Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.
судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.
при секретаре Б.Р.Н.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе П.М. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 02 сентября 2011 года, которым удовлетворен иск С.Т. к Обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз", конкурсному управляющему Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" Б.Р.С. о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя С.Т. - К., представителей П.Н. - адвокатов Тумановой С.Е. и Рассказовой И.В., поддержавших исковые требования и доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
23 мая 2011 года С.Т. обратилась в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "Строй-Союз", конкурсному управляющему ООО "Строй-Союз" Б.Р.С., в котором просила признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной по <адрес>.
В обоснование заявленных требований С.Т. пояснила, что 16 августа 2010 года заключила с ООО "Строй-Союз" договор N о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по <адрес>, и после окончания строительства предоставить истцу в собственность квартиру, которая на момент заключения договора имела следующие характеристики: условный номер N находящуюся в строительных осях N, расположенную в третьем подъезде на пятом этаже, имеющую общую приведенную площадь - N кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - N кв. м, жилую площадь - N + N кв. м, кухню - N кв. м, ванную/сан. узел - N кв. м, балкон N кв. м.
Как указала истица, в соответствии с условиями договора N стоимость ее доли в строительстве составила N руб., которые были внесены ею в кассу ООО "Строй-Союз" своевременно и в полном объеме, что подтверждается соответствующей квитанцией об оплате.
Договором предусмотрен планируемый срок окончания строительства - 1 квартал 2011 года, однако на день обращения в суд строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу не завершено, хотя обусловленная договором квартира фактически существует, что подтверждается наличием возведенного строения.
Представитель ответчика ООО "Строй-Союз", конкурсный управляющий Б.Р.С., при рассмотрении дела в суде первой инстанции, надлежащим образом уведомленные о дне и времени рассмотрения настоящего дела, в судебное заседание не явились.
Представитель третьего лица Администрации МО "Приозерский муниципальный район Ленинградской области" в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором просил удовлетворить иск.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 02 сентября 2011 года исковые требования С.Т. о признании права собственности на не завершенный строительством объект удовлетворены: за С.Т. признано право собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры с инвентарным N, условным N, находящейся в строительных осях N, площадью N кв. м, расположенной в третьем подъезде на пятом этаже не завершенного строительством дома (процент готовности 79%) по <адрес>.
28 декабря 2012 года в Приозерский городской суд Ленинградской области на указанное решение поступила апелляционная жалоба П.М., не привлеченного к участию в деле. В жалобе П.М. указал, что принятым по делу решением разрешен вопрос о его правах на спорный объект недвижимого имущества, поскольку он профинансировал его строительство в соответствии с договором о долевом участии от 12.12.2008 N. Одновременно П.М. был поставлен вопрос о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование судебного акта.
Определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 15 февраля 2013 года П.М. восстановлен процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы на решение от 02 сентября 2011 года по делу N.
Определением Ленинградского областного суда от 17 апреля 2013 года вышеуказанное определение Приозерского городского суда от 15 февраля 2013 года оставлено без изменения, частная жалоба С.Т. - без удовлетворения.
15 мая 2013 года судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда постановлено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 15 мая 2013 года представителем П.М. заявлено ходатайство о принятии к производству суда искового заявления о признании права собственности на не завершенный строительством объект - пятикомнатную квартиру с инвентарным N условным N находящуюся в строительных осях N, площадью N кв. м, расположенную в третьем подъезде на пятом + мансарда этаже не завершенного строительством дома (процент готовности 79%) по <адрес>.
С учетом того обстоятельства, что С.Т., первоначально предъявившая исковые требования, фактически претендует на часть квартиры, в отношении которой предъявлен иск П.М., суд апелляционной инстанции счел необходимым привлечь П.М. в качестве третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями, что было отражено в определении судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 15 мая 2013 года.
