Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5250/2015) закрытого акционерного общества "Сибирский Коммунальник" на решение Арбитражного суда Омской области от 27.03.2015 по делу N А46-17390/2014 (судья А.В. Савинов), принятое по иску закрытого акционерного общества "Сибирский Коммунальник" (ИНН 5506054120, ОГРН 1045511001337) к закрытому акционерному обществу "СТА-маркетинг" (ИНН 5506036603, ОГРН 1025501245296) о взыскании 402 610 руб. 06 коп.,
при участии в судебном заседании:
от закрытого акционерного общества "Сибирский Коммунальник" - представителя Конопко А.Э. по доверенности от 26.12.2014 сроком действия до 01.01.2016, представителя Прохорова С.В. по доверенности от 29.12.2014 сроком действия до 01.01.2016,
от закрытого акционерного общества "СТА-маркетинг" - представителя Идзон О.Л. по доверенности от 29.05.2015 сроком действия до 31.12.2015, директора Степанова Н.М. согласно протоколу N 138 от 25.05.2015,
установил:
закрытое акционерное общество "Сибирский Коммунальник" (далее - ЗАО "СибКом", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к закрытому акционерному обществу "СТА-маркетинг" (далее - ЗАО "СТА-маркетинг", ответчик) о взыскании 402 610 руб. 06 коп. платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме N 43 по ул. Свободы в г. Омске за декабрь 2011 года - ноябрь 2014 года.
Решением Арбитражного суда Омской области от 27.03.2015 по делу N А46-17390/2014 в удовлетворения иска отказано. Этим же решением с ЗАО "СибКом" в доход федерального бюджета взыскано 9 052 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда, истец в апелляционной жалобе просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции нарушил принцип равноправия и состязательности сторон, сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела. Ответчик не представил мотивированных возражений в части оказания услуг истцом. Оказание услуг подтверждается материалами дела. Подробно доводы приведены в жалобе.
В апелляционной жалобе истцом изложено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: заявления ЗАО "СибКом" в Государственную жилищную инспекцию Омской области о предоставлении лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами; копии журнала проверок юридического лица, индивидуального предпринимателя, проводимых органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по делу N А46-17390/2014 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 04.06.2015.
ЗАО "СТА-маркетинг" в письменном отзыве на апелляционную жалобу выразило несогласие с доводами истца.
В заседании суда апелляционной инстанции 04.06.2015 представитель ответчика выразил возражение против удовлетворения ходатайства истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, указав, что они не имеют отношения к делу, истец мог представить их в суд первой инстанции, сообщив о проведении проверки и заявив ходатайство об отложении судебного заседания.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Настаивал, что ЗАО "СибКом" осуществляет управление многоквартирным домом, претензий со стороны собственников либо контролирующих органов не имеется. Принадлежащее ответчику помещение не является обособленным, вводилось в эксплуатацию вместе с домом, имеет одну общую стену с ним, инженерные сети и фундамент.
Представитель ответчика высказался согласно доводам, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что пристрой к дому является самостоятельным объектом, который обслуживается силами ответчика.
Протокольным определением от 04.06.2015 Восьмой арбитражный апелляционный суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 18.06.2015 и в целях правильного разрешения спора предложил сторонам представить в суд документы, подтверждающие, что принадлежащий ответчику пристрой является (не является) обособленным объектом.
От ЗАО "СибКом" 16.06.2015 поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: копии генерального плана общежития с блоком обслуживания; копии плана свайного поля общежития с блоком обслуживания лист N 908953; копии плана свайного поля общежития с блоком обслуживания лист N 908954; копии акта границ балансовой принадлежности.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против приобщения копии генерального плана общежития с блоком обслуживания; копии плана свайного поля общежития с блоком обслуживания лист N 908953; копии плана свайного поля общежития с блоком обслуживания лист N 908954, считая, что они не являются доказательствами общего фундаментами дома и пристройки. Относительно приобщения акта границ балансовой принадлежности не возражал.
От ЗАО "СТА-маркетинг" 17.06.2015 поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу и дополнительные документы: копии договора аренды от 29.05.2003, договора аренды от 28.03.2015, акта осмотра завершенных работ (кровля) от 10.11.2011, акта разграничения балансовой принадлежности от 23.03.2015, акта разграничения тепловых сетей МУП ЖКХ-8; акта установления границ и раздела ответственности за состояние водопровода и канализации, договора энергоснабжения от 13.05.2015, договора купли-продажи тепловой энергии от 13.04.2015, единого договора холодного водоснабжения от 28.04.2015, заключения эксперта от 15.06.2015 N 014/15.
В заседание суда представитель ответчика представил оригинал заключения эксперта от 15.06.2015 N 014/15.
Истец возражал против приобщения данных документов к материалам дела, указав, что экспертиза проведена без его участия вне судебного разбирательства, никаких строительных исследований не проводилось.
