Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Дубровского В.И.,
судей Гавриленко О.Л., Первухина В.М.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" (ОГРН 1021801502205, ИНН 1826001000; далее - учреждение, истец) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 08.12.2010 по делу N А71-9852/2010-Г13 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2011 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного разбирательства на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Учреждение обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Домашний" (ОГРН 1031801952313, ИНН 1835044779; далее - общество, ответчик) задолженности по договору аренды от 13.02.2006 N 23/06/1856а в сумме 176 469 руб. 26 коп.
Решением суда от 08.12.2010 (резолютивная часть от 01.12.2010; судья Ахметова Л.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2011 (судьи Сафонова С.Н., Полевщикова С.Н., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе учреждение просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Истец указывает, что п. 3.4 договора аренды предусматривает возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, что не противоречит положениям п. 1 ст. 450 и п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, изначально арендная плата была определена не в соответствии с действующим нормативными актами, решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 17.04.2009 о повышении арендной платы данное условие договора приведено с ними в соответствие. Таким образом, изменение размера арендной платы в данном случае не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Также истец отмечает, что в рамках дела N А71-15430/2009-Г7 по иску учреждения к обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 13.02.2006 N 23/06/1856а за период с 01.05.2009 по 30.09.2009 обществом признан порядок исчисления арендной платы, задолженность погашена, решение суда не оспорено. Кроме того, общество обращалось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к учреждению о признании незаконным одностороннего изменения условий договора аренды от 13.02.2006 N 23/06/1856а в рамках дела N А71-4151/2010-Г13, однако в ходе судебного заседания общество от своих исковых требований к учреждению отказалось в полном объеме. По мнению учреждения, судебные акты по названным делам являются преюдициальными для рассмотрения данного дела.
Как следует из материалов дела, учреждению на основании решения от 12.07.2005 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, 206, разрешено заключить с обществом договор аренды подвальных помещений общей площадью 100 кв. м, расположенных по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, д. 206, для использования под магазин смешанных товаров.
Названным решением установлен размер годовой арендной платы - 300 руб., кроме того, НДС в размере 54 руб. за один кв. м, и определено, что полученные учреждение арендные платежи, штрафы, пени направляет на выполнение мероприятий по поддержанию технического состояния, текущему содержанию и благоустройству прилегающей территории многоквартирного дома, в котором расположено арендуемое помещение.
Между учреждением, действующим на основании указанного решения от лица собственников помещений многоквартирного дома (арендодатель), и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 13.02.2006 N 23/06/1856а, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - подвальное помещение общей площадью 100 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, д. 206, для использования под магазин смешанных товаров сроком с 13.02.2006 по 30.02.2007.
Названное помещение передано ответчику по акту от 13.02.2006.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 01.10.2009 по 30.06.2010 в сумме 176 469 руб. 26 коп., истец обратился в арбитражный суд. При этом расчет долга произведен истцом с учетом размера арендной платы, определенной на собрании собственников помещений многоквартирного дома, состоявшемся 17.04.2009, на котором принято решение установить размер арендной платы ответчику в размере 2500 руб. за 1 кв. м с 01.05.2009.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что изменения условий договора не оформлены соглашением сторон. При этом суды указали, что истец был уполномочен собственниками помещений многоквартирного дома только на заключение договора собранием, а не на его изменение.
Выводы судов основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Таким образом, по общему правилу изменение условия об арендной плате изменяется по соглашению сторон.
В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Пунктом 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании п. 3.4 договора аренды арендная плата пересматривается в случае изменения установленных цен и тарифов в соответствии с принятыми ненормативными актами без согласия арендатора, то есть договором аренды определены конкретные случаи, когда размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, при этом принятие решения собранием собственников помещения в указанном пункте договора не поименовано, в связи с чем принятие решения собственниками помещений не влечет изменения арендной платы.
Судами также установлено, что на основании принятого собственниками помещений решения от 17.04.2009 в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды от 13.02.2006 N 23/06/185а. Данное соглашение со стороны арендодателя не подписано, в связи с чем изменения в силу не вступили.
Довод учреждения о том, что судебные акты по делам N А71-15430/2009-Г7, А71-4151/2010-Г13 являются преюдициальными для рассмотрения настоящего дела, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм процессуального права.
При таких обстоятельствах, учитывая, что наличие у ответчика задолженности по арендной плате, установленной договором при его заключении, материалы дела не содержат, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Выводы судов и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат.