В обоснование заявленных требований П.М. указал, что договор о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу между ООО "Строй-Союз" и С.Т. с последующей передачей дольщику квартиры с условным N в строительных осях N по <адрес>, был заключен 16 августа 2010 года, тогда как ранее 12 декабря 2008 года между ним, П.М., и ООО "Строй-Союз" также был заключен договор N долевого участия в строительстве данного дома с последующей передачей ему квартиры с условным номером N, также находящейся в строительных осях N, расположенную на 5 + мансарда этаже.
П.М. сослался на то обстоятельство, что по условиям указанного договора ООО "Строй-Союз" по окончании строительства обязалось передать ему двухуровневую квартиру с условным N со следующими характеристиками: общая приведенная площадь - N кв. м, общая площадь - N кв. м, жилая площадь - N кв. м (N + N + N + N + N), кухня - N кв. м, коридор - N кв. м (N + N + N + N), ванная - N кв. м, сан/узел - N + N кв. м, лоджия - N + N + N + N кв. м, находящуюся в строительных осях N в подъезде N 3 на этаже 5М в доме N 8 <адрес>.
Как указал П.М., свои обязательства по оплате долевого взноса он выполнил в полном объеме, уплатив ООО "Строй-Союз" обусловленную договором сумму в размере N руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 12 декабря 2008 года и от 18 марта 2009 года, а также двусторонним актом, подтверждающим выполнение со стороны П.М. финансовых обязательств, составленным 18 марта 2009 года. По условиям договора срок ввода дома в эксплуатацию планировался во 2 квартале 2009 года, однако до настоящего времени возведение многоквартирного жилого дома по указанному адресу не завершено. При этом ООО "Строй-Союз" не только не выполнило взятые на себя по договору обязанности по строительству объекта, но 16 августа 2010 года заключило договор долевого участия в строительстве этого дома со С.Т., по условиям которого при завершении строительства дома ответчик обязался передать ей двухкомнатную квартиру, по существу являющуюся первым этажом двухуровневой пятикомнатной квартиры, оплаченной П.М. и являющейся предметом заключенного с ним договора от 12.08.2008 N.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 29 мая 2013 года решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 02 сентября 2011 года отменено. С.Т. и П.М. в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Президиума Ленинградского областного суда от 05 ноября 2013 года, рассмотревшим дело по кассационным жалобам С.Т. и П.М., определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 29 мая 2013 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В судебном заседании при новом апелляционном рассмотрении дела представители П.М. доводы апелляционной жалобы и предъявленные исковые требования поддержали.
Представитель С.Т., полагая доводы апелляционной жалобы необоснованными, просил в удовлетворении жалобы П.М., а также в удовлетворении принятого от него иска отказать,
Представитель ответчика ООО "Союз-Строй", конкурсный управляющий Б.Р.С., в судебное заседание не явился, представил письменный мотивированный отзыв по делу, в котором указал, что характеристики построенной и существующей в настоящее время пятикомнатной двухуровневой квартиры N, расположенной в третьем подъезде на пятом этаже и находящейся в строительных осях N, соответствуют объекту долевого участия в строительстве, являющемуся предметом договора от 12.12.2008 N, заключенного с П.М., который является единственным субъектом права требования передачи в собственность спорного объекта недвижимого имущества.
Представитель Администрации Муниципального образования "Приозерский муниципальный район Ленинградской области" просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и предъявленных С.Т. и П.М. взаимоисключающих исков, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Поскольку настоящее дело по иску С.Т. о признании права собственности на объект долевого участия в строительстве с принятием судом решения об удовлетворении иска рассмотрено судом первой инстанции без привлечения к участию в деле другого дольщика П.М., с которым ответчиком заключен аналогичный договор долевого участия в строительстве на тот же объект недвижимого имущества с теми же строительными характеристиками, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Всеволожского городского суда от 02 сентября 2011 года подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ, как постановленное о правах лица, не привлеченного к участию в деле.
При рассмотрении дела, которое проведено по правилам суда первой инстанции в соответствии с требованиями части 5 статьи 330 ГПК РФ, судебной коллегией установлено следующее.
