Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барьяхтар И.Ю.,
судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Турубановой Н.С.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Фоланиной Т.В., действующей на основании доверенности от 17.10.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Копейка-М.О."
на решение Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2015 по делу N А31-696/2014, принятое судом в составе судьи Денисенко Л.Ю.,
по иску закрытого акционерного общества "Корпорация" (ИНН: 4401106386, ОГРН: 1104401001980)
к обществу с ограниченной ответственностью "Копейка-М.О." (ИНН: 5027098120, ОГРН: 1035005027947),
третье лицо: индивидуальный предприниматель Жуленкова Татьяна Александровна (ИНН: 760500096146, ОГРН: 304760429300202),
о расторжении договора и взыскании долга по арендной плате,
установил:
закрытое акционерное общество "Корпорация" (далее - истец, Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью "Копейка-М.О." (далее - ответчик, заявитель, Компания) о расторжении договора аренды от 21.07.1999 N 7034-Г и взыскании 102 197 рублей 84 копеек долга по арендной плате за период сентябрь - декабрь 2013 года.
Определением от 22.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Жуленкова Татьяна Александровна (далее - третье лицо, Жуленкова Т.А.).
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об отказе от иска в отношении требования о взыскании с ответчика 102 197 рублей 84 копеек долга по арендной плате за период сентябрь - декабрь 2013 года в связи добровольной оплатой ответчиком. Отказ от иска в части принят судом первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2015 исковые требования Общества удовлетворены, договор аренды от 21.07.1999 N 7034-Г расторгнут, с ответчика с пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 065 рублей 94 копеек. Дополнительным решением от 27.03.2015 с Компании в пользу Общества взыскано также 20 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.
Компания с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению Компании, судом первой инстанции сделан не соответствующий условиям договора вывод о наличии у ответчика обязанности произвести ремонт козырька. Предметом договора являлась часть здания, состоящая из нежилого помещения, в том числе подвал. Как видно из плана арендуемой площади, последняя козырек не включает. Следовательно, бремя содержания козырька на арендатора не возложено и его несет истец, ввиду чего условия пункта 2.2.12 договора арендатором не нарушены.
Также заявитель полагает, что судом сделан не соответствующий законодательству вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с неполным внесением арендной платы более двух раз подряд. В нарушение статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о внесении доначисленной арендной платы в сумме 102 197 рублей 84 копеек за период с сентября по декабрь 2013 года в адрес арендатора арендодателем не направлялось. У арендодателя не имелось безусловного основания для взыскания доначислений по следующим основаниям. Уведомление об увеличении арендной платы на 10% с 01.11.2012 было направлено 04.10.2012. Поскольку арендная плата по условиям договора может увеличиваться не чаще 1 раза в год, новый размер арендной платы ранее 31.12.2012 вводиться не может. Так как ответчик ноябрь, декабрь 2012 года оплатил по новой ставке (281 044 рубля 07 копеек), переплата должна быть зачтена в счет будущих оплат. Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, а решение суда оставить в силе. Указывает, что ответчик неоднократно нарушал условия договора в части полного и своевременного внесения арендной платы за арендуемое помещение. Претензии истца о неполном внесении арендной платы оставались без удовлетворения. При этом изменение размера арендной платы происходило не чаще одного раза в год. В связи с существенным нарушением условий договора, договор подлежит безусловному досрочному расторжению, а арендатор выселению в случае неполного внесении более двух раз подряд арендной платы в сроки, предусмотренные договором аренды. Обязанность по капитальному и текущему ремонту арендуемого имущества и фасада возложена на ответчика. Козырек в соответствии с проведенной в рамках дела судебной экспертизой, не является общедомовым имуществом многоквартирного жилого дома, предназначен исключительно для функционирования нежилого помещения и является его частью, а также имеет ненадлежащее техническое состояние - требует капитального ремонта, о чем истец ответчика также извещал.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Ответчик, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ярославля (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Смирновой Н.К. (арендатором) подписан договор от 21.07.1999 N 7034-Г аренды недвижимого имущества (т. 1 л.д. 11-14), а именно, части здания, состоящей из нежилых помещений 1 этажа N N 1-3, 5-7, 9-16, 19-39, инв. N 21281, лит. А, общей площадью 744,8 кв. м (в редакции дополнительного протокола N 1 от 16.11.1999 к договору аренды N 7034-Г от 21.07.1999), расположенного по адресу: город Ярославль, Красноперекопский район, ул. Титова, д. 18, для использования под магазин продовольственных товаров на срок с 01.07.1999 по 30.06.2016 (согласно соглашению от 01.11.2010 N 1/2010).
