Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27.01.2015
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего И.И. Терехиной
судей О.Ю. Киреевой, Е.И. Захарчука
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Г. Захаренко
при участии представителей сторон:
от истца: без участия,
от ответчика: без участия,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Справедливость" (07АП-11938/14) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 14.10.2014 по делу N А03-1106/2014 (судья В.Н. Прохоров) по иску ТСЖ "Справедливость" (ОГРН 1092221003346) к ООО "Одежда" (ОГРН 1022200907145), при участии третьего лица - индивидуального предпринимателя Исеян Назик Абасовны, о взыскании 49 157, 90 руб.
установил:
ТСЖ "Справедливость" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края к ООО "Одежда" с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании 301 727,80 руб. неосновательного обогащения.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечена индивидуальный предприниматель Исеян Назик Абасовна.
Решением арбитражного суда от 14.10.2014 (резолютивная часть объявлена 14.10.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ТСЖ "Справедливость" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что:
- - в спорный период с 01.01.2011 по 01.12.2011 помещение магазина "Семейный Бигс" занимало не ООО "ИВ", а предприниматель Исеян Н.А. по договору аренды от 15.01.2011;
- - учитывая заявление о фальсификации договора аренды с ООО "ИВ" от 01.01.2011 у суда первой инстанции не было оснований считать надлежащим доказательством нотариально заверенную копию договора при отсутствии оригинала договора с ООО "ИВ" от 01.01.2011;
- - вывод суда о том, что платежные поручения на оплату переменной части арендной платы доказывают, что арендатором помещения магазина "Семейный Бигс", расположенного в д. 131 по пр. Красноармейский в 2011 г. было именно ООО "ИВ", является необоснованным; из платежных поручений и справки по лицевому счету за период с 01.01.2011 - 25.09.2011 не усматривается по какому договору аренды и по какому арендатору помещения произведены платежи;
- - неосновательное обогащение за размещение вывески и рекламные конструкции магазина получило ООО "Одежда".
12.01 2015 в материалы дела поступили в письменном виде дополнительные доводы к апелляционной жалобе.
ООО "Одежда" в отзыве на апелляционную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, указывая на то, что в период с 01.01.2011 по 01.12.2011 принадлежащее ответчику нежилое помещение магазина "Семейный Бигс" (г. Барнаул, пр. Красноармейский, 131) использовалось по договору аренды ООО "ИВ", арендатор своевременно оплачивал счета, что подтверждается платежными поручениями; собственник помещения перевыставлял свои коммунальные затраты за спорный период на арендатора помещения ООО "ИВ". Предприниматель Исеян Н.А. не имела никаких финансовых обязательств перед ответчиком. Поскольку договоров аренды между ООО "Одежда" и предприниматель Исеян Н.А не сохранилось, судом оценивались относимость, допустимость, достоверность каждого обязательства в отдельности и в совокупности.
На основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителей сторон, третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнительные доводы, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 14.10.2014, апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене или изменению.
Материалами дела установлено, что на основании решения общего собрания от 17.02.2009 в качестве способа управления многоквартирным домом по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 131 избрано товарищество собственников жилья "Справедливость", утвержден устав.
Решением общего собрания собственников помещений в доме от 26.06.2009 (протокол N 2), принятым в порядке, предусмотренном ст. 47 Жилищного кодекса РФ, ТСЖ предоставлено право самостоятельно сдавать в аренду общее имущество в доме (аренда помещений, аренда конструкций дома под рекламу, кондиционеры, интернет, кабельное ТВ и другое). Доходы от сдачи в аренду общего имущества дома решено направлять на осуществление целей, задач и выполнения обязанностей ТСЖ (л.д. 9, т. 1).
Протоколом правления ТСЖ от 10.07.2009 установлен размер платы за использование конструкций дома для размещения рекламных конструкций и вывесок и других конструкций в сумме 300 руб. за 1 кв. м. Размер оплаты решено увеличивать один раз в год на 10 процентов из-за роста цен в результате инфляционных процессов (л.д. 11, т. 1).
С 10.07.2010 по 09.07.2011 размер составил 330 руб. /мес., с 10.07.2011 по 09.07.2012 - 363 руб. /мес.
