Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Липкинд Е.Я.,
Судей Александрова А.И., Серовой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания Шаймурзиным Р.Р.,
с участием:
от ОАО "Тольяттиазот" - представитель Алтухов А.В. по доверенности от 10.01.2014 г.,
от ООО фирма "СИЭГЛА" - представитель Хлызов Д.В. по доверенности от 07.05.2014 г.,
от Мещерякова Ю.М. - представитель Давлятшин М.Р. по доверенности от 24.06.2014 г.,
от Джаншиева И.Н. - представитель Адестов Н.Б. по доверенности от 31.08.2013 г.,
от Романюк И.В. - представитель Адестов Н.Б. по доверенности от 03.10.2013 г.,
от Былинкиной И.В. - представитель Адестов Н.Б. по доверенности от 31.07.2013 г.,
от Летнева И.А. - представитель Адестов Н.Б. по доверенности от 27.08.2013 г.,
иные лица не явились, извещены,
- рассмотрев в открытом судебном 08 июля 2014 года в зале N 7 апелляционные жалобы ОАО "Азотреммаш", Самарская область, г. Тольятти и ОАО "Тольяттиазот", Самарская область, г. Тольятти, на определение Арбитражного суда Самарской области от 16 апреля 2014 года по заявлению Летнева Ивана Алексеевича о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договор долевого участия N 1541 от 05.08.2003 г., требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности;
- заявлению Романюк Ирины Владимировны о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 2209 от 19.01.2009 г., требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности;
- заявлению Былинкиной Ирины Владимировны о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1223 от 29.11.2001 г., требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности;
- заявлению Джаншиева Игоря Николаевича, Джаншиевой Надежды Николаевны о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договор долевого участия N 1809 от 06.05.2005 и требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности;
- заявлению Мещерякова Юрия Михайловича о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1887 от 23.11.2005 г., требования ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности;
- в рамка дела N А55-6250/2009 (судья Артемьева Ю.Н.) о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", Самарская область, г. Тольятти, (ОГРН 1036301019512, ИНН 6322006270),
установил:
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 ООО фирма "СИЭГЛА" г. Тольятти признана несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. Конкурсным управляющим ООО фирма "СИЭГЛА" утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в отношении должника принята процедура банкротства застройщика применительно к параграфу 7 главы 9 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее Закон о банкротстве).
В Арбитражный суд Самарской области обратился участник строительства Летнев Иван Алексеевич с заявлением о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 64, общей площадью 32,5 кв. м, на 7 этаже по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л. Чайкиной, 66.
04.12.2012 вх. N 143856 в Арбитражный суд Самарской области обратилось ОАО "Азотреммаш" с заявлением о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве N 1541, заключенный 05.08.2003 между Летневым И.А. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2013 г. в рамках рассмотрения заявления Летнева Ивана Алексеевича о признания права собственности ОАО "Тольяттиазот" привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, со следующими требованиями:
- признать незаключенным договор долевого участия в строительстве N 1541 от 05.08.2003 г., подписанный между Летневым И.А. и ООО фирма "СИЭГЛА".
- признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на однокомнатную квартиру N 64, общей площадью 32,8 кв. м, во 2 подъезде на седьмом этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66.
В Арбитражный суд Самарской области обратился участник строительства Мещеряков Юрий Михайлович с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 79, общей площадью 65,2 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
04.12.2012 г. вх. N 143839 в Арбитражный суд Самарской области обратилось ОАО "Азотреммаш" с заявлением о признании незаключенным договор долевого участия N 1887, подписанный 23.11.2005 г. между Мещеряковым М.Г. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2012 г. заявление Мещерякова М.Г. о признания права собственности и заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1887 от 23.11.2005 г. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2013 г. в рамках рассмотрения заявления Мещерякова Юрия Михайловича о признания права собственности ОАО "Тольяттиазот" привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, со следующими требованиями:
-признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 79, общей площадью 65,2 кв. м, в 3 подъезде на первом этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66.
В Арбитражный суд Самарской области обратился участник строительства Романюк Ирина Владимировна с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 87, общей площадью 65,2 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
04.12.2012 г. вх. N 143832 в Арбитражный суд Самарской области обратилось ОАО "Азотреммаш" с заявлением о признании незаключенным договор долевого участия N 2209, подписанный 19.01.2009 г. между Романюк И.В. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2012 г. заявление Романюк И.В. о признания права собственности и заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 2209 от 19.01.2009 г. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2013 г. в рамках рассмотрения заявления Романюк Ирины Владимировны о признания права собственности ОАО "Тольяттиазот" привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, со следующими требованиями:
-признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 87, общей площадью 65,2 кв. м, в 3 подъезде на третьем этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66.
В Арбитражный суд Самарской области обратились участники строительства Джаншиев Игорь Николаевич и Джаншиева Надежда Николаевна с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N 85, общей площадью 49,0 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Чайкиной, 66.
04.12.2012 г. вх. N 143859 в Арбитражный суд Самарской области обратилось ОАО "Азотреммаш" с заявлением о признании незаключенным договор долевого участия N 1809, подписанный 06.05.2005 г. между Джаншиевым И.Н., Джаншиевой Н.Н. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2012 г. заявление Джаншиева И.Н., Джаншиевой Н.Н. о признания права собственности и заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1809 от 06.05.2005 г. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2013 г. в рамках рассмотрения заявления Джаншиева Игоря Николаевича, Джаншиевой Надежды Николаевны о признания права собственности ОАО "Тольяттиазот" привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, со следующими требованиями:
-признать незаключенным договор долевого участия в строительстве N 1809 от 06.05.2005 г. между Джаншиевым И.Н., Джаншиевой Н.Н. и ООО фирма "СИЭГЛА".
-признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на двухкомнатную квартиру N 85, общей площадью 49,0 кв. м, в 3 подъезде на втором этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66.
В Арбитражный суд Самарской области обратился участник строительства Былинкина Ирина Владимировна с заявлением о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 68, общей площадью 32,2 кв. м, на 8 этаже по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
04.12.2012 г. вх. N 143861 в Арбитражный суд Самарской области обратилось ОАО "Азотреммаш" с заявлением о признании незаключенным договор долевого участия N 1223, подписанный 29.11.2001 г. между Былинкиной И.В. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2012 г. заявление Былинкиной И.В. о признания права собственности и заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1223 от 29.11.2001 г. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2013 г. в рамках рассмотрения заявления Былинкиной Ирины Владимировны о признания права собственности ОАО "Тольяттиазот" привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, со следующими требованиями:
-признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на однокомнатную квартиру N 68, общей площадью 32,2 кв. м, во 2 подъезде на восьмом этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66.