Представитель истца поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика высказался согласно доводам отзыва на апелляционную жалобу и дополнения к нему, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленные сторонами ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств по основаниям, указанным ниже.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и установил, что в обоснование исковых требований ЗАО "СибКом" сослалось на то, что является управляющей организацией многоквартирного дома в г. Омске по ул. Свободы, 43, ответчику принадлежат нежилые помещения, расположенные в 2-х этажной пристройке к дому, пристройка и дом образуют единый комплекс, имеют общую несущую стену, а также общие инженерные сети. Поскольку ЗАО "СибКом" в период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года оказывало услуги по содержанию дома и текущему ремонту общего имущества данного многоквартирного дома, ЗАО "СТА-маркетинг", как собственник помещений в доме, обязано оплатить эти услуги.
Ответчик, возражая против исковых требований в письменном отзыве на иск и дополнении к нему, указал на то, что необходимо установить, являются ли принадлежащие ему нежилые помещения, самостоятельными по отношению к многоквартирному жилому дому, а также, что принадлежащий ему объект капитального строительства является самостоятельным, общество не является участником долевой собственности на общедомовое имущество дома, следовательно, не обязано нести расходы по содержанию и текущему ремонту такого имущества.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что истец обязан был представить доказательства того, что им осуществлялась деятельности по управлению, а также содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то есть доказательства оказания услуг, что им сделано не было.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований на основании изложенного ниже.
В соответствии со статьей 8 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.
В силу статьи 2, части 3 статьи 9 АПК РФ арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, создает условия для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела, что необходимо для достижения такой задачи судопроизводства в арбитражных судах, как защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов других участников гражданских и иных правоотношений.
Согласно пункту 3 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Из приведенных положений вытекает предусмотренная частью 2 статьи 65, частью 1 статьи 168 АПК РФ обязанность арбитражного суда определить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Данная обязанность осуществляется арбитражным судом в целях предоставления сторонам возможности надлежащим образом реализовать свои права при рассмотрении дела по существу и при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства.
Исходя из предмета и оснований исковых требований, в целях правильного рассмотрения дела, необходимо, в первую очередь, выяснить, является ли принадлежащий ответчику объект единым в техническом плане объектом с многоквартирным жилым домом по адресу: г. Омск, ул. Свободы, 43, а также имеет ли он такое общее имущество как фундамент, подвальное помещение, стены, крыша, чердачное помещение, инженерные коммуникации (объекты сетевого хозяйства), во вторую очередь, подлежит исследованию то, осуществляет ли истец управление многоквартирным домом.
Приняв во внимание, что суд первой инстанции неверно установил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и пришел к неверному выводу о недоказанности оказания истцом спорных услуг, суд апелляционной инстанции, руководствуясь вышеприведенными положениями арбитражного процессуального законодательства, в целях создания условий для правильного разрешения спора предложил сторонам представить документы, подтверждающие, что принадлежащий ответчику пристрой является (не является) обособленным объектом.
В связи с изложенным представленные сторонами документы, в том числе приложенные к апелляционной жалобе, на основании части 1 статьи 268 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело, приобщены к материалам дела.
Из материалов дела следует, что ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения литера А1 и А2, общей площадью 780,7 кв. м по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 43.
Между ЗАО "СибКом" и собственниками жилых помещений дома N 43 по ул. Свободы в г. Омске заключен договор управления многоквартирным домом от 01.03.2007 N 93.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)).
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 39 ЖК РФ, на которые истец сослался в обоснование иска, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, включающий текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (статья 36 ЖК РФ, пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13.08.2006 N 491).
Пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13.08.2006 N 491, содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Проанализировав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимной связи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что нежилые помещения, принадлежащие ответчику и составляющие пристрой к многоквартирному жилому дому, находящемуся в управлении истца, не являются самостоятельными.
Так, из представленных истцом документов следует, что общежитие с блоком обслуживания по улице Свободы, 43, проектировалось как единый комплекс, фундамент общежития (в настоящее время многоквартирный жилой дом) и блока обслуживания (в настоящее время пристрой) состоит из свай одного и того же типа, стена и общежития и блока обслуживания расположена на общих сваях, то есть является общей, как для дома, так и для пристроя.
В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.
Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.
Из представленного ответчиком заключения следует, что основой для исследования является визуальный осмотр объекта, изучение конструктивных элементов здания, систем коммуникаций, а также изучение представленных заказчиком - ответчиком документов, указанных в заключении.
Согласно данному заключению объект исследования и жилой дом не имеют единый земельный участок, объект исследования имеет отдельную кровлю, отдельные подъездные пути, сообщение с ближайшей транспортной магистралью, а также огороженную парковку.
Кроме того, в заключении отражено, что объект исследования не имеет общих конструкций (фундаменты, стены, кровли) с жилым домом, при визуальном обследовании установлено, что перевязки кирпичей между стенами не существует, над кровлей нежилого помещения отсутствуют помещения примыкающего к нему жилого дома, объект исследования не имеет сообщения (вход-выход) с жилым домом (имеет отдельные входы, в том числе в подвал), общих лестничных клеток, общих помещений, единого архитектурного решения.
