Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: до перерыва секретарем Кривобоковым К.В., после перерыва секретарем Евстегнеевой Е.В.
при участии:
от заявителя: Гервидз А.В. (по паспорту), представитель Иванов М.Ю. (по доверенности от 13.03.2013),
от заинтересованных лиц: 1) представитель Колесниченко Г.Б. (по доверенности от 13.01.2014), 2) представитель не явился, уведомлен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29092/2014) ИП Гервидз Ангелины Валериевны
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2014 по делу N А56-43197/2014 (судья Балакир М.В.), принятое
по заявлению ИП Гервидз Ангелины Валериевны
заинтересованные лица: Администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга, Жилищный комитет
о признании незаконным отказа в переводе помещения в нежилой фонд,
установил:
Индивидуальный предприниматель Гервидз Ангелина Валериевна (адрес: Россия 196135, Санкт-Петербург, ОГРН: 313784710800091) (далее - Заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга (адрес: Россия 192241, Санкт-Петербург, Пражская 46. кор. 1. офис 308 ОГРН: 1027807994224), Жилищному комитету (Россия 181011, Санкт-Петербург, пл. Островского, д. 11, ОГРН: 1047839009129) о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Будапештская, д. 43, корп. 1, кв. 121, в нежилое и обязании издать соответствующее распоряжение.
Решением арбитражного суда от 17.10.2014 в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с названным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на то, что в Администрацию был представлен полный комплект документов, необходимых в соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации для перевода жилого помещения в нежилое. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется лишь при производстве реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), либо при переустройстве и (или) перепланировке помещений, невозможных без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации). Однако, из представленного на согласование проекта перепланировки жилого помещения и заключения специалиста следует, что в результате выполнения работ по перепланировке квартиры Заявителя границы жилого помещения не изменятся, границы общего имущества в многоквартирном доме не уменьшатся. Устройство отдельного входа в помещение осуществляется путем демонтажа подоконной части стены строго в габаритах существующего оконного проема без его расширения. При этом наружные границы здания по отношению к ранее учтенным границам, площадь помещения и здания не меняются, а также не происходит изменения высоты дома, количества этажей, качества инженерно-технического оборудования. Таким образом, устройство отдельного входа в помещение не ведет к уменьшению размера общего имущества собственников в многоквартирном доме. В качестве объектов устройства отдельного входа используются оконные проемы квартиры, не являющиеся объектами общего имущества многоквартирного дома и обслуживавшие исключительно одну квартиру. Наружная стена дома, в которой обустраивается дверной проем на месте оконного за счет демонтажа подоконного пространства, предназначена для обслуживания только одного спорного жилого помещения (кв. N 121). С учетом положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпунктов "в" и "г" п. 2 ч. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, Заявитель полагает, что предназначенный для обустройства дверного проема оконный проем не относится к общему имуществу дома, а, следовательно, для проведения таких работ согласия собственников помещений многоквартирного дома не требуется.
