Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Коршунова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Колесниковой О.Г.,
судей Редозубовой Т.Л., Бурматовой Г.Г.,
при секретаре Килиной М.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июля 2014 года гражданское дело
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Южный" к Г. о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, пени,
по апелляционной жалобе представителя истца П. на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 02.04.2014.
Заслушав доклад судьи Колесниковой О.Г., объяснения представителя истца П. (действует на основании доверенности <...>), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика Г., возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ООО "УК "Южный" обратилось в суд с иском к Г. о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, пени.
В обоснование исковых требований указано, что ЖСК <...> и ответчик заключили договор о внесении паевых взносов, в соответствии с которым по окончании строительства и внесении членом ЖСК всех взносов квартира передается члену ЖСК, который с момента подписания акта приема-передачи квартиры под отделку обязуется нести расходы по жилищно-коммунальному и техническому обслуживанию объекта (жилой дом) пропорционально площади переданного помещения. 16.12.2008 ЖСК <...> передал Г. квартиру <...>. Дом введен в эксплуатацию 24.11.2010. На основании решения от 01.12.2008 истец выбран в качестве управляющей компании и с указанной даты нес расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг и содержание общего имущества многоквартирного дома по указанному адресу. 11.05.2011 истец направил в адрес Г. требование погасить задолженность по платежам, которая за период с 01.01.2009 по 01.12.2010 составляет <...>, однако претензия оставлена без удовлетворения. Истец полагает, что помимо указанной суммы задолженности истец должна уплатить проценты на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, ООО "УК "Южный" просило взыскать с ответчика задолженность за жилищно-коммунальные услуги <...>, пени <...>.
Заочным решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 13.03.2013 исковые требования ООО "УК "Южный" удовлетворены.
Определением суда от 28.02.2014 заочное решение от 13.03.2013 отменено, рассмотрение дела по существу возобновлено.
При новом рассмотрении дела представитель истца П. поддержала доводы иска и заявленные требования.
Ответчик Г. иск не признала, указав, что обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возникает у нее с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. На момент подписания акта приема-передачи квартиры 16.12.2008 дом не был введен в эксплуатацию, разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано только 24.11.2010. В феврале 2009 г. она внесла на основании квитанции истца <...>, поскольку не знала о том, что дом в эксплуатацию не введен. Эта сумма должна быть зачтена в счет платежей с 24.11.2010 по 30.11.2010. Начиная с декабря 2010 года она добросовестно оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Ссылка истца на договор, заключенный ею с ЖСК <...>, является несостоятельной, поскольку истец стороной по данному договору не является.
Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 02.04.2014 в удовлетворении исковых требований ООО "УК "Южный" отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца П. просит решение отменить, полагая его незаконным и необоснованным, приводя в обоснование доводы, аналогичные доводам искового заявления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из этих доводов (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено, что 12.10.2007 ЖСК <...> и Г. заключили договор <...> о внесении паевых взносов в ЖСК <...>, по условиям которого член ЖСК Г. обязуется внести паевой взнос в размере, установленном в настоящем договоре, а также вступительный, членские и иные взносы, а ЖСК обязуется осуществлять деятельность в интересах члена ЖСК, направленную на инвестирование строительства трехкомнатной квартиры <...>, и после полной уплаты указанных взносов членом ЖСК и окончания строительства обеспечить передачу в собственность члена ЖСК квартиры (п. 2.1).
ЖСК обязуется по окончании строительства объекта и исполнении членом ЖСК обязательств по внесению вступительного, членских, паевых и иных взносов ЖСК, а также исполнении обязательств по отделке передать по акту приема-передачи члену ЖСК указанную в п. 2.1 квартиру (п. 5.1.1).
Как следует из акта приема-передачи квартиры от 16.12.2008 ЖСК передал, а член ЖСК Г. приняла 3-комнатную квартиру <...>.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.11.2010 <...> администрация <...> разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства по проекту "Комплекс жилых домов <...>" 16-этажного двухсекционного жилого дома с помещениями ТСЖ на 1 этажах <...> - 1 этап 2-пускового комплекса <...>.
Отказывая при изложенных обстоятельствах в удовлетворении иска ООО "УК "Южный" о взыскании задолженности за период с 01.01.2009 по 24.11.2010, суд руководствовался положениями подп. 4 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг не могла возникнуть у ответчика ранее даты введения дома в эксплуатацию, поскольку до момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию нельзя считать, что ответчику передано по акту приема-передачи жилое помещение, которое отвечает соответствующим требованиям и может быть использовано по назначению как жилое помещение. Суд пришел к выводу, что фактически и истец до момента ввода дома в эксплуатацию не мог оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, поскольку дом еще не был завершен строительством и эти расходы нес застройщик.
