Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между истцом, ответчиком-1 и ответчиком-2 заключен договор об участии в строительстве. В результате того, что администрация (ответчик-3) не подписывает акт ввода объекта в эксплуатацию, ответчик-1 не может предоставить истцу все необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ивлева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Задорневой Н.П.,
судей Меньшова С.В., Дубинина А.И.,
с участием секретаря Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Пятигорска на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 13 января 2014 года,
по иску П. к ООО "Грифон", К., администрации г. Пятигорска о признании права собственности на квартиру в порядке Закона о защите прав потребителей,
заслушав доклад судьи Задорневой Н.П.,
установила:
21.02.2013 года П. обратился в суд с иском к ООО "Грифон", администрации г. Пятигорска, К. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N ... г. Пятигорска, расположенную на втором этаже, второго подъезда указанного жилого дома. В обоснование заявленного иска сослался на то, что постановлением главы администрации N 37 от 08.02.1993 года АО "Партнер" был выделен земельный участок площадью 2130 кв. м для строительства многоэтажного жилого дома со встроенным зданием по ул. Кузнечная. В соответствии с этим постановлением отделом по делам строительства и архитектуры г. Пятигорска 02.07.1993 года было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с офисом и пристроенными магазинами ТОО "Вектор" и АО "Партнер". В дальнейшем ТОО "Вектор" преобразовалось в ООО "Вектор". В процессе ликвидации этой организации конкурсный управляющий в порядке погашения долгов Общества передал объект незавершенного строительства готовностью 13% К., который после регистрации за собой права собственности на этот объект, получил в администрации г. Пятигорска постановление N 1341 от 03.07.2002 года о передаче ему для завершения строительства дома земельного участка площадью ... кв. м сроком на 3 года. В 2002 году К. заключил договор с ООО "Грифон" (подрядчик) на завершение строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, с передачей от К. ООО "Грифон" в счет долевого участия ряда квартир в недостроенном доме. 10.11.2002 года истец заключил с ООО "Грифон" и К. тройственный договор об участии в строительстве квартиры с условным номером 19 - 20 общей площадью ... кв. м. Площадь квартиры подлежала уточнению после завершения строительства. 28.01.2003 года на основе этого договора был заключен договор, который содержал ряд уточнений, внесенных по инициативе истца. Обусловленная договором сумма была им оплачена полностью, что подтверждается актом приема-передачи от 07.04.2008 года завершенной строительством квартиры N 18. Он за счет собственных средств выполнил отделочные работы и эта квартира в настоящее время пригодна для постоянного проживания, отвечает требованиям СНиП и СанПиН, в филиале ФГУП "Ростехинвентаризация" изготовлен план объекта недвижимости на спорную квартиру, которой он пользуется более трех лет для проживания. Строительство многоквартирного жилого дома фактически завершено, выполнены работы по благоустройству прилегающей территории, но до настоящего времени в эксплуатацию жилой дом не принят, поскольку администрация г. Пятигорска не подписывает акт о принятии данного жилого дома в эксплуатацию, несмотря на то, что и К. и ООО "Грифон" обращались с письмами об этом в администрацию города. В устной форме К. и директор ООО "Грифон" пояснили истцу, что необходимые документы для ввода объекта в эксплуатацию в администрацию города направлялись, но должностные лица администрации требуют дополнительные документы, которые К., действующий как физическое лицо, составлять не должен и поэтому их не имеет. В результате того, что администрация г. Пятигорска не подписывает акт ввода объекта в эксплуатацию, К. не может предоставить истцу все необходимые документы для регистрации права собственности на спорную квартиру. В результате этого истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру, не может зарегистрировать свое проживание в этой квартире, не может распоряжаться ею по своему усмотрению. Какие-либо противоречия между К., ООО "Грифон" и администрацией, связанные с оформлением документов или иными причинами, не могут являться основанием для ущемления прав истца как собственника и владельца квартиры. В связи с указанной ситуацией собственники квартир не могут пользоваться своими правами на земельный участок под домом, уплачивают земельный налог по завышенному коэффициенту. Поскольку квартира приобреталась им для личного пользования, на основании заключенного им договора долевого участия в строительства, то данный иск заявлен по основаниям ФЗ "О защите прав потребителей".
Обжалуемым решением суда исковые требования П. удовлетворены, за ним признано право собственности на квартиру N ... г. Пятигорска, общей площадью ... кв. м. Суд указал, что данное решение суда является основанием для регистрации права собственности П. на указанную квартиру.
