновением у него права собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме, 10.11.2014 должностным лицом инспекции в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении N 123-д (листы дела 34 - 35).
Постановлением от 16.12.2014 N 260-д общество признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за предусмотрено частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и ему назначено наказание в виде штрафа в размере 500 000 рублей (листы дела 31 - 32).
Не согласившись с данным постановлением, общество оспорило его в судебном порядке.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные участниками спора доказательства, установив фактические обстоятельства дела, сделал вывод об обоснованном привлечении общества к административной ответственности и отсутствии оснований для признания правонарушения малозначительным.
При принятии оспариваемого решения суд первой инстанции, исходя из положений частей 3.2 и 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ и обстоятельств настоящего дела, уменьшил размер назначенного обществу административного штрафа до 250 000 рублей.
Апелляционная коллегия, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что жалоба общества не подлежит удовлетворению в силу следующего.
В силу части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Согласно части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора долевого участия в строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных данной нормой, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных статьей 1 Закона N 214-ФЗ, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях (часть 2.2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком (часть 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ).
Исходя из части 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям названного Закона застройщики на основании договора долевого участия в строительстве.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из приведенных нормативных положений следует, что привлекать денежные средства граждан для строительства на основании заключенного договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома вправе только застройщик.
В части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что названный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи; привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
При этом названный Закон призван гарантировать защиту прав граждан, его нормы носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства.
Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов допустимо исключительно теми лицами и способами, которые прямо перечислены в Законе N 214-ФЗ, нормы которого, наделяя такими полномочиями только застройщика, не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо иных лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.
Следовательно, денежные средства участников долевого строительства должны поступать непосредственно на счет застройщика, откуда они расходуются на цели, связанные со строительством жилого объекта, в то время как участие в таких правоотношениях иного лица не обеспечивает надлежащей защиты прав граждан, гарантированной Законом N 214-ФЗ, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку такое лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.
В связи с этим суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статей 65 и 71 АПК РФ, проанализировав условия агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В, договора бронирования квартиры, договора участия в долевом строительстве, правомерно сделал вывод о наличии в деянии заявителя состава вмененного ему в вину административного правонарушения, поскольку денежные средства гражданина получены обществом, не являющимся застройщиком, на основании договора бронирования квартиры, а значит, способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы заявителя о том, что ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", заключая договор бронирования, действовало на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В от имени и за счет принципала - ООО "СК "Твои окна", а обеспечительный платеж, внесенный гражданином по договору бронирования, перечислялся заявителем в счет частичной уплаты цены договора участия в долевом строительстве. Следовательно, по договору участия в долевом строительстве с гражданином права и обязанности возникали непосредственно у застройщика - ООО "СК "Твои окна".
Как обоснованно указано судом первой инстанции, наличие агентского договора, а также зачисление впоследствии полученных денежных средств дольщика на счета 76.05, 76.06 правового значения не имеют, поскольку ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", не являясь застройщиком, заключило упомянутый договор бронирования квартиры до ввода объекта в эксплуатацию и привлекло денежные средства Хайдукова Е.Ю. с целью приобретения им в будущем права собственности на квартиру.
Согласно части 3 статьи 4.1 КоАП РФ при назначении административного наказания юридическому лицу учитываются характер совершенного им административного правонарушения, имущественное и финансовое положение юридического лица, обстоятельства, смягчающие административную ответственность, и обстоятельства, отягчающие административную ответственность.
При наличии исключительных обстоятельств, связанных с характером совершенного административного правонарушения и его последствиями, имущественным и финансовым положением привлекаемого к административной ответственности юридического лица, судья, орган, должностное лицо, рассматривающие дела об административных правонарушениях либо жалобы, протесты на постановления и (или) решения по делам об административных правонарушениях, могут назначить наказание в виде административного штрафа в размере менее минимального размера административного штрафа, предусмотренного соответствующей статьей или частью статьи раздела 2 КоАП РФ, в случае, если минимальный размер административного штрафа для юридических лиц составляет не менее ста тысяч рублей (часть 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ).
В силу части 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ при назначении административного наказания в соответствии с частью 3.2 настоящей статьи размер административного штрафа не может составлять менее половины минимального размера административного штрафа, предусмотренного для юридических лиц соответствующей статьей или частью статьи раздела 2 названного Кодекса.
В данном случае суд первой инстанции, исходя из конкретных обстоятельств совершения правонарушения, фактического заключения с гражданином договора долевого участия и его государственной регистрации в срок менее месяца, а также учитывая, что заявитель является инвестором строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома, правомерно посчитал, что назначение в данном случае наказания в виде штрафа в размере 500 000 рублей не соответствует тяжести совершенного правонарушения и не обеспечивает достижение целей административного наказания, предусмотренных частью 1 статьи 3.1 КоАП РФ, в части назначения административного штрафа в размере, превышающем 250 000 рублей.
На основании этого суд первой инстанции с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 4-П, части 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ, части 2 статьи 211 АПК РФ, установив наличие оснований для применения иной меры ответственности, правомерно признал оспариваемое постановление незаконным в части назначения наказания в виде штрафа, превышающего 250 000 рублей.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции установил, что решение арбитражным судом первой инстанции вынесено при полном выяснении обстоятельств дела, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 декабря 2015 года по делу N А13-42/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.МУРАХИНА
Н.В.МУРАХИНА
Судьи
Н.Н.ОСОКИНА
В.И.СМИРНОВ
Н.Н.ОСОКИНА
В.И.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)