Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Калиновская В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе:
председательствующего Ломтевой Л.С.,
судей Суринова М.Ю., Кузьминой О.Ю.,
при секретаре Х.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле по докладу судьи Суринова М.Ю.
25 февраля 2014 года
дело по апелляционной жалобе представителя К. по доверенности Б. на решение Переславского районного суда Ярославской области от 20 ноября 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования ООО "ЭнтерСтрой" удовлетворить.
Признать технический паспорт на жилой дом возле <адрес> (Лит. А) инвент. N недействительным в части площади квартиры N, определив общую площадь квартиры в размере <площадь 01> кв. м.
Взыскать с К. в пользу ООО "ЭнтерСтрой" денежные средства в размере <данные изъяты>, расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
Встречные исковые требования К. к ООО "ЭнтерСтрой" о признании п. 1.5 Договора N долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части определения общей площади объекта долевого строительства по проекту в размере <площадь 02> кв. м, о признании правильной общей площади объекта долевого строительства по проекту в размере <площадь 03> кв. м, а также не учитывать площадь лоджии при окончательном расчете за объект долевого строительства, о взыскании с ООО "ЭнтерСтрой" в пользу К. <данные изъяты> неосновательного обогащения, <данные изъяты> процентов за пользование чужими денежными средствами, <данные изъяты> материального ущерба, <данные изъяты> на оплату замены профиля остекления лоджии, <данные изъяты> неустойки, <данные изъяты> штрафа, а всего <данные изъяты>, а также расходов по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения решения суда, оставить без удовлетворения.
Судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭнтерСтрой" (далее - ООО "ЭнтерСтрой") обратилось в суд с иском к К., ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Ярославский филиал Переславского отделения, в котором просит (с учетом уточненных исковых требований): признать технический паспорт на жилой дом <адрес> (Лит. А) инв. N недействительным в части площади квартиры N, взыскать с ответчика <данные изъяты> неосновательного обогащения, расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
В обоснование иска указано, что в соответствии с договором N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, заключенным между истцом и ответчиком, истец принял на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома и передаче ответчику объекта долевого строительства, а ответчик приняла на себя обязательства по оплате цены договора и принятию объекта в собственности (п. 1.1 договора). В соответствии с п. 2.2 договора стоимость 1 кв. м жилого помещения определена сторонами в сумме <данные изъяты>. Согласно п. 2.4 договора фактическая площадь объекта уточняется в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. В соответствии с п. 2.4.1 договора, если по результатам обмера площадь объекта больше площади, указанной в п. 1.5 договора (<площадь 02> кв. м), участник обязан уплатить дополнительные денежные средства из расчета цены 1 кв. м. Согласно п. 2.4.2 договора, если по результатам обмера площадь объекта меньше площади, указанной в п. 1.5 договора, застройщик обязан возвратить участнику денежные средства из расчета стоимости 1 кв. м на момент заключения договора. К. обязательства по оплате объекта были выполнены в полном объеме.
К. оплатила стоимость объекта долевого строительства исходя из общей площади <площадь 02> кв. метров в сумме <данные изъяты>, из расчета: <площадь 02> х <данные изъяты> = <данные изъяты> рублей), оплатив, в том числе, и стоимость лоджии без понижающего коэффициента.
В последующем ООО "ЭнтерСтрой" при расчетах учитывало лоджию с понижающим коэффициентом 0,5 в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом N 37 от 04.08.1998 года (п. 3.37), и в добровольном порядке выплатило К., <данные изъяты> рубля, из расчета: (<площадь 02> - <площадь 04> (площадь самой квартиры) - <площадь 05> (лоджия) / 2) х <данные изъяты> рублей = <данные изъяты> рубля.
В последующем после проведения обмеров со стороны кадастрового инженера ФИО 1. площадь квартиры увеличилась до <площадь 01>
В связи с чем, ООО "ЭнтерСтрой" должно было выплатить <данные изъяты> рублей, исходя из расчета: <площадь 02> - <площадь 01> - <площадь 05> (лоджия) / 2) x <данные изъяты> рублей = <данные изъяты> рублей.
Таким образом, размер неосновательно выплаченных денежных средств ООО "ЭнтерСтрой" К. составляет <данные изъяты>. Исходя из расчета: <данные изъяты>.
