Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Петровской О.В.,
судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.,
секретаря судебного заседания Козловой Т.Е.,
при участии:
от Овчинниковой Н.А.: Овчинникова Д.С., представителя по доверенности N 24 АА 1229413 от 07.04.2014,
от ООО "Веданта": Дементьева А.А., представителя по доверенности от 28.03.2014,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Овчинниковой Надежды Александровны
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 28 мая 2014 года по делу N А33-22245/2013, принятое судьей Красовской С.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Веданта" (ИНН 2466070737, ОГРН 1032402946190) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная" (ИНН 2463071130, ОГРН 1052463023360) и Овчинниковой Надежде Александровне о признании договора N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 недействительным и применении последствий недействительности договора N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 в виде двусторонней реституции.
Определением от 28.04.2014 произведена замена ненадлежащего ответчика индивидуального предпринимателя Овчинниковой Надежды Александровны на надлежащего Овчинникову Надежду Александровну.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 мая 2014 года иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что стена, на которой размещена рекламная конструкция, является общим имуществом собственников многоквартирного дома, в том числе и потому, что встроенно-пристроенное помещение было построено одновременно с жилым домом в 1988 году, что подтверждается паспортом жилого дома, является единым зданием, пристройка не является самостоятельным объектом. Право собственности истца зарегистрировано не на пристройку в целом, а на помещения в нем.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Веданта" возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Согласно свидетельствам о регистрации права от 05.03.2011 серии 24ЕИ N 990660, от 16.04.2012 серии 24ЕК N 696033 обществу с ограниченной ответственностью "Веданта" на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Копылова д. 76, 1 этаж: пом. N 168 общей площадью 136,2 кв. м пом. N 169 общей площадью 10,6 кв. м.
Помещения N 168 общей площадью 136,2 кв. м, N 169 общей площадью 10,6 кв. м расположены в пристроенном к жилому дому, расположенному по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, одноэтажном блоке торгово-офисного назначения.
На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 76, избран способ управления многоквартирным домом в виде управления управляющей организацией, в качестве которой избрано ООО КУЖФ "Северо-Западная". Результаты голосования оформлены протоколом от 05.12.2011 N 1.
ООО КУЖФ "Северо-Западная" (управляющая компания) и собственники жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 76, заключили договор управления многоквартирным домом от 05.12.2011.
На внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 76 принято решение предоставить физическим и юридическим лицам на возмездной основе право (возможность) использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. ООО "КУЖФ "Северо-Западная" уполномочили в интересах собственников помещений в многоквартирном доме решать вопросы пользования общим имуществом, в том числе нежилыми подвальными помещениями, земельным участком, требовать устранения всяких нарушений прав собственников помещений в многоквартирном доме. Поручено ООО "КУЖФ "Северо-Западная" в интересах собственников помещений в многоквартирном доме заключать от своего имени договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам в том числе, договоры аренды подвальных помещений, договоры использования части земельного участка, договоры на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров, и действующего законодательства РФ, в том числе, производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, отказываться от исполнения договора, в одностороннем порядке расторгать договоры и взыскивать убытки, представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме в государственных и негосударственных учреждениях, судебных инстанциях (пункты 4, 5 протокола от 24.05.2013 N 77-окт).
В соответствии с протоколом внеочередного собрания собственников помещений от 24.05.2013 N 77-окт, между обществом с ограниченной ответственностью "КУЖФ "Северо-Западная" (арендодатель, управляющая компания) и Овчинниковой Надеждой Александровной (пользователь) заключен договор N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013, по условиям которого управляющая компания предоставляет пользователю на возмездной основе право (возможность) использовать для установки и эксплуатации рекламной конструкции размером 1,7 х 1,5 метра участок фасада (стены) здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 76.
На основании заключенного договора N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 Овчинниковой Н.А. рекламная конструкция размещена на фасаде пристроенного к жилому дому, расположенному по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, одноэтажного блока торгово-офисного назначения.
