Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что в нарушение условий договора долевого участия в строительстве помещение имело ряд отступлений от проектного решения, отступления препятствуют истцу в регистрации его права собственности. Согласно экспертным заключениям, нежилое помещение доведено до проектного решения и соответствует нормам СанПиН, СНиП.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Родивилова Е.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Набок Л.А.,
судей Яковлевой В.В., Акининой О.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобе Товарищества собственников жилья <данные изъяты> на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 02 февраля 2015 года, которым постановлено:
"Признать за Ш.Е. право собственности на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м на техническом этаже (мастерские художника-архитектора) в 6,7 подъездах, секции 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес>".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Набок Л.А., судебная коллегия,
установила:
Ш.Е. обратился в суд к ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Г.Т. с иском о признании права собственности на нежилое помещение.
В обоснование исковых требований истец Ш.Е. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Ш.Е., ООО "Мост" и ЗАО "Гагаринец" заключен договор N о переуступке прав на долевое участие в строительстве жилого дома <адрес>, в отношении нежилого помещения на техническом этаже (мастерские художника-архитектора) в б, 7 подъездах, секции 5, ориентировочной площадью 532 кв. м. Срок сдачи объекта в эксплуатацию 4 квартал 2007 г. Стоимость доли им оплачена полностью. Из п. п. 2.10, 2.11 Договора от 15.03.2005 г. N 6 тех долевого участия в строительстве следует, что ЗАО "Гагаринец" к 4 кварталу 2005 г. обязуется обеспечить выполнение комплекса работ по строительству в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией и передать дольщику по акту помещение (без "чистовых" отделочных работ, без установки сантехнического оборудования). Фактически помещение было передано в марте 2010 г., при этом в нарушение условий договора долевого участия в строительстве помещение имело ряд отступлений от проектного решения, зафиксированных соглашением сторон о приемке объекта по договорам долевого участия в строительстве от 15.03.2005 г. N 6 тех, о переуступке прав на долевое участие от 23.03.2005 г. N 6/1 с недостатками. Указанные отступления препятствуют Ш.Е. в регистрации его права собственности на указанный объект. По вопросу получения разрешения на проведение строительных работ Ш.Е. обратился в Администрацию Октябрьского района г. Самара. Письмом от 22; 10.2013 г. N М-853 Администрация подтвердила отсутствие необходимости дополнительного согласования и получения разрешения на проведение строительных работ в нежилых помещениях объекта незавершенного строительства в соответствии с проектной документацией. Согласно экспертным заключениям спорное нежилое помещение доведено до проектного решения и соответствует нормам СанПиН, СНиП.
Основываясь на изложенном, просит суд признать за Ш.Е. право собственности на нежилое помещение на техническом этаже (мастерские художника-архитектора) в 6, 7 подъездах, секции 5 по адресу: <адрес>
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Волжские зори" просит решение суда отменить по тем основаниям, что спорное помещение не отвечает требованиям, указанным в СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", поскольку в помещении расположены инженерные сети относящиеся к местам общего пользования..
В заседании судебной коллегии представители ТСЖ "Волжские зори" К.Е., К.В., Ш.А. доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.
Представители Ш.Е. - П. и Я. возражали против доводов апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом.
На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела в полном объеме, выслушав явившихся в заседание судебной коллегии лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного постановления.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Гагаринец" и ООО "Мост", заключен договор N 6 тех. долевого участия в строительстве, предметом которого является строительство ЗАО "Гагаринец" десятиэтажного жилого дома <адрес>, с последующим выделением дольщику изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские), в 6, 7 подъездах, секция. 5, ориентировочной общей площадью 532 кв. м.
В соответствий с п. 1.3 договора долевого участия в строительстве оплату долевого участия в строительстве Дольщик производит денежными средствами, взаимозачетом иным не противоречащим законом способом на сумму, составляющую <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Гагаринец", ООО "Мост" и Ш.Е. заключен договор N тех. о переуступке прав на долевое участие в строительстве, согласно которому дольщик переуступает на возмездной основе права по долевому участию в. строительстве десятиэтажного жилого дома <адрес>, новому дольщику, который по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию получает право собственности на изолированное офисное помещение на техническом этаже (мастерские) в 6,7 подъездах, секция 5, ориентировочной общей площадью 532 кв. м, переуступка прав производится за 3840000 рублей; основанием передачи прав является договор N 6 тех. долевого участия в строительстве от 15.03.2005 года, заключенный между заказчиком и дольщиком.
Пунктом 2.3 предусмотрено, что переуступка прав по настоящему договору производится за <данные изъяты> руб.
