Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Согласно договору на участие в долевом строительстве дома ответчик-1 передал ответчику-2 нежилое помещение в доме, где проживает истец.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Мурастов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Патрахина И.В.
судей областного суда Будылка А.В., Башкатовой Е.Ю.
при секретаре Н.
рассмотрела в судебном заседании от 29 мая 2013 г. дело по апелляционной жалобе представителя ООО "АРТ-инжиниринг" С. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 13 марта 2013 г., которым постановлено: "Исковые требования М. *** удовлетворить частично. Признать недействительным договор N 87 от 15.12.2009 г. на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома, заключенный между ООО ПСФ "Полет и К" и ООО "АРТ-инжиниринг". Истребовать у ООО "АРТ-инжиниринг" нежилое помещение *** Возложить на ООО "АРТ-инжиниринг" обязанность освободить указанное нежилое помещение в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу. Признать нежилое помещение ***общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***".
Заслушав доклад судьи областного суда Патрахина И.В., объяснения представителя ООО "АРТ-инжиниринг" С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя М. - П., просившего в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
М. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Полет и К" (далее - ООО ПСФ "Полет и К") и Обществу с ограниченной ответственностью "АРТ-инжиниринг" (далее - ООО "АРТ-инжиниринг"), указав, что он является собственником квартиры ***е. В данном доме на первом этаже имеется нежилое помещение 1П, собственником которого является ООО "АРТ-инжиниринг". ООО "АРТ-инжиниринг" приобрело данное помещение на основании заключенного с ООО ПСФ "Полет и К", осуществлявшим строительство дома, договора на участие в долевом строительстве и инвестировании ***. По условиям данного договора ООО "АРТ-инжиниринг" обязалось вложить денежные средства в строительство жилого дома ***, а ООО ПСФ "Полет и К" после ввода объекта в эксплуатацию передать первому расположенное в нем нежилое помещение *** Считал, что указанный договор был заключен ответчиками с нарушением закона, т.к. в нежилом помещении ***. Просил суд признать недействительным договор *** строительстве и инвестировании жилого дома, заключенный между ООО ПСФ "Полет и К" и ООО "АРТ-инжиниринг".
В последующем М. требования уточнил, пояснив, что с момента постройки дома спорные помещения не являлись самостоятельным объектом недвижимости. Просил суд признать недействительным договор N *** г. на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома, заключенный между ООО ПСФ "Полет и К" и ООО "АРТ-инжиниринг"; истребовать у ООО "Арт-инжиниринг" нежилое помещение ***; признать указанное нежилое помещение общим имуществом собственников помещений в данном многоквартирном доме; признать его право общей долевой собственности на нежилое помещение ***.
В судебном заседании представитель М. - П. уточненные исковые требования поддержал.
Представитель ООО "АРТ-инжиниринг" С. иск не признал и пояснил, что комната электрощитовой не входит в состав ***, соответственно, не является собственностью ООО "АРТ-инжиниринг", и оснований для отнесения его к общему имуществу собственников многоквартирного дома не имеется.
Представитель третьего лица УК "Авангард" Б. считал, что требования М. подлежат удовлетворению, так как спорное помещение, согласно проектной документации, предназначалось для использования как общее имущество многоквартирного дома.
Истец М., представители ответчика ООО ПСФ "Полет и К" и третьего лица Управления Росреестра по Омской области участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "АРТ-инжиниринг" С. просит решение суда отменить, ссылается на его незаконность и необоснованность. Считает, что спорное помещение не является исключительно техническим помещением, связанным с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома. То обстоятельство, что в *** находится комната электрощитовой, само по себе не порождает право общей долевой собственности на него домовладельцев. Отмечает, что спорное помещение было поставлено на учет как нежилое. Строительство данного помещения истцом не оплачивалось. Полагает, что представленная им проектная документация не может подтверждать назначение спорного нежилого помещения.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель М. - П. возражал против доводов апелляционной жалобы.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что М. является собственником квартиры ***.
15 декабря 2009 г. между ООО ПСФ "Полет и К", осуществлявшим строительство дома, и ООО "АРТ-инжиниринг" был заключен договор *** на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома. По условиям данного договора ООО "АРТ-инжиниринг" обязалось вложить денежные средства в строительство жилого дома по ул. Красных Зорь в ЦАО г. Омска (***), а ООО ПСФ "Полет и К" после ввода объекта в эксплуатацию передать первому расположенное в нем нежилое помещение ***
28 декабря 2009 г. Департаментом строительства Администрации города Омска выдано разрешение на ввод данного многоквартирного дома в эксплуатацию.
