Судебные решения, арбитраж
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 3 августа 2017 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гречаниченко А.В.,
судей Барковской О.В., Ошировой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мартыновой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БайкКом" на определение Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2017 года по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БайкКом" о признании права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, по делу N А19-19212/2010 закрытого акционерного общества Жилищно-строительный комбинат "Инвест" (ИНН 3808062885, ОГРН 1023801018691, адрес: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Свердлова, д. 40) о признании его несостоятельным (банкротом),
(суд первой инстанции: судья Филатова В.В.),
лица, участвующие в деле отсутствуют, уведомлены,
решением Арбитражного суда Иркутской области от 24.10.2011 закрытое акционерное общество Жилищно-строительный комбинат "Инвест" (далее - ЗАО ЖСК "Инвест", должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего ЗАО ЖСК "Инвест" возложено на арбитражного управляющего Кадача В.Г.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 07.02.2012 конкурсным управляющим ЗАО ЖСК "Инвест" утвержден арбитражный управляющий Высоких А.А.
ЗАО ЖСК "Инвест" относится к отдельной категории должников - застройщики, к банкротству которых применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".
Конкурсный управляющий ЗАО ЖСК "Инвест" 25.02.2014 Высоких А.А. обратился в Арбитражный суд Иркутской области с ходатайством о погашении требований участников строительства ЗАО ЖСК "Инвест" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 29.09.2015 в удовлетворении заявления отказано в связи с несоблюдением всех предусмотренных пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве необходимых условий.
Закрытое акционерное общество "БайкКом" (преобразовано в ООО "Байком") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05.05.2016 заявление ООО "БайкКом" удовлетворено, за ООО "БайкКом" признано право собственности на долю в размере 75/10000 доли в праве на объект незавершенного строительства, эквивалентной после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - нежилому помещению, общей площадью 72, 55 кв. м, расположенному в цокольном этаже блок-секции 1 по осям: 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс; на долю в размере 218/10000 доли в праве на объект незавершенного строительства, эквивалентной после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - нежилому помещению, общей площадью 214 кв. м, расположенному на 1-ом этаже блок-секции 1 по осям 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс; в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Седова, 62, кадастровый номер: 38:36:000021:2011.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2016 года определение Арбитражного суда Иркутской области от 5 мая 2016 года по делу N А19-19212/2010 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 марта 2017 года определение Арбитражного суда Иркутской области от 5 мая 2016 года по делу N А19-19212/10, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2016 года по тому же делу отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Суд кассационной инстанции указал на невозможность погашения требований участников строительства путем передачи им нежилых помещений в случае, если эти действия нарушают права и законные интересы других кредиторов, и указал на необходимость исследования доводов о нарушении (отсутствии нарушения) прав и законных интересов других кредиторов.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2017 года в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "БайкКом" обжаловало его в апелляционном порядке. В обоснование жалобы заявитель указывает на необоснованность рассмотрения судом его требования о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности как требования о признании права собственности на нежилое помещение; на имеющиеся судебные акты арбитражного суда о признании права собственности на долю по жилым помещениям; на отсутствие приоритета в положении заявителя в случае удовлетворения требований, поскольку заявитель свои обязанности по оплате исполнил полностью.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 25.07.2017 по 27.07.2017.
Лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.
От НП "ЭРЭМ" поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.
В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
От НП "ЭРЭМ", конкурсного управляющего ЗАО ЖСК "Инвест" Боржонова М.И. поступили отзывы на апелляционную жалобу, приобщены к материалам дела.
Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между ЗАО Инвестиционная компания "Запад" (переименовано в ЗАО ЖСК "Инвест") (застройщик) и ЗАО "БайкКом" (реорганизовано в форме преобразования в ООО "БайкКом") (участник долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которых застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и /или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом - девятиэтажный кирпичный жилой дом серии 1.120 со встроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62, блок-секция N 3, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Седова, 62, кадастровый номер: 38:36:000021:2011, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства нежилые помещения, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять нежилое помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, относительно следующих нежилых помещений:
1) помещение общей площадью 214,00 кв. м, расположенное на первом этаже (оси 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас- Бс-Вс-Гс) блок-секции N 1 многоквартирного дома (договор от 29.05.2009 N 07/1-АВ),
2) нежилое помещение общей площадью 72,55 кв. м, на цокольном этаже блок-секции N 1 многоквартирного дома, оси: 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс (договор от 01.07.2009 N 08/1-АВ).
