Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что представил все необходимые документы, позволяющие зарегистрировать право собственности на жилой дом после реконструкции, в результате которой увеличились площадь и этажность данного объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья: С.С. Чурсина
Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего Д.В. Шаповалова, судей А.Н. Пономарева, Г.А. Нестеренко, при секретаре А., рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Н. Пономарева административное дело по апелляционной жалобе Е.И. Жужома на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 29 июля 2015 года по административному иску Е.И. Жужома к управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве (в дальнейшем - управление Росреестра по г. Москве), администрации поселения Киевский Наро-Фоминского района Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности, обязании осуществить государственную регистрацию
установила:
Е.И. Жужома обратилась в суд с указанным выше заявлением (в настоящее время - административным иском) к управлению Росреестра по г. Москве, администрации поселения Киевский Наро-Фоминского района Московской области, ссылаясь на то, что представила все необходимые документы, позволяющие зарегистрировать право собственности на жилой дом после реконструкции, в результате которой увеличилась площадь и этажность данного объекта недвижимости. Однако в государственной регистрации права собственности в упрощенном порядке, предусмотренном ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 - Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ей было отказано. При этом управление Росреестра по г. Москве затребовало от нее представление не предусмотренных законом документов - разрешения на строительство.
Решением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 29 июля 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе Е.И. Жужома ставится вопрос об отмене решения.
В заседании судебной коллегии Е.И. Жужома доводы апелляционной жалобы поддержала с учетом дополнения к ней.
Представитель управления Росреестра по г. Москве - П., по доверенности от 18 января 2016 года, просила решение суда оставить без изменения.
Судебная коллегия на основании ст. 150, ст. 152 КАС РФ сочла возможным рассмотреть дело в администрации поселения Киевский Наро-Фоминского района Московской области, извещенной о времени и месте судебного заседания, не сообщившей о причинах своей неявки, и не представившей доказательства уважительности этих причин.
Проверив материалы дела, выслушав Е.И. Жужома, представителя управления Росреестра по г. Москве, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 2 ст. 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Частями 9, 11 ст. 226 КАС РФ установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:
1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;
2) соблюдены ли сроки обращения в суд;
3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;
4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
Применительно к названным нормам процессуального права и предписаниям ч. 3 ст. 62 КАС РФ, аналогия которых усматривается в ст. 12, ст. 56 ГПК РФ, действовавших на момент рассмотрения дела, суд правильно распределил бремя доказывания между сторонами и установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.
В соответствии с постановлением главы администрации Наро-Фоминского района Московской области от 24 августа 1998 года Е.И. Жужома для строительства индивидуального жилого дома был предоставлен земельный участок, площадью *** кв. м, в ***.
27 мая 2003 года Е.И. Жужома зарегистрировала право собственности на одноэтажный жилой дом, общей площадью *** кв. м, жилой - *** кв. м.
В соответствии с Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания РФ от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью" указанный земельный участок был отнесен к территории г. Москвы и 10 июля 2014 года Е.И. Жужома зарегистрировала право собственности на него.
16 августа 2014 года Е.И. Жужома обратилась в управление Росреестра по г. Москве с заявлением о внесении записи об изменениях в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении принадлежащего ей на праве собственности жилого дома, расположенного в ***, просила выдать повторное свидетельство на жилой дом.
Указанные изменения касались этажности (3 этажа вместо 1) и площади жилого дома (378 кв. м вместо 226,7 кв. м).
На основании решения управление Росреестра по г. Москве от 1 октября 2014 года Е.И. Жужома отказано внести изменения в запись Единого государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с абз. 10, 13 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 - Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также выдать повторное свидетельство о праве собственности на дом с измененными характеристиками.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении административного иска, суд исходил из того, решение управления Росреестра по г. Москве основано на законе.
С указанным выводом судебная коллегия согласна.
Действующее законодательство в случае изменения объекта капитального строительства предусматривает внесение изменений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - если изменения являются несущественными, либо, в противном случае, регистрацию права собственности на объект реконструкции.
В таком порядке управление Росреестра по г. Москве обоснованно отказалось внести изменения в Единый государственный реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку изменения этажности и площади жилого дома явились существенными.