Судебная коллегия с учетом установленных по делу обстоятельств полагает возможным согласиться с такими выводами суда.
Относительно требования о взыскании задолженности за период с 25.11.2010 по 30.11.2010, суд также не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку задолженность за указанный период исходя из представленного истцом расчета составляет <...>. Между тем, судом установлено и истцом не оспаривалось, что в феврале 2009 г. ответчиком в отсутствие правовых оснований для возложения обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг внесено на счет истца <...>, что превышает указанную сумму задолженности.
Что касается оставшегося дня 01.12.2010, включенного истцом в спорный период, то суд, установив, что оплата жилищно-коммунальных услуг за декабрь 2010 г. произведена ответчиком в полном объеме <...>, что подтверждается платежным поручением <...> от 14.04.2011 и истцом не оспаривалось, также правомерно отказал в иске в указанной части.
Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии предусмотренных законом оснований к отмене обжалуемого решения.
Довод апеллянта о противоречии действующему законодательству вывода суда о возникновении у ответчика обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг только после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку он основан на ошибочном толковании закона.
Так, согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее по тексту Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ч. 2 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В соответствии с частями 1, 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
На основании ч. 1 ст. 12 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) дольщиком. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 4 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива - с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом.
Из системного анализа приведенных императивных норм следует, что ответственным за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги до передачи членам ЖСК жилых помещений во вновь построенном и введенном в эксплуатацию доме, а также лицом, несущим бремя содержания жилых помещений и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.
Следовательно, п. 4 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, связывающий момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с моментом предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, подразумевает, что члену кооператива предоставляется жилое помещение в доме, введенном в эксплуатацию.
Правильность такого вывода подтверждается и ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, в состав которой (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Данный подход применим к правоотношениям, возникшим до вступления в силу указанных изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Следовательно, поскольку ЖСК <...> является лицом, обеспечивающим строительство путем его инвестирования за счет паевых взносов, то по смыслу п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность у ответчика как лица, принявшего от кооператива квартиру, возникает с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что обязанность ответчика как члена ЖСК <...> нести расходы по жилищно-коммунальному, техническому обслуживанию объекта (жилого дома) пропорционально площади помещения с момента передачи квартиры по акту приема-передачи квартиры под отделку предусмотрена договором <...> от 12.10.2007 о внесении паевых взносов, не может повлечь отмены обжалуемого решения, поскольку указанный договор заключен между ЖСК <...> и Г., истец стороной по указанному договору не является. При этом довод апеллянта о том, что по условиям названного договора оплату указанных расходов ответчик производит на расчетный счет ЖСК <...> либо на расчетный счет третьих лиц по указанию ЖСК, является несостоятельной, поскольку доказательств того, что ЖСК <...> давало ответчику указание о необходимости перечисления сумм на расчетный счет истца, суду не представлено. Наличие решения от 01.12.2008 о выборе способа управления многоквартирным домом <...> управляющей организацией ООО "УК "Южный" не может быть расценено в качестве такого указания, поскольку данное решение принято единолично председателем ЖСК <...>
В этой связи ссылка истца на договор <...> от 12.10.2007 о внесении паевых взносов как основание возникновения у ответчика перед истцом обязанности по несению жилищно-коммунальных расходов за период до момента ввода дома в эксплуатацию является необоснованной.
В спорной ситуации иск о взыскании платежей за период с 01.01.2009 по 24.11.2010 (до момента ввода дома в эксплуатацию) мог быть удовлетворен лишь при доказанности истцом фактического потребления ответчиком услуг, расходы на оплату которых заявлены к взысканию, и того обстоятельства, что истцом указанные расходы понесены, т.е. по существу, при доказанности наличия неосновательного обогащения на стороне ответчика за счет истца.
Таких доказательств материалы дела не содержат.
Ответчик отрицает факт заселения и проживания в квартире, переданной ей по акту 16.12.2008, до момента ввода дома в эксплуатацию, обратное истцом не доказано.
