Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Тригубская Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Терюшовой О.Н.
судей Бунчук О.В., Шалиевой И.П.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 12 марта 2012 года гражданское дело по поступившей 21 декабря 2011 года кассационной жалобе Ш. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 07 декабря 2011 года.
Заслушав доклад судьи Бунчук О.В. об обстоятельствах дела, объяснения истец и его представителя М., судебная коллегия
установила:
Ш. обратился в суд с иском о предоставлении истцу в залог объекта незавершенного строительства для включения истца в реестр требований кредиторов ООО "Южуралстройсервис" (ООО) как залогового кредитора. Исковые требования (предмет иска, состав ответчиков) неоднократно был истцом изменен, от заявленных требований истец не отказывался.
Первоначально истец просил суд обязать ООО "Южуралстройсервис" в лице конкурсного управляющего Я. зарегистрировать право собственности ООО на строящийся многоквартирный дом - незавершенный строительством объект - 69-ти квартирный семиэтажный кирпичный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 74:25:0304626:49 по адресу: Челябинская область, г. ****, кв. ****, дом **** (л.д. 8 том 1).
В последующем истец, указывая в качестве ответчика также управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (управление Росреестра), просил:
- признать недействительной запись в ЕГРП N 74-74-25/104/2005-078 о регистрации права собственности ООО на объект строительства по указанному адресу площадью 1392,9 кв. метра;
- зарегистрировать право собственности ООО на указанный объект на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации;
- зарегистрировать ограничения (обременения) права в пользу участников долевого строительства по договорам долевого строительства (л.д. 114 том 1).
Просил взыскать **** рублей за услуги представителя с обоих ответчиков (л.д. 180, 228 том 1).
- Просил: признать ликвидированным объект незавершенного строительства площадью 1392,9 кв. метра по указанному адресу, исключить объект из ЕГРП;
- зарегистрировать право собственности ООО на указанный объект на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации;
- зарегистрировать ограничения (обременения) права в пользу участников долевого строительства по договорам долевого строительства (л.д. 205 том 1).
- Просил: обязать управление Росреестра ликвидировать объект незавершенного строительства по указанному адресу площадью 1392,9 кв. метра путем прекращения записи регистрации 74-7425/104/2005-078 в ЕГРП;
- обязать управление Росреестра зарегистрировать право собственности ООО на указанный объект на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации;
- зарегистрировать ограничения (обременения) права в пользу участников долевого строительства по договорам долевого строительства (л.д. 236 том 1).
- Просил: признать прекращенным (отсутствующим) право собственности на указанный объект площадью 1392,9 кв. метра (без указания чьего права);
- обязать ООО зарегистрировать прекращение права собственности на указанный объект;
- признать право собственности ООО на указанный объект на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации ООО ****, технического паспорта на указанный объект от 06.10.2009 года;
- обязать ООО зарегистрировать право собственности ООО на указанный объект на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации ООО ****, документа, содержащего описание объекта незавершенного строительства (л.д. 8 том 2).
Просил исключить управление Росреестра из числа ответчиков и привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований (л.д. 101 том 2).
- Просил признать прекратившим существование объект незавершенного строительства по указанному адресу площадью 566,3 кв. метра, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП за ООО за N 74-74-25/104/2005-078, свидетельство о регистрации права собственности 74 АБ 235639 от 30.12.2005 года;
- признать прекращенным право собственности ООО на объект незавершенного строительства по указанному адресу площадью 1392,9 кв. метра, зарегистрированного на основании договора купли-продажи от 15.12.2005 года;
- признать право собственности ООО на указанный объект площадью 1392,9 кв. метра на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации ООО ****, технического паспорта на указанный объект от 06.10.2009 года;
- признать за истцом право залога на указанный объект по документам-основаниям возникновения права - договор аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешение на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектная документация ООО ****, технический паспорт на указанный объект от 06.10.2009 года, договор о долевом участии истца в строительстве объекта;
- обязать ООО зарегистрировать право собственности на указанный объект площадью 1392,9 кв. метра на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации ООО ****, технического паспорта на указанный объект от 06.10.2009 года и существующие ограничения (обременения) права - залог в пользу участников долевого строительства (л.д. 106 том 2).
В обоснование исковых требований истец указал на исполнение истцом обязательств по оплате стоимости квартиры в жилом доме по указанному адресу согласно заключенного с ООО 08.07.2008 года договор о долевом участии в строительстве и на неисполнение ООО обязательств по строительству объекта и предоставлению истцу в собственность объекта долевого строительства.
Указал на то, что по указанному адресу ранее уже существовал объект незавершенного строительства, приобретенный ООО по сделке в 2005 году (три этажа незаконченного строительством панельного жилого дома) который ООО был в большей части разобран и остатки фундамента использованы для строительства кирпичного 69-ти квартирного жилого дома, в строительстве которого истец принял участие посредством своих денежных средств.
Истец сослался также на обстоятельство банкротства ООО и на получение истцом неизвестной истцу ранее информации об отсутствии государственной регистрации ограничения права ООО на объект незавершенного строительства в силу заключенного сторонами договора о долевом участии в строительстве.
Истец считает, что в октябре 2009 года управление Росреестра (регистрационная служба) выдало свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО на объект незавершенного строительства по указанному адресу неверно при этом указав условный номер объекта 74-74-25/064/2005-052, документ-основание договор купли-продажи от 15.12.2005 года, что свидетельство выдано взамен свидетельства 74 АБ N 235639 от 30.12.2005 года, что отсутствуют существующие ограничения (обременения) права.
Истец считает свои права как участника долевого строительства на указанный объект нарушенными, как и права истца как кредитора по обязательствам ООО, обеспеченным залогом имущества должника ООО, поскольку после приобретения в 2005 году ООО объекта незавершенного строительства по указанному адресу площадью 566,3 кв. метра ООО разобрал указанный объект и частично использовав его фундамент в 2008 году в том числе за счет денежных средств истца произвел работы по строительству семиэтажного кирпичного жилого дома, в связи с чем с момента государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилья истец является залогодержателем земельного участка, предоставленного для строительства, или права аренды земельного участка, а также строящегося многоквартирного жилого дома, однако такое обременение в ЕГРП отсутствует.
Истец указывает на то, что фактически под видом внесения изменений в 2009 году в ЕГРП в площадь объекта незавершенного строительства (с 566,3 на 1392,09 кв. метра) была осуществлена регистрация права собственности ООО на новый объект недвижимого имущества, однако записи о наличии обременении права ООО в виде залога на регистрируемый объект в ЕГРП внесено не было.