С учетом однородного характера заявленных требований, арбитражный суд Самарской области определением от 29.10.2013 г. объединил в одно производство для совместного рассмотрения заявление Летнева Ивана Алексеевича о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" и ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договор долевого участия N 1541 от 05.08.2003 г. и требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности; заявление Романюк Ирины Владимировны о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 2209 от 19.01.2009 г. и требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности; заявление Былинкиной Ирины Владимировны о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1223 от 29.11.2001 г. и требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности; заявление Джаншиева Игоря Николаевича, Джаншиевой Надежды Николаевны о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" и ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договор долевого участия N 1809 от 06.05.2005 г. и требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности; заявление Мещерякова Юрия Михайловича о признания права собственности, заявления ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1887 от 23.11.2005 г. и требования ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.04.2014 суд удовлетворил заявления участников долевого строительства и отказал в удовлетворении заявлений ОАО "Азотреммаш" и ОАО "Тольяттиазот".
Суд определил:
Признать за Летневым Иваном Алексеевичем право собственности на однокомнатную квартиру N 64, общей площадью 32,5 кв. м, на 7 этаже по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договор долевого участия N 1541, подписанный 05.08.2003 г. между Летневым И.А. и ООО фирма "СИЭГЛА" - отказать.
В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 64, общей площадью 32,5 кв. м, на 7 этаже по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66. - отказать.
Признать за Мещеряковым Юрием Михайловичем право собственности на трехкомнатную квартиру N 79, общей площадью 65,2 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1887, подписанный 23.11.2005 г. между Мещеряковым М.Г. и ООО фирма "СИЭГЛА" отказать.
В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 79, общей площадью 65,2 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 - отказать.
Признать за Романюк Ириной Владимировной право собственности на трехкомнатную квартиру N 87, общей площадью 65,2 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66
В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 2209, подписанный 19.01.2009 г. между Романюк И.В. и ООО фирма "СИЭГЛА" - отказать
В удовлетворении заявления ОАО Тольяттиазот" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 87, общей площадью 65,2 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 - отказать.
Признать за Джаншиевым Игорем Николаевичем и Джаншиевой Натальей Николаевной право собственности по У доли на двухкомнатную квартиру N 85, общей площадью 49,0 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Чайкиной, 66.
В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договор долевого участия N 1809, подписанный 06.05.2005 г. между Джаншиевым И.Н., Джаншиевой Н.Н. и ООО фирма "СИЭГЛА" - отказать.
В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N 85, общей площадью 49,0 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Чайкиной, 66 - отказать.
Признать за Былинкиной Ириной Владимировной право собственности на однокомнатную квартиру N 68, общей площадью 32,2 кв. м, на 8 этаже по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1223, подписанный 29.11.2001 г. между Былинкиной И.В. и ООО фирма "СИЭГЛА" - отказать.
В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 68, общей площадью 32,2 кв. м, на 8 этаже по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 - отказать.
В апелляционных жалобах ОАО "Азотреммаш" и ОАО "Тольяттиазот" (т. 29 л.д. 3-34) просят определение суда первой инстанции от 16 апреля 2014 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований акционерных обществ, считая, что судом не учтены положения Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010, наличие прав ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" как инвесторов строительства по договору с ООО фирма "Сиэгла" N 10/99 от 23.02.1999 г., положений ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", не заключенности договоров долевого строительства в связи с отсутствием их государственной регистрации, отсутствии у ООО фирма "СИЭГЛА" права на земельный участок, отсутствие разрешения на строительство и другие доводы, подробно изложенные в апелляционных жалобах.
В судебном заседании представитель ОАО "Тольяттиазот" доводы апелляционных жалоб полностью поддержал.
Представители Летнева И.А., Романюк И.В., Былинкиной И.В., Джаншиева И.Н., Джаншиевой Н.Н., Мещярокова Ю.М., конкурсного управляющего ООО фирма "СИЭГЛА", - просят в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, определение суда от 16.04.2014 считаю законным и обоснованным, что подробно изложено в представленных отзывах.
По ходатайству представителя Мещерякова Ю.М. в судебном заседании суда апелляционной инстанции обозревалось подлинное свидетельство о праве на наследство по закону, копия приобщена к материалам дела.
При этом, вопреки доводам ОАО "Тольяттиазот" данные документ не является новым доказательством по делу, представленным в суд апелляционной инстанции, так как на него делается ссылка в обжалуемом судебном акте - определении суда от 16.04.2014 на странице 8, абзац 11. Следовательно, в силу ст. 71, 268 АПК РФ этот документ может быть приобщен, так как исследован судом первой инстанции.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда не находит оснований к отмене определения суда от 16.04.2014 г.
Из материалов дела следует, что 05.08.2003 г. между ООО фирма "СИЭГЛА" и Летневым Иваном Алексеевичем был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 1541, предметом которого являлось долевое участие в строительстве 10-этажного панельного жилого дома поз.15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в части однокомнатной квартиры N 26 на 7 этаже, общей площадью 33,81 кв. м.
Полная стоимость однокомнатной квартиры определена сторонами в размере 169 050 руб. (пункт 2.1.4 договора).
22.01.2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору N 1541 от 05.08.2003 г., в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4, в части однокомнатной квартиры N 64 без отделочных работ на 7 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,5 кв. м, жилой площадью 17,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м.
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома - III квартал 2009 г.
Кроме того, в соответствии с условиями дополнительного соглашения дольщик оплачивает за подключением водо-, тепло-, энергоснабжение, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1 700 руб. за кв. м.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам N 185 от 05.08.2003 г., N 185а от 05.08.2003 г., N 37 от 30.11.2010 г., чеком-ордером от 11.04.2011 г.
На основании пункта 2 статьи 3 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
11.01.2011 г. по акту приема-передачи N 64 Летневу И.А. передана однокомнатная квартира N 64 без отделочных работ на 7 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,5 кв. м, жилой площадью 17,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66.
Квартира поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры Летнев И.А. проживает в данной квартире, несет расходы по ее содержанию.
Согласно сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 31.03.2014 г. правопритязания на указанную квартиру отсутствуют.
29.11.2001 г. между ООО фирма "СИЭГЛА" и Былинкиной Ириной Владимировной был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 1223, предметом которого являлось долевое участие в строительстве 10-этажного панельного жилого дома поз.15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в части однокомнатной квартиры N 30 на 8 этаже, общей площадью 33,81 кв. м.
Полная стоимость однокомнатной квартиры определена сторонами в размере 169 050 руб. (пункт 2.1.4 договора).
22.01.2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору N 1223 от 29.11.2001 г., в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4, в части однокомнатной квартиры N 68 без отделочных работ на 8 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,2 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м.
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома - III квартал 2009 г.
Кроме того, в соответствии с условиями дополнительного соглашения дольщик оплачивает за подключением водо-, тепло-, энергоснабжение, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1 700 руб. за кв. м.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам N 440 от 29.11.200 г., N 95 от 12.03.2009 г.
01.05.2009 г. по акту приема-передачи N 68 Былинкиной И.В. передана однокомнатная квартира N 68 без отделочных работ на 8 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,2 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66.
Квартира поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры Былинкина И.В. проживает в данной квартире, несет расходы по ее содержанию.
Согласно сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 31.03.2014 г. правопритязания на указанную квартиру отсутствуют.