Из представленных истцом в материалы дела фотографий усматривается, что рекламная конструкция размещена на фасаде стены пристроенного к жилому дому одноэтажного блока торгово-офисного назначения, помещения в котором принадлежат на праве собственности ООО "Веданта".
Истец полагая, что ООО "КУЖФ "Северо-Западная" злоупотребляя правом, незаконно заключило договор N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 с Овчинниковой Н.А., поскольку фасад стены, где расположена рекламная конструкция Овчинниковой Н.А. является собственностью ООО "Веданта", а не общим имуществом собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, ООО "Веданта" направило в адрес управляющей компании жалобу от 01.10.2013 N 47/10-13 с требованием расторгнуть договор N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013. Жалоба получена управляющей компанией 02.10.2013, о чем на жалобе сделана соответствующая отметка, оставлена без удовлетворения.
22.10.2013 истцом в адрес управляющей компании направлено досудебное предупреждение N 64/10-13 с требованием расторгнуть договор N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013. Предупреждение получено управляющей компанией 23.10.2013, о чем на предупреждении сделана соответствующая отметка, оставлено без удовлетворения.
Полагая, что ответчиками нарушены права истца, как собственника нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, истец обратился в суд с требованиями о признании договора N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 недействительным и применении последствий недействительности договора N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 в виде двусторонней реституции.
В подтверждение позиции истца о том, что нежилая пристройка (одноэтажный блок торгово-офисного назначения), а также помещения, расположенные в пристройке, в том числе и наружные стены не являются имуществом, находящимся в общей собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, истцом в материалы дела представлен акт экспертизы N 2198/951 от 21.10.2013, составленный экспертом Государственного предприятия Красноярского края "Товарных экспертиз" Кириенко Д.А., из заключения которого следует, что пристройка на ул. Копылова, 76 является отдельным строением и не входит в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, к которому они пристроены. Это обстоятельство указывает на то, что наружные стены, крыша, фасады внешних стен, подвальная часть под пристройкой, принадлежат собственникам пристройки. В частности, западная стена пристройки является собственностью ООО "Веданта" и относится к части помещений N 168, N 169 на основании договоров купли продажи нежилого помещения от 14.12.2011 N 457-ПР и N 353-ПР от 15.02.2011, что также подтверждается поэтажным планом на нежилые помещения ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ".
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации признает сделками действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "КУЖФ "Северо-Западная" (арендодатель, управляющая компания) и Овчинниковой Надеждой Александровной (пользователь) заключен договор N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013, в соответствии, с условиями которого управляющая компания предоставляет пользователю на возмездной основе право (возможность) использовать для установки и эксплуатации рекламной конструкции размером 1,7 x 1,5 метра участок фасада (стены) здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 76.
На основании заключенного договора N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 Овчинниковой Н.А. рекламная конструкция размещена на фасаде пристроенного к жилому дому, расположенному по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, одноэтажного блока торгово-офисного назначения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Суд первой инстанции, установив, что здание, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Копылова д. 76, 1 этаж, в котором расположены нежилые помещения N 168 общей площадью 136,2 кв. м, N 169 общей площадью 10,6 кв. м, принадлежащие на праве собственности ООО "Веданта", имеет конструктивные элементы (наружные стены, крыша, фасады внешних стен, подвальная часть под пристройкой), которые ограждают, конструируют только помещения N 168, N 169, пришел к выводу, что пристройка является самостоятельным объектом капитального строительства, ее фасады не входят в состав общего имущества собственников многоэтажного дома N 76. На основании данного обстоятельства суд констатировал, что собственники помещений жилого дома и управляющая компания не вправе распоряжаться фасадом стены, конструирующей пристройку, и признал сделку недействительной.
Вместе с тем, апелляционный суд не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что пристройка является обособленным объектом, на стены которого право общей собственности жильцов многоквартирного дома не распространяется, поскольку соответствующие доказательства истцом не представлены.
Как следует из материалов дела, за истцом зарегистрировано право собственности на помещения 168 и 169 в здании по адресу г. Красноярск, ул. Копылова, д. 76 (л.д. 11, 12), а не на пристройку как на отдельное здание.
