Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 июня 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 9 июня 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Осокиной Н.Н., судей Мурахиной Н.В. и Смирнова В.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 марта 2014 года по делу N А05-14522/2013 (Ипаева С.Г.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (ОГРН 1082902000807; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Территориальному отделу в городе Северодвинске Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Архангельской области (далее - отдел) о признании незаконным и отмене постановления от 24.10.2013 N 355/2013 о назначении административного наказания по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде административного штрафа в размере 10 000 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена прокуратура города Северодвинска Архангельской области (далее - прокуратура).
Решением суда от 13 марта 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права и на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Также ссылается на отсутствие в действиях общества события административного правонарушения.
От отдела отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Прокуратура в отзыве на апелляционную жалобу отклонила доводы, изложенные в жалобе, считает, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, на основании информации поступившей из прокуратуры Архангельской области (письмо то 30.07.2013 N 7-25-2013/1898) прокуратурой города Северодвинска проведена проверка соблюдения обществом законодательства в сфере долевого строительства.
В ходе проведенной проверки должностное лицо, проводившее проверку, пришло к выводу о несоответствии заключенного обществом договора долевого участия в строительстве жилого дома требованиям действующего законодательства Российской Федерации, поскольку обществом в договор участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный с физическими лицами, включены условия, ущемляющие установленные законом права потребителя.
По результатам проведенной проверки должностным лицом прокуратуры 23.08.2013 вынесено постановление о возбуждении в отношении общества дела об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
На основании указанного постановления и поступивших из прокуратуры материалов проверки начальником отдела 24.10.2013 вынесено постановление N 357/2013 о привлечении заявителя к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ, в виде штрафа в размере 10000 руб.
Общество, не согласившись с постановлением отдела, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований в связи с наличием в действиях общества состава вмененного административного правонарушения.
Апелляционная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции в силу следующего.
Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом N 2300-1 и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
На основании части 1 статьи 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации, признаются недействительными.
Следовательно, ущемляющими признаются те условия договора, которые ухудшают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве, регламентированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В пункте 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Таким образом, на регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.
Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителей.
В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи ГК РФ).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общество (застройщик) 11.04.2013 заключило с гражданином Татариновым Л.Н. (дольщик) договор N 47/А-46 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - договор).
В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в установленные сроки, своими силами и (или) с привлечением других лиц в соответствии с проектной документацией осуществить строительство 2 очереди проекта строительства "Три блокированных жилых дома со встроенными помещениями малого бизнеса" по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, квартал 152 (южная зона жилой застройки) на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104152:37 (далее - дом), и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику жилое помещение, указанное в пункте 2.2 договора, а дольщики обязуются уплатить обусловленную договором цену, указанную в разделе 4, и принять от застройщика квартиру.
В обжалуемом постановлении отдел пришел к выводу о том, что общество неправомерно включило в условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома дополнительные, не предусмотренные законодательством основания и виды санкций (штрафов) в случае проведения отделочных работ до регистрации права собственности, также в случае нарушения порядка уступки прав третьим лицам, а также в случае одностороннего расторжения договора, тем самым ущемив установленные законом права потребителя.
Так, в разделе 8 договора "Ответственность Сторон" включен пункт 8.2, в соответствии с которым нарушение дольщиком обязательств, связанных с проведением отделочных (ремонтных работ) как в отношении общего имущества многоквартирного дома, так и в отношении квартиры, до оформления права собственности дольщика на объект долевого строительства, влечет возникновение обязанности дольщика по уплате застройщику неустойки (штрафа) в размере 30% (тридцати процентов) от цены настоящего договора и возмещению застройщику расходов, связанных с выполнением восстановительных работ.
В соответствии с пунктом 8.4 договора в случае расторжения настоящего договора по инициативе (вине) дольщика, за исключением случаев, предусмотренных частями 1, 1.1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, дольщик обязан уплатить застройщику отступное (штраф) в размере 10% от цены настоящего договора.
На основании пункта 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно статье 5 названного Закона в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1). Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (часть 3).