ООО "Одежда" является собственником нежилого помещения магазина в подвале и на 1-ом этаже жилого дома литер А, общей площадью 1580, 1 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, Красноармейский проспект, д. 131, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 22 ВЕ 442 897 от 24.09.2003 (л.д. 12, т. 1).
Полагая, что у ответчика за период с 28.01.2011 по 26.07.2011 возникло неосновательное обогащение в результате получения платы за рекламу в рамках использования общего имущества собственников жилого дома без разрешения, истец обратился с иском о взыскании 301 727, 80 руб. неосновательного обогащения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из непредставления истцом доказательств использования ответчиком рекламной вывески с 28.01.2011 по 26.07.2011 и получения за нее платы.
Выводы суда первой инстанции не противоречат материалам дела.
Согласно п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Перечень общего имущества в многоквартирном доме также определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006, в который включаются, в том числе крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. ч. 2, 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Пунктом 1 ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Исходя из ч. 5 ст. 19 ФЗ "О рекламе", установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами настоящего Федерального закона и гражданского законодательства.
В рамках рассмотрения дел N А03-771/2012, А03-14506/2012, А03-16947/2012, установлено, что со стороны пр. Красноармейский, 131 в г. Барнауле по всей длине жилого дома имеется одноэтажная пристройка (витрина), которая представляет собой составную часть конструктивных элементов подвального и 1 этажа дома и предназначена для обслуживания нежилых помещений, расположенных на первом этаже дома. Витрина расположена на самостоятельном ленточном фундаменте, стены выполнены из металлического каркаса с остеклением на всю высоту. Перекрытия железобетонные плиты. Под пристройкой (витриной) имеется техническое подполье, предназначенное для прокладки инженерных коммуникаций (трубопроводов отопления).
Согласно письму ФГУП "Ростехинвентаризация" от 15.05.2012 витражи являются конструктивным элементом наружного ограждения (наружной ограждающей конструкции здания) функционально и конструктивно связаны с жилым домом. Пространство между витражами не может классифицироваться как помещение, в силу чего витрина не может служить самостоятельным объектом. Крыша над витриной расположена за пределами помещения магазина, предназначена для обслуживания не только помещения магазина, а различных конструкций дома (более одного помещения в доме), является элементом общего имущества собственником помещений в данном доме. Металлические ограждения витрины и крыша, на которых расположены вывески, как часть здания находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Из ст. 65 АПК РФ следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая предмет и основания иска, истец обязан представить доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик в результате получения спорных денежных средств неосновательно обогатился, а ответчик в свою очередь доказательства, подтверждающие основания для получения спорной денежной суммы.
Как видно из содержания искового заявления, ТСЖ "Справедливось" в обоснование заявленных требований ссылалось на то, что на основании договора аренды от 15.01.2011, заключенного между ООО "Одежда" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Исеян Назик Абасовны (арендатор), общество передало предпринимателю в аренду помещения, расположенные в здании по адресу: г. Барнаул, пр-кт, Красноармейский, 131, общей площадью 1 580 кв. м на срок с 15.01.2011 до 01.12.2011.
По условиям п. 5.1.4 арендатор вправе смонтировать на фасаде здания вывеску. Дизайн, размер и расположение вывески арендатора подлежит письменному согласованию с арендодателем. Плата на право размещения вывески включена в арендную плату.
Арендатор вправе смонтировать внутри помещений и на прилегающий территории навигацию с указанием на ней наименования, характера и рода деятельности арендатора. Плата за право размещения навигации включена в арендную плату.
Арендатор без заключения договора на использование общего имущества в многоквартирном доме разместил на несущем ограждающем фасаде дома вывеску объемными буквами - "ТЦ Семейный бигс". Факт размещения рекламных конструкций зафиксирован в актах осмотра от 18.11.2010, от 12.12.2011, составленных совместно с ООО "Уют и согласие", которое на основании договора управления от 25.05.2009 обслуживает многоквартирный дом по адресу: г. Барнаул, Красноармейский проспект, д. 131. (л.д. 18, 21, 24 - 25, т. 1), представлены фотографии.
