Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2014 года
Судья Тринадцатого арбитражного апелляционного суда Аносова Н.В.
при ведении протокола судебного заседания: Тихомировой Н.М.
при участии:
от истца: представителя Лысцева Т.В. по доверенности от 24.12.2013 N 4,
от ответчика: представителя Кочубей Ю.Ю. по доверенности от 13.01.2014 N 2,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28426/2013) Общества с ограниченной ответственностью "Кузнечное сервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2013 по делу N А56-61165/2013 (судья Швецова Н.П.), рассмотренному в порядке упрощенного производства,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Кузнечное сервис"
к Администрации муниципального образования Кузнечнинское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области
о взыскании 161 501,05 руб.
установил:
В Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Кузнечное сервис" (далее - Общество, истец) с иском к Администрации муниципального образования Кузнечнинское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация, ответчик) о взыскании 161 501,05 руб. задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
Решением суда от 05.12.2013, принятым по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, в иске отказано.
Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, является ошибочным применение судом первой инстанции к рассматриваемому делу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12, поскольку в данном случае договор управления многоквартирными домами от 01.03.2011 N 23, заключенный между ответчиком и Обществом в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, содержит положение о том, что плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома обязан вносить собственник, а не наниматель (пользователь) жилого помещения. Также заявитель ссылается на то, что суд не учел предоставленные Обществом доказательства невозможности получения данных платежей с нанимателей жилых помещений.
В судебном заседании представитель Общества доводы жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель Администрации против доводов жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, Муниципальное образование "Кузнечнинское городское поселение" муниципального образования "Приозерский муниципальный район Ленинградской области" является собственником квартир: N 42 в доме N 2 по улице Юбилейная; N 6 в доме N 4 по улице Юбилейная; N 42 в доме N 5 по улице Юбилейная; N 46 в доме N 10 по улице Юбилейная; N 9 в доме N 3 по улице Пионерская, N 3 в доме N 12 по улице Пионерская; N 11 в доме N 9 по улице Привокзальная; N 2 в доме N 26 по улице Приозерское шоссе; N 63 в доме N 4 по улице Новостроек, согласно договору, заключенному между ОАО "Гранит-Кузнечное" и МО "Кузнечное" о порядке передачи жилого фонда, объектов инфраструктуры в муниципальную собственность от 25.02.1998 N 105/21-19 с актом приемки-передачи объектов жилищно-коммунального назначения, и договору, заключенному между 458 КНИ и МО "Кузнечное" о порядке передачи жилого фонда, объектов инфраструктуры в муниципальную собственность от 27.02.1998 N 1 с актом приемки-передачи объектов жилищно-коммунального назначения.
Администрация Муниципального образование "Кузнечнинское городское поселение" муниципального образования "Приозерский муниципальный район Ленинградской области" в соответствии с Уставом МО "Кузнечнинское городское поселение" МО "Приозерский муниципальный район Ленинградской области" и положением об Администрации МО "Кузнечнинское городское поселение" управляет и распоряжается муниципальной собственностью.
В соответствии с протоколом общего собрания собственников и распоряжением Главы Администрации муниципального образования "Кузнечное" от 10.10.2007 N 125 ООО "Кузнечное сервис" с 01.10.2007 осуществляет управление многоквартирными домами N 2, N 4, N 5, N 10 по улице Юбилейная, домами N 3 и N 12 по улице Пионерская, домом N 26 по улице Приозерское шоссе, домом N 4 по улице Новостроек; в соответствии с распоряжением Главы Администрации муниципального образования "Кузнечное" от 25.02.2009 N 21 - с 01.03.2009 домом N 9 по улице Привокзальная в п.г.т. Кузнечное.
Полагая, что Администрация обязана оплачивать задолженность, образовавшуюся в связи с невнесением нанимателями жилых помещений платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив, что настоящий спор возник в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений услуг, оказываемых Обществом, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 по делу N ВАС-15066/12, отказал в удовлетворении иска, поскольку обязанность по внесению платы за помещения и коммунальные услуги лежит на нанимателях, органы государственной власти или управомоченные ими лица несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений государственного жилищного фонда.
Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными в связи со следующим.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не установлено законом или договором.
Частью 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что органы государственной власти, органы местного самоуправления и управомоченные ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке.
Частью 1 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги.
В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 указанной статьи.
Обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателями жилых помещений по договору социального найма также предусмотрена подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если она осуществляет управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Подобная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12, где также указано, что требование о взыскании названных расходов с собственника фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что взыскиваемая Обществом задолженность начислена на заселенные жилые помещения и по существу является задолженностью нанимателей. Неисполнение последними обязанности по оплате коммунальных услуг и внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения не является основанием для переложения указанной ответственности на иное лицо - в данном случае ответчика по делу.
Согласно преамбуле договора управления многоквартирным домом от 01.03.2011 N 23, заключенным между ООО "Кузнечное сервис" и Администрацией муниципального образования "Кузнечное" Приозерского района Ленинградской области в рамках договора обозначен как заказчик. Из содержания пунктов 1.1, 1.2, 3.3., 4.1, 4.6 договора в их совокупности с учетом положений статьи 431 ГК РФ, следует, что по его тексту, под термином "Собственник", на которого возлагается обязательство по оплате услуг и работ по содержанию, текущему ремонту и капитальному ремонту общего имущества имеются в виду собственники и владельцы конкретных помещений в многоквартирном доме. Условиями пункта 3.3.6 договора предусмотрено при заключении договора найма жилого помещения возложение обязанности по внесению платы за помещение на нанимателя (арендатора).
При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения иска и взыскания задолженности с Администрации.
Довод жалобы об обязанности Администрации на основании договора управления многоквартирным домом N 23 от 01.03.2011 произвести оплату Обществу задолженности нанимателей, основан на неправильном толковании норм действующего жилищного законодательства. Условия договора не должны противоречить императивным нормам жилищного законодательства.
При этом, ссылки подателя жалобы на отсутствие договорных отношений с нанимателями не имеют правового значения, поскольку наниматели по договору найма и договору социального найма жилых помещений обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилых помещений, а также за коммунальные услуги управляющей организации не по договору с ней, а в силу закона. Рассматриваемая обязанность нанимателя не может быть отнесена на иное лицо в рамках договорных правоотношений с управляющей компанией, так как соответствующее условие договора противоречило бы императивной норме закона.
Учитывая изложенное, судом первой инстанции правомерно отказано в иске. Оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 декабря 2013 года по делу N А56-61165/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Кузнечное сервис" без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Судья
Н.В.АНОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2014 ПО ДЕЛУ N А56-61165/2013
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2014 г. по делу N А56-61165/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2014 года
Судья Тринадцатого арбитражного апелляционного суда Аносова Н.В.
при ведении протокола судебного заседания: Тихомировой Н.М.
при участии:
от истца: представителя Лысцева Т.В. по доверенности от 24.12.2013 N 4,
от ответчика: представителя Кочубей Ю.Ю. по доверенности от 13.01.2014 N 2,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28426/2013) Общества с ограниченной ответственностью "Кузнечное сервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2013 по делу N А56-61165/2013 (судья Швецова Н.П.), рассмотренному в порядке упрощенного производства,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Кузнечное сервис"
к Администрации муниципального образования Кузнечнинское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области
о взыскании 161 501,05 руб.
установил:
В Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Кузнечное сервис" (далее - Общество, истец) с иском к Администрации муниципального образования Кузнечнинское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация, ответчик) о взыскании 161 501,05 руб. задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
Решением суда от 05.12.2013, принятым по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, в иске отказано.
Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, является ошибочным применение судом первой инстанции к рассматриваемому делу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12, поскольку в данном случае договор управления многоквартирными домами от 01.03.2011 N 23, заключенный между ответчиком и Обществом в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, содержит положение о том, что плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома обязан вносить собственник, а не наниматель (пользователь) жилого помещения. Также заявитель ссылается на то, что суд не учел предоставленные Обществом доказательства невозможности получения данных платежей с нанимателей жилых помещений.
В судебном заседании представитель Общества доводы жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель Администрации против доводов жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, Муниципальное образование "Кузнечнинское городское поселение" муниципального образования "Приозерский муниципальный район Ленинградской области" является собственником квартир: N 42 в доме N 2 по улице Юбилейная; N 6 в доме N 4 по улице Юбилейная; N 42 в доме N 5 по улице Юбилейная; N 46 в доме N 10 по улице Юбилейная; N 9 в доме N 3 по улице Пионерская, N 3 в доме N 12 по улице Пионерская; N 11 в доме N 9 по улице Привокзальная; N 2 в доме N 26 по улице Приозерское шоссе; N 63 в доме N 4 по улице Новостроек, согласно договору, заключенному между ОАО "Гранит-Кузнечное" и МО "Кузнечное" о порядке передачи жилого фонда, объектов инфраструктуры в муниципальную собственность от 25.02.1998 N 105/21-19 с актом приемки-передачи объектов жилищно-коммунального назначения, и договору, заключенному между 458 КНИ и МО "Кузнечное" о порядке передачи жилого фонда, объектов инфраструктуры в муниципальную собственность от 27.02.1998 N 1 с актом приемки-передачи объектов жилищно-коммунального назначения.
