Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик как собственник встроенных нежилых помещений обязательств по внесению платы не исполняет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Мурастов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Усовой Е.И.,
судей областного суда Башкатовой Е.Ю., Зубовой Е.А.,
при секретаре К.,
рассмотрела в судебном заседании 02 октября 2013 года
дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Ш. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 26 июня 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования ТСЖ "Никольское" к Ф. о взыскании платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги удовлетворить в части.
Взыскать с Ф. в пользу ТСЖ "Никольское" задолженность по обязательным платежам и взносам за период с <...> по <...> в сумме <...> <...>, пени за нарушение срока оплаты в размере <...>, расходы по оплате услуг представителя в сумме <...>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> <...>, всего <...> <...>".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия
установила:
ТСЖ "Никольское" обратилось в суд с иском к Ф. требованиями о взыскании платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги.
В обоснование требований указало, что ответчик является собственником встроенных нежилых помещений площадью <...> и <...> кв. м на первом этаже дома <...>.
Для внесения обязательных платежей ответчику ежемесячно выставлялись счета путем передачи их уполномоченному представителю ответчика, либо путем вложения в почтовый ящик ответчика. Однако обязательств по внесению платы ответчик не исполняет.
За период с <...> по <...> образовалась задолженность по уплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в размере <...> <...>.
Ответчик членом ТСЖ "Никольское" не является, обязан вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья. Однако договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют.
На день предъявления иска размер ставки рефинансирования составляет <...>% годовых в соответствии с Указание Банка России от 13.09.2012 N 2873-У "О размере ставки рефинансирования Банка России".
Таким образом, размер пени за нарушение срока внесения платежей по состоянию на <...> составляет <...> <...>.
В последующем истец требования уточнил, просил взыскать задолженность за период с <...> по <...> по оплате за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в размере <...> <...>, пени <...> <...> за период с <...> по <...>, расходы по оплате услуг представителя в размере <...>.
Представитель ТСЖ "Никольское" И. уточненные требования поддержала.
Представитель ответчика Ш. с требованиями не согласился, представил отзыв, из которого следует, что проекты договора о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома передаются сторонами друг другу в течение длительного времени, однако условия до настоящего времени не согласованы.
При таком положении доводы истца о том, что Ф. не исполняет требования ст. 309 ГК РФ являются необоснованными.
Договор ТСЖ "Никольское" с ООО "Частное охранное предприятие "Добрая воля" ранее ответчику представлен не был.
Кроме того, из его содержания следует, что услуги предоставляются по охране <...>.
Также отметил, что предметом указанного выше договора являются услуги по обеспечению общественного порядка и охраны от противоправных посягательств со стороны третьих лиц, обеспечение контрольно-пропускного режима транспортных средств на территории жилого дома, однако помещения ответчика находятся на фасадной стороне, к внутридомовой территории отношения не имеют, въезд во двор арендаторам помещений запрещен на основании протокола заседания правления ТСЖ.
Принадлежащие Ф. нежилые помещения арендуют такие организации как ОАО "МДМ Банк", ООО "Алькор и Ко" (магазин парфюмерии и косметики "Лэтуаль"), у которых имеется своя внутренняя служба безопасности и охрана.
Кроме того, помещение банка дополнительно поставлено на пультовую охрану, а ООО "Алькор и Ко" заключен договор на охрану с ЧОП "СТБ-Патриот".
Ф., являясь одновременно еще и собственником жилого помещения в настоящем многоквартирном доме, своевременно оплачивает квитанции по оплате за свою квартиру, куда отдельной строкой входит стоимость охраны.
Полагал, что требования в части оплаты охранных услуг являются необоснованными.
Также не согласился с требованием о взыскании с него расходов по охране в сумме <...> <...>; по содержанию лифта в сумме <...> <...>, так как нежилые помещения расположены на первом этаже, вход осуществляется с фасадной стороны многоквартирного дома, лифтом арендаторы не пользуются, согласно структуре затрат на содержание жилого фонда на 2011 год ТСЖ "Никольское" оплата за лифт установлена для жильцов со 2 по 7 этаж.
Таким образом, сумма <...> <...> за содержание лифтового оборудования взысканию не подлежит.
Полагал, что расходы по оплате услуг юриста в размере <...> <...> не могут быть взысканы, т.к. означенные услуги ТСЖ "Никольское" ответчику не предоставляет.