Истец не опроверг утверждение истца о том, что жилой дом и нежилая пристройка были возведены как единый объект в 1988 году, в помещениях пристройки размещались муниципальные предприятия по обслуживанию населения. Данное обстоятельство подтверждается также техническим паспортом жилого дома по состоянию на 19 сентября 1988 года (л.д. 112 т. 1), в котором отражена отдельно площадь жилых и нежилых помещений, указан общий материал строительства,
Использование помещений пристройки с момента сдачи дома в эксплуатацию, то есть до приватизации первой квартиры в доме, в целях не связанных с обслуживанием жилого дома, не умаляет того обстоятельства, что жилой дом и встроено-пристроенная его часть являются единым объектом недвижимости.
Истец не представил ни одного документа, подтверждающего, что пристройка была возведена как самостоятельный объект недвижимости на специально предоставленном для этих целей земельном участке по отдельному проекту, отдельно введена в эксплуатацию и полностью автономна от многоквартирного жилого дома.
Так, многоквартирный дом и помещения истца имеют один почтовый адрес - г. Красноярск, ул. Копылова, 76.
Тот факт, что пристройка имеет отдельный фундамент, не означает, что пристройка является самостоятельным объектом недвижимости. Истец не отрицает, что пристройка и дом имеют общие инженерные коммуникации, сообщающиеся проходы, общие домовые элементы (соответствующие доводы изложены в отзывах л.д. 46 т. 1, л.д. 25 т. 2, которые не опровергнуты истцом), собственник пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом. Таким образом, не представляется возможным распространить режим общей собственности на часть общего используемого имущества, не распространив его на остальные конструктивные элементы (наружные стены, крыша, фасады внешних стен, подвальная часть под пристройкой).
То обстоятельство, что часть стены, на которой расположена спорная рекламная конструкция, конструирует лишь помещения пристройки, не позволяет относить ее исключительно к собственности владельцев помещения в пристроенной части.
Суд отклоняет ссылку истца на акт экспертизы от 21.10.2013 (л.д. 35 т. 1), так как выводы эксперта основаны лишь на анализе фундаментов дома и пристройки без учета иных обстоятельств, кроме того содержат заключения о правовом режиме стен и фасада пристройки, что не относится к сфере деятельности эксперта.
Апелляционный суд соглашается с доводом заявителя апелляционной жалобы о том, что в данном случае имеет правовое значение правовой режим конструктивных элементов здания пристройки (стены), а не помещений, зарегистрированных на праве собственности за истцом, в связи с чем доводы о самостоятельном характере принадлежащих истцу помещений не имеют правового значения.
Из пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что общее имущество жилого дома (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Согласно пункту 2 Постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Поскольку истцом не доказано, что здание пристройки является самостоятельным объектом и на стены пристройки не распространяется режим общей долевой собственности собственников здания по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, отсутствуют основания для такого вывода, учитывая вышеизложенные обстоятельства дела.
Согласно пункту 5 статьи 19 Федеральный закон от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации установлено, что в компетенцию общего собрания входит принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным частью 2 статьи 44 Кодекса принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами.
Решение собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск ул. Копылова, 76 оформлено протоколом от 24.05.2013 N 77-окт.
Согласно указанному протоколу, собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, предоставили ООО "КУЖФ "Северо-Западная" в интересах собственников помещений в многоквартирном доме заключать от своего имени договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам в том числе, договоры аренды подвальных помещений, договоры использования части земельного участка, договоры на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров, и действующего законодательства РФ, в том числе, производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, отказываться от исполнения договора, в одностороннем порядке расторгать договоры и взыскивать убытки.
Указанное решение принято собственниками помещений в многоквартирном доме с соблюдением установленного частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации кворума.
