Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания Сейфуллаевым С.С.,
при участии в заседании:
от истца: Марышев М.В., представитель по доверенности от 13.01.2017,
от ответчика: Винтер Е.В., представитель по доверенности от 25.04.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16.02.2017, принятое судьей Уваровым А.О., по делу N А41-83954/16 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" о взыскании задолженности по оплате арендной платы,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" о взыскании 2 662 950,96 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 01.04.2016 по 30.09.2016 по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 N 4725, а также 1 136 512,02 рублей неустойки за период с 01.04.2016 по 30.09.2016, начисленной на основании пункта 5.2 договора аренды по ставке 0,05% от суммы долга за каждый день просрочки (т. 1, л.д. 3 - 7).
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.02.2017 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 164 - 165).
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить (т. 1, л.д. 2 - 7).
ООО "Рантект-МФД" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором, с учетом дополнения к отзыву, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы (т. 2, л.д. 59 - 67, 96 - 100).
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы
Представитель общества возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 26.03.2012 N 4725 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86, площадью 4 105 кв. м, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, на срок до 25.03.2015.
Согласно пункту 1.2 договора земельный участок передается свободным от строений.
30.4.2013 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области было подготовлено и вручено ООО "Рантект-МФД" уведомление, исх. N 7.1.18/1251/1 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 N 4725, в соответствии с которым был произведен перерасчет арендной платы и с 01.01.2013 размер оплаты стал составлять 1 174 412 руб. 09 коп. в квартал.
4.4.2014 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области было подготовлено и направлено ООО "Рантект-МФД" уведомление, исх. N 7.1.18/892/6 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 N 4725, в соответствии с которым был произведен перерасчет арендной платы и с 01.01.2014 размер оплаты стал составлять 1 291 812 руб. 96 коп. в квартал.
15.4.2015 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области было подготовлено и направлено ООО "Рантект-МФД" уведомление, исх. N 7.1.18/1334 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 N 4725, в соответствии с которым был произведен перерасчет арендной платы и с 01.01.2015 размер оплаты стал составлять 1 357 775 руб. 30 коп. в квартал.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то обстоятельство, что в период действия договора аренды перечисление арендной платы производилось ответчиком несвоевременно и не в полном объеме, в результате чего у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 30.09.2016 в сумме 5 378 501 руб. 56 коп.
За нарушение сроков внесения арендной платы за период с 01.10.2015 по 30.09.2016 истцом начислены пени в сумме 2 026 702 руб. 84 коп. (т. 1, л.д. 3 - 5).
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Таким образом, обязательство арендатора производить оплату аренды возникает только в том случае, если арендодатель надлежащим образом исполнил условия договора аренды в части объекта аренды.
Как следует из представленного ответчиком плана расположения многоквартирного жилого дома, свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиры, на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030102:86 расположен 5-и этажный 160-и квартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию в 1970 году.
Согласно представленному Плану площадь, занимаемая жилым домом и придомовой территорией, составляет 3 519 кв. м.
В материалы дела представлены выписки из ЕГРП, из которых следует, что в период с 1999 года по 2016 год произведена государственная регистрация права собственности собственников квартир в указанном жилом доме.
В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении, которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ и ст. 15 Вводного закона размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорционален размеру общей площади помещений, находящихся в собственности конкретного лица.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области не имел права на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 50:20:0030102:86, на котором расположен многоквартирный дом и прилегающая к нему придомовая территория.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Таким образом, арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, не может считаться исполнившим предусмотренного законом и договором обязательства по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора отсутствует встречное обязательство по внесении арендной платы в спорный период.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, подлежат отклонению по следующим основаниям.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 N 2 (2015), следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.
Как следует из материалов дела, по условиям договора аренды от 26.03.2012 N 4725 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (арендодатель) обязан был передать земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:86 ответчику (арендатору) свободным от строений - в целях осуществления на нем жилищного строительства, на что прямо указано в пунктах 1.2 и 1.1 договора аренды (т. 1, л.д. 56).
На передачу земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 свободным от строений также прямо указано в Постановлении Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 07.03.2012 N 419 "О предоставлении земельного участка ООО "Рантект-МФД" для жилищного строительства" (т. 1, л. д. 55).
Сведений о наличии на земельном участке объектов недвижимости при его передаче арендатору договор аренды от 26.03.2012 N 4725 не содержит (т. 1, л.д. 56 - 59).
Отсутствуют такие сведения и в кадастровом паспорте земельного участка (т. 1, л.д. 60 - 61).
Таким образом, из условий договора аренды от 26.03.2012 N 4725 и распорядительных документов Администрации Одинцовского муниципального района следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:86 должен быть передан ответчику свободным от прав третьих лиц и объектов недвижимого имущества.