19.01.2009 г. между ООО фирма "СИЭГЛА" и Романюк Ириной Владимировной был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 2209, предметом которого являлось долевое участие в строительстве 10-этажного панельного жилого дома поз.15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в части трехкомнатной квартиры N 49 на 3 этаже, общей площадью 67,1 кв. м.
Полная стоимость однокомнатной квартиры определена сторонами в размере 680 000 руб. (пункт 2.1.4 договора).
22.01.2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору N 2209 от 19.01.2009 г., в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4, в части трехкомнатной квартиры N 87 без отделочных работ на 3 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,2 кв. м, жилой площадью 42,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м.
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома - III квартал 2009 г.
Кроме того, в соответствии с условиями дополнительного соглашения дольщик оплачивает за подключением водо-, тепло-, энергоснабжение, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1 700 руб. за кв. м.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам N 5 от 22.01.2009 г., N 127 от 20.03.2009 г.
11.01.2011 г. по акту приема-передачи N 87 Романюк И.В. передана трехкомнатная квартира N 87 без отделочных работ на 3 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,2 кв. м, жилой площадью 42,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66.
Квартира поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры Романюк И.В. проживает в данной квартире, несет расходы по ее содержанию.
Согласно сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области правопритязания на указанную квартиру отсутствуют.
23.11.2005 г. между ООО фирма "СИЭГЛА" и Мещеряковым Михаилом Григорьевичем был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 1887, предметом которого являлось долевое участие в строительстве 10-этажного панельного жилого дома поз.15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в части трехкомнатной квартиры N 41 на 1 этаже, общей площадью 67,1 кв. м.
Полная стоимость однокомнатной квартиры определена сторонами в размере 270 000 руб. (пункт 2.1.4 договора).
22.01.2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору N 1887 от 23.11.2005 г., в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4, в части трехкомнатной квартиры N 79 без отделочных работ на 1 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,2 кв. м, жилой площадью 42,6 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м.
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома - III квартал 2009 г.
Кроме того, в соответствии с условиями дополнительного соглашения дольщик оплачивает за подключением водо-, тепло-, энергоснабжение, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1 700 руб. за кв. м.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам N 132 от 04.04.2000 г., N 281 от 26.11.2002 г., N 16 от 22.01.2003 г., N 144 от 06.08.2009 г., N 212 от 02.09.2002 г., N 108 от 29.04.2002 г., справкой, выданной ООО фирма "СИЭГЛА" от 06.08.2009 г.
01.05.2009 г. по акту приема-передачи N 79 Мещерякову М.Г. передана трехкомнатная квартира N 79 без отделочных работ на 1 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,2 кв. м, жилой площадью 42,6 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м.
Квартира поставлена на кадастровый учет. Согласно сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области правопритязания на указанную квартиру отсутствуют.
В связи со смертью Мещерякова Михаила Григорьевича, нотариусом города Тольятти Самаркой области Аюповой Г.И. было выдано сыну Мещерякову Юрию Михайловичу свидетельство о праве на наследство по закону имущественных прав и обязанностей по договору N 1887 на долевое участие в строительстве жилья, заключенному наследодателем с ООО фирма "СИЭГЛА" 23.11.2005 г., дополнительному соглашению, заключенному 22.01.2009 г. о внесении изменений и дополнений к договору N 1887 от 23.11.2005 г. на долевое участие в строительстве жилья на трехкомнатную квартиру N 79 без отделочных работ на 1 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,2 кв. м, жилой площадью 42,6 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м.
Подлинник данного свидетельства обозревался в судебном заседании апелляционной инстанции, копия приобщена к материалам дела.
Частью 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при наследовании имущества умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства.
06.05.2005 г. между ООО фирма "СИЭГЛА" и Джаншиевым Игорем Николаевичем, Джаншиевой Надеждой Николаевной был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 1809, предметом которого являлось долевое участие в строительстве 10-этажного панельного жилого дома поз.15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в части двухкомнатной квартиры N 47 на 2 этаже, общей площадью 50,5 кв. м.
Полная стоимость однокомнатной квартиры определена сторонами в размере 380 000 руб. (пункт 2.1.4 договора).
22.01.2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору N 1809 от 06.05.2005 г., в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4, в части двухкомнатной квартиры N 85 без отделочных работ на 2 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,0 кв. м, жилой площадью 28,7 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м.
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома - III квартал 2009 г.
Кроме того, в соответствии с условиями дополнительного соглашения дольщик оплачивает за подключением водо-, тепло-, энергоснабжение, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1 700 руб. за кв. м в сумме 85 170 руб.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам N 93 от 25.05.2009 г., справками, выданными ООО фирма "СИЭГЛА".
01.05.2009 г. по акту приема-передачи N 85 Джаншиеву И.Н., Джаншиевой Н.Н. передана двухкомнатная квартира N 85 без отделочных работ на 2 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,0 кв. м, жилой площадью 28,7 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66.
Квартира поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры Джаншиев И.Н., Джаншиева Н.Н. проживают в данной квартире, несут расходы по ее содержанию.
Согласно сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 02.04.2014 г. правопритязания на указанную квартиру отсутствуют.
Следовательно, вопреки доводам апелляционной жалобы у каждого участника долевого строительства имеются надлежащие, в силу ст. 67, 68 АПК РФ доказательства наличия прав на вышеуказанные квартиры.
Доводы апелляционных жалоб о незаключенности договоров долевого участия в строительстве жилья в связи с тем, что договора не прошли государственную регистрацию и то, что ООО фирма "Сиэгла" является лишь подрядчиком при строительстве и не могло передать участникам строительства спорные квартиры, рассмотрены судебной коллегий и признаны необоснованными в связи со следующим:
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Вопреки доводам апелляционных жалоб, никаких иных требований для признания должника застройщиком (в частности, прав на земельный участок, разрешение на строительство), в целях проведения процедуры банкротства, законодательство не содержит.
Согласно п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Таким образом, в соответствии с названными нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве ООО фирма "СИЭГЛА" является застройщиком, что также следует из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011, которым к должнику применены положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определение суда от 14.10.2011, которым в отношении должника - ООО фирма "СИЭГЛА" применены положения параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающие особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц, в частности - банкротство застройщика, вступило в законную силу, следовательно, в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ его выводы являются преюдициальными и обстоятельство того, что ООО фирма "СИЭГЛА" при проведении процедуры банкротства является застройщиком спорного жилого дома не требуют дополнительного доказывания.
Исходя из п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. ст. 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, участник строительства вправе обращаться к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
В данном случае по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве жилья ООО фирма "СИЭГЛА" в отношениях с дольщиками выступало в качестве заказчика-застройщика.
В связи с чем, требования о признании права собственности при банкротстве застройщика могут быть предъявлены только к указанному юридическому лицу.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Реализуя данные права, участники строительства обратились с настоящим заявлением в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о несостоятельности (банкротстве) застройщика - ООО фирма "СИЭГЛА".
Федеральным Законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
В данном случае в отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Мэрией городского округа Тольятти N RU63302000-145.
