Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Миришова Э.С., судей: Мальцева С.В., Куденеевой Г.А.
при ведении протокола судебного заседания Красеньковой Т.Ю.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Строительство.Термоизолиция.Отделка.Реконструкция" Синченко Романа Николаевича на определение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2014 года по делу N А41-41440/13
- при участии в судебном заседании: Конкурсный управляющий ОАО "Строительство.Термоизолиция.Отделка.Реконструкция" Синченко Роман Николаевич: не явился, извещен;
- Толстова А.Г. - лично, паспорт;
- установил:
Решением Арбитражного суда Московской области от 15.10.2013 по делу N А41-41440/13 ОАО "Строительство.Термоизоляция.Отделка.Реконструкция" признано банкротом по упрощенной процедуре ликвидации должника, открыто конкурсное производство и утвержден конкурсный управляющий Синченко Р.Н.
Кредитор, обратившись в арбитражный суд, просил включить его требование о передаче жилого помещения передаче трехкомнатной квартиры N 130, общей проектной площадью 83,3 кв. м в жилом доме, находящемся по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, ул. Набережная, корп. 5 в реестр требований кредиторов.
Также кредитор, просил включить неустойку в размере 953 703 руб. 36 коп. за просрочку передачи объекта долевого строительства в реестр требований кредиторов должника.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2014 года по делу N А41-41440/13 включено требование Толстовой А.Г. о передаче трехкомнатной квартиры N 130, общей проектной площадью 83,3 кв. м в жилом доме, находящемся по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, ул. Набережная, корп. 5 в реестр требований должника ОАО "Строительство.Термоизоляция.Отделка.Реконструкция" о передаче жилых помещений.
Обязали конкурсного управляющего включить требование Толстовой А.Г. в сумме неустойки 953 703 руб. 36 коп., в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО "Строительство.Термоизоляция.Отдела.Реконструкция".
Не согласившись с данным судебным актом, конкурсный управляющий ОАО "Строительство.Термоизолиция.Отделка.Реконструкция" Синченко Роман Николаевич подал апелляционную жалобу в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просил определение суда первой инстанции от 28 мая 2014 года по делу N А41-41440/13 отменить.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции определения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257, 258, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие Конкурсный управляющий ОАО "Строительство.Термоизолиция.Отделка.Реконструкция" Синченко Роман Николаевич надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (www.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Толстова А.Г. пояснила суду, что квартира фактически передана, имеется акт приема-передачи, в настоящее время в квартире не проживает.
Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд нашел основания, предусмотренных статьей 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Процедура банкротства застройщиков регулируется параграфом седьмым главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Содержащиеся в п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" положения определяют требование о передаче жилого помещения как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подп. 3), а объект строительства - как многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (подп. 5).
В соответствии с п. 1 ст. 201.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Признание арбитражным судом права требования о передаче жилого помещения обусловлено заключением сделок, связанных с передачей денежных средств и иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность. Перечень таких сделок предусмотрен ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)":
- договор участия в долевом строительстве;
- договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- внесение денежных средств и иного имущества в качестве вклада в складочный капитал хозяйственного товарищества с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
- выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
- внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома. Этот перечень сформулирован открытым - согласно подп. 9 п. 6 указанной статьи Закона арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства соответствующего требования и при заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Статьей 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, установленная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Подпункт 3 п. 1 ст. 201.9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" устанавливает очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, в частности, в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства, а в четвертую - с другими кредиторами.
При этом действующее законодательство предусматривает преимущественное удовлетворение только для тех денежных требований граждан - участников строительства, исчерпывающий перечень которых приведен в пп. 4 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Как следует из материалов дела, между ОАО "Строительство.Термоизоляция.Отделка.Реконструкция" и Толстовой А.Г. (участник долевого строительства) 19.09.2010 г. N 130-Л/05, по условиям которого должник обязался передать участнику трехкомнатную квартиру N 130 проектной площадью 83,3 кв. м, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, ул. Набережная, корп. 5, а участник обязуется уплатить за нее денежные средства в размере 2 765 560 руб.
Требования участников строительства по выплате неустойки не поименованы в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, что исключает их включение в третью очередь реестра требований. Требование кредитора в размере 953 703,36 рублей может быть включено только четвертую очередь реестра требований кредиторов.