Доводы заявителя кассационной жалобы выводов судов не опровергают, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств и не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 08.12.2010 по делу N А71-9852/2010-Г13 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального учреждения "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.И.ДУБРОВСКИЙ
Судьи
О.Л.ГАВРИЛЕНКО
В.М.ПЕРВУХИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 25.04.2011 N Ф09-2227/11-С3 ПО ДЕЛУ N А71-9852/2010-Г13
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2011 г. N Ф09-2227/11-С3
Дело N А71-9852/2010-Г13
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Дубровского В.И.,
судей Гавриленко О.Л., Первухина В.М.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" (ОГРН 1021801502205, ИНН 1826001000; далее - учреждение, истец) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 08.12.2010 по делу N А71-9852/2010-Г13 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2011 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного разбирательства на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Учреждение обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Домашний" (ОГРН 1031801952313, ИНН 1835044779; далее - общество, ответчик) задолженности по договору аренды от 13.02.2006 N 23/06/1856а в сумме 176 469 руб. 26 коп.
Решением суда от 08.12.2010 (резолютивная часть от 01.12.2010; судья Ахметова Л.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2011 (судьи Сафонова С.Н., Полевщикова С.Н., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе учреждение просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Истец указывает, что п. 3.4 договора аренды предусматривает возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, что не противоречит положениям п. 1 ст. 450 и п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, изначально арендная плата была определена не в соответствии с действующим нормативными актами, решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 17.04.2009 о повышении арендной платы данное условие договора приведено с ними в соответствие. Таким образом, изменение размера арендной платы в данном случае не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Также истец отмечает, что в рамках дела N А71-15430/2009-Г7 по иску учреждения к обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 13.02.2006 N 23/06/1856а за период с 01.05.2009 по 30.09.2009 обществом признан порядок исчисления арендной платы, задолженность погашена, решение суда не оспорено. Кроме того, общество обращалось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к учреждению о признании незаконным одностороннего изменения условий договора аренды от 13.02.2006 N 23/06/1856а в рамках дела N А71-4151/2010-Г13, однако в ходе судебного заседания общество от своих исковых требований к учреждению отказалось в полном объеме. По мнению учреждения, судебные акты по названным делам являются преюдициальными для рассмотрения данного дела.
Как следует из материалов дела, учреждению на основании решения от 12.07.2005 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, 206, разрешено заключить с обществом договор аренды подвальных помещений общей площадью 100 кв. м, расположенных по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, д. 206, для использования под магазин смешанных товаров.
Названным решением установлен размер годовой арендной платы - 300 руб., кроме того, НДС в размере 54 руб. за один кв. м, и определено, что полученные учреждение арендные платежи, штрафы, пени направляет на выполнение мероприятий по поддержанию технического состояния, текущему содержанию и благоустройству прилегающей территории многоквартирного дома, в котором расположено арендуемое помещение.
Между учреждением, действующим на основании указанного решения от лица собственников помещений многоквартирного дома (арендодатель), и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 13.02.2006 N 23/06/1856а, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - подвальное помещение общей площадью 100 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Коммунаров, д. 206, для использования под магазин смешанных товаров сроком с 13.02.2006 по 30.02.2007.
Названное помещение передано ответчику по акту от 13.02.2006.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 01.10.2009 по 30.06.2010 в сумме 176 469 руб. 26 коп., истец обратился в арбитражный суд. При этом расчет долга произведен истцом с учетом размера арендной платы, определенной на собрании собственников помещений многоквартирного дома, состоявшемся 17.04.2009, на котором принято решение установить размер арендной платы ответчику в размере 2500 руб. за 1 кв. м с 01.05.2009.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что изменения условий договора не оформлены соглашением сторон. При этом суды указали, что истец был уполномочен собственниками помещений многоквартирного дома только на заключение договора собранием, а не на его изменение.
Выводы судов основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Таким образом, по общему правилу изменение условия об арендной плате изменяется по соглашению сторон.
В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Пунктом 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании п. 3.4 договора аренды арендная плата пересматривается в случае изменения установленных цен и тарифов в соответствии с принятыми ненормативными актами без согласия арендатора, то есть договором аренды определены конкретные случаи, когда размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, при этом принятие решения собранием собственников помещения в указанном пункте договора не поименовано, в связи с чем принятие решения собственниками помещений не влечет изменения арендной платы.
Судами также установлено, что на основании принятого собственниками помещений решения от 17.04.2009 в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды от 13.02.2006 N 23/06/185а. Данное соглашение со стороны арендодателя не подписано, в связи с чем изменения в силу не вступили.
Довод учреждения о том, что судебные акты по делам N А71-15430/2009-Г7, А71-4151/2010-Г13 являются преюдициальными для рассмотрения настоящего дела, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм процессуального права.
При таких обстоятельствах, учитывая, что наличие у ответчика задолженности по арендной плате, установленной договором при его заключении, материалы дела не содержат, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Выводы судов и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат.
Доводы заявителя кассационной жалобы выводов судов не опровергают, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств и не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 08.12.2010 по делу N А71-9852/2010-Г13 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального учреждения "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.И.ДУБРОВСКИЙ
Судьи
О.Л.ГАВРИЛЕНКО
В.М.ПЕРВУХИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)