Ш.Е. оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N г.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Гагаринец" и Ш.Е. подписан акт приема-передачи, согласно которому заказчик передает новому дольщику техническое помещение, объект незавершенного строительства на техническом этаже, находящееся в доме N <адрес> в 6,7 подъездах, секция 5, общей площадью 476,80 кв. м с рядом отступлений от условий договора от 15.03.2005 г. N 6 долевого участия в строительстве (проектного решения): вентиляция в нарушение проектного решения (рабочий проект 2002-05-АС) выведена на технический этаж (мастерские художника-архитектора); не доведены до проектного решения (рабочий проект 2002-05-АС) расположение сети электроснабжения (приборы освещения, учета); лоджия выполнена без остекления; не выполнена установка межкомнатных перегородок, (л.д. 7).
Из материалов дела следует, что строительство указанного дома ЗАО "Гагаринец" велось на основании следующих разрешительных документов.
Постановлением Главы г. Самара N 6 от 10.02.1999 г. ЗАО "Гагаринец" предоставлен земельный участок площадью. 1,11 га в аренду сроком на два года и разрешено строительство 10-этажного жилого дома по <адрес>.
Постановлением Главы г. Самара N 1065 от 17.05.2004 г. утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, магазином и подземной автомобильной стоянкой, расположенной по адресу: г. <адрес>.
Постановлением Главы г. Самара N 2053 от 03.08.2005 г. утвержден проект границ земельного участка площадью 11100 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> продлен ЗАО "Гагаринец" срок аренды земельного участка на 6 лет без права выкупа в собственность площадью 11100 кв. м, относящиеся по категории к землям поселений (в том числе, земельный участок площадью 939, 90 кв. м за красной линией - для организации строительной площадки), для завершения строительства жилого дома с офисными помещениями, размещенными в цокольном и первом этажах, трансформаторной подстанции, совмещенной с распределительной подстанцией, подземной автомобильной стоянки, согласно проекту границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением Главы г. Самара N 2620 от 30.09.2006 года утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой и гаражами <адрес>.
Разрешение на ввод в эксплуатацию 5 секции десятиэтажного многоэтажного дома <адрес>, отсутствует, в связи, с чем он является объектом незавершенного строительства.
Согласно сводному экспертному заключению N ГУП Самарской области "Центр государственной вневедомственной экспертизы" от 2006 года рабочий проект: "Жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и гаражами <адрес> строительства, 1-й этап, секции 5, 6, 7" отвечает предъявленным требованиям и, с учетом имеющихся положительных заключений органов специализированной экспертизы, рекомендуется к утверждению". Из данного заключения следует, что секция N 5 (рассматриваемая часть в осях 1 - 7) - десятиэтажная, имеет размеры в плане, в осях 26,8 x 12,6 м, на техническом этаже размещены мастерские художника.
Согласно техническому паспорту, изготовленному ООО "БТИ Самара" по состоянию на 26.08.2014 г., общая площадь нежилого помещения, расположенного на техническом этаже, дома <адрес> составляет 468,80 кв. м.
Ранее Ш.Е. обращался в Октябрьский районный суд г. Самары с требованием о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение в объекте незавершенного строительства.
Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 27.02.2012 г. по гражданскому делу N 2-103/12 по иску Ш.Е. к ЗАО "Гагаринец", третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", арбитражному управляющему ЗАО "Гагаринец" Л., ТСЖ "Волжские зори" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по иску третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, Г.Н., К.Т. к ЗАО "Гагаринец", Ш.Е., ООО "Мост" о признании договора недействительным, прекращении записи о государственной регистрации права собственности, исковые требования Ш.Е. удовлетворены, судом постановлено: "Исковые требования Ш.Е. удовлетворить. Признать за Ш.Е. право собственности на нежилое помещение общей площадью 476,80 кв. м на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес>. Исковые требования Г.Н., К.Т. оставить без удовлетворения".
Из решения суда от 27.02.2012 г. следует, что факт создания жилого дома <адрес> секция 5, подтверждается заключением эксперта Государственного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы от 09.11.2009 года, согласно которому фактическая степень готовности секции N 5 жилого дома N, расположенного по <адрес> с учетом представленных для исследования актов на скрытые работы, актов сдачи-приема на электромонтажные работы, систему водоснабжения и канализации, отопления, лифты, гидравлические испытания инженерных сетей составляет 100%; возведенная секция N 5 соответствует действующим строительным нормам и правилам по безопасности по несущей конструкции здания при условии их нормальной эксплуатации, исключают появление разрушений или повреждений конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации здания; недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств конструкций и здания в целом вследствие деформации или образования трещин визуальным осмотром не выявлено; в квартирах секции созданы, комфортные условия для проживания; риск получения травм жильцами при эксплуатации жилого дома предупрежден в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01.-89* и разделом 8 СНиП 31-01-2003; экспертом так же выявлена возможность эвакуации проживающих в секции N 5 при пожаре, обеспечен доступ пожарных подразделений к подъезду; работоспособность системы противодымной защиты здания, необходимость и наличие устройства пожарной сигнализации и другого инженерного оборудования, обеспечивающих пожарную безопасность эксплуатируемого здания (секции), должны быть определены соответствующими специализированными организациями.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 17.05.2012 г. указанное решение в части признания за Ш.Е. права собственности на спорное нежилое помещение отменено, в удовлетворении исковых требований Ш.Е. отказано.