12 декабря 2008 года между Дольщиком П.М. и Застройщиком ООО "Строй-Союз" заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома по <адрес>, по условиям которого ответчик по окончании строительства обязался передать ему в собственность пятикомнатную квартиру с условным номером N в подъезде N 3 на этаже 5М в указанном доме, находящуюся в строительных осях N.
Материалами дела установлено, что ответчиком не оспаривается, что в период действия договора П.М. выполнял все обязательства, принятые им по договору, своевременно оплатив стоимость строящегося объекта в размере N руб.; вопрос о расторжении договора N от 12 декабря 2008 года его участниками не ставился. Факт надлежащего исполнения денежных обязательств П.М. перед ответчиком подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам и двухсторонним актом об исполнении обязательств по оплате от 18 марта 2009 года, подтвердившим принятие ответчиком исполнения в полном объеме.
Таким образом, у ООО "СтройСоюз" с 18 марта 2009 года наступила обязанность передать П.М. обусловленное договором от 12 декабря 2008 года жилое помещение по окончании строительства жилого дома в целом.
Материалами дела установлено также, что до завершения строительства жилого дома, а именно 16 августа 2010 года ответчик заключил договор долевого участия в строительстве N со С.Т., согласно которому обязался по окончании строительства дома в целом передать истице двухкомнатную квартиру в этом же доме с условным номером N, общей приведенной площадью 59,00 кв. м, общей площадью N кв. м, расположенную в подъезде N на этаже 5, находящуюся в строительных осях N. Денежные обязательства перед ответчиком С.Т. также исполнила, оплатив ему стоимость квартиры в размере N руб.
Из сопоставления технических характеристик объектов долевого участия в строительстве, указанных в договорах от 12.12.2008 N (дольщик П.М.) и от 16.08.2010 N (дольщик С.Т.), а также проектно-технической документации на возведение многоквартирного дома <адрес>, следует, что договор со С.Т. заключен ответчиком в отношении части жилого помещения, обязанность по передаче которого ранее возникла у ответчика перед П.М.
Так, двухкомнатная квартира с условным N (дольщик С.Т.), расположенная в подъезде 3 на 5 этаже в строительных осях N, является частью двухуровневой квартиры с условным N (дольщик <ФИО16>), расположенной в том же 3 подъезде и в тех же строительных осях N на двух этажах: 5-м и мансардном этаже.
Между тем, из материалов дела следует, что соответствующие изменения в договор N, заключенный между ответчиком и П.М., не вносились; согласие П.М. на заключение сделки со С.Т. ООО "СтройСоюз" не испрашивало. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке изменил условия договора, заключенного 12 декабря 2008 года с П.М.
Такие действия ответчика противоречат пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей обязанность сторон изменять условия договора в той же форме, что и основной договор.
При таких обстоятельствах у судебной коллегии имеются основания для вывода о том, что ООО "СтройСоюз" нарушены требования статьи 309 Гражданского кодекса РФ о надлежащем исполнении обязательств.
Из материалов дела следует также, что строительство дома <адрес> до настоящего времени не завершено (готовность 79%), сроки окончания строительства невозможно определить в связи с возбуждением в отношении застройщика - ООО "СтройСоюз" процедуры банкротства. Данное обстоятельство является препятствием к передаче завершенного строительством объекта недвижимого имущества дольщику, профинансировавшему его строительство.
Статья 12 ГК РФ предусматривает защиту нарушенных гражданских прав, в том числе, путем признания права. Таким образом, претензии субъекта права на объект незавершенного строительства закону не противоречат в случае, если являются обоснованными.
Материалами дела установлено, что ответчик дважды распорядился одним и тем же объектом незавершенного строительства, приняв на себя обязательства передать П.М. двухуровневую пятикомнатную квартиру, а С.Т. - двухкомнатную квартиру, которая является частью пятикомнатной, обязательства в отношении которой перед П.М. у ООО "СтройСоюз" возникли ранее заключения договора со С.Т.
Одновременная передача квартиры в целом П.М. и ее части С.Т. невозможна.
В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи при равном положении кредиторов по исполнению условий заключенных договоров преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше.