Конкурсным управляющим в материалы дела был представлен акт приема-передачи жилого помещения составленный в одностороннем порядке. Дата составления акта 12 апреля 2013 г., что свидетельствует о передаче жилого помещения кредитору до начата процедуры банкротства в условиях введения жилого дома в эксплуатацию.
Согласно пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Пунктом 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве определено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу пункта 3 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Как следует из пункта 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 той же статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Согласно пункта 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с пунктом 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Составление одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства исключается при наличии обстоятельств определенных пунктами 3 и (или) 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве.
Из буквального толкования пункта 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве следует, что документом подтверждающим передачу объекта долевого строительства помимо акта подписанного застройщиком и участником долевого строительства, также является односторонний акт составленный застройщиком. При наличии сведений о получении участником строительства сведений или сообщения определенного пунктом 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, датой передачи объекта долевого строительства является дата составления одностороннего акта.
Администрацией города Лыткарино Должнику выдано 26.11.2012 г. разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе корпуса 5, в котором находится квартира N 130 и которому 07.12.2012 г. Постановлением главы города Лыткарино Московской области N 1052-п был присвоен почтовый адрес 140081, Московская область, г. Лыткарино, ул. Набережная 9. В соответствии с пунктом 6.4. договора участия в долевом строительстве N 130-Л/05 от 30 сентября 2010 г. передача объекта долевого строительства осуществляется не позднее 7 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства письменного уведомления застройщика, которое было направлено кредитору 28.08.2013 г.
Ввиду наличия сведений о передаче квартиры кредитору на основании одностороннего акта приема-передачи, фактического принятия жилой квартиры, отсутствуют основания не признания за кредитором права собственности на жилое помещение.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что, суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем определение Арбитражного суда Московской области на основании Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 271, п. 3 ч. 4 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 29 мая 2014 года по делу А41-41440/13 отменить.
Признать за Толстовой А.Г. право собственности на квартиру N 130 по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, ул. Набережная, корп. 5.
Требование Толстовой А.Г. в сумме 953 703 руб. 36 коп. включить в четвертую очередь реестра кредиторов ОАО "СТОР".
Председательствующий судья
Э.С.МИРИШОВ
Судьи
Г.А.КУДЕНЕЕВА
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.07.2014 ПО ДЕЛУ N А41-41440/13
Разделы:Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2014 г. по делу N А41-41440/13
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Миришова Э.С., судей: Мальцева С.В., Куденеевой Г.А.
при ведении протокола судебного заседания Красеньковой Т.Ю.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Строительство.Термоизолиция.Отделка.Реконструкция" Синченко Романа Николаевича на определение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2014 года по делу N А41-41440/13
- при участии в судебном заседании: Конкурсный управляющий ОАО "Строительство.Термоизолиция.Отделка.Реконструкция" Синченко Роман Николаевич: не явился, извещен;
- Толстова А.Г. - лично, паспорт;
- установил:
Решением Арбитражного суда Московской области от 15.10.2013 по делу N А41-41440/13 ОАО "Строительство.Термоизоляция.Отделка.Реконструкция" признано банкротом по упрощенной процедуре ликвидации должника, открыто конкурсное производство и утвержден конкурсный управляющий Синченко Р.Н.
Кредитор, обратившись в арбитражный суд, просил включить его требование о передаче жилого помещения передаче трехкомнатной квартиры N 130, общей проектной площадью 83,3 кв. м в жилом доме, находящемся по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, ул. Набережная, корп. 5 в реестр требований кредиторов.
Также кредитор, просил включить неустойку в размере 953 703 руб. 36 коп. за просрочку передачи объекта долевого строительства в реестр требований кредиторов должника.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2014 года по делу N А41-41440/13 включено требование Толстовой А.Г. о передаче трехкомнатной квартиры N 130, общей проектной площадью 83,3 кв. м в жилом доме, находящемся по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, ул. Набережная, корп. 5 в реестр требований должника ОАО "Строительство.Термоизоляция.Отделка.Реконструкция" о передаче жилых помещений.
Обязали конкурсного управляющего включить требование Толстовой А.Г. в сумме неустойки 953 703 руб. 36 коп., в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО "Строительство.Термоизоляция.Отдела.Реконструкция".