Конкурсный управляющий ООО Я. иск не признал, пояснил (л.д. 4 и 136 тома 2), что право собственности ООО на недостроенный объект зарегистрировано без обременении, о претензиях истца Я. стало известно в суде, весь недостроенный объект залогом не является, поскольку предмет договора истца - непостроенная квартира, истец не является залоговым кредитором, право аренды в конкурсную массу не включено, в случае отмены "свидетельства" о регистрации права на объект необходимо будет проводить дополнительные торги. Указал, что ООО само не может зарегистрировать залог, указанную регистрацию производит регистратор, настаивал на допросе регистратора для исключения ошибки.
Представители управления Росреестра Ж. (л.д. 185 том 1), В. (л.д., л.д. 5 и 136 том 2) иск не признали, сослались на право собственника просить о внесении изменений в объект, на то, что объект был достроен, на отсутствие оснований для отказа в регистрации права собственности ООО, Ж. указала на отсутствие информации о том, было ли это новое строительство или достройка, по реестру это два разных объекта, строительство находится на самостоятельном земельном участке, при регистрации договора о долевом участии были предоставлены разрешение на строительство, новый договор аренды, новый кадастровый паспорт, из чего не следовало наличие объекта на земельном участке; В. указала на то, что регистрирующий орган идентификацией объектов не занимается, дословно указать на то, чем руководствовался регистратор при осуществлении регистрации права собственности ООО на объект площадью 1392,9 кв. м представитель не может, регистрация носит заявительный характер..
Суд, рассмотрев по существу пять исковых требований из заявленных, постановил решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ш. к ООО "Южуралстройсервис":
"о признании прекратившим существование объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 декабря 2005 года за N 74-74-25/164/2005-078 по адресу: Челябинская область, город ****, квартал ****, дом ****, о признании прекращенным права собственности ООО "Южуралстройсервис" на объект незавершенного строительства, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 декабря 2005 года за N 74-74-25/164/2005-078 по адресу: Челябинская область, город ****, квартал ****, д. ****, о признании права собственности ООО "Южуралстройсервис" на объект незавершенного строительства, площадью 1392,9 кв. м, степенью готовности объекта - 49%, по адресу: Челябинская область, город ****, квартал ****, дом ****, возникшим на основании документов: договора аренды земельного участка (из земель поселений) N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство N RU - 74251000-84 от 08.04.2008 года, выданного Администрацией Златоустовского городского округа Челябинской области, проектной документации, выполненной ООО **** города **** на объект капитального строительства "Жилой дом N **** с магазином промышленных товаров по адресу: город ****, квартал "****", технического паспорта от 06.10.2009 года на объект незавершенного строительства, о признании за Ш. права залога на объект незавершенного строительства, площадью 1392,9 кв. м, степенью готовности объекта - 49% по адресу: Челябинская область, город ****, квартал ****, дом ****, инвентарный номер 5:412:002:000096160. литер А 1, этажность: 1 с подвалом, подземная этажность: подвал. Адрес (местоположение): Челябинская область, город ****, квартал ****, дом **** на основании договора аренды земельного участка (из земель поселений) N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство RU N - 74251000-84 от 08.04.2008 года, выданного Администрацией Златоустовского городского округа Челябинской области; проектной документации, выполненной ООО **** (г. ****) на объект капитального строительства Жилой дом N **** с магазином промышленных товаров по адресу: г. ****, квартал "****"; технического паспорта от 06.10.2009 года на объект незавершенного строительства, расположенного город ****, квартал ****, дом ****; договора долевого участия в строительстве N 65, 66/ М, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 18.08.2008 года за N 74-74-25/075/2008-204, понуждении зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 1392,9 кв. м, степенью готовности объекта - 49%, по адресу: Челябинская область, город ****, квартал ****, д. ****, на основании договора аренды земельного участка (из земель поселений) N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство N RU -74251000-84 от 08.04.2008 года, выданного Администрацией Златоустовского городского округа Челябинской области, проектной документации, выполненной ООО **** города **** на объект капитального строительства Жилой дом N **** с магазином промышленных товаров по адресу: город ****, квартал "****", технического паспорта от 06.10.2009 года на объект незавершенного строительства, существующие ограничения (обременения) права: залог в пользу участников долевого строительства, взыскании оплаты услуг представителя".
В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда как незаконное, необоснованное.
Представители ООО "Южуралстройсервис", управления Росреестра, администрации Златоустовского городского округа не приняли участия в судебном заседании в суде кассационной инстанции при надлежащем извещении о времени и месте слушания дела с кассационной жалобой на решение суда (л.д., л.д. 195, 196, 200, 201, 205 том 2), в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Заслушав объяснения стороны истца, из заявление о том, что истец не настаивает на рассмотрении по существу нерассмотренных судом требований, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда в части отказа истцу в удовлетворении его иска о признании его права залога на объект незавершенного строительства на основании договора долевого участия в строительстве - ввиду нарушения судом норм материального права, несоответствия изложенных в решении суда выводов установленным по делу обстоятельствам, неправильного определения имеющих значение для дела обстоятельств, недоказанности вывода суда об отсутствии оснований для удовлетворения указанного требования, в остальной части это же решение оставить без изменения.
По мнению судебной коллегии в нарушение судом положений главы 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело не подготовлено к судебному разбирательству за весь его период рассмотрения судом.
Поскольку в обоснование исковых требований истец указал на исполнение истцом обязательств по оплате стоимости квартиры в жилом доме согласно заключенного с ООО 08.07.2008 года договора о долевом участии в строительстве и на неисполнение ООО обязательств по строительству объекта и предоставлению истцу в собственность объекта долевого строительства, что очевидно и подтверждено представленными изначально в суд письменными доказательствами, - то при подготовке дела в слушанию суду следовало учесть истинную цель иска, которая состояла в предоставлении истцу в залог объекта незавершенного строительства для включения истца в реестр требований кредиторов ООО "Южуралстройсервис" (ООО) как залогового кредитора, на что прямо указал истец в своем ходатайстве на 68 листе дела, указывая, что имеющее значение для рассмотрения дела по существу обстоятельство - это идентификация объектов строительства на том же земельном участке с разными условными номерами.
Как следует из материалов дела, ЖСК **** 21 апреля 2005 года получил в аренду под строительство многоквартирного жилого дома на основании договора аренды (л.д., л.д. 155-158 том 1) земельный участок площадью 3000 кв. м в г. ****, кв. ****, дом **** с кадастровым номером 74:25:03 046 26:0016, участок с указанным номером поставлен на государственный кадастровый учет с отметкой об отсутствии сведений об объектах недвижимости.