В соответствии со статьями 131, 164, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договоры участия в долевом строительстве N 07/1-АВ от 29.05.2009, N 08/1-АВ от 01.07.2009 зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 10.07.2009 за N 38-38-01/068/2009-714, N 38-38-01/068/2009-715 соответственно.
В пункте 3.1 договора участия в долевом строительстве N 07/1-АВ от 29.05.2009 установлено, что общая сумма, подлежащая оплате участником долевого строительства, составляет 5 564 000 руб.
В пункте 3.1 договора участия в долевом строительстве N 08/1-АВ от 01.07.2009 установлено, что общая сумма, подлежащая оплате участником долевого строительства, составляет 1 354 554, 93 руб.
Заявителем в качестве доказательств, подтверждающих факт оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договорам, в материалы дела представлены платежные поручения N 60 от 04.06.2009 на сумму 1 282 000 руб., N 61 от 04.06.2009 на сумму 1 500 000 руб., N 130 от 30.06.2009 на сумму 1 500 000 руб., N 131 от 01.07.2009 на сумму 100 000 руб., N 142 от 10.07.2009 на сумму 360 000 руб., N 143 от 10.07.2009 на сумму 822 000 руб., N 547 от 27.07.2009 на сумму 1 354 554, 03 руб.
Участник долевого строительства ООО "БайкКом" свои обязательства по внесению денежных средств, предусмотренных договорами исполнил в полном объеме, однако ЗАО "Инвест" обязательства по передаче нежилых помещений не исполнены, в связи с чем, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
По смыслу пункта 1 статьи 4 названного Закона передача объекта долевого строительства, возводимого с привлечением средств дольщиков по договору долевого участия, связана с завершением строительства объекта и вводом его в эксплуатацию.
Правовым последствием исполнения договора долевого участия является возникновение у участников долевого строительства права собственности на индивидуально определенные части/объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. При этом данное право реализуется по правилам статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.
Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами капитального строительства, объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 130 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Кроме того, до ввода жилого дома в эксплуатацию определенные помещения (квартиры, нежилые помещения) не могут быть выделены в натуре (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве").
Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
При отсутствии определенных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве условий признание в рамках процедуры банкротства, проводимой в целях соблюдения пропорционального удовлетворения требований кредиторов застройщика, за отдельным инвестором права на помещение в объекте незавершенного строительства, не введенном в эксплуатацию, может повлечь нарушение закрепленного законодательством о банкротстве принципа равенства кредиторов должника и воспрепятствовать включению объекта незавершенного строительства в конкурсную массу общества с целью удовлетворения требований кредиторов.
Установлено, что жилой дом не сдан в эксплуатацию, на момент рассмотрения судом спора отсутствовала государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах, с учетом вышеизложенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявления. Ввиду отсутствия в материалах дела доказательств того, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признание за ООО "Байком" права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не представляется возможным.
В то же время, согласно статье 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости", утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют признать, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Соответственно, довод заявителя апелляционной жалобы о нарушении принципа равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, поскольку имеются вступившее в законную силу судебные акты об удовлетворении аналогичных требований граждан по жилым помещениям, отклоняется. Гражданами были заключены договоры не для получения прибыли, а для удовлетворения своих личных семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий.
В рассматриваемом случае, с учетом положений статей 101.1, 201.6, 201.8 Закона от банкротстве, к спорным правоотношениям не применимы положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, поскольку объектом правоотношений является нежилое помещение. Признание доли в праве за заявителем означает по существу исполнение обязательства из имущества должника. Удовлетворение требования заявителя приведет к преимущественному удовлетворению требований, нарушит принцип соразмерного удовлетворения требований кредиторов в порядке предусмотренной очередности.