Администрация Муниципального образование "Кузнечнинское городское поселение" муниципального образования "Приозерский муниципальный район Ленинградской области" в соответствии с Уставом МО "Кузнечнинское городское поселение" МО "Приозерский муниципальный район Ленинградской области" и положением об Администрации МО "Кузнечнинское городское поселение" управляет и распоряжается муниципальной собственностью.
В соответствии с протоколом общего собрания собственников и распоряжением Главы Администрации муниципального образования "Кузнечное" от 10.10.2007 N 125 ООО "Кузнечное сервис" с 01.10.2007 осуществляет управление многоквартирными домами N 2, N 4, N 5, N 10 по улице Юбилейная, домами N 3 и N 12 по улице Пионерская, домом N 26 по улице Приозерское шоссе, домом N 4 по улице Новостроек; в соответствии с распоряжением Главы Администрации муниципального образования "Кузнечное" от 25.02.2009 N 21 - с 01.03.2009 домом N 9 по улице Привокзальная в п.г.т. Кузнечное.
Полагая, что Администрация обязана оплачивать задолженность, образовавшуюся в связи с невнесением нанимателями жилых помещений платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив, что настоящий спор возник в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений услуг, оказываемых Обществом, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 по делу N ВАС-15066/12, отказал в удовлетворении иска, поскольку обязанность по внесению платы за помещения и коммунальные услуги лежит на нанимателях, органы государственной власти или управомоченные ими лица несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений государственного жилищного фонда.
Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными в связи со следующим.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не установлено законом или договором.
Частью 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что органы государственной власти, органы местного самоуправления и управомоченные ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке.
Частью 1 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги.
В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 указанной статьи.
Обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателями жилых помещений по договору социального найма также предусмотрена подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если она осуществляет управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Подобная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12, где также указано, что требование о взыскании названных расходов с собственника фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что взыскиваемая Обществом задолженность начислена на заселенные жилые помещения и по существу является задолженностью нанимателей. Неисполнение последними обязанности по оплате коммунальных услуг и внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения не является основанием для переложения указанной ответственности на иное лицо - в данном случае ответчика по делу.
Согласно преамбуле договора управления многоквартирным домом от 01.03.2011 N 23, заключенным между ООО "Кузнечное сервис" и Администрацией муниципального образования "Кузнечное" Приозерского района Ленинградской области в рамках договора обозначен как заказчик. Из содержания пунктов 1.1, 1.2, 3.3., 4.1, 4.6 договора в их совокупности с учетом положений статьи 431 ГК РФ, следует, что по его тексту, под термином "Собственник", на которого возлагается обязательство по оплате услуг и работ по содержанию, текущему ремонту и капитальному ремонту общего имущества имеются в виду собственники и владельцы конкретных помещений в многоквартирном доме. Условиями пункта 3.3.6 договора предусмотрено при заключении договора найма жилого помещения возложение обязанности по внесению платы за помещение на нанимателя (арендатора).
При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения иска и взыскания задолженности с Администрации.
Довод жалобы об обязанности Администрации на основании договора управления многоквартирным домом N 23 от 01.03.2011 произвести оплату Обществу задолженности нанимателей, основан на неправильном толковании норм действующего жилищного законодательства. Условия договора не должны противоречить императивным нормам жилищного законодательства.
При этом, ссылки подателя жалобы на отсутствие договорных отношений с нанимателями не имеют правового значения, поскольку наниматели по договору найма и договору социального найма жилых помещений обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилых помещений, а также за коммунальные услуги управляющей организации не по договору с ней, а в силу закона. Рассматриваемая обязанность нанимателя не может быть отнесена на иное лицо в рамках договорных правоотношений с управляющей компанией, так как соответствующее условие договора противоречило бы императивной норме закона.
Учитывая изложенное, судом первой инстанции правомерно отказано в иске. Оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 декабря 2013 года по делу N А56-61165/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Кузнечное сервис" без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Судья
Н.В.АНОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)