К договору аренды подписаны: дополнительный протокол от 16.11.1999 N 1, дополнительное соглашение от 22.05.2001 N 1, дополнительное соглашение от 12.11.2004 N 2, дополнительное соглашение от 20.04.2006 N 3, дополнительное соглашение от 15.09.2006 N 4, дополнительное соглашение от 01.11.2010 N 1/2010, дополнительное соглашение от 01.10.2009 N 1-09, дополнительное соглашение от 30.12.2011 (т. 1 л.д. 15-26).
В соответствии с дополнительным соглашением от 19.09.2006 N 4 к указанному договору аренды, все права и обязанности арендатора перешли к ООО "КОПЕЙКА-ЯРОСЛАВЛЬ".
11.04.2007 указанное выше недвижимое имущество было приобретено ЗАО "Высшая лига-инвестгрупп" по договору купли-продажи недвижимого имущества, в договоре аренды произошла замена прежнего арендодателя на ЗАО "Высшая лига-инвестгрупп".
На основании разделительного баланса от 15.03.2010 все права и обязанности по указанному договору аренды от арендодателя ЗАО "Высшая лига-инвестгрупп" перешли к истцу.
21 апреля 2010 были внесены изменения в ЕГРЮЛ в связи с изменением наименования с ООО "КОПЕЙКА - ЯРОСЛАВЛЬ" на ООО "Велорум-трейд".
На основании дополнительного соглашения N 1/2010 от 01.11.2010 все права и обязанности арендатора ООО "Велорум-трейд" перешли к ответчику.
Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (пункт 3.5 договора).
Дополнительным соглашением от 22.05.2001 стороны изложили пункт 4.2.5 о досрочном расторжении договора в новой редакции: "В связи с существенным нарушением договора договор подлежит безусловному досрочному расторжению в случае систематического (два и более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов, в том числе пункта 2.2.12 (обязанность производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества, текущий и капитальный ремонт фасада здания проводить пропорционально занимаемым площадям по предписанию арендодателя)".
В соответствии с пунктом 4.2.6 договора неполное внесение более двух раз подряд арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, также является основанием для досрочного расторжения договора.
Дополнительным соглашением от 01.11.2010 стороны изложили пункт 3.2 договора в новой редакции, установив, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год не более, чем на 10% от действующей на момент увеличения суммы арендной платы, путем направления соответствующего письменного уведомления за один месяц до такого увеличения.
Дополнительным соглашением от 30.12.2011 стороны установили, что с 01.12.2010 по 14.05.2011 арендная плата составит 232 267 рублей 83 копеек, с 15.05.2011-255 494 рубля 61 копейка.
01.10.2012 ответчику направлено уведомление от 01.10.2012 N б/н от истца об увеличении арендной платы. Согласно содержанию данного уведомления с 01.11.2012 арендная плата по договору аренды от 21.07.1999 N 7034 увеличивается на 10%, и составит 281 044 рубя 07 копеек в месяц, НДС не облагается. Подписания дополнительного соглашения сторонами для увеличения арендной платы при этом не требуется.
Ответчик продолжал вносить арендную плату в прежнем размере.
В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды споры подлежат рассмотрению арбитражным судом по месту нахождения арендодателя.
На дату обращения в суд с исковым заявлением за ответчиком в связи с неполным внесением арендной платы числилась задолженность по арендной плате в сумме 102 197 рублей 84 копеек за период с сентября по декабрь 2013 года.
Обосновывая исковые требования, Общество также ссылается на тот факт, что на сегодняшний день над входом в арендуемое Компанией помещение находится козырек, который требует капитального ремонта. На основании пункта 2.2.12 указанного договора аренды арендатор обязан производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества; текущий и капитальный ремонт фасада здания проводить пропорционально занимаемым площадям по предписанию арендодателя. В адрес ответчика неоднократно были направлены уведомления о необходимости проведения капитального ремонта, но он выполнен не был.
Следовательно, имеются основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные пунктами 4.2.5, 4.2.6.
Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии с требованием произвести капитальный ремонт козырька, а именно 07.11.2012, 30.11.2012, что установлено решением суда Костромской области от 02.10.2013 года по делу N А31-1807/2013.
17.10.2013 в адрес ответчика были направлены претензии от 14.10.2013 с требованием в срок до 15.11.2013 года произвести капитальный ремонт козырька и оплатить задолженность за сентябрь и ноябрь 2013 года.