Ввиду того, что технический паспорт на жилой дом в части площади квартиры N как правоустанавливающий документ является недействительным, ООО "ЭнтерСтрой" просило признать технический паспорт на жилой дом возле <данные изъяты> (Лит. А) инвент. N недействительным в части площади квартиры N, определив общую площадь квартиры в размере <площадь 01>., с К. взыскать сумму неосновательного обогащения? с учетом уточненных требований в размере <данные изъяты>, так как в добровольном порядке требование ответчиком К. исполнено не было.
К. обратилась со встречным иском к ООО "ЭнтерСтрой" (с учетом уточненных исковых требований), просит признать п. 1.5 Договора N долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части определения общей площади объекта долевого строительства по проекту в размере <площадь 02> о признании правильной общей площади объекта долевого строительства по проекту в размере <площадь 06>, а также не учитывать площадь лоджии при окончательном расчете за объект долевого строительства, взыскать с ООО "ЭнтерСтрой" в ее пользу <данные изъяты> неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, материальный ущерб в размере <данные изъяты>, <данные изъяты> необходимых для замены профиля остекления лоджии, неустойку в размере <данные изъяты>, штраф в размере <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>, а также расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
Проценты за пользование чужими денежными средствами просит взыскивать по день фактического исполнения решения суда.
В обоснование иска указано, что согласно п. 1.5 Договора объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме, строительный (на время строительства, по проекту) номер квартиры N, подъезд N, на третьем этаже, общая площадь объекта по проекту <площадь 02>, жилая площадь <площадь 06>., лоджия <площадь 07>. Включение в площадь объекта долевого строительства лоджии, нарушает требования п. 5 ст. 15 ЖК РФ. Площадь квартиры по результатам экспертизы, проведенной кадастровым инженером ФИО 1 составляет <площадь 02>. Таким образом, площадь квартиры составила на <данные изъяты>. меньше площади, указанной в п. 1.5 договора, что в перерасчете на денежные средства составит <данные изъяты>. К. была получена сумма <данные изъяты>. Соответственно сумма неосновательного обогащения, подлежащая взысканию с истца, составит <данные изъяты>, также подлежат взысканию проценты в размере <данные изъяты>.
Согласно договора, одной из характеристик объекта долевого строительства на момент передачи участнику является подводка газа в кухню. В соответствии с актом сдачи-выполнения работ от ДД.ММ.ГГГГ К. понесла расходы на первичный пуск газа в газовое оборудование жилого дома при установке счетчика, плиты и емкостного водонагревателя в сумме <данные изъяты>, указанная сумма, по мнению К., также подлежит взысканию с ООО "ЭнтерСтрой".
Кроме того, условия, содержащиеся в п. 2.2 договора N, устанавливают порядок расчетов участника путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика и не предусматривает иных форм оплаты, что противоречит положениям ст. 861 ГК РФ, не предусматривающих ограничений для граждан рассчитываться наличными денежными средствами. К. понесла материальные расходы на комиссию за перевод денежных средств на расчетный счет ООО "ЭнтерСтрой" в размере <данные изъяты>.
Также п. 1.3 договора указывает на то, что застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании проектной декларации, опубликованной ДД.ММ.ГГГГ. П. 2.12 проектной декларации гласит - "остекление лоджий сплошное во всю высоту в профиле ПВХ". Фактически лоджия остеклена алюминиевым профилем, что нарушает ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и ст. 4 Закона "О защите прав потребителей". С ООО "ЭнтерСтрой" подлежит взысканию <данные изъяты> для оплаты замены алюминиевого профиля на профиль ПВХ в соответствии с расчетом. Также подлежит взысканию неустойка и штраф в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей".
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска. Доводы жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, нарушению и неправильному применению норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, обсудив их, изучив материалы дела, заслушав представителя К., Б., действующего на основании доверенности, представителя ООО "ЭнтерСтрой", М., судебная коллегия приходит к следующему.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, между ООО "ЭнтерСтрой" и К. заключен договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N (далее - договор долевого участия). Объектом долевого строительства являлась двухкомнатная квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме, строительный (на время строительства, по проекту) номер квартиры N, подъезд N, на третьем этаже, жилая площадь объекта долевого строительства <площадь 08>., общая площадь - <площадь 09>, лоджия - <площадь 07>. Итого с учетом применения понижающего коэффициента 0,5 площади лоджии общая площадь объекта долевого строительства по проекту <площадь 02>, из расчета: <площадь 09> + <площадь 07> /2.