Представленные в материалы дела договор подряда на техническое обслуживание <...> от 26.12.2008, заключенный истцом с ООО <...> на выполнение работ по техническому обслуживанию домофонной связи, договор энергоснабжения <...> от 01.03.2010, заключенный с ОАО <...>, договор <...> на отпуск (получение) питьевой воды и прием (сброс) сточных вод от 05.03.2008, заключенный с ЕМУП <...>, договор энергоснабжения <...> от 01.05.2008, заключенный с ЕМУП <...>, сами по себе факт несения истцом расходов на содержание жилья и коммунальные ресурсы в отношении спорного дома не подтверждают, поскольку платежных документов о перечислении истцом денежных средств контрагентам по договорам за услуги, оказанные в спорный период, не представлено. Также не представлено доказательств исполнения истцом обязательств по возмещению ЖСК <...> в спорный период расходов на поставку тепловой и электрической энергии в соответствии с договором <...> от 15.02.2008 на возмещение расходов по поставке энергии, в соответствии с которым ООО "УК "Южный" ежемесячно возмещает ЖСК <...> расходы на поставку тепловой и электрической энергии в жилой дом <...> в размере денежной суммы, начисленной собственникам помещений (лицам, получившим помещения по акту приема-передачи от Кооператива) согласно показаний приборов учета. При этом договор с ООО <...> заключен на срок по 31.12.2009 без условия автоматического пролонгирования, доказательств того, что договор действовал в период с 01.01.2010 по 24.11.2010, не представлено; договор с ЕМУП <...> заключен в отношении дома <...>, что прямо следует из приложения <...> к договору; из представленного в материалы дела приложения к договору с ЕМУП <...> следует, что дом <...> вошел в перечень объектов, на которые распространяется действие данного договора, только с 06.09.2010.
Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.03.2012 по иску ООО "УК "Южный" к ЖСК <...> о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012, установлено, что фактически ООО "УК "Южный" осуществляло функции управления домом <...> только с октября 2010 года, при этом ООО "УК "Южный" просило взыскать задолженность за период с 24.11.2010 по 30.09.2011, т.е. с момента ввода дома в эксплуатацию.
Иных доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и нуждались в дополнительной проверке, апелляционная жалоба истца не содержит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 02.04.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца П. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Г.КОЛЕСНИКОВА
Судьи
Т.Л.РЕДОЗУБОВА
Г.Г.БУРМАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.07.2014 ПО ДЕЛУ N 33-10089/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2014 г. по делу N 33-10089/2014
Судья Коршунова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Колесниковой О.Г.,
судей Редозубовой Т.Л., Бурматовой Г.Г.,
при секретаре Килиной М.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июля 2014 года гражданское дело
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Южный" к Г. о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, пени,
по апелляционной жалобе представителя истца П. на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 02.04.2014.
Заслушав доклад судьи Колесниковой О.Г., объяснения представителя истца П. (действует на основании доверенности <...>), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика Г., возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ООО "УК "Южный" обратилось в суд с иском к Г. о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, пени.
В обоснование исковых требований указано, что ЖСК <...> и ответчик заключили договор о внесении паевых взносов, в соответствии с которым по окончании строительства и внесении членом ЖСК всех взносов квартира передается члену ЖСК, который с момента подписания акта приема-передачи квартиры под отделку обязуется нести расходы по жилищно-коммунальному и техническому обслуживанию объекта (жилой дом) пропорционально площади переданного помещения. 16.12.2008 ЖСК <...> передал Г. квартиру <...>. Дом введен в эксплуатацию 24.11.2010. На основании решения от 01.12.2008 истец выбран в качестве управляющей компании и с указанной даты нес расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг и содержание общего имущества многоквартирного дома по указанному адресу. 11.05.2011 истец направил в адрес Г. требование погасить задолженность по платежам, которая за период с 01.01.2009 по 01.12.2010 составляет <...>, однако претензия оставлена без удовлетворения. Истец полагает, что помимо указанной суммы задолженности истец должна уплатить проценты на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, ООО "УК "Южный" просило взыскать с ответчика задолженность за жилищно-коммунальные услуги <...>, пени <...>.
Заочным решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 13.03.2013 исковые требования ООО "УК "Южный" удовлетворены.
Определением суда от 28.02.2014 заочное решение от 13.03.2013 отменено, рассмотрение дела по существу возобновлено.
При новом рассмотрении дела представитель истца П. поддержала доводы иска и заявленные требования.