Судом установлено, что обязательство перед П.М. у ответчика возникло ранее, в связи с чем П.М. имеет преимущество перед С.Т., в связи с чем его претензии на недостроенный объект недвижимого имущества представляются суду обоснованными.
То обстоятельство, что С.Т. в 2011 году оформила в БТИ Сосново технический и кадастровый паспорта на двухкомнатную квартиру с условным номером N общей площадью N кв. м, расположенную на 5 этаже в строительных осях N не является обстоятельством, юридически значимым для разрешения спора сторон, поскольку, как следует из пояснительной записи БТИ, указанные документы были изготовлены по заявке истицы без проведения проверки проектной и технической документации; согласно письму ОАО "Л" от 04.03.13, изменения в проектную и рабочую документацию в установленном порядке не вносились, и по плану пятого этажа корп. 8 лист 10 и плана мансардного этажа корпус 8 лист 11 спорная квартира значится как единый объект в виде двухуровневой пятикомнатной квартиры. Выдача паспорта на иной объект, не предусмотренный ни проектной, ни рабочей документацией, свидетельствует о нарушении работниками БТИ Сосново своих служебных обязанностей, что не может явиться основанием к признанию права за С.Т. на объект, который даже не включен в проект жилого дома. Тем более, данное обстоятельство не может повлиять на права и охраняемые законом интересы П.М.
Довод С.Т., что она ранее П.М. исполнила денежные обязательства перед ООО "СтройСоюз", отклоняется судебной коллегией как необоснованный, поскольку такие обязательства она исполняла 03.03.2008 в отношении другого объекта недвижимого имущества - квартиры-студии, общей площадью N кв. м, в строящемся доме по <адрес> между домами 59 и 63, по договору долевого участия в строительстве от 21.02.2008 N. Заключение соглашения от 16.08.2010 о расторжении указанного договора, содержащее условие и о переводе внесенного 03.03.2008 С.Т. платежа в размере N руб. в счет оплаты спорной квартиры в <адрес>, свидетельствует только о недобросовестности действий ООО "СтройСоюз", которому на момент подписания такого документа было достоверно известно, что строительство квартиры уже оплачено П.М. в полном объеме.
Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, спорная квартира по акту приема-передачи ответчиком никому из дольщиков не передана, и принимая во внимание, что обязательство по передаче спорной квартиры у ответчика возникло ранее перед П.М. (договор от 12.12.2008), чем перед С.Т. (договор от 16.08.2010), судебная коллегия приходит к выводу о том, что в соответствии с правилами статьи 398 Гражданского кодекса РФ при разрешении настоящего спора подлежит удовлетворению иск П.М., поэтому С.Т. следует в удовлетворении иска отказать.
Кроме того, как следует из объяснений представителя ответчика ООО "СтройСоюз" и представителей П.М., последний 22.06.2012 вступил в члены ЖСК "Н", созданное для завершения строительства многоквартирного жилого дома, и до настоящего времени продолжает производить дополнительные денежные платежи, сверх внесенного ранее взноса по долевому финансированию строительства, поскольку спорный объект недвижимости достраивается как пятикомнатная двухуровневая квартира (5 этаж + мансарда) в соответствии с проектной документацией и техническим паспортом на квартиру от 12.07.2011 и кадастровым паспортом от 13.07.2012, выданными в соответствии с этой строительной документацией и фактически существующим объектом.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктами 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 02 сентября 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение.
С.Т. в удовлетворении иска отказать.
Иск П.М. удовлетворить.
Признать за П.М., гражданином РФ, пол: мужской, дата рождения <...>, место рождения: <адрес>, паспорт: N, выданный ТП N Отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Центральном районе Санкт-Петербурга 24.03.2012, зарегистрированным по <адрес>, право собственности на объект незавершенного строительства - пятикомнатную квартиру площадью N кв. м с инвентарным N, условным номером N находящуюся в строительных осях N, расположенную в третьем подъезде на пятом этаже не завершенного строительством дома (процент готовности 79%) по <адрес>
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.12.2013 N 33-5456/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2013 г. N 33-5456/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.
судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.
при секретаре Б.Р.Н.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе П.М. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 02 сентября 2011 года, которым удовлетворен иск С.Т. к Обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз", конкурсному управляющему Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" Б.Р.С. о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя С.Т. - К., представителей П.Н. - адвокатов Тумановой С.Е. и Рассказовой И.В., поддержавших исковые требования и доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
23 мая 2011 года С.Т. обратилась в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "Строй-Союз", конкурсному управляющему ООО "Строй-Союз" Б.Р.С., в котором просила признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной по <адрес>.
В обоснование заявленных требований С.Т. пояснила, что 16 августа 2010 года заключила с ООО "Строй-Союз" договор N о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по <адрес>, и после окончания строительства предоставить истцу в собственность квартиру, которая на момент заключения договора имела следующие характеристики: условный номер N находящуюся в строительных осях N, расположенную в третьем подъезде на пятом этаже, имеющую общую приведенную площадь - N кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - N кв. м, жилую площадь - N + N кв. м, кухню - N кв. м, ванную/сан. узел - N кв. м, балкон N кв. м.
Как указала истица, в соответствии с условиями договора N стоимость ее доли в строительстве составила N руб., которые были внесены ею в кассу ООО "Строй-Союз" своевременно и в полном объеме, что подтверждается соответствующей квитанцией об оплате.
Договором предусмотрен планируемый срок окончания строительства - 1 квартал 2011 года, однако на день обращения в суд строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу не завершено, хотя обусловленная договором квартира фактически существует, что подтверждается наличием возведенного строения.
Представитель ответчика ООО "Строй-Союз", конкурсный управляющий Б.Р.С., при рассмотрении дела в суде первой инстанции, надлежащим образом уведомленные о дне и времени рассмотрения настоящего дела, в судебное заседание не явились.
Представитель третьего лица Администрации МО "Приозерский муниципальный район Ленинградской области" в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором просил удовлетворить иск.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 02 сентября 2011 года исковые требования С.Т. о признании права собственности на не завершенный строительством объект удовлетворены: за С.Т. признано право собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры с инвентарным N, условным N, находящейся в строительных осях N, площадью N кв. м, расположенной в третьем подъезде на пятом этаже не завершенного строительством дома (процент готовности 79%) по <адрес>.
28 декабря 2012 года в Приозерский городской суд Ленинградской области на указанное решение поступила апелляционная жалоба П.М., не привлеченного к участию в деле. В жалобе П.М. указал, что принятым по делу решением разрешен вопрос о его правах на спорный объект недвижимого имущества, поскольку он профинансировал его строительство в соответствии с договором о долевом участии от 12.12.2008 N. Одновременно П.М. был поставлен вопрос о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование судебного акта.
Определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 15 февраля 2013 года П.М. восстановлен процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы на решение от 02 сентября 2011 года по делу N.
Определением Ленинградского областного суда от 17 апреля 2013 года вышеуказанное определение Приозерского городского суда от 15 февраля 2013 года оставлено без изменения, частная жалоба С.Т. - без удовлетворения.
15 мая 2013 года судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда постановлено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 15 мая 2013 года представителем П.М. заявлено ходатайство о принятии к производству суда искового заявления о признании права собственности на не завершенный строительством объект - пятикомнатную квартиру с инвентарным N условным N находящуюся в строительных осях N, площадью N кв. м, расположенную в третьем подъезде на пятом + мансарда этаже не завершенного строительством дома (процент готовности 79%) по <адрес>.
С учетом того обстоятельства, что С.Т., первоначально предъявившая исковые требования, фактически претендует на часть квартиры, в отношении которой предъявлен иск П.М., суд апелляционной инстанции счел необходимым привлечь П.М. в качестве третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями, что было отражено в определении судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 15 мая 2013 года.