В силу п. 2.1 договора долевого участия, цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику по договору, необходимых для возмещения затрат на создание и строительство объекта долевого строительства, а также денежных средств по оплату услуг застройщика.
Из материалов дела видно, и не оспаривалось сторонами, что договором долевого участия предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате участником долевого строительства, площади жилых помещений, а также площади вспомогательного помещения - лоджии.
ДД.ММ.ГГГГ К. выдано свидетельство о праве собственности на двухкомнатную квартиру N, общей площадью <площадь 04>, расположенную на третьем этаже жилого дома <адрес>. При этом для целей технической инвентаризации жилого помещения, так и при регистрации права собственности К., площадь лоджии в составе общей площади квартиры не учитывалась.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора, по общему правилу, определяются соглашением сторон.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о правомерности включения в площадь объекта долевого строительства в целях его оплаты площади лоджии с применением понижающего коэффициента, что не противоречит положениям ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона РФ "О защите прав потребителей". Заключая договор долевого участия, К. была согласна как с описанием и характеристиками объекта долевого строительства, так и с порядком его оплаты, в том числе и площади лоджии, приняла условия договора, а, впоследствии, и сам объект долевого строительства.
Пункт 3.37 Инструкции "О проведении учета жилой площади жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37, в соответствии с которым общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0, применяется в части, не противоречащей Жилищному кодексу Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно пункту 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь квартиры стала рассчитываться из суммы всех площадей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас. Однако то обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, не дает оснований для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.
Закон РФ "О защите прав потребителей" не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате долевиком, площади лоджии не противоречит указанным выше правовым нормам и Закону РФ "О защите прав потребителей".
При избранном сторонами в добровольном порядке способе определения общей площади жилого помещения с учетом фактической площади лоджии в целях осуществления взаиморасчетов, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований к применению к спорным правоотношениям положений ст. 15 ЖК РФ, следовательно, и оснований для удовлетворения встречных требований К. о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Соответственно суд обоснованно удовлетворил иск ООО "ЭнтерСтрой" о взыскании неосновательного обогащения, правомерно применив положения ст. 1102 ГК РФ.
Доводы жалобы, критикующие выводы суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании расходов на работы по газификации квартиры, судебная коллегия находит несостоятельными.
Пунктом 1.5 договора долевого участия в качестве характеристик объекта долевого строительства предусмотрены, в частности, подводка газа в кухню (без газовой плиты), установка прибора учета газа и индивидуальных газовых котлов.
Согласно акту сдачи-приемки выполненных работ между ОАО "Я" и К., в квартире <адрес>, были выполнены, в том числе, работы по первичному пуску газа в газовое оборудование жилого дома при установке счетчика, плиты и емкостного водонагревателя на сумму <данные изъяты>, которые были оплачены К. ДД.ММ.ГГГГ.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, на момент передачи К. объекта долевого строительства жилой дом <адрес> был газифицирован, подводка газа в кухню квартиры N была произведена. Обязанность по пуску газа в квартиру участника долевого строительства по условиям договора долевого участия на застройщика не возложена.
Кроме того, в п. п. 3, 5 передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ. к договору N участия в долевом строительстве указано, что участник квартиру принял, осмотрел, и подтверждает, что квартира на момент передачи ключей находится в состоянии, указанном в договоре; каких-либо претензий по состоянию квартиры со стороны участника долевого строительства не имеется.
Поскольку, взыскание морального вреда производно от удовлетворения основных исковых требований, то в связи с отказом в удовлетворении неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов на первичный пуск газа в газовое оборудование жилого дома, оснований для удовлетворения требования о компенсации морального вреда, которые были заявлены К., у суда первой инстанции также не имелось.
Судебная коллегия отклоняет доводы жалобы на предмет того, что застройщик допустил нарушение условий договора, установив на лоджии квартиры, переданной по договору долевого участия, остекление из алюминиевого профиля, тогда как условиями договора предусматривалось остекление лоджий профилем из ПВХ.
Действительно, в силу п. 3.1 договора долевого участия, застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и строительными нормами и правилами, сроками строительства, обеспечить ввод дома в эксплуатацию и получение участником в собственность объекта долевого строительства, отвечающего характеристикам, указанным в п. 1.5 договора и требованиям технического и градостроительного регламента, проектной документации.
Пунктом 2.12 проектной декларации жилого дома с подвальными помещениями по адресу: <адрес>, предусмотрено сплошное остекление лоджий на всю высоту в профиле ПВХ.