Услугами ТСЖ "Никольское" по вывозу мусора арендаторы Ф. не пользуются, поскольку заключили договор с ООО "Чистый город", следовательно, <...> <...> также взысканию не подлежат.
Предъявленные представителю ответчика счета не соответствуют требованиям положениям действующего законодательства о бухгалтерском учете.
Установленные ТСЖ "Никольское" общим собранием членов товарищества от <...> тарифы существенно отличаются от размеров платы за содержание и ремонт жилых помещений, установленных постановлением Администрации города Омска от 30.11.2011 N 1640-п "О плате за содержание и ремонт жилого помещения", различны для жилых и нежилых помещений.
Также возражал относительно удовлетворения требования представителя истца в части взыскания судебных расходов.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Ш. с решением Куйбышевского районного суда г. Омска не согласился в части.
Указал, что исковое заявление подано по доверенности представителем ТСЖ "Никольское", выданной председателем правления В., который в силу действующего законодательства и Устава ТСЖ не имеет права на выдачу доверенности. Отметил, что судом не дана оценка доводам и доказательствам, представленным ответчиком в материалы дела.
Так, не принято во внимание, что в течение длительного времени между сторонами ведутся переговоры по согласованию договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, однако согласие не достигнуто.
Полагал, что ТСЖ уклоняется от заключения вышеуказанного договора. При этом доказательств уклонения ответчика от подписания договора суду представлено не было.
Также полагал необоснованным оставление без обсуждения доводов ответчика относительно выставления счетов в электронном виде без согласования с Ф., являющейся индивидуальным предпринимателем, и невозможности использования указанных документов в бухгалтерском учете, поскольку они не содержат подписей уполномоченных на то лиц.
Кроме того, данные счета направлены ООО "Консалт-Инвест", что не подтверждает надлежащее извещение Ф.
Кроме того, тарифы, по которым производится расчет платы за содержание и ремонт жилых помещений, отличаются от установленного постановлением Администрации г. Омска от 30.11.2011 N 1640-п.
При голосовании на общем собрании поверенный Ф. голосовал против указанного размера тарифа, а потому вывод суда об обоснованности указанного тарифа подлежит критической оценке.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя ответчика представившего расчет задолженности исходя из тарифа установленного для нанимателей муниципальных жилых помещений Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом первой инстанции были установлены следующие обстоятельства дела.
Ф. является собственником нежилых помещений <...>, общей площадью <...> кв. м и <...>, общей площадью <...> кв. м, находящихся на первом этаже восьмиэтажного здания, расположенного по адресу: <...>.
Управление зданием, расположенным по адресу: <...>, осуществляет ТСЖ "Никольское".
Спор инициирован ТСЖ "Никольское" в связи с наличием задолженности у Ф. по оплате расходов на содержание общего имущества дома.
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылалась на отсутствие обязанности по произведению оплаты ввиду отсутствия договора о содержании и ремонте общего имущества, что членом ТСЖ "Никольское" ответчик не является, как и на отсутствие оснований для взыскания задолженности по оплате за охрану, вывоз мусора, обслуживание лифта, услуг юриста.
Удовлетворяя частично требования истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).
Как следует из части 3 статьи 39 ЖК РФ, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 28 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из анализа указанных правовых норм следует, что собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества, которые устанавливаются органами управления товарищества собственников жилья.
Пунктами 2, 3 части 1 статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Анализируя приведенные выше положения статей 39, 156, 158 ЖК РФ судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции и полагает, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для собственников жилых помещений и для собственников нежилых помещений не может быть различным. Законом установлен лишь один критерий дифференциации расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома: размер помещений находящихся в собственности.
Установление истцом различного тарифа по оплате за содержание и ремонт общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений нарушает принцип соразмерности оплаты в зависимости от размера долей собственников, установленного статьей 39, 158 ЖК РФ.
Согласно пункту 31 Правил при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В соответствии с уставом ТСЖ "Никольское", право товарищества определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные- взносы и отчисления в фонды, а также расходы на другие установленные законодательством, уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей (пункты 8.1.3, 8.1.4).
ТСЖ "Никольское" в период с <...> по <...> были установлены различные тарифы по оплате на содержание и ремонт общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений. Установление различных тарифов никаким образом не обосновано.
