Судебные решения, арбитраж
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стрекачева А.Н.
судей А.Н. Герасименко, Н.В. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Ароян О.У.
при участии:
от Жилищно-строительного кооператива "Тираспольская, 1": представитель Захаров И.В. по доверенности от 16.12.2014,
председатель Жилищно-строительного кооператива "Тираспольская, 1"
Гилева Г.Н., лично,
конкурсный управляющий Товарищества собственников жилья "Парус"
Сергиенко Р.И., лично,
от Демешко М.Д.: представитель Копеева Л.В. по доверенности от 08.09.2015,
Севастьянов В.П., лично,
Хорев Ю.А., лично,
Полякова Т.И., лично,
Скалько Н.В., лично,
Скалько Б.А., лично,
от Олейник Г.Н., Галантер А.А., Хващевского А.А., Негинского И.С.: представитель Казакова Н.Н. по доверенностям от 08.12.2015, от 07.12.2015,
от 28.12.2013, от 02.09.2015 соответственно,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Тираспольская, 1" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 по делу N А32-30801/2011 по заявлению кредиторов (участников долевого строительства) Негинского И.С., Кужимы А.С., Хорева Ю.А., Демешко М.Д., Хващевского А.А., Скалько Н.В., Скалько Б.А., Олейник Г.Н., Поляковой Т.И., Галантер А.А. к Жилищно-строительному кооперативу "Тираспольская, 1" о признании права собственности на доли в незавершенном строительством объекте - тринадцатиэтажном жилищно-гостиничном комплексе, литер Д, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анана, пер. Тираспольский, д. 1 и обязании Жилищно-строительный кооператив "Тираспольская, 1" передать жилые помещения в объекте незавершенном строительством кредиторам, согласно договорам инвестирования, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Товарищества собственников жилья "Парус" (ОГРН 1102301002572, ИНН 2301043322),
принятое в составе судьи Хитенковой Е.М.,
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Товарищества собственников жилья "Парус" (далее - ТСЖ "Парус", должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратились кредиторы (участники долевого строительства) Негинский И.С., Кужим А.С., Хорев Ю.А., Демешко М.Д., Хващевский А.А., Скалько Н.В., Скалько Б.А., Олейник Г.Н., Полякова Т.И., Галантер А.А. (далее - заявители) с заявлением (с учетом уточненных требований) о признании права собственности на доли в незавершенном строительством объекте - тринадцатиэтажном жилищно-гостиничном комплексе, литер Д, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анана, пер. Тираспольский, д. 1, а именно:
- - Негинский И.С. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 53, 16 кв. м;
- - Кужим А.С. в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, общей площадью 76 кв. м, с учетом У доли лоджии;
- - Хорев Ю.А. в отношении - однокомнатной квартиры, расположенной на 10 этаже, общей площадью 51,5 кв. м, с учетом У площади лоджии; однокомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 54, 82 кв. м, с учетом У площади лоджии и У площади балкона;
- - Демешко М.Д. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 51,5 кв. м, с учетом У доли лоджии;
- - Хващевский А.А. в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 70 кв. м;
- - Скалько Н.В. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 45 кв. м;
- - Скалько Б.А. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 5 этаже, общей площадью 47,05 кв. м;
- - Олейник Г.Н. в отношении - двухкомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 67, 45 кв. м; однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 47, 05 кв. м;
- - Полякова Т.А. в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, общей площадью 63, 4 кв. м;
- - Галантер А.А. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 11 этаже, общей площадью 55 кв. м
и обязании ЖСК "Тираспольская, 1" передать жилые помещения кредиторам, согласно договоров инвестирования.
Определением суда от 05.10.2015 в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу отказано.
Признано право собственности на доли в незавершенном строительством объекте - тринадцатиэтажном жилищно-гостиничном комплексе, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, пер. Тираспольский, д. 1 за следующими гражданами:
- - Негинским И.С. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 53, 16 кв. м;
- - Кужим А.С. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, общей площадью 76 кв. м, с учетом У доли лоджии;
- - Хоревым Ю.А. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 10 этаже, общей площадью 51,5 кв. м, с учетом У площади лоджии; однокомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 54, 82 кв. м, с учетом У площади лоджии и 1/3 площади балкона;
- - Демешко М.Д. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 51,5 кв. м, с учетом У доли лоджии;
- - Хващевским А.А. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 70 кв. м;
- - Скалько Н.В. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 45 кв. м;
- - Скалько Б.А. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 5 этаже, общей площадью 47,05 кв. м;
- - Олейник Г.Н. в виде - двухкомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 67, 45 кв. м; однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 47, 05 кв. м;
- - Поляковой Т.А. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, общей площадью 63, 4 кв. м;
- - Галантер А.А. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 11 этаже, общей площадью 55 кв. м.
В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.
Жилищно-строительный кооператив "Тираспольская, 1" (далее - ЖСК "Тираспольская, 1") обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просит отменить определение суда от 05.10.2015 в части отказа в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу и удовлетворения исковых требований и прекратить производство по данному делу.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что заявители избрали ненадлежащий способ защиты права, неправомерно требуя в деле о банкротстве ТСЖ "Парус" признания права собственности на доли в принадлежащем ЖСК "Тираспольская, 1" незавершенном строительством объекте. Обжалуемое определение суда находится в противоречии с решением Анапского городского суда от 28.07.2010 по делу N 2-1428/10. ТСЖ "Парус" не являлся застройщиком объекта недвижимости, поэтому данный спор не подлежит рассмотрению в рамках дела о его несостоятельности и подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции. ЖСК "Тираспольская, 1" не могло принять на себя функции застройщика по вине заявителей, препятствующих оформлению разрешительной документации. Податель жалобы считает, что у суда отсутствовали правовые и фактические основания для удовлетворения требований заявителей.