Согласно п. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Вместе с тем, применение застройщиком алюминиевого профиля, в данном случае, не привело к ухудшению качества объекта долевого строительства и не является недостатком, делающим его непригодным для предусмотренного договором использования.
Из сообщения ООО "ПП" от ДД.ММ.ГГГГ и показаний специалиста ФИО 2 допрошенного по правилам допроса свидетеля, следует, что выполненные из алюминиевого профиля лоджии идентичны лоджиям из ПВХ-профиля, а, более того, обладают преимуществами по ряду характеристик по сравнению с ПВХ-конструкциями, являются более дорогостоящими. Проанализировав указанные доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что права К. в указанной части не нарушены. Соответственно, оснований для взыскания с застройщика денежных средств необходимых для замены алюминиевого профиля на профиль из ПВХ, у суда первой инстанции не имелось.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции в указанной части, судебная коллегия, вместе с тем, находит заслуживающими внимания доводы жалобы на предмет необоснованного несения К. расходов по оплате банковской комиссии за перечисление денежных средств в счет оплаты объекта долевого строительства в сумме <данные изъяты>.
Положениями договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ. установлен порядок расчета участника долевого строительства с застройщиком путем внесения денежных средств на счет общества. Иных форм оплаты, в частности, возможности расчета наличными деньгами, условиями договора не предусмотрено (п. 2.6 договора долевого участия).
В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Между тем, условие договора, устанавливающее порядок расчета с участием гражданина исключительно в безналичной форме, не соответствует п. 1 ст. 861 ГК РФ, предусматривающей возможность расчетом с гражданами, как в наличной, так и в безналичной форме. При этом отсутствие в обществе кассы не может служить основанием для ограничения предусмотренного законом права гражданина осуществлять расчеты наличными деньгами.
Кроме того, как следует из материалов дела, в местожительстве К., в г.<данные изъяты>, отсутствует филиал ЗАО "К" в котором открыт расчетный счет ООО "ЭнтерСтрой", на который согласно договору участник долевого строительства обязан перевести денежные средства.
В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
При таких обстоятельствах, внесенные К. в счет комиссии за перечисление денежных средств по оплате объекта долевого строительства в размере <данные изъяты>. денежные средства подлежат взысканию с ООО "ЭнтерСтрой" в качестве убытков потребителя. Факт несения истцом убытков в указанной части документально подтвержден чек-ордерами на общую сумму <данные изъяты>. (л.д. 50 - 52).
Оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителя" судебная коллегия не усматривает, поскольку в материалах дела не содержится доказательств того, что с указанными требованиями К. обращалась к застройщику в досудебном порядке.
Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с размером взысканных с К. в пользу ООО "ЭнтерСтрой" расходов по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>. по первоначальным исковым требованиям.
В силу пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, размер государственной пошлины, при цене иска до <данные изъяты> рассчитывается исходя из <данные изъяты>% от размера исковых требований.
С учетом того, что требования ООО "ЭнтерСтрой" удовлетворены судом в сумме <данные изъяты>, с К. в пользу ООО "ЭнтерСтрой" подлежит взысканию государственная пошлина в сумме <данные изъяты>.
При таких обстоятельствах постановленное судом решение в части отказа в удовлетворении требований К. о взыскании убытков по оплате банковской комиссии нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, с принятием в указанной части нового решения о взыскании с ООО "ЭнтерСтрой" в пользу К. денежной суммы в размере <данные изъяты>.
С учетом положений ст. 103 ГПК РФ, с ООО "ЭнтерСтрой" в доход бюджета г. <данные изъяты> подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Переславского районного суда Ярославской области от 20 ноября 2013 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований К. о взыскании комиссии за перевод денежных средств в сумме <данные изъяты> отменить, приняв в указанной части новое решение и изменить в части взыскания с К. расходов по уплате госпошлины.
Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:
"Признать технический паспорт на жилой дом возле <адрес> (Лит. А) инвент. N недействительным в части площади квартиры N, определив общую площадь квартиры в размере <площадь 01>.
Взыскать с К. в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭнтерСтрой" денежные средства в размере <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЭнтерСтрой" в пользу К. денежные средства в размере <данные изъяты>.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований К. отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЭнтерСтрой" в доход бюджета г. <данные изъяты> государственную пошлину в размере "<данные изъяты>".