В апелляционной жалобе администрация г. Пятигорска просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что судом неверно определена правовая природа спора и субъектный состав лиц, участвующих в деле. Исковое заявление подано в порядке защиты прав потребителей и в данном споре администрация г. Пятигорска не могла быть ответчиком в таком споре, так как не оказывала истцу услуг и не выполняла для него работ. Если истец является участником инвестиционной деятельности, то он не должен при защите своих прав ссылаться на Закон о защите прав потребителей. Неверное определение правовой природы спора повлекло неуплату истцом государственной пошлины, чем нанесен ущерб государству. Суд пришел к неверному выводу о том, что истец является участником инвестиционной деятельности. Из материалов дела следует, что истец вложил свои денежные средства не в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий и т.д., а в приобретение квартиры, предназначенной для проживания его и членов его семьи. Цели получения прибыли он не преследовал. Таким образом, истец не мог быть участником инвестиционной деятельности. Суд неверно посчитал, что к правоотношениям истца и физического лица можно применить понятие долевого участия в строительстве по данному иску. Собственником объекта незавершенного строительства является К., который не является юридическим лицом и, соответственно, не имел права заключать договор на долевое участие в строительстве. ООО "Грифон" необходимым критериям для отнесения к статусу "застройщик" не соответствует, так как не имеет в собственности ни объект строительства, ни земельный участок. В разрешении на строительство, о котором говорится в иске, ООО "Грифон" не упоминается. Из материалов дела следует, что ООО "Грифон" являлось лишь подрядной организацией, выполнявшей работы по строительству дома, но никак не застройщиком. Из представленных документов следует, что договор долевого участия в строительстве не был заключен надлежащим образом между сторонами и государственную регистрацию не проходил. Соответственно такой договор считается не заключенным и не порождает правовых последствий. Суд был не вправе признавать право на квартиру в многоквартирной жилом доме, не сданном в эксплуатацию. Суд установил, что застройщик К. не предоставлял в администрацию г. Пятигорска документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данный вывод, а также вывод о том, что дом построен самовольно подтверждается вступившим в силу решением Пятигорского городского суда от 18.07.2013 года по делу N 2-1758/13. Кроме того, многоквартирный дом по ул. ... является самовольным строением. Застройщик К. самовольно отступил от проекта, что согласно ст. 222 ГК РФ относит многоквартирный дом в разряд самовольно возведенного объекта. Из имеющихся в материалах дела документов следует, что разрешение на строительство выдавалось на 24-квартирный жилой до, однако в нарушение выданного разрешения застройщик возвел 31-квартирный дом. Никаких изменений в выданное разрешение не вносилось. Утверждение истца о том, что К. были внесены изменения в проект и эти изменения согласованы в установленном законом порядке не соответствуют действительности. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие данный довод истца. Представленное ООО "Грифон" заключение изготовлено заинтересованным лицом, лицом, осуществившим строительство. Текст данного документа свидетельствует о том, что никаких исследований, испытаний попросту не проводилось, так как данный документ не содержит исследовательской части. Лица, проводившие "обследование" не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, также не ясна квалификация лиц, проводивших обследование и сделавших заключение. С момента изготовления "заключения" прошло 4 года, и состояние дома могло существенно измениться. Для разрешения возникших вопросов судом была назначена судебно-строительная экспертиза. Однако экспертное учреждение не смогло провести экспертизу, так как ответчиком К. эксперту не были представлены материалы, необходимые для ее проведения, а именно проект строительства. Данный факт однозначно свидетельствует о том, что объект построен с существенным отклонением от разрешения на строительство и является объектом самовольного строительства. При таких обстоятельствах суд не может сделать вывод о безопасности объекта недвижимого имущества, а также об отсутствии нарушения прав третьих лиц или неограниченного круга лиц. Вывод суда, о том, что построенный многоквартирный жилой дом соответствует всем предъявляемым требованиям, не основан на доказательствах. Решением Пятигорского городского суда от 18.07.2013 года по делу N 2-1758/13, а также вынесенными по данному делу частными определениями установлен факт незаконности подключения указанного многоквартирного жилого дома к коммунальным сетям (электричество, водоснабжение, канализация, газоснабжение). В этом же решении суда отражено, что К. не обращался за справкой о выполнении технических условий ни в одну из коммунальных организаций. Представители электро-, газо- и водоснабжающих организаций заявили о небезопасности эксплуатации сетей. Незаконное подключение и эксплуатация газовых приборов чревата взрывом бытового газа и возможными жертвами. При таких обстоятельствах суд сделал не основанный на материалах дела вывод о законности подключения дома к коммунальным сетям. В договоре от 28.01.2003 года не согласован предмет строительства. Суд не имел право допрашивать Н в качестве специалиста, так как она является свидетелем. Она работала по договору с ООО Грифон", выполняла корректировку проекта и пр. По образованию Н является инженером промышленного транспорта. Кроме того, Н является лицом, подписавшим заключение ООО "Грифон" в качестве главного инженера проекта. Таким образом, ссылка суда на показания Н. как на показания специалиста невозможна. Истец, П., является судьей Ставропольского краевого суда, участвует в рассмотрении гражданских дел в апелляционной и кассационной инстанциях. То есть истец является судьей вышестоящей по отношению к Пятигорскому городскому суду инстанции и способен оказать влияние на всех судей пятигорского городского суда, но несмотря на неоднократные заявления администрацией города Пятигорска отвода судье Ивлевой О.В., он не был удовлетворен.