Экспертом также указано, что объект имеет отдельные вводы и врезки инженерных сетей, разводка сетей внутри объекта исследования не входит в систему внутридомовых сетей жилого дома (нежилые помещения имеют собственный тепловой узел, собственную систему канализации (отдельная врезка), подача холодной и горячей воды происходит через подвал пристройки, подача теплоснабжения к пристройке происходит транзитом через подключение от жилого дома).
Как указывалось выше, из документов, представленных истцом, следует, что многоквартирный жилой дом N 43 по ул. Свободы в г. Омске и пристрой, в котором располагаются помещения ответчика, имеют общий фундамент и стену. Заключение, представленное ответчиком, об обратном не свидетельствует, поскольку изложенный в нем вывод о том, что объект исследования (нежилые помещения, составляющие пристрой к дому) и дом не имеют общих конструкций, таких как фундамент и стены, сделан путем визуального осмотра в отсутствие каких-либо инструментально-строительных исследований конструкций (в том числе, фундамента), анализа проектной документации.
Ответчик не отрицает, что между домом и пристроем имеется проход (дверь), который в настоящее время не используется, следовательно, вывод эксперта об отсутствии сообщения (входа-выхода) не соответствует действительности.
Отсутствие перевязки кирпичей, о чем указано в заключении, однозначно не свидетельствует, что пристрой не является частью многоквартирного дома, а является самостоятельным зданием (обособленным объектом недвижимости).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что материалы стен пристроя и жилого дома один и тот же - кирпич красного цвета.
Учитывая разную этажность пристроя и жилого дома обстоятельство, связанное с тем пристрой и дом не имеют единой кровли, не подтверждает вывод эксперта о том, что пристой является самостоятельным зданием (обособленным объектом недвижимости).
Нежилой характер принадлежащих ответчику помещений не является признаком отдельного здания.
Подача холодной и горячей воды к жилому дому через подвал пристройки и подача теплоснабжения к пристройке транзитом через подключение от жилого дома, наличие в пристрое собственного теплового узла, на что указано в заключении, а также представленный истцом акт границы балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности) тепловых сетей между ООО "Тепло" и ООО "Магнум" (бывшим арендатором помещений ответчика) по адресу: г. Омск, ул. Свободы, 43, акт разграничения тепловых сетей между ЗАО "СТА-маркетинг" и МУП ЖКХ-8, акт установления границ и раздела ответственности за состояние водопровода и канализации и канализации между ЗАО "СТА-маркетинг" и МУП "Водоканал", представленные ответчиком, подтверждают утверждение истца о том, что пристрой ответчика и жилой дом, находящийся в его управлении, имеют общие (не автономные) коммуникации (теплоснабжение и водоснабжение). Иными словами разводка сетей холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения внутри пристроя входит в систему внутридомовых сетей жилого дома.
Заключение арендаторами нежилых помещений ответчика самостоятельных договоров на коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, ГВС, ХВС и водоотведения), на что указано в заключении эксперта, об обратном не свидетельствует, а подтверждает несение владельцем объекта бремени его содержания.
Доказательств, позволяющих прийти к выводу о том, что теплоснабжение и водоснабжение осуществляются без использования общедомовых коммуникаций, не представлено.
Обстоятельства, связанные с тем, что помещения ответчика и дом расположены на разных земельных участках, помещения ответчика имеют отдельные входы и подъездные пути, имеют сообщение с ближайшей транспортной магистралью, огороженную парковку, а также врезки сетей в пристрое, отсутствует необходимости использования мест общего пользования дома, отсутствие общих лестничных клеток, общих помещений, вывод эксперта не подтверждают, обусловлены разным функциональным назначением объектов в настоящее время.
Необходимо указать, что согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 08.10.2002 за ответчиком зарегистрированы нежилые помещения 1П, общей площадью 810,2 кв. м, составляющие пристройки А1, А2 к жилому дому по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 43, то есть не как на самостоятельный объект. В представленном ответчиком техническом паспорте принадлежащих ему помещений отражено, что он составлен на нежилые помещения литера А1, А2, расположенные в г. Омске по ул. Свободы, 43, а не отдельный объект недвижимости, в разделе V объект поименован как "пристройка". Согласно выпикировки из технического паспорта литерой А обозначено здание жилого дома. Определение литеры содержится в Приложении 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37. Оно характеризует литеру как буквенное обозначение зданий, строений и сооружений в инвентаризационно-технической документации. Литера является одним из индивидуализирующих признаков недвижимости. Таким образом, литерами А, А1, А2 в данном случае обозначены составные части единого здания (жилого дома с пристроем).