В остальной части апелляционную жалобу К. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1053/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 февраля 2014 г. по делу N 33-1053/2014
Судья: Калиновская В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе:
председательствующего Ломтевой Л.С.,
судей Суринова М.Ю., Кузьминой О.Ю.,
при секретаре Х.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле по докладу судьи Суринова М.Ю.
25 февраля 2014 года
дело по апелляционной жалобе представителя К. по доверенности Б. на решение Переславского районного суда Ярославской области от 20 ноября 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования ООО "ЭнтерСтрой" удовлетворить.
Признать технический паспорт на жилой дом возле <адрес> (Лит. А) инвент. N недействительным в части площади квартиры N, определив общую площадь квартиры в размере <площадь 01> кв. м.
Взыскать с К. в пользу ООО "ЭнтерСтрой" денежные средства в размере <данные изъяты>, расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
Встречные исковые требования К. к ООО "ЭнтерСтрой" о признании п. 1.5 Договора N долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части определения общей площади объекта долевого строительства по проекту в размере <площадь 02> кв. м, о признании правильной общей площади объекта долевого строительства по проекту в размере <площадь 03> кв. м, а также не учитывать площадь лоджии при окончательном расчете за объект долевого строительства, о взыскании с ООО "ЭнтерСтрой" в пользу К. <данные изъяты> неосновательного обогащения, <данные изъяты> процентов за пользование чужими денежными средствами, <данные изъяты> материального ущерба, <данные изъяты> на оплату замены профиля остекления лоджии, <данные изъяты> неустойки, <данные изъяты> штрафа, а всего <данные изъяты>, а также расходов по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения решения суда, оставить без удовлетворения.
Судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭнтерСтрой" (далее - ООО "ЭнтерСтрой") обратилось в суд с иском к К., ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Ярославский филиал Переславского отделения, в котором просит (с учетом уточненных исковых требований): признать технический паспорт на жилой дом <адрес> (Лит. А) инв. N недействительным в части площади квартиры N, взыскать с ответчика <данные изъяты> неосновательного обогащения, расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
В обоснование иска указано, что в соответствии с договором N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, заключенным между истцом и ответчиком, истец принял на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома и передаче ответчику объекта долевого строительства, а ответчик приняла на себя обязательства по оплате цены договора и принятию объекта в собственности (п. 1.1 договора). В соответствии с п. 2.2 договора стоимость 1 кв. м жилого помещения определена сторонами в сумме <данные изъяты>. Согласно п. 2.4 договора фактическая площадь объекта уточняется в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. В соответствии с п. 2.4.1 договора, если по результатам обмера площадь объекта больше площади, указанной в п. 1.5 договора (<площадь 02> кв. м), участник обязан уплатить дополнительные денежные средства из расчета цены 1 кв. м. Согласно п. 2.4.2 договора, если по результатам обмера площадь объекта меньше площади, указанной в п. 1.5 договора, застройщик обязан возвратить участнику денежные средства из расчета стоимости 1 кв. м на момент заключения договора. К. обязательства по оплате объекта были выполнены в полном объеме.
К. оплатила стоимость объекта долевого строительства исходя из общей площади <площадь 02> кв. метров в сумме <данные изъяты>, из расчета: <площадь 02> х <данные изъяты> = <данные изъяты> рублей), оплатив, в том числе, и стоимость лоджии без понижающего коэффициента.
В последующем ООО "ЭнтерСтрой" при расчетах учитывало лоджию с понижающим коэффициентом 0,5 в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом N 37 от 04.08.1998 года (п. 3.37), и в добровольном порядке выплатило К., <данные изъяты> рубля, из расчета: (<площадь 02> - <площадь 04> (площадь самой квартиры) - <площадь 05> (лоджия) / 2) х <данные изъяты> рублей = <данные изъяты> рубля.
В последующем после проведения обмеров со стороны кадастрового инженера ФИО 1. площадь квартиры увеличилась до <площадь 01>
В связи с чем, ООО "ЭнтерСтрой" должно было выплатить <данные изъяты> рублей, исходя из расчета: <площадь 02> - <площадь 01> - <площадь 05> (лоджия) / 2) x <данные изъяты> рублей = <данные изъяты> рублей.
Таким образом, размер неосновательно выплаченных денежных средств ООО "ЭнтерСтрой" К. составляет <данные изъяты>. Исходя из расчета: <данные изъяты>.
