Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Орган местного самоуправления сослался на то, что многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Пирогова М.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Игнатьева В.П.,
судей Мехонцевой Е.М., Некрасовой А.С.,
при секретаре судебного заседания Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к В.Э.М., В.Э.Р. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования, выселении, по апелляционным жалобам сторон на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., пояснения представителя истца Администрации города Екатеринбурга Г.А.В., ответчика В.Э.Р., действующего в своих интересах и в интересах В.Э.М., заключение прокурора Смольникова Е.В., судебная коллегия
истец обратился в суд с иском к ответчику об изъятии жилого помещения - квартиры по адресу: <...>, принадлежащей В.Э.М. на праве собственности, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы - 2233772 рубля; прекращении права собственности В.Э.М. на указанное жилое помещение; возложении обязанности на В.Э.М. принять причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств; признании право собственности на жилое помещение - двухкомнатной квартиры общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>, за муниципальным образованием "город Екатеринбург"; признании В.Э.М., В.Э.Р. утратившими право пользования данным жилым помещением; выселении В.Э.М., В.Э.Р. из указанного жилого помещения.
В обоснование иска указано, что В.Э.М. является собственником двухкомнатной квартиры общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>. В данном жилом помещении с <...> зарегистрированы: собственник В.Э.М., и сын собственника В.Э.Р.
Заключением Межведомственной комиссии от <...> N многоквартирный жилой <...>, расположенный в <...>, признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением главы Администрации г. Екатеринбурга от <...> N было принято решение "Об изъятии жилых помещений и земельного участка по адресу: <...>". Постановление зарегистрировано <...> в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
По результатам переговоров об условиях выкупа изымаемой для муниципальных нужд квартиры соглашение достигнуто не было. Выкупная цена изымаемой квартиры заявлена в размере 2082 172 руб. на основании отчета <...> от <...> оценщика <...> по состоянию на <...>. В размер возмещения входят: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры - 173528 рублей, права на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под многоквартирным домом - 1908 644 рубля, убытки, связанные с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения данной квартиры, в размере 151 600 рублей.
Правовым последствием выкупа является переход права собственности на спорную комнату к муниципальному образованию "город Екатеринбург" с прекращением права собственности В.Э.М. С момента выкупа ответчики подлежат признанию утратившими право пользования спорным помещением и выселению.
В судебном заседании представитель истца Г.А.И. иск поддержал.
Ответчик В.Э.Р., действующий также в качестве представителя ответчика В.Э.М., а также представитель ответчиков Д. иск признали частично, не согласились с размером выкупной цены.
Ответчик В.Э.М., третьи лица ООО "Управляющая компания Нижнеисетская", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в суд не явились.
Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016 исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к В.Э.М., В.Э.Р. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, удовлетворены частично. Изъято у В.Э.М. жилое помещение - двухкомнатная <...>, общей площадью 49,4 кв. м, расположенная по адресу: <...>. Взыскана с Администрации города Екатеринбурга в пользу В.Э.М. выкупная рыночная цена изымаемого жилого помещения - двухкомнатной квартиры N, общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>, в размере 3920 513 рублей, включая стоимость указанной квартиры - 1243826 рублей, стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома и земельного участка под ним - 1861 792 рубля, убытки, причиняемые собственнику в связи с изъятие жилого помещения, - 167944 рубля, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт - 646 951 рубль. На В.Э.М. возложена обязанность принять от Администрации <...> причитающиеся ей возмещение за изымаемое жилое помещение - двухкомнатную квартиру N общей площадью 49,4 кв. м, расположенную по адресу: <...>, и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Прекращено право собственности В.Э.М. на жилое помещение - двухкомнатную квартиру N общей площадью 49,4 кв. м, расположенную по адресу: <...>, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. В.Э.М., В.Э.Р. признаны утратившими право пользования жилым помещением - двухкомнатной квартирой N, общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. Признано право собственности на двухкомнатную квартиру N общей площадью 49,4 кв. м, расположенную по адресу: <...>, за Администрацией <...>, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. В.Э.М., В.Э.Р. выселены из жилого помещения - двухкомнатной квартиры N <...>, общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. Взыскана с В.Э.М. в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 28102 руб. 56 коп. Взыскано с В.Э.Р. в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 300 рублей. Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений о собственниках жилого помещения - двухкомнатной квартиры N <...>, общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>. Данное решение является основанием для снятия В.Э.М., В.Э.Р. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <...>.