В силу части 6 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно пункту 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии со статьей 10 этого же Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Проанализировав указанные положения Закона N 214-ФЗ, а также содержание пунктов 8.2, 8.4 договора, суд апелляционной инстанции считает необходимым согласиться с выводом суда первой инстанции относительно того, что включение в названные пункты договора условий об уплате штрафа от цены настоящего договора в случае расторжения договора по инициативе (вине) дольщика и возмещению застройщику расходов, связанных с выполнением восстановительных работ, ущемляет права потребителя, возлагая на них не предусмотренную законом обязанность по уплате штрафа.
Податель жалобы полагает, что Закон N 214-ФЗ является приоритетным перед Законом N 2300-1 как специальная норма права, регулирующая спорные правоотношения.
Между тем, возможность сторон договором изменять положения диспозитивных норм закона в договорных отношениях с участием потребителя ограничена пунктом 1 статьи 16 Закона N 2300-1, запрещающим ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации.
В рассматриваемом случае такими правилами являются общие положения пунктов 2 и 6 статьи 5, статьи 10 Закона N 214-ФЗ, согласно которым в отношениях долевого участия в строительстве правовым последствием неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору является обязанность стороны, не исполнившей своих обязательств или ненадлежаще исполнившей свои обязательства, уплатить другой стороне предусмотренные названным Законом и договором долевого участия в строительстве неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу названных норм законодательства в сфере долевого строительства, иных основании влекущих наступление негативных последствий в виде санкций (штрафов) не установлено.
Следовательно, общество, включая в пункты 8.2, 8.4 договора указанные условия, возлагая на потребителя не предусмотренную законом обязанность по уплате штрафа.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы в указанной части основаны на неправильном толковании норм ГК РФ, Закона N 214-ФЗ и Закона N 2300-1 и не могут быть приняты судом в качестве обоснованных.
Кроме того, пунктом 8.3 договора предусмотрено, что нарушение правил, указанных в пункте 6.4.1 настоящего договора, а именно: осуществление уступки прав по договору в залог или под иные обременения только с согласия собственника, влечет возникновение обязанности дольщика по уплате застройщику неустойки (штрафа) в размере 30% от цены настоящего договора.
Согласно частям 1, 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
По общему правилу такая уступка права требования возможна только после полной уплаты цены договора участником долевого строительства.
В силу статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Следует отметить, что право требования исполнения обязательств по кредитному договору не относится к числу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора.
В соответствии с пунктов 2 статьи 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
В данном случае необходимость письменного согласия застройщика, предусмотренная спорным договором противоречит нормам статьи 11 Закона N 214-ФЗ, а также положения ГК РФ.
Следовательно, данный пункт договора нарушает права потребителей, поскольку получение согласия должника на переход прав кредитора к другому лицу не требуется.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности в действиях общества события вмененного административного правонарушения.
Доводы общества об обратном отклоняются апелляционной коллегией в силу своей несостоятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 1.5 КоАП РФ лицо подлежит ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.
Согласно статье 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Вопрос вины был исследован административным органом и отражен в оспариваемом постановлении.
Материалы дела не содержат доказательств невозможности исполнения обществом действующего законодательства. При этом вина заявителя выразилась в непринятии всех необходимых мер для разработки и заключения договоров, соответствующих нормам действующего законодательства. Таким образом, вина заявителя в совершении вменяемых административных правонарушений административным органом доказана и подтверждена соответствующими доказательствами.
Кроме того суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалы дела не представлено доказательств объективной невозможности исполнения заявителем положений действующего законодательства в области защиты прав потребителей.
