Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гучинский И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Рогачева И.А., Мирошниковой Е.Н.
при секретаре С.Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу П.Н.В. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 ноября 2013 года по гражданскому делу N 2-212/13 по иску П.Н.В. к К.А. о признании права собственности на квартиру, по заявлению К.И. о признании договоров незаключенными и недействительными, признании права собственности,
Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения явившихся участников процесса,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Предметом спора является квартира площадью <...> кв. м, расположенная по адресу: <адрес>.
Право собственности на указанную квартиру 28 августа 2010 года зарегистрировано в установленном порядке за К.А., на основании договора N <...> от 11 февраля 2005 года о долевом участии в строительстве дома, заключенного между ЗАО "Павловск-турсервис" и К.А., акта приема-передачи квартиры от 28 октября 2008 года и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N <...> от 26.05.2009 года, что следует из свидетельства о государственной регистрации права <...>.
05 ноября 2010 года между К.А. и П.Н.В. в простой письменной форме был заключен договор N <...>, предметом которого является продажа и передача П.Н.В. <...> квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.
Письмом Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 19.12.2010 П.Н.В. сообщено, что регистрация договора купли-продажи спорной квартиры от 05 ноября 2010 г., перехода права собственности на спорную квартиру приостановлена до снятия ареста, наложенного на данную квартиру постановлением судьи Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 декабря 2010 года в рамках уголовного дела N <...>, возбужденного по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, на основании постановления следователя СО при УВД по Пушкинскому району Санкт-Петербурга N <...> о возбуждении перед судом ходатайства о наложении ареста на имущество.
П.Н.В., ссылаясь на указанные выше обстоятельства, обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.А., в котором просил признать за собой право собственности на спорную квартиру.
Ответчик иск признал.
Третьим лицом с самостоятельными требованиями относительно предмета спора К.И. подано заявление, в котором он просил признать договор N <...> от 11.02.2005 года о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенный между ЗАО "Павловск-Турсервис" и К.А. недействительным, прекратив право собственности; признать договор N <...> от 05 ноября 2010 г. между К.А. и П.Н.В. незаключенным; признать за К.И. право собственности на спорную квартиру.
В обоснование своих требований К.И. указал, что 11.02.2005 года С.Э.Б от имени ЗАО "Павловск-Турсервис", заключил с ним договор <...> о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес>, обещая К.И. по окончании строительства передать от имени ЗАО "Павловск-Турсервис" в собственность квартиру общей площадью <...> кв. м в указанном доме. Во исполнение обязательств сумма, указанная в договоре, К.И. была оплачена в полном объеме. Однако, после окончания строительства генеральный директор ЗАО "Павловск-Турсервис" С.Э.Б. уклонился от оформления указанной квартиры на К.И.
В мае 2010 г. К.И. обратился в правоохранительные органы для проверки о наличии в действиях С.Э.Б. фактов мошенничества. По факту его обращения было возбуждено уголовное дело N <...>.
В ходе предварительного следствия К.И. узнал, что С.Э.Б. вступил в сговор с К.А., преследуя цель приобретения в пользу последнего права на чужое имущество - жилое помещение, которое должно было принадлежать К.И., для чего уже после окончания строительства был изготовлен договор N <...> от 11.02.2005 года о долевом участии в строительстве жилого дома, между ЗАО "Павловск-Турсервис" и К.А., подделан акт N <...> от 28 октября 2008 г. о выполнении финансовых обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома N <...> от 11.02.2005 г., в котором указаны заведомо неверные сведения о внесении денежных средств не К.И., а К.А.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 ноября 2013 года в удовлетворении иска П.Н.В. отказано.
Судом постановлено признать договор N <...> от 11.02.2005 года о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенный между ЗАО "Павловск-Турсервис" и К.А. на спорную квартиру недействительным, прекратив право зарегистрированное на основании свидетельства о государственной регистрации права N <...> от 24.04.2009; признать договор N <...> от 05.11.2010 между К.А. и П.Н.В. о купле-продаже спорной квартиры незаключенным; признать за К.И. право собственности на спорную квартиру.
В апелляционной жалобе истец П.Н.В. просит решение суда отменить, полагая его неправильным.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся участников процесса, приходит к следующему.
