Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Песочная 7" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 октября 2012 года по делу N А05-8773/2012 (судья Распопин М.В.),
установил:
товарищество собственников жилья "Песочная 7" (ОГРН 1083340002800; далее - ТСЖ "Песочная 7") обратилось с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы исполнения наказаний по Архангельской области (ОГРН 1022900537615; далее - Управление) о взыскании 180 678 руб. 65 коп. задолженности за оказанные услуги.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил сумму иска до 660 361 руб. 31 коп.
Увеличение исковых требований принято судом.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Федеральная служба исполнения наказаний, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области.
Определением от 25 сентября 2012 года к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена Российская Федерация в лице Министерства финансов Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 18 октября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано. ТСЖ "Песочная 7" в федеральный бюджет взыскано 2000 руб. государственной пошлины.
ТСЖ "Песочная 7" с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит решение отменить.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему:
- - судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что ответчик не является членом ТСЖ "Песочная 7";
- - обязанность по содержанию помещений, в том числе оплата коммунальных услуг ложится на застройщика, инвестора независимо от факта регистрации права собственности.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей не направили. В связи с этим дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 31 марта 2005 года общество с ограниченной ответственностью "Альтехно" (застройщик) и Онежское управление лесных исправительных учреждений Управления исполнения наказания Минюста России по Архангельской области (правопредшественник 1 ответчика - инвестор по договору) заключили договор долевого участия в строительстве.
В соответствии с условиями данного договора инвестор принимает участие в инвестировании строительства 60-квартирного шестиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Владимирская область, п. Коммунар, ул. Песочная, дом 7, а застройщик обеспечивает строительство дома и обязуется после окончания строительства передать в собственность инвестора три квартиры в построенном доме.
Согласно сведениям, внесенным в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) ООО "Альтехно" 25.05.2012 исключено из ЕГРЮЛ, в связи с чем не привлекалось к участию в деле в качестве третьего лица.
Инвестор свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, в то время как застройщик в установленный срок квартиры не передал.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 26.08.2010 по делу N А11-16459/2009 за Российской Федерацией признано право собственности на помещения, расположенные в доме N 7 по ул. Песочной, мкр. Коммунар, г. Владимира, в том числе, квартиру N 2 площадью 74,7 кв. м, квартиру N 6 площадью 93,2 кв. м, квартиру N 29 площадью 62,9 кв. м.
Тем же решением за Управлением признано право оперативного управления на указанные квартиры.
В декабре 2010 года за Управлением зарегистрировано право оперативного управления на названные помещения.
Исковые требования обоснованы тем, что ООО "Альтехно" обязательства по договорам долевого строительства не исполнило. В связи с этим собственниками квартир в указанном доме 19 мая 2008 года (зарегистрировано 17.06.2009) было создано ТСЖ "Песочная 7" для завершения строительства дома. В период с октября 2008 по декабрь 2010 года ТСЖ "Песочная 7" заключило договоры на коммунальное обслуживание, обеспечило предоставление коммунальных услуг по отоплению, энергоснабжению, техническому обслуживанию имущества дома, оплачивало эти услуги и осуществляло эксплуатацию жилого дома.
Ссылаясь на наличие у Управления задолженности за оказанные услуги ТСЖ "Песочная 7" обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственников жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 8 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 214-ФЗ, статьей 219 ГК РФ, статьями 2, 4, 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости возникают не с момента строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства.
Право оперативного управления зарегистрировано за Управлением только в декабре 2010 года.
Судом первой инстанции установлено, что на дату рассмотрения дела по существу дом по адресу: Владимирская область, п. Коммунар, ул. Песочная, дом 7 в эксплуатацию не введен, участникам долевого строительства квартиры в установленном порядке не передавались.
Договор долевого участия в строительстве от 31 марта 2005 года, заключенный между Онежским управлением лесных исправительных учреждений Управления исполнения наказания Минюста России по Архангельской области и ООО "Альтехно", не расторгнут несмотря на то, что последнее в настоящее время прекратило свою деятельность в качестве юридического лица.
Участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик.
В материалы дела представлены доказательства того, что ТСЖ "Песочная 7" фактически произвело достройку дома и понесло расходы на содержание объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, ООО "Альтехно" исключено из ЕГРЮЛ только 25.05.2012. У суда первой инстанции отсутствовали сведения о том, что истцу официально переданы полномочия застройщика. То есть, поскольку квартиры дольщикам не передавались, ТСЖ "Песочная 7" в спорный период фактически действовал в интересах застройщика, обязанного нести данные расходы.
Доказательства того, что до признания права собственности и оперативного управления Российская Федерация в лице Министерства финансов Российской Федерации или Управление пользовались перечисленными выше квартирами, в материалах дела отсутствуют.
Истцом также не представлено доказательств передачи квартир от застройщика ответчику по акту приема-передачи.
При таких обстоятельствах и в соответствии с названными нормами права на ответчика, не являющегося собственником квартир, не может быть возложена обязанность по оплате коммунальных услуг.
Также судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что к сложившимся отношениям не могут быть применены положения Жилищного кодекса Российской Федерации об оплате коммунальных услуг, поскольку в силу статьи 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу прав и обязанностей, непосредственно связанных с жилыми помещениями.
Жилой дом 7 по ул. Песочная до настоящего времени не введен в эксплуатацию, то есть перечисленные квартиры жилыми помещениями не являются. Более того, по смыслу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации сам объект как таковой отсутствует.
У ответчиков в спорный период договорных отношений по предоставлению услуг с ТСЖ "Песочная 7" не имелось.
В связи с этим суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.
Поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.
Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены решения суда.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 октября 2012 года по делу N А05-8773/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Песочная 7" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.01.2013 ПО ДЕЛУ N А05-8773/2012
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2013 г. по делу N А05-8773/2012
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Песочная 7" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 октября 2012 года по делу N А05-8773/2012 (судья Распопин М.В.),
установил:
товарищество собственников жилья "Песочная 7" (ОГРН 1083340002800; далее - ТСЖ "Песочная 7") обратилось с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы исполнения наказаний по Архангельской области (ОГРН 1022900537615; далее - Управление) о взыскании 180 678 руб. 65 коп. задолженности за оказанные услуги.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил сумму иска до 660 361 руб. 31 коп.
Увеличение исковых требований принято судом.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Федеральная служба исполнения наказаний, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области.
Определением от 25 сентября 2012 года к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена Российская Федерация в лице Министерства финансов Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 18 октября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано. ТСЖ "Песочная 7" в федеральный бюджет взыскано 2000 руб. государственной пошлины.
ТСЖ "Песочная 7" с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит решение отменить.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему:
- - судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что ответчик не является членом ТСЖ "Песочная 7";
- - обязанность по содержанию помещений, в том числе оплата коммунальных услуг ложится на застройщика, инвестора независимо от факта регистрации права собственности.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей не направили. В связи с этим дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 31 марта 2005 года общество с ограниченной ответственностью "Альтехно" (застройщик) и Онежское управление лесных исправительных учреждений Управления исполнения наказания Минюста России по Архангельской области (правопредшественник 1 ответчика - инвестор по договору) заключили договор долевого участия в строительстве.
В соответствии с условиями данного договора инвестор принимает участие в инвестировании строительства 60-квартирного шестиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Владимирская область, п. Коммунар, ул. Песочная, дом 7, а застройщик обеспечивает строительство дома и обязуется после окончания строительства передать в собственность инвестора три квартиры в построенном доме.
Согласно сведениям, внесенным в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) ООО "Альтехно" 25.05.2012 исключено из ЕГРЮЛ, в связи с чем не привлекалось к участию в деле в качестве третьего лица.
Инвестор свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, в то время как застройщик в установленный срок квартиры не передал.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 26.08.2010 по делу N А11-16459/2009 за Российской Федерацией признано право собственности на помещения, расположенные в доме N 7 по ул. Песочной, мкр. Коммунар, г. Владимира, в том числе, квартиру N 2 площадью 74,7 кв. м, квартиру N 6 площадью 93,2 кв. м, квартиру N 29 площадью 62,9 кв. м.
Тем же решением за Управлением признано право оперативного управления на указанные квартиры.
В декабре 2010 года за Управлением зарегистрировано право оперативного управления на названные помещения.
Исковые требования обоснованы тем, что ООО "Альтехно" обязательства по договорам долевого строительства не исполнило. В связи с этим собственниками квартир в указанном доме 19 мая 2008 года (зарегистрировано 17.06.2009) было создано ТСЖ "Песочная 7" для завершения строительства дома. В период с октября 2008 по декабрь 2010 года ТСЖ "Песочная 7" заключило договоры на коммунальное обслуживание, обеспечило предоставление коммунальных услуг по отоплению, энергоснабжению, техническому обслуживанию имущества дома, оплачивало эти услуги и осуществляло эксплуатацию жилого дома.
Ссылаясь на наличие у Управления задолженности за оказанные услуги ТСЖ "Песочная 7" обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственников жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 8 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 214-ФЗ, статьей 219 ГК РФ, статьями 2, 4, 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости возникают не с момента строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства.
Право оперативного управления зарегистрировано за Управлением только в декабре 2010 года.
Судом первой инстанции установлено, что на дату рассмотрения дела по существу дом по адресу: Владимирская область, п. Коммунар, ул. Песочная, дом 7 в эксплуатацию не введен, участникам долевого строительства квартиры в установленном порядке не передавались.
Договор долевого участия в строительстве от 31 марта 2005 года, заключенный между Онежским управлением лесных исправительных учреждений Управления исполнения наказания Минюста России по Архангельской области и ООО "Альтехно", не расторгнут несмотря на то, что последнее в настоящее время прекратило свою деятельность в качестве юридического лица.
Участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик.
В материалы дела представлены доказательства того, что ТСЖ "Песочная 7" фактически произвело достройку дома и понесло расходы на содержание объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, ООО "Альтехно" исключено из ЕГРЮЛ только 25.05.2012. У суда первой инстанции отсутствовали сведения о том, что истцу официально переданы полномочия застройщика. То есть, поскольку квартиры дольщикам не передавались, ТСЖ "Песочная 7" в спорный период фактически действовал в интересах застройщика, обязанного нести данные расходы.
Доказательства того, что до признания права собственности и оперативного управления Российская Федерация в лице Министерства финансов Российской Федерации или Управление пользовались перечисленными выше квартирами, в материалах дела отсутствуют.
Истцом также не представлено доказательств передачи квартир от застройщика ответчику по акту приема-передачи.
При таких обстоятельствах и в соответствии с названными нормами права на ответчика, не являющегося собственником квартир, не может быть возложена обязанность по оплате коммунальных услуг.
Также судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что к сложившимся отношениям не могут быть применены положения Жилищного кодекса Российской Федерации об оплате коммунальных услуг, поскольку в силу статьи 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу прав и обязанностей, непосредственно связанных с жилыми помещениями.
Жилой дом 7 по ул. Песочная до настоящего времени не введен в эксплуатацию, то есть перечисленные квартиры жилыми помещениями не являются. Более того, по смыслу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации сам объект как таковой отсутствует.
У ответчиков в спорный период договорных отношений по предоставлению услуг с ТСЖ "Песочная 7" не имелось.
В связи с этим суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.
Поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.
Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены решения суда.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 октября 2012 года по делу N А05-8773/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Песочная 7" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)