В возражениях на апелляционную жалобу К. считает решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее, заслушав представителей администрации г. Пятигорска М. и И., поддержавших доводы апелляционной жалобы по доводам в ней изложенным, представителя К. - Г., возражавшую в удовлетворении доводов апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что оно подлежит отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением судом норм материального права по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что постановлением главы г. Пятигорска от 03.07.2002 года N 1341 у АО "Партнер" изъят земельный участок площадью ... кв. м под объектами незавершенного строительства по ул. ... К., как собственнику данных объектов незавершенного строительства, к которому перешло права на них на основании определения Пятигорского городского суда об утверждении мирового соглашения между К. и ООО "Вектор" от 25.07.2001 года, утверждены границы и площадь земельного участка площадью ... кв. м, данный земельный участок предоставлен ему в аренду на 3 года. 31.07.2002 года заключен договор аренды на указанный земельный участок с кадастровым N ...
Из договора от 28.01.2003 года, представленного истцом следует, что между ООО "Грифон" (подрядчик), К. (собственник) и П. (дольщик) заключен договор о совместном долевом участии в строительстве трехкомнатной квартиры N 19 - 20, общей площадью ... кв. м, на втором этаже в 30-квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными магазинами и административным корпусом по ул. ... г. Пятигорска. Подрядчик оценил понесенные им расходы по строительству квартиры в ... руб. Сроки передачи объекта строительства дольщику в договоре не установлены.
Согласно плана объекта недвижимости от 02.04.2008 года трехкомнатная квартира N ... лит. "А" имеет общую площадь ... кв. м, жилую ... кв. м
07.04.2008 года К. и П. подписан акт приема-передачи трехкомнатной квартиры N ... общей площадью ... кв. м, жилой - ... кв. м в указанном доме.
Из технического обследования и заключения по строительным конструкциям многоквартирного жилого дома лит. "А" по ул. ... г. Пятигорска, выполненного ООО "Грифон" по заказу К. в 2009 году следует, что при строительстве строения лит. "А" выполнены требования СНиП 11-7-81 "Строительство в сейсмических районах"; объемно-планировочное решение данного литера, состав и площади помещений, высота помещений, соблюдением норм освещенности соответствуют требованиям СНиП "Здания жилые многоквартирные". Основные конструктивные элементы многоквартирного жилого дома лит. "А" находятся в хорошем состоянии, их усиление не требуется и дальнейшая эксплуатация жилого дома жизни и безопасности людей не угрожает, дом пригоден к эксплуатации.
Определением суда от 16.05.2013 года по ходатайству администрации г. Пятигорска по данному делу была назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение эксперта поставлены вопросы соответствия многоквартирного жилого дома по ул. ... строительным нормам и правилам; соответствует ли требованиям жилого помещения спорная квартира; создает ли строение - жилой дом лит. "А" по ул. ... угрозу жизни и безопасности для окружающих (т. 2 л.д. 46 - 52).
16.12.2013 года в адрес суда из экспертного учреждения возвратилось данное гражданское дело со ссылкой на отсутствие запрошенных дополнительных документов, необходимых для производства экспертизы, а именно рабочего проекта в полном объеме и технические условия на подключение сетей (т. 2 л.д. 54).
Изложенные фактические обстоятельства по делу подтверждаются письменными доказательствами по делу и не оспариваются сторонами по делу.
