Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе судьи Солодкевич Ю.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ткачевой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7081/2015) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03.06.2015 по делу N А46-3689/2015 (судья Луговик С.В.), рассмотренному в порядке упрощенного производства по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства "Восход" (ОГРН 1115543003685, ИНН 5503225722) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о взыскании 17 452 руб. 40 коп.,
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства "Восход" (далее - ООО "УК ЖКХ "Восход", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) о взыскании 17 452 руб. 40 коп. платы за содержание общего имущества многоквартирного дома N 51 по ул. 20 Партсъезда в г. Омске, за период с ноября 2013 г. по декабрь 2014 г. Также истец просил отнести на ответчика 22 000 руб. судебных расходов.
Решением Арбитражного суда Омской области от 03.06.2015 по делу N А46-3689/2015 требования общества удовлетворены полностью, а также с ответчика в его пользу взыскано 10 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что обязанность по уплате задолженности за содержание имущества лежит на арендаторе по договору аренды нежилого помещения (ИП Арановском А.Ю.).
ООО "УК ЖКХ "Восход" в отзыве на апелляционную жалобу выразило несогласия с доводами ответчика.
Представители сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебное заседание не явились. На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей истца и ответчика.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, муниципальное образование город Омск является собственником нежилого помещения общей площадью 108,4 кв. м, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома N 51 по ул. 20 Партсъезда в г. Омске.
По договору N 38870/1-А аренды нежилого помещения от 15.12.2010 сроком действия пять лет нежилым помещением по указанному выше адресу площадью 59,00 кв. м владеет ИП Арановский А.Ю.
По договору N 39071/1А аренды нежилого помещения от 13.01.2011 нежилое помещение площадью 49,4 кв. м, находящееся по ул. 20 Партсъезда, дом 51 в г. Омске, передано в пользование ИП Арановскому А.Ю. на пять лет.
Данный дом с 30.04.2011 находится в управлении управляющей организации - ООО "УК ЖКХ "Восход".
Департамент является структурным подразделением Администрации города Омска, уполномоченным от имени муниципального образования город Омск осуществлять в полном объеме права собственника в отношении муниципальной собственности.
По утверждению истца, муниципальное образование город Омск не внесло плату за содержание общего имущества жилого дома за ноябрь 2013 г. - декабрь 2014 г.
Доводы Департамента, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к тому, что у него отсутствует обязанность по оплате за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, 51.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности согласно положениям статьи 249 ГК РФ обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В частях 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Поскольку законом прямо определено обязанное лицо в обязательстве по несению расходов на содержание общего имущества, к муниципальному образованию город Омск, как собственнику нежилого помещения, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (статьи 210 ГК РФ, 39, 156, 158 ЖК РФ).
Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы о том, что бремя содержания общего имущества, должен нести арендатор спорного имущества, судом апелляционной инстанции отклоняются (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796).
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг, который не является стороной договора аренды.
По смыслу статьи 210 и части 2 статьи 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.
Однако неисполнение арендатором возложенной на него собственником и арендодателем обязанности нести бремя содержания имущества приводит к возникновению у собственника имущества права требования к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника от обязанности, предусмотренной статьей 249 ГК РФ.
Бремя содержания общего имущества многоквартирного жилого дома обязано нести муниципальное образование вне зависимости от передачи нежилых помещений во временное пользование и владение ИП Арановского А.Ю.
Такая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.02.2015.
Тем более, что из содержания пунктов 6.2 договоров аренды N 38870/1-А от 15.12.2010 и N 39071/1-А от 13.01.2011, однозначно не следует, что собственник нежилого помещения возложил на арендатора обязанность вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного дома. В данном пункте стороны согласовали обязанность ИП Арановского А.Ю. заключить договор на техническое обслуживание и коммунальные услуги, что с учетом условий пунктов 2.2.6 договора и статьи 616 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что речь в этом пункте договора идет именно об арендуемых помещениях.
Ответчиком в материалы настоящего дела не представлен договор, заключенный между исполнителем коммунальных услуг и арендатором, на оплату содержания общего имущества многоквартирного дома.
Исполнитель коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
При этом закон, указывая собственника как специального субъекта по несению перед управляющей компанией расходов на содержание и обслуживание помещений в многоквартирном доме, не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией (часть 3 статьи 161, часть 2 статьи 162 ЖК РФ).
Расчет задолженности Департаментом не опровергнут.
Ненадлежащее содержание управляющей компанией общего имущества многоквартирного дома N 51 по ул. 20 Партсъезда в г. Омске, в период с ноября 2013 г. по декабрь 2014 г. не нашло подтверждения в материалах настоящего дела.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются по изложенным выше основаниям.
Решение суда является законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального права, изменению или отмене не подлежит. Апелляционная жалоба Департамента оставляется без удовлетворения.