В отзыве на апелляционную жалобу Скалько Н.В., Скалько Б.А., Олейник Г.Н., Демешко М.Д., Поляковой Т.А. просят определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ТСЖ "Парус" Сергиенко Р.И. просит определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
В судебном заседании председатель Жилищно-строительного кооператива "Тираспольская, 1" Гилева Г.Н., Севастьянов В.П. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили определение суда отменить в обжалуемой части.
Представитель Олейник Г.Н., Негинского И.С., Хващевского А.А., Галантер А.А., конкурсный управляющий Сергиенко Р.И., Хорев Ю.А., Полякова Т.И., Скалько Н.В., Скалько Б.А. просили определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Ввиду отсутствия возражений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11 ноября 2003 года между Севастьяновым В.П., Арсентьевым Д.И. (Сторона-1) и ТСЖ "Парус" (Сторона-2) был заключен договор на участие в долевом строительстве жилищно-гостиничного комплекса. Согласно данному договору вкладом Стороны-1 является передача для Стороны-2 оформленного строительного паспорта на гостиничный комплекс, арендованные земельные участки площадью 1814 кв. м, в том числе Севастьяновым В.П. - 845 кв. м и Арсентьевым Д.И. 969 кв. м, а вкладом Стороны-2 является осуществление финансирования и строительства в полном объеме всего комплекса.
ТСЖ "Парус" были заключены договоры об инвестировании строительства жилья, в том числе и с заявителями по настоящему обособленному спору, согласно условиям которых инвесторы обязались производить финансирование строительства жилых помещений, а застройщик обязался сдать законченный строительством жилой дом и передать инвесторам в собственность жилые помещения, оговоренных договором.
Заявителями были исполнены в полном объеме обязательства по финансированию строительства, что подтверждается представленными в дело документами, а также указанными ниже определениями о включении требований в реестр требований кредиторов ТСЖ "Парус" о передаче жилых помещений по настоящему делу о несостоятельности (банкротстве) должника.
За счет денежных средств инвесторов ТСЖ "Парус" был возведен объект незавершенного строительства - жилищно-гостинничный комплекс (со степенью готовности 40%), расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Олейник Галина Николаевна, Скалько Борис Алексеевич, Скалько Наталья Владимировна, Хорев Юрий Алексеевич, Галантер Алла Анатольевна, Кужим Анатолий Сергеевич, Демешко Максим Дмитриевич, Хващевский Александр Алексеевич, Полякова Татьяна Ивановна обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ТСЖ "Парус.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2012 в отношении ТСЖ "Парус" введена процедура наблюдения; также суд определил применять при банкротстве ТСЖ "Парус" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ); временным управляющим утвержден Волик Юрий Геннадьевич.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2012 ТСЖ "Парус" признано банкротом, открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Сергиенко Руслан Иванович, участник НП "Саморегулируемая межрегиональная общественная организация "Ассоциация антикризисных управляющих".
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2012 по делу N А-32-30801/2011 /14/568-Б-1УТ-27 требования Негинского И.С. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 53, 16 кв. м, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 по делу N А-32-30801/2011 /14/568-Б-6УТ-27 требования Кужим А.С. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на седьмом этаже, общей площадью 76 кв. м, с учетом 1/2 доли лоджии в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 г. по делу N А-32-30801/2011/14/568-Б-10УТ-27 требования Хорева Ю.А. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде однокомнатной квартиры, расположенной на десятом этаже, общей площадью 51, 5 кв. м, с учетом 1/2 площади лоджии, однокомнатной квартиры, расположенной на шестом этаже, общей площадью 54, 82 кв. м, с учетом 1/2 площади лоджии, 1/3 площади балкона, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 по делу N А-32-30801/2011/14/568-Б-7УТ-27 требования Демешко М.Д. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 51, 5 кв. м, с учетом 1/2 доли лоджии, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30:05.2012 по делу N А-32-30801/2011 /14/568-Б-4УТ-27 требования Хващевского А.А. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на шестом этаже, общей площадью 70 кв. м, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 по делу N А-32-30801/2011/14/568-Б-9УТ-27 требования Скалько Н.В. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 45 кв. м в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 по делу N А-32-30801/2011 /14/568-Б-8УТ-27 требования Скалько Б.А. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде однокомнатной квартиры, расположенной на пятом этаже, общей площадью 47, 05 кв. м в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 по делу N А-32-30801/2011/14/568-Б-11УТ-27 требования Олейник Г.Н. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 67, 45 кв. м, в виде однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 47, 05 кв. м, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 по делу N А-32-30801/2011/14/568-Б-12УТ-27 требования Поляковой Т.И. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на седьмом этаже, общей площадью 63, 4 кв. м в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2012 по делу N А-32-30801/2011/14/568-Б-ЗУТ-27 требования Галантер А.А. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде однокомнатной квартиры, расположенной на одиннадцатом этаже, общей площадью 55 кв. м, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Материалами дела установлено, что ТСЖ "Парус" обязательства перед участниками долевого строительства не исполнены, имеется вступившее в законную силу решение Анапского городского суда о запрете ТСЖ "Парус" осуществлять деятельность по строительству дома и заключению договоров по отчуждению объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений многоквартирного дома), расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Анапа, пер. Тираспольский,1.