Удовлетворяя исковые требования и признавая за истцом право собственности на квартиру в доме N ... по ул. ... г. Пятигорска суд первой инстанции счел установленным, что истцом заключен договор долевого участия в инвестировании совместного завершения строительства квартиры в указанном многоквартирном жилом доме и на данные правоотношения распространяется ФЗ от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и данный закон не требует обязательной государственной регистрации данного договора. На момент заключения договора между К., ООО "Грифон" и П. Закон N 214-ФЗ не был принят, то требования о госрегистрации такого договора в данном случае не распространяются на этот договор. Суд также указал, со ссылкой на Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом ВС РФ от 04.12.2013 года, на то, что строительство многоквартирного жилого дома, в котором находится спорная квартира, фактически завершено, однако ответчики не вводят дом в эксплуатацию и вины в этом истца нет. Администрация г. Пятигорска не представила суду доказательств того, что многоквартирный жилой дом является самовольной постройкой и создает угрозу жизни и безопасности как для лиц в нем проживающих, так и для окружающих, не обращалась в суд с иском о сносе возведенного жилого дома, на такие требования распространяется срок исковой давности. Об окончании строительства дома администрации известно с 2007 года. К. и ООО "Грифон" провели согласование и корректировку ПДС, что подтвердила в судебном заседании специалист Н, которая выполняла корректировку проекта для завершения строительных работ многоквартирного жилого дома. ООО "Грифон" вели технический и авторский надзор. Изложенные Н доводы согласуются с представленными истцом и ответчиками К. и ООО "Грифон" письменными доказательствами.
Однако с данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В соответствии с ч. 2 ст. 27 данного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации также начиная с указанной даты.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Согласно ч. 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
С учетом изложенного, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что из буквального содержания и толкования условий заключенного между истцом, ООО "Грифон" и К. договора от 23.01.2003 года следует, что истец, как физлицо (дольщик), принял на себя фактические обязательства по финансированию завершения строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, путем внесения для этого оговоренной в договоре денежной суммы с последующей передачей истцу квартиры, указанной в договоре.
Вместе с тем, из документов, имеющихся в материалах дела, следует, что 22.10.2001 года за К. зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на объект незавершенного строительства - 13% готовности лит. "А", этажность 1, подземная этажность 1, площадью ... кв. м по ул. ... г. Пятигорска.
Из показаний сторон спора следует, что многоквартирный дом достроен на 100%. При строительстве допущены отступления от проектной документации. Данное обстоятельство не отрицалось и ответчиком К., который пояснял в судебных заседаниях о том, что в доме изменилось количество квартир относительно первоначально выданного проекта на строительство 24-квартирного жилого дома, но это произошло не в результате увеличения количества этажей либо изменения конфигурации жилого дома, а в связи с тем, что в проектную документацию в установленном законом порядке внесены изменения и вместо квартиры в двух уровнях построены отдельные квартиры, мансардный этаж построен в облегченных конструкциях, несущая способность конструкций не пострадала, сейсмостойкость не изменилась.
Из технического обследования и заключения по строительным конструкциям многоквартирного жилого дома лит. "А" по ул. Кузнечная г. Пятигорска проведенного ООО "Грифон" по заказу К. и подписанного главным инженером проекта Н в 2008 году следует, что проект многоквартирного жилого дома выполнен ЗАО "Кавказкурортпроект" в 1992 году и прошел государственную экспертизу. Жилой дом был запроектирован с подвалом, на первом этаже встроенные нежилые помещения, 6 этажей квартир. На 5-ом этаже запроектированы квартиры в 2-х уровнях (т.е. 6-й этаж является вторым уровнем квартиры на 5-ом этаже, уровни соединены внутриквартирной лестницей). При строительстве жилого дома были внесены в 2002 году изменения в проектную документацию (на основании постановления главы города N 1684 от 19.07.2002 года) в части замены 2-х уровневых квартир 5-го этажа на одноуровневые и замены полноценного 6-го этажа на мансардный этаж с использованием легких конструкций. Лестничный марш был продлен до 6-го мансардного этажа.
В соответствии с внесенными изменениями при строительстве жилого дома были сохранены проектные высота помещений и высота здания, проектные конструктивная схема здания и сейсмостойкость не изменились. Устройство дополнительного пролета лестничного марша не оказывает дополнительной нагрузки на фундаменты, стены, что потребует их дополнительного усиления. Выполненные при строительстве жилого дома отступления от проекта с заменой 6-го этажа на мансардный этаж в легких конструкциях значительно уменьшили нагрузку на основные строительные конструкции (фундаменты и стены) и не влияют на безопасность здания жилого дома в целом.
Однако, в соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 ФЗ от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 данного Кодекса документы.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.
В соответствии с ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В силу ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является, в том числе несоответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона N 169-ФЗ изменения архитектурного проекта при разработке документации для строительства или при строительстве архитектурного объекта производятся исключительно с согласия автора архитектурного проекта, а в случае отклонения от требований архитектурно-планировочного задания также по согласованию с соответствующим органом архитектуры и градостроительства.
Понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. Из указанной нормы закона следует, что признаками самовольной постройки являются: создание постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; создание постройки без получения необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для того, чтобы постройка была признана самовольной, достаточно одного из трех признаков.
Основным документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ (ГрК РФ). Выдача разрешений на строительство осуществляется органами местного самоуправления (ст. 8 ГрК РФ). Основанием выдачи разрешения является заявление с приложенными к нему документами в соответствии с перечнями, указанными в ч. 7 либо ч. 9 ст. 51 ГрК РФ.
Таким образом, из материалов дела следует, что при строительстве многоквартирного жилого дома по ул. ... допущены отступления от утвержденной в установленном законом разрешительной документации, что свидетельствует о том, что данное строение является самовольным.
Как следует из разъяснений, содержащихся в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки.
Судом первой инстанции в рамках настоящего гражданского дела была назначена по ходатайству администрации г. Пятигорска строительно-техническая экспертиза, связанная с разрешением вопросов соответствия многоквартирного жилого дома по ул. ... строительным нормам и правилам, а также отсутствия угрозы жизни и безопасности людей. Данная экспертиза не проведена в связи с отсутствием необходимых для вывода экспертов документов, а именно рабочего проекта в полном объеме и технических условий подключения сетей к дому.
В судебном заседании представитель К. подтвердила, что К. отказался представить проектную документацию, со ссылкой на то, что она может быть утрачена.
Как следует из ответов управления архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска на обращения К. в администрацию с заявлениями о вводе в эксплуатацию жилого дома по ул. ... неоднократно давались ответы о том, что для этого необходимо представить необходимые документы, в том числе исполнительно-разрешительную документацию согласно перечню, который также направлялся в адрес К. (т. 1 л.д. 55 - 60). Однако доказательств тому, что истребуемая архитектурой разрешительная и техническая документация была представлена К. в администрацию города по делу не имеется.
При изложенных обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, у суда первой инстанции не имелось законных оснований к удовлетворению исковых требований и признанию за истцом права собственности на квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме не сданном в эксплуатацию, возведенном с отступлениями от проектной (разрешительной) документации, утвержденной в установленном законом порядке, без соответствующего экспертного заключения об отсутствии при возведении дома существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, наличия отсутствия такой постройкой угрозы жизни и здоровью граждан в ней проживающих, а также неопределенного круга лиц, с учетом того, что в доме имеются встроенные нежилые помещения, доступные для посещения, заключения о том, что внесенные изменения в конструкцию дома на безопасность его эксплуатации не повлияли.
При этом, нельзя признать убедительной ссылку суда в мотивировочной части решения на пояснения допрошенной в качестве специалиста Н. - главного инженера проекта многоквартирного дома, выполнявшей его корректировку, о том, что изменения в проекте являются безопасными для лиц, проживающих в доме и окружающих, поскольку сам суд не обладает специальными познаниями в области проектирования и строительства многоквартирных жилых домов и самостоятельно сделать вышеуказанные выводы не вправе.
Кроме того, ссылка суда в обоснование своего вывода об удовлетворении иска на то, что вины истца - дольщика в том, что К. не вводит многоквартирный жилой дом в эксплуатацию, не имеется, является правильной, поскольку дольщик в возникших правоотношениях является слабой стороной. Однако такой вывод, по мнению судебной коллегии, правового значения в данном случае не имеет, поскольку не может быть защищено право истца на спорную недвижимость за счет нарушений прав и интересов других лиц - граждан проживающих в данном доме, а также неопределенного круга лиц, пользующихся нежилыми помещениями в жилом доме, гарантированные ст. ст. 7, 8, 10 Градостроительного Кодекса РФ, в соответствии с которыми каждый гражданин имеет право на благоприятную среду жизнедеятельности. При осуществлении градостроительной деятельности должны обеспечиваться необходимые условия для реализации конституционных прав граждан РФ на выбор места жительства и благоприятную среду жизнедеятельности в пределах территории РФ в соответствии с государственной политикой в области градостроительства. Разработка градостроительной документации, строительство и реконструкция городских и сельских поселений, зданий, строений и сооружений должны осуществляться с соблюдением требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил.