Разрешая заявленные требования, суд исходил из положений части 1 статьи 218 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, а также положений статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и пункта 5 статьи 5 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в силу которых инвесторы имеют равные права владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Посчитав установленными те обстоятельства, что регистрация права собственности К.А. была произведена на основании подложного договора N <...> от 11.02.2005 о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного между ЗАО "Павловск-Турсервис" и К.А., в то время, как К.И. исполнен заключенный с ним договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома от 11.02.2005 года, суд пришел к выводу, что К.И. приобрел право собственности на спорный объект недвижимости, являющийся результатом его инвестиционной деятельности, а договор между истцом и П.Н.В. следует признать незаключенным.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они не отвечают требованиям закона и не основаны на представленных по делу доказательствах.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд при рассмотрении дела оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства, в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Между тем, в нарушение указанных требований К.И., право которого на спорный объект недвижимости никогда не регистрировалось, не представлено каких-либо допустимых, достоверных и достаточных доказательств возникновения у него соответствующего права.
К.И. не являлся застройщиком или заказчиком строительства жилого дома, в котором расположен спорный объект недвижимости. Соответствующими правами по утверждению сторон в споре располагало ЗАО "Павловск-Турсервис".
В материалы дела не представлены договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенный между К.И. и ЗАО "Павловск-Турсервис", предметом которого являлось бы создание спорного объекта недвижимости за счет К.И. и с целью возникновения права собственности последнего, а также документы, подтверждающие как исполнение финансовых условий данного договора, так и направление переданных во исполнение договора денежных средств на строительство спорного объекта недвижимости.
К.И. в заседании судебной коллегии не отрицал факта отсутствия у него подлинного договора, и документов о его исполнении, ссылаясь на его представление данных документов в материалы уголовного дела N <...>.
Между тем, из представленных на запрос суда копий материалов указанного уголовного дела, следует, что в нем отсутствуют подлинники документов об исполнении договора N <...> от 11.02.2005 года, заключенного с К.И.
При этом в договоре N <...> от 11.02.2005 года, заключенном между К.И. и ЗАО "Павловск-Турсервис", отсутствуют какие-либо признаки, позволяющие индивидуально определить создаваемый в целях передачи инвестору объект недвижимости (строительный номер квартиры, ее место расположения на этаже, в определенной секции или строительных осях). В договоре указан лишь размер квартиры <...> кв. м, который не соответствует размеру спорного объекта недвижимости, составляющему <...> кв. м. Между тем, К.Ю. в материалы дела представлена ксерокопия соглашения от 28.06.2006 года об инвестировании им строительства жилого дома по адресу <адрес> в иных целях и в иных размерах, чем указано в договоре N <...> от 11.02.2005 года (т. 1 л.д. 91).
Каких-либо надлежаще оформленных финансовых документов, позволяющие установить факт поступления на счет ЗАО "Павловск-Турсервис" денежных средств, составляющих в силу договора <...> долларов США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора, что в рублевом эквиваленте составляло <...> рубля, а также направление данных денежных средств на строительство жилого дома, в материалы уголовного или гражданского дела представлено не было.
Имеющаяся в деле копия сведений о внесении денежных средств по договору от 11.02.2005 года, заключенному с К.И., подписанная генеральным директором ЗАО "Павловск-Турсервис" С.Э.Б. и главным бухгалтером К.И.В. (л.д. 172) к таким документам отнесена быть не может, поскольку не содержит ссылок на первичные бухгалтерские документы, заверена коммерческим директором К., чьи полномочия на совершение соответствующих действий не установлены и оспаривались представителем ЗАО "Павловск-Турсервис". Содержание данной копии документа не признавалось представителем ЗАО "Павловск-Турсервис", в то время, как главный бухгалтер Общества К.И.В., допрошенная судом в качестве свидетеля, факт подписания ею данного документа отрицала.
Судебная коллегия полагает ошибочным вывод суда о том, показаниями свидетелей может быть подтверждено исполнение К.И. обязательств по договору долевого участия от 11.02.2005 года, заключенному с ним, по инвестированию строительства квартиры путем внесения денежных средств в размере, предусмотренном договором, а также установлен факт использования данных денежных средств на создание спорного объекта недвижимости.