Также податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что Предпринимателем не получено согласия собственников многоквартирного дома в целях возведения крыльца для обособленного входа в помещение (статьи 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). В обоснование данного довода Предприниматель ссылается на то, что оборудование крыльца относится к вопросу о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, поскольку планируется установка безфундаментной, разборной конструкции крыльца, обеспечивающей свободный доступ к земельному участку под ним. Решение о пределах использования земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации) в соответствии с п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений. По мнению подателя жалобы, 100% согласие собственников требуется лишь в случае, если происходит уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (п. 3 ст. ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) путем его реконструкции или же если реконструкция невозможна без присоединения общего имущества. Поскольку устройство отдельного входа путем установки крыльца на придомовом земельном участке не является реконструкцией, при устройстве обособленного входа не происходит присоединение или уменьшение общего имущества, так как границы земельного участка не изменяются, податель жалобы считает, что сама по себе передача имущества в пользование Заявителю не означает уменьшения размера общего имущества и не влечет внесение изменений в правоустанавливающие документы, поскольку передаваемая в пользование часть общего имущества по-прежнему принадлежит всем собственникам многоэтажного дома. При этом установка крыльца не препятствует другим собственникам многоквартирного дома пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома. Кроме того, Предприниматель указывает, что в доме N 43 корп. 1 по ул. Будапештская, д. 43, корп. 1, было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, по результатам которого 2/3 голосов всех собственников принято положительное решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме собственниками квартир NN 106, 121 посредством устройства отдельных входов со стороны лицевого фасада дома с оборудованием крылец. С учетом изложенного Предприниматель полагает, что оснований для отказа в удовлетворении заявления у суда первой инстанции не имелось.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение без изменения, в удовлетворении жалобы отказать. В обоснование своих доводов заинтересованное лица ссылается на то, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован, имеет кадастровый номер 78:13:0741401:7117, в связи с чем занятие его части под лестницы приведет к его уменьшению. По существу спора Администрация ссылается на положения ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающие получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме при перепланировке помещений с использованием части общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку Заявителем не представлен протокол собрания собственников помещений многоквартирного дома (решения собственников), подтверждающий согласие всех собственников на уменьшение общего имущества многоквартирного дома, в результате устройства 2-х дверных проемов, а также использования части земельного участка под лестничные конструкции, Администрация считает, что оснований для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое у заинтересованного лица не имелось в силу положений ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель Администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Жилищный комитет своего представителя в судебное не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 05.02.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола секретарем Евстегнеевой Е.В.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 17.02.2012 Предприниматель является собственником жилой квартиры общей площадью 52.2 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: г. Санкт-Петербург, Будапештская улица, д. 43, корпус 1, кв. 121 (л.д. 19, т. 1).
По результатам заочного голосования, оформленного протоколом N 1 от 21.03.2012, собственниками помещений в названном многоквартирном жилом доме большинством в две трети голосов ("за" проголосовало 4190.6 собственников, против - 96.3. Решение принято 70.1%) принято решение по вопросу использования общего имущества дома посредством устройства отдельных выходов со стороны лицевого фасада дома с оборудованием крылец (л.д. 26, т. 1).
Во исполнение вступившего в законную силу решения Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 11.07.2013, принятого в рамках рассмотрения гражданского дела N 2-3205/13 (л.д. 28-42, т. 1), в соответствии с разработанной ООО "ЦМС-Девелопмент" (л.д. 63, т. 1) и утвержденной Межведомственной комиссией (протокол от 12.12.2013 N 189) проектной документацией (л.д. 67, т. 1) решением Администрации от 13.12.2013 N 09-1622 (л.д. 66, т. 1) Обществу согласована перепланировка и переустройство квартиры N 121 в нежилое помещение.
Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о переводе указанного жилого помещения в нежилое для дальнейшего использования под магазин (л.д. 17, т. 1).
Однако, уведомлением от 03.04.2014 N 122-ЖО Предпринимателю отказано в переводе квартиры N 121 в нежилое помещение в связи с отсутствием согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (л.д. 15, т. 1).
Ссылаясь на то, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое является необоснованным, нарушает права и законные интересы Предпринимателя в сфере экономической деятельности, Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Решение об отказе в переводе помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Оценив правомерность заявленных требований применительно к положениям 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции обоснованно посчитал указанные требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения. При этом собственник соответствующего помещения обязан представить в такой орган пакет документов, предусмотренный пунктом 2 данной статьи, в том числе заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения является основанием для отказа органом местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое (часть 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении настоящего спора апелляционный суд учитывает следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
На основании части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как было установлено судом первой инстанции на основании уведомления Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 21.03.2014 N 97-7, земельный участок под многоквартирным домом сформирован, 25.02.2014 прошел государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:13:0741401:7117.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (пункт 66).
Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, что предусмотрено статьями 246 (пункт 1) и 247 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из проекта перепланировки, при оборудовании крылец к магазину используется придомовая территория, то есть изменяется объект и режим пользования части земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящийся к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.
Следовательно, устройство крылец, без которых невозможно обустроить входы во вновь образуемое помещение Заявителя, фактически приведет к присоединению части земельного участка под крыльцами, т.е. его передачу в исключительное пользование Заявителя.