Таким образом, спорная сделка была заключена ООО "КУЖФ "Северо-Западная" при наличии полномочий в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что одним из оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции является несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 мая 2014 года по делу N А33-22245/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт. В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Веданта" в пользу Овчинниковой Надежды Александровны 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2014 ПО ДЕЛУ N А33-22245/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2014 г. по делу N А33-22245/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Петровской О.В.,
судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.,
секретаря судебного заседания Козловой Т.Е.,
при участии:
от Овчинниковой Н.А.: Овчинникова Д.С., представителя по доверенности N 24 АА 1229413 от 07.04.2014,
от ООО "Веданта": Дементьева А.А., представителя по доверенности от 28.03.2014,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Овчинниковой Надежды Александровны
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 28 мая 2014 года по делу N А33-22245/2013, принятое судьей Красовской С.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Веданта" (ИНН 2466070737, ОГРН 1032402946190) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по управлению жилищным фондом Северо-Западная" (ИНН 2463071130, ОГРН 1052463023360) и Овчинниковой Надежде Александровне о признании договора N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 недействительным и применении последствий недействительности договора N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 в виде двусторонней реституции.
Определением от 28.04.2014 произведена замена ненадлежащего ответчика индивидуального предпринимателя Овчинниковой Надежды Александровны на надлежащего Овчинникову Надежду Александровну.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 мая 2014 года иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что стена, на которой размещена рекламная конструкция, является общим имуществом собственников многоквартирного дома, в том числе и потому, что встроенно-пристроенное помещение было построено одновременно с жилым домом в 1988 году, что подтверждается паспортом жилого дома, является единым зданием, пристройка не является самостоятельным объектом. Право собственности истца зарегистрировано не на пристройку в целом, а на помещения в нем.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Веданта" возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Согласно свидетельствам о регистрации права от 05.03.2011 серии 24ЕИ N 990660, от 16.04.2012 серии 24ЕК N 696033 обществу с ограниченной ответственностью "Веданта" на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Копылова д. 76, 1 этаж: пом. N 168 общей площадью 136,2 кв. м пом. N 169 общей площадью 10,6 кв. м.
Помещения N 168 общей площадью 136,2 кв. м, N 169 общей площадью 10,6 кв. м расположены в пристроенном к жилому дому, расположенному по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, одноэтажном блоке торгово-офисного назначения.
На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 76, избран способ управления многоквартирным домом в виде управления управляющей организацией, в качестве которой избрано ООО КУЖФ "Северо-Западная". Результаты голосования оформлены протоколом от 05.12.2011 N 1.
ООО КУЖФ "Северо-Западная" (управляющая компания) и собственники жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 76, заключили договор управления многоквартирным домом от 05.12.2011.
На внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 76 принято решение предоставить физическим и юридическим лицам на возмездной основе право (возможность) использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. ООО "КУЖФ "Северо-Западная" уполномочили в интересах собственников помещений в многоквартирном доме решать вопросы пользования общим имуществом, в том числе нежилыми подвальными помещениями, земельным участком, требовать устранения всяких нарушений прав собственников помещений в многоквартирном доме. Поручено ООО "КУЖФ "Северо-Западная" в интересах собственников помещений в многоквартирном доме заключать от своего имени договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам в том числе, договоры аренды подвальных помещений, договоры использования части земельного участка, договоры на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров, и действующего законодательства РФ, в том числе, производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, отказываться от исполнения договора, в одностороннем порядке расторгать договоры и взыскивать убытки, представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме в государственных и негосударственных учреждениях, судебных инстанциях (пункты 4, 5 протокола от 24.05.2013 N 77-окт).
В соответствии с протоколом внеочередного собрания собственников помещений от 24.05.2013 N 77-окт, между обществом с ограниченной ответственностью "КУЖФ "Северо-Западная" (арендодатель, управляющая компания) и Овчинниковой Надеждой Александровной (пользователь) заключен договор N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013, по условиям которого управляющая компания предоставляет пользователю на возмездной основе право (возможность) использовать для установки и эксплуатации рекламной конструкции размером 1,7 х 1,5 метра участок фасада (стены) здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 76.
На основании заключенного договора N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 Овчинниковой Н.А. рекламная конструкция размещена на фасаде пристроенного к жилому дому, расположенному по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, одноэтажного блока торгово-офисного назначения.