23 июня 2011 г. между ООО ПСФ "Полет и К" и ООО "АРТ-инжиниринг" подписано соглашение о зачете взаимных требований, в соответствии с которым, в том числе, было прекращено обязательство ООО "АРТ-инжиниринг" перед ООО ПСФ "Полет и К" по указанному выше договору.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 27 июня 2011 г. ООО ПСФ "Полет и К" передало ООО "АРТ-инжиниринг" помещение ***.
В настоящее время собственником нежилого помещения 1П является ООО "АРТ-инжиниринг".
М. оспаривал договор *** на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома от 15 декабря 2009 г., заключенный между ООО ПСФ "Полет и К" и ООО "АРТ-инжиниринг", ссылаясь на то, что нежилое помещение 1П является общей собственностью и не могло быть отчуждено последнему.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда находит доводы истца обоснованными.
В соответствии со статьей 289 и частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее имущество в многоквартирном доме, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Из содержания приведенных выше положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, предназначенные исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности, не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования.
Как видно из кадастрового плана, пояснений сторон, помещение 1П, расположенное в доме ***. В нем расположены электрощитовая, а также общедомовой прибор учета.
Факт нахождения в спорном помещении оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме, сторонами не оспаривается.
Как пояснял суду истец, в начале ноября 2012 г. в его доме произошло отключение электричества в связи с неполадками в электрощитовой. В связи с тем, что доступ в нежилое помещение 1П к ней не был обеспечен, в течение трех дней данные неполадки не могли быть устранены, в доме были отключены телевидение, интернет, не работал лифт.
Таким образом, доступ к электрощитовой и общедомовому прибору учета жилого дома N ***.
Указанные обстоятельства подтверждаются также письмом ООО "АРТ-инжиниринг", адресованным инициативной группе дома. В нем ответчик указывает, что учитывая нахождение в спорном помещении щитовой жилого дома, при использовании помещения в качестве офисного, с предоставлением доступа в щитовую для обслуживания и ремонта ее оборудования возникнут известные неудобства и трудности (л.д. 10).
Согласно письму ООО "АРТ-инжиниринг" от 21 февраля 2013 г. в адрес председателя Совета дома ***, ответчик предлагал рассмотреть возможность устройства входа в электрощитовую через подвал путем оборудования люка или иные варианты, дополнительно гарантирующие обеспечение доступа в электрощитовую (л.д. 104).
Из пояснений представителя ООО "УК "Авангард" Б. следует, что обслуживание сетей общего пользования возможно только из спорного помещения, занимаемого ООО "АРТ-инжиниринг", и иного доступа к сетям не имеется.
С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда приходит к выводу о том, что поскольку в спорном помещении находится оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений всего жилого дома, доступ к которому возможен только через данное помещение, назначение помещения 1П связано исключительно с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома.
Из имеющегося в деле архитектурного решения ООО "Горпроект" на жилой дом по улице Красных зорь в ЦАО г. Омска видно, что дом ***проектировался с отдельным нежилым помещением *** - кондоминиумом, с расположенной в нем электрощитовой (л.д. 12). Каких-либо иных нежилых помещений на первом этаже жилого дома нет. Оснований сомневаться в достоверности указанного архитектурного решения не имеется, поскольку, как видно из представленной ответчиками технической документации, жилой дом был выстроен в соответствии с ним.
Представитель ООО "УК "Авангард" Б. пояснял, что проектная документация на дом разрабатывалась по ранее действовавшему законодательству, т.е. до принятия Жилищного кодекса Российской Федерации. Таким образом, в архитектурном решении было ошибочно указано не общее имущество собственников, а кондоминиум.
Общее имущество кондоминиума определялось частью 1 статьи 8 действовавшего до 01 марта 2005 г. Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики". Несмотря на исключение из действующего законодательства данного понятия, анализ указанной нормы показывает, что состав общего имущества кондоминиума и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, закрепленный в статье 36 ЖК РФ, практически идентичен.
Таким образом, проектная документация дома предусматривала нахождение на первом этаже дома именно общего имущества в виде нежилого помещения 1П, в котором располагалось электрическое оборудование, обслуживающее нужды всего жилого дома.