В связи с невыполнением арендатором существенного условия договора аренды истец 19.11.2013 года направил в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договора аренды и освобождении помещения в срок до 01.01.2014 (т. 1 л.д. 37).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. В ходе рассмотрения дела задолженность по арендной плате за спорный период погашена ответчиком добровольно, что явилось основанием для отказа от иска в части взыскания арендной платы.
Определением от 19.11.2014 по настоящему делу была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "АС ПКБ" Белову Валентину Юрьевичу.
На разрешение экспертного учреждения были поставлены следующие вопросы:
1. Является ли козырек, расположенный над входом в помещение, находящееся по адресу: г. Ярославль, ул. Титова, д. 18, общедомовым имуществом?
2. Требует ли козырек, расположенный над входом в помещение, находящееся по адресу: г. Ярославль, ул. Титова, д. 18, капитального ремонта?
Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении (т. 3 л.д. 10-27), по первому вопросу эксперт указал на то, что обследуемый козырек является частью покрытия пристроенной части нежилого помещения (магазина) расположенного на первом этаже, то есть является ограждающей конструкцией только для данного нежилого помещения, соответственно предназначен для обслуживания только данного нежилого помещения (магазина), он не является общедомовым имуществом. При ответе на второй вопрос эксперт указал, что козырек, расположенный над входом в помещение, находящейся по адресу: г. Ярославль, ул. Титова, д. 18, имеет недопустимое техническое состояние - он требует капитального ремонта.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Обязательство ответчика по своевременному внесению арендной платы основано на подписанном между сторонами договоре.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Факт пользования помещениями в спорный период подтверждается материалами дела, ответчиком не оспорен.
Доказательств своевременного внесения арендных платежей ответчиком не представлено.
Напротив, из материалов дела следует, что арендные платежи, в том числе за период с сентября по декабрь 2013 года внесены с нарушением согласованных сторонами сроков.
Доводы ответчика о том, что истцом неправомерно увеличена арендная плата с 01.11.2012, в связи с чем образовавшаяся переплата за ноябрь, декабрь 2012 года должна быть зачтена в счет будущий оплаты, отклоняются как необоснованные.
Правомерность направления ответчику уведомления об изменении размера арендной платы получила надлежащую оценку в решении Арбитражного суда Костромской области от 02.10.2013 по делу N А31-1807/2013 между теми же сторонами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Таким образом, положениями Гражданского кодекса Российской Федерации невнесение более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока квалифицировано как одно из существенных нарушений условий договора аренды.
В договоре стороны согласовали, что неполное внесение более двух сроков подряд арендной платы также является основанием для расторжения договора.
В пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отражено, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
В рассматриваемом случае, заявляя требование о расторжении договора аренды со ссылкой на положения пункта 4.2.6 договора, истец существенность нарушения условий договора обосновывает систематичностью и длительными просрочками, допущенными Компанией, в оплате части ежемесячного размера арендной платы.
Рассмотрев указанные доводы, суд приходит к выводу о том, что допущенные Компанией нарушения могут быть квалифицированы как существенные с учетом следующего.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Между сторонами имелся спор относительно правомерности повышения Обществом размера арендной платы на 10%.
Решением суда от 02.10.2013 по делу N А31-1807/2013 были удовлетворены требования о взыскании с Компании задолженности за период с ноября 2012 года по август 2013 года, позиция Общества по повышению арендной платы была признана обоснованной.
Указанное решение предметом обжалования не было и вступило в законную силу.
В рамках настоящего дела истцом были заявлены требования о взыскании недоплаченной арендной платы за период с сентября 2013 года по декабрь 2013 года.
Не смотря на вступление в законную силу судебного акта, подтвердившего правомерность позиции Общества, Компания доплату арендной платы за указанный период произвела только 22.07.2014.
Между тем, исходя из положений статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, подтверждается факт систематичного, в течение длительного периода времени, ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, что влекло необходимость неоднократного обращения арендодателя в суд за защитой нарушенных прав, в указанной части суд апелляционной инстанции соглашается с доводом истца о существенности допущенных ответчиком при исполнении договора нарушений.
Тот факт, что к моменту рассмотрения требования о расторжении договора задолженность была погашена, не имеет правового значения ввиду следующего.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Исковое заявление о расторжении договора заявлено в суд 28.01.2014, при наличии непогашенной задолженности по решению суда, а также по платежам за сентябрь - декабрь 2013 года, при этом последующее погашение задолженности не свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора.
Ссылки заявителя на то, что истцом не заявлялось требование о внесении доначисленной арендной платы в сумме 102 197 рублей 84 копеек за период с сентября по декабрь 2013 года, отклоняются в силу следующего.
