Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29.04.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 08.05.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ДАР-Строй" (город Брянск, ОГРН 1063250032010, ИНН 3250066754) - Тарелкиной С.В. (доверенность от 17.11.2014), в отсутствие истца - Управления имущественных отношений Брянской области (город Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДАР-Строй" на решение Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 по делу N А09-5931/2014 (судья Назаров А.В.),
установил:
следующее.
Управление имущественных отношений Брянской области (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ДАР-Строй" о взыскании 1 771 200 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 14.05.2014 и 205 890 рублей 77 копеек пени (т. 1, л.д. 3-4).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 исковые требования удовлетворены: с ООО "ДАР-Строй" взыскано в пользу управления 590 222 рублей 95 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 01.11.2012 и 29 262 рублей 50 копеек пени (т. 1, л.д. 116-121).
Не согласившись с судебным актом, ООО "ДАР-Строй" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 3-5).
Заявитель жалобы полагает, что в случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Земельному участку, расположенному по адресу: город Брянск, улица Авиационная, дом 5А, площадью 3 600 кв. м присвоен кадастровый номер 32:28:030501:44. По мнению заявителя, собственник в многоквартирном доме вправе владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, а также объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома. Также ответчик указывает на то, что на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме зарегистрировано право собственности граждан или других юридических лиц, арендные отношения в части земельных участков, на которых расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, подлежат прекращению, как и обязанность ответчика по внесению арендной платы за земельный участок площадью 3 600 кв. м.
На земельном участке, предоставленном в аренду ООО "ДАР-Строй" на основании договора аренды от 13.05.2010 N 44537, расположен 10-этажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и крышной котельной, с присвоенным ему адресом: город Брянск, улица Романа Брянского, дом 2, корпус 1.
ООО "ДАР-Строй" обращает внимание на то обстоятельство, что строительство жилого дома закончено и объект введен в эксплуатацию 26.07.2012 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU 32301000-857), согласно выписке от 26.08.2014 N 01/036/2012-110 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРИП) содержится регистрационная запись от 12.10.2012 N 32-32-01/091/2012-034 о праве собственности Григоренко Сергея Витальевича на квартиру N 83 в указанном жилом доме - первая зарегистрированная квартира по указанному адресу. По мнению заявителя, с момента государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в многоквартирном доме, договор аренды считается прекратившим свое действие, таким образом, истец не вправе требовать уплаты ответчиком арендной платы за пользование земельным участком в период после 12.10.2012.
Обжалуемым решением суда в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 до 01.11.2012, при этом была принята во внимание иная выписка из ЕГРИП, согласно которой право собственности было зарегистрировано 01.11.2012, что позже первоначальной записи о регистрации права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме.
Заявитель также указывает на то, что арендная плата за период с 01.01.2012 по 16.02.2012 была оплачена истцу, что подтверждается вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Брянской области от 16.05.2012 по делу N А09-981/2012, согласно которому удовлетворено требование управления о включении в реестр требований кредиторов ООО "ДАР-Строй" задолженности на сумму 409 185 рублей 43 копеек (397 440 рублей основной долг по арендной плате за период с 15.09.2011 по 16.02.2012 и 11 745 рублей 43 копейки пени за период с 15.09.2011 по 16.02.2012). Во исполнение определения суда от 25.12.2013 по делу А09-981/2012 обществом с ограниченной ответственностью "ГАЛА-ПАРК" денежные средства в размере 10 497 046 рублей 76 копеек, в том числе указанные требования управления, были перечислены в депозит нотариуса Зинченко В.И. Определением Арбитражного суда Брянской области от 14.01.2014 по делу N А09-981/2012 требования кредиторов ООО "ДАР-Строй" признаны удовлетворенными, производство по делу прекращено (т. 2, л.д. 19-54).
Заявитель считает, что поскольку требования управления были включены в реестр требований кредиторов и удовлетворены в полном объеме, арендная плата за период с 01.01.2012 по 16.02.2012 была произведена.
Ответчик представил расчет суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 13.05.2010 N 44537 и пени, согласно которому задолженность по арендной плате за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 составляет 518 371 рубль 14 копеек, пеня по состоянию на 11.10.2012-21 799 рублей 61 копейка (т. 2, л.д. 88).
От управления поступил отзыв, в котором истец указал на то, что представить письменные пояснения относительно расчета истца суммы задолженности не представляется возможным, поскольку указанный расчет в адрес управления не поступал (т. 2, л.д. 99).