При этом отмечает, что показания допрошенных по делу свидетелей К.И.Е., К.А.И., и К.И.В. противоречат друг другу, а также содержанию представленных письменных доказательств, в том числе содержанию договора, заключенного 28.11.2003 года между ЗАО "Павловск-Турсервис" и К.И., а также расходных кассовых ордеров о возврате К.И. денежных средств по данному договору, и не содержат никаких сведений о том, каким образом С.Э.Б., подозреваемым в хищении денежных средств К.И., использовались полученные от последнего денежные средства.
Кроме того, оспаривание путем свидетельских показаний условий договора от 28.11.2003 года, который заключен в письменной форме, противоречит положениям статей 161, 162 ГК РФ.
Не может согласиться судебная коллегия и с выводом о подложности договора N <...> от 11.02.2005 года о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного между ЗАО "Павловск-Турсервис" и К.А., поскольку он основан на заключении проведенной в рамках уголовного дела N <...> экспертизы, выводы которой носят вероятностный характер.
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении от 14.02.2012 года, находящемся в материалах уголовного дела N <...>, исследуемые оттиски печати в договоре N <...> о долевом участии в строительстве дома между ЗАО "Павловск-турсервис" и К.А., вероятно, нанесены не ранее 2009 года, а не в указанное в нем время - 11 февраля 2005 года. Установить время выполнения подписей и текста указанного договора не представляется возможным.
При этом в рамках проведенной экспертизы обстоятельства подделки оттиска печати ЗАО "Павловск-турсервис", а также подписи генерального директора ЗАО "Павловск-турсервис", в договоре N <...> о долевом участии в строительстве дома между ЗАО "Павловск-турсервис" и К.А., не исследовались и не устанавливались.
Представитель ЗАО "Павловск-турсервис", привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, на соответствующие обстоятельства в ходе рассмотрения дела не ссылался, права К.А. на спорное жилое помещение не оспаривал, утверждая, что договоры с К.А. неоднократно переоформлялись, требований К.И. не признал.
При таком положении указанное заключение экспертизы не может быть принято во внимание в качестве доказательства подложности указанного договора.
На момент разрешения спора расследование уголовного дела не завершено, а приговором суда обстоятельства создания спорного объекта недвижимости за счет средств К.И. с последующим выбытием объекта из владения К.И. в результате неправомерных действий не установлены.
Кроме того поскольку К.И. не представлено допустимых и относимых доказательств, безусловно свидетельствующих о возникновении у него прав на спорную квартиру, то за ним невозможно признать право на оспаривание договора, стороной которого он не является, заключенного заказчиком строительства жилого дома с иным лицом.
При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения требований К.И. не может быть признано законным и обоснованным, в силу чего подлежит отмене с отказом в удовлетворении данных требований в полном объеме.
Вместе с тем, отказ в удовлетворении требований К.И. не свидетельствует о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца П.Н.В.
Статья 11 ГК РФ устанавливает, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ договор купли-продажи является основанием приобретения права собственности.
Согласно п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности на приобретенные по договору купли-продажи объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, данным в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Поскольку договор купли-продажи спорной квартиры и переход права собственности на нее к П.Н.В. не были зарегистрированы в установленном законом порядке, то не имеется оснований полагать, что соответствующее право у истца возникло.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 63 указанного Пленума, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Требование о регистрации сделки истцом П.Н.В. не было заявлено, при этом судебная коллегия отмечает, что и основания для предъявления такого требования, установленные ч. 3 статьи 165 ГК РФ отсутствуют, поскольку ответчик К.А. от регистрации сделки не уклонялся и прав истца, основанных на сделке, не оспаривал.
Фактически заявленный П.Н.В. иск является попыткой преодоления ограничений, установленных постановлением судьи Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 декабря 2010 года, для чего существует иной судебный порядок.
На основании изложенного судебная коллегия полагает, что П.Н.В. избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем, не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований П.Н.В. и для отмены решения суда в части отказа в иске П.Н.В.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 ноября 2013 года в части отказа в удовлетворении требований П.Н.В. оставить без изменения, поданную апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В остальной части решение суда отменить. Отказать в удовлетворении требований К.И. в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 03.04.2014 N 33-4958/2014
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 апреля 2014 г. N 33-4958/2014
Судья: Гучинский И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Рогачева И.А., Мирошниковой Е.Н.