В обоснование заявленных требований П.М. указал, что договор о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу между ООО "Строй-Союз" и С.Т. с последующей передачей дольщику квартиры с условным N в строительных осях N по <адрес>, был заключен 16 августа 2010 года, тогда как ранее 12 декабря 2008 года между ним, П.М., и ООО "Строй-Союз" также был заключен договор N долевого участия в строительстве данного дома с последующей передачей ему квартиры с условным номером N, также находящейся в строительных осях N, расположенную на 5 + мансарда этаже.
П.М. сослался на то обстоятельство, что по условиям указанного договора ООО "Строй-Союз" по окончании строительства обязалось передать ему двухуровневую квартиру с условным N со следующими характеристиками: общая приведенная площадь - N кв. м, общая площадь - N кв. м, жилая площадь - N кв. м (N + N + N + N + N), кухня - N кв. м, коридор - N кв. м (N + N + N + N), ванная - N кв. м, сан/узел - N + N кв. м, лоджия - N + N + N + N кв. м, находящуюся в строительных осях N в подъезде N 3 на этаже 5М в доме N 8 <адрес>.
Как указал П.М., свои обязательства по оплате долевого взноса он выполнил в полном объеме, уплатив ООО "Строй-Союз" обусловленную договором сумму в размере N руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 12 декабря 2008 года и от 18 марта 2009 года, а также двусторонним актом, подтверждающим выполнение со стороны П.М. финансовых обязательств, составленным 18 марта 2009 года. По условиям договора срок ввода дома в эксплуатацию планировался во 2 квартале 2009 года, однако до настоящего времени возведение многоквартирного жилого дома по указанному адресу не завершено. При этом ООО "Строй-Союз" не только не выполнило взятые на себя по договору обязанности по строительству объекта, но 16 августа 2010 года заключило договор долевого участия в строительстве этого дома со С.Т., по условиям которого при завершении строительства дома ответчик обязался передать ей двухкомнатную квартиру, по существу являющуюся первым этажом двухуровневой пятикомнатной квартиры, оплаченной П.М. и являющейся предметом заключенного с ним договора от 12.08.2008 N.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 29 мая 2013 года решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 02 сентября 2011 года отменено. С.Т. и П.М. в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Президиума Ленинградского областного суда от 05 ноября 2013 года, рассмотревшим дело по кассационным жалобам С.Т. и П.М., определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 29 мая 2013 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В судебном заседании при новом апелляционном рассмотрении дела представители П.М. доводы апелляционной жалобы и предъявленные исковые требования поддержали.
Представитель С.Т., полагая доводы апелляционной жалобы необоснованными, просил в удовлетворении жалобы П.М., а также в удовлетворении принятого от него иска отказать,
Представитель ответчика ООО "Союз-Строй", конкурсный управляющий Б.Р.С., в судебное заседание не явился, представил письменный мотивированный отзыв по делу, в котором указал, что характеристики построенной и существующей в настоящее время пятикомнатной двухуровневой квартиры N, расположенной в третьем подъезде на пятом этаже и находящейся в строительных осях N, соответствуют объекту долевого участия в строительстве, являющемуся предметом договора от 12.12.2008 N, заключенного с П.М., который является единственным субъектом права требования передачи в собственность спорного объекта недвижимого имущества.
Представитель Администрации Муниципального образования "Приозерский муниципальный район Ленинградской области" просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и предъявленных С.Т. и П.М. взаимоисключающих исков, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Поскольку настоящее дело по иску С.Т. о признании права собственности на объект долевого участия в строительстве с принятием судом решения об удовлетворении иска рассмотрено судом первой инстанции без привлечения к участию в деле другого дольщика П.М., с которым ответчиком заключен аналогичный договор долевого участия в строительстве на тот же объект недвижимого имущества с теми же строительными характеристиками, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Всеволожского городского суда от 02 сентября 2011 года подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ, как постановленное о правах лица, не привлеченного к участию в деле.
При рассмотрении дела, которое проведено по правилам суда первой инстанции в соответствии с требованиями части 5 статьи 330 ГПК РФ, судебной коллегией установлено следующее.