В материалы дела представлен договор аренды от 15.01.2011, заключенный между ООО "Одежда" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Исеян Назик Абасовны (арендатор), по которому общество передало предпринимателю в аренду помещения, расположенные в здании по адресу: г. Барнаул, пр-кт, Красноармейский, 131, общей площадью 1 580 кв. м на срок с 15.01.2011 до 01.12.2011. Замерив площади рекламных конструкций и исходя из тарифов, установленных решениями общего собрания собственников помещений, ТСЖ "Справедливость" исходя из положений п. 5.1.4 договора аренды, предъявило стоимость оплаченных ответчику платежей за размещение рекламы, вошедших в состав арендной платы.
В то же время, возражая против иска ответчик представил договор аренды от 01.01.2011, заключенный между ООО "Одежда" и ООО "ИВ" и акт приема-передачи от 01.01.2011, подтверждающие, что фактическое пользование помещениями, расположенными по адресу: г. Барнаул, пр-кт Красноармейский, 131, площадью 1492, 7 кв. м занимало иное лицо - ООО "ИВ" (л.д. 17 - 25, т. 2). По условиям п. 5.1.4 предусмотрено, что арендатор вправе без согласования с арендодателем смонтировать на фасаде здания вывеску, плата за размещение вывески не включается в арендную плату, указанную в п. 3.1.1. договора.
Бесспорных доказательств фальсификации указанного договора истец не представил.
К тому же, выписка по операциям ООО "Одежда" из ОАО "Сбербанка" за период с 26.09.2011 по 31.12.2011, справка по лицевым счетам за период с 01.01.2011 по 25.09.2011 свидетельствуют о перечислении ООО "ИВ" арендных платежей, в том числе переменной части по выставленным счетам ресурсоснабжающих организаций в указанный период (л.д. 17 - 67, т. 2).
Внесение ООО "ИВ" арендных платежей подтверждают и платежные поручения за указанный период (л.д. 57 - 67, т. 1).
Документов, опровергающих, что указанные платежи произведены за предпринимателя Исеян Назик Абасовны, либо по иным договорам аренды, материалы дела не содержат.
Факт размещения спорных рекламных вывесок самим ответчиком не доказан. Представленный истцом акт осмотра от 18.11.2010 составлен за пределами периода пользования, заявленного истцом в иске.
Помещения, принадлежащие ООО "Одежда" на праве собственности, были переданы в аренду иному лицу, соответственно, факт использования спорных рекламных вывесок для осуществления предпринимательской деятельности ответчика, либо получения платы за размещение рекламных вывесок, материалами дела не подтвержден (Определение Высшего Арбитражного Суда по делу N ВАС-10182/12 от 03.08.2012).
Ссылка истца на решение Центрального районного суда г. Барнаула от 07.09.2012 (т. 3 л.д. 106) в обоснование довода о том, что фактическое пользование помещениями осуществлялось предпринимателем Исеян Назик Абасовны по договору аренды от 15.01.2011, подлежит отклонению. Решение суда общей юрисдикции не содержит выводов, устанавливающих факт пользования предпринимателем помещением в спорный период времени. В ходе рассмотрения дела судом общей юрисдикции рассмотрены требования о нарушении правил пожарной безопасности собственником помещений, а не предпринимателем Исеян Н.А.
В письменных пояснениях Исеян Н.А. пояснила, что договор аренды от 15.01.2011, подписанный ею, был расторгнут по соглашению сторон от 15.01.2011. Помещения ею не использовались, оплата по расторгнутому договору ею не производилась, фактическое исполнение договора аренды от 15.01.2011 сторонами не осуществлялось (л.д. 137, т. 3). ООО "ИВ" ликвидировано, о чем 01.02.2012 в ЕГЮЛ внесена соответствующая запись.
Постановление о возбуждении дела об административном правонарушении прокурора Железнодорожного района г. Барнаула от 12.04.2014 факт пользования спорным помещением предпринимателем в указанный период также не подтверждает. Проверка проведена по факту соблюдения правил пожарной безопасности в помещении ТЦ "Семейный Бигс" по пр. Красноармейский в доме 131, находящемуся в собственности ООО "Одежда".
Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба по доводам, приводимым в ней и дополнительных пояснениях, удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 14.10.2014 по делу N А03-1106/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
Е.И.ЗАХАРЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.01.2015 N 07АП-11938/2014 ПО ДЕЛУ N А03-1106/2014
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2015 г. по делу N А03-1106/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27.01.2015
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего И.И. Терехиной
судей О.Ю. Киреевой, Е.И. Захарчука
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Г. Захаренко
при участии представителей сторон:
от истца: без участия,
от ответчика: без участия,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Справедливость" (07АП-11938/14) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 14.10.2014 по делу N А03-1106/2014 (судья В.Н. Прохоров) по иску ТСЖ "Справедливость" (ОГРН 1092221003346) к ООО "Одежда" (ОГРН 1022200907145), при участии третьего лица - индивидуального предпринимателя Исеян Назик Абасовны, о взыскании 49 157, 90 руб.
установил:
ТСЖ "Справедливость" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края к ООО "Одежда" с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании 301 727,80 руб. неосновательного обогащения.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечена индивидуальный предприниматель Исеян Назик Абасовна.
Решением арбитражного суда от 14.10.2014 (резолютивная часть объявлена 14.10.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ТСЖ "Справедливость" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что:
- - в спорный период с 01.01.2011 по 01.12.2011 помещение магазина "Семейный Бигс" занимало не ООО "ИВ", а предприниматель Исеян Н.А. по договору аренды от 15.01.2011;
- - учитывая заявление о фальсификации договора аренды с ООО "ИВ" от 01.01.2011 у суда первой инстанции не было оснований считать надлежащим доказательством нотариально заверенную копию договора при отсутствии оригинала договора с ООО "ИВ" от 01.01.2011;
- - вывод суда о том, что платежные поручения на оплату переменной части арендной платы доказывают, что арендатором помещения магазина "Семейный Бигс", расположенного в д. 131 по пр. Красноармейский в 2011 г. было именно ООО "ИВ", является необоснованным; из платежных поручений и справки по лицевому счету за период с 01.01.2011 - 25.09.2011 не усматривается по какому договору аренды и по какому арендатору помещения произведены платежи;
- - неосновательное обогащение за размещение вывески и рекламные конструкции магазина получило ООО "Одежда".
12.01 2015 в материалы дела поступили в письменном виде дополнительные доводы к апелляционной жалобе.
ООО "Одежда" в отзыве на апелляционную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, указывая на то, что в период с 01.01.2011 по 01.12.2011 принадлежащее ответчику нежилое помещение магазина "Семейный Бигс" (г. Барнаул, пр. Красноармейский, 131) использовалось по договору аренды ООО "ИВ", арендатор своевременно оплачивал счета, что подтверждается платежными поручениями; собственник помещения перевыставлял свои коммунальные затраты за спорный период на арендатора помещения ООО "ИВ". Предприниматель Исеян Н.А. не имела никаких финансовых обязательств перед ответчиком. Поскольку договоров аренды между ООО "Одежда" и предприниматель Исеян Н.А не сохранилось, судом оценивались относимость, допустимость, достоверность каждого обязательства в отдельности и в совокупности.
На основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителей сторон, третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнительные доводы, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 14.10.2014, апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене или изменению.
Материалами дела установлено, что на основании решения общего собрания от 17.02.2009 в качестве способа управления многоквартирным домом по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 131 избрано товарищество собственников жилья "Справедливость", утвержден устав.
Решением общего собрания собственников помещений в доме от 26.06.2009 (протокол N 2), принятым в порядке, предусмотренном ст. 47 Жилищного кодекса РФ, ТСЖ предоставлено право самостоятельно сдавать в аренду общее имущество в доме (аренда помещений, аренда конструкций дома под рекламу, кондиционеры, интернет, кабельное ТВ и другое). Доходы от сдачи в аренду общего имущества дома решено направлять на осуществление целей, задач и выполнения обязанностей ТСЖ (л.д. 9, т. 1).
Протоколом правления ТСЖ от 10.07.2009 установлен размер платы за использование конструкций дома для размещения рекламных конструкций и вывесок и других конструкций в сумме 300 руб. за 1 кв. м. Размер оплаты решено увеличивать один раз в год на 10 процентов из-за роста цен в результате инфляционных процессов (л.д. 11, т. 1).
С 10.07.2010 по 09.07.2011 размер составил 330 руб. /мес., с 10.07.2011 по 09.07.2012 - 363 руб. /мес.