при секретаре С.Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу П.Н.В. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 ноября 2013 года по гражданскому делу N 2-212/13 по иску П.Н.В. к К.А. о признании права собственности на квартиру, по заявлению К.И. о признании договоров незаключенными и недействительными, признании права собственности,
Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения явившихся участников процесса,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Предметом спора является квартира площадью <...> кв. м, расположенная по адресу: <адрес>.
Право собственности на указанную квартиру 28 августа 2010 года зарегистрировано в установленном порядке за К.А., на основании договора N <...> от 11 февраля 2005 года о долевом участии в строительстве дома, заключенного между ЗАО "Павловск-турсервис" и К.А., акта приема-передачи квартиры от 28 октября 2008 года и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N <...> от 26.05.2009 года, что следует из свидетельства о государственной регистрации права <...>.
05 ноября 2010 года между К.А. и П.Н.В. в простой письменной форме был заключен договор N <...>, предметом которого является продажа и передача П.Н.В. <...> квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.
Письмом Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 19.12.2010 П.Н.В. сообщено, что регистрация договора купли-продажи спорной квартиры от 05 ноября 2010 г., перехода права собственности на спорную квартиру приостановлена до снятия ареста, наложенного на данную квартиру постановлением судьи Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 декабря 2010 года в рамках уголовного дела N <...>, возбужденного по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, на основании постановления следователя СО при УВД по Пушкинскому району Санкт-Петербурга N <...> о возбуждении перед судом ходатайства о наложении ареста на имущество.
П.Н.В., ссылаясь на указанные выше обстоятельства, обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.А., в котором просил признать за собой право собственности на спорную квартиру.
Ответчик иск признал.
Третьим лицом с самостоятельными требованиями относительно предмета спора К.И. подано заявление, в котором он просил признать договор N <...> от 11.02.2005 года о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенный между ЗАО "Павловск-Турсервис" и К.А. недействительным, прекратив право собственности; признать договор N <...> от 05 ноября 2010 г. между К.А. и П.Н.В. незаключенным; признать за К.И. право собственности на спорную квартиру.
В обоснование своих требований К.И. указал, что 11.02.2005 года С.Э.Б от имени ЗАО "Павловск-Турсервис", заключил с ним договор <...> о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес>, обещая К.И. по окончании строительства передать от имени ЗАО "Павловск-Турсервис" в собственность квартиру общей площадью <...> кв. м в указанном доме. Во исполнение обязательств сумма, указанная в договоре, К.И. была оплачена в полном объеме. Однако, после окончания строительства генеральный директор ЗАО "Павловск-Турсервис" С.Э.Б. уклонился от оформления указанной квартиры на К.И.
В мае 2010 г. К.И. обратился в правоохранительные органы для проверки о наличии в действиях С.Э.Б. фактов мошенничества. По факту его обращения было возбуждено уголовное дело N <...>.
В ходе предварительного следствия К.И. узнал, что С.Э.Б. вступил в сговор с К.А., преследуя цель приобретения в пользу последнего права на чужое имущество - жилое помещение, которое должно было принадлежать К.И., для чего уже после окончания строительства был изготовлен договор N <...> от 11.02.2005 года о долевом участии в строительстве жилого дома, между ЗАО "Павловск-Турсервис" и К.А., подделан акт N <...> от 28 октября 2008 г. о выполнении финансовых обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома N <...> от 11.02.2005 г., в котором указаны заведомо неверные сведения о внесении денежных средств не К.И., а К.А.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 ноября 2013 года в удовлетворении иска П.Н.В. отказано.
Судом постановлено признать договор N <...> от 11.02.2005 года о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенный между ЗАО "Павловск-Турсервис" и К.А. на спорную квартиру недействительным, прекратив право зарегистрированное на основании свидетельства о государственной регистрации права N <...> от 24.04.2009; признать договор N <...> от 05.11.2010 между К.А. и П.Н.В. о купле-продаже спорной квартиры незаключенным; признать за К.И. право собственности на спорную квартиру.
В апелляционной жалобе истец П.Н.В. просит решение суда отменить, полагая его неправильным.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся участников процесса, приходит к следующему.