Ввиду того, что технический паспорт на жилой дом в части площади квартиры N как правоустанавливающий документ является недействительным, ООО "ЭнтерСтрой" просило признать технический паспорт на жилой дом возле <данные изъяты> (Лит. А) инвент. N недействительным в части площади квартиры N, определив общую площадь квартиры в размере <площадь 01>., с К. взыскать сумму неосновательного обогащения? с учетом уточненных требований в размере <данные изъяты>, так как в добровольном порядке требование ответчиком К. исполнено не было.
К. обратилась со встречным иском к ООО "ЭнтерСтрой" (с учетом уточненных исковых требований), просит признать п. 1.5 Договора N долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части определения общей площади объекта долевого строительства по проекту в размере <площадь 02> о признании правильной общей площади объекта долевого строительства по проекту в размере <площадь 06>, а также не учитывать площадь лоджии при окончательном расчете за объект долевого строительства, взыскать с ООО "ЭнтерСтрой" в ее пользу <данные изъяты> неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, материальный ущерб в размере <данные изъяты>, <данные изъяты> необходимых для замены профиля остекления лоджии, неустойку в размере <данные изъяты>, штраф в размере <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>, а также расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
Проценты за пользование чужими денежными средствами просит взыскивать по день фактического исполнения решения суда.
В обоснование иска указано, что согласно п. 1.5 Договора объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме, строительный (на время строительства, по проекту) номер квартиры N, подъезд N, на третьем этаже, общая площадь объекта по проекту <площадь 02>, жилая площадь <площадь 06>., лоджия <площадь 07>. Включение в площадь объекта долевого строительства лоджии, нарушает требования п. 5 ст. 15 ЖК РФ. Площадь квартиры по результатам экспертизы, проведенной кадастровым инженером ФИО 1 составляет <площадь 02>. Таким образом, площадь квартиры составила на <данные изъяты>. меньше площади, указанной в п. 1.5 договора, что в перерасчете на денежные средства составит <данные изъяты>. К. была получена сумма <данные изъяты>. Соответственно сумма неосновательного обогащения, подлежащая взысканию с истца, составит <данные изъяты>, также подлежат взысканию проценты в размере <данные изъяты>.
Согласно договора, одной из характеристик объекта долевого строительства на момент передачи участнику является подводка газа в кухню. В соответствии с актом сдачи-выполнения работ от ДД.ММ.ГГГГ К. понесла расходы на первичный пуск газа в газовое оборудование жилого дома при установке счетчика, плиты и емкостного водонагревателя в сумме <данные изъяты>, указанная сумма, по мнению К., также подлежит взысканию с ООО "ЭнтерСтрой".
Кроме того, условия, содержащиеся в п. 2.2 договора N, устанавливают порядок расчетов участника путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика и не предусматривает иных форм оплаты, что противоречит положениям ст. 861 ГК РФ, не предусматривающих ограничений для граждан рассчитываться наличными денежными средствами. К. понесла материальные расходы на комиссию за перевод денежных средств на расчетный счет ООО "ЭнтерСтрой" в размере <данные изъяты>.
Также п. 1.3 договора указывает на то, что застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании проектной декларации, опубликованной ДД.ММ.ГГГГ. П. 2.12 проектной декларации гласит - "остекление лоджий сплошное во всю высоту в профиле ПВХ". Фактически лоджия остеклена алюминиевым профилем, что нарушает ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и ст. 4 Закона "О защите прав потребителей". С ООО "ЭнтерСтрой" подлежит взысканию <данные изъяты> для оплаты замены алюминиевого профиля на профиль ПВХ в соответствии с расчетом. Также подлежит взысканию неустойка и штраф в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей".
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска. Доводы жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, нарушению и неправильному применению норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, обсудив их, изучив материалы дела, заслушав представителя К., Б., действующего на основании доверенности, представителя ООО "ЭнтерСтрой", М., судебная коллегия приходит к следующему.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, между ООО "ЭнтерСтрой" и К. заключен договор N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N (далее - договор долевого участия). Объектом долевого строительства являлась двухкомнатная квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме, строительный (на время строительства, по проекту) номер квартиры N, подъезд N, на третьем этаже, жилая площадь объекта долевого строительства <площадь 08>., общая площадь - <площадь 09>, лоджия - <площадь 07>. Итого с учетом применения понижающего коэффициента 0,5 площади лоджии общая площадь объекта долевого строительства по проекту <площадь 02>, из расчета: <площадь 09> + <площадь 07> /2.