Однако из материалов дела следует, что фактически на спорном земельном участке расположен жилой дом (кадастровый номер дома 50:20:0000000:5166), с придомовой территорией.
Владение и пользование земельным участком осуществляется не ответчиком, а собственниками помещений в многоквартирном доме.
Указанное обстоятельство свидетельствует о неисполнении истцом своей обязанности по передаче земельного участка ответчику свободным от прав третьих лиц, а также невозможности использования земельного участка по его целевому назначению.
Из представленных в материалы дела фотоматериалов следует, что основная площадь земельного участка задействована под размещение многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Садовая, дом 20 и его придомовой территории (с озеленением, благоустройством и инженерными коммуникациями данного дома) и используется жильцами для эксплуатации этого дома (т. 1, л.д. 24 - 25).
Представленные в материалы дела выписки из ЕГРП, а также кадастровый паспорт многоквартирного дома от 13.12.2016 N MO-16/3B-3634997 свидетельствуют о том, что указанный дом является существующим, а помещения (квартиры) в данном доме на момент предъявления иска находятся в собственности третьих лиц (т. 1, л.д. 70 - 155).
Таким образом, материалами дела подтверждается то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:86 в своей основной площади не передавался истцом во владение и пользование ответчику, то есть обязанность по договору аренды от 26.03.2012 N 4725 по фактической передаче арендованного участка истцом не исполнена.
Из фотоматериалов (т. 1, л.д. 24 - 25) и плана расположения жилого дома (т. 1, л.д. 64) следует, что основная площадь земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 занята многоквартирным домом по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Садовая, дом 20 с придомовой территорией, а свободной остается незначительная площадь участка.
Указанное обстоятельство подтверждается Заключением кадастрового инженера от 26.04.2017 50:20:0030102:86.
Согласно заключению кадастрового инженера, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 общей площадью 4105 кв. м на дату проведения измерений имеются следующие объекты:
1) придомовая территория многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166, площадь которой в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 составляет 2134 кв. м;
2) часть многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166, площадь размещения которой в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 составляет 1474 кв. м;
3) строительное ограждение с огороженной свободной площадью, которая составляет 497 кв. м.
Таким образом, свободная площадь в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 составляет 497 кв. м (12% от общей площади участка).
Ссылка истца на договор от 27.10.2003 N 182/20-03 о комплексной реконструкции микрорайона N 2 в г. Одинцово также отклонена апелляционным судом.
В Постановлении Главы Одинцовского района Московской области от 07.10.2002 N 2362 "О комплексной реконструкции микрорайона N 2 г. Одинцово Московской области" указано, что в аренду ООО "Рантект-МФД" предоставляются только свободные от застройки земельные участки, а передача иных земельных участков ответчику осуществляется только после сноса определенных под снос домов (т. 2, л.д. 69).
Такое же правило отражено в условиях договора N 182/20-03: сначала осуществляется снос домов (пункт 3.2.1), а лишь затем освобожденные участки передаются ответчику для жилищного строительства (пункт 3.2.2) (т. 2, л.д. 17).
Таким образом, условиями договора N 182/20-03 не предусмотрено право истца взимать арендную плату в период нахождения на земельных участках многоквартирных домов.
Согласно договору аренды от 26.03.2012 N 4725 и Постановлению Администрации от 07.03.2012 N 419 земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:86 подлежит передаче ответчику свободным от строений (т. 1, л.д. 55 - 56).
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района, о том, что решениями Арбитражного суда Московской области по делам N А41-90152/15, N А41-43082/15 и N А41-23315/14 с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность по арендной плате и пени за другие периоды времени по этому же договору аренды земельного участка от 26.03.2012 N 4725, отклонены арбитражным апелляционным судом.
Как следует из содержания судебных актов по делам N А41-90152/15, N А41-43082/15 и N А41-23315/14, при рассмотрении указанных споров судами не исследовались и не устанавливались обстоятельства, связанные с нахождением на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома.
Ни арендатор, ни арендодатель не сообщали арбитражному суду указанные сведения.
Таким образом, арбитражные суды в рамках указанных дел не давали правовую оценку данному обстоятельству.
Между тем обстоятельства настоящего дела с учетом представленных доказательств являются иными и свидетельствуют о невозможности использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 по его целевому назначению в спорный период времени - с 01.04.2016 по 30.09.2016.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения исковых требований не имеется.