В материалы дела представлена претензия от 14.10.2013, в которой истец просил оплатить образовавшуюся за сентябрь, октябрь 2013 года задолженность в сумме 51 098 рублей 92 копеек в срок до 15.11.2013 (т. 1 л.д. 41). Также претензией от 18.11.2013 (т. 1 л.д. 37) истец уведомил арендатора о расторжении договора и просил освободить помещение в срок до 01.01.2014 и передать его арендодателю.
Как указывалось выше, на момент направления претензии не только наступил срок уплаты платежей по арендной плате, предусмотренный договором, но также было вынесено и вступило в законную силу решение суда о взыскании арендной платы за период более 6 месяцев.
Действий по погашению задолженности в полном объеме непосредственно после получения претензии от 14.10.2013 ответчиком предпринято также не было; как указывалось выше, задолженность за сентябрь - декабрь 2013 года погашена 22.07.2014.
При изложенных обстоятельствах, рассмотрев содержание претензий от 14.10.2013 и от 18.11.2013, суд апелляционной инстанции полагает, что Обществом соблюден досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный положениями статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; исковое заявление предъявлено в суд 28.01.2015, по истечении полутора месяцев с момента получения ответчиком претензии (02.12.2013) при отсутствии ответа на нее, указанный срок суд апелляционной инстанции считает разумным, соответствующим общим положениям гражданского законодательства.
Вторым основанием для заявления требований о расторжении договора истцом заявлено несоблюдение ответчиком договоренности о проведении им капительного ремонта объекта аренды.
Данная позиция основана истцом на неисполнении ответчиком обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.12 договора, по своевременному проведению за свой счет текущего и капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества; текущего и капитального ремонта фасада здания. Возможность расторжения договора по указанному основанию предусмотрена пунктом 4.2.5 договора.
Возражая против указанного довода, ответчик указал, что козырек не относится к арендованному помещению, ни к фасаду здания, в силу чего обязанность по его ремонту не может быть возложена на Компанию.
Необходимость капитального ремонта козырька подтверждается материалами дела, в том числе результатами проведенной по делу экспертизы, и последним не оспаривается.
Из материалов дела следует, что арендованное помещение находится в многоквартирном жилом доме.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются, в том числе крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Судом на разрешение эксперта поставлен вопрос о том, является ли козырек, расположенный над входом в помещение, общедомовым имуществом.
Между тем, указанный вопрос является правовым, в отношении которого требуется вывод суда о применении норм права; для решения вопроса требуются специальные знания относительно того, к какому из видов строительных конструкций относится спорный элемент.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.
Таким образом, при рассмотрении вопроса относительно спорного козырька у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания руководствоваться выводом эксперта при ответе на вопрос N 1 экспертизы.
Из исследовательской часть экспертного заключения (т. 3 л.д. 15) следует, что козырек выполнен из сборных железобетонных консольных плит толщиной 100 мм; вылет козырька составляет 1,0 м, козырек является продолжением покрытия пристроенной часть нежилого помещения, расположенного на первом этаже.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав указанную исследовательскую часть заключения, приходит к выводу о том, что она не может быть признана достаточной для решения вопроса о статусе козырька.
Из материалов дела, в том числе фотографий (т. 2 83-88, т. 3 л.д. 21-23) следует, что козырек не может быть отнесен к входной группе нежилого помещения, так как расположен по всей длине пристроенной части; при этом в экспертном заключении содержатся данные исключительно о вылете козырька, но отсутствует информация о размере железобетонных плит, о их протяженности до 1-метрового вылета козырька, данные об устройстве крыши встроенного здания, в том числе о том, являются ли данные железобетонные плиты частью верхней ограждающей конструкцией пристроенной часть здания, предназначенной для защиты помещений от атмосферных воздействий.
Исследовательская часть заключения не содержит указаний на то, что были запрошены и исследовались проектные документы на многоквартирный жилой дом.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к заключению, что истцом не доказаны основания для выводов о наличии у Компании обязанности по ремонту спорного козырька и необоснованности выводов суда первой инстанции в указанной части.
Вместе с тем, с учетом того, что имеются основания для расторжения договора ввиду его существенного нарушения ответчиком, выводы суда об удовлетворении исковых требований являются обоснованными.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2015 по делу N А31-696/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Копейка-М.О." - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Судьи
Т.М.ПОЛЯШОВА
Т.В.ЧЕРНИГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2015 N 02АП-3364/2015 ПО ДЕЛУ N А31-696/2014
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2015 г. по делу N А31-696/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барьяхтар И.Ю.,
судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Турубановой Н.С.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Фоланиной Т.В., действующей на основании доверенности от 17.10.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Копейка-М.О."