Так в соответствии с протоколом N 8 собрания членов ТСЖ "Никольское" от <...> тариф на 2011 г. на содержание жилого фонда установлен в размере <...> <...>, для нежилого фонда - <...> <...>. Тариф на текущий ремонт для жилых и нежилых помещений за указанные годы, устанавливался в размерах <...> <...> и <...> соответственно.
Таким образом, разрешая вопрос об установлении размера задолженности по обязательным платежам и взносам, суд обоснованно исходил из того, что для всех собственников помещений многоквартирного дома <...> тариф должен быть одинаков.
Дав надлежащую оценку указанным обстоятельствам, установив, что ответчик не исполняет свои обязанности по внесению соответствующих платежей, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика задолженности по обязательным платежам и взносам за период с <...> по <...> в сумме <...> <...>, определив размер расходов ответчика на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, исходя из тарифов, установленных ТСЖ "Никольское" для собственников жилых помещений.
Одновременно, судом обоснованно была взыскана с ответчика в пользу истца неустойка в размере <...> за невыполнение обязательства по обязательным платежам и взносам, с учетом правомерного применения судом первой инстанции к размеру неустойки положений статьи 333 ГК РФ.
Руководствуясь статьями 98 и 100 ГПК РФ, суд также верно взыскал судебные расходы.
Судом исследованы все доказательства представленные сторонами и суд в решении дал оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой, оснований у судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы представителя Ф. - Ш. о том, что исковое заявление подано по доверенности представителем ТСЖ "Никольское", выданной председателем правления, который в силу действующего законодательства не имеет права на выдачу доверенности коллегия находит надуманными.
Из устава ТСЖ "Никольское" (л.д. 9 - 23) усматривается, что высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов (п. 13.2); Правление товарищества является коллегиальным исполнительным органом товарищества и осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества (п. 15.1, 15.2). Правление избирает из своего состава председателя Правления товарищества, который решает вопросы руководства текущей деятельности (п. 16.1).
Председатель правления товарищества, избираемый из числа членов правления (часть 3 статьи 147 ЖК РФ), вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы, совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют их обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием (часть 2 статьи 149 ЖК РФ).
Из системного толкования приведенных норм следует, что председатель правления товарищества собственников жилья является его законным представителем, и он вправе представлять интересы товарищества.
Таким образом, председатель правления ТСЖ "Никольское" вправе выдать доверенность от имени ТСЖ.
Оспаривая решение ответчик также ссылается на отсутствие договора между истцом и ответчиком.
Приведенные доводы судебная коллегия находит необоснованными, поскольку отсутствие договора не является основанием для освобождения собственника помещений, не являющегося членом товарищества собственников жилья, от обязанностей по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Приведенные в жалобе доводы о ненадлежащем порядке оформления истцом платежных документов правового значения для рассматриваемого спора не имеют.
Не основаны на законе доводы жалобы в части необходимости применять в рассматриваемом споре тарифы платы за содержание и ремонт жилых помещений установленные постановлением Администрации г. Омска от 30.11.2011 N 1640-п.
В соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Таким образом, Жилищный кодекс РФ предусматривает случаи установления органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме.
Эти случаи являются исключением из общего законодательного подхода, устанавливающего регулирование ценообразования в жилищной сфере посредством законодательного закрепления за собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по принятию решения о выборе формы управления и установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 2 статьи 161, часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, решениями общих собраний членов ТСЖ "Никольское" от <...> и <...> были утверждены соответствующие тарифы (л.д. 71 - 72).
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда отклоняет доводы апелляционной жалобы относительно необоснованности взыскания с ответчика задолженности по оплате за охрану, вывоз мусора, поскольку истцом представлены доказательства оказания данных услуг ответчику, а также обоснованность тарифов по их оплате.
Доводы ответчика о самостоятельной охране помещений арендаторами не являются основанием к отказу истцу во взыскании этих расходов в составе тарифа, поскольку по договору заключенному с истцом осуществляется охрана всего комплекса здания и придомовой территории.
По мотиву неубедительности подлежат отклонению и ссылки жалобы о незаконности взыскания с ответчика платы за обслуживание лифта.
- В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- Как следует из норм ЖК РФ, обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение.