12 декабря 2008 года между Дольщиком П.М. и Застройщиком ООО "Строй-Союз" заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома по <адрес>, по условиям которого ответчик по окончании строительства обязался передать ему в собственность пятикомнатную квартиру с условным номером N в подъезде N 3 на этаже 5М в указанном доме, находящуюся в строительных осях N.
Материалами дела установлено, что ответчиком не оспаривается, что в период действия договора П.М. выполнял все обязательства, принятые им по договору, своевременно оплатив стоимость строящегося объекта в размере N руб.; вопрос о расторжении договора N от 12 декабря 2008 года его участниками не ставился. Факт надлежащего исполнения денежных обязательств П.М. перед ответчиком подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам и двухсторонним актом об исполнении обязательств по оплате от 18 марта 2009 года, подтвердившим принятие ответчиком исполнения в полном объеме.
Таким образом, у ООО "СтройСоюз" с 18 марта 2009 года наступила обязанность передать П.М. обусловленное договором от 12 декабря 2008 года жилое помещение по окончании строительства жилого дома в целом.
Материалами дела установлено также, что до завершения строительства жилого дома, а именно 16 августа 2010 года ответчик заключил договор долевого участия в строительстве N со С.Т., согласно которому обязался по окончании строительства дома в целом передать истице двухкомнатную квартиру в этом же доме с условным номером N, общей приведенной площадью 59,00 кв. м, общей площадью N кв. м, расположенную в подъезде N на этаже 5, находящуюся в строительных осях N. Денежные обязательства перед ответчиком С.Т. также исполнила, оплатив ему стоимость квартиры в размере N руб.
Из сопоставления технических характеристик объектов долевого участия в строительстве, указанных в договорах от 12.12.2008 N (дольщик П.М.) и от 16.08.2010 N (дольщик С.Т.), а также проектно-технической документации на возведение многоквартирного дома <адрес>, следует, что договор со С.Т. заключен ответчиком в отношении части жилого помещения, обязанность по передаче которого ранее возникла у ответчика перед П.М.
Так, двухкомнатная квартира с условным N (дольщик С.Т.), расположенная в подъезде 3 на 5 этаже в строительных осях N, является частью двухуровневой квартиры с условным N (дольщик <ФИО16>), расположенной в том же 3 подъезде и в тех же строительных осях N на двух этажах: 5-м и мансардном этаже.
Между тем, из материалов дела следует, что соответствующие изменения в договор N, заключенный между ответчиком и П.М., не вносились; согласие П.М. на заключение сделки со С.Т. ООО "СтройСоюз" не испрашивало. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке изменил условия договора, заключенного 12 декабря 2008 года с П.М.
Такие действия ответчика противоречат пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей обязанность сторон изменять условия договора в той же форме, что и основной договор.
При таких обстоятельствах у судебной коллегии имеются основания для вывода о том, что ООО "СтройСоюз" нарушены требования статьи 309 Гражданского кодекса РФ о надлежащем исполнении обязательств.
Из материалов дела следует также, что строительство дома <адрес> до настоящего времени не завершено (готовность 79%), сроки окончания строительства невозможно определить в связи с возбуждением в отношении застройщика - ООО "СтройСоюз" процедуры банкротства. Данное обстоятельство является препятствием к передаче завершенного строительством объекта недвижимого имущества дольщику, профинансировавшему его строительство.
Статья 12 ГК РФ предусматривает защиту нарушенных гражданских прав, в том числе, путем признания права. Таким образом, претензии субъекта права на объект незавершенного строительства закону не противоречат в случае, если являются обоснованными.
Материалами дела установлено, что ответчик дважды распорядился одним и тем же объектом незавершенного строительства, приняв на себя обязательства передать П.М. двухуровневую пятикомнатную квартиру, а С.Т. - двухкомнатную квартиру, которая является частью пятикомнатной, обязательства в отношении которой перед П.М. у ООО "СтройСоюз" возникли ранее заключения договора со С.Т.
Одновременная передача квартиры в целом П.М. и ее части С.Т. невозможна.
В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи при равном положении кредиторов по исполнению условий заключенных договоров преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше.