Как указал Конституционный Суд РФ в своем определении от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. При отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
Поскольку нежилое помещение 1П предназначалось первоначально для размещения электрощитовой, исходя из пояснений представителя управляющей компании, использовалось в течение нескольких лет (с 2009 г. по 2011 г.) для размещения диспетчерского пункта, самостоятельного назначения не имело, суд обоснованно признал его общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме N 96 по ул. 8-я Линия в г. Омске.
Доводы апелляционной жалобы представителя ООО "АРТ-инжиниринг" С. о том, что согласно технической документации спорное помещение имеет статус нежилого, является встроенным, а собственники жилых помещений не инвестировали его строительство, с учетом изложенной выше позиции Конституционного Суда РФ, правового значения при определении статуса данного помещения не имеют.
Передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилое помещение многоквартирного дома, являющееся общим имуществом, не может являться условием договора на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая изложенное, исходя из положений ГК РФ о недействительности сделок, суд обоснованно признал договор N 87 от 15 декабря 2009 г. на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома, заключенный между ООО ПСФ "Полет и К" и ООО "АРТ-инжиниринг", предусматривающий передачу в собственность последнему нежилого помещения ***, которое отнесено законом к общему имуществу дома, недействительным и возложил на ООО "АРТ-инжиниринг" обязанность освободить указанное нежилое помещение.
При этом суд отказал истцу в признании за ним права на долю в праве собственности на нежилое помещение ***, учитывая, что общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона. Решение в указанной части законно и обоснованно, никем не обжалуется.
Судом исследованы все доказательства представленные сторонами и суд в решении дал оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой, оснований у Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы представителя ООО "АРТ-инжиниринг" С. не содержат оснований, которые могли бы повлечь отмену постановленного решения.
Разрешая спор, суд первой инстанции объективно исследовал материалы дела, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил материальный закон, нарушений требований процессуального законодательства не допустил. Совокупности собранных по делу доказательств судом дана надлежащая оценка, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда оснований к отмене решения суда не находит.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 13 марта 2013 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ООО "АРТ-инжиниринг" С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3308/13
Требование: О признании договора недействительным, нежилого помещения общим имуществом, права общей долевой собственности.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Согласно договору на участие в долевом строительстве дома ответчик-1 передал ответчику-2 нежилое помещение в доме, где проживает истец.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 мая 2013 г. по делу N 33-3308/13
Председательствующий: Мурастов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Патрахина И.В.
судей областного суда Будылка А.В., Башкатовой Е.Ю.
при секретаре Н.
рассмотрела в судебном заседании от 29 мая 2013 г. дело по апелляционной жалобе представителя ООО "АРТ-инжиниринг" С. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 13 марта 2013 г., которым постановлено: "Исковые требования М. *** удовлетворить частично. Признать недействительным договор N 87 от 15.12.2009 г. на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома, заключенный между ООО ПСФ "Полет и К" и ООО "АРТ-инжиниринг". Истребовать у ООО "АРТ-инжиниринг" нежилое помещение *** Возложить на ООО "АРТ-инжиниринг" обязанность освободить указанное нежилое помещение в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу. Признать нежилое помещение ***общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***".
Заслушав доклад судьи областного суда Патрахина И.В., объяснения представителя ООО "АРТ-инжиниринг" С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя М. - П., просившего в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
М. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Полет и К" (далее - ООО ПСФ "Полет и К") и Обществу с ограниченной ответственностью "АРТ-инжиниринг" (далее - ООО "АРТ-инжиниринг"), указав, что он является собственником квартиры ***е. В данном доме на первом этаже имеется нежилое помещение 1П, собственником которого является ООО "АРТ-инжиниринг". ООО "АРТ-инжиниринг" приобрело данное помещение на основании заключенного с ООО ПСФ "Полет и К", осуществлявшим строительство дома, договора на участие в долевом строительстве и инвестировании ***. По условиям данного договора ООО "АРТ-инжиниринг" обязалось вложить денежные средства в строительство жилого дома ***, а ООО ПСФ "Полет и К" после ввода объекта в эксплуатацию передать первому расположенное в нем нежилое помещение *** Считал, что указанный договор был заключен ответчиками с нарушением закона, т.к. в нежилом помещении ***. Просил суд признать недействительным договор *** строительстве и инвестировании жилого дома, заключенный между ООО ПСФ "Полет и К" и ООО "АРТ-инжиниринг".