Е.И. Жужома, существенным образом увеличив этажность жилого дома и его площадь, фактически произвела реконструкцию объекта капитального строительства, под которой применительно к п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Между тем в силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в частности, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 3 названной статьи установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4.08.1998 N 37 (Приложение 3) как самовольная постройка рассматривается осуществление без соответствующего разрешения реконструкции жилых домов (частей домов). При этом реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей), площади и качества инженерно-технического обеспечения (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Исходя из приведенных положений можно сделать вывод, что жилые дома, площадь и этажность которых изменена без соответствующего разрешения, относятся к самовольным постройкам.
В соответствии с п. 23, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (п. 23).
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26).
Между тем управление Росреестра по г. Москве не является органом, уполномоченным разрешать спор о соответствии реконструкции объекта капитального строительства требованиям действующего законодательства, в том числе регистрировать право собственности на самовольную постройку.
В соответствии с абзацами 10, 13 пункта 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона.
При таком положении управление Росреестра по г. Москве обоснованно исходило из того, что для реконструкции индивидуального жилого дома требуется разрешение на строительство.
Согласно ч. 1 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Частью 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Наличие таких оснований, освобождающих от получения разрешения на строительство, Е.И. Жужома не представлено.
Также отсутствуют в деле и доказательства того, что произведенная Е.И. Жужома реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Вместе с тем имеющийся в деле поэтажный план (л. д. 30-33) не позволяет управлению Росреестра по г. Москве сделать однозначный вывод о сохранении назначения реконструированного объекта капитального строительства как "жилой дом", поскольку имеет признаки "многоквартирного жилого дома" (несколько лестниц на одном этаже и санузлов).
В Письме Росреестра от 23.08.2012 N 09-6741-ВАб "Об осуществлении государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период" разъяснено, что федеральным законодательством не урегулирован порядок изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом".
Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, постановке на учет квартир в комментируемом случае должен предшествовать учет изменений соответствующего здания (индивидуального жилого дома) в части изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом". При этом, если образование квартир в жилом доме связано с проведением реконструкции такого здания, то документом, подтверждающим в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В случае, если реконструкция соответствующего жилого дома не проводилась либо действующим законодательством не предусмотрено получение разрешения на строительство и ввод соответствующего объекта в эксплуатацию в связи с его реконструкцией (часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), по мнению Росреестра, в указанном случае учет изменений в части изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом" может осуществляться на основании акта уполномоченного органа (например, по аналогии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации - на основании акта органа местного самоуправления).
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с названной нормой права осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Между тем понятия "проектной документации" и "разрешения на строительство" не тождественны.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соблюдение требований градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Таким образом, разрешение на строительство было обоснованно затребовано управлением Росреестра по г. Москве и в нарушение приведенных выше законоположений не было представлено административным истцом.
С доводами апелляционной жалобы о наличии оснований для регистрации права собственности в упрощенном порядке, установленном ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судебная коллегия согласиться не может.
Согласно п. 4 ст. 25.2 названного Федерального закона документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.
Между тем эти законоположения не регулируют вопросы реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, а потому на спорные правоотношения не распространяются.
В соответствии с п. 5 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.
Пунктом 1 названной статьи установлено, что основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Однако, как было продемонстрировано выше, разрешение на строительство при реконструкции индивидуального жилого дома, в отличие от строительства такого дома, требуется.
Апелляционная жалоба не содержит иных доводов, которые являются основанием для отмены решения суда.
Таким образом, судебная коллегия применительно к частям 9, 11 ст. 226 КАС РФ приходит к выводу, что административным ответчиком доказано, что обжалуемое решение принято в рамках предоставленной ему законом компетенции, порядок принятия оспариваемого решения соблюден, основания для принятия оспариваемого решения имелись, содержание оспариваемого решения соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Напротив, Е.И. Жужома не доказала факт нарушения своих прав, свобод и законных интересов правовым актом органа государственной власти, по поводу которого возник спор.