Не согласившись с постановленным решением суда, истец подал на него апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить в части определения возмещения за долю ответчика в праве собственности на изымаемый земельный участок в размере 352626,37 руб. и в части определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 646951 руб., принять в этой части новое решение, установив возмещение за квартиру в размере 2920935,63 руб. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылался на недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.
Ответчики В.Э.М. и В.Э.Р. также подали апелляционную жалобу на решение суда, в которой просили решение суда изменить в части, определить выкупную рыночную цену изымаемого жилого помещения по отчету <...> от <...> N в размере 5437700 руб., в том числе рыночной стоимости квартиры - 1727000 руб., стоимости доли в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, - 2533000 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 834000 руб., затрат, связанных с прекращением права собственности на жилое помещение - 343700 руб. В обоснование доводов жалобы ссылались на недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушения норм материального права
В отзыве на апелляционную жалобу ответчиков истец просит оставить ее без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу истца ответчики просят оставить ее без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца Г.А.В. доводы своей апелляционной жалобы поддержал, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчиков, ответчик В.Э.Р., действующий в своих интересах и в интересах В.Э.М., с доводами апелляционной жалобы истца не согласился, настаивал на своей апелляционной жалобе, прокурор Смольников Е.В. в своем заключении указал на законность решения суда первой инстанции.
Ответчик В.Э.М., третьи лица ООО "Управляющая компания Нижнеисетская", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются свидетельства заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы направлением уведомлений по почте 04.05.2017. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчика и третьих лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что В.Э.М. на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <...>, на основании договора передачи квартиры в собственность граждан (договора приватизации) от <...>, право собственности зарегистрировано <...>, в указанной квартире ответчики зарегистрированы по месту жительства с <...>.
В.Э.М. является участником общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, в том числе на земельный участок площадью 1321 кв. м, с кадастровым номером N 2, на котором дом расположен.
Заключением Межведомственной комиссии от <...> N многоквартирный жилой дом N, расположенный в городе Екатеринбурге по <...>, признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от N <...> принято решение изъять у собственников путем выкупа жилые помещения в доме по адресу: <...>. В перечень изымаемых жилых помещений включена принадлежащая ответчику квартира N.
Принимая решение, суд первой инстанции с учетом установленных фактических обстоятельств дела пришел к выводу об обоснованности исковых требований.
Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1).
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6).
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).
В связи с тем, что соглашения о предоставлении иного жилого помещения между истцом и ответчиком не достигнуто, квартира может быть изъята у собственника в данном случае только путем выкупа.
С учетом данных положений суд первой инстанции принял обоснованное решение об изъятии жилого помещения у В.Э.М. путем его выкупа и прекращении за ответчиком права собственности на него, выселении В.Э.М. и В.Э.Р. В данной части решение сторонами не обжалуется.
Определяя стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд положил в основу решения результаты судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту <...> выводы изложены в заключении судебной экспертиз от <...>.
Признавая решение суда правильным, суд апелляционной инстанции исходит из того, что при проведении данной оценки использовался сравнительный метод, а именно метод сравнения продаж, а также затратный метод, расчет рыночной стоимости квартиры произведен из средневзвешенной величины стоимости объекта оценки. Выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов (год постройки дома, этажность, материал стен и другое), с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен. В указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объектов оценки (месторасположение объекта, техническое состояние жилого дома) с приложением обширного и подробного фотоматериала, имеется ряд таблиц. В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. При сравнительном методе площадь помещения (для сравнения) бралась такая же, как площадь спорного помещения. Экспертом принято во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как обстоятельство, влияющее на формирование выкупной цены объекта недвижимости.
Доводы ответчиков в апелляционной жалобе о том, что выбранные экспертом аналоги могут иметь процент износа более 40% и включены в перечни адресов ветхих многоквартирных домов приведены предположительно, не указывают на необоснованность выборки.
Заключение экспертизы составлено экспертом, имеющим право на проведение такого рода оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд обоснованно отклонил представленные сторонами оценочные исследования, поскольку с момента их составления прошел продолжительный срок, определенные оценщиками рыночные цены утратили свою актуальность.