Из представленных истцом в материалы дела фотографий усматривается, что рекламная конструкция размещена на фасаде стены пристроенного к жилому дому одноэтажного блока торгово-офисного назначения, помещения в котором принадлежат на праве собственности ООО "Веданта".
Истец полагая, что ООО "КУЖФ "Северо-Западная" злоупотребляя правом, незаконно заключило договор N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 с Овчинниковой Н.А., поскольку фасад стены, где расположена рекламная конструкция Овчинниковой Н.А. является собственностью ООО "Веданта", а не общим имуществом собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, ООО "Веданта" направило в адрес управляющей компании жалобу от 01.10.2013 N 47/10-13 с требованием расторгнуть договор N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013. Жалоба получена управляющей компанией 02.10.2013, о чем на жалобе сделана соответствующая отметка, оставлена без удовлетворения.
22.10.2013 истцом в адрес управляющей компании направлено досудебное предупреждение N 64/10-13 с требованием расторгнуть договор N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013. Предупреждение получено управляющей компанией 23.10.2013, о чем на предупреждении сделана соответствующая отметка, оставлено без удовлетворения.
Полагая, что ответчиками нарушены права истца, как собственника нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, истец обратился в суд с требованиями о признании договора N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 недействительным и применении последствий недействительности договора N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 в виде двусторонней реституции.
В подтверждение позиции истца о том, что нежилая пристройка (одноэтажный блок торгово-офисного назначения), а также помещения, расположенные в пристройке, в том числе и наружные стены не являются имуществом, находящимся в общей собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, истцом в материалы дела представлен акт экспертизы N 2198/951 от 21.10.2013, составленный экспертом Государственного предприятия Красноярского края "Товарных экспертиз" Кириенко Д.А., из заключения которого следует, что пристройка на ул. Копылова, 76 является отдельным строением и не входит в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, к которому они пристроены. Это обстоятельство указывает на то, что наружные стены, крыша, фасады внешних стен, подвальная часть под пристройкой, принадлежат собственникам пристройки. В частности, западная стена пристройки является собственностью ООО "Веданта" и относится к части помещений N 168, N 169 на основании договоров купли продажи нежилого помещения от 14.12.2011 N 457-ПР и N 353-ПР от 15.02.2011, что также подтверждается поэтажным планом на нежилые помещения ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ".
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации признает сделками действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "КУЖФ "Северо-Западная" (арендодатель, управляющая компания) и Овчинниковой Надеждой Александровной (пользователь) заключен договор N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013, в соответствии, с условиями которого управляющая компания предоставляет пользователю на возмездной основе право (возможность) использовать для установки и эксплуатации рекламной конструкции размером 1,7 x 1,5 метра участок фасада (стены) здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 76.
На основании заключенного договора N Р-8/13-СЗ от 03.09.2013 Овчинниковой Н.А. рекламная конструкция размещена на фасаде пристроенного к жилому дому, расположенному по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, одноэтажного блока торгово-офисного назначения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Суд первой инстанции, установив, что здание, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Копылова д. 76, 1 этаж, в котором расположены нежилые помещения N 168 общей площадью 136,2 кв. м, N 169 общей площадью 10,6 кв. м, принадлежащие на праве собственности ООО "Веданта", имеет конструктивные элементы (наружные стены, крыша, фасады внешних стен, подвальная часть под пристройкой), которые ограждают, конструируют только помещения N 168, N 169, пришел к выводу, что пристройка является самостоятельным объектом капитального строительства, ее фасады не входят в состав общего имущества собственников многоэтажного дома N 76. На основании данного обстоятельства суд констатировал, что собственники помещений жилого дома и управляющая компания не вправе распоряжаться фасадом стены, конструирующей пристройку, и признал сделку недействительной.
Вместе с тем, апелляционный суд не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что пристройка является обособленным объектом, на стены которого право общей собственности жильцов многоквартирного дома не распространяется, поскольку соответствующие доказательства истцом не представлены.
Как следует из материалов дела, за истцом зарегистрировано право собственности на помещения 168 и 169 в здании по адресу г. Красноярск, ул. Копылова, д. 76 (л.д. 11, 12), а не на пристройку как на отдельное здание.