Руководствуясь ст. 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда
определила:
решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 29 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.04.2016 ПО ДЕЛУ N 33А-10027/2016
Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности, обязании осуществить государственную регистрацию.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что представил все необходимые документы, позволяющие зарегистрировать право собственности на жилой дом после реконструкции, в результате которой увеличились площадь и этажность данного объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 апреля 2016 г. по делу N 33а-10027
судья: С.С. Чурсина
Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего Д.В. Шаповалова, судей А.Н. Пономарева, Г.А. Нестеренко, при секретаре А., рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Н. Пономарева административное дело по апелляционной жалобе Е.И. Жужома на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 29 июля 2015 года по административному иску Е.И. Жужома к управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве (в дальнейшем - управление Росреестра по г. Москве), администрации поселения Киевский Наро-Фоминского района Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности, обязании осуществить государственную регистрацию
установила:
Е.И. Жужома обратилась в суд с указанным выше заявлением (в настоящее время - административным иском) к управлению Росреестра по г. Москве, администрации поселения Киевский Наро-Фоминского района Московской области, ссылаясь на то, что представила все необходимые документы, позволяющие зарегистрировать право собственности на жилой дом после реконструкции, в результате которой увеличилась площадь и этажность данного объекта недвижимости. Однако в государственной регистрации права собственности в упрощенном порядке, предусмотренном ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 - Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ей было отказано. При этом управление Росреестра по г. Москве затребовало от нее представление не предусмотренных законом документов - разрешения на строительство.
Решением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 29 июля 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе Е.И. Жужома ставится вопрос об отмене решения.
В заседании судебной коллегии Е.И. Жужома доводы апелляционной жалобы поддержала с учетом дополнения к ней.
Представитель управления Росреестра по г. Москве - П., по доверенности от 18 января 2016 года, просила решение суда оставить без изменения.
Судебная коллегия на основании ст. 150, ст. 152 КАС РФ сочла возможным рассмотреть дело в администрации поселения Киевский Наро-Фоминского района Московской области, извещенной о времени и месте судебного заседания, не сообщившей о причинах своей неявки, и не представившей доказательства уважительности этих причин.
Проверив материалы дела, выслушав Е.И. Жужома, представителя управления Росреестра по г. Москве, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 2 ст. 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Частями 9, 11 ст. 226 КАС РФ установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:
1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;
2) соблюдены ли сроки обращения в суд;
3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;
4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
Применительно к названным нормам процессуального права и предписаниям ч. 3 ст. 62 КАС РФ, аналогия которых усматривается в ст. 12, ст. 56 ГПК РФ, действовавших на момент рассмотрения дела, суд правильно распределил бремя доказывания между сторонами и установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.
В соответствии с постановлением главы администрации Наро-Фоминского района Московской области от 24 августа 1998 года Е.И. Жужома для строительства индивидуального жилого дома был предоставлен земельный участок, площадью *** кв. м, в ***.
27 мая 2003 года Е.И. Жужома зарегистрировала право собственности на одноэтажный жилой дом, общей площадью *** кв. м, жилой - *** кв. м.
В соответствии с Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания РФ от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью" указанный земельный участок был отнесен к территории г. Москвы и 10 июля 2014 года Е.И. Жужома зарегистрировала право собственности на него.
16 августа 2014 года Е.И. Жужома обратилась в управление Росреестра по г. Москве с заявлением о внесении записи об изменениях в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении принадлежащего ей на праве собственности жилого дома, расположенного в ***, просила выдать повторное свидетельство на жилой дом.
Указанные изменения касались этажности (3 этажа вместо 1) и площади жилого дома (378 кв. м вместо 226,7 кв. м).
На основании решения управление Росреестра по г. Москве от 1 октября 2014 года Е.И. Жужома отказано внести изменения в запись Единого государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с абз. 10, 13 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 - Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также выдать повторное свидетельство о праве собственности на дом с измененными характеристиками.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении административного иска, суд исходил из того, решение управления Росреестра по г. Москве основано на законе.
С указанным выводом судебная коллегия согласна.
Действующее законодательство в случае изменения объекта капитального строительства предусматривает внесение изменений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - если изменения являются несущественными, либо, в противном случае, регистрацию права собственности на объект реконструкции.