ООО "Одежда" является собственником нежилого помещения магазина в подвале и на 1-ом этаже жилого дома литер А, общей площадью 1580, 1 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, Красноармейский проспект, д. 131, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 22 ВЕ 442 897 от 24.09.2003 (л.д. 12, т. 1).
Полагая, что у ответчика за период с 28.01.2011 по 26.07.2011 возникло неосновательное обогащение в результате получения платы за рекламу в рамках использования общего имущества собственников жилого дома без разрешения, истец обратился с иском о взыскании 301 727, 80 руб. неосновательного обогащения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из непредставления истцом доказательств использования ответчиком рекламной вывески с 28.01.2011 по 26.07.2011 и получения за нее платы.
Выводы суда первой инстанции не противоречат материалам дела.
Согласно п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Перечень общего имущества в многоквартирном доме также определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006, в который включаются, в том числе крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. ч. 2, 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Пунктом 1 ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Исходя из ч. 5 ст. 19 ФЗ "О рекламе", установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами настоящего Федерального закона и гражданского законодательства.
В рамках рассмотрения дел N А03-771/2012, А03-14506/2012, А03-16947/2012, установлено, что со стороны пр. Красноармейский, 131 в г. Барнауле по всей длине жилого дома имеется одноэтажная пристройка (витрина), которая представляет собой составную часть конструктивных элементов подвального и 1 этажа дома и предназначена для обслуживания нежилых помещений, расположенных на первом этаже дома. Витрина расположена на самостоятельном ленточном фундаменте, стены выполнены из металлического каркаса с остеклением на всю высоту. Перекрытия железобетонные плиты. Под пристройкой (витриной) имеется техническое подполье, предназначенное для прокладки инженерных коммуникаций (трубопроводов отопления).
Согласно письму ФГУП "Ростехинвентаризация" от 15.05.2012 витражи являются конструктивным элементом наружного ограждения (наружной ограждающей конструкции здания) функционально и конструктивно связаны с жилым домом. Пространство между витражами не может классифицироваться как помещение, в силу чего витрина не может служить самостоятельным объектом. Крыша над витриной расположена за пределами помещения магазина, предназначена для обслуживания не только помещения магазина, а различных конструкций дома (более одного помещения в доме), является элементом общего имущества собственником помещений в данном доме. Металлические ограждения витрины и крыша, на которых расположены вывески, как часть здания находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Из ст. 65 АПК РФ следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая предмет и основания иска, истец обязан представить доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик в результате получения спорных денежных средств неосновательно обогатился, а ответчик в свою очередь доказательства, подтверждающие основания для получения спорной денежной суммы.
Как видно из содержания искового заявления, ТСЖ "Справедливось" в обоснование заявленных требований ссылалось на то, что на основании договора аренды от 15.01.2011, заключенного между ООО "Одежда" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Исеян Назик Абасовны (арендатор), общество передало предпринимателю в аренду помещения, расположенные в здании по адресу: г. Барнаул, пр-кт, Красноармейский, 131, общей площадью 1 580 кв. м на срок с 15.01.2011 до 01.12.2011.
По условиям п. 5.1.4 арендатор вправе смонтировать на фасаде здания вывеску. Дизайн, размер и расположение вывески арендатора подлежит письменному согласованию с арендодателем. Плата на право размещения вывески включена в арендную плату.
Арендатор вправе смонтировать внутри помещений и на прилегающий территории навигацию с указанием на ней наименования, характера и рода деятельности арендатора. Плата за право размещения навигации включена в арендную плату.
Арендатор без заключения договора на использование общего имущества в многоквартирном доме разместил на несущем ограждающем фасаде дома вывеску объемными буквами - "ТЦ Семейный бигс". Факт размещения рекламных конструкций зафиксирован в актах осмотра от 18.11.2010, от 12.12.2011, составленных совместно с ООО "Уют и согласие", которое на основании договора управления от 25.05.2009 обслуживает многоквартирный дом по адресу: г. Барнаул, Красноармейский проспект, д. 131. (л.д. 18, 21, 24 - 25, т. 1), представлены фотографии.