Доводы апелляционной жалобы в части того, что истец является судьей краевого суда и может повлиять на исход настоящего дела, являются несостоятельными, поскольку в данном случае П. предъявлен иск как гражданином Российской Федерации, на основании закона о защите прав потребителей, как участником долевого строительства жилого помещения в защиту нарушенных прав и законных интересов, что не противоречит положениям ст. ст. 3, 4 ГПК РФ.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы подлежат удовлетворению, а решение суда - отмене.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пятигорского городского суда от 13 января 2014 года отменить, апелляционную жалобу администрации г. Пятигорска удовлетворить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований П. к ООО "Грифон", К., администрации г. Пятигорска о признании права собственности на квартиру в порядке Закона о защите прав потребителей - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 29.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1964/14
Требование: О признании права собственности на квартиру.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между истцом, ответчиком-1 и ответчиком-2 заключен договор об участии в строительстве. В результате того, что администрация (ответчик-3) не подписывает акт ввода объекта в эксплуатацию, ответчик-1 не может предоставить истцу все необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 апреля 2014 г. по делу N 33-1964/14
Судья Ивлева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Задорневой Н.П.,
судей Меньшова С.В., Дубинина А.И.,
с участием секретаря Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Пятигорска на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 13 января 2014 года,
по иску П. к ООО "Грифон", К., администрации г. Пятигорска о признании права собственности на квартиру в порядке Закона о защите прав потребителей,
заслушав доклад судьи Задорневой Н.П.,
установила:
21.02.2013 года П. обратился в суд с иском к ООО "Грифон", администрации г. Пятигорска, К. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N ... г. Пятигорска, расположенную на втором этаже, второго подъезда указанного жилого дома. В обоснование заявленного иска сослался на то, что постановлением главы администрации N 37 от 08.02.1993 года АО "Партнер" был выделен земельный участок площадью 2130 кв. м для строительства многоэтажного жилого дома со встроенным зданием по ул. Кузнечная. В соответствии с этим постановлением отделом по делам строительства и архитектуры г. Пятигорска 02.07.1993 года было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с офисом и пристроенными магазинами ТОО "Вектор" и АО "Партнер". В дальнейшем ТОО "Вектор" преобразовалось в ООО "Вектор". В процессе ликвидации этой организации конкурсный управляющий в порядке погашения долгов Общества передал объект незавершенного строительства готовностью 13% К., который после регистрации за собой права собственности на этот объект, получил в администрации г. Пятигорска постановление N 1341 от 03.07.2002 года о передаче ему для завершения строительства дома земельного участка площадью ... кв. м сроком на 3 года. В 2002 году К. заключил договор с ООО "Грифон" (подрядчик) на завершение строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, с передачей от К. ООО "Грифон" в счет долевого участия ряда квартир в недостроенном доме. 10.11.2002 года истец заключил с ООО "Грифон" и К. тройственный договор об участии в строительстве квартиры с условным номером 19 - 20 общей площадью ... кв. м. Площадь квартиры подлежала уточнению после завершения строительства. 28.01.2003 года на основе этого договора был заключен договор, который содержал ряд уточнений, внесенных по инициативе истца. Обусловленная договором сумма была им оплачена полностью, что подтверждается актом приема-передачи от 07.04.2008 года завершенной строительством квартиры N 18. Он за счет собственных средств выполнил отделочные работы и эта квартира в настоящее время пригодна для постоянного проживания, отвечает требованиям СНиП и СанПиН, в филиале ФГУП "Ростехинвентаризация" изготовлен план объекта недвижимости на спорную квартиру, которой он пользуется более трех лет для проживания. Строительство многоквартирного жилого дома фактически завершено, выполнены работы по благоустройству прилегающей территории, но до настоящего времени в эксплуатацию жилой дом не принят, поскольку администрация г. Пятигорска не подписывает акт о принятии данного жилого дома в эксплуатацию, несмотря на то, что и К. и ООО "Грифон" обращались с письмами об этом в администрацию города. В устной форме К. и директор ООО "Грифон" пояснили истцу, что необходимые документы для ввода объекта в эксплуатацию в администрацию города направлялись, но должностные лица администрации требуют дополнительные документы, которые К., действующий как физическое лицо, составлять не должен и поэтому их не имеет. В результате того, что администрация г. Пятигорска не подписывает акт ввода объекта в эксплуатацию, К. не может предоставить истцу все необходимые документы для регистрации права собственности на спорную квартиру. В результате этого истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру, не может зарегистрировать свое проживание в этой квартире, не может распоряжаться ею по своему усмотрению. Какие-либо противоречия между К., ООО "Грифон" и администрацией, связанные с оформлением документов или иными причинами, не могут являться основанием для ущемления прав истца как собственника и владельца квартиры. В связи с указанной ситуацией собственники квартир не могут пользоваться своими правами на земельный участок под домом, уплачивают земельный налог по завышенному коэффициенту. Поскольку квартира приобреталась им для личного пользования, на основании заключенного им договора долевого участия в строительства, то данный иск заявлен по основаниям ФЗ "О защите прав потребителей".