В качестве основания для отмены указанного решения и отказе в удовлетворении требований Ш.Е., судом апелляционной инстанции послужило то обстоятельство, что имеющейся в материалах дела документацией подтверждается внесение корректировки - "техническое помещение" - "изолированное офисное помещение (мастерские художника)", между тем сама возможность его использования в качестве офисного не подтверждена, в связи с чем, судебная коллегия полагает, что объект недвижимости в виде изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские художника) в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <...> отсутствует.
Из материалов дела также следует, что вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Самары от 24.09.2014 г. по гражданскому делу N 2-2511/14 по иску ТСЖ "Волжские зори" к Ш.Е., третьим лицам, не заявляющим самостоятельные требования, ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Г.Т., ООО "Мост", Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Самарский филиал, Главе г.о. Самара, Администрации г.о. Самара о признании незаконной сделки, признания незаконным действий по проведению строительства работ, обязании устранить нарушения градостроительного законодательства, в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Волжские зори" отказано.
В рамках рассмотрения данного дела судом назначена судебная экспертиза с целью определения соответствия нежилого помещения ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> по состоянию на 09.06.2014 г. проектной документации и в случае наличия отступлений являются ли они реконструкцией, перепланировкой, переустройством; предназначено ли указанное помещение для обслуживания более одного помещения в данном доме, относится ли к местам общего пользования в многоквартирном доме.
Согласно заключению эксперта N от 08.07.2014 г., выполненного ИП Н., нежилое помещение (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> по состоянию на 09.06.2014 года (осмотр произведен 30.06.2014 г.) проектной документации соответствует. Отступлением являются работы произведенные Застройщиком по вентиляции кухонь и санузлов квартир. В доме вентиляция выполнена в нарушении проектного решения Рабочего проекта 2002-05-АС (лист дела 141). Перепланировка не зафиксирована - устройство перегородок соответствует проекту и назначенному материалу стен; - в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес>, выполненные работы требованиям СНиП, СанПиН, пожарной безопасности соответствуют и не затрагивают конструктивные характеристики - надежности и безопасности здания в целом, так как перегородки являются самонесущими конструкциями и выполнены из негорючих материалов. Мероприятия для устранения негативных влияний, возникших в результате произведенных работ проводить нет необходимости. Реконструкции, перепланировки, переустройства в нежилом помещении(мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> не обнаружено; - нежилое помещение (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> не относится к местам общего пользования в многоквартирном доме, имеет самостоятельные выходы в подъезды. Инженерные коммуникации водоснабжения (тупиковые) и водоотведения, выведены и предназначены для обслуживания нежилого помещения (мастерские). Система отопления соответствует Рабочему проекту 2002-05-АС; - фактически выполненные Ш.Е. строительно-монтажные работы (строительные, отделочные, санитарно-технические, электромонтажные и другие), указанные в акте осмотра (обследования) от 18.03.2014 года, произведенного ст.прокурором отдела по надзору за соблюдением прав и свобод граждан З., в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в б и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> требованиям действующих СНиП, СанПиН и проектной документации соответствуют, Рабочий проект 2002-05-АС (лист дела 121 - 145, 146 - 170), и выполнены с надлежащим качеством; - для мастерских художника-архитектора, относящихся к офисным помещениям, в СНиП и СанПиН не предусмотрены нормы по инсоляции, т.е. следует считать, что оконные проемы соответствуют требованиям, так как для этой категории помещений допускается отсутствие окон при обеспечении искусственным освещением. Искусственное освещение выполнено. Размер оконных проемов в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м,. на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> соответствуют проекту (лист 127, 153). В мастерских художника-архитектора допускается заниженные характеристики по естественной инсоляции при обеспечении искусственного освещения по нормам в помещениях по назначению. Данные оконные проемы соответствуют проектному решению с изменениями внесенными в проект и прошедшие госэкспертизу; - в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> имеются все инженерные коммуникации отопления, водоснабжения,. канализации, электроснабжения для функционирования помещений. Их характеристики, места ввода и расположение, соответствуют проектной документации Рабочий проект 2002-05-АС.