Разрешая заявленные требования, суд исходил из положений части 1 статьи 218 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, а также положений статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и пункта 5 статьи 5 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в силу которых инвесторы имеют равные права владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Посчитав установленными те обстоятельства, что регистрация права собственности К.А. была произведена на основании подложного договора N <...> от 11.02.2005 о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного между ЗАО "Павловск-Турсервис" и К.А., в то время, как К.И. исполнен заключенный с ним договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома от 11.02.2005 года, суд пришел к выводу, что К.И. приобрел право собственности на спорный объект недвижимости, являющийся результатом его инвестиционной деятельности, а договор между истцом и П.Н.В. следует признать незаключенным.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они не отвечают требованиям закона и не основаны на представленных по делу доказательствах.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд при рассмотрении дела оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства, в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Между тем, в нарушение указанных требований К.И., право которого на спорный объект недвижимости никогда не регистрировалось, не представлено каких-либо допустимых, достоверных и достаточных доказательств возникновения у него соответствующего права.
К.И. не являлся застройщиком или заказчиком строительства жилого дома, в котором расположен спорный объект недвижимости. Соответствующими правами по утверждению сторон в споре располагало ЗАО "Павловск-Турсервис".
В материалы дела не представлены договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенный между К.И. и ЗАО "Павловск-Турсервис", предметом которого являлось бы создание спорного объекта недвижимости за счет К.И. и с целью возникновения права собственности последнего, а также документы, подтверждающие как исполнение финансовых условий данного договора, так и направление переданных во исполнение договора денежных средств на строительство спорного объекта недвижимости.
К.И. в заседании судебной коллегии не отрицал факта отсутствия у него подлинного договора, и документов о его исполнении, ссылаясь на его представление данных документов в материалы уголовного дела N <...>.
Между тем, из представленных на запрос суда копий материалов указанного уголовного дела, следует, что в нем отсутствуют подлинники документов об исполнении договора N <...> от 11.02.2005 года, заключенного с К.И.
При этом в договоре N <...> от 11.02.2005 года, заключенном между К.И. и ЗАО "Павловск-Турсервис", отсутствуют какие-либо признаки, позволяющие индивидуально определить создаваемый в целях передачи инвестору объект недвижимости (строительный номер квартиры, ее место расположения на этаже, в определенной секции или строительных осях). В договоре указан лишь размер квартиры <...> кв. м, который не соответствует размеру спорного объекта недвижимости, составляющему <...> кв. м. Между тем, К.Ю. в материалы дела представлена ксерокопия соглашения от 28.06.2006 года об инвестировании им строительства жилого дома по адресу <адрес> в иных целях и в иных размерах, чем указано в договоре N <...> от 11.02.2005 года (т. 1 л.д. 91).
Каких-либо надлежаще оформленных финансовых документов, позволяющие установить факт поступления на счет ЗАО "Павловск-Турсервис" денежных средств, составляющих в силу договора <...> долларов США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора, что в рублевом эквиваленте составляло <...> рубля, а также направление данных денежных средств на строительство жилого дома, в материалы уголовного или гражданского дела представлено не было.
Имеющаяся в деле копия сведений о внесении денежных средств по договору от 11.02.2005 года, заключенному с К.И., подписанная генеральным директором ЗАО "Павловск-Турсервис" С.Э.Б. и главным бухгалтером К.И.В. (л.д. 172) к таким документам отнесена быть не может, поскольку не содержит ссылок на первичные бухгалтерские документы, заверена коммерческим директором К., чьи полномочия на совершение соответствующих действий не установлены и оспаривались представителем ЗАО "Павловск-Турсервис". Содержание данной копии документа не признавалось представителем ЗАО "Павловск-Турсервис", в то время, как главный бухгалтер Общества К.И.В., допрошенная судом в качестве свидетеля, факт подписания ею данного документа отрицала.
Судебная коллегия полагает ошибочным вывод суда о том, показаниями свидетелей может быть подтверждено исполнение К.И. обязательств по договору долевого участия от 11.02.2005 года, заключенному с ним, по инвестированию строительства квартиры путем внесения денежных средств в размере, предусмотренном договором, а также установлен факт использования данных денежных средств на создание спорного объекта недвижимости.