на решение Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2015 по делу N А31-696/2014, принятое судом в составе судьи Денисенко Л.Ю.,
по иску закрытого акционерного общества "Корпорация" (ИНН: 4401106386, ОГРН: 1104401001980)
к обществу с ограниченной ответственностью "Копейка-М.О." (ИНН: 5027098120, ОГРН: 1035005027947),
третье лицо: индивидуальный предприниматель Жуленкова Татьяна Александровна (ИНН: 760500096146, ОГРН: 304760429300202),
о расторжении договора и взыскании долга по арендной плате,
установил:
закрытое акционерное общество "Корпорация" (далее - истец, Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью "Копейка-М.О." (далее - ответчик, заявитель, Компания) о расторжении договора аренды от 21.07.1999 N 7034-Г и взыскании 102 197 рублей 84 копеек долга по арендной плате за период сентябрь - декабрь 2013 года.
Определением от 22.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Жуленкова Татьяна Александровна (далее - третье лицо, Жуленкова Т.А.).
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об отказе от иска в отношении требования о взыскании с ответчика 102 197 рублей 84 копеек долга по арендной плате за период сентябрь - декабрь 2013 года в связи добровольной оплатой ответчиком. Отказ от иска в части принят судом первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2015 исковые требования Общества удовлетворены, договор аренды от 21.07.1999 N 7034-Г расторгнут, с ответчика с пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 065 рублей 94 копеек. Дополнительным решением от 27.03.2015 с Компании в пользу Общества взыскано также 20 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.
Компания с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению Компании, судом первой инстанции сделан не соответствующий условиям договора вывод о наличии у ответчика обязанности произвести ремонт козырька. Предметом договора являлась часть здания, состоящая из нежилого помещения, в том числе подвал. Как видно из плана арендуемой площади, последняя козырек не включает. Следовательно, бремя содержания козырька на арендатора не возложено и его несет истец, ввиду чего условия пункта 2.2.12 договора арендатором не нарушены.
Также заявитель полагает, что судом сделан не соответствующий законодательству вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с неполным внесением арендной платы более двух раз подряд. В нарушение статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о внесении доначисленной арендной платы в сумме 102 197 рублей 84 копеек за период с сентября по декабрь 2013 года в адрес арендатора арендодателем не направлялось. У арендодателя не имелось безусловного основания для взыскания доначислений по следующим основаниям. Уведомление об увеличении арендной платы на 10% с 01.11.2012 было направлено 04.10.2012. Поскольку арендная плата по условиям договора может увеличиваться не чаще 1 раза в год, новый размер арендной платы ранее 31.12.2012 вводиться не может. Так как ответчик ноябрь, декабрь 2012 года оплатил по новой ставке (281 044 рубля 07 копеек), переплата должна быть зачтена в счет будущих оплат. Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, а решение суда оставить в силе. Указывает, что ответчик неоднократно нарушал условия договора в части полного и своевременного внесения арендной платы за арендуемое помещение. Претензии истца о неполном внесении арендной платы оставались без удовлетворения. При этом изменение размера арендной платы происходило не чаще одного раза в год. В связи с существенным нарушением условий договора, договор подлежит безусловному досрочному расторжению, а арендатор выселению в случае неполного внесении более двух раз подряд арендной платы в сроки, предусмотренные договором аренды. Обязанность по капитальному и текущему ремонту арендуемого имущества и фасада возложена на ответчика. Козырек в соответствии с проведенной в рамках дела судебной экспертизой, не является общедомовым имуществом многоквартирного жилого дома, предназначен исключительно для функционирования нежилого помещения и является его частью, а также имеет ненадлежащее техническое состояние - требует капитального ремонта, о чем истец ответчика также извещал.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Ответчик, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ярославля (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Смирновой Н.К. (арендатором) подписан договор от 21.07.1999 N 7034-Г аренды недвижимого имущества (т. 1 л.д. 11-14), а именно, части здания, состоящей из нежилых помещений 1 этажа N N 1-3, 5-7, 9-16, 19-39, инв. N 21281, лит. А, общей площадью 744,8 кв. м (в редакции дополнительного протокола N 1 от 16.11.1999 к договору аренды N 7034-Г от 21.07.1999), расположенного по адресу: город Ярославль, Красноперекопский район, ул. Титова, д. 18, для использования под магазин продовольственных товаров на срок с 01.07.1999 по 30.06.2016 (согласно соглашению от 01.11.2010 N 1/2010).