Обжалуемым решением суда исковые требования П. удовлетворены, за ним признано право собственности на квартиру N ... г. Пятигорска, общей площадью ... кв. м. Суд указал, что данное решение суда является основанием для регистрации права собственности П. на указанную квартиру.
В апелляционной жалобе администрация г. Пятигорска просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что судом неверно определена правовая природа спора и субъектный состав лиц, участвующих в деле. Исковое заявление подано в порядке защиты прав потребителей и в данном споре администрация г. Пятигорска не могла быть ответчиком в таком споре, так как не оказывала истцу услуг и не выполняла для него работ. Если истец является участником инвестиционной деятельности, то он не должен при защите своих прав ссылаться на Закон о защите прав потребителей. Неверное определение правовой природы спора повлекло неуплату истцом государственной пошлины, чем нанесен ущерб государству. Суд пришел к неверному выводу о том, что истец является участником инвестиционной деятельности. Из материалов дела следует, что истец вложил свои денежные средства не в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий и т.д., а в приобретение квартиры, предназначенной для проживания его и членов его семьи. Цели получения прибыли он не преследовал. Таким образом, истец не мог быть участником инвестиционной деятельности. Суд неверно посчитал, что к правоотношениям истца и физического лица можно применить понятие долевого участия в строительстве по данному иску. Собственником объекта незавершенного строительства является К., который не является юридическим лицом и, соответственно, не имел права заключать договор на долевое участие в строительстве. ООО "Грифон" необходимым критериям для отнесения к статусу "застройщик" не соответствует, так как не имеет в собственности ни объект строительства, ни земельный участок. В разрешении на строительство, о котором говорится в иске, ООО "Грифон" не упоминается. Из материалов дела следует, что ООО "Грифон" являлось лишь подрядной организацией, выполнявшей работы по строительству дома, но никак не застройщиком. Из представленных документов следует, что договор долевого участия в строительстве не был заключен надлежащим образом между сторонами и государственную регистрацию не проходил. Соответственно такой договор считается не заключенным и не порождает правовых последствий. Суд был не вправе признавать право на квартиру в многоквартирной жилом доме, не сданном в эксплуатацию. Суд установил, что застройщик К. не предоставлял в администрацию г. Пятигорска документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данный вывод, а также вывод о том, что дом построен самовольно подтверждается вступившим в силу решением Пятигорского городского суда от 18.07.2013 года по делу N 2-1758/13. Кроме того, многоквартирный дом по ул. ... является самовольным строением. Застройщик К. самовольно отступил от проекта, что согласно ст. 222 ГК РФ относит многоквартирный дом в разряд самовольно возведенного объекта. Из имеющихся в материалах дела документов следует, что разрешение на строительство выдавалось на 24-квартирный жилой до, однако в нарушение выданного разрешения застройщик возвел 31-квартирный дом. Никаких изменений в выданное разрешение не вносилось. Утверждение истца о том, что К. были внесены изменения в проект и эти изменения согласованы в установленном законом порядке не соответствуют действительности. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие данный довод истца. Представленное ООО "Грифон" заключение изготовлено заинтересованным лицом, лицом, осуществившим строительство. Текст данного документа свидетельствует о том, что никаких исследований, испытаний попросту не проводилось, так как данный документ не содержит исследовательской части. Лица, проводившие "обследование" не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, также не ясна квалификация лиц, проводивших обследование и сделавших заключение. С момента изготовления "заключения" прошло 4 года, и состояние дома могло существенно измениться. Для разрешения возникших вопросов судом была назначена судебно-строительная экспертиза. Однако экспертное учреждение не смогло провести экспертизу, так как ответчиком К. эксперту не были представлены материалы, необходимые для ее проведения, а именно проект строительства. Данный факт однозначно свидетельствует о том, что объект построен с существенным отклонением от разрешения на строительство и является объектом самовольного строительства. При таких обстоятельствах суд не может сделать вывод о безопасности объекта недвижимого имущества, а также об отсутствии нарушения прав третьих лиц или неограниченного круга лиц. Вывод суда, о том, что построенный многоквартирный жилой дом соответствует всем предъявляемым требованиям, не основан на доказательствах. Решением Пятигорского городского суда от 18.07.2013 года по делу N 2-1758/13, а также вынесенными по данному делу частными определениями установлен факт незаконности подключения указанного многоквартирного жилого дома к коммунальным сетям (электричество, водоснабжение, канализация, газоснабжение). В этом же решении суда отражено, что К. не обращался за справкой о выполнении технических условий ни в одну из коммунальных организаций. Представители электро-, газо- и водоснабжающих организаций заявили о небезопасности эксплуатации сетей. Незаконное подключение и эксплуатация газовых приборов чревата взрывом бытового газа и возможными жертвами. При таких обстоятельствах суд сделал не основанный на материалах дела вывод о законности подключения дома к коммунальным сетям. В договоре от 28.01.2003 года не согласован предмет строительства. Суд не имел право допрашивать Н в качестве специалиста, так как она является свидетелем. Она работала по договору с ООО Грифон", выполняла корректировку проекта и пр. По образованию Н является инженером промышленного транспорта. Кроме того, Н является лицом, подписавшим заключение ООО "Грифон" в качестве главного инженера проекта. Таким образом, ссылка суда на показания Н. как на показания специалиста невозможна. Истец, П., является судьей Ставропольского краевого суда, участвует в рассмотрении гражданских дел в апелляционной и кассационной инстанциях. То есть истец является судьей вышестоящей по отношению к Пятигорскому городскому суду инстанции и способен оказать влияние на всех судей пятигорского городского суда, но несмотря на неоднократные заявления администрацией города Пятигорска отвода судье Ивлевой О.В., он не был удовлетворен.