Определением суда от 09.04.2015 по ходатайству ответчика судебное заседание отложено на 29.04.2015 в связи с неполучением управлением расчета суммы задолженности по арендной плате и невозможностью истца в связи с этим подготовить и представить письменные пояснения (т. 2, л.д. 104-108).
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 518 371 рубля 14 копеек за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 и пени в размере 21 799 рублей 61 копейки.
Представил доказательства получения управлением расчета суммы задолженности по арендной плате и пени, составленного ответчиком (т. 2, л.д. 113-114).
Истец в судебное заседание не явился, письменные пояснения относительно представленного ответчиком расчета не представил.
Апелляционная жалоба, с учетом отсутствия возражений представителя ответчика, рассматривалась в отсутствие представителя истца, не явившегося в судебное заседание, извещенного надлежащим образом о времени и месте его проведения, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между управлением (арендодатель) и ООО "ДАР-Строй" (арендатор) заключен договор аренды от 13.05.2010 N 44537 земельного участка, находящегося в государственной собственности (т. 1, л.д. 12-13), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 32:08:030501:44, общей площадью 3 600 кв. м, расположенный по адресу: город Брянск, улица Авиационная дом 5А, под строительство многоуровневой стоянки в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01.06.2010 по 01.06.2013.
Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы, определенным в приложении к договору. Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункты 3.1, 3.3 договора).
Договор аренды от 13.05.2010 N 44537 зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 01.06.2010.
Земельный участок площадью 3 600 кв. м, кадастровый номер 32:08:030501:44, расположенный по адресу: город Брянск, улица Авиационная, дом 5А, передан арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2010 (т. 1, л.д. 14).
Дополнительным соглашением от 08.09.2010 стороны изменили целевое использование арендуемого земельного участка: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 04 до 17 этажей; встроенные объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа; встроенные помещения учреждений и организаций, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа (т. 1, л.д. 15-16).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы, управление обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (т. 1, л.д. 3-4).
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что за ответчиком числится задолженность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком за период с 01.01.2012 по 01.11.2012, размер которой составляет 590 222 рубля 95 копеек.
Проверив в порядке апелляционного производства решение Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 14.05.2014 (т. 1, л.д. 3-4).
Вместе с тем определением Арбитражного суда Брянской области от 16.05.2012 по делу N А09-981/2012 удовлетворено требование управления о включении в реестр требований кредиторов ООО "ДАР-Строй" задолженности в размере 409 185 рублей 43 копеек. Требование управления в сумме 409 185 рублей 43 копеек, в том числе 397 440 рублей основного долга за период с 15.09.2011 по 16.02.2012 и 11 745 рублей 43 копеек пени за период с 15.09.2011 по 16.02.2012, включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ДАР-Строй" (т. 2, л.д. 19-27).
ООО "Гала-Парк" в целях прекращения производства по делу о банкротстве ООО "ДАР-Строй" на основании пункта 2 статьи 113 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" во исполнение определения суда от 25.12.2013 по делу N А09-981/2012 (т. 2, л.д. 28-40) перечислены в счет погашения задолженности перед кредиторами ООО "ДАР-Строй" в депозит нотариуса Зинченко В.И. денежные средства в размере 10 497 046 рублей 76 копеек.
Определением Арбитражного суда Брянской области от 14.01.2014 по делу N А09-981/2012 требования кредиторов, в том числе управления, признаны удовлетворенными. Внешнее управление в отношении ООО "ДАР-Строй" завершено. Производство по делу прекращено (т. 2, л.д. 41-54).
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что задолженность перед истцом по арендной плате за период с 01.01.2012 по 16.02.2012 у ответчика отсутствует.
Доказательств обратного истцом не представлено.
Кроме того, согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Исходя из положений части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в том случае, если на жилые и нежилые помещения в доме зарегистрировано право собственности граждан или других юридических лиц, арендные отношения в части земельных участков, на которых расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, подлежат прекращению, а, следовательно, прекращается обязанность ответчика по внесению арендной платы за весь земельный участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11).
Как следует из материалов дела, на земельном участке, предоставленном в аренду ООО "ДАР-Строй" на основании договора аренды от 13.05.2010 N 44537, расположен 10-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и крышной котельной.
Указанный жилой дом закончен строительством и введен в эксплуатацию 26.07.2012, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 26.07.2012 N RU 32301000-857 (т. 1, л.д. 42-43).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 26.08.2014 N 01/036/2014-110 за Григоренко Сергеем Витальевичем зарегистрировано право собственности на квартиру в указанном жилом доме с 12.10.2012 (т. 2, л.д. 66-67).
Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на данную квартиру в многоквартирном жилом доме договор аренды от 13.05.2010 N 44537 считается прекратившим свое действие, в связи с чем истец не вправе требовать уплаты ответчиком арендной платы за пользование земельным участком в период после 12.10.2012.
Согласно представленному ответчиком расчету задолженность по арендной плате за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 составляет 518 371 рубль 14 копеек (т. 2, л.д. 88).
Указанный расчет проверен судом и признан правильным, истцом не оспорен.
Принимая во внимание изложенное, с учетом отсутствия доказательств оплаты задолженности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 в размере 518 371 рубля 14 копеек.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки.
Согласно представленному ответчиком и не оспоренному истцом расчету пеня по состоянию на 11.10.2012 составляет 21 799 рублей 61 копейку (т. 2, л.д. 88).
Указанный расчет произведен ответчиком в соответствии с действующим законодательством и условиями договора, проверен судом и признан верным.
При таких обстоятельствах, с учетом наличия у ответчика задолженности по арендной плате за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 в размере 518 371 рубля 14 копеек, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца неустойка в сумме 21 799 рублей 61 копейки.
Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 подлежит отмене, а исковые требования управления - удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 518 371 рубля 14 копеек за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 и пени в размере 21 799 рублей 61 копейки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, с учетом частичного удовлетворения исковых требований с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в размере 13 803 рублей 41 копейки.
Государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей ООО "ДАР-Строй" уплачена не была, поскольку определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 заявителю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы до рассмотрения жалобы по существу, но не более чем на 1 год (т. 2, л.д. 80-82).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 по делу N А09-5931/2014 отменить.
Исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области (город Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДАР-Строй" (город Брянск, ОГРН 1063250032010, ИНН 3250066754) в пользу Управления имущественных отношений Брянской области (город Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) задолженность по арендной плате в размере 518 371 рубля 14 копеек за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 и пени в размере 21 799 рублей 61 копейки.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДАР-Строй" (город Брянск, ОГРН 1063250032010, ИНН 3250066754) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 13 803 рублей 41 копейки.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.05.2015 N 20АП-391/2015 ПО ДЕЛУ N А09-5931/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2015 г. по делу N А09-5931/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29.04.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 08.05.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ДАР-Строй" (город Брянск, ОГРН 1063250032010, ИНН 3250066754) - Тарелкиной С.В. (доверенность от 17.11.2014), в отсутствие истца - Управления имущественных отношений Брянской области (город Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДАР-Строй" на решение Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 по делу N А09-5931/2014 (судья Назаров А.В.),
установил:
следующее.
Управление имущественных отношений Брянской области (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ДАР-Строй" о взыскании 1 771 200 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 14.05.2014 и 205 890 рублей 77 копеек пени (т. 1, л.д. 3-4).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 исковые требования удовлетворены: с ООО "ДАР-Строй" взыскано в пользу управления 590 222 рублей 95 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 01.11.2012 и 29 262 рублей 50 копеек пени (т. 1, л.д. 116-121).
Не согласившись с судебным актом, ООО "ДАР-Строй" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 3-5).
Заявитель жалобы полагает, что в случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Земельному участку, расположенному по адресу: город Брянск, улица Авиационная, дом 5А, площадью 3 600 кв. м присвоен кадастровый номер 32:28:030501:44. По мнению заявителя, собственник в многоквартирном доме вправе владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, а также объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома. Также ответчик указывает на то, что на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме зарегистрировано право собственности граждан или других юридических лиц, арендные отношения в части земельных участков, на которых расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, подлежат прекращению, как и обязанность ответчика по внесению арендной платы за земельный участок площадью 3 600 кв. м.
На земельном участке, предоставленном в аренду ООО "ДАР-Строй" на основании договора аренды от 13.05.2010 N 44537, расположен 10-этажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и крышной котельной, с присвоенным ему адресом: город Брянск, улица Романа Брянского, дом 2, корпус 1.
ООО "ДАР-Строй" обращает внимание на то обстоятельство, что строительство жилого дома закончено и объект введен в эксплуатацию 26.07.2012 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU 32301000-857), согласно выписке от 26.08.2014 N 01/036/2012-110 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРИП) содержится регистрационная запись от 12.10.2012 N 32-32-01/091/2012-034 о праве собственности Григоренко Сергея Витальевича на квартиру N 83 в указанном жилом доме - первая зарегистрированная квартира по указанному адресу. По мнению заявителя, с момента государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в многоквартирном доме, договор аренды считается прекратившим свое действие, таким образом, истец не вправе требовать уплаты ответчиком арендной платы за пользование земельным участком в период после 12.10.2012.