Указание литер "А1, А2" препятствует присвоению нежилому помещению отдельного самостоятельного адреса. В любом случае присвоение отдельного адреса не означает, что нежилые помещения ответчика, образующие пристрой, являются самостоятельным зданием (обособленным объектом недвижимости). Тем более, что распоряжение N 233-р от 07.05.2014 Администрации Октябрьского административного округа города Омска вынесено в отношении объекта общей площадью 557,0 кв. м, литера Б, имеющего почтово-адресную нумерацию: г. Омск, ул. Свободы, 43, тогда как в свидетельстве о регистрации права имущество ответчика поименовано как "нежилые помещения 1П, общей площадью 810,20 кв. м, составляющие пристройки А1, А2 к жилому дому, расположенному по адресу: г Омск, ул. Свободы, 43 (согласно техническому паспорту вследствие перепланировки площадь помещений составляет 780,7 кв. м).
Таким образом, проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленное ответчиком в подтверждение его доводов о том, что принадлежащий ему объект является самостоятельным, заключение эксперта от 15.06.2015 N 014/15, составленное по результатам внесудебной строительно-технической экспертизы, и прилагаемые к нему документы в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно не подтверждает его доводы.
Напротив, из представленных сторонами доказательств следует, что нежилые помещения, принадлежащие ответчику и составляющие пристрой к многоквартирному жилому дому, находящемуся в управлении истца, не являются самостоятельными, а является частью многоквартирного жилого дома, находящегося в управлении ЗАО "СибКом".
При таких обстоятельствах ответчик, являясь собственником нежилых помещений в многоквартирном доме, в соответствии с положениями статей 39 ЖК РФ и 249 ГК РФ обязан нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего дома в целом и оплачивать оказанные истцом услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества независимо от того, был или нет с ним заключен договор на управление многоквартирным домом.
Несение ответчиком (арендаторами) самостоятельных расходов по содержанию своего имущества (например, по ремонту кровли) не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Исходя из смысла указанной правовой позиции следует, что ЗАО "СибКом" вправе не доказывать в суде размер фактических расходов, возникших у него в связи с содержанием и текущим ремонтом общего имущества, указывая, из чего складывается их размер по отношению к ЗАО "СТА-маркетинг".
Документов, свидетельствующих о том, что в спорный период истец ненадлежащим образом управлял многоквартирным домом N 43 по ул. Свободы в г. Омске, договор управления многоквартирным домом от 01.03.2007 N 93 прекратил свое действие, ответчиком не представлено.
Между тем, согласно представленному истцом журналу проверок каких-либо нарушений управляющей компанией ЗАО "СибКом" обязательных требований Государственной жилищной инспекции Омской области не выявлено.
Документов, свидетельствующих о том, что содержание и текущий ремонт общего имущества осуществлял не истец, а иное лицо, ответчиком также не представлено.
Возможность эксплуатации многоквартирного жилого дома без содержания и обслуживания общего имущества ЗАО "СТА-маркетинг" документально не подтверждена.
Суд апелляционной инстанции указывает, что условиями договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 N 93 подписание собственниками помещений в многоквартирном жилом доме N 43 по ул. Свобода в г. Омске актов выполненных работ и оказанных услуг не предусмотрено. Согласно пункту 2.1.9 договора управления управляющая организация обязана предоставлять лишь отчеты о проделанной работе, тогда как из материалов дела не усматривается, что ответчик обращался к истцу за подобными отчетами.
В отсутствие доказательств обратного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности факта оказания истцом в период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года услуг по содержанию и текущему ремонту имущества в многоквартирном доме N 43 по ул. Свободы в г. Омске.
При определении подлежащей внесению ответчиком платы истец применял тарифы, установленные в соответствии с Постановлением Администрации города Омска от 28.11.2012 N 1546-п для собственников пристроенных помещений: в 2011 году - 10 руб. 15 коп. за 1 кв. м общей площади помещения, в 2012 году - 10 руб. 60 коп. за 1 кв. м общей площади помещения, в 2013 году - 16 руб. 67 коп. за 1 кв. м общей площади помещения, в 2014 года - 16 руб. 67 коп. за 1 кв. м общей площади.
Расчет задолженности судом проверен, признается судом апелляционной инстанции арифметически верным и не подлежащим корректировке.