То обстоятельство, что разрешение выдано не должнику - ООО фирма "СИЭГЛА", а одному из инвесторов, не опровергает права физических лиц - участников строительства, так как разрешение выдано на многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира и дом включен в конкурсную массу застройщика (о чем указано выше).
Заявители апелляционных жалоб правомерно указывают, что строительство жилого дома по адресу г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, строительный номер поз. 15 осуществлялось на основании тройственного договора N 10/99 от 23.02.1999 о долевом инвестировании в строительстве и дополнительных соглашений к нему. Согласно данного договора ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, а ООО "СИЭГЛА" (признанная несостоятельным (банкротом) по настоящему делу) - подрядчиком.
Однако, это обстоятельство не является доказательством того, что право собственности на весь жилой дом может возникнуть только у ОАО "Азотреммаш", как обладающего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Данный довод апелляционной жалобы противоречит также тому, что определением Арбитражного суда Самарской области от 13.03.2012, постановлением апелляционной инстанции от 27.04.2012 отказано в удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" об исключении имущества - жилого дома, расположенного по адресу г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66, из конкурсной массы должника.
Следовательно, на дом, находящейся в конкурсной массы должника и обремененный правами собственности участников долевого строительства, не может быть признано полностью право собственности за ОАО "Азотреммаш".
При этом, судебная коллегия учитывает, что по дополнительному Соглашению от 14.12.2006 к договору о долевом инвестировании строительства от 23.02.1999 N 10/99 именно ООО фирма "СИЭГЛА" обязалось выделить ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" квартиры в строящемся доме.
В связи с этим, доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что ООО фирма "СИЭГЛА" не имела прав на передачу квартир дольщикам - физическим лицам (участникам строительства) опровергается и условиями договором долевого участия в строительстве и вышеуказанными нормами права.
По акту от 01.03.2009 ООО фирма "СИЭГЛА" передало ОАО "Азотреммаш" 13 квартир в построенном жилом доме на основании условий договора о долевом инвестировании строительства от 23.02.1999 N 10/99. После передач указанных квартир ОАО "Азотреммаш" юридических и финансовых претензий по договору от 23.02.1999 N 10/99 не имело, что подтверждается также актом взаиморасчета по состоянию на 01.08.2009.
В отношении ОАО "Тольяттиазот" такого соглашения не достигнуто.
Судом первой инстанции и судебной коллегией проверено и установлено, что на все вышеперечисленные спорные квартиры признанные права иных лиц, в том числе заявителей апелляционных жалоб, отсутствуют, о наличии свидетельства о праве собственности на указанную квартиру ни ОАО "Тольяттиазот", ни ОАО "Азотреммаш" не заявляли и в материалах дела имеются уведомления РОСРЕЕСТРА об отсутствии правопритязаний на вышеуказанные квартиры (т. 28 л.д. 91-95).
Следовательно, при наличии доказательств того, что спорный дом построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанности участников строительства по договору долевого участия полностью выполнены, квартира получена ими по акту и производится оплата коммунальных платежей, суд пришел к правомерному выводу о том, что заявления Летнева И.А., Романюк И.В., Былинкиной И.В., Джаншиева И.Н., Мещерякова Ю.М. о признании права собственности являются обоснованным и подлежащими удовлетворению.
Данный вывод подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении 27.03.2012 года N 15961/11, Определениях Высшего Арбитражного Суда РФ от 6.08.2012 N ВАС-9121/12, от 29.10.2012 N ВАС-14520/12, от 20.03.2013 N ВАС-3445/12, постановлении ФАС ПО от 15.05.2013 N А55-6250/2009 и многих других.
В отношении незаключенности договора долевого участия в строительстве в связи с отсутствием его государственной регистрации, Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.12.2012 N ВАС-3445/12 по аналогичному спору в деле о банкротстве ООО фирма "СИЭГЛА" оставлены без изменения ранее принятые судебные акты о включении требований дольщиков в реестр о передаче жилых помещений и сформулирована правовая позиция по данному вопросу о том, что нет оснований для признания договора долевого участия недействительным (незаключенным) по мотиву отсутствия его государственной регистрации и дольщики, при подтверждении полной оплаты застройщику, имеют право на включение в реестр о передаче жилых помещений.
Как указано в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.04.2013 N ВАС-15510/12, отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного ст. 13 Закона РФ N 214-ФЗ.
Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, отражена в постановлении Пленума ВАС РФ "О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73".
В силу пунктов 4, 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации.
При этом, если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов. Необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11, правовой позиции, изложенной в постановлении ФАС ПО от 30.06.2014 N А57-26869/2009, отношения между вышеуказанными участниками долевого строительства и должником - ООО фирма "СИЭГЛА" квалифицируются как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и данный договор является юридическим основанием возникновения у заявителей - участников строительства права собственности на спорную квартиру.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявлений ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве N 1159 от 27.07.2011 между Мурашовой Г.М.и ООО фирма "СИЭГЛА".
Также суд правомерно отказал в удовлетворении заявлений ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на вышеуказанные спорные квартиры.
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты прав является признание права собственности.
В силу пункта 58 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07, исходя из системного толкования ст. ст. 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
Как следует из материалов дела, все вышеуказанные спорные квартиры, находятся в фактическом владении физических лиц, которые проживает в квартире и несут расходы по ее содержанию.
Таким образом, ОАО "Тольяттиазот", в нарушение требований ст. 65 - 68 АПК РФ, доказательств нахождения спорных квартир в его фактическом владении, так же как и наличие судебного решения, установившего конкретные выделенные для ОАО "Тольяттиазот" жилые помещения, не представило.
Поскольку заявление о признании права собственности поступило от лица, не владеющим имуществом, с учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на вышеуказанные спорные квартиры в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, д. 66, не подлежат удовлетворению.
Аналогичная позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определении от 26.12.2011 N ВАС-15900/11 по делу N А28-57/2011.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что Высший Арбитражный Суд РФ неоднократно формулировал правовую позицию о том, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. В связи с чем, применение правил Закона о банкротстве должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей (Определение ВАС РФ от 24.12.2012 N ВАС-3445/12).
В отношении доводов апелляционных жалоб о том, что суд не осуществил надлежащую проверку факта оплаты дольщиком денежных средств, некоторые акты приема-передачи квартир подписаны до ввода жилого дома в эксплуатацию, не имеют правового значения как надлежащие и допустимые доказательства в опровержении вышеуказанных доводов (наличие договора долевого участия, выполнение дольщиком своих обязанностей по оплате, нахождение квартиры в фактическом владении и пользовании указанных физических лиц, нахождении дома в конкурсной массе должника и отсутствии установленных прав на спорные квартиры у иных лиц).
Иные доводы апелляционных жалоб всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах.
Так как доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта не установлено, определение суда от 16 апреля 2014 года является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской области от 16 апреля 2014 года по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.