При этом заявитель не лишен избрать иной способ защиты, с учетом разъяснений пункта 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве". Требования заявителя могут быть трансформированы в денежные требования, подлежащие удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Определение Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2017 года по делу N А19-19212/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить директору общества с ограниченной ответственностью "БайкКом" Байбородину Павлу Андреевичу из федерального бюджета уплаченную по чеку-ордеру от 22.05.2017 государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей как ошибочно уплаченную.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение месяца в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.08.2017 ПО ДЕЛУ N А19-19212/2010
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 августа 2017 г. по делу N А19-19212/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 3 августа 2017 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гречаниченко А.В.,
судей Барковской О.В., Ошировой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мартыновой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БайкКом" на определение Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2017 года по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БайкКом" о признании права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, по делу N А19-19212/2010 закрытого акционерного общества Жилищно-строительный комбинат "Инвест" (ИНН 3808062885, ОГРН 1023801018691, адрес: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Свердлова, д. 40) о признании его несостоятельным (банкротом),
(суд первой инстанции: судья Филатова В.В.),
лица, участвующие в деле отсутствуют, уведомлены,
установил:
решением Арбитражного суда Иркутской области от 24.10.2011 закрытое акционерное общество Жилищно-строительный комбинат "Инвест" (далее - ЗАО ЖСК "Инвест", должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего ЗАО ЖСК "Инвест" возложено на арбитражного управляющего Кадача В.Г.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 07.02.2012 конкурсным управляющим ЗАО ЖСК "Инвест" утвержден арбитражный управляющий Высоких А.А.
ЗАО ЖСК "Инвест" относится к отдельной категории должников - застройщики, к банкротству которых применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".
Конкурсный управляющий ЗАО ЖСК "Инвест" 25.02.2014 Высоких А.А. обратился в Арбитражный суд Иркутской области с ходатайством о погашении требований участников строительства ЗАО ЖСК "Инвест" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 29.09.2015 в удовлетворении заявления отказано в связи с несоблюдением всех предусмотренных пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве необходимых условий.
Закрытое акционерное общество "БайкКом" (преобразовано в ООО "Байком") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05.05.2016 заявление ООО "БайкКом" удовлетворено, за ООО "БайкКом" признано право собственности на долю в размере 75/10000 доли в праве на объект незавершенного строительства, эквивалентной после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - нежилому помещению, общей площадью 72, 55 кв. м, расположенному в цокольном этаже блок-секции 1 по осям: 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс; на долю в размере 218/10000 доли в праве на объект незавершенного строительства, эквивалентной после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - нежилому помещению, общей площадью 214 кв. м, расположенному на 1-ом этаже блок-секции 1 по осям 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс-Гс; в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Седова, 62, кадастровый номер: 38:36:000021:2011.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2016 года определение Арбитражного суда Иркутской области от 5 мая 2016 года по делу N А19-19212/2010 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 марта 2017 года определение Арбитражного суда Иркутской области от 5 мая 2016 года по делу N А19-19212/10, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2016 года по тому же делу отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Суд кассационной инстанции указал на невозможность погашения требований участников строительства путем передачи им нежилых помещений в случае, если эти действия нарушают права и законные интересы других кредиторов, и указал на необходимость исследования доводов о нарушении (отсутствии нарушения) прав и законных интересов других кредиторов.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2017 года в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "БайкКом" обжаловало его в апелляционном порядке. В обоснование жалобы заявитель указывает на необоснованность рассмотрения судом его требования о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности как требования о признании права собственности на нежилое помещение; на имеющиеся судебные акты арбитражного суда о признании права собственности на долю по жилым помещениям; на отсутствие приоритета в положении заявителя в случае удовлетворения требований, поскольку заявитель свои обязанности по оплате исполнил полностью.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 25.07.2017 по 27.07.2017.
Лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.
От НП "ЭРЭМ" поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.
В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
От НП "ЭРЭМ", конкурсного управляющего ЗАО ЖСК "Инвест" Боржонова М.И. поступили отзывы на апелляционную жалобу, приобщены к материалам дела.
Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между ЗАО Инвестиционная компания "Запад" (переименовано в ЗАО ЖСК "Инвест") (застройщик) и ЗАО "БайкКом" (реорганизовано в форме преобразования в ООО "БайкКом") (участник долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которых застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и /или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом - девятиэтажный кирпичный жилой дом серии 1.120 со встроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Иркутск, ул. Седова, 62, блок-секция N 3, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Седова, 62, кадастровый номер: 38:36:000021:2011, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства нежилые помещения, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять нежилое помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, относительно следующих нежилых помещений:
1) помещение общей площадью 214,00 кв. м, расположенное на первом этаже (оси 1с-2с-3с-4с-5с-6с-Ас- Бс-Вс-Гс) блок-секции N 1 многоквартирного дома (договор от 29.05.2009 N 07/1-АВ),
2) нежилое помещение общей площадью 72,55 кв. м, на цокольном этаже блок-секции N 1 многоквартирного дома, оси: 3с-4с-5с-6с-Ас-Бс-Вс (договор от 01.07.2009 N 08/1-АВ).