Строительство, равно как и вообще какая-либо деятельность ТСЖ "Парус", не ведется с 2006 года. ТСЖ "Парус" изначально не имело и не имеет разрешительной документации на осуществление деятельности в качестве застройщика.
В связи с нарушением обязательств застройщиком по передаче жилых помещений, а также в связи с приостановкой строительства, основная часть граждан - участников строительства (которые не являются заявителями по настоящему обособленному спору) обратилась в суд общей юрисдикции с исками к ТСЖ "Парус" о признании за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде причитающихся гражданам квартир в этом доме на основании заключенных с ТСЖ "Парус" договоров (Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 08.12.2011 г.).
В дальнейшем, указанные граждане объединились в ЖСК "Тираспольская, 1" с целью возобновления строительства жилищно-гостиничного комплекса. Севастьяновым В.П. было передано право аренды на земельные участки, являющиеся вкладом по договору на участие в долевом строительстве от 11.11.2003 г., в пользу ЖСК "Тираспольская, 1" (Договор от 04.04.2012 г.). Позднее за ЖСК "Тираспольская, 1", членами которого являются бывшие участники ТСЖ "Парус", было признано право собственности на объект незавершенного строительства (Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 05.03.2013 г.).
В рамках дела о банкротстве ТСЖ "Парус" рассмотрены заявления конкурсного управляющего Сергиенко Р.И. о признании права аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, за ТСЖ "Парус" и обязании ЖСК "Тираспольская, 1" и передаче права аренды на земельные участки ТСЖ "Парус", а также признании Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между ЖСК "Тираспольская, 1" и Севастьяновым В.П. недействительным и применении последствий недействительности (ничтожной) сделки в отношении недвижимого имущества в виде погашения записи о государственной регистрации 16.05.2012.
В удовлетворении требований определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 отказано. Судебный акт вступил в законную силу.
Суд установил, что в настоящее время право собственности на объект, незавершенный строительством, зарегистрировано за вновь созданным юридическим лицом - ЖСК "Тираспольская 1", в который вступила и часть граждан, ранее заключивших договор на участие в долевом строительстве с ТСЖ "Парус".
По существу ЖСК "Тираспольская 1" принял на себя функции застройщика, и, соответственно, обязательства перед участниками долевого строительства, не исполненные ТСЖ "Парус".
Главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является приоритетная защита категории непрофессиональных инвесторов, которые, внося авансом большую часть денежных средств или иного имущества в целях строительства и последующего получения жилья, несут значительные риски недобросовестности застройщика, риски от различных факторов рынка жилищного строительства, от долгостроя и т.п.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать предусмотренное законодательством право на судебную защиту (в частности, постановления от 21.10.2008 N 7131/08, от 29.05.2012 N 17607/11).
В Определении от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013 Верховный суд Российской Федерации указал, что исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях обеспечения справедливого рассмотрения дела о несостоятельности общества застройщика, права и законные интересы участника долевого строительства подлежат судебной защите путем закрепления за ним наряду с иными гражданами - участниками строительства, за которыми ранее было признано право собственности на жилые помещения, статуса участника общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом в виде причитающихся гражданам квартир в этом доме.
Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), лицо, которое внесло предоплату по предварительному договору купли-продажи квартиры, вправе требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
На основании вышеизложенного, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании права собственности на доли в объекте незавершенном строительством.
Суд правомерно принял во внимание противоречивую позицию ответчика (ЖСК "Тираспольская. 1") относительно реализации прав участников долевого строительства (заявителей по настоящему спору) на участие в завершении строительства спорного объекта и как следствие получение жилья.
Так, представителем ответчика в материалы дела представлены письма в адрес участников долевого строительства с предложением о возврате денежных средств по договору инвестирования, либо вступления в члены ЖСК "Тираспольская, 1". Однако, в ходе судебного разбирательства представители ответчика неоднократно заявляли о том, что ЖСК "Тираспольская, 1" не имеет обязательств перед участниками долевого строительства: Негинским И.С., Кужим А.С., Хоревым Ю.А., Демешко М.Д., Хващевским А.А., Скалько Н.В., Скалько Б.А., Олейник Г.Н., Поляковой Т.И., Галантер А.А., поскольку не является стороной договоров инвестирования. Также представители ответчика ссылались на невозможность предоставления жилых помещений ввиду изменения площади жилых помещений. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2014 приняты обеспечительные меры в виде ареста жилых помещений, запрета Управлению Федеральной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю производить государственную регистрацию сделок, связанных с отчуждением или возможностью отчуждения жилых помещений, запрета ЖСК "Тираспольская, 1" (ИНН 2301075187) и иным лицам осуществлять перепланировку, реконструкцию, проведение строительных, монтажных и иных работ, в том числе направленных на изменение размера площади жилых помещений, расположенных по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский, 1: 1. двухкомнатной квартиры, расположенной на втором этаже, общей площадью 75 кв. м, 2. однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 53, 16 кв. м, 3. двухкомнатной квартиры, расположенной на седьмом этаже, общей площадью 76 кв. м, с учетом 1/2 доли лоджии 4. однокомнатной квартиры, расположенной на десятом этаже, общей площадью 51, 5 кв. м, с учетом 1/2 площади лоджии, 5. однокомнатной квартиры, расположенной на шестом этаже, общей площадью 54, 82 кв. м, с учетом 1 /2 площади лоджии, 1 /3 площади балкона, 6. однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 51, 5 кв. м, с учетом 1/2 доли лоджии 7. двухкомнатной квартиры, расположенной на шестом этаже, общей площадью 70 кв. м 8. однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 45 кв. м 9. однокомнатной квартиры, расположенной на пятом этаже, общей площадью 47, 05 кв. м 10. двухкомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 67, 45 кв. м 11. однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 47, 05 кв. м 12. двухкомнатной квартиры, расположенной на седьмом этаже, общей площадью 63, 4 кв. м 13. однокомнатной квартиры, расположенной на десятом этаже, общей площадью 54, 82 кв. м, с учетом 1/2 площади лоджии, 1/3 площади балкона, 14. однокомнатной квартиры, расположенной на одиннадцатом этаже, общей площадью 55 кв. м, 15. трехкомнатной квартиры, расположенной на восьмом этаже, общей площадью 110, 45 кв. м, 16. однокомнатной квартиры, расположенной на десятом этаже, общей площадью 57 кв. м, 17. однокомнатной квартиры, расположенной на десятом этаже, общей площадью 55 кв. м 18. двухкомнатной квартиры, расположенной на восьмом этаже, общей площадью 80 кв. м, 19. двухкомнатной квартиры, расположенной на восьмом этаже, общей площадью 72,3 кв. м, 20. однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 54,85 кв. м.