Судом установлено, что обязательство перед П.М. у ответчика возникло ранее, в связи с чем П.М. имеет преимущество перед С.Т., в связи с чем его претензии на недостроенный объект недвижимого имущества представляются суду обоснованными.
То обстоятельство, что С.Т. в 2011 году оформила в БТИ Сосново технический и кадастровый паспорта на двухкомнатную квартиру с условным номером N общей площадью N кв. м, расположенную на 5 этаже в строительных осях N не является обстоятельством, юридически значимым для разрешения спора сторон, поскольку, как следует из пояснительной записи БТИ, указанные документы были изготовлены по заявке истицы без проведения проверки проектной и технической документации; согласно письму ОАО "Л" от 04.03.13, изменения в проектную и рабочую документацию в установленном порядке не вносились, и по плану пятого этажа корп. 8 лист 10 и плана мансардного этажа корпус 8 лист 11 спорная квартира значится как единый объект в виде двухуровневой пятикомнатной квартиры. Выдача паспорта на иной объект, не предусмотренный ни проектной, ни рабочей документацией, свидетельствует о нарушении работниками БТИ Сосново своих служебных обязанностей, что не может явиться основанием к признанию права за С.Т. на объект, который даже не включен в проект жилого дома. Тем более, данное обстоятельство не может повлиять на права и охраняемые законом интересы П.М.
Довод С.Т., что она ранее П.М. исполнила денежные обязательства перед ООО "СтройСоюз", отклоняется судебной коллегией как необоснованный, поскольку такие обязательства она исполняла 03.03.2008 в отношении другого объекта недвижимого имущества - квартиры-студии, общей площадью N кв. м, в строящемся доме по <адрес> между домами 59 и 63, по договору долевого участия в строительстве от 21.02.2008 N. Заключение соглашения от 16.08.2010 о расторжении указанного договора, содержащее условие и о переводе внесенного 03.03.2008 С.Т. платежа в размере N руб. в счет оплаты спорной квартиры в <адрес>, свидетельствует только о недобросовестности действий ООО "СтройСоюз", которому на момент подписания такого документа было достоверно известно, что строительство квартиры уже оплачено П.М. в полном объеме.
Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, спорная квартира по акту приема-передачи ответчиком никому из дольщиков не передана, и принимая во внимание, что обязательство по передаче спорной квартиры у ответчика возникло ранее перед П.М. (договор от 12.12.2008), чем перед С.Т. (договор от 16.08.2010), судебная коллегия приходит к выводу о том, что в соответствии с правилами статьи 398 Гражданского кодекса РФ при разрешении настоящего спора подлежит удовлетворению иск П.М., поэтому С.Т. следует в удовлетворении иска отказать.
Кроме того, как следует из объяснений представителя ответчика ООО "СтройСоюз" и представителей П.М., последний 22.06.2012 вступил в члены ЖСК "Н", созданное для завершения строительства многоквартирного жилого дома, и до настоящего времени продолжает производить дополнительные денежные платежи, сверх внесенного ранее взноса по долевому финансированию строительства, поскольку спорный объект недвижимости достраивается как пятикомнатная двухуровневая квартира (5 этаж + мансарда) в соответствии с проектной документацией и техническим паспортом на квартиру от 12.07.2011 и кадастровым паспортом от 13.07.2012, выданными в соответствии с этой строительной документацией и фактически существующим объектом.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктами 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 02 сентября 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение.
С.Т. в удовлетворении иска отказать.
Иск П.М. удовлетворить.
Признать за П.М., гражданином РФ, пол: мужской, дата рождения <...>, место рождения: <адрес>, паспорт: N, выданный ТП N Отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Центральном районе Санкт-Петербурга 24.03.2012, зарегистрированным по <адрес>, право собственности на объект незавершенного строительства - пятикомнатную квартиру площадью N кв. м с инвентарным N, условным номером N находящуюся в строительных осях N, расположенную в третьем подъезде на пятом этаже не завершенного строительством дома (процент готовности 79%) по <адрес>
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)