Ответчик 15 декабря 2005 года купил объект незавершенного строительства площадью 566,3 кв. метра в г. **** кварт. ****, д. ****, переход права зарегистрирован в ЕГРП, кадастровый N объекта 74-7425/064/2005-052 (л.д. 97 том 1).
Кадастровый номер 74:25:03 046 26:0016 земельного участка в качестве предыдущего указан в кадастровом плане земельного участка с номером 74:25:03 046 26:0049 как участка площадью в 1532 кв. м, предоставленного ответчику в аренду по тому же адресу, для тех же целей (строительство многоквартирного жилого дома), на основании договора аренды от 14.03.2008 года N 5456 (л.д. 197-200 том 1), с указанием N объекта недвижимости 74:25:03 046 26:0049:001 и наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства на 2005 год с N 74:74:25/064/2005-052 (л.д. 201 том 1).
08 июля 2008 года истец и ООО заключили договор участия в долевом строительстве, когда застройщик ООО "Южуралстройсервис" имел на праве аренды земельный участок общей площадью 1532 кв. м, расположенный в г. ****, ****, **** (договор аренды земельного участка N 5456 от 14.03.2008 года сроком действия по 31.01.2011 года), привлекал денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке жилого 69-квартирного дома на основании полученного разрешения на строительство N RU-74251000-84 от 08.04.2008 года, а объект долевого строительства - жилое помещение в виде однокомнатной квартиры площадью 43,47 кв. м на 7 этаже во втором подъезде с проектным номером квартиры - 65 и общее имущество в создаваемом многоквартирном жилом доме подлежит передаче истцу как участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
В соответствии с п. 1.4. этого договора плановое окончание строительства объекта недвижимости - 2 квартал 2010 года.
Цена, подлежащая уплате участником долевого строительства застройщику за приобретенную квартиру, указанную в п. п. 1.2. настоящего договора составляет **** рублей. Отчуждаемая квартира приобретается Участником долевого строительства за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставляемых Златоустовским отделением N 35 Сбербанка России.
Обязательство по уплате покупной стоимости квартиры истец исполнил (л.д. 39 том 1).
Заключенный истцом и ООО договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в ЕГРП 18.08.2008 года. Ипотека в силу закона на основании договора долевого участия в строительстве зарегистрирована в ЕГРП относительного земельного участка с кадастровым N 74-25-03 046 26:0049 (л. д. 15).
Государственным регистратором **** А.В. 19 октября 2009 года (когда в ЕГРП были в наличии сведения об ипотеке в силу закона на основании договора о долевом участии в строительстве на строящийся жилой дом - п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многовартирных домов..." N 214-ФЗ от 30.12.2004 года и п. 19 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве... (приказ Министерства юстиции Российской Федерации N 82 от 09.06.2005 года)) произведена запись в ЕГРП о праве собственности ответчика (ООО) на объект по тому же адресу, на основании того же договора купли продажи от 2005 года, с тем же кадастровым N объекта, однако с большей площадью - 1392,9 кв. метра (л.д. 98 том 1, кадастровый паспорт объекта с указанием аналогичной площади застройки на 06.10.2009 года на л.д. 175 том 1). Следует отметить, что инвентарные номера объекта, приобретенного ответчиком (ООО) в 2005 году, и прошедшего госрегистрацию по вопросу изменения площади объекта в октябре 2009 года различны - 74:74:25/064/2005-052 и 75:412:002:000096160.
Согласно выписке из ЕГРП от 25 августа 2011 года на принадлежащий ответчику (ООО) объект незавершенного строительства площадью 1392,9 кв. м в г. Златоусте, кв. ****, д. 2 ограничения права собственности не зарегистрированы (л.д. 66 том 1).
Земельный участок, на котором ответчиком (ООО) планировалось строительство жилого дома, имеет кадастровый N 74:25:03 046 26:0049, указанный участок ввиду его первоначального учета ранее имел кадастровый номер 74:25:03 046 26:0016 (л.д. 199 том 1).
Представленные в деле договоры аренды земельного участка по указанному адресу хотя и разной площади с учетом времени заключения договоров, проектная документация, акты о приемке выполненных строительных работ, акты управления государственного строительного надзора о проверке строительства, показания истца - содержат сведения о том, что принадлежавший ранее ЖСК **** приобретенный ответчиком объект незавершенного строительства (л.д., л.д. 153, 155 том 1) имел вид недостроенного двухэтажного здания жилого дома из панелей, которое ответчиком (ООО) было разрушено путем сноса панельных конструкций и части фундамента, факт сноса (уничтожения) строения не зафиксирован и не прошел регистрацию в установленном законом порядке, остатки неразрушенного фундамента в неустановленной части использованы ответчиком (ООО) для строительства жилого дома согласно разрешения на строительство и проекта.
Отклоняя требования истца о признании за ним права залога на указанный объект по документам-основаниям возникновения права - договор аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешение на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектная документация ООО ****, технический паспорт на указанный объект от 06.10.2009 года, договор о долевом участии истца в строительстве объекта, - суд первой инстанции исходил из того, что:
- 1. договор купли-продажи от 15.12.2005 года до настоящего времени никем не оспорен и не признан недействительным (лист решения 14);
- 2. при обращении ответчика в управление Росреестра 13.10.2009 года управлением была только изменена площадь объекта на основании кадастрового паспорта объекта от 06.10.2009 года;
- 3. право собственности ответчика на объект зарегистрировано как на возникший в силу договора от 15.12.2005 года, а не как создаваемый объект, в силу чего на объект не распространяется право залога как на создаваемый объект;
- 4. невозможно идентифицировать принадлежащий ответчику (ООО) объект и объект как предмет договора долевого участия в строительстве;
- 5. "регистрировать залог - обязанность застройщика" (16 лист решения);
- 6. "к свидетельству о государственной регистрации права от 30 декабря 2005 года Ш. отношения не имел";
- 7. нет оснований для признания права собственности ответчика (ООО) на спорный объект на основании договора долевого участия в строительстве, поскольку регистрация права осуществлена на основании договора купли-продажи от 15 декабря 2005 года и никем не оспаривается (17 лист решения);
- 8. нет оснований признавать за истцом право залога на весь объект, поскольку у истца уже зарегистрировано право залога на основании договора о долевом участии в строительстве (17-18 листы решения);
- 9. квартиры дольщиков не построены;
- 10. нет оснований для обязания ответчика регистрировать право собственности на объект на иных основаниях, чем на основании договора купли-продажи, поскольку регистрация права ответчиком осуществлена (19 лист решения);
- 11. регистрацией права от 19.10.2009 года на основании договора купли-продажи от 15.12.2005 года права истца не нарушены, поскольку договор купли-продажи составлен раньше, чем истец стал дольщиком;
- 12. основание получения права на объект истцом не оспаривалось;
- 13. не нарушен п. 67 Правил ведения ЕГРП, поскольку изменился объем выполненных строительно-монтажных работ... эти изменения и были зарегистрированы;
- 14. повторно признавать право собственности на тот же объект за ответчиком недопустимо;
- 15. требований к регистрирующим органам истец не заявлял.