Указанным решением установлено, что Ш.Е. производились работы по изменению объекта капитального строительства - нежилого помещения, которые не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а следовательно, в силу ст. 51 ГК РФ получения разрешения на строительство не требуется.
С целью подтверждения возможности использования объекта - мастерских художника (архитектора) на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства <адрес>, как объекта самостоятельного использования по его целевому назначению - мастерских художника (архитектора), определением Октябрьского районного суда г. Самары от 10.11.2014 г. назначена строительно-техническая экспертиза.
Из заключения эксперта N от 03.12.2014 г. с учетом заключения эксперта N от 15.01.2015 г. по дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, выполненных ЧУ "Агентство экспертных исследований", следует, что - согласно Рабочему проекту 2002-05-АС, объект мастерские художника (архитектора) на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства по адресу: <...> сформирован как объект самостоятельного использования; - исполнение спорного объекта вследствие не завершения застройщиком предусмотренных работ не соответствует Рабочему проекту 2002-05-АС и Рабочему проекту ООО-1/200-0,4.05-ПС: по устройству вентиляции; общедомовые вентканалы не доведены до проектной отметки и не выведены на крышу; по устройству отопительной системы: часть отопительных приборов не подключена к стоякам; по предусмотренной проектной системе пожарной сигнализации; исполнение объекта мастерские художника (архитектора) на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, соответствует Рабочим проектам 2002-05-06-ВК, ООО-1/200-04,05-ЭЛ, 2002-05-06-ЭМ. Планировка помещения технического этажа соответствует проектным архитектурно-планировочным решениям; - объект мастерские художника (архитектора) на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства <адрес> возможно использовать как объект самостоятельного использования по его целевому назначению - мастерские художника (архитектора); данные помещения не являются местами общего пользования.
Поскольку в указанных экспертных заключениях отражены все предусмотренные ст. 86 ГПК РФ сведения, они основаны на материалах дела, являются ясными и полными, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, сомнения в их достоверности, а также в компетенции экспертов у суда не имеется, эксперты предупреждены об уголовной ответственности, суд пришел к правомерному выводу, что данные экспертные заключения являются достоверными и допустимыми доказательством по делу.
Основываясь на данных экспертных заключениях, согласно которым спорное нежилое помещение (мастерские художника) проектной документации соответствует, выполненные работы, не относящиеся к реконструкции, перепланировке, переустройству, требованиям СНиП, СанПиН, пожарной безопасности соответствуют и не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания в целом, объект недвижимости в виде изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские художника), в жилом доме по адресу: <адрес>, имеется, его использование в качестве офисного (мастерских художника) возможно, нежилое помещение не является местом общего пользования, учитывая вступившее в законную силу судебное постановление, которым в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Волжские зори" к Ш.Е. о признании договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЗАО "Гагаринец" и ООО "Мост", а также последующей переуступки прав на долевое строительство в отношении спорного нежилого помещения Ш.Е., признания незаконными действий по проведению строительства работ, обязании устранить нарушения градостроительного законодательства, отказано, строительство десятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> осуществлено на земельном участке, отведенном для этих целей, объект незавершенного строительства описан, доля истца в объекте незавершенного строительства определена, оплачена им, руководствуясь подлежащими применению нормами права, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания за Ш.Е. права собственности на нежилое помещение общей площадью 468,80 кв. м на техническом этаже (мастерские художника-архитектора) в 6,7 подъездах, секции 5 в объекте незавершенного строительства доме по адресу: <адрес>".
Судебная коллегия считает данные выводы суда обоснованными, постановленными при правильной оценке представленных по делу доказательств, и не находит оснований для иной их оценки.
Доводы апелляционной жалобы ТСЖ "Волжские зори" о несоответствии спорного нежилого помещения нормам пожарной безопасности и требованиям СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" и о принадлежности спорного помещения к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома не могут быть учтены поскольку допустимых и бесспорных доказательств в подтверждение данных доводов не представлено.
Доводы апелляционной жалобы относительно несогласия с действиями суда по оценке представленных доказательств, не свидетельствуют о незаконности судебного постановления, поскольку согласно положениям статей 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, в основном сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к оспариванию оценки доказательств, приведенной судом в обоснование своих выводов.
Правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно, явиться в пределах действия статей 328 - 330 ГПК РФ основаниями к его отмене, апелляционная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 02 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "<данные изъяты>", - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5153/2015
Требование: О признании права собственности на нежилое помещение.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что в нарушение условий договора долевого участия в строительстве помещение имело ряд отступлений от проектного решения, отступления препятствуют истцу в регистрации его права собственности. Согласно экспертным заключениям, нежилое помещение доведено до проектного решения и соответствует нормам СанПиН, СНиП.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 мая 2015 г. по делу N 33-5153/2015
Судья: Родивилова Е.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Набок Л.А.,
судей Яковлевой В.В., Акининой О.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобе Товарищества собственников жилья <данные изъяты> на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 02 февраля 2015 года, которым постановлено:
"Признать за Ш.Е. право собственности на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м на техническом этаже (мастерские художника-архитектора) в 6,7 подъездах, секции 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес>".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Набок Л.А., судебная коллегия,
установила:
Ш.Е. обратился в суд к ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Г.Т. с иском о признании права собственности на нежилое помещение.
В обоснование исковых требований истец Ш.Е. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Ш.Е., ООО "Мост" и ЗАО "Гагаринец" заключен договор N о переуступке прав на долевое участие в строительстве жилого дома <адрес>, в отношении нежилого помещения на техническом этаже (мастерские художника-архитектора) в б, 7 подъездах, секции 5, ориентировочной площадью 532 кв. м. Срок сдачи объекта в эксплуатацию 4 квартал 2007 г. Стоимость доли им оплачена полностью. Из п. п. 2.10, 2.11 Договора от 15.03.2005 г. N 6 тех долевого участия в строительстве следует, что ЗАО "Гагаринец" к 4 кварталу 2005 г. обязуется обеспечить выполнение комплекса работ по строительству в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией и передать дольщику по акту помещение (без "чистовых" отделочных работ, без установки сантехнического оборудования). Фактически помещение было передано в марте 2010 г., при этом в нарушение условий договора долевого участия в строительстве помещение имело ряд отступлений от проектного решения, зафиксированных соглашением сторон о приемке объекта по договорам долевого участия в строительстве от 15.03.2005 г. N 6 тех, о переуступке прав на долевое участие от 23.03.2005 г. N 6/1 с недостатками. Указанные отступления препятствуют Ш.Е. в регистрации его права собственности на указанный объект. По вопросу получения разрешения на проведение строительных работ Ш.Е. обратился в Администрацию Октябрьского района г. Самара. Письмом от 22; 10.2013 г. N М-853 Администрация подтвердила отсутствие необходимости дополнительного согласования и получения разрешения на проведение строительных работ в нежилых помещениях объекта незавершенного строительства в соответствии с проектной документацией. Согласно экспертным заключениям спорное нежилое помещение доведено до проектного решения и соответствует нормам СанПиН, СНиП.
Основываясь на изложенном, просит суд признать за Ш.Е. право собственности на нежилое помещение на техническом этаже (мастерские художника-архитектора) в 6, 7 подъездах, секции 5 по адресу: <адрес>
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Волжские зори" просит решение суда отменить по тем основаниям, что спорное помещение не отвечает требованиям, указанным в СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", поскольку в помещении расположены инженерные сети относящиеся к местам общего пользования..
В заседании судебной коллегии представители ТСЖ "Волжские зори" К.Е., К.В., Ш.А. доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.
Представители Ш.Е. - П. и Я. возражали против доводов апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом.
На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела в полном объеме, выслушав явившихся в заседание судебной коллегии лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного постановления.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Гагаринец" и ООО "Мост", заключен договор N 6 тех. долевого участия в строительстве, предметом которого является строительство ЗАО "Гагаринец" десятиэтажного жилого дома <адрес>, с последующим выделением дольщику изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские), в 6, 7 подъездах, секция. 5, ориентировочной общей площадью 532 кв. м.
В соответствий с п. 1.3 договора долевого участия в строительстве оплату долевого участия в строительстве Дольщик производит денежными средствами, взаимозачетом иным не противоречащим законом способом на сумму, составляющую <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Гагаринец", ООО "Мост" и Ш.Е. заключен договор N тех. о переуступке прав на долевое участие в строительстве, согласно которому дольщик переуступает на возмездной основе права по долевому участию в. строительстве десятиэтажного жилого дома <адрес>, новому дольщику, который по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию получает право собственности на изолированное офисное помещение на техническом этаже (мастерские) в 6,7 подъездах, секция 5, ориентировочной общей площадью 532 кв. м, переуступка прав производится за 3840000 рублей; основанием передачи прав является договор N 6 тех. долевого участия в строительстве от 15.03.2005 года, заключенный между заказчиком и дольщиком.
Пунктом 2.3 предусмотрено, что переуступка прав по настоящему договору производится за <данные изъяты> руб.