При этом отмечает, что показания допрошенных по делу свидетелей К.И.Е., К.А.И., и К.И.В. противоречат друг другу, а также содержанию представленных письменных доказательств, в том числе содержанию договора, заключенного 28.11.2003 года между ЗАО "Павловск-Турсервис" и К.И., а также расходных кассовых ордеров о возврате К.И. денежных средств по данному договору, и не содержат никаких сведений о том, каким образом С.Э.Б., подозреваемым в хищении денежных средств К.И., использовались полученные от последнего денежные средства.
Кроме того, оспаривание путем свидетельских показаний условий договора от 28.11.2003 года, который заключен в письменной форме, противоречит положениям статей 161, 162 ГК РФ.
Не может согласиться судебная коллегия и с выводом о подложности договора N <...> от 11.02.2005 года о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного между ЗАО "Павловск-Турсервис" и К.А., поскольку он основан на заключении проведенной в рамках уголовного дела N <...> экспертизы, выводы которой носят вероятностный характер.
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении от 14.02.2012 года, находящемся в материалах уголовного дела N <...>, исследуемые оттиски печати в договоре N <...> о долевом участии в строительстве дома между ЗАО "Павловск-турсервис" и К.А., вероятно, нанесены не ранее 2009 года, а не в указанное в нем время - 11 февраля 2005 года. Установить время выполнения подписей и текста указанного договора не представляется возможным.
При этом в рамках проведенной экспертизы обстоятельства подделки оттиска печати ЗАО "Павловск-турсервис", а также подписи генерального директора ЗАО "Павловск-турсервис", в договоре N <...> о долевом участии в строительстве дома между ЗАО "Павловск-турсервис" и К.А., не исследовались и не устанавливались.
Представитель ЗАО "Павловск-турсервис", привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, на соответствующие обстоятельства в ходе рассмотрения дела не ссылался, права К.А. на спорное жилое помещение не оспаривал, утверждая, что договоры с К.А. неоднократно переоформлялись, требований К.И. не признал.
При таком положении указанное заключение экспертизы не может быть принято во внимание в качестве доказательства подложности указанного договора.
На момент разрешения спора расследование уголовного дела не завершено, а приговором суда обстоятельства создания спорного объекта недвижимости за счет средств К.И. с последующим выбытием объекта из владения К.И. в результате неправомерных действий не установлены.
Кроме того поскольку К.И. не представлено допустимых и относимых доказательств, безусловно свидетельствующих о возникновении у него прав на спорную квартиру, то за ним невозможно признать право на оспаривание договора, стороной которого он не является, заключенного заказчиком строительства жилого дома с иным лицом.
При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения требований К.И. не может быть признано законным и обоснованным, в силу чего подлежит отмене с отказом в удовлетворении данных требований в полном объеме.
Вместе с тем, отказ в удовлетворении требований К.И. не свидетельствует о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца П.Н.В.
Статья 11 ГК РФ устанавливает, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ договор купли-продажи является основанием приобретения права собственности.
Согласно п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности на приобретенные по договору купли-продажи объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, данным в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Поскольку договор купли-продажи спорной квартиры и переход права собственности на нее к П.Н.В. не были зарегистрированы в установленном законом порядке, то не имеется оснований полагать, что соответствующее право у истца возникло.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 63 указанного Пленума, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Требование о регистрации сделки истцом П.Н.В. не было заявлено, при этом судебная коллегия отмечает, что и основания для предъявления такого требования, установленные ч. 3 статьи 165 ГК РФ отсутствуют, поскольку ответчик К.А. от регистрации сделки не уклонялся и прав истца, основанных на сделке, не оспаривал.
Фактически заявленный П.Н.В. иск является попыткой преодоления ограничений, установленных постановлением судьи Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 декабря 2010 года, для чего существует иной судебный порядок.
На основании изложенного судебная коллегия полагает, что П.Н.В. избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем, не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований П.Н.В. и для отмены решения суда в части отказа в иске П.Н.В.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 ноября 2013 года в части отказа в удовлетворении требований П.Н.В. оставить без изменения, поданную апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В остальной части решение суда отменить. Отказать в удовлетворении требований К.И. в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)