Указанные выводы суда не соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям норм материального права, безотносимы к предмету спора (указанные в пунктах 1, 6, 7, 8, 11 настоящего определения выводы суда), в связи с чем не могут быть положены в основу судебного решения.
Согласно пунктам 5 и 19 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве..., утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 82 от 09.06.2005 года в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (пункт 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве...").
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (пункт 2 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве...").
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (пункт 3 статьи 13 Федерального закона).
При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (пункт 5 статьи 13 Федерального закона).
Государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 ЕГРП разделов ЕГРП, открытых на указанные объекты недвижимого имущества.
Описание объекта незавершенного строительства осуществляется в подразделе 1-2 ЕГРП в соответствии с Правилами ведения ЕГРП на основании документов, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 25 Закона о регистрации прав, в графе "Наименование объекта" которого указываются слова "объект незавершенного строительства".
ПОДРАЗДЕЛ 1-2 Лист_
Кадастровый номер_____
Условный номер_
Предыдущий кадастровый (условный) номер_
Последующий кадастровый (условный) номер_
ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ
Адрес (местоположение)_
Наименование__
Инвентарный номер_Литер_
(Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 (ред. от 22.11.2006 г.) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
На основании статьи 13 Федерального закона одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
В целях государственной регистрации ипотеки в силу закона заполняется подраздел Ш-2 ЕГРП (пункт 44 Правил ведения ЕГРП), в который вносятся следующие записи:
- в графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации права собственности застройщика;
- в графе "Срок" указывается предусмотренный первым договором участия в долевом строительстве (соглашением об изменении договора) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- в графе "Залогодатель" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика;
- в графе "Залогодержатель" указываются слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";
- в графе "Документы-основания" указываются реквизиты, дата и номер регистрации первого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве;
- в графе "Особые отметки регистратора" указываются номера подраздела ЕГРП и листа этого подраздела, содержащего запись о первом договоре участия в долевом строительстве и сделке об уступке прав требования по данному договору (если такая сделка была совершена).
В подраздел II-1 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства (на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства), содержащий запись о праве собственности залогодателя (застройщика), в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела данного раздела и листа этого подраздела, содержащего запись об ипотеке в силу закона.
Согласно ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п. 2)
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (п. 5).
Поскольку материалы дела содержат письменные доказательства того, что приобретенный ответчиком объект до его реконструкции и после находился на одном и том же земельном участке, объект незавершенного строительства площадью в 1392,9 кв. м не является новым в сравнении с объектом - предметом договора долевого участия в строительстве, с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право собственности ответчика (ООО) на объект площадью в 1392,9 кв. м в силу закона обременено правом залога истца на основании договора долевого участия в строительстве (хотя указанное обстоятельство и не нашло своего отражения в ЕГРП), то исковые требования истца в части признания за ним права залога на указанный объект по документам -основаниям возникновения права - договору аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешению на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации ООО ****, технического паспорта на указанный объект от 06.10.2009 года, договора о долевом участии истца в строительстве объекта - с учетом избранного истцом способа защиты права (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с доводами кассационной жалобы истца о том, что согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, а не "непостроенная квартира", как ошибочно указывает в решении суд первой инстанции, считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
То обстоятельство, что в объект площадью 1392,9 кв. м вложены денежные средства истца по договору о долевом участии в строительстве, -не оспаривается.
При осуществлении государственным регистратором **** А.В. 19 октября 2009 года записи в ЕГРП о праве собственности ответчика (ООО) на объект по тому же адресу, на основании того же договора купли продажи от 2005 года, с тем же кадастровым N объекта, однако с большей площадью - 1392,9 кв. метра (л.д. 98 том 1), ошибочно не были учтены сведения ЕГРП о правах третьих лиц, в том числе истца, на указанный объект, ошибочно принято во внимание лишь обстоятельство увеличения площади объекта, хотя в действительности в октябре 2009 года для совершения регистрационных действий ответчиком (ООО) были представлены документы, свидетельствующие о наличии нового объекта взамен почти полностью разрушенного старого на том же земельном участке.
В деле отсутствуют доказательства наличия по указанному адресу двух объектов или построенного в 2005 году ЖСК объекта.
С учетом обоснованности одного из заявленных и рассмотренных судом по существу требований подлежит частичному удовлетворению заявление истца о возмещении расходов по оплате услуг представителя.
Руководствуясь ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст., ст. 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Отменить решение Миасского городского суда Челябинской области от 07 декабря 2011 года в части отказа в удовлетворении иска Ш. о признании за истцом права залога на объект незавершенного строительства по адресу: Челябинская область, г. ****, квартал ****, дом **** площадью 1392,9 кв. метра по документам-основаниям возникновения права - договор аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешение на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома, проектная документация ООО "Горпроект", технический паспорт на указанный объект от 06.10.2009 года, договор о долевом участии истца в строительстве объекта.
Принять в указанной части новое решение, которым:
признать существующим обременение права собственности ООО "Южуралстройсервис" на объект незавершенного строительства: назначение не определено, площадь общая 1392,9 кв. метра, степень годности объекта 49%, инвентарный номер 75:412:002:000096160, литера А1, этажность 1 с подвалом, подземная этажность подвал, адрес: Россия, Челябинская область, г. ****, квартал ****, дом ****, кадастровый номер 74-74-25/064/2005-052 - ипотекой в силу закона на основании договора участия в долевом строительстве жилья от 08 июля 2008 года, заключенного Ш. и ООО "Южуралстройсервис", зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.08.2008 года N 74-74-25/075/2008.
Взыскать с ООО "Южуралстройсервис" в пользу Ш. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере **** рублей.
Это же решение в остальной части оставить без изменения, а кассационную жалобу Ш. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1854/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 марта 2012 г. по делу N 33-1854/2012
Судья: Тригубская Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Терюшовой О.Н.