Председательствующий
Е.Я.ЛИПКИНД
Судьи
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
Е.А.СЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.07.2014 ПО ДЕЛУ N А55-6250/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2014 г. по делу N А55-6250/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Липкинд Е.Я.,
Судей Александрова А.И., Серовой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания Шаймурзиным Р.Р.,
с участием:
от ОАО "Тольяттиазот" - представитель Алтухов А.В. по доверенности от 10.01.2014 г.,
от ООО фирма "СИЭГЛА" - представитель Хлызов Д.В. по доверенности от 07.05.2014 г.,
от Мещерякова Ю.М. - представитель Давлятшин М.Р. по доверенности от 24.06.2014 г.,
от Джаншиева И.Н. - представитель Адестов Н.Б. по доверенности от 31.08.2013 г.,
от Романюк И.В. - представитель Адестов Н.Б. по доверенности от 03.10.2013 г.,
от Былинкиной И.В. - представитель Адестов Н.Б. по доверенности от 31.07.2013 г.,
от Летнева И.А. - представитель Адестов Н.Б. по доверенности от 27.08.2013 г.,
иные лица не явились, извещены,
- рассмотрев в открытом судебном 08 июля 2014 года в зале N 7 апелляционные жалобы ОАО "Азотреммаш", Самарская область, г. Тольятти и ОАО "Тольяттиазот", Самарская область, г. Тольятти, на определение Арбитражного суда Самарской области от 16 апреля 2014 года по заявлению Летнева Ивана Алексеевича о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договор долевого участия N 1541 от 05.08.2003 г., требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности;
- заявлению Романюк Ирины Владимировны о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 2209 от 19.01.2009 г., требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности;
- заявлению Былинкиной Ирины Владимировны о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1223 от 29.11.2001 г., требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности;
- заявлению Джаншиева Игоря Николаевича, Джаншиевой Надежды Николаевны о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договор долевого участия N 1809 от 06.05.2005 и требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности;
- заявлению Мещерякова Юрия Михайловича о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1887 от 23.11.2005 г., требования ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности;
- в рамка дела N А55-6250/2009 (судья Артемьева Ю.Н.) о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", Самарская область, г. Тольятти, (ОГРН 1036301019512, ИНН 6322006270),
установил:
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 ООО фирма "СИЭГЛА" г. Тольятти признана несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. Конкурсным управляющим ООО фирма "СИЭГЛА" утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в отношении должника принята процедура банкротства застройщика применительно к параграфу 7 главы 9 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее Закон о банкротстве).
В Арбитражный суд Самарской области обратился участник строительства Летнев Иван Алексеевич с заявлением о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 64, общей площадью 32,5 кв. м, на 7 этаже по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л. Чайкиной, 66.
04.12.2012 вх. N 143856 в Арбитражный суд Самарской области обратилось ОАО "Азотреммаш" с заявлением о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве N 1541, заключенный 05.08.2003 между Летневым И.А. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2013 г. в рамках рассмотрения заявления Летнева Ивана Алексеевича о признания права собственности ОАО "Тольяттиазот" привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, со следующими требованиями:
- признать незаключенным договор долевого участия в строительстве N 1541 от 05.08.2003 г., подписанный между Летневым И.А. и ООО фирма "СИЭГЛА".
- признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на однокомнатную квартиру N 64, общей площадью 32,8 кв. м, во 2 подъезде на седьмом этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66.
В Арбитражный суд Самарской области обратился участник строительства Мещеряков Юрий Михайлович с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 79, общей площадью 65,2 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
04.12.2012 г. вх. N 143839 в Арбитражный суд Самарской области обратилось ОАО "Азотреммаш" с заявлением о признании незаключенным договор долевого участия N 1887, подписанный 23.11.2005 г. между Мещеряковым М.Г. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2012 г. заявление Мещерякова М.Г. о признания права собственности и заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1887 от 23.11.2005 г. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2013 г. в рамках рассмотрения заявления Мещерякова Юрия Михайловича о признания права собственности ОАО "Тольяттиазот" привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, со следующими требованиями:
-признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 79, общей площадью 65,2 кв. м, в 3 подъезде на первом этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66.
В Арбитражный суд Самарской области обратился участник строительства Романюк Ирина Владимировна с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 87, общей площадью 65,2 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
04.12.2012 г. вх. N 143832 в Арбитражный суд Самарской области обратилось ОАО "Азотреммаш" с заявлением о признании незаключенным договор долевого участия N 2209, подписанный 19.01.2009 г. между Романюк И.В. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2012 г. заявление Романюк И.В. о признания права собственности и заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 2209 от 19.01.2009 г. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2013 г. в рамках рассмотрения заявления Романюк Ирины Владимировны о признания права собственности ОАО "Тольяттиазот" привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, со следующими требованиями:
-признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 87, общей площадью 65,2 кв. м, в 3 подъезде на третьем этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66.
В Арбитражный суд Самарской области обратились участники строительства Джаншиев Игорь Николаевич и Джаншиева Надежда Николаевна с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N 85, общей площадью 49,0 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Чайкиной, 66.
04.12.2012 г. вх. N 143859 в Арбитражный суд Самарской области обратилось ОАО "Азотреммаш" с заявлением о признании незаключенным договор долевого участия N 1809, подписанный 06.05.2005 г. между Джаншиевым И.Н., Джаншиевой Н.Н. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2012 г. заявление Джаншиева И.Н., Джаншиевой Н.Н. о признания права собственности и заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1809 от 06.05.2005 г. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2013 г. в рамках рассмотрения заявления Джаншиева Игоря Николаевича, Джаншиевой Надежды Николаевны о признания права собственности ОАО "Тольяттиазот" привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, со следующими требованиями:
-признать незаключенным договор долевого участия в строительстве N 1809 от 06.05.2005 г. между Джаншиевым И.Н., Джаншиевой Н.Н. и ООО фирма "СИЭГЛА".
-признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на двухкомнатную квартиру N 85, общей площадью 49,0 кв. м, в 3 подъезде на втором этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66.
В Арбитражный суд Самарской области обратился участник строительства Былинкина Ирина Владимировна с заявлением о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 68, общей площадью 32,2 кв. м, на 8 этаже по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
04.12.2012 г. вх. N 143861 в Арбитражный суд Самарской области обратилось ОАО "Азотреммаш" с заявлением о признании незаключенным договор долевого участия N 1223, подписанный 29.11.2001 г. между Былинкиной И.В. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2012 г. заявление Былинкиной И.В. о признания права собственности и заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1223 от 29.11.2001 г. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2013 г. в рамках рассмотрения заявления Былинкиной Ирины Владимировны о признания права собственности ОАО "Тольяттиазот" привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, со следующими требованиями:
-признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на однокомнатную квартиру N 68, общей площадью 32,2 кв. м, во 2 подъезде на восьмом этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66.