В последующем М. требования уточнил, пояснив, что с момента постройки дома спорные помещения не являлись самостоятельным объектом недвижимости. Просил суд признать недействительным договор N *** г. на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома, заключенный между ООО ПСФ "Полет и К" и ООО "АРТ-инжиниринг"; истребовать у ООО "Арт-инжиниринг" нежилое помещение ***; признать указанное нежилое помещение общим имуществом собственников помещений в данном многоквартирном доме; признать его право общей долевой собственности на нежилое помещение ***.
В судебном заседании представитель М. - П. уточненные исковые требования поддержал.
Представитель ООО "АРТ-инжиниринг" С. иск не признал и пояснил, что комната электрощитовой не входит в состав ***, соответственно, не является собственностью ООО "АРТ-инжиниринг", и оснований для отнесения его к общему имуществу собственников многоквартирного дома не имеется.
Представитель третьего лица УК "Авангард" Б. считал, что требования М. подлежат удовлетворению, так как спорное помещение, согласно проектной документации, предназначалось для использования как общее имущество многоквартирного дома.
Истец М., представители ответчика ООО ПСФ "Полет и К" и третьего лица Управления Росреестра по Омской области участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "АРТ-инжиниринг" С. просит решение суда отменить, ссылается на его незаконность и необоснованность. Считает, что спорное помещение не является исключительно техническим помещением, связанным с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома. То обстоятельство, что в *** находится комната электрощитовой, само по себе не порождает право общей долевой собственности на него домовладельцев. Отмечает, что спорное помещение было поставлено на учет как нежилое. Строительство данного помещения истцом не оплачивалось. Полагает, что представленная им проектная документация не может подтверждать назначение спорного нежилого помещения.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель М. - П. возражал против доводов апелляционной жалобы.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что М. является собственником квартиры ***.
15 декабря 2009 г. между ООО ПСФ "Полет и К", осуществлявшим строительство дома, и ООО "АРТ-инжиниринг" был заключен договор *** на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома. По условиям данного договора ООО "АРТ-инжиниринг" обязалось вложить денежные средства в строительство жилого дома по ул. Красных Зорь в ЦАО г. Омска (***), а ООО ПСФ "Полет и К" после ввода объекта в эксплуатацию передать первому расположенное в нем нежилое помещение ***
28 декабря 2009 г. Департаментом строительства Администрации города Омска выдано разрешение на ввод данного многоквартирного дома в эксплуатацию.
23 июня 2011 г. между ООО ПСФ "Полет и К" и ООО "АРТ-инжиниринг" подписано соглашение о зачете взаимных требований, в соответствии с которым, в том числе, было прекращено обязательство ООО "АРТ-инжиниринг" перед ООО ПСФ "Полет и К" по указанному выше договору.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 27 июня 2011 г. ООО ПСФ "Полет и К" передало ООО "АРТ-инжиниринг" помещение ***.
В настоящее время собственником нежилого помещения 1П является ООО "АРТ-инжиниринг".
М. оспаривал договор *** на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома от 15 декабря 2009 г., заключенный между ООО ПСФ "Полет и К" и ООО "АРТ-инжиниринг", ссылаясь на то, что нежилое помещение 1П является общей собственностью и не могло быть отчуждено последнему.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда находит доводы истца обоснованными.
В соответствии со статьей 289 и частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее имущество в многоквартирном доме, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Из содержания приведенных выше положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, предназначенные исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности, не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования.
Как видно из кадастрового плана, пояснений сторон, помещение 1П, расположенное в доме ***. В нем расположены электрощитовая, а также общедомовой прибор учета.
Факт нахождения в спорном помещении оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме, сторонами не оспаривается.
Как пояснял суду истец, в начале ноября 2012 г. в его доме произошло отключение электричества в связи с неполадками в электрощитовой. В связи с тем, что доступ в нежилое помещение 1П к ней не был обеспечен, в течение трех дней данные неполадки не могли быть устранены, в доме были отключены телевидение, интернет, не работал лифт.
Таким образом, доступ к электрощитовой и общедомовому прибору учета жилого дома N ***.
Указанные обстоятельства подтверждаются также письмом ООО "АРТ-инжиниринг", адресованным инициативной группе дома. В нем ответчик указывает, что учитывая нахождение в спорном помещении щитовой жилого дома, при использовании помещения в качестве офисного, с предоставлением доступа в щитовую для обслуживания и ремонта ее оборудования возникнут известные неудобства и трудности (л.д. 10).