Апелляционная жалоба Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 16.02.2017 по делу N А41-83954/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.06.2017 N 10АП-4484/2017 ПО ДЕЛУ N А41-83954/16
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2017 г. по делу N А41-83954/16
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания Сейфуллаевым С.С.,
при участии в заседании:
от истца: Марышев М.В., представитель по доверенности от 13.01.2017,
от ответчика: Винтер Е.В., представитель по доверенности от 25.04.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16.02.2017, принятое судьей Уваровым А.О., по делу N А41-83954/16 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" о взыскании задолженности по оплате арендной платы,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" о взыскании 2 662 950,96 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 01.04.2016 по 30.09.2016 по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 N 4725, а также 1 136 512,02 рублей неустойки за период с 01.04.2016 по 30.09.2016, начисленной на основании пункта 5.2 договора аренды по ставке 0,05% от суммы долга за каждый день просрочки (т. 1, л.д. 3 - 7).
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.02.2017 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 164 - 165).
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить (т. 1, л.д. 2 - 7).
ООО "Рантект-МФД" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором, с учетом дополнения к отзыву, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы (т. 2, л.д. 59 - 67, 96 - 100).
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы
Представитель общества возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 26.03.2012 N 4725 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86, площадью 4 105 кв. м, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, на срок до 25.03.2015.
Согласно пункту 1.2 договора земельный участок передается свободным от строений.
30.4.2013 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области было подготовлено и вручено ООО "Рантект-МФД" уведомление, исх. N 7.1.18/1251/1 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 N 4725, в соответствии с которым был произведен перерасчет арендной платы и с 01.01.2013 размер оплаты стал составлять 1 174 412 руб. 09 коп. в квартал.
4.4.2014 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области было подготовлено и направлено ООО "Рантект-МФД" уведомление, исх. N 7.1.18/892/6 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 N 4725, в соответствии с которым был произведен перерасчет арендной платы и с 01.01.2014 размер оплаты стал составлять 1 291 812 руб. 96 коп. в квартал.
15.4.2015 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области было подготовлено и направлено ООО "Рантект-МФД" уведомление, исх. N 7.1.18/1334 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 N 4725, в соответствии с которым был произведен перерасчет арендной платы и с 01.01.2015 размер оплаты стал составлять 1 357 775 руб. 30 коп. в квартал.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то обстоятельство, что в период действия договора аренды перечисление арендной платы производилось ответчиком несвоевременно и не в полном объеме, в результате чего у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 30.09.2016 в сумме 5 378 501 руб. 56 коп.
За нарушение сроков внесения арендной платы за период с 01.10.2015 по 30.09.2016 истцом начислены пени в сумме 2 026 702 руб. 84 коп. (т. 1, л.д. 3 - 5).
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Таким образом, обязательство арендатора производить оплату аренды возникает только в том случае, если арендодатель надлежащим образом исполнил условия договора аренды в части объекта аренды.
Как следует из представленного ответчиком плана расположения многоквартирного жилого дома, свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиры, на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030102:86 расположен 5-и этажный 160-и квартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию в 1970 году.
Согласно представленному Плану площадь, занимаемая жилым домом и придомовой территорией, составляет 3 519 кв. м.
В материалы дела представлены выписки из ЕГРП, из которых следует, что в период с 1999 года по 2016 год произведена государственная регистрация права собственности собственников квартир в указанном жилом доме.
В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении, которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ и ст. 15 Вводного закона размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорционален размеру общей площади помещений, находящихся в собственности конкретного лица.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области не имел права на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 50:20:0030102:86, на котором расположен многоквартирный дом и прилегающая к нему придомовая территория.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Таким образом, арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, не может считаться исполнившим предусмотренного законом и договором обязательства по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора отсутствует встречное обязательство по внесении арендной платы в спорный период.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, подлежат отклонению по следующим основаниям.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 N 2 (2015), следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.
Как следует из материалов дела, по условиям договора аренды от 26.03.2012 N 4725 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (арендодатель) обязан был передать земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:86 ответчику (арендатору) свободным от строений - в целях осуществления на нем жилищного строительства, на что прямо указано в пунктах 1.2 и 1.1 договора аренды (т. 1, л.д. 56).
На передачу земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 свободным от строений также прямо указано в Постановлении Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 07.03.2012 N 419 "О предоставлении земельного участка ООО "Рантект-МФД" для жилищного строительства" (т. 1, л. д. 55).
Сведений о наличии на земельном участке объектов недвижимости при его передаче арендатору договор аренды от 26.03.2012 N 4725 не содержит (т. 1, л.д. 56 - 59).
Отсутствуют такие сведения и в кадастровом паспорте земельного участка (т. 1, л.д. 60 - 61).