С учетом однородного характера заявленных требований, арбитражный суд Самарской области определением от 29.10.2013 г. объединил в одно производство для совместного рассмотрения заявление Летнева Ивана Алексеевича о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" и ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договор долевого участия N 1541 от 05.08.2003 г. и требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности; заявление Романюк Ирины Владимировны о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 2209 от 19.01.2009 г. и требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности; заявление Былинкиной Ирины Владимировны о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1223 от 29.11.2001 г. и требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности; заявление Джаншиева Игоря Николаевича, Джаншиевой Надежды Николаевны о признания права собственности, заявление ОАО "Азотреммаш" и ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договор долевого участия N 1809 от 06.05.2005 г. и требование ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности; заявление Мещерякова Юрия Михайловича о признания права собственности, заявления ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1887 от 23.11.2005 г. и требования ОАО "Тольяттиазот" о признания права собственности.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.04.2014 суд удовлетворил заявления участников долевого строительства и отказал в удовлетворении заявлений ОАО "Азотреммаш" и ОАО "Тольяттиазот".
Суд определил:
Признать за Летневым Иваном Алексеевичем право собственности на однокомнатную квартиру N 64, общей площадью 32,5 кв. м, на 7 этаже по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договор долевого участия N 1541, подписанный 05.08.2003 г. между Летневым И.А. и ООО фирма "СИЭГЛА" - отказать.
В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 64, общей площадью 32,5 кв. м, на 7 этаже по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66. - отказать.
Признать за Мещеряковым Юрием Михайловичем право собственности на трехкомнатную квартиру N 79, общей площадью 65,2 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1887, подписанный 23.11.2005 г. между Мещеряковым М.Г. и ООО фирма "СИЭГЛА" отказать.
В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 79, общей площадью 65,2 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 - отказать.
Признать за Романюк Ириной Владимировной право собственности на трехкомнатную квартиру N 87, общей площадью 65,2 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66
В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 2209, подписанный 19.01.2009 г. между Романюк И.В. и ООО фирма "СИЭГЛА" - отказать
В удовлетворении заявления ОАО Тольяттиазот" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 87, общей площадью 65,2 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 - отказать.
Признать за Джаншиевым Игорем Николаевичем и Джаншиевой Натальей Николаевной право собственности по У доли на двухкомнатную квартиру N 85, общей площадью 49,0 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Чайкиной, 66.
В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договор долевого участия N 1809, подписанный 06.05.2005 г. между Джаншиевым И.Н., Джаншиевой Н.Н. и ООО фирма "СИЭГЛА" - отказать.
В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N 85, общей площадью 49,0 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Чайкиной, 66 - отказать.
Признать за Былинкиной Ириной Владимировной право собственности на однокомнатную квартиру N 68, общей площадью 32,2 кв. м, на 8 этаже по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договор долевого участия N 1223, подписанный 29.11.2001 г. между Былинкиной И.В. и ООО фирма "СИЭГЛА" - отказать.
В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 68, общей площадью 32,2 кв. м, на 8 этаже по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 - отказать.
В апелляционных жалобах ОАО "Азотреммаш" и ОАО "Тольяттиазот" (т. 29 л.д. 3-34) просят определение суда первой инстанции от 16 апреля 2014 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований акционерных обществ, считая, что судом не учтены положения Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010, наличие прав ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" как инвесторов строительства по договору с ООО фирма "Сиэгла" N 10/99 от 23.02.1999 г., положений ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", не заключенности договоров долевого строительства в связи с отсутствием их государственной регистрации, отсутствии у ООО фирма "СИЭГЛА" права на земельный участок, отсутствие разрешения на строительство и другие доводы, подробно изложенные в апелляционных жалобах.
В судебном заседании представитель ОАО "Тольяттиазот" доводы апелляционных жалоб полностью поддержал.
Представители Летнева И.А., Романюк И.В., Былинкиной И.В., Джаншиева И.Н., Джаншиевой Н.Н., Мещярокова Ю.М., конкурсного управляющего ООО фирма "СИЭГЛА", - просят в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, определение суда от 16.04.2014 считаю законным и обоснованным, что подробно изложено в представленных отзывах.
По ходатайству представителя Мещерякова Ю.М. в судебном заседании суда апелляционной инстанции обозревалось подлинное свидетельство о праве на наследство по закону, копия приобщена к материалам дела.
При этом, вопреки доводам ОАО "Тольяттиазот" данные документ не является новым доказательством по делу, представленным в суд апелляционной инстанции, так как на него делается ссылка в обжалуемом судебном акте - определении суда от 16.04.2014 на странице 8, абзац 11. Следовательно, в силу ст. 71, 268 АПК РФ этот документ может быть приобщен, так как исследован судом первой инстанции.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда не находит оснований к отмене определения суда от 16.04.2014 г.
Из материалов дела следует, что 05.08.2003 г. между ООО фирма "СИЭГЛА" и Летневым Иваном Алексеевичем был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 1541, предметом которого являлось долевое участие в строительстве 10-этажного панельного жилого дома поз.15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в части однокомнатной квартиры N 26 на 7 этаже, общей площадью 33,81 кв. м.
Полная стоимость однокомнатной квартиры определена сторонами в размере 169 050 руб. (пункт 2.1.4 договора).
22.01.2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору N 1541 от 05.08.2003 г., в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4, в части однокомнатной квартиры N 64 без отделочных работ на 7 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,5 кв. м, жилой площадью 17,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м.
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома - III квартал 2009 г.
Кроме того, в соответствии с условиями дополнительного соглашения дольщик оплачивает за подключением водо-, тепло-, энергоснабжение, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1 700 руб. за кв. м.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам N 185 от 05.08.2003 г., N 185а от 05.08.2003 г., N 37 от 30.11.2010 г., чеком-ордером от 11.04.2011 г.
На основании пункта 2 статьи 3 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
11.01.2011 г. по акту приема-передачи N 64 Летневу И.А. передана однокомнатная квартира N 64 без отделочных работ на 7 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,5 кв. м, жилой площадью 17,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66.
Квартира поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры Летнев И.А. проживает в данной квартире, несет расходы по ее содержанию.
Согласно сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 31.03.2014 г. правопритязания на указанную квартиру отсутствуют.
29.11.2001 г. между ООО фирма "СИЭГЛА" и Былинкиной Ириной Владимировной был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 1223, предметом которого являлось долевое участие в строительстве 10-этажного панельного жилого дома поз.15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в части однокомнатной квартиры N 30 на 8 этаже, общей площадью 33,81 кв. м.
Полная стоимость однокомнатной квартиры определена сторонами в размере 169 050 руб. (пункт 2.1.4 договора).
22.01.2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору N 1223 от 29.11.2001 г., в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4, в части однокомнатной квартиры N 68 без отделочных работ на 8 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,2 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м.
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома - III квартал 2009 г.
Кроме того, в соответствии с условиями дополнительного соглашения дольщик оплачивает за подключением водо-, тепло-, энергоснабжение, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1 700 руб. за кв. м.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам N 440 от 29.11.200 г., N 95 от 12.03.2009 г.
01.05.2009 г. по акту приема-передачи N 68 Былинкиной И.В. передана однокомнатная квартира N 68 без отделочных работ на 8 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,2 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66.
Квартира поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры Былинкина И.В. проживает в данной квартире, несет расходы по ее содержанию.