Таким образом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о взыскании задолженности за пользования лифтом.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы нельзя признать состоятельными, поскольку они сводятся к переоценке выводов суда, основаны на неверном толковании норм материального права, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства правильно оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 26 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ф. - Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6295/13
Требование: О взыскании задолженности по обязательным платежам и взносам, пеней за нарушение срока оплаты, расходов по оплате услуг представителя.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик как собственник встроенных нежилых помещений обязательств по внесению платы не исполняет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2013 г. по делу N 33-6295/13
Председательствующий: Мурастов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Усовой Е.И.,
судей областного суда Башкатовой Е.Ю., Зубовой Е.А.,
при секретаре К.,
рассмотрела в судебном заседании 02 октября 2013 года
дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Ш. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 26 июня 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования ТСЖ "Никольское" к Ф. о взыскании платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги удовлетворить в части.
Взыскать с Ф. в пользу ТСЖ "Никольское" задолженность по обязательным платежам и взносам за период с <...> по <...> в сумме <...> <...>, пени за нарушение срока оплаты в размере <...>, расходы по оплате услуг представителя в сумме <...>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> <...>, всего <...> <...>".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия
установила:
ТСЖ "Никольское" обратилось в суд с иском к Ф. требованиями о взыскании платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги.
В обоснование требований указало, что ответчик является собственником встроенных нежилых помещений площадью <...> и <...> кв. м на первом этаже дома <...>.
Для внесения обязательных платежей ответчику ежемесячно выставлялись счета путем передачи их уполномоченному представителю ответчика, либо путем вложения в почтовый ящик ответчика. Однако обязательств по внесению платы ответчик не исполняет.
За период с <...> по <...> образовалась задолженность по уплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в размере <...> <...>.
Ответчик членом ТСЖ "Никольское" не является, обязан вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья. Однако договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют.
На день предъявления иска размер ставки рефинансирования составляет <...>% годовых в соответствии с Указание Банка России от 13.09.2012 N 2873-У "О размере ставки рефинансирования Банка России".
Таким образом, размер пени за нарушение срока внесения платежей по состоянию на <...> составляет <...> <...>.
В последующем истец требования уточнил, просил взыскать задолженность за период с <...> по <...> по оплате за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в размере <...> <...>, пени <...> <...> за период с <...> по <...>, расходы по оплате услуг представителя в размере <...>.
Представитель ТСЖ "Никольское" И. уточненные требования поддержала.
Представитель ответчика Ш. с требованиями не согласился, представил отзыв, из которого следует, что проекты договора о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома передаются сторонами друг другу в течение длительного времени, однако условия до настоящего времени не согласованы.
При таком положении доводы истца о том, что Ф. не исполняет требования ст. 309 ГК РФ являются необоснованными.
Договор ТСЖ "Никольское" с ООО "Частное охранное предприятие "Добрая воля" ранее ответчику представлен не был.
Кроме того, из его содержания следует, что услуги предоставляются по охране <...>.
Также отметил, что предметом указанного выше договора являются услуги по обеспечению общественного порядка и охраны от противоправных посягательств со стороны третьих лиц, обеспечение контрольно-пропускного режима транспортных средств на территории жилого дома, однако помещения ответчика находятся на фасадной стороне, к внутридомовой территории отношения не имеют, въезд во двор арендаторам помещений запрещен на основании протокола заседания правления ТСЖ.
Принадлежащие Ф. нежилые помещения арендуют такие организации как ОАО "МДМ Банк", ООО "Алькор и Ко" (магазин парфюмерии и косметики "Лэтуаль"), у которых имеется своя внутренняя служба безопасности и охрана.
Кроме того, помещение банка дополнительно поставлено на пультовую охрану, а ООО "Алькор и Ко" заключен договор на охрану с ЧОП "СТБ-Патриот".
Ф., являясь одновременно еще и собственником жилого помещения в настоящем многоквартирном доме, своевременно оплачивает квитанции по оплате за свою квартиру, куда отдельной строкой входит стоимость охраны.
Полагал, что требования в части оплаты охранных услуг являются необоснованными.
Также не согласился с требованием о взыскании с него расходов по охране в сумме <...> <...>; по содержанию лифта в сумме <...> <...>, так как нежилые помещения расположены на первом этаже, вход осуществляется с фасадной стороны многоквартирного дома, лифтом арендаторы не пользуются, согласно структуре затрат на содержание жилого фонда на 2011 год ТСЖ "Никольское" оплата за лифт установлена для жильцов со 2 по 7 этаж.
Таким образом, сумма <...> <...> за содержание лифтового оборудования взысканию не подлежит.
Полагал, что расходы по оплате услуг юриста в размере <...> <...> не могут быть взысканы, т.к. означенные услуги ТСЖ "Никольское" ответчику не предоставляет.