В таком порядке управление Росреестра по г. Москве обоснованно отказалось внести изменения в Единый государственный реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку изменения этажности и площади жилого дома явились существенными.
Е.И. Жужома, существенным образом увеличив этажность жилого дома и его площадь, фактически произвела реконструкцию объекта капитального строительства, под которой применительно к п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Между тем в силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в частности, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 3 названной статьи установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4.08.1998 N 37 (Приложение 3) как самовольная постройка рассматривается осуществление без соответствующего разрешения реконструкции жилых домов (частей домов). При этом реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей), площади и качества инженерно-технического обеспечения (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Исходя из приведенных положений можно сделать вывод, что жилые дома, площадь и этажность которых изменена без соответствующего разрешения, относятся к самовольным постройкам.
В соответствии с п. 23, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (п. 23).
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26).
Между тем управление Росреестра по г. Москве не является органом, уполномоченным разрешать спор о соответствии реконструкции объекта капитального строительства требованиям действующего законодательства, в том числе регистрировать право собственности на самовольную постройку.
В соответствии с абзацами 10, 13 пункта 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона.
При таком положении управление Росреестра по г. Москве обоснованно исходило из того, что для реконструкции индивидуального жилого дома требуется разрешение на строительство.
Согласно ч. 1 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Частью 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Наличие таких оснований, освобождающих от получения разрешения на строительство, Е.И. Жужома не представлено.
Также отсутствуют в деле и доказательства того, что произведенная Е.И. Жужома реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Вместе с тем имеющийся в деле поэтажный план (л. д. 30-33) не позволяет управлению Росреестра по г. Москве сделать однозначный вывод о сохранении назначения реконструированного объекта капитального строительства как "жилой дом", поскольку имеет признаки "многоквартирного жилого дома" (несколько лестниц на одном этаже и санузлов).
В Письме Росреестра от 23.08.2012 N 09-6741-ВАб "Об осуществлении государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период" разъяснено, что федеральным законодательством не урегулирован порядок изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом".
Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, постановке на учет квартир в комментируемом случае должен предшествовать учет изменений соответствующего здания (индивидуального жилого дома) в части изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом". При этом, если образование квартир в жилом доме связано с проведением реконструкции такого здания, то документом, подтверждающим в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В случае, если реконструкция соответствующего жилого дома не проводилась либо действующим законодательством не предусмотрено получение разрешения на строительство и ввод соответствующего объекта в эксплуатацию в связи с его реконструкцией (часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), по мнению Росреестра, в указанном случае учет изменений в части изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом" может осуществляться на основании акта уполномоченного органа (например, по аналогии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации - на основании акта органа местного самоуправления).
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с названной нормой права осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Между тем понятия "проектной документации" и "разрешения на строительство" не тождественны.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соблюдение требований градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Таким образом, разрешение на строительство было обоснованно затребовано управлением Росреестра по г. Москве и в нарушение приведенных выше законоположений не было представлено административным истцом.
С доводами апелляционной жалобы о наличии оснований для регистрации права собственности в упрощенном порядке, установленном ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судебная коллегия согласиться не может.
Согласно п. 4 ст. 25.2 названного Федерального закона документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.
Между тем эти законоположения не регулируют вопросы реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, а потому на спорные правоотношения не распространяются.
В соответствии с п. 5 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.
Пунктом 1 названной статьи установлено, что основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Однако, как было продемонстрировано выше, разрешение на строительство при реконструкции индивидуального жилого дома, в отличие от строительства такого дома, требуется.
Апелляционная жалоба не содержит иных доводов, которые являются основанием для отмены решения суда.
Таким образом, судебная коллегия применительно к частям 9, 11 ст. 226 КАС РФ приходит к выводу, что административным ответчиком доказано, что обжалуемое решение принято в рамках предоставленной ему законом компетенции, порядок принятия оспариваемого решения соблюден, основания для принятия оспариваемого решения имелись, содержание оспариваемого решения соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Напротив, Е.И. Жужома не доказала факт нарушения своих прав, свобод и законных интересов правовым актом органа государственной власти, по поводу которого возник спор.
Руководствуясь ст. 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда
определила:
решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 29 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)