С учетом приведенных обстоятельств апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемое решение на основании подпункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ следует отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 2 000 руб. и апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Поскольку за рассмотрение иска государственная пошлина уплачена ЗАО "СибКом" без учета увеличения исковых требований, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9 052 руб. 20 коп.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, подпунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 27.03.2015 по делу N А46-17390/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с закрытого акционерного общества "СТА-маркетинг" (ИНН 5506036603, ОГРН 1025501245296) в пользу закрытого акционерного общества "Сибирский Коммунальник" (ИНН 5506054120, ОГРН 1045511001337) 402 610 руб. 06 коп. платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску, 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с закрытого акционерного общества "СТА-маркетинг" (ИНН 5506036603, ОГРН 1025501245296) в доход федерального бюджета 9 052 руб. 20 коп. государственной пошлины по иску.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2015 N 08АП-5250/2015 ПО ДЕЛУ N А46-17390/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2015 г. N 08АП-5250/2015
Дело N А46-17390/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5250/2015) закрытого акционерного общества "Сибирский Коммунальник" на решение Арбитражного суда Омской области от 27.03.2015 по делу N А46-17390/2014 (судья А.В. Савинов), принятое по иску закрытого акционерного общества "Сибирский Коммунальник" (ИНН 5506054120, ОГРН 1045511001337) к закрытому акционерному обществу "СТА-маркетинг" (ИНН 5506036603, ОГРН 1025501245296) о взыскании 402 610 руб. 06 коп.,
при участии в судебном заседании:
от закрытого акционерного общества "Сибирский Коммунальник" - представителя Конопко А.Э. по доверенности от 26.12.2014 сроком действия до 01.01.2016, представителя Прохорова С.В. по доверенности от 29.12.2014 сроком действия до 01.01.2016,
от закрытого акционерного общества "СТА-маркетинг" - представителя Идзон О.Л. по доверенности от 29.05.2015 сроком действия до 31.12.2015, директора Степанова Н.М. согласно протоколу N 138 от 25.05.2015,
установил:
закрытое акционерное общество "Сибирский Коммунальник" (далее - ЗАО "СибКом", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к закрытому акционерному обществу "СТА-маркетинг" (далее - ЗАО "СТА-маркетинг", ответчик) о взыскании 402 610 руб. 06 коп. платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме N 43 по ул. Свободы в г. Омске за декабрь 2011 года - ноябрь 2014 года.
Решением Арбитражного суда Омской области от 27.03.2015 по делу N А46-17390/2014 в удовлетворения иска отказано. Этим же решением с ЗАО "СибКом" в доход федерального бюджета взыскано 9 052 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда, истец в апелляционной жалобе просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции нарушил принцип равноправия и состязательности сторон, сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела. Ответчик не представил мотивированных возражений в части оказания услуг истцом. Оказание услуг подтверждается материалами дела. Подробно доводы приведены в жалобе.
В апелляционной жалобе истцом изложено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: заявления ЗАО "СибКом" в Государственную жилищную инспекцию Омской области о предоставлении лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами; копии журнала проверок юридического лица, индивидуального предпринимателя, проводимых органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по делу N А46-17390/2014 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 04.06.2015.
ЗАО "СТА-маркетинг" в письменном отзыве на апелляционную жалобу выразило несогласие с доводами истца.
В заседании суда апелляционной инстанции 04.06.2015 представитель ответчика выразил возражение против удовлетворения ходатайства истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, указав, что они не имеют отношения к делу, истец мог представить их в суд первой инстанции, сообщив о проведении проверки и заявив ходатайство об отложении судебного заседания.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Настаивал, что ЗАО "СибКом" осуществляет управление многоквартирным домом, претензий со стороны собственников либо контролирующих органов не имеется. Принадлежащее ответчику помещение не является обособленным, вводилось в эксплуатацию вместе с домом, имеет одну общую стену с ним, инженерные сети и фундамент.
Представитель ответчика высказался согласно доводам, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что пристрой к дому является самостоятельным объектом, который обслуживается силами ответчика.
Протокольным определением от 04.06.2015 Восьмой арбитражный апелляционный суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 18.06.2015 и в целях правильного разрешения спора предложил сторонам представить в суд документы, подтверждающие, что принадлежащий ответчику пристрой является (не является) обособленным объектом.
От ЗАО "СибКом" 16.06.2015 поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: копии генерального плана общежития с блоком обслуживания; копии плана свайного поля общежития с блоком обслуживания лист N 908953; копии плана свайного поля общежития с блоком обслуживания лист N 908954; копии акта границ балансовой принадлежности.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против приобщения копии генерального плана общежития с блоком обслуживания; копии плана свайного поля общежития с блоком обслуживания лист N 908953; копии плана свайного поля общежития с блоком обслуживания лист N 908954, считая, что они не являются доказательствами общего фундаментами дома и пристройки. Относительно приобщения акта границ балансовой принадлежности не возражал.
От ЗАО "СТА-маркетинг" 17.06.2015 поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу и дополнительные документы: копии договора аренды от 29.05.2003, договора аренды от 28.03.2015, акта осмотра завершенных работ (кровля) от 10.11.2011, акта разграничения балансовой принадлежности от 23.03.2015, акта разграничения тепловых сетей МУП ЖКХ-8; акта установления границ и раздела ответственности за состояние водопровода и канализации, договора энергоснабжения от 13.05.2015, договора купли-продажи тепловой энергии от 13.04.2015, единого договора холодного водоснабжения от 28.04.2015, заключения эксперта от 15.06.2015 N 014/15.
В заседание суда представитель ответчика представил оригинал заключения эксперта от 15.06.2015 N 014/15.
Истец возражал против приобщения данных документов к материалам дела, указав, что экспертиза проведена без его участия вне судебного разбирательства, никаких строительных исследований не проводилось.