Согласно сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 31.03.2014 г. правопритязания на указанную квартиру отсутствуют.
19.01.2009 г. между ООО фирма "СИЭГЛА" и Романюк Ириной Владимировной был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 2209, предметом которого являлось долевое участие в строительстве 10-этажного панельного жилого дома поз.15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в части трехкомнатной квартиры N 49 на 3 этаже, общей площадью 67,1 кв. м.
Полная стоимость однокомнатной квартиры определена сторонами в размере 680 000 руб. (пункт 2.1.4 договора).
22.01.2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору N 2209 от 19.01.2009 г., в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4, в части трехкомнатной квартиры N 87 без отделочных работ на 3 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,2 кв. м, жилой площадью 42,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м.
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома - III квартал 2009 г.
Кроме того, в соответствии с условиями дополнительного соглашения дольщик оплачивает за подключением водо-, тепло-, энергоснабжение, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1 700 руб. за кв. м.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам N 5 от 22.01.2009 г., N 127 от 20.03.2009 г.
11.01.2011 г. по акту приема-передачи N 87 Романюк И.В. передана трехкомнатная квартира N 87 без отделочных работ на 3 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,2 кв. м, жилой площадью 42,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66.
Квартира поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры Романюк И.В. проживает в данной квартире, несет расходы по ее содержанию.
Согласно сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области правопритязания на указанную квартиру отсутствуют.
23.11.2005 г. между ООО фирма "СИЭГЛА" и Мещеряковым Михаилом Григорьевичем был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 1887, предметом которого являлось долевое участие в строительстве 10-этажного панельного жилого дома поз.15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в части трехкомнатной квартиры N 41 на 1 этаже, общей площадью 67,1 кв. м.
Полная стоимость однокомнатной квартиры определена сторонами в размере 270 000 руб. (пункт 2.1.4 договора).
22.01.2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору N 1887 от 23.11.2005 г., в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4, в части трехкомнатной квартиры N 79 без отделочных работ на 1 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,2 кв. м, жилой площадью 42,6 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м.
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома - III квартал 2009 г.
Кроме того, в соответствии с условиями дополнительного соглашения дольщик оплачивает за подключением водо-, тепло-, энергоснабжение, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1 700 руб. за кв. м.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам N 132 от 04.04.2000 г., N 281 от 26.11.2002 г., N 16 от 22.01.2003 г., N 144 от 06.08.2009 г., N 212 от 02.09.2002 г., N 108 от 29.04.2002 г., справкой, выданной ООО фирма "СИЭГЛА" от 06.08.2009 г.
01.05.2009 г. по акту приема-передачи N 79 Мещерякову М.Г. передана трехкомнатная квартира N 79 без отделочных работ на 1 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,2 кв. м, жилой площадью 42,6 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м.
Квартира поставлена на кадастровый учет. Согласно сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области правопритязания на указанную квартиру отсутствуют.
В связи со смертью Мещерякова Михаила Григорьевича, нотариусом города Тольятти Самаркой области Аюповой Г.И. было выдано сыну Мещерякову Юрию Михайловичу свидетельство о праве на наследство по закону имущественных прав и обязанностей по договору N 1887 на долевое участие в строительстве жилья, заключенному наследодателем с ООО фирма "СИЭГЛА" 23.11.2005 г., дополнительному соглашению, заключенному 22.01.2009 г. о внесении изменений и дополнений к договору N 1887 от 23.11.2005 г. на долевое участие в строительстве жилья на трехкомнатную квартиру N 79 без отделочных работ на 1 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,2 кв. м, жилой площадью 42,6 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м.
Подлинник данного свидетельства обозревался в судебном заседании апелляционной инстанции, копия приобщена к материалам дела.
Частью 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при наследовании имущества умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства.
06.05.2005 г. между ООО фирма "СИЭГЛА" и Джаншиевым Игорем Николаевичем, Джаншиевой Надеждой Николаевной был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 1809, предметом которого являлось долевое участие в строительстве 10-этажного панельного жилого дома поз.15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в части двухкомнатной квартиры N 47 на 2 этаже, общей площадью 50,5 кв. м.
Полная стоимость однокомнатной квартиры определена сторонами в размере 380 000 руб. (пункт 2.1.4 договора).
22.01.2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору N 1809 от 06.05.2005 г., в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4, в части двухкомнатной квартиры N 85 без отделочных работ на 2 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,0 кв. м, жилой площадью 28,7 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м.
Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома - III квартал 2009 г.
Кроме того, в соответствии с условиями дополнительного соглашения дольщик оплачивает за подключением водо-, тепло-, энергоснабжение, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1 700 руб. за кв. м в сумме 85 170 руб.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам N 93 от 25.05.2009 г., справками, выданными ООО фирма "СИЭГЛА".
01.05.2009 г. по акту приема-передачи N 85 Джаншиеву И.Н., Джаншиевой Н.Н. передана двухкомнатная квартира N 85 без отделочных работ на 2 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,0 кв. м, жилой площадью 28,7 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66.
Квартира поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры Джаншиев И.Н., Джаншиева Н.Н. проживают в данной квартире, несут расходы по ее содержанию.
Согласно сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 02.04.2014 г. правопритязания на указанную квартиру отсутствуют.
Следовательно, вопреки доводам апелляционной жалобы у каждого участника долевого строительства имеются надлежащие, в силу ст. 67, 68 АПК РФ доказательства наличия прав на вышеуказанные квартиры.
Доводы апелляционных жалоб о незаключенности договоров долевого участия в строительстве жилья в связи с тем, что договора не прошли государственную регистрацию и то, что ООО фирма "Сиэгла" является лишь подрядчиком при строительстве и не могло передать участникам строительства спорные квартиры, рассмотрены судебной коллегий и признаны необоснованными в связи со следующим:
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Вопреки доводам апелляционных жалоб, никаких иных требований для признания должника застройщиком (в частности, прав на земельный участок, разрешение на строительство), в целях проведения процедуры банкротства, законодательство не содержит.
Согласно п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Таким образом, в соответствии с названными нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве ООО фирма "СИЭГЛА" является застройщиком, что также следует из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011, которым к должнику применены положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определение суда от 14.10.2011, которым в отношении должника - ООО фирма "СИЭГЛА" применены положения параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающие особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц, в частности - банкротство застройщика, вступило в законную силу, следовательно, в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ его выводы являются преюдициальными и обстоятельство того, что ООО фирма "СИЭГЛА" при проведении процедуры банкротства является застройщиком спорного жилого дома не требуют дополнительного доказывания.
Исходя из п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. ст. 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, участник строительства вправе обращаться к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
В данном случае по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве жилья ООО фирма "СИЭГЛА" в отношениях с дольщиками выступало в качестве заказчика-застройщика.
В связи с чем, требования о признании права собственности при банкротстве застройщика могут быть предъявлены только к указанному юридическому лицу.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Реализуя данные права, участники строительства обратились с настоящим заявлением в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о несостоятельности (банкротстве) застройщика - ООО фирма "СИЭГЛА".