Судебная коллегия также не усматривает оснований руководствоваться отчетом оценщика <...> по состоянию на <...>, предоставленным истцом, поскольку при определении рыночной стоимости жилого помещения и стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка в размере 2082172 руб., стоимость жилого помещения, двухкомнатной квартиры, определена в сумме 173528 руб.
Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения однократно учтена стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок в размере 1861 792 руб. При этом экспертом в заключении судебной экспертизы отражен расчет рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок условно свободный от застройки. Судом обоснованно учтено применение в заключении судебной экспертизы затратного подхода при исчислении стоимости спорной квартиры с учетом стоимости общего имущества многоквартирного дома.
Судебная коллегия не согласна с изложенным в апелляционной жалобе истца прямым расчетом стоимости жилого помещения суммой стоимости земельного участка, рассчитанной сравнительным подходом, и стоимости многоквартирного дома, рассчитанной затратным подходом, отнесенной к доле в праве на общее имущество в многоквартирном доме, причитающееся истцу, поскольку он не отражает и не учитывает использованный экспертом сравнительный подход в определении стоимости квартиры, а также выполнен без расчета средневзвешенной величины стоимости объекта оценки.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
По смыслу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Рассматривая доводы апелляционной жалобы истца относительно размера выкупной цены, который включает сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, судебная коллегия принимает во внимание, что изымаемое жилое помещение расположено в доме 1948 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.
Судебная коллегия учитывает заключение экспертизы, в выводах которой указано, что при расчете стоимости квартиры с использованием сравнительного подхода были отобраны аналоги только в домах в удовлетворительном техническом состоянии, после капитального ремонта (найти объекты аналоги в аварийном состоянии не представилось возможным), итоговое значение рыночной стоимости спорной квартиры, составляющее по итогам согласования полученных результатов расчета рыночной стоимости 1890 777 руб. уже включает в себя компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. С учетом указанных выводов, принимая решение о взыскании стоимости квартиры в размере 1243 826 рублей, суд произвел арифметическое вычисление разницы между величиной стоимости квартиры в размере 1890777 руб. и рыночной стоимостью размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 646 951 руб., расчет которого выполнен в виде разницы между стоимостью квартиры N, рассчитанной с использованием затратного подхода при износе дома равном 40%, и стоимостью квартиры при износе дома равном 65%.
Судебная коллегия не усматривает оснований для применения отчета <...> при определении компенсации за непроверенный капитальный ремонт, только на том основании, что использованная им методика расчета затрат на проведение капитального ремонта многоквартирного дома является более точной, поскольку выбор методов при проведении экспертизы мотивирован в экспертном заключении от 23.10.2016, выполненном экспертом <...>.
Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы ответчиков о простом делении бюджета на выкуп частной собственности 3600 кв. м общей площади жилых помещений, зафиксированного в муниципальной программе "Переселение жителей муниципального образования "город Екатеринбург" из ветхого и аварийного жилищного фонда", утвержденного Постановлением Администрации города Екатеринбурга <...> от <...>, как необоснованные и не соответствующие положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об определении размера возмещения за жилое помещение.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, не усмотревшим оснований, предусмотренных статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения дополнительной или повторной экспертизы, при достаточной ясности или полноте заключения эксперта, при отсутствии сомнений в правильности и обоснованности заключения.
Также судебная коллегия не усмотрела оснований, предусмотренных статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для приобщения к материалам дела в качестве дополнительных доказательств приложений к апелляционной жалобе ответчиков.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к несогласию с принятым судом решением и иной оценке имеющихся по делу доказательств, подтверждающих правильность выводов суда. Изложенные в жалобе обстоятельства не опровергают сделанных судом выводов, и, следовательно, не могут быть положены в основу отмены законного и обоснованного решения. Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку по правилам статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, оснований к отмене решения суда не имеется.
