Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Шамсутдиновой Р.Р.,
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Астраханской области представителя:
заявителя - Шендо В.Г., доверенность от 15.07.2013,
Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани - Зеленского А.Н., доверенность от 26.11.2013; Радченко Н.В., доверенность от 26.11.2011,
Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани - Антоновой О.А., доверенность от 09.01.2014,
в отсутствие:
администрации г. Астрахани - извещена надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани, г. Астрахань,
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.06.2013 (судья Сорокин Н.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)
по делу N А06-2811/2013
по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Стройград", г. Астрахань (ОГРН 1073015002070, ИНН 3016052225) к администрации г. Астрахани, г. Астрахань, Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани, г. Астрахань, Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани, г. Астрахань, о признании незаконным отказа и понуждении совершить действия,
установил:
общество с ограниченной ответственностью производственно коммерческая фирма "Стройград" (далее - ООО ПКФ "Стройград", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани (далее - Управление земельными ресурсами) в изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 1967 кв. м с кадастровым номером 30:12:010024:5, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, д. 3, со "строительство медицинского центра" на "строительство многоэтажного жилого дома", понуждении администрации г. Астрахани изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 21.06.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление земельными ресурсами обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено с использованием систем видео-конференц-связи, организованной Арбитражным судом Самарской области.
Представители Управления земельными ресурсами в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель общества, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Представитель Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани согласился с кассационной жалобой.
Администрация г. Астрахани о времени и месте судебного разбирательства уведомлена, явку представителей в судебное заседание не обеспечила, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.11.2011 между Управлением земельными ресурсами и Шаршембеевой Н.Б. по итогам торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 27.10.2011 N 5) был заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани от 02.11.2011 N 2192, по условиям которого Шаршембеевой Н.Б. в аренду сроком с 27.10.2011 по 26.10.2014 предоставлен земельный участок площадью 1967 кв. м, кадастровый номер 30:12:010024:5, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, 3, для строительства медицинского центра (далее - договор аренды от 02.11.2011 N 2192).
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 24.11.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
Шаршембеева Н.Б. передала права и обязанности арендатора по договору аренды от 02.11.2011 N 2192 ООО ПКФ "Стройград" на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (договор перенайма) от 10.12.2011, зарегистрированному в установленном законом порядке.
Общество 02.11.2012 обратилось в Управление земельными ресурсами с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, кадастровый номер 30:12:010024:5, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, 3, на "строительство многоквартирного жилого дома" с жилым первым этажом согласно градостроительному регламенту.
Управление земельными ресурсами письмом от 18.04.2013 N 05/003/2013-799 отказало ООО ПКФ "Стройград" в изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку земельный участок был предоставлен заявителю по итогам торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с целевым назначением "для строительства медицинского центра", и изменение вида разрешенного использования является существенным изменением условия заключенного договора аренды, ограничивает права потенциальных участников торгов после публикации, а также влечет изменение оценки предмета торгов в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Общество, полагая, что данный отказ Управления земельными ресурсами противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что земельный участок площадью 1967 кв. м, с кадастровым номером 30:12:010024:5, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, д. 3, в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Астрахани, утвержденными решением городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 30.09.2011 N 144, относится к зоне развития культурно-административных функций (Ц-2), и в соответствии с пунктом 4 статьи 13 указанных Правил землепользования и застройки г. Астрахани одним из основных видов разрешенного использования земельного участка, установленных для зоны Ц-2, является "многоквартирные жилые дома", пришли к выводу о том, что спорный земельный участок может быть использован для размещения многоквартирных жилых домов.
Принимая во внимание, что в соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.
Между тем судами не принято во внимание следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне одним из основных видов разрешенного использования в которой является жилищное строительство, само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Общество как арендатор земельного участка не вправе изменять договор аренды от 02.11.2011 N 2192 в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Предметом договора аренды от 02.11.2011 N 2192 является земельный участок площадью 1967 кв. м, кадастровый номер 30:12:010024:5, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, 3, с видом разрешенного использования "для строительства медицинского центра". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ООО ПКФ "Стройград" как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки г. Астрахани для зоны Ц-2, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.
Статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование спорного земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства медицинского центра.
Таким образом, у судов отсутствовали правовые основания для признания незаконным отказа Управления земельными ресурсами в изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 1967 кв. м с кадастровым номером 30:12:010024:5, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, д. 3, со "строительство медицинского центра" на "строительство многоэтажного жилого дома" и понуждении администрации г. Астрахани изменить вид разрешенного использования данного земельного участка.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.06.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 отменить в связи с неправильным применением норм материального права.
Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Управление земельными ресурсами в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.
Принимая во внимание, что кассационная жалоба Управления земельными ресурсами удовлетворена, судебная коллегия, руководствуясь частями 3 и 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым взыскать с ООО "ПКФ "Стройград" государственную пошлину в размере, установленном подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в сумме 1000 руб. в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.06.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по делу N А06-2811/2013 отменить.