При этом довод подателя жалобы о том, что изменения объема общего долевого имущества при использовании земельного участка не происходит, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет, поскольку использование придомовой территории в данном случае связано с изменением режима пользования частью этого земельного участка, следовательно, такое использование также подлежит согласованию со всеми собственниками помещений в многоквартирном жилом доме.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о необходимости получения согласия всех собственников в многоквартирном доме, а также представления его в орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, соответствует нормам статей 22, 23 и 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также фактическим обстоятельствам дела.
При этом апелляционный суд учитывает, что вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 13.07.2013, принятым в рамках рассмотрения гражданского дела N 2-3205/13, установлен факт принятия решения общим собранием собственников о предоставлении права пользования общим имуществом многоквартирного дома Предпринимателю, оформленного протоколом общего собрания от 21.03.2012. Решение суда в данной части оставлено без изменения апелляционным определением Городского суда N 33-16268/13 (л.д. 28-41, т. 1).
Вместе с тем, при принятии данного судебного акта судом общей юрисдикции не исследовался вопрос о соблюдении порядка принятия решения о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, оформленного протоколом от 21.03.2012, в том числе правомочности данного собрания. Из материалов настоящего дела следует, что решение принималось большинством в две трети голосов ("за" проголосовало 4190.6 собственников, против - 96.3, решение принято 70.1%), то есть имел место кворум в 2/3, при наличии которого общее собрание не вправе принимать решение о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома.
Довод жалобы о необходимости применения при рассмотрении спора положений статей 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы управления многоквартирным домом, противоречит положениям статей 36, 40 того же Кодекса, так как в них прямо указано о необходимости получить согласие не 2/3, а всех собственников помещений в доме при уменьшении общего имущества, то есть каждый собственник должен распорядиться своей долей в общей собственности.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2011 N 1830-О-О, нормы части 2 статьи 22 и части 5 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи с положениями части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, для получения разрешения на перевод квартиры в нежилое помещение Предпринимателю следовало получить согласие всех участников общей долевой собственности.
В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2015 N 13АП-29092/2014 ПО ДЕЛУ N А56-43197/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. по делу N А56-43197/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: до перерыва секретарем Кривобоковым К.В., после перерыва секретарем Евстегнеевой Е.В.
при участии:
от заявителя: Гервидз А.В. (по паспорту), представитель Иванов М.Ю. (по доверенности от 13.03.2013),
от заинтересованных лиц: 1) представитель Колесниченко Г.Б. (по доверенности от 13.01.2014), 2) представитель не явился, уведомлен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29092/2014) ИП Гервидз Ангелины Валериевны
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2014 по делу N А56-43197/2014 (судья Балакир М.В.), принятое
по заявлению ИП Гервидз Ангелины Валериевны
заинтересованные лица: Администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга, Жилищный комитет
о признании незаконным отказа в переводе помещения в нежилой фонд,
установил:
Индивидуальный предприниматель Гервидз Ангелина Валериевна (адрес: Россия 196135, Санкт-Петербург, ОГРН: 313784710800091) (далее - Заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга (адрес: Россия 192241, Санкт-Петербург, Пражская 46. кор. 1. офис 308 ОГРН: 1027807994224), Жилищному комитету (Россия 181011, Санкт-Петербург, пл. Островского, д. 11, ОГРН: 1047839009129) о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Будапештская, д. 43, корп. 1, кв. 121, в нежилое и обязании издать соответствующее распоряжение.