Ш.Е. оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N г.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Гагаринец" и Ш.Е. подписан акт приема-передачи, согласно которому заказчик передает новому дольщику техническое помещение, объект незавершенного строительства на техническом этаже, находящееся в доме N <адрес> в 6,7 подъездах, секция 5, общей площадью 476,80 кв. м с рядом отступлений от условий договора от 15.03.2005 г. N 6 долевого участия в строительстве (проектного решения): вентиляция в нарушение проектного решения (рабочий проект 2002-05-АС) выведена на технический этаж (мастерские художника-архитектора); не доведены до проектного решения (рабочий проект 2002-05-АС) расположение сети электроснабжения (приборы освещения, учета); лоджия выполнена без остекления; не выполнена установка межкомнатных перегородок, (л.д. 7).
Из материалов дела следует, что строительство указанного дома ЗАО "Гагаринец" велось на основании следующих разрешительных документов.
Постановлением Главы г. Самара N 6 от 10.02.1999 г. ЗАО "Гагаринец" предоставлен земельный участок площадью. 1,11 га в аренду сроком на два года и разрешено строительство 10-этажного жилого дома по <адрес>.
Постановлением Главы г. Самара N 1065 от 17.05.2004 г. утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, магазином и подземной автомобильной стоянкой, расположенной по адресу: г. <адрес>.
Постановлением Главы г. Самара N 2053 от 03.08.2005 г. утвержден проект границ земельного участка площадью 11100 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> продлен ЗАО "Гагаринец" срок аренды земельного участка на 6 лет без права выкупа в собственность площадью 11100 кв. м, относящиеся по категории к землям поселений (в том числе, земельный участок площадью 939, 90 кв. м за красной линией - для организации строительной площадки), для завершения строительства жилого дома с офисными помещениями, размещенными в цокольном и первом этажах, трансформаторной подстанции, совмещенной с распределительной подстанцией, подземной автомобильной стоянки, согласно проекту границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением Главы г. Самара N 2620 от 30.09.2006 года утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой и гаражами <адрес>.
Разрешение на ввод в эксплуатацию 5 секции десятиэтажного многоэтажного дома <адрес>, отсутствует, в связи, с чем он является объектом незавершенного строительства.
Согласно сводному экспертному заключению N ГУП Самарской области "Центр государственной вневедомственной экспертизы" от 2006 года рабочий проект: "Жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и гаражами <адрес> строительства, 1-й этап, секции 5, 6, 7" отвечает предъявленным требованиям и, с учетом имеющихся положительных заключений органов специализированной экспертизы, рекомендуется к утверждению". Из данного заключения следует, что секция N 5 (рассматриваемая часть в осях 1 - 7) - десятиэтажная, имеет размеры в плане, в осях 26,8 x 12,6 м, на техническом этаже размещены мастерские художника.
Согласно техническому паспорту, изготовленному ООО "БТИ Самара" по состоянию на 26.08.2014 г., общая площадь нежилого помещения, расположенного на техническом этаже, дома <адрес> составляет 468,80 кв. м.
Ранее Ш.Е. обращался в Октябрьский районный суд г. Самары с требованием о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение в объекте незавершенного строительства.
Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 27.02.2012 г. по гражданскому делу N 2-103/12 по иску Ш.Е. к ЗАО "Гагаринец", третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", арбитражному управляющему ЗАО "Гагаринец" Л., ТСЖ "Волжские зори" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по иску третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, Г.Н., К.Т. к ЗАО "Гагаринец", Ш.Е., ООО "Мост" о признании договора недействительным, прекращении записи о государственной регистрации права собственности, исковые требования Ш.Е. удовлетворены, судом постановлено: "Исковые требования Ш.Е. удовлетворить. Признать за Ш.Е. право собственности на нежилое помещение общей площадью 476,80 кв. м на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес>. Исковые требования Г.Н., К.Т. оставить без удовлетворения".
Из решения суда от 27.02.2012 г. следует, что факт создания жилого дома <адрес> секция 5, подтверждается заключением эксперта Государственного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы от 09.11.2009 года, согласно которому фактическая степень готовности секции N 5 жилого дома N, расположенного по <адрес> с учетом представленных для исследования актов на скрытые работы, актов сдачи-приема на электромонтажные работы, систему водоснабжения и канализации, отопления, лифты, гидравлические испытания инженерных сетей составляет 100%; возведенная секция N 5 соответствует действующим строительным нормам и правилам по безопасности по несущей конструкции здания при условии их нормальной эксплуатации, исключают появление разрушений или повреждений конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации здания; недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств конструкций и здания в целом вследствие деформации или образования трещин визуальным осмотром не выявлено; в квартирах секции созданы, комфортные условия для проживания; риск получения травм жильцами при эксплуатации жилого дома предупрежден в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01.-89* и разделом 8 СНиП 31-01-2003; экспертом так же выявлена возможность эвакуации проживающих в секции N 5 при пожаре, обеспечен доступ пожарных подразделений к подъезду; работоспособность системы противодымной защиты здания, необходимость и наличие устройства пожарной сигнализации и другого инженерного оборудования, обеспечивающих пожарную безопасность эксплуатируемого здания (секции), должны быть определены соответствующими специализированными организациями.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 17.05.2012 г. указанное решение в части признания за Ш.Е. права собственности на спорное нежилое помещение отменено, в удовлетворении исковых требований Ш.Е. отказано.