Обществу с ограниченной ответственностью производственно коммерческая фирма "Стройград" в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным отказа Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани, выраженного в письме от 18.04.2013 N 05/003/2013-799, в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:010024:5, площадью 1967 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, д. 3, со "строительство медицинского центра" на "строительство многоэтажного жилого дома" и понуждении администрации г. Астрахани изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:010024:5, площадью 1967 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, д. 3, со "строительство медицинского центра" на "строительство многоэтажного жилого дома" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно коммерческая фирма "Стройград" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 1000 (одна тысяча) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ
Судьи
В.А.КАРПОВА
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 12.02.2014 ПО ДЕЛУ N А06-2811/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2014 г. по делу N А06-2811/2013
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Шамсутдиновой Р.Р.,
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Астраханской области представителя:
заявителя - Шендо В.Г., доверенность от 15.07.2013,
Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани - Зеленского А.Н., доверенность от 26.11.2013; Радченко Н.В., доверенность от 26.11.2011,
Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани - Антоновой О.А., доверенность от 09.01.2014,
в отсутствие:
администрации г. Астрахани - извещена надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани, г. Астрахань,
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.06.2013 (судья Сорокин Н.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)
по делу N А06-2811/2013
по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Стройград", г. Астрахань (ОГРН 1073015002070, ИНН 3016052225) к администрации г. Астрахани, г. Астрахань, Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани, г. Астрахань, Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани, г. Астрахань, о признании незаконным отказа и понуждении совершить действия,
установил:
общество с ограниченной ответственностью производственно коммерческая фирма "Стройград" (далее - ООО ПКФ "Стройград", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани (далее - Управление земельными ресурсами) в изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 1967 кв. м с кадастровым номером 30:12:010024:5, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, д. 3, со "строительство медицинского центра" на "строительство многоэтажного жилого дома", понуждении администрации г. Астрахани изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 21.06.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление земельными ресурсами обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено с использованием систем видео-конференц-связи, организованной Арбитражным судом Самарской области.
Представители Управления земельными ресурсами в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель общества, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Представитель Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани согласился с кассационной жалобой.
Администрация г. Астрахани о времени и месте судебного разбирательства уведомлена, явку представителей в судебное заседание не обеспечила, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.11.2011 между Управлением земельными ресурсами и Шаршембеевой Н.Б. по итогам торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 27.10.2011 N 5) был заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани от 02.11.2011 N 2192, по условиям которого Шаршембеевой Н.Б. в аренду сроком с 27.10.2011 по 26.10.2014 предоставлен земельный участок площадью 1967 кв. м, кадастровый номер 30:12:010024:5, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, 3, для строительства медицинского центра (далее - договор аренды от 02.11.2011 N 2192).
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 24.11.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
Шаршембеева Н.Б. передала права и обязанности арендатора по договору аренды от 02.11.2011 N 2192 ООО ПКФ "Стройград" на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (договор перенайма) от 10.12.2011, зарегистрированному в установленном законом порядке.
Общество 02.11.2012 обратилось в Управление земельными ресурсами с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, кадастровый номер 30:12:010024:5, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, 3, на "строительство многоквартирного жилого дома" с жилым первым этажом согласно градостроительному регламенту.
Управление земельными ресурсами письмом от 18.04.2013 N 05/003/2013-799 отказало ООО ПКФ "Стройград" в изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку земельный участок был предоставлен заявителю по итогам торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с целевым назначением "для строительства медицинского центра", и изменение вида разрешенного использования является существенным изменением условия заключенного договора аренды, ограничивает права потенциальных участников торгов после публикации, а также влечет изменение оценки предмета торгов в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Общество, полагая, что данный отказ Управления земельными ресурсами противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что земельный участок площадью 1967 кв. м, с кадастровым номером 30:12:010024:5, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, д. 3, в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Астрахани, утвержденными решением городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 30.09.2011 N 144, относится к зоне развития культурно-административных функций (Ц-2), и в соответствии с пунктом 4 статьи 13 указанных Правил землепользования и застройки г. Астрахани одним из основных видов разрешенного использования земельного участка, установленных для зоны Ц-2, является "многоквартирные жилые дома", пришли к выводу о том, что спорный земельный участок может быть использован для размещения многоквартирных жилых домов.
Принимая во внимание, что в соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.
Между тем судами не принято во внимание следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне одним из основных видов разрешенного использования в которой является жилищное строительство, само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Общество как арендатор земельного участка не вправе изменять договор аренды от 02.11.2011 N 2192 в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Предметом договора аренды от 02.11.2011 N 2192 является земельный участок площадью 1967 кв. м, кадастровый номер 30:12:010024:5, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, 3, с видом разрешенного использования "для строительства медицинского центра". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ООО ПКФ "Стройград" как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки г. Астрахани для зоны Ц-2, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.
Статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование спорного земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства медицинского центра.
Таким образом, у судов отсутствовали правовые основания для признания незаконным отказа Управления земельными ресурсами в изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 1967 кв. м с кадастровым номером 30:12:010024:5, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, д. 3, со "строительство медицинского центра" на "строительство многоэтажного жилого дома" и понуждении администрации г. Астрахани изменить вид разрешенного использования данного земельного участка.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.06.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 отменить в связи с неправильным применением норм материального права.
Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Управление земельными ресурсами в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.
Принимая во внимание, что кассационная жалоба Управления земельными ресурсами удовлетворена, судебная коллегия, руководствуясь частями 3 и 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым взыскать с ООО "ПКФ "Стройград" государственную пошлину в размере, установленном подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в сумме 1000 руб. в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.06.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по делу N А06-2811/2013 отменить.
Обществу с ограниченной ответственностью производственно коммерческая фирма "Стройград" в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным отказа Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани, выраженного в письме от 18.04.2013 N 05/003/2013-799, в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:010024:5, площадью 1967 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, д. 3, со "строительство медицинского центра" на "строительство многоэтажного жилого дома" и понуждении администрации г. Астрахани изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:010024:5, площадью 1967 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, д. 3, со "строительство медицинского центра" на "строительство многоэтажного жилого дома" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно коммерческая фирма "Стройград" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 1000 (одна тысяча) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ
Судьи
В.А.КАРПОВА
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)