Ответчик Г. иск не признала, указав, что обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возникает у нее с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. На момент подписания акта приема-передачи квартиры 16.12.2008 дом не был введен в эксплуатацию, разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано только 24.11.2010. В феврале 2009 г. она внесла на основании квитанции истца <...>, поскольку не знала о том, что дом в эксплуатацию не введен. Эта сумма должна быть зачтена в счет платежей с 24.11.2010 по 30.11.2010. Начиная с декабря 2010 года она добросовестно оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Ссылка истца на договор, заключенный ею с ЖСК <...>, является несостоятельной, поскольку истец стороной по данному договору не является.
Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 02.04.2014 в удовлетворении исковых требований ООО "УК "Южный" отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца П. просит решение отменить, полагая его незаконным и необоснованным, приводя в обоснование доводы, аналогичные доводам искового заявления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из этих доводов (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено, что 12.10.2007 ЖСК <...> и Г. заключили договор <...> о внесении паевых взносов в ЖСК <...>, по условиям которого член ЖСК Г. обязуется внести паевой взнос в размере, установленном в настоящем договоре, а также вступительный, членские и иные взносы, а ЖСК обязуется осуществлять деятельность в интересах члена ЖСК, направленную на инвестирование строительства трехкомнатной квартиры <...>, и после полной уплаты указанных взносов членом ЖСК и окончания строительства обеспечить передачу в собственность члена ЖСК квартиры (п. 2.1).
ЖСК обязуется по окончании строительства объекта и исполнении членом ЖСК обязательств по внесению вступительного, членских, паевых и иных взносов ЖСК, а также исполнении обязательств по отделке передать по акту приема-передачи члену ЖСК указанную в п. 2.1 квартиру (п. 5.1.1).
Как следует из акта приема-передачи квартиры от 16.12.2008 ЖСК передал, а член ЖСК Г. приняла 3-комнатную квартиру <...>.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.11.2010 <...> администрация <...> разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства по проекту "Комплекс жилых домов <...>" 16-этажного двухсекционного жилого дома с помещениями ТСЖ на 1 этажах <...> - 1 этап 2-пускового комплекса <...>.
Отказывая при изложенных обстоятельствах в удовлетворении иска ООО "УК "Южный" о взыскании задолженности за период с 01.01.2009 по 24.11.2010, суд руководствовался положениями подп. 4 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг не могла возникнуть у ответчика ранее даты введения дома в эксплуатацию, поскольку до момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию нельзя считать, что ответчику передано по акту приема-передачи жилое помещение, которое отвечает соответствующим требованиям и может быть использовано по назначению как жилое помещение. Суд пришел к выводу, что фактически и истец до момента ввода дома в эксплуатацию не мог оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, поскольку дом еще не был завершен строительством и эти расходы нес застройщик.
Судебная коллегия с учетом установленных по делу обстоятельств полагает возможным согласиться с такими выводами суда.
Относительно требования о взыскании задолженности за период с 25.11.2010 по 30.11.2010, суд также не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку задолженность за указанный период исходя из представленного истцом расчета составляет <...>. Между тем, судом установлено и истцом не оспаривалось, что в феврале 2009 г. ответчиком в отсутствие правовых оснований для возложения обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг внесено на счет истца <...>, что превышает указанную сумму задолженности.
Что касается оставшегося дня 01.12.2010, включенного истцом в спорный период, то суд, установив, что оплата жилищно-коммунальных услуг за декабрь 2010 г. произведена ответчиком в полном объеме <...>, что подтверждается платежным поручением <...> от 14.04.2011 и истцом не оспаривалось, также правомерно отказал в иске в указанной части.
Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии предусмотренных законом оснований к отмене обжалуемого решения.
Довод апеллянта о противоречии действующему законодательству вывода суда о возникновении у ответчика обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг только после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку он основан на ошибочном толковании закона.
Так, согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее по тексту Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ч. 2 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В соответствии с частями 1, 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
На основании ч. 1 ст. 12 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) дольщиком. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 4 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива - с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом.
Из системного анализа приведенных императивных норм следует, что ответственным за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги до передачи членам ЖСК жилых помещений во вновь построенном и введенном в эксплуатацию доме, а также лицом, несущим бремя содержания жилых помещений и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.
Следовательно, п. 4 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, связывающий момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с моментом предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, подразумевает, что члену кооператива предоставляется жилое помещение в доме, введенном в эксплуатацию.