судей Бунчук О.В., Шалиевой И.П.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 12 марта 2012 года гражданское дело по поступившей 21 декабря 2011 года кассационной жалобе Ш. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 07 декабря 2011 года.
Заслушав доклад судьи Бунчук О.В. об обстоятельствах дела, объяснения истец и его представителя М., судебная коллегия
установила:
Ш. обратился в суд с иском о предоставлении истцу в залог объекта незавершенного строительства для включения истца в реестр требований кредиторов ООО "Южуралстройсервис" (ООО) как залогового кредитора. Исковые требования (предмет иска, состав ответчиков) неоднократно был истцом изменен, от заявленных требований истец не отказывался.
Первоначально истец просил суд обязать ООО "Южуралстройсервис" в лице конкурсного управляющего Я. зарегистрировать право собственности ООО на строящийся многоквартирный дом - незавершенный строительством объект - 69-ти квартирный семиэтажный кирпичный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 74:25:0304626:49 по адресу: Челябинская область, г. ****, кв. ****, дом **** (л.д. 8 том 1).
В последующем истец, указывая в качестве ответчика также управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (управление Росреестра), просил:
- признать недействительной запись в ЕГРП N 74-74-25/104/2005-078 о регистрации права собственности ООО на объект строительства по указанному адресу площадью 1392,9 кв. метра;
- зарегистрировать право собственности ООО на указанный объект на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации;
- зарегистрировать ограничения (обременения) права в пользу участников долевого строительства по договорам долевого строительства (л.д. 114 том 1).
Просил взыскать **** рублей за услуги представителя с обоих ответчиков (л.д. 180, 228 том 1).
- Просил: признать ликвидированным объект незавершенного строительства площадью 1392,9 кв. метра по указанному адресу, исключить объект из ЕГРП;
- зарегистрировать право собственности ООО на указанный объект на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации;
- зарегистрировать ограничения (обременения) права в пользу участников долевого строительства по договорам долевого строительства (л.д. 205 том 1).
- Просил: обязать управление Росреестра ликвидировать объект незавершенного строительства по указанному адресу площадью 1392,9 кв. метра путем прекращения записи регистрации 74-7425/104/2005-078 в ЕГРП;
- обязать управление Росреестра зарегистрировать право собственности ООО на указанный объект на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации;
- зарегистрировать ограничения (обременения) права в пользу участников долевого строительства по договорам долевого строительства (л.д. 236 том 1).
- Просил: признать прекращенным (отсутствующим) право собственности на указанный объект площадью 1392,9 кв. метра (без указания чьего права);
- обязать ООО зарегистрировать прекращение права собственности на указанный объект;
- признать право собственности ООО на указанный объект на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации ООО ****, технического паспорта на указанный объект от 06.10.2009 года;
- обязать ООО зарегистрировать право собственности ООО на указанный объект на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации ООО ****, документа, содержащего описание объекта незавершенного строительства (л.д. 8 том 2).
Просил исключить управление Росреестра из числа ответчиков и привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований (л.д. 101 том 2).
- Просил признать прекратившим существование объект незавершенного строительства по указанному адресу площадью 566,3 кв. метра, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП за ООО за N 74-74-25/104/2005-078, свидетельство о регистрации права собственности 74 АБ 235639 от 30.12.2005 года;
- признать прекращенным право собственности ООО на объект незавершенного строительства по указанному адресу площадью 1392,9 кв. метра, зарегистрированного на основании договора купли-продажи от 15.12.2005 года;
- признать право собственности ООО на указанный объект площадью 1392,9 кв. метра на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации ООО ****, технического паспорта на указанный объект от 06.10.2009 года;
- признать за истцом право залога на указанный объект по документам-основаниям возникновения права - договор аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешение на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектная документация ООО ****, технический паспорт на указанный объект от 06.10.2009 года, договор о долевом участии истца в строительстве объекта;
- обязать ООО зарегистрировать право собственности на указанный объект площадью 1392,9 кв. метра на основании договора аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации ООО ****, технического паспорта на указанный объект от 06.10.2009 года и существующие ограничения (обременения) права - залог в пользу участников долевого строительства (л.д. 106 том 2).
В обоснование исковых требований истец указал на исполнение истцом обязательств по оплате стоимости квартиры в жилом доме по указанному адресу согласно заключенного с ООО 08.07.2008 года договор о долевом участии в строительстве и на неисполнение ООО обязательств по строительству объекта и предоставлению истцу в собственность объекта долевого строительства.
Указал на то, что по указанному адресу ранее уже существовал объект незавершенного строительства, приобретенный ООО по сделке в 2005 году (три этажа незаконченного строительством панельного жилого дома) который ООО был в большей части разобран и остатки фундамента использованы для строительства кирпичного 69-ти квартирного жилого дома, в строительстве которого истец принял участие посредством своих денежных средств.
Истец сослался также на обстоятельство банкротства ООО и на получение истцом неизвестной истцу ранее информации об отсутствии государственной регистрации ограничения права ООО на объект незавершенного строительства в силу заключенного сторонами договора о долевом участии в строительстве.
Истец считает, что в октябре 2009 года управление Росреестра (регистрационная служба) выдало свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО на объект незавершенного строительства по указанному адресу неверно при этом указав условный номер объекта 74-74-25/064/2005-052, документ-основание договор купли-продажи от 15.12.2005 года, что свидетельство выдано взамен свидетельства 74 АБ N 235639 от 30.12.2005 года, что отсутствуют существующие ограничения (обременения) права.
Истец считает свои права как участника долевого строительства на указанный объект нарушенными, как и права истца как кредитора по обязательствам ООО, обеспеченным залогом имущества должника ООО, поскольку после приобретения в 2005 году ООО объекта незавершенного строительства по указанному адресу площадью 566,3 кв. метра ООО разобрал указанный объект и частично использовав его фундамент в 2008 году в том числе за счет денежных средств истца произвел работы по строительству семиэтажного кирпичного жилого дома, в связи с чем с момента государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилья истец является залогодержателем земельного участка, предоставленного для строительства, или права аренды земельного участка, а также строящегося многоквартирного жилого дома, однако такое обременение в ЕГРП отсутствует.
Истец указывает на то, что фактически под видом внесения изменений в 2009 году в ЕГРП в площадь объекта незавершенного строительства (с 566,3 на 1392,09 кв. метра) была осуществлена регистрация права собственности ООО на новый объект недвижимого имущества, однако записи о наличии обременении права ООО в виде залога на регистрируемый объект в ЕГРП внесено не было.
