Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кобзарева О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Брыкова И.И.,
судей Наумова А.А., Мариуца О.Г.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 25 июня 2014 года апелляционную жалобу Н. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 05 февраля 2014 года по делу по исковому заявлению Н. к ООО "Текта Восток" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда,
заслушав доклад судьи Брыкова И.И., объяснения Н. и его представителя К., представителя ООО "Текта Восток" Б.,
Истец Н. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Текта Восток" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда. Свой иск мотивировал теми обстоятельствами, что он заключил с ООО "Текта Восток" договор участия в долевом строительстве о привлечении инвестиций в строительство. Он свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, оплатив стоимость квартиры. Согласно п. п. 3.1, 3.3 договора, ориентировочным сроком окончания строительства дома установлен 4-й квартал 2012 года, а передача ему ответчиком квартиры должна состояться в срок не позднее 2-х месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Жилой дом введен в эксплуатацию, однако, квартира ему ответчиком не передана. Просил взыскать с ООО "Текта Восток" неустойку в размере 493.695 руб., компенсацию морального вреда в размере 50.000 руб.
Представитель ответчика ООО "Текта Восток" иск не признал, ссылаясь на те обстоятельства, что после обмера квартиры органом БТИ Н. отказался доплачивать стоимость квартиры, в связи с чем неустойка не может быть взыскана с ООО "Текта Восток"; что жилой дом был введен в эксплуатацию 27.06.13 г., следовательно, ООО "Текта Восток" должно было передать квартиру Н. в срок до 27.08.13 г., что и было исполнено ООО "Текта Восток".
Решением Балашихинского городского суда Московской области от 05.02.14 г. в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда, истец Н. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.
Заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
Разбирательством по делу установлено, что 06.07.11 г. между ООО "Текта Восток" (застройщик) и Н. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве о привлечении инвестиций в строительство, правовым результатом которого является передача ООО "Текта Восток" в собственность Н. квартиры с проектным N 46, расположенной по адресу: <данные изъяты>, стоимостью <данные изъяты> руб.
В соответствие с п. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Согласно п. 3.2 заключенного между сторонами договора, квартира должна быть передана ответчиком истцу не позднее двух месяцев после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее полного выполнения истцом своих финансовых обязательств по договору.
Разбирательством по делу установлено, что разрешение на ввод многоквартирного дома было получено ответчиком 27.06.13 г., следовательно, квартира должна была быть передана ответчиком истцу не позднее 27.08.13 г., а не до 01.03.13 г., как это ошибочно считает истец.
В материалах дела имеется копия подписанного сторонами акта осмотра квартиры от 06.08.13 г. (л.д. 25).
В заседании судебной коллегии представитель ответчика пояснила, что осмотр был произведен на основании сделанного ответчиком истцу предложения о принятии квартиры, которое направлялось через почтовое отделение связи 02.08.13 г. (л.д. 66).
Истец данное обстоятельство подтвердил.
Таким образом, ответчик выполнил свою обязанность по передаче квартиры истцу, инициировав этот процесс.
Согласно копии акта осмотра квартиры от 06.08.13 г., стороны подтвердили наличие недостатков квартиры по восьми наименованиям и определили срок их устранения до 21.08.13 г.
29.08.13 г. истец сделал запись на данном акте о том, что не устранены недостатки, указанные в п. п. 4, 5 перечня недостатков квартиры (отсутствует приток и отток воздуха, соответственно, в притяжной и вытяжной вентиляции квартиры).
В последующем ответчик, считая все недостатки квартиры устраненными, предлагал истцу принять квартиру и осуществить доплату стоимости квартиры в связи с уточнением площади квартиры.
Истец же, считая не устраненными часть недостатков квартиры и неправомерность предложения ответчика по доплате стоимости квартиры, предложения ответчика оставлял без внимания, в связи с чем ответчик составил односторонний акт приема-передачи квартиры от 20.12.13 г. (л.д. 69 - 71, 73 - 74).
Таким образом, истец, считая наличие в квартире не устраненного ответчиком недостатка, отказался принимать квартиру.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 указанного Федерального закона.
Ст. 8 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 указанного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 ст. 7 указанного Федерального закона срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 ст. 7) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 ст. 7).
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм объектом долевого строительства являются помимо создаваемых жилых или нежилых помещений и объекты общего имущества многоквартирного дома, однако, тот объект, в связи с созданием которого заключен договор о долевом участии в строительстве и который должен быть передан дольщику застройщиком, должен быть конкретизирован (п. 1 ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона).
Указанный истцом в акте осмотра квартиры от 06.08.13 г. не устраненный недостаток - отсутствие притока и оттока воздуха, соответственно, в притяжной и вытяжной вентиляции квартиры не относится к недостаткам конкретизированного объекта долевого строительства, а относится к недостаткам общего имущества в построенном многоквартирном доме, поскольку система вентиляции, составляющая комплекс инженерных сооружений не только в одной квартире, а в других квартирах и в нежилых помещениях, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома, относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Совокупность указанных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права (что не лишает его права требовать устранения недостатков общего имущества в построенном многоквартирном доме), в связи с чем нет правовых оснований для взыскания в пользу истца с ответчика установленных п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" неустойки и ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" компенсации морального вреда.
С учетом изложенного, у судебной коллегии нет оснований для отмены решения суда.
Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, не ставят под сомнение законность решения и не опровергают указанных выводов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Балашихинского городского суда Московской области от 05 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-13819
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2014 г. по делу N 33-13819
Судья Кобзарева О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Брыкова И.И.,
судей Наумова А.А., Мариуца О.Г.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 25 июня 2014 года апелляционную жалобу Н. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 05 февраля 2014 года по делу по исковому заявлению Н. к ООО "Текта Восток" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда,
заслушав доклад судьи Брыкова И.И., объяснения Н. и его представителя К., представителя ООО "Текта Восток" Б.,
установила:
Истец Н. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Текта Восток" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда. Свой иск мотивировал теми обстоятельствами, что он заключил с ООО "Текта Восток" договор участия в долевом строительстве о привлечении инвестиций в строительство. Он свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, оплатив стоимость квартиры. Согласно п. п. 3.1, 3.3 договора, ориентировочным сроком окончания строительства дома установлен 4-й квартал 2012 года, а передача ему ответчиком квартиры должна состояться в срок не позднее 2-х месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Жилой дом введен в эксплуатацию, однако, квартира ему ответчиком не передана. Просил взыскать с ООО "Текта Восток" неустойку в размере 493.695 руб., компенсацию морального вреда в размере 50.000 руб.
Представитель ответчика ООО "Текта Восток" иск не признал, ссылаясь на те обстоятельства, что после обмера квартиры органом БТИ Н. отказался доплачивать стоимость квартиры, в связи с чем неустойка не может быть взыскана с ООО "Текта Восток"; что жилой дом был введен в эксплуатацию 27.06.13 г., следовательно, ООО "Текта Восток" должно было передать квартиру Н. в срок до 27.08.13 г., что и было исполнено ООО "Текта Восток".
Решением Балашихинского городского суда Московской области от 05.02.14 г. в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда, истец Н. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.
Заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
Разбирательством по делу установлено, что 06.07.11 г. между ООО "Текта Восток" (застройщик) и Н. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве о привлечении инвестиций в строительство, правовым результатом которого является передача ООО "Текта Восток" в собственность Н. квартиры с проектным N 46, расположенной по адресу: <данные изъяты>, стоимостью <данные изъяты> руб.
В соответствие с п. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Согласно п. 3.2 заключенного между сторонами договора, квартира должна быть передана ответчиком истцу не позднее двух месяцев после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее полного выполнения истцом своих финансовых обязательств по договору.
Разбирательством по делу установлено, что разрешение на ввод многоквартирного дома было получено ответчиком 27.06.13 г., следовательно, квартира должна была быть передана ответчиком истцу не позднее 27.08.13 г., а не до 01.03.13 г., как это ошибочно считает истец.
В материалах дела имеется копия подписанного сторонами акта осмотра квартиры от 06.08.13 г. (л.д. 25).
В заседании судебной коллегии представитель ответчика пояснила, что осмотр был произведен на основании сделанного ответчиком истцу предложения о принятии квартиры, которое направлялось через почтовое отделение связи 02.08.13 г. (л.д. 66).
Истец данное обстоятельство подтвердил.
Таким образом, ответчик выполнил свою обязанность по передаче квартиры истцу, инициировав этот процесс.
Согласно копии акта осмотра квартиры от 06.08.13 г., стороны подтвердили наличие недостатков квартиры по восьми наименованиям и определили срок их устранения до 21.08.13 г.
29.08.13 г. истец сделал запись на данном акте о том, что не устранены недостатки, указанные в п. п. 4, 5 перечня недостатков квартиры (отсутствует приток и отток воздуха, соответственно, в притяжной и вытяжной вентиляции квартиры).
В последующем ответчик, считая все недостатки квартиры устраненными, предлагал истцу принять квартиру и осуществить доплату стоимости квартиры в связи с уточнением площади квартиры.
Истец же, считая не устраненными часть недостатков квартиры и неправомерность предложения ответчика по доплате стоимости квартиры, предложения ответчика оставлял без внимания, в связи с чем ответчик составил односторонний акт приема-передачи квартиры от 20.12.13 г. (л.д. 69 - 71, 73 - 74).
Таким образом, истец, считая наличие в квартире не устраненного ответчиком недостатка, отказался принимать квартиру.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 указанного Федерального закона.
Ст. 8 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 указанного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 ст. 7 указанного Федерального закона срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 ст. 7) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 ст. 7).
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм объектом долевого строительства являются помимо создаваемых жилых или нежилых помещений и объекты общего имущества многоквартирного дома, однако, тот объект, в связи с созданием которого заключен договор о долевом участии в строительстве и который должен быть передан дольщику застройщиком, должен быть конкретизирован (п. 1 ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона).
Указанный истцом в акте осмотра квартиры от 06.08.13 г. не устраненный недостаток - отсутствие притока и оттока воздуха, соответственно, в притяжной и вытяжной вентиляции квартиры не относится к недостаткам конкретизированного объекта долевого строительства, а относится к недостаткам общего имущества в построенном многоквартирном доме, поскольку система вентиляции, составляющая комплекс инженерных сооружений не только в одной квартире, а в других квартирах и в нежилых помещениях, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома, относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Совокупность указанных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права (что не лишает его права требовать устранения недостатков общего имущества в построенном многоквартирном доме), в связи с чем нет правовых оснований для взыскания в пользу истца с ответчика установленных п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" неустойки и ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" компенсации морального вреда.
С учетом изложенного, у судебной коллегии нет оснований для отмены решения суда.
Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, не ставят под сомнение законность решения и не опровергают указанных выводов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Балашихинского городского суда Московской области от 05 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)