К договору аренды подписаны: дополнительный протокол от 16.11.1999 N 1, дополнительное соглашение от 22.05.2001 N 1, дополнительное соглашение от 12.11.2004 N 2, дополнительное соглашение от 20.04.2006 N 3, дополнительное соглашение от 15.09.2006 N 4, дополнительное соглашение от 01.11.2010 N 1/2010, дополнительное соглашение от 01.10.2009 N 1-09, дополнительное соглашение от 30.12.2011 (т. 1 л.д. 15-26).
В соответствии с дополнительным соглашением от 19.09.2006 N 4 к указанному договору аренды, все права и обязанности арендатора перешли к ООО "КОПЕЙКА-ЯРОСЛАВЛЬ".
11.04.2007 указанное выше недвижимое имущество было приобретено ЗАО "Высшая лига-инвестгрупп" по договору купли-продажи недвижимого имущества, в договоре аренды произошла замена прежнего арендодателя на ЗАО "Высшая лига-инвестгрупп".
На основании разделительного баланса от 15.03.2010 все права и обязанности по указанному договору аренды от арендодателя ЗАО "Высшая лига-инвестгрупп" перешли к истцу.
21 апреля 2010 были внесены изменения в ЕГРЮЛ в связи с изменением наименования с ООО "КОПЕЙКА - ЯРОСЛАВЛЬ" на ООО "Велорум-трейд".
На основании дополнительного соглашения N 1/2010 от 01.11.2010 все права и обязанности арендатора ООО "Велорум-трейд" перешли к ответчику.
Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (пункт 3.5 договора).
Дополнительным соглашением от 22.05.2001 стороны изложили пункт 4.2.5 о досрочном расторжении договора в новой редакции: "В связи с существенным нарушением договора договор подлежит безусловному досрочному расторжению в случае систематического (два и более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов, в том числе пункта 2.2.12 (обязанность производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества, текущий и капитальный ремонт фасада здания проводить пропорционально занимаемым площадям по предписанию арендодателя)".
В соответствии с пунктом 4.2.6 договора неполное внесение более двух раз подряд арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, также является основанием для досрочного расторжения договора.
Дополнительным соглашением от 01.11.2010 стороны изложили пункт 3.2 договора в новой редакции, установив, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год не более, чем на 10% от действующей на момент увеличения суммы арендной платы, путем направления соответствующего письменного уведомления за один месяц до такого увеличения.
Дополнительным соглашением от 30.12.2011 стороны установили, что с 01.12.2010 по 14.05.2011 арендная плата составит 232 267 рублей 83 копеек, с 15.05.2011-255 494 рубля 61 копейка.
01.10.2012 ответчику направлено уведомление от 01.10.2012 N б/н от истца об увеличении арендной платы. Согласно содержанию данного уведомления с 01.11.2012 арендная плата по договору аренды от 21.07.1999 N 7034 увеличивается на 10%, и составит 281 044 рубя 07 копеек в месяц, НДС не облагается. Подписания дополнительного соглашения сторонами для увеличения арендной платы при этом не требуется.
Ответчик продолжал вносить арендную плату в прежнем размере.
В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды споры подлежат рассмотрению арбитражным судом по месту нахождения арендодателя.
На дату обращения в суд с исковым заявлением за ответчиком в связи с неполным внесением арендной платы числилась задолженность по арендной плате в сумме 102 197 рублей 84 копеек за период с сентября по декабрь 2013 года.
Обосновывая исковые требования, Общество также ссылается на тот факт, что на сегодняшний день над входом в арендуемое Компанией помещение находится козырек, который требует капитального ремонта. На основании пункта 2.2.12 указанного договора аренды арендатор обязан производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества; текущий и капитальный ремонт фасада здания проводить пропорционально занимаемым площадям по предписанию арендодателя. В адрес ответчика неоднократно были направлены уведомления о необходимости проведения капитального ремонта, но он выполнен не был.
Следовательно, имеются основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные пунктами 4.2.5, 4.2.6.
Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии с требованием произвести капитальный ремонт козырька, а именно 07.11.2012, 30.11.2012, что установлено решением суда Костромской области от 02.10.2013 года по делу N А31-1807/2013.
17.10.2013 в адрес ответчика были направлены претензии от 14.10.2013 с требованием в срок до 15.11.2013 года произвести капитальный ремонт козырька и оплатить задолженность за сентябрь и ноябрь 2013 года.