Конкурсным управляющим ТСЖ "Парус" принимались меры, направленные на заключение мирового соглашения между участниками долевого строительства и ЖСК "Тираспольская, 1". Однако положительных результатов не достигнуто. Между сторонами имеет место затяжной конфликт.
Данные обстоятельства позволили суду сделать правомерный вывод об отсутствии со стороны ответчика волеизъявления на создание для заявителей по настоящему спору условий для участия в завершении строительства спорного объекта.
По совокупности изложенных выше обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в данной конкретной ситуации признание права долевой собственности за заявителями необходимо для обеспечения равенства их прав наряду с иными участниками долевого строительства, за которыми ранее уже закреплено право собственности.
Примененный судом правовой подход в отношении необходимости защиты прав дольщиков, являющихся экономически слабой стороной, соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении N 308-ЭС15-6308 от 26.10.15 по делу N А53-36063/2012.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права, либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе, объектов незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах, доводы подателя жалобы о не подведомственности спора арбитражному суду, суд правомерно признал несостоятельными, а ходатайство о прекращении производства по делу не подлежащим удовлетворению.
Доводы подателя жалобы о том, что требования дольщиков к ЖСК "Тираспольская, 1" не подлежат рассмотрению в деле о несостоятельности (банкротстве) ТСЖ "Парус", а также о том, что надлежащим ответчиком по настоящему спору является сам должник, являются несостоятельными и противоречащими позиции Верховного суда (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013).
Доводу подателя жалобы о том, что часть граждан не оплатила в полном объеме цену, предусмотренную договором инвестирования, и данное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, судом дана надлежащая оценка.
Отклоняя данный довод, суд правомерно сослался на разъяснения, данные в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, о том, что лицо, которое внесло предоплату по предварительному договору купли-продажи квартиры, вправе требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, а также сослался на то, не внесение гражданами оплаты в полном объеме не является их умышленными действиями, а обусловлено объективными обстоятельствами.
Таким образом, заявители (дольщики) ТСЖ "Парус", подавшие в настоящем деле заявления о признании права собственности, наряду с бывшими членами ТСЖ "Парус" (в настоящий момент участниками ЖСК "Тираспольская, 1"), за которыми судом общей юрисдикции было признано право собственности на жилые помещения, также вправе восстановить и защитить свои права и законные интересы.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства ЖСК "Тираспольская, 1" о прекращении производства по делу и признал право собственности на доли в незавершенном строительством объекте - тринадцатиэтажном жилищно-гостиничном комплексе, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, пер. Тираспольский, д. 1 за следующими гражданами: Негинским И.С. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 53, 16 кв. м; Кужим А.С. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, общей площадью 76 кв. м, с учетом 1/2 доли лоджии; Хоревым Ю.А. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 10 этаже, общей площадью 51,5 кв. м, с учетом 1/2 площади лоджии; однокомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 54, 82 кв. м, с учетом 1/2 площади лоджии и 1/2 площади балкона; Демешко М.Д. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 51,5 кв. м, с учетом 1/2 доли лоджии; Хващевским А.А. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 70 кв. м; Скалько Н.В. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 45 кв. м; Скалько Б.А. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 5 этаже, общей площадью 47,05 кв. м; Олейник Г.Н. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 67, 45 кв. м; однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 47, 05 кв. м; Поляковой Т.А. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, общей площадью 63, 4 кв. м; Галантер А.А. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 11 этаже, общей площадью 55 кв. м.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии подателя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают выводы суда.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые бы могли повлиять на правовую оценку спорных правоотношений и которые не были бы учтены судом. Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 по делу N А32-30801/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.12.2015 N 15АП-18159/2015 ПО ДЕЛУ N А32-30801/2011
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2015 г. N 15АП-18159/2015
Дело N А32-30801/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стрекачева А.Н.
судей А.Н. Герасименко, Н.В. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Ароян О.У.