При указанных обстоятельствах и руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы сторон - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-8475/2017
Требование: Об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, прекращении права собственности на указанную квартиру, обязании принять возмещение за изымаемую квартиру, предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств; признании права собственности на жилое помещение, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Орган местного самоуправления сослался на то, что многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 мая 2017 г. по делу N 33-8475/2017
Судья Пирогова М.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Игнатьева В.П.,
судей Мехонцевой Е.М., Некрасовой А.С.,
при секретаре судебного заседания Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к В.Э.М., В.Э.Р. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования, выселении, по апелляционным жалобам сторон на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., пояснения представителя истца Администрации города Екатеринбурга Г.А.В., ответчика В.Э.Р., действующего в своих интересах и в интересах В.Э.М., заключение прокурора Смольникова Е.В., судебная коллегия
установила:
истец обратился в суд с иском к ответчику об изъятии жилого помещения - квартиры по адресу: <...>, принадлежащей В.Э.М. на праве собственности, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы - 2233772 рубля; прекращении права собственности В.Э.М. на указанное жилое помещение; возложении обязанности на В.Э.М. принять причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств; признании право собственности на жилое помещение - двухкомнатной квартиры общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>, за муниципальным образованием "город Екатеринбург"; признании В.Э.М., В.Э.Р. утратившими право пользования данным жилым помещением; выселении В.Э.М., В.Э.Р. из указанного жилого помещения.
В обоснование иска указано, что В.Э.М. является собственником двухкомнатной квартиры общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>. В данном жилом помещении с <...> зарегистрированы: собственник В.Э.М., и сын собственника В.Э.Р.
Заключением Межведомственной комиссии от <...> N многоквартирный жилой <...>, расположенный в <...>, признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением главы Администрации г. Екатеринбурга от <...> N было принято решение "Об изъятии жилых помещений и земельного участка по адресу: <...>". Постановление зарегистрировано <...> в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
По результатам переговоров об условиях выкупа изымаемой для муниципальных нужд квартиры соглашение достигнуто не было. Выкупная цена изымаемой квартиры заявлена в размере 2082 172 руб. на основании отчета <...> от <...> оценщика <...> по состоянию на <...>. В размер возмещения входят: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры - 173528 рублей, права на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под многоквартирным домом - 1908 644 рубля, убытки, связанные с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения данной квартиры, в размере 151 600 рублей.
Правовым последствием выкупа является переход права собственности на спорную комнату к муниципальному образованию "город Екатеринбург" с прекращением права собственности В.Э.М. С момента выкупа ответчики подлежат признанию утратившими право пользования спорным помещением и выселению.
В судебном заседании представитель истца Г.А.И. иск поддержал.
Ответчик В.Э.Р., действующий также в качестве представителя ответчика В.Э.М., а также представитель ответчиков Д. иск признали частично, не согласились с размером выкупной цены.
Ответчик В.Э.М., третьи лица ООО "Управляющая компания Нижнеисетская", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в суд не явились.
Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016 исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к В.Э.М., В.Э.Р. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, удовлетворены частично. Изъято у В.Э.М. жилое помещение - двухкомнатная <...>, общей площадью 49,4 кв. м, расположенная по адресу: <...>. Взыскана с Администрации города Екатеринбурга в пользу В.Э.М. выкупная рыночная цена изымаемого жилого помещения - двухкомнатной квартиры N, общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>, в размере 3920 513 рублей, включая стоимость указанной квартиры - 1243826 рублей, стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома и земельного участка под ним - 1861 792 рубля, убытки, причиняемые собственнику в связи с изъятие жилого помещения, - 167944 рубля, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт - 646 951 рубль. На В.Э.М. возложена обязанность принять от Администрации <...> причитающиеся ей возмещение за изымаемое жилое помещение - двухкомнатную квартиру N общей площадью 49,4 кв. м, расположенную по адресу: <...>, и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Прекращено право собственности В.Э.М. на жилое помещение - двухкомнатную квартиру N общей площадью 49,4 кв. м, расположенную по адресу: <...>, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. В.Э.М., В.Э.Р. признаны утратившими право пользования жилым помещением - двухкомнатной квартирой N, общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. Признано право собственности на двухкомнатную квартиру N общей площадью 49,4 кв. м, расположенную по адресу: <...>, за Администрацией <...>, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. В.Э.М., В.Э.Р. выселены из жилого помещения - двухкомнатной квартиры N <...>, общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме. Взыскана с В.Э.М. в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 28102 руб. 56 коп. Взыскано с В.Э.Р. в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 300 рублей. Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений о собственниках жилого помещения - двухкомнатной квартиры N <...>, общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>. Данное решение является основанием для снятия В.Э.М., В.Э.Р. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <...>.