Решением арбитражного суда от 17.10.2014 в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с названным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на то, что в Администрацию был представлен полный комплект документов, необходимых в соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации для перевода жилого помещения в нежилое. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется лишь при производстве реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), либо при переустройстве и (или) перепланировке помещений, невозможных без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации). Однако, из представленного на согласование проекта перепланировки жилого помещения и заключения специалиста следует, что в результате выполнения работ по перепланировке квартиры Заявителя границы жилого помещения не изменятся, границы общего имущества в многоквартирном доме не уменьшатся. Устройство отдельного входа в помещение осуществляется путем демонтажа подоконной части стены строго в габаритах существующего оконного проема без его расширения. При этом наружные границы здания по отношению к ранее учтенным границам, площадь помещения и здания не меняются, а также не происходит изменения высоты дома, количества этажей, качества инженерно-технического оборудования. Таким образом, устройство отдельного входа в помещение не ведет к уменьшению размера общего имущества собственников в многоквартирном доме. В качестве объектов устройства отдельного входа используются оконные проемы квартиры, не являющиеся объектами общего имущества многоквартирного дома и обслуживавшие исключительно одну квартиру. Наружная стена дома, в которой обустраивается дверной проем на месте оконного за счет демонтажа подоконного пространства, предназначена для обслуживания только одного спорного жилого помещения (кв. N 121). С учетом положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпунктов "в" и "г" п. 2 ч. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, Заявитель полагает, что предназначенный для обустройства дверного проема оконный проем не относится к общему имуществу дома, а, следовательно, для проведения таких работ согласия собственников помещений многоквартирного дома не требуется.
Также податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что Предпринимателем не получено согласия собственников многоквартирного дома в целях возведения крыльца для обособленного входа в помещение (статьи 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). В обоснование данного довода Предприниматель ссылается на то, что оборудование крыльца относится к вопросу о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, поскольку планируется установка безфундаментной, разборной конструкции крыльца, обеспечивающей свободный доступ к земельному участку под ним. Решение о пределах использования земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации) в соответствии с п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений. По мнению подателя жалобы, 100% согласие собственников требуется лишь в случае, если происходит уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (п. 3 ст. ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) путем его реконструкции или же если реконструкция невозможна без присоединения общего имущества. Поскольку устройство отдельного входа путем установки крыльца на придомовом земельном участке не является реконструкцией, при устройстве обособленного входа не происходит присоединение или уменьшение общего имущества, так как границы земельного участка не изменяются, податель жалобы считает, что сама по себе передача имущества в пользование Заявителю не означает уменьшения размера общего имущества и не влечет внесение изменений в правоустанавливающие документы, поскольку передаваемая в пользование часть общего имущества по-прежнему принадлежит всем собственникам многоэтажного дома. При этом установка крыльца не препятствует другим собственникам многоквартирного дома пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома. Кроме того, Предприниматель указывает, что в доме N 43 корп. 1 по ул. Будапештская, д. 43, корп. 1, было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, по результатам которого 2/3 голосов всех собственников принято положительное решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме собственниками квартир NN 106, 121 посредством устройства отдельных входов со стороны лицевого фасада дома с оборудованием крылец. С учетом изложенного Предприниматель полагает, что оснований для отказа в удовлетворении заявления у суда первой инстанции не имелось.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение без изменения, в удовлетворении жалобы отказать. В обоснование своих доводов заинтересованное лица ссылается на то, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован, имеет кадастровый номер 78:13:0741401:7117, в связи с чем занятие его части под лестницы приведет к его уменьшению. По существу спора Администрация ссылается на положения ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающие получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме при перепланировке помещений с использованием части общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку Заявителем не представлен протокол собрания собственников помещений многоквартирного дома (решения собственников), подтверждающий согласие всех собственников на уменьшение общего имущества многоквартирного дома, в результате устройства 2-х дверных проемов, а также использования части земельного участка под лестничные конструкции, Администрация считает, что оснований для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое у заинтересованного лица не имелось в силу положений ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель Администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Жилищный комитет своего представителя в судебное не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 05.02.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола секретарем Евстегнеевой Е.В.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 17.02.2012 Предприниматель является собственником жилой квартиры общей площадью 52.2 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: г. Санкт-Петербург, Будапештская улица, д. 43, корпус 1, кв. 121 (л.д. 19, т. 1).
По результатам заочного голосования, оформленного протоколом N 1 от 21.03.2012, собственниками помещений в названном многоквартирном жилом доме большинством в две трети голосов ("за" проголосовало 4190.6 собственников, против - 96.3. Решение принято 70.1%) принято решение по вопросу использования общего имущества дома посредством устройства отдельных выходов со стороны лицевого фасада дома с оборудованием крылец (л.д. 26, т. 1).