при участии:
от Жилищно-строительного кооператива "Тираспольская, 1": представитель Захаров И.В. по доверенности от 16.12.2014,
председатель Жилищно-строительного кооператива "Тираспольская, 1"
Гилева Г.Н., лично,
конкурсный управляющий Товарищества собственников жилья "Парус"
Сергиенко Р.И., лично,
от Демешко М.Д.: представитель Копеева Л.В. по доверенности от 08.09.2015,
Севастьянов В.П., лично,
Хорев Ю.А., лично,
Полякова Т.И., лично,
Скалько Н.В., лично,
Скалько Б.А., лично,
от Олейник Г.Н., Галантер А.А., Хващевского А.А., Негинского И.С.: представитель Казакова Н.Н. по доверенностям от 08.12.2015, от 07.12.2015,
от 28.12.2013, от 02.09.2015 соответственно,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Тираспольская, 1" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 по делу N А32-30801/2011 по заявлению кредиторов (участников долевого строительства) Негинского И.С., Кужимы А.С., Хорева Ю.А., Демешко М.Д., Хващевского А.А., Скалько Н.В., Скалько Б.А., Олейник Г.Н., Поляковой Т.И., Галантер А.А. к Жилищно-строительному кооперативу "Тираспольская, 1" о признании права собственности на доли в незавершенном строительством объекте - тринадцатиэтажном жилищно-гостиничном комплексе, литер Д, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анана, пер. Тираспольский, д. 1 и обязании Жилищно-строительный кооператив "Тираспольская, 1" передать жилые помещения в объекте незавершенном строительством кредиторам, согласно договорам инвестирования, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Товарищества собственников жилья "Парус" (ОГРН 1102301002572, ИНН 2301043322),
принятое в составе судьи Хитенковой Е.М.,
установил:
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Товарищества собственников жилья "Парус" (далее - ТСЖ "Парус", должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратились кредиторы (участники долевого строительства) Негинский И.С., Кужим А.С., Хорев Ю.А., Демешко М.Д., Хващевский А.А., Скалько Н.В., Скалько Б.А., Олейник Г.Н., Полякова Т.И., Галантер А.А. (далее - заявители) с заявлением (с учетом уточненных требований) о признании права собственности на доли в незавершенном строительством объекте - тринадцатиэтажном жилищно-гостиничном комплексе, литер Д, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анана, пер. Тираспольский, д. 1, а именно:
- - Негинский И.С. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 53, 16 кв. м;
- - Кужим А.С. в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, общей площадью 76 кв. м, с учетом У доли лоджии;
- - Хорев Ю.А. в отношении - однокомнатной квартиры, расположенной на 10 этаже, общей площадью 51,5 кв. м, с учетом У площади лоджии; однокомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 54, 82 кв. м, с учетом У площади лоджии и У площади балкона;
- - Демешко М.Д. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 51,5 кв. м, с учетом У доли лоджии;
- - Хващевский А.А. в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 70 кв. м;
- - Скалько Н.В. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 45 кв. м;
- - Скалько Б.А. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 5 этаже, общей площадью 47,05 кв. м;
- - Олейник Г.Н. в отношении - двухкомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 67, 45 кв. м; однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 47, 05 кв. м;
- - Полякова Т.А. в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, общей площадью 63, 4 кв. м;
- - Галантер А.А. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 11 этаже, общей площадью 55 кв. м
и обязании ЖСК "Тираспольская, 1" передать жилые помещения кредиторам, согласно договоров инвестирования.
Определением суда от 05.10.2015 в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу отказано.
Признано право собственности на доли в незавершенном строительством объекте - тринадцатиэтажном жилищно-гостиничном комплексе, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, пер. Тираспольский, д. 1 за следующими гражданами:
- - Негинским И.С. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 53, 16 кв. м;
- - Кужим А.С. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, общей площадью 76 кв. м, с учетом У доли лоджии;
- - Хоревым Ю.А. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 10 этаже, общей площадью 51,5 кв. м, с учетом У площади лоджии; однокомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 54, 82 кв. м, с учетом У площади лоджии и 1/3 площади балкона;
- - Демешко М.Д. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 51,5 кв. м, с учетом У доли лоджии;
- - Хващевским А.А. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 70 кв. м;
- - Скалько Н.В. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 45 кв. м;
- - Скалько Б.А. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 5 этаже, общей площадью 47,05 кв. м;
- - Олейник Г.Н. в виде - двухкомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 67, 45 кв. м; однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 47, 05 кв. м;
- - Поляковой Т.А. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, общей площадью 63, 4 кв. м;
- - Галантер А.А. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 11 этаже, общей площадью 55 кв. м.
В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.
Жилищно-строительный кооператив "Тираспольская, 1" (далее - ЖСК "Тираспольская, 1") обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просит отменить определение суда от 05.10.2015 в части отказа в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу и удовлетворения исковых требований и прекратить производство по данному делу.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что заявители избрали ненадлежащий способ защиты права, неправомерно требуя в деле о банкротстве ТСЖ "Парус" признания права собственности на доли в принадлежащем ЖСК "Тираспольская, 1" незавершенном строительством объекте. Обжалуемое определение суда находится в противоречии с решением Анапского городского суда от 28.07.2010 по делу N 2-1428/10. ТСЖ "Парус" не являлся застройщиком объекта недвижимости, поэтому данный спор не подлежит рассмотрению в рамках дела о его несостоятельности и подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции. ЖСК "Тираспольская, 1" не могло принять на себя функции застройщика по вине заявителей, препятствующих оформлению разрешительной документации. Податель жалобы считает, что у суда отсутствовали правовые и фактические основания для удовлетворения требований заявителей.