Вопрос о распределении судебных расходов в связи с подачей апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Омской области от 03.06.2015 по делу N А46-3689/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2015 N 08АП-7081/2015 ПО ДЕЛУ N А46-3689/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2015 г. N 08АП-7081/2015
Дело N А46-3689/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе судьи Солодкевич Ю.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ткачевой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7081/2015) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03.06.2015 по делу N А46-3689/2015 (судья Луговик С.В.), рассмотренному в порядке упрощенного производства по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства "Восход" (ОГРН 1115543003685, ИНН 5503225722) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о взыскании 17 452 руб. 40 коп.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства "Восход" (далее - ООО "УК ЖКХ "Восход", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) о взыскании 17 452 руб. 40 коп. платы за содержание общего имущества многоквартирного дома N 51 по ул. 20 Партсъезда в г. Омске, за период с ноября 2013 г. по декабрь 2014 г. Также истец просил отнести на ответчика 22 000 руб. судебных расходов.
Решением Арбитражного суда Омской области от 03.06.2015 по делу N А46-3689/2015 требования общества удовлетворены полностью, а также с ответчика в его пользу взыскано 10 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что обязанность по уплате задолженности за содержание имущества лежит на арендаторе по договору аренды нежилого помещения (ИП Арановском А.Ю.).
ООО "УК ЖКХ "Восход" в отзыве на апелляционную жалобу выразило несогласия с доводами ответчика.
Представители сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебное заседание не явились. На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей истца и ответчика.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, муниципальное образование город Омск является собственником нежилого помещения общей площадью 108,4 кв. м, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома N 51 по ул. 20 Партсъезда в г. Омске.
По договору N 38870/1-А аренды нежилого помещения от 15.12.2010 сроком действия пять лет нежилым помещением по указанному выше адресу площадью 59,00 кв. м владеет ИП Арановский А.Ю.
По договору N 39071/1А аренды нежилого помещения от 13.01.2011 нежилое помещение площадью 49,4 кв. м, находящееся по ул. 20 Партсъезда, дом 51 в г. Омске, передано в пользование ИП Арановскому А.Ю. на пять лет.
Данный дом с 30.04.2011 находится в управлении управляющей организации - ООО "УК ЖКХ "Восход".
Департамент является структурным подразделением Администрации города Омска, уполномоченным от имени муниципального образования город Омск осуществлять в полном объеме права собственника в отношении муниципальной собственности.
По утверждению истца, муниципальное образование город Омск не внесло плату за содержание общего имущества жилого дома за ноябрь 2013 г. - декабрь 2014 г.
Доводы Департамента, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к тому, что у него отсутствует обязанность по оплате за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, 51.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности согласно положениям статьи 249 ГК РФ обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В частях 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Поскольку законом прямо определено обязанное лицо в обязательстве по несению расходов на содержание общего имущества, к муниципальному образованию город Омск, как собственнику нежилого помещения, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (статьи 210 ГК РФ, 39, 156, 158 ЖК РФ).
Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы о том, что бремя содержания общего имущества, должен нести арендатор спорного имущества, судом апелляционной инстанции отклоняются (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796).
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг, который не является стороной договора аренды.
По смыслу статьи 210 и части 2 статьи 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.
Однако неисполнение арендатором возложенной на него собственником и арендодателем обязанности нести бремя содержания имущества приводит к возникновению у собственника имущества права требования к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника от обязанности, предусмотренной статьей 249 ГК РФ.
Бремя содержания общего имущества многоквартирного жилого дома обязано нести муниципальное образование вне зависимости от передачи нежилых помещений во временное пользование и владение ИП Арановского А.Ю.
Такая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.02.2015.
Тем более, что из содержания пунктов 6.2 договоров аренды N 38870/1-А от 15.12.2010 и N 39071/1-А от 13.01.2011, однозначно не следует, что собственник нежилого помещения возложил на арендатора обязанность вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного дома. В данном пункте стороны согласовали обязанность ИП Арановского А.Ю. заключить договор на техническое обслуживание и коммунальные услуги, что с учетом условий пунктов 2.2.6 договора и статьи 616 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что речь в этом пункте договора идет именно об арендуемых помещениях.
Ответчиком в материалы настоящего дела не представлен договор, заключенный между исполнителем коммунальных услуг и арендатором, на оплату содержания общего имущества многоквартирного дома.
Исполнитель коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
При этом закон, указывая собственника как специального субъекта по несению перед управляющей компанией расходов на содержание и обслуживание помещений в многоквартирном доме, не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией (часть 3 статьи 161, часть 2 статьи 162 ЖК РФ).
Расчет задолженности Департаментом не опровергнут.
Ненадлежащее содержание управляющей компанией общего имущества многоквартирного дома N 51 по ул. 20 Партсъезда в г. Омске, в период с ноября 2013 г. по декабрь 2014 г. не нашло подтверждения в материалах настоящего дела.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются по изложенным выше основаниям.
Решение суда является законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального права, изменению или отмене не подлежит. Апелляционная жалоба Департамента оставляется без удовлетворения.
Вопрос о распределении судебных расходов в связи с подачей апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 03.06.2015 по делу N А46-3689/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)