Обжалуемым решением суда в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 до 01.11.2012, при этом была принята во внимание иная выписка из ЕГРИП, согласно которой право собственности было зарегистрировано 01.11.2012, что позже первоначальной записи о регистрации права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме.
Заявитель также указывает на то, что арендная плата за период с 01.01.2012 по 16.02.2012 была оплачена истцу, что подтверждается вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Брянской области от 16.05.2012 по делу N А09-981/2012, согласно которому удовлетворено требование управления о включении в реестр требований кредиторов ООО "ДАР-Строй" задолженности на сумму 409 185 рублей 43 копеек (397 440 рублей основной долг по арендной плате за период с 15.09.2011 по 16.02.2012 и 11 745 рублей 43 копейки пени за период с 15.09.2011 по 16.02.2012). Во исполнение определения суда от 25.12.2013 по делу А09-981/2012 обществом с ограниченной ответственностью "ГАЛА-ПАРК" денежные средства в размере 10 497 046 рублей 76 копеек, в том числе указанные требования управления, были перечислены в депозит нотариуса Зинченко В.И. Определением Арбитражного суда Брянской области от 14.01.2014 по делу N А09-981/2012 требования кредиторов ООО "ДАР-Строй" признаны удовлетворенными, производство по делу прекращено (т. 2, л.д. 19-54).
Заявитель считает, что поскольку требования управления были включены в реестр требований кредиторов и удовлетворены в полном объеме, арендная плата за период с 01.01.2012 по 16.02.2012 была произведена.
Ответчик представил расчет суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 13.05.2010 N 44537 и пени, согласно которому задолженность по арендной плате за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 составляет 518 371 рубль 14 копеек, пеня по состоянию на 11.10.2012-21 799 рублей 61 копейка (т. 2, л.д. 88).
От управления поступил отзыв, в котором истец указал на то, что представить письменные пояснения относительно расчета истца суммы задолженности не представляется возможным, поскольку указанный расчет в адрес управления не поступал (т. 2, л.д. 99).
Определением суда от 09.04.2015 по ходатайству ответчика судебное заседание отложено на 29.04.2015 в связи с неполучением управлением расчета суммы задолженности по арендной плате и невозможностью истца в связи с этим подготовить и представить письменные пояснения (т. 2, л.д. 104-108).
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 518 371 рубля 14 копеек за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 и пени в размере 21 799 рублей 61 копейки.
Представил доказательства получения управлением расчета суммы задолженности по арендной плате и пени, составленного ответчиком (т. 2, л.д. 113-114).
Истец в судебное заседание не явился, письменные пояснения относительно представленного ответчиком расчета не представил.
Апелляционная жалоба, с учетом отсутствия возражений представителя ответчика, рассматривалась в отсутствие представителя истца, не явившегося в судебное заседание, извещенного надлежащим образом о времени и месте его проведения, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между управлением (арендодатель) и ООО "ДАР-Строй" (арендатор) заключен договор аренды от 13.05.2010 N 44537 земельного участка, находящегося в государственной собственности (т. 1, л.д. 12-13), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 32:08:030501:44, общей площадью 3 600 кв. м, расположенный по адресу: город Брянск, улица Авиационная дом 5А, под строительство многоуровневой стоянки в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01.06.2010 по 01.06.2013.
Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы, определенным в приложении к договору. Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункты 3.1, 3.3 договора).
Договор аренды от 13.05.2010 N 44537 зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 01.06.2010.
Земельный участок площадью 3 600 кв. м, кадастровый номер 32:08:030501:44, расположенный по адресу: город Брянск, улица Авиационная, дом 5А, передан арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2010 (т. 1, л.д. 14).
Дополнительным соглашением от 08.09.2010 стороны изменили целевое использование арендуемого земельного участка: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 04 до 17 этажей; встроенные объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа; встроенные помещения учреждений и организаций, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа (т. 1, л.д. 15-16).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы, управление обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (т. 1, л.д. 3-4).
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что за ответчиком числится задолженность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком за период с 01.01.2012 по 01.11.2012, размер которой составляет 590 222 рубля 95 копеек.
Проверив в порядке апелляционного производства решение Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 14.05.2014 (т. 1, л.д. 3-4).