Таким образом, из условий договора аренды от 26.03.2012 N 4725 и распорядительных документов Администрации Одинцовского муниципального района следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:86 должен быть передан ответчику свободным от прав третьих лиц и объектов недвижимого имущества.
Однако из материалов дела следует, что фактически на спорном земельном участке расположен жилой дом (кадастровый номер дома 50:20:0000000:5166), с придомовой территорией.
Владение и пользование земельным участком осуществляется не ответчиком, а собственниками помещений в многоквартирном доме.
Указанное обстоятельство свидетельствует о неисполнении истцом своей обязанности по передаче земельного участка ответчику свободным от прав третьих лиц, а также невозможности использования земельного участка по его целевому назначению.
Из представленных в материалы дела фотоматериалов следует, что основная площадь земельного участка задействована под размещение многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Садовая, дом 20 и его придомовой территории (с озеленением, благоустройством и инженерными коммуникациями данного дома) и используется жильцами для эксплуатации этого дома (т. 1, л.д. 24 - 25).
Представленные в материалы дела выписки из ЕГРП, а также кадастровый паспорт многоквартирного дома от 13.12.2016 N MO-16/3B-3634997 свидетельствуют о том, что указанный дом является существующим, а помещения (квартиры) в данном доме на момент предъявления иска находятся в собственности третьих лиц (т. 1, л.д. 70 - 155).
Таким образом, материалами дела подтверждается то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:86 в своей основной площади не передавался истцом во владение и пользование ответчику, то есть обязанность по договору аренды от 26.03.2012 N 4725 по фактической передаче арендованного участка истцом не исполнена.
Из фотоматериалов (т. 1, л.д. 24 - 25) и плана расположения жилого дома (т. 1, л.д. 64) следует, что основная площадь земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 занята многоквартирным домом по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Садовая, дом 20 с придомовой территорией, а свободной остается незначительная площадь участка.
Указанное обстоятельство подтверждается Заключением кадастрового инженера от 26.04.2017 50:20:0030102:86.
Согласно заключению кадастрового инженера, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 общей площадью 4105 кв. м на дату проведения измерений имеются следующие объекты:
1) придомовая территория многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166, площадь которой в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 составляет 2134 кв. м;
2) часть многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166, площадь размещения которой в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 составляет 1474 кв. м;
3) строительное ограждение с огороженной свободной площадью, которая составляет 497 кв. м.
Таким образом, свободная площадь в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 составляет 497 кв. м (12% от общей площади участка).
Ссылка истца на договор от 27.10.2003 N 182/20-03 о комплексной реконструкции микрорайона N 2 в г. Одинцово также отклонена апелляционным судом.
В Постановлении Главы Одинцовского района Московской области от 07.10.2002 N 2362 "О комплексной реконструкции микрорайона N 2 г. Одинцово Московской области" указано, что в аренду ООО "Рантект-МФД" предоставляются только свободные от застройки земельные участки, а передача иных земельных участков ответчику осуществляется только после сноса определенных под снос домов (т. 2, л.д. 69).
Такое же правило отражено в условиях договора N 182/20-03: сначала осуществляется снос домов (пункт 3.2.1), а лишь затем освобожденные участки передаются ответчику для жилищного строительства (пункт 3.2.2) (т. 2, л.д. 17).
Таким образом, условиями договора N 182/20-03 не предусмотрено право истца взимать арендную плату в период нахождения на земельных участках многоквартирных домов.
Согласно договору аренды от 26.03.2012 N 4725 и Постановлению Администрации от 07.03.2012 N 419 земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:86 подлежит передаче ответчику свободным от строений (т. 1, л.д. 55 - 56).
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района, о том, что решениями Арбитражного суда Московской области по делам N А41-90152/15, N А41-43082/15 и N А41-23315/14 с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность по арендной плате и пени за другие периоды времени по этому же договору аренды земельного участка от 26.03.2012 N 4725, отклонены арбитражным апелляционным судом.
Как следует из содержания судебных актов по делам N А41-90152/15, N А41-43082/15 и N А41-23315/14, при рассмотрении указанных споров судами не исследовались и не устанавливались обстоятельства, связанные с нахождением на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома.
Ни арендатор, ни арендодатель не сообщали арбитражному суду указанные сведения.
Таким образом, арбитражные суды в рамках указанных дел не давали правовую оценку данному обстоятельству.
Между тем обстоятельства настоящего дела с учетом представленных доказательств являются иными и свидетельствуют о невозможности использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86 по его целевому назначению в спорный период времени - с 01.04.2016 по 30.09.2016.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения исковых требований не имеется.
Апелляционная жалоба Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 16.02.2017 по делу N А41-83954/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)