В отзыве на апелляционную жалобу Скалько Н.В., Скалько Б.А., Олейник Г.Н., Демешко М.Д., Поляковой Т.А. просят определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ТСЖ "Парус" Сергиенко Р.И. просит определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
В судебном заседании председатель Жилищно-строительного кооператива "Тираспольская, 1" Гилева Г.Н., Севастьянов В.П. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили определение суда отменить в обжалуемой части.
Представитель Олейник Г.Н., Негинского И.С., Хващевского А.А., Галантер А.А., конкурсный управляющий Сергиенко Р.И., Хорев Ю.А., Полякова Т.И., Скалько Н.В., Скалько Б.А. просили определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Ввиду отсутствия возражений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11 ноября 2003 года между Севастьяновым В.П., Арсентьевым Д.И. (Сторона-1) и ТСЖ "Парус" (Сторона-2) был заключен договор на участие в долевом строительстве жилищно-гостиничного комплекса. Согласно данному договору вкладом Стороны-1 является передача для Стороны-2 оформленного строительного паспорта на гостиничный комплекс, арендованные земельные участки площадью 1814 кв. м, в том числе Севастьяновым В.П. - 845 кв. м и Арсентьевым Д.И. 969 кв. м, а вкладом Стороны-2 является осуществление финансирования и строительства в полном объеме всего комплекса.
ТСЖ "Парус" были заключены договоры об инвестировании строительства жилья, в том числе и с заявителями по настоящему обособленному спору, согласно условиям которых инвесторы обязались производить финансирование строительства жилых помещений, а застройщик обязался сдать законченный строительством жилой дом и передать инвесторам в собственность жилые помещения, оговоренных договором.
Заявителями были исполнены в полном объеме обязательства по финансированию строительства, что подтверждается представленными в дело документами, а также указанными ниже определениями о включении требований в реестр требований кредиторов ТСЖ "Парус" о передаче жилых помещений по настоящему делу о несостоятельности (банкротстве) должника.
За счет денежных средств инвесторов ТСЖ "Парус" был возведен объект незавершенного строительства - жилищно-гостинничный комплекс (со степенью готовности 40%), расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Олейник Галина Николаевна, Скалько Борис Алексеевич, Скалько Наталья Владимировна, Хорев Юрий Алексеевич, Галантер Алла Анатольевна, Кужим Анатолий Сергеевич, Демешко Максим Дмитриевич, Хващевский Александр Алексеевич, Полякова Татьяна Ивановна обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ТСЖ "Парус.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2012 в отношении ТСЖ "Парус" введена процедура наблюдения; также суд определил применять при банкротстве ТСЖ "Парус" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ); временным управляющим утвержден Волик Юрий Геннадьевич.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2012 ТСЖ "Парус" признано банкротом, открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Сергиенко Руслан Иванович, участник НП "Саморегулируемая межрегиональная общественная организация "Ассоциация антикризисных управляющих".
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2012 по делу N А-32-30801/2011 /14/568-Б-1УТ-27 требования Негинского И.С. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 53, 16 кв. м, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 по делу N А-32-30801/2011 /14/568-Б-6УТ-27 требования Кужим А.С. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на седьмом этаже, общей площадью 76 кв. м, с учетом 1/2 доли лоджии в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 г. по делу N А-32-30801/2011/14/568-Б-10УТ-27 требования Хорева Ю.А. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде однокомнатной квартиры, расположенной на десятом этаже, общей площадью 51, 5 кв. м, с учетом 1/2 площади лоджии, однокомнатной квартиры, расположенной на шестом этаже, общей площадью 54, 82 кв. м, с учетом 1/2 площади лоджии, 1/3 площади балкона, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 по делу N А-32-30801/2011/14/568-Б-7УТ-27 требования Демешко М.Д. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 51, 5 кв. м, с учетом 1/2 доли лоджии, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30:05.2012 по делу N А-32-30801/2011 /14/568-Б-4УТ-27 требования Хващевского А.А. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на шестом этаже, общей площадью 70 кв. м, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 по делу N А-32-30801/2011/14/568-Б-9УТ-27 требования Скалько Н.В. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 45 кв. м в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 по делу N А-32-30801/2011 /14/568-Б-8УТ-27 требования Скалько Б.А. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде однокомнатной квартиры, расположенной на пятом этаже, общей площадью 47, 05 кв. м в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 по делу N А-32-30801/2011/14/568-Б-11УТ-27 требования Олейник Г.Н. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 67, 45 кв. м, в виде однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 47, 05 кв. м, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2012 по делу N А-32-30801/2011/14/568-Б-12УТ-27 требования Поляковой Т.И. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на седьмом этаже, общей площадью 63, 4 кв. м в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2012 по делу N А-32-30801/2011/14/568-Б-ЗУТ-27 требования Галантер А.А. включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ТСЖ "Парус" (ОГРН 1102301002572) в виде однокомнатной квартиры, расположенной на одиннадцатом этаже, общей площадью 55 кв. м, в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Материалами дела установлено, что ТСЖ "Парус" обязательства перед участниками долевого строительства не исполнены, имеется вступившее в законную силу решение Анапского городского суда о запрете ТСЖ "Парус" осуществлять деятельность по строительству дома и заключению договоров по отчуждению объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений многоквартирного дома), расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Анапа, пер. Тираспольский,1.