Правильность такого вывода подтверждается и ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, в состав которой (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Данный подход применим к правоотношениям, возникшим до вступления в силу указанных изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Следовательно, поскольку ЖСК <...> является лицом, обеспечивающим строительство путем его инвестирования за счет паевых взносов, то по смыслу п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность у ответчика как лица, принявшего от кооператива квартиру, возникает с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что обязанность ответчика как члена ЖСК <...> нести расходы по жилищно-коммунальному, техническому обслуживанию объекта (жилого дома) пропорционально площади помещения с момента передачи квартиры по акту приема-передачи квартиры под отделку предусмотрена договором <...> от 12.10.2007 о внесении паевых взносов, не может повлечь отмены обжалуемого решения, поскольку указанный договор заключен между ЖСК <...> и Г., истец стороной по указанному договору не является. При этом довод апеллянта о том, что по условиям названного договора оплату указанных расходов ответчик производит на расчетный счет ЖСК <...> либо на расчетный счет третьих лиц по указанию ЖСК, является несостоятельной, поскольку доказательств того, что ЖСК <...> давало ответчику указание о необходимости перечисления сумм на расчетный счет истца, суду не представлено. Наличие решения от 01.12.2008 о выборе способа управления многоквартирным домом <...> управляющей организацией ООО "УК "Южный" не может быть расценено в качестве такого указания, поскольку данное решение принято единолично председателем ЖСК <...>
В этой связи ссылка истца на договор <...> от 12.10.2007 о внесении паевых взносов как основание возникновения у ответчика перед истцом обязанности по несению жилищно-коммунальных расходов за период до момента ввода дома в эксплуатацию является необоснованной.
В спорной ситуации иск о взыскании платежей за период с 01.01.2009 по 24.11.2010 (до момента ввода дома в эксплуатацию) мог быть удовлетворен лишь при доказанности истцом фактического потребления ответчиком услуг, расходы на оплату которых заявлены к взысканию, и того обстоятельства, что истцом указанные расходы понесены, т.е. по существу, при доказанности наличия неосновательного обогащения на стороне ответчика за счет истца.
Таких доказательств материалы дела не содержат.
Ответчик отрицает факт заселения и проживания в квартире, переданной ей по акту 16.12.2008, до момента ввода дома в эксплуатацию, обратное истцом не доказано.
Представленные в материалы дела договор подряда на техническое обслуживание <...> от 26.12.2008, заключенный истцом с ООО <...> на выполнение работ по техническому обслуживанию домофонной связи, договор энергоснабжения <...> от 01.03.2010, заключенный с ОАО <...>, договор <...> на отпуск (получение) питьевой воды и прием (сброс) сточных вод от 05.03.2008, заключенный с ЕМУП <...>, договор энергоснабжения <...> от 01.05.2008, заключенный с ЕМУП <...>, сами по себе факт несения истцом расходов на содержание жилья и коммунальные ресурсы в отношении спорного дома не подтверждают, поскольку платежных документов о перечислении истцом денежных средств контрагентам по договорам за услуги, оказанные в спорный период, не представлено. Также не представлено доказательств исполнения истцом обязательств по возмещению ЖСК <...> в спорный период расходов на поставку тепловой и электрической энергии в соответствии с договором <...> от 15.02.2008 на возмещение расходов по поставке энергии, в соответствии с которым ООО "УК "Южный" ежемесячно возмещает ЖСК <...> расходы на поставку тепловой и электрической энергии в жилой дом <...> в размере денежной суммы, начисленной собственникам помещений (лицам, получившим помещения по акту приема-передачи от Кооператива) согласно показаний приборов учета. При этом договор с ООО <...> заключен на срок по 31.12.2009 без условия автоматического пролонгирования, доказательств того, что договор действовал в период с 01.01.2010 по 24.11.2010, не представлено; договор с ЕМУП <...> заключен в отношении дома <...>, что прямо следует из приложения <...> к договору; из представленного в материалы дела приложения к договору с ЕМУП <...> следует, что дом <...> вошел в перечень объектов, на которые распространяется действие данного договора, только с 06.09.2010.
Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.03.2012 по иску ООО "УК "Южный" к ЖСК <...> о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012, установлено, что фактически ООО "УК "Южный" осуществляло функции управления домом <...> только с октября 2010 года, при этом ООО "УК "Южный" просило взыскать задолженность за период с 24.11.2010 по 30.09.2011, т.е. с момента ввода дома в эксплуатацию.
Иных доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и нуждались в дополнительной проверке, апелляционная жалоба истца не содержит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 02.04.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца П. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Г.КОЛЕСНИКОВА
Судьи
Т.Л.РЕДОЗУБОВА
Г.Г.БУРМАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)