Не согласившись с данным судебным актом, конкурсный управляющий ОАО "Строительство.Термоизолиция.Отделка.Реконструкция" Синченко Роман Николаевич подал апелляционную жалобу в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просил определение суда первой инстанции от 28 мая 2014 года по делу N А41-41440/13 отменить.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции определения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257, 258, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие Конкурсный управляющий ОАО "Строительство.Термоизолиция.Отделка.Реконструкция" Синченко Роман Николаевич надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (www.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Толстова А.Г. пояснила суду, что квартира фактически передана, имеется акт приема-передачи, в настоящее время в квартире не проживает.
Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд нашел основания, предусмотренных статьей 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Процедура банкротства застройщиков регулируется параграфом седьмым главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Содержащиеся в п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" положения определяют требование о передаче жилого помещения как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подп. 3), а объект строительства - как многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (подп. 5).
В соответствии с п. 1 ст. 201.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Признание арбитражным судом права требования о передаче жилого помещения обусловлено заключением сделок, связанных с передачей денежных средств и иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность. Перечень таких сделок предусмотрен ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)":
- договор участия в долевом строительстве;
- договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- внесение денежных средств и иного имущества в качестве вклада в складочный капитал хозяйственного товарищества с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
- выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
- внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома. Этот перечень сформулирован открытым - согласно подп. 9 п. 6 указанной статьи Закона арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства соответствующего требования и при заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Статьей 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, установленная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Подпункт 3 п. 1 ст. 201.9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" устанавливает очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, в частности, в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства, а в четвертую - с другими кредиторами.
При этом действующее законодательство предусматривает преимущественное удовлетворение только для тех денежных требований граждан - участников строительства, исчерпывающий перечень которых приведен в пп. 4 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Как следует из материалов дела, между ОАО "Строительство.Термоизоляция.Отделка.Реконструкция" и Толстовой А.Г. (участник долевого строительства) 19.09.2010 г. N 130-Л/05, по условиям которого должник обязался передать участнику трехкомнатную квартиру N 130 проектной площадью 83,3 кв. м, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, ул. Набережная, корп. 5, а участник обязуется уплатить за нее денежные средства в размере 2 765 560 руб.
Требования участников строительства по выплате неустойки не поименованы в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, что исключает их включение в третью очередь реестра требований. Требование кредитора в размере 953 703,36 рублей может быть включено только четвертую очередь реестра требований кредиторов.
Конкурсным управляющим в материалы дела был представлен акт приема-передачи жилого помещения составленный в одностороннем порядке. Дата составления акта 12 апреля 2013 г., что свидетельствует о передаче жилого помещения кредитору до начата процедуры банкротства в условиях введения жилого дома в эксплуатацию.
Согласно пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Пунктом 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве определено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу пункта 3 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Как следует из пункта 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 той же статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Согласно пункта 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с пунктом 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Составление одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства исключается при наличии обстоятельств определенных пунктами 3 и (или) 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве.
Из буквального толкования пункта 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве следует, что документом подтверждающим передачу объекта долевого строительства помимо акта подписанного застройщиком и участником долевого строительства, также является односторонний акт составленный застройщиком. При наличии сведений о получении участником строительства сведений или сообщения определенного пунктом 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, датой передачи объекта долевого строительства является дата составления одностороннего акта.
Администрацией города Лыткарино Должнику выдано 26.11.2012 г. разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе корпуса 5, в котором находится квартира N 130 и которому 07.12.2012 г. Постановлением главы города Лыткарино Московской области N 1052-п был присвоен почтовый адрес 140081, Московская область, г. Лыткарино, ул. Набережная 9. В соответствии с пунктом 6.4. договора участия в долевом строительстве N 130-Л/05 от 30 сентября 2010 г. передача объекта долевого строительства осуществляется не позднее 7 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства письменного уведомления застройщика, которое было направлено кредитору 28.08.2013 г.
Ввиду наличия сведений о передаче квартиры кредитору на основании одностороннего акта приема-передачи, фактического принятия жилой квартиры, отсутствуют основания не признания за кредитором права собственности на жилое помещение.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что, суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем определение Арбитражного суда Московской области на основании Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 271, п. 3 ч. 4 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 29 мая 2014 года по делу А41-41440/13 отменить.
Признать за Толстовой А.Г. право собственности на квартиру N 130 по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, ул. Набережная, корп. 5.
Требование Толстовой А.Г. в сумме 953 703 руб. 36 коп. включить в четвертую очередь реестра кредиторов ОАО "СТОР".
Председательствующий судья
Э.С.МИРИШОВ
Судьи
Г.А.КУДЕНЕЕВА
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)