В силу п. 2.1 договора долевого участия, цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику по договору, необходимых для возмещения затрат на создание и строительство объекта долевого строительства, а также денежных средств по оплату услуг застройщика.
Из материалов дела видно, и не оспаривалось сторонами, что договором долевого участия предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате участником долевого строительства, площади жилых помещений, а также площади вспомогательного помещения - лоджии.
ДД.ММ.ГГГГ К. выдано свидетельство о праве собственности на двухкомнатную квартиру N, общей площадью <площадь 04>, расположенную на третьем этаже жилого дома <адрес>. При этом для целей технической инвентаризации жилого помещения, так и при регистрации права собственности К., площадь лоджии в составе общей площади квартиры не учитывалась.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора, по общему правилу, определяются соглашением сторон.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о правомерности включения в площадь объекта долевого строительства в целях его оплаты площади лоджии с применением понижающего коэффициента, что не противоречит положениям ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона РФ "О защите прав потребителей". Заключая договор долевого участия, К. была согласна как с описанием и характеристиками объекта долевого строительства, так и с порядком его оплаты, в том числе и площади лоджии, приняла условия договора, а, впоследствии, и сам объект долевого строительства.
Пункт 3.37 Инструкции "О проведении учета жилой площади жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37, в соответствии с которым общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0, применяется в части, не противоречащей Жилищному кодексу Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно пункту 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь квартиры стала рассчитываться из суммы всех площадей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас. Однако то обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, не дает оснований для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.
Закон РФ "О защите прав потребителей" не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате долевиком, площади лоджии не противоречит указанным выше правовым нормам и Закону РФ "О защите прав потребителей".
При избранном сторонами в добровольном порядке способе определения общей площади жилого помещения с учетом фактической площади лоджии в целях осуществления взаиморасчетов, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований к применению к спорным правоотношениям положений ст. 15 ЖК РФ, следовательно, и оснований для удовлетворения встречных требований К. о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Соответственно суд обоснованно удовлетворил иск ООО "ЭнтерСтрой" о взыскании неосновательного обогащения, правомерно применив положения ст. 1102 ГК РФ.
Доводы жалобы, критикующие выводы суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании расходов на работы по газификации квартиры, судебная коллегия находит несостоятельными.
Пунктом 1.5 договора долевого участия в качестве характеристик объекта долевого строительства предусмотрены, в частности, подводка газа в кухню (без газовой плиты), установка прибора учета газа и индивидуальных газовых котлов.
Согласно акту сдачи-приемки выполненных работ между ОАО "Я" и К., в квартире <адрес>, были выполнены, в том числе, работы по первичному пуску газа в газовое оборудование жилого дома при установке счетчика, плиты и емкостного водонагревателя на сумму <данные изъяты>, которые были оплачены К. ДД.ММ.ГГГГ.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, на момент передачи К. объекта долевого строительства жилой дом <адрес> был газифицирован, подводка газа в кухню квартиры N была произведена. Обязанность по пуску газа в квартиру участника долевого строительства по условиям договора долевого участия на застройщика не возложена.
Кроме того, в п. п. 3, 5 передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ. к договору N участия в долевом строительстве указано, что участник квартиру принял, осмотрел, и подтверждает, что квартира на момент передачи ключей находится в состоянии, указанном в договоре; каких-либо претензий по состоянию квартиры со стороны участника долевого строительства не имеется.
Поскольку, взыскание морального вреда производно от удовлетворения основных исковых требований, то в связи с отказом в удовлетворении неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов на первичный пуск газа в газовое оборудование жилого дома, оснований для удовлетворения требования о компенсации морального вреда, которые были заявлены К., у суда первой инстанции также не имелось.
Судебная коллегия отклоняет доводы жалобы на предмет того, что застройщик допустил нарушение условий договора, установив на лоджии квартиры, переданной по договору долевого участия, остекление из алюминиевого профиля, тогда как условиями договора предусматривалось остекление лоджий профилем из ПВХ.
Действительно, в силу п. 3.1 договора долевого участия, застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и строительными нормами и правилами, сроками строительства, обеспечить ввод дома в эксплуатацию и получение участником в собственность объекта долевого строительства, отвечающего характеристикам, указанным в п. 1.5 договора и требованиям технического и градостроительного регламента, проектной документации.
Пунктом 2.12 проектной декларации жилого дома с подвальными помещениями по адресу: <адрес>, предусмотрено сплошное остекление лоджий на всю высоту в профиле ПВХ.