Истец не опроверг утверждение истца о том, что жилой дом и нежилая пристройка были возведены как единый объект в 1988 году, в помещениях пристройки размещались муниципальные предприятия по обслуживанию населения. Данное обстоятельство подтверждается также техническим паспортом жилого дома по состоянию на 19 сентября 1988 года (л.д. 112 т. 1), в котором отражена отдельно площадь жилых и нежилых помещений, указан общий материал строительства,
Использование помещений пристройки с момента сдачи дома в эксплуатацию, то есть до приватизации первой квартиры в доме, в целях не связанных с обслуживанием жилого дома, не умаляет того обстоятельства, что жилой дом и встроено-пристроенная его часть являются единым объектом недвижимости.
Истец не представил ни одного документа, подтверждающего, что пристройка была возведена как самостоятельный объект недвижимости на специально предоставленном для этих целей земельном участке по отдельному проекту, отдельно введена в эксплуатацию и полностью автономна от многоквартирного жилого дома.
Так, многоквартирный дом и помещения истца имеют один почтовый адрес - г. Красноярск, ул. Копылова, 76.
Тот факт, что пристройка имеет отдельный фундамент, не означает, что пристройка является самостоятельным объектом недвижимости. Истец не отрицает, что пристройка и дом имеют общие инженерные коммуникации, сообщающиеся проходы, общие домовые элементы (соответствующие доводы изложены в отзывах л.д. 46 т. 1, л.д. 25 т. 2, которые не опровергнуты истцом), собственник пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом. Таким образом, не представляется возможным распространить режим общей собственности на часть общего используемого имущества, не распространив его на остальные конструктивные элементы (наружные стены, крыша, фасады внешних стен, подвальная часть под пристройкой).
То обстоятельство, что часть стены, на которой расположена спорная рекламная конструкция, конструирует лишь помещения пристройки, не позволяет относить ее исключительно к собственности владельцев помещения в пристроенной части.
Суд отклоняет ссылку истца на акт экспертизы от 21.10.2013 (л.д. 35 т. 1), так как выводы эксперта основаны лишь на анализе фундаментов дома и пристройки без учета иных обстоятельств, кроме того содержат заключения о правовом режиме стен и фасада пристройки, что не относится к сфере деятельности эксперта.
Апелляционный суд соглашается с доводом заявителя апелляционной жалобы о том, что в данном случае имеет правовое значение правовой режим конструктивных элементов здания пристройки (стены), а не помещений, зарегистрированных на праве собственности за истцом, в связи с чем доводы о самостоятельном характере принадлежащих истцу помещений не имеют правового значения.
Из пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что общее имущество жилого дома (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Согласно пункту 2 Постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Поскольку истцом не доказано, что здание пристройки является самостоятельным объектом и на стены пристройки не распространяется режим общей долевой собственности собственников здания по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, отсутствуют основания для такого вывода, учитывая вышеизложенные обстоятельства дела.
Согласно пункту 5 статьи 19 Федеральный закон от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации установлено, что в компетенцию общего собрания входит принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным частью 2 статьи 44 Кодекса принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами.
Решение собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск ул. Копылова, 76 оформлено протоколом от 24.05.2013 N 77-окт.
Согласно указанному протоколу, собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, 76, предоставили ООО "КУЖФ "Северо-Западная" в интересах собственников помещений в многоквартирном доме заключать от своего имени договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам в том числе, договоры аренды подвальных помещений, договоры использования части земельного участка, договоры на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров, и действующего законодательства РФ, в том числе, производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, отказываться от исполнения договора, в одностороннем порядке расторгать договоры и взыскивать убытки.
Указанное решение принято собственниками помещений в многоквартирном доме с соблюдением установленного частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации кворума.
Таким образом, спорная сделка была заключена ООО "КУЖФ "Северо-Западная" при наличии полномочий в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что одним из оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции является несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 мая 2014 года по делу N А33-22245/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт. В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Веданта" в пользу Овчинниковой Надежды Александровны 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)