Строительство, равно как и вообще какая-либо деятельность ТСЖ "Парус", не ведется с 2006 года. ТСЖ "Парус" изначально не имело и не имеет разрешительной документации на осуществление деятельности в качестве застройщика.
В связи с нарушением обязательств застройщиком по передаче жилых помещений, а также в связи с приостановкой строительства, основная часть граждан - участников строительства (которые не являются заявителями по настоящему обособленному спору) обратилась в суд общей юрисдикции с исками к ТСЖ "Парус" о признании за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде причитающихся гражданам квартир в этом доме на основании заключенных с ТСЖ "Парус" договоров (Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 08.12.2011 г.).
В дальнейшем, указанные граждане объединились в ЖСК "Тираспольская, 1" с целью возобновления строительства жилищно-гостиничного комплекса. Севастьяновым В.П. было передано право аренды на земельные участки, являющиеся вкладом по договору на участие в долевом строительстве от 11.11.2003 г., в пользу ЖСК "Тираспольская, 1" (Договор от 04.04.2012 г.). Позднее за ЖСК "Тираспольская, 1", членами которого являются бывшие участники ТСЖ "Парус", было признано право собственности на объект незавершенного строительства (Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 05.03.2013 г.).
В рамках дела о банкротстве ТСЖ "Парус" рассмотрены заявления конкурсного управляющего Сергиенко Р.И. о признании права аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, за ТСЖ "Парус" и обязании ЖСК "Тираспольская, 1" и передаче права аренды на земельные участки ТСЖ "Парус", а также признании Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между ЖСК "Тираспольская, 1" и Севастьяновым В.П. недействительным и применении последствий недействительности (ничтожной) сделки в отношении недвижимого имущества в виде погашения записи о государственной регистрации 16.05.2012.
В удовлетворении требований определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 отказано. Судебный акт вступил в законную силу.
Суд установил, что в настоящее время право собственности на объект, незавершенный строительством, зарегистрировано за вновь созданным юридическим лицом - ЖСК "Тираспольская 1", в который вступила и часть граждан, ранее заключивших договор на участие в долевом строительстве с ТСЖ "Парус".
По существу ЖСК "Тираспольская 1" принял на себя функции застройщика, и, соответственно, обязательства перед участниками долевого строительства, не исполненные ТСЖ "Парус".
Главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является приоритетная защита категории непрофессиональных инвесторов, которые, внося авансом большую часть денежных средств или иного имущества в целях строительства и последующего получения жилья, несут значительные риски недобросовестности застройщика, риски от различных факторов рынка жилищного строительства, от долгостроя и т.п.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать предусмотренное законодательством право на судебную защиту (в частности, постановления от 21.10.2008 N 7131/08, от 29.05.2012 N 17607/11).
В Определении от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013 Верховный суд Российской Федерации указал, что исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях обеспечения справедливого рассмотрения дела о несостоятельности общества застройщика, права и законные интересы участника долевого строительства подлежат судебной защите путем закрепления за ним наряду с иными гражданами - участниками строительства, за которыми ранее было признано право собственности на жилые помещения, статуса участника общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом в виде причитающихся гражданам квартир в этом доме.
Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), лицо, которое внесло предоплату по предварительному договору купли-продажи квартиры, вправе требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
На основании вышеизложенного, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании права собственности на доли в объекте незавершенном строительством.
Суд правомерно принял во внимание противоречивую позицию ответчика (ЖСК "Тираспольская. 1") относительно реализации прав участников долевого строительства (заявителей по настоящему спору) на участие в завершении строительства спорного объекта и как следствие получение жилья.
Так, представителем ответчика в материалы дела представлены письма в адрес участников долевого строительства с предложением о возврате денежных средств по договору инвестирования, либо вступления в члены ЖСК "Тираспольская, 1". Однако, в ходе судебного разбирательства представители ответчика неоднократно заявляли о том, что ЖСК "Тираспольская, 1" не имеет обязательств перед участниками долевого строительства: Негинским И.С., Кужим А.С., Хоревым Ю.А., Демешко М.Д., Хващевским А.А., Скалько Н.В., Скалько Б.А., Олейник Г.Н., Поляковой Т.И., Галантер А.А., поскольку не является стороной договоров инвестирования. Также представители ответчика ссылались на невозможность предоставления жилых помещений ввиду изменения площади жилых помещений. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2014 приняты обеспечительные меры в виде ареста жилых помещений, запрета Управлению Федеральной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю производить государственную регистрацию сделок, связанных с отчуждением или возможностью отчуждения жилых помещений, запрета ЖСК "Тираспольская, 1" (ИНН 2301075187) и иным лицам осуществлять перепланировку, реконструкцию, проведение строительных, монтажных и иных работ, в том числе направленных на изменение размера площади жилых помещений, расположенных по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский, 1: 1. двухкомнатной квартиры, расположенной на втором этаже, общей площадью 75 кв. м, 2. однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 53, 16 кв. м, 3. двухкомнатной квартиры, расположенной на седьмом этаже, общей площадью 76 кв. м, с учетом 1/2 доли лоджии 4. однокомнатной квартиры, расположенной на десятом этаже, общей площадью 51, 5 кв. м, с учетом 1/2 площади лоджии, 5. однокомнатной квартиры, расположенной на шестом этаже, общей площадью 54, 82 кв. м, с учетом 1 /2 площади лоджии, 1 /3 площади балкона, 6. однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 51, 5 кв. м, с учетом 1/2 доли лоджии 7. двухкомнатной квартиры, расположенной на шестом этаже, общей площадью 70 кв. м 8. однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 45 кв. м 9. однокомнатной квартиры, расположенной на пятом этаже, общей площадью 47, 05 кв. м 10. двухкомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 67, 45 кв. м 11. однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 47, 05 кв. м 12. двухкомнатной квартиры, расположенной на седьмом этаже, общей площадью 63, 4 кв. м 13. однокомнатной квартиры, расположенной на десятом этаже, общей площадью 54, 82 кв. м, с учетом 1/2 площади лоджии, 1/3 площади балкона, 14. однокомнатной квартиры, расположенной на одиннадцатом этаже, общей площадью 55 кв. м, 15. трехкомнатной квартиры, расположенной на восьмом этаже, общей площадью 110, 45 кв. м, 16. однокомнатной квартиры, расположенной на десятом этаже, общей площадью 57 кв. м, 17. однокомнатной квартиры, расположенной на десятом этаже, общей площадью 55 кв. м 18. двухкомнатной квартиры, расположенной на восьмом этаже, общей площадью 80 кв. м, 19. двухкомнатной квартиры, расположенной на восьмом этаже, общей площадью 72,3 кв. м, 20. однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, общей площадью 54,85 кв. м.