Представитель истца поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика высказался согласно доводам отзыва на апелляционную жалобу и дополнения к нему, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленные сторонами ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств по основаниям, указанным ниже.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и установил, что в обоснование исковых требований ЗАО "СибКом" сослалось на то, что является управляющей организацией многоквартирного дома в г. Омске по ул. Свободы, 43, ответчику принадлежат нежилые помещения, расположенные в 2-х этажной пристройке к дому, пристройка и дом образуют единый комплекс, имеют общую несущую стену, а также общие инженерные сети. Поскольку ЗАО "СибКом" в период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года оказывало услуги по содержанию дома и текущему ремонту общего имущества данного многоквартирного дома, ЗАО "СТА-маркетинг", как собственник помещений в доме, обязано оплатить эти услуги.
Ответчик, возражая против исковых требований в письменном отзыве на иск и дополнении к нему, указал на то, что необходимо установить, являются ли принадлежащие ему нежилые помещения, самостоятельными по отношению к многоквартирному жилому дому, а также, что принадлежащий ему объект капитального строительства является самостоятельным, общество не является участником долевой собственности на общедомовое имущество дома, следовательно, не обязано нести расходы по содержанию и текущему ремонту такого имущества.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что истец обязан был представить доказательства того, что им осуществлялась деятельности по управлению, а также содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то есть доказательства оказания услуг, что им сделано не было.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований на основании изложенного ниже.
В соответствии со статьей 8 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.
В силу статьи 2, части 3 статьи 9 АПК РФ арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, создает условия для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела, что необходимо для достижения такой задачи судопроизводства в арбитражных судах, как защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов других участников гражданских и иных правоотношений.
Согласно пункту 3 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Из приведенных положений вытекает предусмотренная частью 2 статьи 65, частью 1 статьи 168 АПК РФ обязанность арбитражного суда определить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Данная обязанность осуществляется арбитражным судом в целях предоставления сторонам возможности надлежащим образом реализовать свои права при рассмотрении дела по существу и при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства.
Исходя из предмета и оснований исковых требований, в целях правильного рассмотрения дела, необходимо, в первую очередь, выяснить, является ли принадлежащий ответчику объект единым в техническом плане объектом с многоквартирным жилым домом по адресу: г. Омск, ул. Свободы, 43, а также имеет ли он такое общее имущество как фундамент, подвальное помещение, стены, крыша, чердачное помещение, инженерные коммуникации (объекты сетевого хозяйства), во вторую очередь, подлежит исследованию то, осуществляет ли истец управление многоквартирным домом.
Приняв во внимание, что суд первой инстанции неверно установил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и пришел к неверному выводу о недоказанности оказания истцом спорных услуг, суд апелляционной инстанции, руководствуясь вышеприведенными положениями арбитражного процессуального законодательства, в целях создания условий для правильного разрешения спора предложил сторонам представить документы, подтверждающие, что принадлежащий ответчику пристрой является (не является) обособленным объектом.
В связи с изложенным представленные сторонами документы, в том числе приложенные к апелляционной жалобе, на основании части 1 статьи 268 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело, приобщены к материалам дела.
Из материалов дела следует, что ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения литера А1 и А2, общей площадью 780,7 кв. м по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 43.
Между ЗАО "СибКом" и собственниками жилых помещений дома N 43 по ул. Свободы в г. Омске заключен договор управления многоквартирным домом от 01.03.2007 N 93.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)).
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 39 ЖК РФ, на которые истец сослался в обоснование иска, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, включающий текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (статья 36 ЖК РФ, пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13.08.2006 N 491).
Пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13.08.2006 N 491, содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Проанализировав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимной связи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что нежилые помещения, принадлежащие ответчику и составляющие пристрой к многоквартирному жилому дому, находящемуся в управлении истца, не являются самостоятельными.
Так, из представленных истцом документов следует, что общежитие с блоком обслуживания по улице Свободы, 43, проектировалось как единый комплекс, фундамент общежития (в настоящее время многоквартирный жилой дом) и блока обслуживания (в настоящее время пристрой) состоит из свай одного и того же типа, стена и общежития и блока обслуживания расположена на общих сваях, то есть является общей, как для дома, так и для пристроя.
В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.
Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.
Из представленного ответчиком заключения следует, что основой для исследования является визуальный осмотр объекта, изучение конструктивных элементов здания, систем коммуникаций, а также изучение представленных заказчиком - ответчиком документов, указанных в заключении.
Согласно данному заключению объект исследования и жилой дом не имеют единый земельный участок, объект исследования имеет отдельную кровлю, отдельные подъездные пути, сообщение с ближайшей транспортной магистралью, а также огороженную парковку.
Кроме того, в заключении отражено, что объект исследования не имеет общих конструкций (фундаменты, стены, кровли) с жилым домом, при визуальном обследовании установлено, что перевязки кирпичей между стенами не существует, над кровлей нежилого помещения отсутствуют помещения примыкающего к нему жилого дома, объект исследования не имеет сообщения (вход-выход) с жилым домом (имеет отдельные входы, в том числе в подвал), общих лестничных клеток, общих помещений, единого архитектурного решения.