Не согласившись с постановленным решением суда, истец подал на него апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить в части определения возмещения за долю ответчика в праве собственности на изымаемый земельный участок в размере 352626,37 руб. и в части определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 646951 руб., принять в этой части новое решение, установив возмещение за квартиру в размере 2920935,63 руб. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылался на недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.
Ответчики В.Э.М. и В.Э.Р. также подали апелляционную жалобу на решение суда, в которой просили решение суда изменить в части, определить выкупную рыночную цену изымаемого жилого помещения по отчету <...> от <...> N в размере 5437700 руб., в том числе рыночной стоимости квартиры - 1727000 руб., стоимости доли в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, - 2533000 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 834000 руб., затрат, связанных с прекращением права собственности на жилое помещение - 343700 руб. В обоснование доводов жалобы ссылались на недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушения норм материального права
В отзыве на апелляционную жалобу ответчиков истец просит оставить ее без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу истца ответчики просят оставить ее без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца Г.А.В. доводы своей апелляционной жалобы поддержал, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчиков, ответчик В.Э.Р., действующий в своих интересах и в интересах В.Э.М., с доводами апелляционной жалобы истца не согласился, настаивал на своей апелляционной жалобе, прокурор Смольников Е.В. в своем заключении указал на законность решения суда первой инстанции.
Ответчик В.Э.М., третьи лица ООО "Управляющая компания Нижнеисетская", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются свидетельства заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы направлением уведомлений по почте 04.05.2017. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчика и третьих лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что В.Э.М. на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <...>, на основании договора передачи квартиры в собственность граждан (договора приватизации) от <...>, право собственности зарегистрировано <...>, в указанной квартире ответчики зарегистрированы по месту жительства с <...>.
В.Э.М. является участником общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, в том числе на земельный участок площадью 1321 кв. м, с кадастровым номером N 2, на котором дом расположен.
Заключением Межведомственной комиссии от <...> N многоквартирный жилой дом N, расположенный в городе Екатеринбурге по <...>, признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от N <...> принято решение изъять у собственников путем выкупа жилые помещения в доме по адресу: <...>. В перечень изымаемых жилых помещений включена принадлежащая ответчику квартира N.
Принимая решение, суд первой инстанции с учетом установленных фактических обстоятельств дела пришел к выводу об обоснованности исковых требований.
Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1).
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6).
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).
В связи с тем, что соглашения о предоставлении иного жилого помещения между истцом и ответчиком не достигнуто, квартира может быть изъята у собственника в данном случае только путем выкупа.
С учетом данных положений суд первой инстанции принял обоснованное решение об изъятии жилого помещения у В.Э.М. путем его выкупа и прекращении за ответчиком права собственности на него, выселении В.Э.М. и В.Э.Р. В данной части решение сторонами не обжалуется.
Определяя стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд положил в основу решения результаты судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту <...> выводы изложены в заключении судебной экспертиз от <...>.
Признавая решение суда правильным, суд апелляционной инстанции исходит из того, что при проведении данной оценки использовался сравнительный метод, а именно метод сравнения продаж, а также затратный метод, расчет рыночной стоимости квартиры произведен из средневзвешенной величины стоимости объекта оценки. Выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов (год постройки дома, этажность, материал стен и другое), с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен. В указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объектов оценки (месторасположение объекта, техническое состояние жилого дома) с приложением обширного и подробного фотоматериала, имеется ряд таблиц. В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. При сравнительном методе площадь помещения (для сравнения) бралась такая же, как площадь спорного помещения. Экспертом принято во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как обстоятельство, влияющее на формирование выкупной цены объекта недвижимости.
Доводы ответчиков в апелляционной жалобе о том, что выбранные экспертом аналоги могут иметь процент износа более 40% и включены в перечни адресов ветхих многоквартирных домов приведены предположительно, не указывают на необоснованность выборки.
Заключение экспертизы составлено экспертом, имеющим право на проведение такого рода оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд обоснованно отклонил представленные сторонами оценочные исследования, поскольку с момента их составления прошел продолжительный срок, определенные оценщиками рыночные цены утратили свою актуальность.