В материалы дела представлен договор аренды от 15.01.2011, заключенный между ООО "Одежда" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Исеян Назик Абасовны (арендатор), по которому общество передало предпринимателю в аренду помещения, расположенные в здании по адресу: г. Барнаул, пр-кт, Красноармейский, 131, общей площадью 1 580 кв. м на срок с 15.01.2011 до 01.12.2011. Замерив площади рекламных конструкций и исходя из тарифов, установленных решениями общего собрания собственников помещений, ТСЖ "Справедливость" исходя из положений п. 5.1.4 договора аренды, предъявило стоимость оплаченных ответчику платежей за размещение рекламы, вошедших в состав арендной платы.
В то же время, возражая против иска ответчик представил договор аренды от 01.01.2011, заключенный между ООО "Одежда" и ООО "ИВ" и акт приема-передачи от 01.01.2011, подтверждающие, что фактическое пользование помещениями, расположенными по адресу: г. Барнаул, пр-кт Красноармейский, 131, площадью 1492, 7 кв. м занимало иное лицо - ООО "ИВ" (л.д. 17 - 25, т. 2). По условиям п. 5.1.4 предусмотрено, что арендатор вправе без согласования с арендодателем смонтировать на фасаде здания вывеску, плата за размещение вывески не включается в арендную плату, указанную в п. 3.1.1. договора.
Бесспорных доказательств фальсификации указанного договора истец не представил.
К тому же, выписка по операциям ООО "Одежда" из ОАО "Сбербанка" за период с 26.09.2011 по 31.12.2011, справка по лицевым счетам за период с 01.01.2011 по 25.09.2011 свидетельствуют о перечислении ООО "ИВ" арендных платежей, в том числе переменной части по выставленным счетам ресурсоснабжающих организаций в указанный период (л.д. 17 - 67, т. 2).
Внесение ООО "ИВ" арендных платежей подтверждают и платежные поручения за указанный период (л.д. 57 - 67, т. 1).
Документов, опровергающих, что указанные платежи произведены за предпринимателя Исеян Назик Абасовны, либо по иным договорам аренды, материалы дела не содержат.
Факт размещения спорных рекламных вывесок самим ответчиком не доказан. Представленный истцом акт осмотра от 18.11.2010 составлен за пределами периода пользования, заявленного истцом в иске.
Помещения, принадлежащие ООО "Одежда" на праве собственности, были переданы в аренду иному лицу, соответственно, факт использования спорных рекламных вывесок для осуществления предпринимательской деятельности ответчика, либо получения платы за размещение рекламных вывесок, материалами дела не подтвержден (Определение Высшего Арбитражного Суда по делу N ВАС-10182/12 от 03.08.2012).
Ссылка истца на решение Центрального районного суда г. Барнаула от 07.09.2012 (т. 3 л.д. 106) в обоснование довода о том, что фактическое пользование помещениями осуществлялось предпринимателем Исеян Назик Абасовны по договору аренды от 15.01.2011, подлежит отклонению. Решение суда общей юрисдикции не содержит выводов, устанавливающих факт пользования предпринимателем помещением в спорный период времени. В ходе рассмотрения дела судом общей юрисдикции рассмотрены требования о нарушении правил пожарной безопасности собственником помещений, а не предпринимателем Исеян Н.А.
В письменных пояснениях Исеян Н.А. пояснила, что договор аренды от 15.01.2011, подписанный ею, был расторгнут по соглашению сторон от 15.01.2011. Помещения ею не использовались, оплата по расторгнутому договору ею не производилась, фактическое исполнение договора аренды от 15.01.2011 сторонами не осуществлялось (л.д. 137, т. 3). ООО "ИВ" ликвидировано, о чем 01.02.2012 в ЕГЮЛ внесена соответствующая запись.
Постановление о возбуждении дела об административном правонарушении прокурора Железнодорожного района г. Барнаула от 12.04.2014 факт пользования спорным помещением предпринимателем в указанный период также не подтверждает. Проверка проведена по факту соблюдения правил пожарной безопасности в помещении ТЦ "Семейный Бигс" по пр. Красноармейский в доме 131, находящемуся в собственности ООО "Одежда".
Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба по доводам, приводимым в ней и дополнительных пояснениях, удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 14.10.2014 по делу N А03-1106/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
Е.И.ЗАХАРЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)