Вместе с тем определением Арбитражного суда Брянской области от 16.05.2012 по делу N А09-981/2012 удовлетворено требование управления о включении в реестр требований кредиторов ООО "ДАР-Строй" задолженности в размере 409 185 рублей 43 копеек. Требование управления в сумме 409 185 рублей 43 копеек, в том числе 397 440 рублей основного долга за период с 15.09.2011 по 16.02.2012 и 11 745 рублей 43 копеек пени за период с 15.09.2011 по 16.02.2012, включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ДАР-Строй" (т. 2, л.д. 19-27).
ООО "Гала-Парк" в целях прекращения производства по делу о банкротстве ООО "ДАР-Строй" на основании пункта 2 статьи 113 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" во исполнение определения суда от 25.12.2013 по делу N А09-981/2012 (т. 2, л.д. 28-40) перечислены в счет погашения задолженности перед кредиторами ООО "ДАР-Строй" в депозит нотариуса Зинченко В.И. денежные средства в размере 10 497 046 рублей 76 копеек.
Определением Арбитражного суда Брянской области от 14.01.2014 по делу N А09-981/2012 требования кредиторов, в том числе управления, признаны удовлетворенными. Внешнее управление в отношении ООО "ДАР-Строй" завершено. Производство по делу прекращено (т. 2, л.д. 41-54).
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что задолженность перед истцом по арендной плате за период с 01.01.2012 по 16.02.2012 у ответчика отсутствует.
Доказательств обратного истцом не представлено.
Кроме того, согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Исходя из положений части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в том случае, если на жилые и нежилые помещения в доме зарегистрировано право собственности граждан или других юридических лиц, арендные отношения в части земельных участков, на которых расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, подлежат прекращению, а, следовательно, прекращается обязанность ответчика по внесению арендной платы за весь земельный участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11).
Как следует из материалов дела, на земельном участке, предоставленном в аренду ООО "ДАР-Строй" на основании договора аренды от 13.05.2010 N 44537, расположен 10-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и крышной котельной.
Указанный жилой дом закончен строительством и введен в эксплуатацию 26.07.2012, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 26.07.2012 N RU 32301000-857 (т. 1, л.д. 42-43).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 26.08.2014 N 01/036/2014-110 за Григоренко Сергеем Витальевичем зарегистрировано право собственности на квартиру в указанном жилом доме с 12.10.2012 (т. 2, л.д. 66-67).
Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на данную квартиру в многоквартирном жилом доме договор аренды от 13.05.2010 N 44537 считается прекратившим свое действие, в связи с чем истец не вправе требовать уплаты ответчиком арендной платы за пользование земельным участком в период после 12.10.2012.
Согласно представленному ответчиком расчету задолженность по арендной плате за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 составляет 518 371 рубль 14 копеек (т. 2, л.д. 88).
Указанный расчет проверен судом и признан правильным, истцом не оспорен.
Принимая во внимание изложенное, с учетом отсутствия доказательств оплаты задолженности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 в размере 518 371 рубля 14 копеек.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки.
Согласно представленному ответчиком и не оспоренному истцом расчету пеня по состоянию на 11.10.2012 составляет 21 799 рублей 61 копейку (т. 2, л.д. 88).
Указанный расчет произведен ответчиком в соответствии с действующим законодательством и условиями договора, проверен судом и признан верным.
При таких обстоятельствах, с учетом наличия у ответчика задолженности по арендной плате за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 в размере 518 371 рубля 14 копеек, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца неустойка в сумме 21 799 рублей 61 копейки.
Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 подлежит отмене, а исковые требования управления - удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 518 371 рубля 14 копеек за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 и пени в размере 21 799 рублей 61 копейки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, с учетом частичного удовлетворения исковых требований с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в размере 13 803 рублей 41 копейки.
Государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей ООО "ДАР-Строй" уплачена не была, поскольку определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 заявителю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы до рассмотрения жалобы по существу, но не более чем на 1 год (т. 2, л.д. 80-82).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 по делу N А09-5931/2014 отменить.
Исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области (город Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДАР-Строй" (город Брянск, ОГРН 1063250032010, ИНН 3250066754) в пользу Управления имущественных отношений Брянской области (город Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) задолженность по арендной плате в размере 518 371 рубля 14 копеек за период с 17.02.2012 по 11.10.2012 и пени в размере 21 799 рублей 61 копейки.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДАР-Строй" (город Брянск, ОГРН 1063250032010, ИНН 3250066754) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 13 803 рублей 41 копейки.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)