В связи с невыполнением арендатором существенного условия договора аренды истец 19.11.2013 года направил в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договора аренды и освобождении помещения в срок до 01.01.2014 (т. 1 л.д. 37).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. В ходе рассмотрения дела задолженность по арендной плате за спорный период погашена ответчиком добровольно, что явилось основанием для отказа от иска в части взыскания арендной платы.
Определением от 19.11.2014 по настоящему делу была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "АС ПКБ" Белову Валентину Юрьевичу.
На разрешение экспертного учреждения были поставлены следующие вопросы:
1. Является ли козырек, расположенный над входом в помещение, находящееся по адресу: г. Ярославль, ул. Титова, д. 18, общедомовым имуществом?
2. Требует ли козырек, расположенный над входом в помещение, находящееся по адресу: г. Ярославль, ул. Титова, д. 18, капитального ремонта?
Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении (т. 3 л.д. 10-27), по первому вопросу эксперт указал на то, что обследуемый козырек является частью покрытия пристроенной части нежилого помещения (магазина) расположенного на первом этаже, то есть является ограждающей конструкцией только для данного нежилого помещения, соответственно предназначен для обслуживания только данного нежилого помещения (магазина), он не является общедомовым имуществом. При ответе на второй вопрос эксперт указал, что козырек, расположенный над входом в помещение, находящейся по адресу: г. Ярославль, ул. Титова, д. 18, имеет недопустимое техническое состояние - он требует капитального ремонта.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Обязательство ответчика по своевременному внесению арендной платы основано на подписанном между сторонами договоре.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Факт пользования помещениями в спорный период подтверждается материалами дела, ответчиком не оспорен.
Доказательств своевременного внесения арендных платежей ответчиком не представлено.
Напротив, из материалов дела следует, что арендные платежи, в том числе за период с сентября по декабрь 2013 года внесены с нарушением согласованных сторонами сроков.
Доводы ответчика о том, что истцом неправомерно увеличена арендная плата с 01.11.2012, в связи с чем образовавшаяся переплата за ноябрь, декабрь 2012 года должна быть зачтена в счет будущий оплаты, отклоняются как необоснованные.
Правомерность направления ответчику уведомления об изменении размера арендной платы получила надлежащую оценку в решении Арбитражного суда Костромской области от 02.10.2013 по делу N А31-1807/2013 между теми же сторонами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Таким образом, положениями Гражданского кодекса Российской Федерации невнесение более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока квалифицировано как одно из существенных нарушений условий договора аренды.
В договоре стороны согласовали, что неполное внесение более двух сроков подряд арендной платы также является основанием для расторжения договора.
В пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отражено, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
В рассматриваемом случае, заявляя требование о расторжении договора аренды со ссылкой на положения пункта 4.2.6 договора, истец существенность нарушения условий договора обосновывает систематичностью и длительными просрочками, допущенными Компанией, в оплате части ежемесячного размера арендной платы.
Рассмотрев указанные доводы, суд приходит к выводу о том, что допущенные Компанией нарушения могут быть квалифицированы как существенные с учетом следующего.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Между сторонами имелся спор относительно правомерности повышения Обществом размера арендной платы на 10%.
Решением суда от 02.10.2013 по делу N А31-1807/2013 были удовлетворены требования о взыскании с Компании задолженности за период с ноября 2012 года по август 2013 года, позиция Общества по повышению арендной платы была признана обоснованной.
Указанное решение предметом обжалования не было и вступило в законную силу.
В рамках настоящего дела истцом были заявлены требования о взыскании недоплаченной арендной платы за период с сентября 2013 года по декабрь 2013 года.
Не смотря на вступление в законную силу судебного акта, подтвердившего правомерность позиции Общества, Компания доплату арендной платы за указанный период произвела только 22.07.2014.
Между тем, исходя из положений статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, подтверждается факт систематичного, в течение длительного периода времени, ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, что влекло необходимость неоднократного обращения арендодателя в суд за защитой нарушенных прав, в указанной части суд апелляционной инстанции соглашается с доводом истца о существенности допущенных ответчиком при исполнении договора нарушений.
Тот факт, что к моменту рассмотрения требования о расторжении договора задолженность была погашена, не имеет правового значения ввиду следующего.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Исковое заявление о расторжении договора заявлено в суд 28.01.2014, при наличии непогашенной задолженности по решению суда, а также по платежам за сентябрь - декабрь 2013 года, при этом последующее погашение задолженности не свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора.