Федеральным Законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
В данном случае в отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Мэрией городского округа Тольятти N RU63302000-145.
То обстоятельство, что разрешение выдано не должнику - ООО фирма "СИЭГЛА", а одному из инвесторов, не опровергает права физических лиц - участников строительства, так как разрешение выдано на многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира и дом включен в конкурсную массу застройщика (о чем указано выше).
Заявители апелляционных жалоб правомерно указывают, что строительство жилого дома по адресу г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, строительный номер поз. 15 осуществлялось на основании тройственного договора N 10/99 от 23.02.1999 о долевом инвестировании в строительстве и дополнительных соглашений к нему. Согласно данного договора ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, а ООО "СИЭГЛА" (признанная несостоятельным (банкротом) по настоящему делу) - подрядчиком.
Однако, это обстоятельство не является доказательством того, что право собственности на весь жилой дом может возникнуть только у ОАО "Азотреммаш", как обладающего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Данный довод апелляционной жалобы противоречит также тому, что определением Арбитражного суда Самарской области от 13.03.2012, постановлением апелляционной инстанции от 27.04.2012 отказано в удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" об исключении имущества - жилого дома, расположенного по адресу г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66, из конкурсной массы должника.
Следовательно, на дом, находящейся в конкурсной массы должника и обремененный правами собственности участников долевого строительства, не может быть признано полностью право собственности за ОАО "Азотреммаш".
При этом, судебная коллегия учитывает, что по дополнительному Соглашению от 14.12.2006 к договору о долевом инвестировании строительства от 23.02.1999 N 10/99 именно ООО фирма "СИЭГЛА" обязалось выделить ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" квартиры в строящемся доме.
В связи с этим, доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что ООО фирма "СИЭГЛА" не имела прав на передачу квартир дольщикам - физическим лицам (участникам строительства) опровергается и условиями договором долевого участия в строительстве и вышеуказанными нормами права.
По акту от 01.03.2009 ООО фирма "СИЭГЛА" передало ОАО "Азотреммаш" 13 квартир в построенном жилом доме на основании условий договора о долевом инвестировании строительства от 23.02.1999 N 10/99. После передач указанных квартир ОАО "Азотреммаш" юридических и финансовых претензий по договору от 23.02.1999 N 10/99 не имело, что подтверждается также актом взаиморасчета по состоянию на 01.08.2009.
В отношении ОАО "Тольяттиазот" такого соглашения не достигнуто.
Судом первой инстанции и судебной коллегией проверено и установлено, что на все вышеперечисленные спорные квартиры признанные права иных лиц, в том числе заявителей апелляционных жалоб, отсутствуют, о наличии свидетельства о праве собственности на указанную квартиру ни ОАО "Тольяттиазот", ни ОАО "Азотреммаш" не заявляли и в материалах дела имеются уведомления РОСРЕЕСТРА об отсутствии правопритязаний на вышеуказанные квартиры (т. 28 л.д. 91-95).
Следовательно, при наличии доказательств того, что спорный дом построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанности участников строительства по договору долевого участия полностью выполнены, квартира получена ими по акту и производится оплата коммунальных платежей, суд пришел к правомерному выводу о том, что заявления Летнева И.А., Романюк И.В., Былинкиной И.В., Джаншиева И.Н., Мещерякова Ю.М. о признании права собственности являются обоснованным и подлежащими удовлетворению.
Данный вывод подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении 27.03.2012 года N 15961/11, Определениях Высшего Арбитражного Суда РФ от 6.08.2012 N ВАС-9121/12, от 29.10.2012 N ВАС-14520/12, от 20.03.2013 N ВАС-3445/12, постановлении ФАС ПО от 15.05.2013 N А55-6250/2009 и многих других.
В отношении незаключенности договора долевого участия в строительстве в связи с отсутствием его государственной регистрации, Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.12.2012 N ВАС-3445/12 по аналогичному спору в деле о банкротстве ООО фирма "СИЭГЛА" оставлены без изменения ранее принятые судебные акты о включении требований дольщиков в реестр о передаче жилых помещений и сформулирована правовая позиция по данному вопросу о том, что нет оснований для признания договора долевого участия недействительным (незаключенным) по мотиву отсутствия его государственной регистрации и дольщики, при подтверждении полной оплаты застройщику, имеют право на включение в реестр о передаче жилых помещений.
Как указано в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.04.2013 N ВАС-15510/12, отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного ст. 13 Закона РФ N 214-ФЗ.
Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, отражена в постановлении Пленума ВАС РФ "О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73".
В силу пунктов 4, 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации.
При этом, если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов. Необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11, правовой позиции, изложенной в постановлении ФАС ПО от 30.06.2014 N А57-26869/2009, отношения между вышеуказанными участниками долевого строительства и должником - ООО фирма "СИЭГЛА" квалифицируются как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и данный договор является юридическим основанием возникновения у заявителей - участников строительства права собственности на спорную квартиру.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявлений ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве N 1159 от 27.07.2011 между Мурашовой Г.М.и ООО фирма "СИЭГЛА".
Также суд правомерно отказал в удовлетворении заявлений ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на вышеуказанные спорные квартиры.
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты прав является признание права собственности.
В силу пункта 58 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07, исходя из системного толкования ст. ст. 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
Как следует из материалов дела, все вышеуказанные спорные квартиры, находятся в фактическом владении физических лиц, которые проживает в квартире и несут расходы по ее содержанию.
Таким образом, ОАО "Тольяттиазот", в нарушение требований ст. 65 - 68 АПК РФ, доказательств нахождения спорных квартир в его фактическом владении, так же как и наличие судебного решения, установившего конкретные выделенные для ОАО "Тольяттиазот" жилые помещения, не представило.
Поскольку заявление о признании права собственности поступило от лица, не владеющим имуществом, с учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на вышеуказанные спорные квартиры в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, д. 66, не подлежат удовлетворению.
Аналогичная позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определении от 26.12.2011 N ВАС-15900/11 по делу N А28-57/2011.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что Высший Арбитражный Суд РФ неоднократно формулировал правовую позицию о том, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. В связи с чем, применение правил Закона о банкротстве должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей (Определение ВАС РФ от 24.12.2012 N ВАС-3445/12).
В отношении доводов апелляционных жалоб о том, что суд не осуществил надлежащую проверку факта оплаты дольщиком денежных средств, некоторые акты приема-передачи квартир подписаны до ввода жилого дома в эксплуатацию, не имеют правового значения как надлежащие и допустимые доказательства в опровержении вышеуказанных доводов (наличие договора долевого участия, выполнение дольщиком своих обязанностей по оплате, нахождение квартиры в фактическом владении и пользовании указанных физических лиц, нахождении дома в конкурсной массе должника и отсутствии установленных прав на спорные квартиры у иных лиц).
Иные доводы апелляционных жалоб всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах.
Так как доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта не установлено, определение суда от 16 апреля 2014 года является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской области от 16 апреля 2014 года по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.
Председательствующий
Е.Я.ЛИПКИНД
Судьи
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
Е.А.СЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)