В качестве основания для отмены указанного решения и отказе в удовлетворении требований Ш.Е., судом апелляционной инстанции послужило то обстоятельство, что имеющейся в материалах дела документацией подтверждается внесение корректировки - "техническое помещение" - "изолированное офисное помещение (мастерские художника)", между тем сама возможность его использования в качестве офисного не подтверждена, в связи с чем, судебная коллегия полагает, что объект недвижимости в виде изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские художника) в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <...> отсутствует.
Из материалов дела также следует, что вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Самары от 24.09.2014 г. по гражданскому делу N 2-2511/14 по иску ТСЖ "Волжские зори" к Ш.Е., третьим лицам, не заявляющим самостоятельные требования, ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Г.Т., ООО "Мост", Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Самарский филиал, Главе г.о. Самара, Администрации г.о. Самара о признании незаконной сделки, признания незаконным действий по проведению строительства работ, обязании устранить нарушения градостроительного законодательства, в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Волжские зори" отказано.
В рамках рассмотрения данного дела судом назначена судебная экспертиза с целью определения соответствия нежилого помещения ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> по состоянию на 09.06.2014 г. проектной документации и в случае наличия отступлений являются ли они реконструкцией, перепланировкой, переустройством; предназначено ли указанное помещение для обслуживания более одного помещения в данном доме, относится ли к местам общего пользования в многоквартирном доме.
Согласно заключению эксперта N от 08.07.2014 г., выполненного ИП Н., нежилое помещение (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> по состоянию на 09.06.2014 года (осмотр произведен 30.06.2014 г.) проектной документации соответствует. Отступлением являются работы произведенные Застройщиком по вентиляции кухонь и санузлов квартир. В доме вентиляция выполнена в нарушении проектного решения Рабочего проекта 2002-05-АС (лист дела 141). Перепланировка не зафиксирована - устройство перегородок соответствует проекту и назначенному материалу стен; - в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес>, выполненные работы требованиям СНиП, СанПиН, пожарной безопасности соответствуют и не затрагивают конструктивные характеристики - надежности и безопасности здания в целом, так как перегородки являются самонесущими конструкциями и выполнены из негорючих материалов. Мероприятия для устранения негативных влияний, возникших в результате произведенных работ проводить нет необходимости. Реконструкции, перепланировки, переустройства в нежилом помещении(мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> не обнаружено; - нежилое помещение (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> не относится к местам общего пользования в многоквартирном доме, имеет самостоятельные выходы в подъезды. Инженерные коммуникации водоснабжения (тупиковые) и водоотведения, выведены и предназначены для обслуживания нежилого помещения (мастерские). Система отопления соответствует Рабочему проекту 2002-05-АС; - фактически выполненные Ш.Е. строительно-монтажные работы (строительные, отделочные, санитарно-технические, электромонтажные и другие), указанные в акте осмотра (обследования) от 18.03.2014 года, произведенного ст.прокурором отдела по надзору за соблюдением прав и свобод граждан З., в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в б и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> требованиям действующих СНиП, СанПиН и проектной документации соответствуют, Рабочий проект 2002-05-АС (лист дела 121 - 145, 146 - 170), и выполнены с надлежащим качеством; - для мастерских художника-архитектора, относящихся к офисным помещениям, в СНиП и СанПиН не предусмотрены нормы по инсоляции, т.е. следует считать, что оконные проемы соответствуют требованиям, так как для этой категории помещений допускается отсутствие окон при обеспечении искусственным освещением. Искусственное освещение выполнено. Размер оконных проемов в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м,. на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> соответствуют проекту (лист 127, 153). В мастерских художника-архитектора допускается заниженные характеристики по естественной инсоляции при обеспечении искусственного освещения по нормам в помещениях по назначению. Данные оконные проемы соответствуют проектному решению с изменениями внесенными в проект и прошедшие госэкспертизу; - в нежилом помещении (мастерские) ориентировочной общей площадью 532 кв. м, на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства доме <адрес> имеются все инженерные коммуникации отопления, водоснабжения,. канализации, электроснабжения для функционирования помещений. Их характеристики, места ввода и расположение, соответствуют проектной документации Рабочий проект 2002-05-АС.