Экспертом также указано, что объект имеет отдельные вводы и врезки инженерных сетей, разводка сетей внутри объекта исследования не входит в систему внутридомовых сетей жилого дома (нежилые помещения имеют собственный тепловой узел, собственную систему канализации (отдельная врезка), подача холодной и горячей воды происходит через подвал пристройки, подача теплоснабжения к пристройке происходит транзитом через подключение от жилого дома).
Как указывалось выше, из документов, представленных истцом, следует, что многоквартирный жилой дом N 43 по ул. Свободы в г. Омске и пристрой, в котором располагаются помещения ответчика, имеют общий фундамент и стену. Заключение, представленное ответчиком, об обратном не свидетельствует, поскольку изложенный в нем вывод о том, что объект исследования (нежилые помещения, составляющие пристрой к дому) и дом не имеют общих конструкций, таких как фундамент и стены, сделан путем визуального осмотра в отсутствие каких-либо инструментально-строительных исследований конструкций (в том числе, фундамента), анализа проектной документации.
Ответчик не отрицает, что между домом и пристроем имеется проход (дверь), который в настоящее время не используется, следовательно, вывод эксперта об отсутствии сообщения (входа-выхода) не соответствует действительности.
Отсутствие перевязки кирпичей, о чем указано в заключении, однозначно не свидетельствует, что пристрой не является частью многоквартирного дома, а является самостоятельным зданием (обособленным объектом недвижимости).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что материалы стен пристроя и жилого дома один и тот же - кирпич красного цвета.
Учитывая разную этажность пристроя и жилого дома обстоятельство, связанное с тем пристрой и дом не имеют единой кровли, не подтверждает вывод эксперта о том, что пристой является самостоятельным зданием (обособленным объектом недвижимости).
Нежилой характер принадлежащих ответчику помещений не является признаком отдельного здания.
Подача холодной и горячей воды к жилому дому через подвал пристройки и подача теплоснабжения к пристройке транзитом через подключение от жилого дома, наличие в пристрое собственного теплового узла, на что указано в заключении, а также представленный истцом акт границы балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности) тепловых сетей между ООО "Тепло" и ООО "Магнум" (бывшим арендатором помещений ответчика) по адресу: г. Омск, ул. Свободы, 43, акт разграничения тепловых сетей между ЗАО "СТА-маркетинг" и МУП ЖКХ-8, акт установления границ и раздела ответственности за состояние водопровода и канализации и канализации между ЗАО "СТА-маркетинг" и МУП "Водоканал", представленные ответчиком, подтверждают утверждение истца о том, что пристрой ответчика и жилой дом, находящийся в его управлении, имеют общие (не автономные) коммуникации (теплоснабжение и водоснабжение). Иными словами разводка сетей холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения внутри пристроя входит в систему внутридомовых сетей жилого дома.
Заключение арендаторами нежилых помещений ответчика самостоятельных договоров на коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, ГВС, ХВС и водоотведения), на что указано в заключении эксперта, об обратном не свидетельствует, а подтверждает несение владельцем объекта бремени его содержания.
Доказательств, позволяющих прийти к выводу о том, что теплоснабжение и водоснабжение осуществляются без использования общедомовых коммуникаций, не представлено.
Обстоятельства, связанные с тем, что помещения ответчика и дом расположены на разных земельных участках, помещения ответчика имеют отдельные входы и подъездные пути, имеют сообщение с ближайшей транспортной магистралью, огороженную парковку, а также врезки сетей в пристрое, отсутствует необходимости использования мест общего пользования дома, отсутствие общих лестничных клеток, общих помещений, вывод эксперта не подтверждают, обусловлены разным функциональным назначением объектов в настоящее время.
Необходимо указать, что согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 08.10.2002 за ответчиком зарегистрированы нежилые помещения 1П, общей площадью 810,2 кв. м, составляющие пристройки А1, А2 к жилому дому по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 43, то есть не как на самостоятельный объект. В представленном ответчиком техническом паспорте принадлежащих ему помещений отражено, что он составлен на нежилые помещения литера А1, А2, расположенные в г. Омске по ул. Свободы, 43, а не отдельный объект недвижимости, в разделе V объект поименован как "пристройка". Согласно выпикировки из технического паспорта литерой А обозначено здание жилого дома. Определение литеры содержится в Приложении 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37. Оно характеризует литеру как буквенное обозначение зданий, строений и сооружений в инвентаризационно-технической документации. Литера является одним из индивидуализирующих признаков недвижимости. Таким образом, литерами А, А1, А2 в данном случае обозначены составные части единого здания (жилого дома с пристроем).