Услугами ТСЖ "Никольское" по вывозу мусора арендаторы Ф. не пользуются, поскольку заключили договор с ООО "Чистый город", следовательно, <...> <...> также взысканию не подлежат.
Предъявленные представителю ответчика счета не соответствуют требованиям положениям действующего законодательства о бухгалтерском учете.
Установленные ТСЖ "Никольское" общим собранием членов товарищества от <...> тарифы существенно отличаются от размеров платы за содержание и ремонт жилых помещений, установленных постановлением Администрации города Омска от 30.11.2011 N 1640-п "О плате за содержание и ремонт жилого помещения", различны для жилых и нежилых помещений.
Также возражал относительно удовлетворения требования представителя истца в части взыскания судебных расходов.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Ш. с решением Куйбышевского районного суда г. Омска не согласился в части.
Указал, что исковое заявление подано по доверенности представителем ТСЖ "Никольское", выданной председателем правления В., который в силу действующего законодательства и Устава ТСЖ не имеет права на выдачу доверенности. Отметил, что судом не дана оценка доводам и доказательствам, представленным ответчиком в материалы дела.
Так, не принято во внимание, что в течение длительного времени между сторонами ведутся переговоры по согласованию договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, однако согласие не достигнуто.
Полагал, что ТСЖ уклоняется от заключения вышеуказанного договора. При этом доказательств уклонения ответчика от подписания договора суду представлено не было.
Также полагал необоснованным оставление без обсуждения доводов ответчика относительно выставления счетов в электронном виде без согласования с Ф., являющейся индивидуальным предпринимателем, и невозможности использования указанных документов в бухгалтерском учете, поскольку они не содержат подписей уполномоченных на то лиц.
Кроме того, данные счета направлены ООО "Консалт-Инвест", что не подтверждает надлежащее извещение Ф.
Кроме того, тарифы, по которым производится расчет платы за содержание и ремонт жилых помещений, отличаются от установленного постановлением Администрации г. Омска от 30.11.2011 N 1640-п.
При голосовании на общем собрании поверенный Ф. голосовал против указанного размера тарифа, а потому вывод суда об обоснованности указанного тарифа подлежит критической оценке.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя ответчика представившего расчет задолженности исходя из тарифа установленного для нанимателей муниципальных жилых помещений Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом первой инстанции были установлены следующие обстоятельства дела.
Ф. является собственником нежилых помещений <...>, общей площадью <...> кв. м и <...>, общей площадью <...> кв. м, находящихся на первом этаже восьмиэтажного здания, расположенного по адресу: <...>.
Управление зданием, расположенным по адресу: <...>, осуществляет ТСЖ "Никольское".
Спор инициирован ТСЖ "Никольское" в связи с наличием задолженности у Ф. по оплате расходов на содержание общего имущества дома.
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылалась на отсутствие обязанности по произведению оплаты ввиду отсутствия договора о содержании и ремонте общего имущества, что членом ТСЖ "Никольское" ответчик не является, как и на отсутствие оснований для взыскания задолженности по оплате за охрану, вывоз мусора, обслуживание лифта, услуг юриста.
Удовлетворяя частично требования истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).
Как следует из части 3 статьи 39 ЖК РФ, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 28 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из анализа указанных правовых норм следует, что собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества, которые устанавливаются органами управления товарищества собственников жилья.
Пунктами 2, 3 части 1 статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Анализируя приведенные выше положения статей 39, 156, 158 ЖК РФ судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции и полагает, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для собственников жилых помещений и для собственников нежилых помещений не может быть различным. Законом установлен лишь один критерий дифференциации расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома: размер помещений находящихся в собственности.
Установление истцом различного тарифа по оплате за содержание и ремонт общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений нарушает принцип соразмерности оплаты в зависимости от размера долей собственников, установленного статьей 39, 158 ЖК РФ.
Согласно пункту 31 Правил при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В соответствии с уставом ТСЖ "Никольское", право товарищества определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные- взносы и отчисления в фонды, а также расходы на другие установленные законодательством, уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей (пункты 8.1.3, 8.1.4).
ТСЖ "Никольское" в период с <...> по <...> были установлены различные тарифы по оплате на содержание и ремонт общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений. Установление различных тарифов никаким образом не обосновано.