Конкурсный управляющий ООО Я. иск не признал, пояснил (л.д. 4 и 136 тома 2), что право собственности ООО на недостроенный объект зарегистрировано без обременении, о претензиях истца Я. стало известно в суде, весь недостроенный объект залогом не является, поскольку предмет договора истца - непостроенная квартира, истец не является залоговым кредитором, право аренды в конкурсную массу не включено, в случае отмены "свидетельства" о регистрации права на объект необходимо будет проводить дополнительные торги. Указал, что ООО само не может зарегистрировать залог, указанную регистрацию производит регистратор, настаивал на допросе регистратора для исключения ошибки.
Представители управления Росреестра Ж. (л.д. 185 том 1), В. (л.д., л.д. 5 и 136 том 2) иск не признали, сослались на право собственника просить о внесении изменений в объект, на то, что объект был достроен, на отсутствие оснований для отказа в регистрации права собственности ООО, Ж. указала на отсутствие информации о том, было ли это новое строительство или достройка, по реестру это два разных объекта, строительство находится на самостоятельном земельном участке, при регистрации договора о долевом участии были предоставлены разрешение на строительство, новый договор аренды, новый кадастровый паспорт, из чего не следовало наличие объекта на земельном участке; В. указала на то, что регистрирующий орган идентификацией объектов не занимается, дословно указать на то, чем руководствовался регистратор при осуществлении регистрации права собственности ООО на объект площадью 1392,9 кв. м представитель не может, регистрация носит заявительный характер..
Суд, рассмотрев по существу пять исковых требований из заявленных, постановил решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ш. к ООО "Южуралстройсервис":
"о признании прекратившим существование объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 декабря 2005 года за N 74-74-25/164/2005-078 по адресу: Челябинская область, город ****, квартал ****, дом ****, о признании прекращенным права собственности ООО "Южуралстройсервис" на объект незавершенного строительства, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 декабря 2005 года за N 74-74-25/164/2005-078 по адресу: Челябинская область, город ****, квартал ****, д. ****, о признании права собственности ООО "Южуралстройсервис" на объект незавершенного строительства, площадью 1392,9 кв. м, степенью готовности объекта - 49%, по адресу: Челябинская область, город ****, квартал ****, дом ****, возникшим на основании документов: договора аренды земельного участка (из земель поселений) N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство N RU - 74251000-84 от 08.04.2008 года, выданного Администрацией Златоустовского городского округа Челябинской области, проектной документации, выполненной ООО **** города **** на объект капитального строительства "Жилой дом N **** с магазином промышленных товаров по адресу: город ****, квартал "****", технического паспорта от 06.10.2009 года на объект незавершенного строительства, о признании за Ш. права залога на объект незавершенного строительства, площадью 1392,9 кв. м, степенью готовности объекта - 49% по адресу: Челябинская область, город ****, квартал ****, дом ****, инвентарный номер 5:412:002:000096160. литер А 1, этажность: 1 с подвалом, подземная этажность: подвал. Адрес (местоположение): Челябинская область, город ****, квартал ****, дом **** на основании договора аренды земельного участка (из земель поселений) N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство RU N - 74251000-84 от 08.04.2008 года, выданного Администрацией Златоустовского городского округа Челябинской области; проектной документации, выполненной ООО **** (г. ****) на объект капитального строительства Жилой дом N **** с магазином промышленных товаров по адресу: г. ****, квартал "****"; технического паспорта от 06.10.2009 года на объект незавершенного строительства, расположенного город ****, квартал ****, дом ****; договора долевого участия в строительстве N 65, 66/ М, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 18.08.2008 года за N 74-74-25/075/2008-204, понуждении зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 1392,9 кв. м, степенью готовности объекта - 49%, по адресу: Челябинская область, город ****, квартал ****, д. ****, на основании договора аренды земельного участка (из земель поселений) N 5456 от 09.04.2008 года, разрешения на строительство N RU -74251000-84 от 08.04.2008 года, выданного Администрацией Златоустовского городского округа Челябинской области, проектной документации, выполненной ООО **** города **** на объект капитального строительства Жилой дом N **** с магазином промышленных товаров по адресу: город ****, квартал "****", технического паспорта от 06.10.2009 года на объект незавершенного строительства, существующие ограничения (обременения) права: залог в пользу участников долевого строительства, взыскании оплаты услуг представителя".
В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда как незаконное, необоснованное.
Представители ООО "Южуралстройсервис", управления Росреестра, администрации Златоустовского городского округа не приняли участия в судебном заседании в суде кассационной инстанции при надлежащем извещении о времени и месте слушания дела с кассационной жалобой на решение суда (л.д., л.д. 195, 196, 200, 201, 205 том 2), в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Заслушав объяснения стороны истца, из заявление о том, что истец не настаивает на рассмотрении по существу нерассмотренных судом требований, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда в части отказа истцу в удовлетворении его иска о признании его права залога на объект незавершенного строительства на основании договора долевого участия в строительстве - ввиду нарушения судом норм материального права, несоответствия изложенных в решении суда выводов установленным по делу обстоятельствам, неправильного определения имеющих значение для дела обстоятельств, недоказанности вывода суда об отсутствии оснований для удовлетворения указанного требования, в остальной части это же решение оставить без изменения.
По мнению судебной коллегии в нарушение судом положений главы 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело не подготовлено к судебному разбирательству за весь его период рассмотрения судом.
Поскольку в обоснование исковых требований истец указал на исполнение истцом обязательств по оплате стоимости квартиры в жилом доме согласно заключенного с ООО 08.07.2008 года договора о долевом участии в строительстве и на неисполнение ООО обязательств по строительству объекта и предоставлению истцу в собственность объекта долевого строительства, что очевидно и подтверждено представленными изначально в суд письменными доказательствами, - то при подготовке дела в слушанию суду следовало учесть истинную цель иска, которая состояла в предоставлении истцу в залог объекта незавершенного строительства для включения истца в реестр требований кредиторов ООО "Южуралстройсервис" (ООО) как залогового кредитора, на что прямо указал истец в своем ходатайстве на 68 листе дела, указывая, что имеющее значение для рассмотрения дела по существу обстоятельство - это идентификация объектов строительства на том же земельном участке с разными условными номерами.
Как следует из материалов дела, ЖСК **** 21 апреля 2005 года получил в аренду под строительство многоквартирного жилого дома на основании договора аренды (л.д., л.д. 155-158 том 1) земельный участок площадью 3000 кв. м в г. ****, кв. ****, дом **** с кадастровым номером 74:25:03 046 26:0016, участок с указанным номером поставлен на государственный кадастровый учет с отметкой об отсутствии сведений об объектах недвижимости.