Согласно письму ООО "АРТ-инжиниринг" от 21 февраля 2013 г. в адрес председателя Совета дома ***, ответчик предлагал рассмотреть возможность устройства входа в электрощитовую через подвал путем оборудования люка или иные варианты, дополнительно гарантирующие обеспечение доступа в электрощитовую (л.д. 104).
Из пояснений представителя ООО "УК "Авангард" Б. следует, что обслуживание сетей общего пользования возможно только из спорного помещения, занимаемого ООО "АРТ-инжиниринг", и иного доступа к сетям не имеется.
С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда приходит к выводу о том, что поскольку в спорном помещении находится оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений всего жилого дома, доступ к которому возможен только через данное помещение, назначение помещения 1П связано исключительно с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома.
Из имеющегося в деле архитектурного решения ООО "Горпроект" на жилой дом по улице Красных зорь в ЦАО г. Омска видно, что дом ***проектировался с отдельным нежилым помещением *** - кондоминиумом, с расположенной в нем электрощитовой (л.д. 12). Каких-либо иных нежилых помещений на первом этаже жилого дома нет. Оснований сомневаться в достоверности указанного архитектурного решения не имеется, поскольку, как видно из представленной ответчиками технической документации, жилой дом был выстроен в соответствии с ним.
Представитель ООО "УК "Авангард" Б. пояснял, что проектная документация на дом разрабатывалась по ранее действовавшему законодательству, т.е. до принятия Жилищного кодекса Российской Федерации. Таким образом, в архитектурном решении было ошибочно указано не общее имущество собственников, а кондоминиум.
Общее имущество кондоминиума определялось частью 1 статьи 8 действовавшего до 01 марта 2005 г. Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики". Несмотря на исключение из действующего законодательства данного понятия, анализ указанной нормы показывает, что состав общего имущества кондоминиума и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, закрепленный в статье 36 ЖК РФ, практически идентичен.
Таким образом, проектная документация дома предусматривала нахождение на первом этаже дома именно общего имущества в виде нежилого помещения 1П, в котором располагалось электрическое оборудование, обслуживающее нужды всего жилого дома.
Как указал Конституционный Суд РФ в своем определении от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. При отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
Поскольку нежилое помещение 1П предназначалось первоначально для размещения электрощитовой, исходя из пояснений представителя управляющей компании, использовалось в течение нескольких лет (с 2009 г. по 2011 г.) для размещения диспетчерского пункта, самостоятельного назначения не имело, суд обоснованно признал его общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме N 96 по ул. 8-я Линия в г. Омске.
Доводы апелляционной жалобы представителя ООО "АРТ-инжиниринг" С. о том, что согласно технической документации спорное помещение имеет статус нежилого, является встроенным, а собственники жилых помещений не инвестировали его строительство, с учетом изложенной выше позиции Конституционного Суда РФ, правового значения при определении статуса данного помещения не имеют.
Передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилое помещение многоквартирного дома, являющееся общим имуществом, не может являться условием договора на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая изложенное, исходя из положений ГК РФ о недействительности сделок, суд обоснованно признал договор N 87 от 15 декабря 2009 г. на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома, заключенный между ООО ПСФ "Полет и К" и ООО "АРТ-инжиниринг", предусматривающий передачу в собственность последнему нежилого помещения ***, которое отнесено законом к общему имуществу дома, недействительным и возложил на ООО "АРТ-инжиниринг" обязанность освободить указанное нежилое помещение.
При этом суд отказал истцу в признании за ним права на долю в праве собственности на нежилое помещение ***, учитывая, что общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона. Решение в указанной части законно и обоснованно, никем не обжалуется.
Судом исследованы все доказательства представленные сторонами и суд в решении дал оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой, оснований у Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы представителя ООО "АРТ-инжиниринг" С. не содержат оснований, которые могли бы повлечь отмену постановленного решения.
Разрешая спор, суд первой инстанции объективно исследовал материалы дела, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил материальный закон, нарушений требований процессуального законодательства не допустил. Совокупности собранных по делу доказательств судом дана надлежащая оценка, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда оснований к отмене решения суда не находит.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 13 марта 2013 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ООО "АРТ-инжиниринг" С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)