Так в соответствии с протоколом N 8 собрания членов ТСЖ "Никольское" от <...> тариф на 2011 г. на содержание жилого фонда установлен в размере <...> <...>, для нежилого фонда - <...> <...>. Тариф на текущий ремонт для жилых и нежилых помещений за указанные годы, устанавливался в размерах <...> <...> и <...> соответственно.
Таким образом, разрешая вопрос об установлении размера задолженности по обязательным платежам и взносам, суд обоснованно исходил из того, что для всех собственников помещений многоквартирного дома <...> тариф должен быть одинаков.
Дав надлежащую оценку указанным обстоятельствам, установив, что ответчик не исполняет свои обязанности по внесению соответствующих платежей, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика задолженности по обязательным платежам и взносам за период с <...> по <...> в сумме <...> <...>, определив размер расходов ответчика на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, исходя из тарифов, установленных ТСЖ "Никольское" для собственников жилых помещений.
Одновременно, судом обоснованно была взыскана с ответчика в пользу истца неустойка в размере <...> за невыполнение обязательства по обязательным платежам и взносам, с учетом правомерного применения судом первой инстанции к размеру неустойки положений статьи 333 ГК РФ.
Руководствуясь статьями 98 и 100 ГПК РФ, суд также верно взыскал судебные расходы.
Судом исследованы все доказательства представленные сторонами и суд в решении дал оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой, оснований у судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы представителя Ф. - Ш. о том, что исковое заявление подано по доверенности представителем ТСЖ "Никольское", выданной председателем правления, который в силу действующего законодательства не имеет права на выдачу доверенности коллегия находит надуманными.
Из устава ТСЖ "Никольское" (л.д. 9 - 23) усматривается, что высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов (п. 13.2); Правление товарищества является коллегиальным исполнительным органом товарищества и осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества (п. 15.1, 15.2). Правление избирает из своего состава председателя Правления товарищества, который решает вопросы руководства текущей деятельности (п. 16.1).
Председатель правления товарищества, избираемый из числа членов правления (часть 3 статьи 147 ЖК РФ), вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы, совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют их обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием (часть 2 статьи 149 ЖК РФ).
Из системного толкования приведенных норм следует, что председатель правления товарищества собственников жилья является его законным представителем, и он вправе представлять интересы товарищества.
Таким образом, председатель правления ТСЖ "Никольское" вправе выдать доверенность от имени ТСЖ.
Оспаривая решение ответчик также ссылается на отсутствие договора между истцом и ответчиком.
Приведенные доводы судебная коллегия находит необоснованными, поскольку отсутствие договора не является основанием для освобождения собственника помещений, не являющегося членом товарищества собственников жилья, от обязанностей по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Приведенные в жалобе доводы о ненадлежащем порядке оформления истцом платежных документов правового значения для рассматриваемого спора не имеют.
Не основаны на законе доводы жалобы в части необходимости применять в рассматриваемом споре тарифы платы за содержание и ремонт жилых помещений установленные постановлением Администрации г. Омска от 30.11.2011 N 1640-п.
В соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Таким образом, Жилищный кодекс РФ предусматривает случаи установления органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме.
Эти случаи являются исключением из общего законодательного подхода, устанавливающего регулирование ценообразования в жилищной сфере посредством законодательного закрепления за собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по принятию решения о выборе формы управления и установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 2 статьи 161, часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, решениями общих собраний членов ТСЖ "Никольское" от <...> и <...> были утверждены соответствующие тарифы (л.д. 71 - 72).
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда отклоняет доводы апелляционной жалобы относительно необоснованности взыскания с ответчика задолженности по оплате за охрану, вывоз мусора, поскольку истцом представлены доказательства оказания данных услуг ответчику, а также обоснованность тарифов по их оплате.
Доводы ответчика о самостоятельной охране помещений арендаторами не являются основанием к отказу истцу во взыскании этих расходов в составе тарифа, поскольку по договору заключенному с истцом осуществляется охрана всего комплекса здания и придомовой территории.
По мотиву неубедительности подлежат отклонению и ссылки жалобы о незаконности взыскания с ответчика платы за обслуживание лифта.
- В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- Как следует из норм ЖК РФ, обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение.
Таким образом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о взыскании задолженности за пользования лифтом.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы нельзя признать состоятельными, поскольку они сводятся к переоценке выводов суда, основаны на неверном толковании норм материального права, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства правильно оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 26 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ф. - Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)