Во исполнение вступившего в законную силу решения Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 11.07.2013, принятого в рамках рассмотрения гражданского дела N 2-3205/13 (л.д. 28-42, т. 1), в соответствии с разработанной ООО "ЦМС-Девелопмент" (л.д. 63, т. 1) и утвержденной Межведомственной комиссией (протокол от 12.12.2013 N 189) проектной документацией (л.д. 67, т. 1) решением Администрации от 13.12.2013 N 09-1622 (л.д. 66, т. 1) Обществу согласована перепланировка и переустройство квартиры N 121 в нежилое помещение.
Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о переводе указанного жилого помещения в нежилое для дальнейшего использования под магазин (л.д. 17, т. 1).
Однако, уведомлением от 03.04.2014 N 122-ЖО Предпринимателю отказано в переводе квартиры N 121 в нежилое помещение в связи с отсутствием согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (л.д. 15, т. 1).
Ссылаясь на то, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое является необоснованным, нарушает права и законные интересы Предпринимателя в сфере экономической деятельности, Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Решение об отказе в переводе помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Оценив правомерность заявленных требований применительно к положениям 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции обоснованно посчитал указанные требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения. При этом собственник соответствующего помещения обязан представить в такой орган пакет документов, предусмотренный пунктом 2 данной статьи, в том числе заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения является основанием для отказа органом местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое (часть 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении настоящего спора апелляционный суд учитывает следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
На основании части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как было установлено судом первой инстанции на основании уведомления Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 21.03.2014 N 97-7, земельный участок под многоквартирным домом сформирован, 25.02.2014 прошел государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:13:0741401:7117.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (пункт 66).
Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, что предусмотрено статьями 246 (пункт 1) и 247 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из проекта перепланировки, при оборудовании крылец к магазину используется придомовая территория, то есть изменяется объект и режим пользования части земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящийся к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.
Следовательно, устройство крылец, без которых невозможно обустроить входы во вновь образуемое помещение Заявителя, фактически приведет к присоединению части земельного участка под крыльцами, т.е. его передачу в исключительное пользование Заявителя.
При этом довод подателя жалобы о том, что изменения объема общего долевого имущества при использовании земельного участка не происходит, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет, поскольку использование придомовой территории в данном случае связано с изменением режима пользования частью этого земельного участка, следовательно, такое использование также подлежит согласованию со всеми собственниками помещений в многоквартирном жилом доме.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о необходимости получения согласия всех собственников в многоквартирном доме, а также представления его в орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, соответствует нормам статей 22, 23 и 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также фактическим обстоятельствам дела.
При этом апелляционный суд учитывает, что вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 13.07.2013, принятым в рамках рассмотрения гражданского дела N 2-3205/13, установлен факт принятия решения общим собранием собственников о предоставлении права пользования общим имуществом многоквартирного дома Предпринимателю, оформленного протоколом общего собрания от 21.03.2012. Решение суда в данной части оставлено без изменения апелляционным определением Городского суда N 33-16268/13 (л.д. 28-41, т. 1).
Вместе с тем, при принятии данного судебного акта судом общей юрисдикции не исследовался вопрос о соблюдении порядка принятия решения о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, оформленного протоколом от 21.03.2012, в том числе правомочности данного собрания. Из материалов настоящего дела следует, что решение принималось большинством в две трети голосов ("за" проголосовало 4190.6 собственников, против - 96.3, решение принято 70.1%), то есть имел место кворум в 2/3, при наличии которого общее собрание не вправе принимать решение о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома.
Довод жалобы о необходимости применения при рассмотрении спора положений статей 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы управления многоквартирным домом, противоречит положениям статей 36, 40 того же Кодекса, так как в них прямо указано о необходимости получить согласие не 2/3, а всех собственников помещений в доме при уменьшении общего имущества, то есть каждый собственник должен распорядиться своей долей в общей собственности.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2011 N 1830-О-О, нормы части 2 статьи 22 и части 5 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи с положениями части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, для получения разрешения на перевод квартиры в нежилое помещение Предпринимателю следовало получить согласие всех участников общей долевой собственности.
В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)