Ответчик 15 декабря 2005 года купил объект незавершенного строительства площадью 566,3 кв. метра в г. **** кварт. ****, д. ****, переход права зарегистрирован в ЕГРП, кадастровый N объекта 74-7425/064/2005-052 (л.д. 97 том 1).
Кадастровый номер 74:25:03 046 26:0016 земельного участка в качестве предыдущего указан в кадастровом плане земельного участка с номером 74:25:03 046 26:0049 как участка площадью в 1532 кв. м, предоставленного ответчику в аренду по тому же адресу, для тех же целей (строительство многоквартирного жилого дома), на основании договора аренды от 14.03.2008 года N 5456 (л.д. 197-200 том 1), с указанием N объекта недвижимости 74:25:03 046 26:0049:001 и наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства на 2005 год с N 74:74:25/064/2005-052 (л.д. 201 том 1).
08 июля 2008 года истец и ООО заключили договор участия в долевом строительстве, когда застройщик ООО "Южуралстройсервис" имел на праве аренды земельный участок общей площадью 1532 кв. м, расположенный в г. ****, ****, **** (договор аренды земельного участка N 5456 от 14.03.2008 года сроком действия по 31.01.2011 года), привлекал денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке жилого 69-квартирного дома на основании полученного разрешения на строительство N RU-74251000-84 от 08.04.2008 года, а объект долевого строительства - жилое помещение в виде однокомнатной квартиры площадью 43,47 кв. м на 7 этаже во втором подъезде с проектным номером квартиры - 65 и общее имущество в создаваемом многоквартирном жилом доме подлежит передаче истцу как участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
В соответствии с п. 1.4. этого договора плановое окончание строительства объекта недвижимости - 2 квартал 2010 года.
Цена, подлежащая уплате участником долевого строительства застройщику за приобретенную квартиру, указанную в п. п. 1.2. настоящего договора составляет **** рублей. Отчуждаемая квартира приобретается Участником долевого строительства за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставляемых Златоустовским отделением N 35 Сбербанка России.
Обязательство по уплате покупной стоимости квартиры истец исполнил (л.д. 39 том 1).
Заключенный истцом и ООО договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в ЕГРП 18.08.2008 года. Ипотека в силу закона на основании договора долевого участия в строительстве зарегистрирована в ЕГРП относительного земельного участка с кадастровым N 74-25-03 046 26:0049 (л. д. 15).
Государственным регистратором **** А.В. 19 октября 2009 года (когда в ЕГРП были в наличии сведения об ипотеке в силу закона на основании договора о долевом участии в строительстве на строящийся жилой дом - п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многовартирных домов..." N 214-ФЗ от 30.12.2004 года и п. 19 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве... (приказ Министерства юстиции Российской Федерации N 82 от 09.06.2005 года)) произведена запись в ЕГРП о праве собственности ответчика (ООО) на объект по тому же адресу, на основании того же договора купли продажи от 2005 года, с тем же кадастровым N объекта, однако с большей площадью - 1392,9 кв. метра (л.д. 98 том 1, кадастровый паспорт объекта с указанием аналогичной площади застройки на 06.10.2009 года на л.д. 175 том 1). Следует отметить, что инвентарные номера объекта, приобретенного ответчиком (ООО) в 2005 году, и прошедшего госрегистрацию по вопросу изменения площади объекта в октябре 2009 года различны - 74:74:25/064/2005-052 и 75:412:002:000096160.
Согласно выписке из ЕГРП от 25 августа 2011 года на принадлежащий ответчику (ООО) объект незавершенного строительства площадью 1392,9 кв. м в г. Златоусте, кв. ****, д. 2 ограничения права собственности не зарегистрированы (л.д. 66 том 1).
Земельный участок, на котором ответчиком (ООО) планировалось строительство жилого дома, имеет кадастровый N 74:25:03 046 26:0049, указанный участок ввиду его первоначального учета ранее имел кадастровый номер 74:25:03 046 26:0016 (л.д. 199 том 1).
Представленные в деле договоры аренды земельного участка по указанному адресу хотя и разной площади с учетом времени заключения договоров, проектная документация, акты о приемке выполненных строительных работ, акты управления государственного строительного надзора о проверке строительства, показания истца - содержат сведения о том, что принадлежавший ранее ЖСК **** приобретенный ответчиком объект незавершенного строительства (л.д., л.д. 153, 155 том 1) имел вид недостроенного двухэтажного здания жилого дома из панелей, которое ответчиком (ООО) было разрушено путем сноса панельных конструкций и части фундамента, факт сноса (уничтожения) строения не зафиксирован и не прошел регистрацию в установленном законом порядке, остатки неразрушенного фундамента в неустановленной части использованы ответчиком (ООО) для строительства жилого дома согласно разрешения на строительство и проекта.
Отклоняя требования истца о признании за ним права залога на указанный объект по документам-основаниям возникновения права - договор аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешение на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектная документация ООО ****, технический паспорт на указанный объект от 06.10.2009 года, договор о долевом участии истца в строительстве объекта, - суд первой инстанции исходил из того, что:
- 1. договор купли-продажи от 15.12.2005 года до настоящего времени никем не оспорен и не признан недействительным (лист решения 14);
- 2. при обращении ответчика в управление Росреестра 13.10.2009 года управлением была только изменена площадь объекта на основании кадастрового паспорта объекта от 06.10.2009 года;
- 3. право собственности ответчика на объект зарегистрировано как на возникший в силу договора от 15.12.2005 года, а не как создаваемый объект, в силу чего на объект не распространяется право залога как на создаваемый объект;
- 4. невозможно идентифицировать принадлежащий ответчику (ООО) объект и объект как предмет договора долевого участия в строительстве;
- 5. "регистрировать залог - обязанность застройщика" (16 лист решения);
- 6. "к свидетельству о государственной регистрации права от 30 декабря 2005 года Ш. отношения не имел";
- 7. нет оснований для признания права собственности ответчика (ООО) на спорный объект на основании договора долевого участия в строительстве, поскольку регистрация права осуществлена на основании договора купли-продажи от 15 декабря 2005 года и никем не оспаривается (17 лист решения);
- 8. нет оснований признавать за истцом право залога на весь объект, поскольку у истца уже зарегистрировано право залога на основании договора о долевом участии в строительстве (17-18 листы решения);
- 9. квартиры дольщиков не построены;
- 10. нет оснований для обязания ответчика регистрировать право собственности на объект на иных основаниях, чем на основании договора купли-продажи, поскольку регистрация права ответчиком осуществлена (19 лист решения);
- 11. регистрацией права от 19.10.2009 года на основании договора купли-продажи от 15.12.2005 года права истца не нарушены, поскольку договор купли-продажи составлен раньше, чем истец стал дольщиком;
- 12. основание получения права на объект истцом не оспаривалось;
- 13. не нарушен п. 67 Правил ведения ЕГРП, поскольку изменился объем выполненных строительно-монтажных работ... эти изменения и были зарегистрированы;
- 14. повторно признавать право собственности на тот же объект за ответчиком недопустимо;
- 15. требований к регистрирующим органам истец не заявлял.