Таким образом, в действиях общества доказан состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Нарушений порядка привлечения общества к административной ответственности судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом конкретных обстоятельств дела, характера совершенного административного правонарушения оснований для признания правонарушения малозначительным и применения статьи 2.9 КоАП РФ, суд апелляционной инстанции также не усматривает.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы общества.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 марта 2014 года по делу N А05-14522/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.ОСОКИНА
Судьи
Н.В.МУРАХИНА
В.И.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2014 ПО ДЕЛУ N А05-14522/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2014 г. по делу N А05-14522/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 2 июня 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 9 июня 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Осокиной Н.Н., судей Мурахиной Н.В. и Смирнова В.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 марта 2014 года по делу N А05-14522/2013 (Ипаева С.Г.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (ОГРН 1082902000807; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Территориальному отделу в городе Северодвинске Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Архангельской области (далее - отдел) о признании незаконным и отмене постановления от 24.10.2013 N 355/2013 о назначении административного наказания по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде административного штрафа в размере 10 000 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена прокуратура города Северодвинска Архангельской области (далее - прокуратура).
Решением суда от 13 марта 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права и на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Также ссылается на отсутствие в действиях общества события административного правонарушения.
От отдела отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Прокуратура в отзыве на апелляционную жалобу отклонила доводы, изложенные в жалобе, считает, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, на основании информации поступившей из прокуратуры Архангельской области (письмо то 30.07.2013 N 7-25-2013/1898) прокуратурой города Северодвинска проведена проверка соблюдения обществом законодательства в сфере долевого строительства.
В ходе проведенной проверки должностное лицо, проводившее проверку, пришло к выводу о несоответствии заключенного обществом договора долевого участия в строительстве жилого дома требованиям действующего законодательства Российской Федерации, поскольку обществом в договор участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный с физическими лицами, включены условия, ущемляющие установленные законом права потребителя.
По результатам проведенной проверки должностным лицом прокуратуры 23.08.2013 вынесено постановление о возбуждении в отношении общества дела об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
На основании указанного постановления и поступивших из прокуратуры материалов проверки начальником отдела 24.10.2013 вынесено постановление N 357/2013 о привлечении заявителя к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ, в виде штрафа в размере 10000 руб.
Общество, не согласившись с постановлением отдела, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований в связи с наличием в действиях общества состава вмененного административного правонарушения.
Апелляционная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции в силу следующего.
Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом N 2300-1 и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
На основании части 1 статьи 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации, признаются недействительными.
Следовательно, ущемляющими признаются те условия договора, которые ухудшают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве, регламентированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В пункте 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Таким образом, на регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.
Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителей.
В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи ГК РФ).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общество (застройщик) 11.04.2013 заключило с гражданином Татариновым Л.Н. (дольщик) договор N 47/А-46 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - договор).
В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в установленные сроки, своими силами и (или) с привлечением других лиц в соответствии с проектной документацией осуществить строительство 2 очереди проекта строительства "Три блокированных жилых дома со встроенными помещениями малого бизнеса" по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, квартал 152 (южная зона жилой застройки) на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104152:37 (далее - дом), и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику жилое помещение, указанное в пункте 2.2 договора, а дольщики обязуются уплатить обусловленную договором цену, указанную в разделе 4, и принять от застройщика квартиру.
В обжалуемом постановлении отдел пришел к выводу о том, что общество неправомерно включило в условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома дополнительные, не предусмотренные законодательством основания и виды санкций (штрафов) в случае проведения отделочных работ до регистрации права собственности, также в случае нарушения порядка уступки прав третьим лицам, а также в случае одностороннего расторжения договора, тем самым ущемив установленные законом права потребителя.
Так, в разделе 8 договора "Ответственность Сторон" включен пункт 8.2, в соответствии с которым нарушение дольщиком обязательств, связанных с проведением отделочных (ремонтных работ) как в отношении общего имущества многоквартирного дома, так и в отношении квартиры, до оформления права собственности дольщика на объект долевого строительства, влечет возникновение обязанности дольщика по уплате застройщику неустойки (штрафа) в размере 30% (тридцати процентов) от цены настоящего договора и возмещению застройщику расходов, связанных с выполнением восстановительных работ.
В соответствии с пунктом 8.4 договора в случае расторжения настоящего договора по инициативе (вине) дольщика, за исключением случаев, предусмотренных частями 1, 1.1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, дольщик обязан уплатить застройщику отступное (штраф) в размере 10% от цены настоящего договора.
На основании пункта 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно статье 5 названного Закона в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1). Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (часть 3).