Конкурсным управляющим ТСЖ "Парус" принимались меры, направленные на заключение мирового соглашения между участниками долевого строительства и ЖСК "Тираспольская, 1". Однако положительных результатов не достигнуто. Между сторонами имеет место затяжной конфликт.
Данные обстоятельства позволили суду сделать правомерный вывод об отсутствии со стороны ответчика волеизъявления на создание для заявителей по настоящему спору условий для участия в завершении строительства спорного объекта.
По совокупности изложенных выше обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в данной конкретной ситуации признание права долевой собственности за заявителями необходимо для обеспечения равенства их прав наряду с иными участниками долевого строительства, за которыми ранее уже закреплено право собственности.
Примененный судом правовой подход в отношении необходимости защиты прав дольщиков, являющихся экономически слабой стороной, соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении N 308-ЭС15-6308 от 26.10.15 по делу N А53-36063/2012.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права, либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе, объектов незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах, доводы подателя жалобы о не подведомственности спора арбитражному суду, суд правомерно признал несостоятельными, а ходатайство о прекращении производства по делу не подлежащим удовлетворению.
Доводы подателя жалобы о том, что требования дольщиков к ЖСК "Тираспольская, 1" не подлежат рассмотрению в деле о несостоятельности (банкротстве) ТСЖ "Парус", а также о том, что надлежащим ответчиком по настоящему спору является сам должник, являются несостоятельными и противоречащими позиции Верховного суда (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013).
Доводу подателя жалобы о том, что часть граждан не оплатила в полном объеме цену, предусмотренную договором инвестирования, и данное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, судом дана надлежащая оценка.
Отклоняя данный довод, суд правомерно сослался на разъяснения, данные в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, о том, что лицо, которое внесло предоплату по предварительному договору купли-продажи квартиры, вправе требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, а также сослался на то, не внесение гражданами оплаты в полном объеме не является их умышленными действиями, а обусловлено объективными обстоятельствами.
Таким образом, заявители (дольщики) ТСЖ "Парус", подавшие в настоящем деле заявления о признании права собственности, наряду с бывшими членами ТСЖ "Парус" (в настоящий момент участниками ЖСК "Тираспольская, 1"), за которыми судом общей юрисдикции было признано право собственности на жилые помещения, также вправе восстановить и защитить свои права и законные интересы.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства ЖСК "Тираспольская, 1" о прекращении производства по делу и признал право собственности на доли в незавершенном строительством объекте - тринадцатиэтажном жилищно-гостиничном комплексе, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, пер. Тираспольский, д. 1 за следующими гражданами: Негинским И.С. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 53, 16 кв. м; Кужим А.С. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, общей площадью 76 кв. м, с учетом 1/2 доли лоджии; Хоревым Ю.А. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 10 этаже, общей площадью 51,5 кв. м, с учетом 1/2 площади лоджии; однокомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 54, 82 кв. м, с учетом 1/2 площади лоджии и 1/2 площади балкона; Демешко М.Д. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 51,5 кв. м, с учетом 1/2 доли лоджии; Хващевским А.А. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 70 кв. м; Скалько Н.В. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 45 кв. м; Скалько Б.А. в виде однокомнатной квартиры, расположенной на 5 этаже, общей площадью 47,05 кв. м; Олейник Г.Н. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 67, 45 кв. м; однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже, общей площадью 47, 05 кв. м; Поляковой Т.А. в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, общей площадью 63, 4 кв. м; Галантер А.А. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной на 11 этаже, общей площадью 55 кв. м.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии подателя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают выводы суда.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые бы могли повлиять на правовую оценку спорных правоотношений и которые не были бы учтены судом. Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 по делу N А32-30801/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Судьи
А.Н.ГЕРАСИМЕНКО
Н.В.СУЛИМЕНКО
А.Н.ГЕРАСИМЕНКО
Н.В.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)