Ссылки заявителя на то, что истцом не заявлялось требование о внесении доначисленной арендной платы в сумме 102 197 рублей 84 копеек за период с сентября по декабрь 2013 года, отклоняются в силу следующего.
В материалы дела представлена претензия от 14.10.2013, в которой истец просил оплатить образовавшуюся за сентябрь, октябрь 2013 года задолженность в сумме 51 098 рублей 92 копеек в срок до 15.11.2013 (т. 1 л.д. 41). Также претензией от 18.11.2013 (т. 1 л.д. 37) истец уведомил арендатора о расторжении договора и просил освободить помещение в срок до 01.01.2014 и передать его арендодателю.
Как указывалось выше, на момент направления претензии не только наступил срок уплаты платежей по арендной плате, предусмотренный договором, но также было вынесено и вступило в законную силу решение суда о взыскании арендной платы за период более 6 месяцев.
Действий по погашению задолженности в полном объеме непосредственно после получения претензии от 14.10.2013 ответчиком предпринято также не было; как указывалось выше, задолженность за сентябрь - декабрь 2013 года погашена 22.07.2014.
При изложенных обстоятельствах, рассмотрев содержание претензий от 14.10.2013 и от 18.11.2013, суд апелляционной инстанции полагает, что Обществом соблюден досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный положениями статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; исковое заявление предъявлено в суд 28.01.2015, по истечении полутора месяцев с момента получения ответчиком претензии (02.12.2013) при отсутствии ответа на нее, указанный срок суд апелляционной инстанции считает разумным, соответствующим общим положениям гражданского законодательства.
Вторым основанием для заявления требований о расторжении договора истцом заявлено несоблюдение ответчиком договоренности о проведении им капительного ремонта объекта аренды.
Данная позиция основана истцом на неисполнении ответчиком обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.12 договора, по своевременному проведению за свой счет текущего и капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества; текущего и капитального ремонта фасада здания. Возможность расторжения договора по указанному основанию предусмотрена пунктом 4.2.5 договора.
Возражая против указанного довода, ответчик указал, что козырек не относится к арендованному помещению, ни к фасаду здания, в силу чего обязанность по его ремонту не может быть возложена на Компанию.
Необходимость капитального ремонта козырька подтверждается материалами дела, в том числе результатами проведенной по делу экспертизы, и последним не оспаривается.
Из материалов дела следует, что арендованное помещение находится в многоквартирном жилом доме.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются, в том числе крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Судом на разрешение эксперта поставлен вопрос о том, является ли козырек, расположенный над входом в помещение, общедомовым имуществом.
Между тем, указанный вопрос является правовым, в отношении которого требуется вывод суда о применении норм права; для решения вопроса требуются специальные знания относительно того, к какому из видов строительных конструкций относится спорный элемент.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.
Таким образом, при рассмотрении вопроса относительно спорного козырька у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания руководствоваться выводом эксперта при ответе на вопрос N 1 экспертизы.
Из исследовательской часть экспертного заключения (т. 3 л.д. 15) следует, что козырек выполнен из сборных железобетонных консольных плит толщиной 100 мм; вылет козырька составляет 1,0 м, козырек является продолжением покрытия пристроенной часть нежилого помещения, расположенного на первом этаже.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав указанную исследовательскую часть заключения, приходит к выводу о том, что она не может быть признана достаточной для решения вопроса о статусе козырька.
Из материалов дела, в том числе фотографий (т. 2 83-88, т. 3 л.д. 21-23) следует, что козырек не может быть отнесен к входной группе нежилого помещения, так как расположен по всей длине пристроенной части; при этом в экспертном заключении содержатся данные исключительно о вылете козырька, но отсутствует информация о размере железобетонных плит, о их протяженности до 1-метрового вылета козырька, данные об устройстве крыши встроенного здания, в том числе о том, являются ли данные железобетонные плиты частью верхней ограждающей конструкцией пристроенной часть здания, предназначенной для защиты помещений от атмосферных воздействий.
Исследовательская часть заключения не содержит указаний на то, что были запрошены и исследовались проектные документы на многоквартирный жилой дом.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к заключению, что истцом не доказаны основания для выводов о наличии у Компании обязанности по ремонту спорного козырька и необоснованности выводов суда первой инстанции в указанной части.
Вместе с тем, с учетом того, что имеются основания для расторжения договора ввиду его существенного нарушения ответчиком, выводы суда об удовлетворении исковых требований являются обоснованными.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2015 по делу N А31-696/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Копейка-М.О." - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Судьи
Т.М.ПОЛЯШОВА
Т.В.ЧЕРНИГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)