В силу части 6 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно пункту 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии со статьей 10 этого же Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Проанализировав указанные положения Закона N 214-ФЗ, а также содержание пунктов 8.2, 8.4 договора, суд апелляционной инстанции считает необходимым согласиться с выводом суда первой инстанции относительно того, что включение в названные пункты договора условий об уплате штрафа от цены настоящего договора в случае расторжения договора по инициативе (вине) дольщика и возмещению застройщику расходов, связанных с выполнением восстановительных работ, ущемляет права потребителя, возлагая на них не предусмотренную законом обязанность по уплате штрафа.
Податель жалобы полагает, что Закон N 214-ФЗ является приоритетным перед Законом N 2300-1 как специальная норма права, регулирующая спорные правоотношения.
Между тем, возможность сторон договором изменять положения диспозитивных норм закона в договорных отношениях с участием потребителя ограничена пунктом 1 статьи 16 Закона N 2300-1, запрещающим ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации.
В рассматриваемом случае такими правилами являются общие положения пунктов 2 и 6 статьи 5, статьи 10 Закона N 214-ФЗ, согласно которым в отношениях долевого участия в строительстве правовым последствием неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору является обязанность стороны, не исполнившей своих обязательств или ненадлежаще исполнившей свои обязательства, уплатить другой стороне предусмотренные названным Законом и договором долевого участия в строительстве неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу названных норм законодательства в сфере долевого строительства, иных основании влекущих наступление негативных последствий в виде санкций (штрафов) не установлено.
Следовательно, общество, включая в пункты 8.2, 8.4 договора указанные условия, возлагая на потребителя не предусмотренную законом обязанность по уплате штрафа.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы в указанной части основаны на неправильном толковании норм ГК РФ, Закона N 214-ФЗ и Закона N 2300-1 и не могут быть приняты судом в качестве обоснованных.
Кроме того, пунктом 8.3 договора предусмотрено, что нарушение правил, указанных в пункте 6.4.1 настоящего договора, а именно: осуществление уступки прав по договору в залог или под иные обременения только с согласия собственника, влечет возникновение обязанности дольщика по уплате застройщику неустойки (штрафа) в размере 30% от цены настоящего договора.
Согласно частям 1, 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
По общему правилу такая уступка права требования возможна только после полной уплаты цены договора участником долевого строительства.
В силу статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Следует отметить, что право требования исполнения обязательств по кредитному договору не относится к числу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора.
В соответствии с пунктов 2 статьи 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
В данном случае необходимость письменного согласия застройщика, предусмотренная спорным договором противоречит нормам статьи 11 Закона N 214-ФЗ, а также положения ГК РФ.
Следовательно, данный пункт договора нарушает права потребителей, поскольку получение согласия должника на переход прав кредитора к другому лицу не требуется.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности в действиях общества события вмененного административного правонарушения.
Доводы общества об обратном отклоняются апелляционной коллегией в силу своей несостоятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 1.5 КоАП РФ лицо подлежит ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.
Согласно статье 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Вопрос вины был исследован административным органом и отражен в оспариваемом постановлении.
Материалы дела не содержат доказательств невозможности исполнения обществом действующего законодательства. При этом вина заявителя выразилась в непринятии всех необходимых мер для разработки и заключения договоров, соответствующих нормам действующего законодательства. Таким образом, вина заявителя в совершении вменяемых административных правонарушений административным органом доказана и подтверждена соответствующими доказательствами.
Кроме того суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалы дела не представлено доказательств объективной невозможности исполнения заявителем положений действующего законодательства в области защиты прав потребителей.
Таким образом, в действиях общества доказан состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Нарушений порядка привлечения общества к административной ответственности судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом конкретных обстоятельств дела, характера совершенного административного правонарушения оснований для признания правонарушения малозначительным и применения статьи 2.9 КоАП РФ, суд апелляционной инстанции также не усматривает.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы общества.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 марта 2014 года по делу N А05-14522/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.ОСОКИНА
Судьи
Н.В.МУРАХИНА
В.И.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)