Указание литер "А1, А2" препятствует присвоению нежилому помещению отдельного самостоятельного адреса. В любом случае присвоение отдельного адреса не означает, что нежилые помещения ответчика, образующие пристрой, являются самостоятельным зданием (обособленным объектом недвижимости). Тем более, что распоряжение N 233-р от 07.05.2014 Администрации Октябрьского административного округа города Омска вынесено в отношении объекта общей площадью 557,0 кв. м, литера Б, имеющего почтово-адресную нумерацию: г. Омск, ул. Свободы, 43, тогда как в свидетельстве о регистрации права имущество ответчика поименовано как "нежилые помещения 1П, общей площадью 810,20 кв. м, составляющие пристройки А1, А2 к жилому дому, расположенному по адресу: г Омск, ул. Свободы, 43 (согласно техническому паспорту вследствие перепланировки площадь помещений составляет 780,7 кв. м).
Таким образом, проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленное ответчиком в подтверждение его доводов о том, что принадлежащий ему объект является самостоятельным, заключение эксперта от 15.06.2015 N 014/15, составленное по результатам внесудебной строительно-технической экспертизы, и прилагаемые к нему документы в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно не подтверждает его доводы.
Напротив, из представленных сторонами доказательств следует, что нежилые помещения, принадлежащие ответчику и составляющие пристрой к многоквартирному жилому дому, находящемуся в управлении истца, не являются самостоятельными, а является частью многоквартирного жилого дома, находящегося в управлении ЗАО "СибКом".
При таких обстоятельствах ответчик, являясь собственником нежилых помещений в многоквартирном доме, в соответствии с положениями статей 39 ЖК РФ и 249 ГК РФ обязан нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего дома в целом и оплачивать оказанные истцом услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества независимо от того, был или нет с ним заключен договор на управление многоквартирным домом.
Несение ответчиком (арендаторами) самостоятельных расходов по содержанию своего имущества (например, по ремонту кровли) не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Исходя из смысла указанной правовой позиции следует, что ЗАО "СибКом" вправе не доказывать в суде размер фактических расходов, возникших у него в связи с содержанием и текущим ремонтом общего имущества, указывая, из чего складывается их размер по отношению к ЗАО "СТА-маркетинг".
Документов, свидетельствующих о том, что в спорный период истец ненадлежащим образом управлял многоквартирным домом N 43 по ул. Свободы в г. Омске, договор управления многоквартирным домом от 01.03.2007 N 93 прекратил свое действие, ответчиком не представлено.
Между тем, согласно представленному истцом журналу проверок каких-либо нарушений управляющей компанией ЗАО "СибКом" обязательных требований Государственной жилищной инспекции Омской области не выявлено.
Документов, свидетельствующих о том, что содержание и текущий ремонт общего имущества осуществлял не истец, а иное лицо, ответчиком также не представлено.
Возможность эксплуатации многоквартирного жилого дома без содержания и обслуживания общего имущества ЗАО "СТА-маркетинг" документально не подтверждена.
Суд апелляционной инстанции указывает, что условиями договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 N 93 подписание собственниками помещений в многоквартирном жилом доме N 43 по ул. Свобода в г. Омске актов выполненных работ и оказанных услуг не предусмотрено. Согласно пункту 2.1.9 договора управления управляющая организация обязана предоставлять лишь отчеты о проделанной работе, тогда как из материалов дела не усматривается, что ответчик обращался к истцу за подобными отчетами.
В отсутствие доказательств обратного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности факта оказания истцом в период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года услуг по содержанию и текущему ремонту имущества в многоквартирном доме N 43 по ул. Свободы в г. Омске.
При определении подлежащей внесению ответчиком платы истец применял тарифы, установленные в соответствии с Постановлением Администрации города Омска от 28.11.2012 N 1546-п для собственников пристроенных помещений: в 2011 году - 10 руб. 15 коп. за 1 кв. м общей площади помещения, в 2012 году - 10 руб. 60 коп. за 1 кв. м общей площади помещения, в 2013 году - 16 руб. 67 коп. за 1 кв. м общей площади помещения, в 2014 года - 16 руб. 67 коп. за 1 кв. м общей площади.
Расчет задолженности судом проверен, признается судом апелляционной инстанции арифметически верным и не подлежащим корректировке.
С учетом приведенных обстоятельств апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемое решение на основании подпункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ следует отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 2 000 руб. и апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Поскольку за рассмотрение иска государственная пошлина уплачена ЗАО "СибКом" без учета увеличения исковых требований, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9 052 руб. 20 коп.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, подпунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 27.03.2015 по делу N А46-17390/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с закрытого акционерного общества "СТА-маркетинг" (ИНН 5506036603, ОГРН 1025501245296) в пользу закрытого акционерного общества "Сибирский Коммунальник" (ИНН 5506054120, ОГРН 1045511001337) 402 610 руб. 06 коп. платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску, 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с закрытого акционерного общества "СТА-маркетинг" (ИНН 5506036603, ОГРН 1025501245296) в доход федерального бюджета 9 052 руб. 20 коп. государственной пошлины по иску.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)