Указанным решением установлено, что Ш.Е. производились работы по изменению объекта капитального строительства - нежилого помещения, которые не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а следовательно, в силу ст. 51 ГК РФ получения разрешения на строительство не требуется.
С целью подтверждения возможности использования объекта - мастерских художника (архитектора) на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства <адрес>, как объекта самостоятельного использования по его целевому назначению - мастерских художника (архитектора), определением Октябрьского районного суда г. Самары от 10.11.2014 г. назначена строительно-техническая экспертиза.
Из заключения эксперта N от 03.12.2014 г. с учетом заключения эксперта N от 15.01.2015 г. по дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, выполненных ЧУ "Агентство экспертных исследований", следует, что - согласно Рабочему проекту 2002-05-АС, объект мастерские художника (архитектора) на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства по адресу: <...> сформирован как объект самостоятельного использования; - исполнение спорного объекта вследствие не завершения застройщиком предусмотренных работ не соответствует Рабочему проекту 2002-05-АС и Рабочему проекту ООО-1/200-0,4.05-ПС: по устройству вентиляции; общедомовые вентканалы не доведены до проектной отметки и не выведены на крышу; по устройству отопительной системы: часть отопительных приборов не подключена к стоякам; по предусмотренной проектной системе пожарной сигнализации; исполнение объекта мастерские художника (архитектора) на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, соответствует Рабочим проектам 2002-05-06-ВК, ООО-1/200-04,05-ЭЛ, 2002-05-06-ЭМ. Планировка помещения технического этажа соответствует проектным архитектурно-планировочным решениям; - объект мастерские художника (архитектора) на техническом этаже в 6 и 7 подъездах секции N 5 в объекте незавершенного строительства <адрес> возможно использовать как объект самостоятельного использования по его целевому назначению - мастерские художника (архитектора); данные помещения не являются местами общего пользования.
Поскольку в указанных экспертных заключениях отражены все предусмотренные ст. 86 ГПК РФ сведения, они основаны на материалах дела, являются ясными и полными, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, сомнения в их достоверности, а также в компетенции экспертов у суда не имеется, эксперты предупреждены об уголовной ответственности, суд пришел к правомерному выводу, что данные экспертные заключения являются достоверными и допустимыми доказательством по делу.
Основываясь на данных экспертных заключениях, согласно которым спорное нежилое помещение (мастерские художника) проектной документации соответствует, выполненные работы, не относящиеся к реконструкции, перепланировке, переустройству, требованиям СНиП, СанПиН, пожарной безопасности соответствуют и не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания в целом, объект недвижимости в виде изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские художника), в жилом доме по адресу: <адрес>, имеется, его использование в качестве офисного (мастерских художника) возможно, нежилое помещение не является местом общего пользования, учитывая вступившее в законную силу судебное постановление, которым в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Волжские зори" к Ш.Е. о признании договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЗАО "Гагаринец" и ООО "Мост", а также последующей переуступки прав на долевое строительство в отношении спорного нежилого помещения Ш.Е., признания незаконными действий по проведению строительства работ, обязании устранить нарушения градостроительного законодательства, отказано, строительство десятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> осуществлено на земельном участке, отведенном для этих целей, объект незавершенного строительства описан, доля истца в объекте незавершенного строительства определена, оплачена им, руководствуясь подлежащими применению нормами права, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания за Ш.Е. права собственности на нежилое помещение общей площадью 468,80 кв. м на техническом этаже (мастерские художника-архитектора) в 6,7 подъездах, секции 5 в объекте незавершенного строительства доме по адресу: <адрес>".
Судебная коллегия считает данные выводы суда обоснованными, постановленными при правильной оценке представленных по делу доказательств, и не находит оснований для иной их оценки.
Доводы апелляционной жалобы ТСЖ "Волжские зори" о несоответствии спорного нежилого помещения нормам пожарной безопасности и требованиям СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" и о принадлежности спорного помещения к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома не могут быть учтены поскольку допустимых и бесспорных доказательств в подтверждение данных доводов не представлено.
Доводы апелляционной жалобы относительно несогласия с действиями суда по оценке представленных доказательств, не свидетельствуют о незаконности судебного постановления, поскольку согласно положениям статей 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, в основном сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к оспариванию оценки доказательств, приведенной судом в обоснование своих выводов.
Правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно, явиться в пределах действия статей 328 - 330 ГПК РФ основаниями к его отмене, апелляционная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 02 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "<данные изъяты>", - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)