Согласно п. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Вместе с тем, применение застройщиком алюминиевого профиля, в данном случае, не привело к ухудшению качества объекта долевого строительства и не является недостатком, делающим его непригодным для предусмотренного договором использования.
Из сообщения ООО "ПП" от ДД.ММ.ГГГГ и показаний специалиста ФИО 2 допрошенного по правилам допроса свидетеля, следует, что выполненные из алюминиевого профиля лоджии идентичны лоджиям из ПВХ-профиля, а, более того, обладают преимуществами по ряду характеристик по сравнению с ПВХ-конструкциями, являются более дорогостоящими. Проанализировав указанные доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что права К. в указанной части не нарушены. Соответственно, оснований для взыскания с застройщика денежных средств необходимых для замены алюминиевого профиля на профиль из ПВХ, у суда первой инстанции не имелось.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции в указанной части, судебная коллегия, вместе с тем, находит заслуживающими внимания доводы жалобы на предмет необоснованного несения К. расходов по оплате банковской комиссии за перечисление денежных средств в счет оплаты объекта долевого строительства в сумме <данные изъяты>.
Положениями договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ. установлен порядок расчета участника долевого строительства с застройщиком путем внесения денежных средств на счет общества. Иных форм оплаты, в частности, возможности расчета наличными деньгами, условиями договора не предусмотрено (п. 2.6 договора долевого участия).
В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Между тем, условие договора, устанавливающее порядок расчета с участием гражданина исключительно в безналичной форме, не соответствует п. 1 ст. 861 ГК РФ, предусматривающей возможность расчетом с гражданами, как в наличной, так и в безналичной форме. При этом отсутствие в обществе кассы не может служить основанием для ограничения предусмотренного законом права гражданина осуществлять расчеты наличными деньгами.
Кроме того, как следует из материалов дела, в местожительстве К., в г.<данные изъяты>, отсутствует филиал ЗАО "К" в котором открыт расчетный счет ООО "ЭнтерСтрой", на который согласно договору участник долевого строительства обязан перевести денежные средства.
В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
При таких обстоятельствах, внесенные К. в счет комиссии за перечисление денежных средств по оплате объекта долевого строительства в размере <данные изъяты>. денежные средства подлежат взысканию с ООО "ЭнтерСтрой" в качестве убытков потребителя. Факт несения истцом убытков в указанной части документально подтвержден чек-ордерами на общую сумму <данные изъяты>. (л.д. 50 - 52).
Оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителя" судебная коллегия не усматривает, поскольку в материалах дела не содержится доказательств того, что с указанными требованиями К. обращалась к застройщику в досудебном порядке.
Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с размером взысканных с К. в пользу ООО "ЭнтерСтрой" расходов по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>. по первоначальным исковым требованиям.
В силу пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, размер государственной пошлины, при цене иска до <данные изъяты> рассчитывается исходя из <данные изъяты>% от размера исковых требований.
С учетом того, что требования ООО "ЭнтерСтрой" удовлетворены судом в сумме <данные изъяты>, с К. в пользу ООО "ЭнтерСтрой" подлежит взысканию государственная пошлина в сумме <данные изъяты>.
При таких обстоятельствах постановленное судом решение в части отказа в удовлетворении требований К. о взыскании убытков по оплате банковской комиссии нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, с принятием в указанной части нового решения о взыскании с ООО "ЭнтерСтрой" в пользу К. денежной суммы в размере <данные изъяты>.
С учетом положений ст. 103 ГПК РФ, с ООО "ЭнтерСтрой" в доход бюджета г. <данные изъяты> подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Переславского районного суда Ярославской области от 20 ноября 2013 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований К. о взыскании комиссии за перевод денежных средств в сумме <данные изъяты> отменить, приняв в указанной части новое решение и изменить в части взыскания с К. расходов по уплате госпошлины.
Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:
"Признать технический паспорт на жилой дом возле <адрес> (Лит. А) инвент. N недействительным в части площади квартиры N, определив общую площадь квартиры в размере <площадь 01>.
Взыскать с К. в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭнтерСтрой" денежные средства в размере <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЭнтерСтрой" в пользу К. денежные средства в размере <данные изъяты>.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований К. отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЭнтерСтрой" в доход бюджета г. <данные изъяты> государственную пошлину в размере "<данные изъяты>".
В остальной части апелляционную жалобу К. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)