Указанные выводы суда не соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям норм материального права, безотносимы к предмету спора (указанные в пунктах 1, 6, 7, 8, 11 настоящего определения выводы суда), в связи с чем не могут быть положены в основу судебного решения.
Согласно пунктам 5 и 19 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве..., утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 82 от 09.06.2005 года в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (пункт 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве...").
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (пункт 2 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве...").
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (пункт 3 статьи 13 Федерального закона).
При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (пункт 5 статьи 13 Федерального закона).
Государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 ЕГРП разделов ЕГРП, открытых на указанные объекты недвижимого имущества.
Описание объекта незавершенного строительства осуществляется в подразделе 1-2 ЕГРП в соответствии с Правилами ведения ЕГРП на основании документов, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 25 Закона о регистрации прав, в графе "Наименование объекта" которого указываются слова "объект незавершенного строительства".
ПОДРАЗДЕЛ 1-2 Лист_
Кадастровый номер_____
Условный номер_
Предыдущий кадастровый (условный) номер_
Последующий кадастровый (условный) номер_
ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ
Адрес (местоположение)_
Наименование__
Инвентарный номер_Литер_
(Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 (ред. от 22.11.2006 г.) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
На основании статьи 13 Федерального закона одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
В целях государственной регистрации ипотеки в силу закона заполняется подраздел Ш-2 ЕГРП (пункт 44 Правил ведения ЕГРП), в который вносятся следующие записи:
- в графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации права собственности застройщика;
- в графе "Срок" указывается предусмотренный первым договором участия в долевом строительстве (соглашением об изменении договора) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- в графе "Залогодатель" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика;
- в графе "Залогодержатель" указываются слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";
- в графе "Документы-основания" указываются реквизиты, дата и номер регистрации первого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве;
- в графе "Особые отметки регистратора" указываются номера подраздела ЕГРП и листа этого подраздела, содержащего запись о первом договоре участия в долевом строительстве и сделке об уступке прав требования по данному договору (если такая сделка была совершена).
В подраздел II-1 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства (на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства), содержащий запись о праве собственности залогодателя (застройщика), в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела данного раздела и листа этого подраздела, содержащего запись об ипотеке в силу закона.
Согласно ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п. 2)
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (п. 5).
Поскольку материалы дела содержат письменные доказательства того, что приобретенный ответчиком объект до его реконструкции и после находился на одном и том же земельном участке, объект незавершенного строительства площадью в 1392,9 кв. м не является новым в сравнении с объектом - предметом договора долевого участия в строительстве, с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право собственности ответчика (ООО) на объект площадью в 1392,9 кв. м в силу закона обременено правом залога истца на основании договора долевого участия в строительстве (хотя указанное обстоятельство и не нашло своего отражения в ЕГРП), то исковые требования истца в части признания за ним права залога на указанный объект по документам -основаниям возникновения права - договору аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешению на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома и проектной документации ООО ****, технического паспорта на указанный объект от 06.10.2009 года, договора о долевом участии истца в строительстве объекта - с учетом избранного истцом способа защиты права (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с доводами кассационной жалобы истца о том, что согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, а не "непостроенная квартира", как ошибочно указывает в решении суд первой инстанции, считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
То обстоятельство, что в объект площадью 1392,9 кв. м вложены денежные средства истца по договору о долевом участии в строительстве, -не оспаривается.
При осуществлении государственным регистратором **** А.В. 19 октября 2009 года записи в ЕГРП о праве собственности ответчика (ООО) на объект по тому же адресу, на основании того же договора купли продажи от 2005 года, с тем же кадастровым N объекта, однако с большей площадью - 1392,9 кв. метра (л.д. 98 том 1), ошибочно не были учтены сведения ЕГРП о правах третьих лиц, в том числе истца, на указанный объект, ошибочно принято во внимание лишь обстоятельство увеличения площади объекта, хотя в действительности в октябре 2009 года для совершения регистрационных действий ответчиком (ООО) были представлены документы, свидетельствующие о наличии нового объекта взамен почти полностью разрушенного старого на том же земельном участке.
В деле отсутствуют доказательства наличия по указанному адресу двух объектов или построенного в 2005 году ЖСК объекта.
С учетом обоснованности одного из заявленных и рассмотренных судом по существу требований подлежит частичному удовлетворению заявление истца о возмещении расходов по оплате услуг представителя.
Руководствуясь ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст., ст. 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Отменить решение Миасского городского суда Челябинской области от 07 декабря 2011 года в части отказа в удовлетворении иска Ш. о признании за истцом права залога на объект незавершенного строительства по адресу: Челябинская область, г. ****, квартал ****, дом **** площадью 1392,9 кв. метра по документам-основаниям возникновения права - договор аренды земельного участка N 5456 от 09.04.2008 года, разрешение на строительство от 08.04.2008 года многоквартирного жилого дома, проектная документация ООО "Горпроект", технический паспорт на указанный объект от 06.10.2009 года, договор о долевом участии истца в строительстве объекта.
Принять в указанной части новое решение, которым:
признать существующим обременение права собственности ООО "Южуралстройсервис" на объект незавершенного строительства: назначение не определено, площадь общая 1392,9 кв. метра, степень годности объекта 49%, инвентарный номер 75:412:002:000096160, литера А1, этажность 1 с подвалом, подземная этажность подвал, адрес: Россия, Челябинская область, г. ****, квартал ****, дом ****, кадастровый номер 74-74-25/064/2005-052 - ипотекой в силу закона на основании договора участия в долевом строительстве жилья от 08 июля 2008 года, заключенного Ш. и ООО "Южуралстройсервис", зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.08.2008 года N 74-74-25/075/2008.
Взыскать с ООО "Южуралстройсервис" в пользу Ш. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере **** рублей.
Это же решение в остальной части оставить без изменения, а кассационную жалобу Ш. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)