В соответствии со статьями 131, 164, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договоры участия в долевом строительстве N 07/1-АВ от 29.05.2009, N 08/1-АВ от 01.07.2009 зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 10.07.2009 за N 38-38-01/068/2009-714, N 38-38-01/068/2009-715 соответственно.
В пункте 3.1 договора участия в долевом строительстве N 07/1-АВ от 29.05.2009 установлено, что общая сумма, подлежащая оплате участником долевого строительства, составляет 5 564 000 руб.
В пункте 3.1 договора участия в долевом строительстве N 08/1-АВ от 01.07.2009 установлено, что общая сумма, подлежащая оплате участником долевого строительства, составляет 1 354 554, 93 руб.
Заявителем в качестве доказательств, подтверждающих факт оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договорам, в материалы дела представлены платежные поручения N 60 от 04.06.2009 на сумму 1 282 000 руб., N 61 от 04.06.2009 на сумму 1 500 000 руб., N 130 от 30.06.2009 на сумму 1 500 000 руб., N 131 от 01.07.2009 на сумму 100 000 руб., N 142 от 10.07.2009 на сумму 360 000 руб., N 143 от 10.07.2009 на сумму 822 000 руб., N 547 от 27.07.2009 на сумму 1 354 554, 03 руб.
Участник долевого строительства ООО "БайкКом" свои обязательства по внесению денежных средств, предусмотренных договорами исполнил в полном объеме, однако ЗАО "Инвест" обязательства по передаче нежилых помещений не исполнены, в связи с чем, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
По смыслу пункта 1 статьи 4 названного Закона передача объекта долевого строительства, возводимого с привлечением средств дольщиков по договору долевого участия, связана с завершением строительства объекта и вводом его в эксплуатацию.
Правовым последствием исполнения договора долевого участия является возникновение у участников долевого строительства права собственности на индивидуально определенные части/объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. При этом данное право реализуется по правилам статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.
Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами капитального строительства, объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 130 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Кроме того, до ввода жилого дома в эксплуатацию определенные помещения (квартиры, нежилые помещения) не могут быть выделены в натуре (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве").
Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
При отсутствии определенных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве условий признание в рамках процедуры банкротства, проводимой в целях соблюдения пропорционального удовлетворения требований кредиторов застройщика, за отдельным инвестором права на помещение в объекте незавершенного строительства, не введенном в эксплуатацию, может повлечь нарушение закрепленного законодательством о банкротстве принципа равенства кредиторов должника и воспрепятствовать включению объекта незавершенного строительства в конкурсную массу общества с целью удовлетворения требований кредиторов.
Установлено, что жилой дом не сдан в эксплуатацию, на момент рассмотрения судом спора отсутствовала государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах, с учетом вышеизложенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявления. Ввиду отсутствия в материалах дела доказательств того, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признание за ООО "Байком" права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не представляется возможным.
В то же время, согласно статье 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости", утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют признать, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Соответственно, довод заявителя апелляционной жалобы о нарушении принципа равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, поскольку имеются вступившее в законную силу судебные акты об удовлетворении аналогичных требований граждан по жилым помещениям, отклоняется. Гражданами были заключены договоры не для получения прибыли, а для удовлетворения своих личных семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий.
В рассматриваемом случае, с учетом положений статей 101.1, 201.6, 201.8 Закона от банкротстве, к спорным правоотношениям не применимы положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, поскольку объектом правоотношений является нежилое помещение. Признание доли в праве за заявителем означает по существу исполнение обязательства из имущества должника. Удовлетворение требования заявителя приведет к преимущественному удовлетворению требований, нарушит принцип соразмерного удовлетворения требований кредиторов в порядке предусмотренной очередности.
При этом заявитель не лишен избрать иной способ защиты, с учетом разъяснений пункта 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве". Требования заявителя могут быть трансформированы в денежные требования, подлежащие удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Определение Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2017 года по делу N А19-19212/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить директору общества с ограниченной ответственностью "БайкКом" Байбородину Павлу Андреевичу из федерального бюджета уплаченную по чеку-ордеру от 22.05.2017 государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей как ошибочно уплаченную.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение месяца в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
Судьи
О.В.БАРКОВСКАЯ
Л.В.ОШИРОВА
О.В.БАРКОВСКАЯ
Л.В.ОШИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)