Судебная коллегия также не усматривает оснований руководствоваться отчетом оценщика <...> по состоянию на <...>, предоставленным истцом, поскольку при определении рыночной стоимости жилого помещения и стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка в размере 2082172 руб., стоимость жилого помещения, двухкомнатной квартиры, определена в сумме 173528 руб.
Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения однократно учтена стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок в размере 1861 792 руб. При этом экспертом в заключении судебной экспертизы отражен расчет рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок условно свободный от застройки. Судом обоснованно учтено применение в заключении судебной экспертизы затратного подхода при исчислении стоимости спорной квартиры с учетом стоимости общего имущества многоквартирного дома.
Судебная коллегия не согласна с изложенным в апелляционной жалобе истца прямым расчетом стоимости жилого помещения суммой стоимости земельного участка, рассчитанной сравнительным подходом, и стоимости многоквартирного дома, рассчитанной затратным подходом, отнесенной к доле в праве на общее имущество в многоквартирном доме, причитающееся истцу, поскольку он не отражает и не учитывает использованный экспертом сравнительный подход в определении стоимости квартиры, а также выполнен без расчета средневзвешенной величины стоимости объекта оценки.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
По смыслу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Рассматривая доводы апелляционной жалобы истца относительно размера выкупной цены, который включает сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, судебная коллегия принимает во внимание, что изымаемое жилое помещение расположено в доме 1948 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.
Судебная коллегия учитывает заключение экспертизы, в выводах которой указано, что при расчете стоимости квартиры с использованием сравнительного подхода были отобраны аналоги только в домах в удовлетворительном техническом состоянии, после капитального ремонта (найти объекты аналоги в аварийном состоянии не представилось возможным), итоговое значение рыночной стоимости спорной квартиры, составляющее по итогам согласования полученных результатов расчета рыночной стоимости 1890 777 руб. уже включает в себя компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. С учетом указанных выводов, принимая решение о взыскании стоимости квартиры в размере 1243 826 рублей, суд произвел арифметическое вычисление разницы между величиной стоимости квартиры в размере 1890777 руб. и рыночной стоимостью размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 646 951 руб., расчет которого выполнен в виде разницы между стоимостью квартиры N, рассчитанной с использованием затратного подхода при износе дома равном 40%, и стоимостью квартиры при износе дома равном 65%.
Судебная коллегия не усматривает оснований для применения отчета <...> при определении компенсации за непроверенный капитальный ремонт, только на том основании, что использованная им методика расчета затрат на проведение капитального ремонта многоквартирного дома является более точной, поскольку выбор методов при проведении экспертизы мотивирован в экспертном заключении от 23.10.2016, выполненном экспертом <...>.
Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы ответчиков о простом делении бюджета на выкуп частной собственности 3600 кв. м общей площади жилых помещений, зафиксированного в муниципальной программе "Переселение жителей муниципального образования "город Екатеринбург" из ветхого и аварийного жилищного фонда", утвержденного Постановлением Администрации города Екатеринбурга <...> от <...>, как необоснованные и не соответствующие положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об определении размера возмещения за жилое помещение.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, не усмотревшим оснований, предусмотренных статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения дополнительной или повторной экспертизы, при достаточной ясности или полноте заключения эксперта, при отсутствии сомнений в правильности и обоснованности заключения.
Также судебная коллегия не усмотрела оснований, предусмотренных статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для приобщения к материалам дела в качестве дополнительных доказательств приложений к апелляционной жалобе ответчиков.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к несогласию с принятым судом решением и иной оценке имеющихся по делу доказательств, подтверждающих правильность выводов суда. Изложенные в жалобе обстоятельства не опровергают сделанных судом выводов, и, следовательно, не могут быть положены в основу отмены законного и обоснованного решения. Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку по правилам статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, оснований к отмене решения суда не имеется.
При указанных обстоятельствах и руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы сторон - без удовлетворения.
Председательствующий
В.П.ИГНАТЬЕВ
В.П.ИГНАТЬЕВ
Судьи
Е.М.МЕХОНЦЕВА
А.С.НЕКРАСОВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
А.С.НЕКРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)