В возражениях на апелляционную жалобу К. считает решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее, заслушав представителей администрации г. Пятигорска М. и И., поддержавших доводы апелляционной жалобы по доводам в ней изложенным, представителя К. - Г., возражавшую в удовлетворении доводов апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что оно подлежит отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением судом норм материального права по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что постановлением главы г. Пятигорска от 03.07.2002 года N 1341 у АО "Партнер" изъят земельный участок площадью ... кв. м под объектами незавершенного строительства по ул. ... К., как собственнику данных объектов незавершенного строительства, к которому перешло права на них на основании определения Пятигорского городского суда об утверждении мирового соглашения между К. и ООО "Вектор" от 25.07.2001 года, утверждены границы и площадь земельного участка площадью ... кв. м, данный земельный участок предоставлен ему в аренду на 3 года. 31.07.2002 года заключен договор аренды на указанный земельный участок с кадастровым N ...
Из договора от 28.01.2003 года, представленного истцом следует, что между ООО "Грифон" (подрядчик), К. (собственник) и П. (дольщик) заключен договор о совместном долевом участии в строительстве трехкомнатной квартиры N 19 - 20, общей площадью ... кв. м, на втором этаже в 30-квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными магазинами и административным корпусом по ул. ... г. Пятигорска. Подрядчик оценил понесенные им расходы по строительству квартиры в ... руб. Сроки передачи объекта строительства дольщику в договоре не установлены.
Согласно плана объекта недвижимости от 02.04.2008 года трехкомнатная квартира N ... лит. "А" имеет общую площадь ... кв. м, жилую ... кв. м
07.04.2008 года К. и П. подписан акт приема-передачи трехкомнатной квартиры N ... общей площадью ... кв. м, жилой - ... кв. м в указанном доме.
Из технического обследования и заключения по строительным конструкциям многоквартирного жилого дома лит. "А" по ул. ... г. Пятигорска, выполненного ООО "Грифон" по заказу К. в 2009 году следует, что при строительстве строения лит. "А" выполнены требования СНиП 11-7-81 "Строительство в сейсмических районах"; объемно-планировочное решение данного литера, состав и площади помещений, высота помещений, соблюдением норм освещенности соответствуют требованиям СНиП "Здания жилые многоквартирные". Основные конструктивные элементы многоквартирного жилого дома лит. "А" находятся в хорошем состоянии, их усиление не требуется и дальнейшая эксплуатация жилого дома жизни и безопасности людей не угрожает, дом пригоден к эксплуатации.
Определением суда от 16.05.2013 года по ходатайству администрации г. Пятигорска по данному делу была назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение эксперта поставлены вопросы соответствия многоквартирного жилого дома по ул. ... строительным нормам и правилам; соответствует ли требованиям жилого помещения спорная квартира; создает ли строение - жилой дом лит. "А" по ул. ... угрозу жизни и безопасности для окружающих (т. 2 л.д. 46 - 52).
16.12.2013 года в адрес суда из экспертного учреждения возвратилось данное гражданское дело со ссылкой на отсутствие запрошенных дополнительных документов, необходимых для производства экспертизы, а именно рабочего проекта в полном объеме и технические условия на подключение сетей (т. 2 л.д. 54).
Изложенные фактические обстоятельства по делу подтверждаются письменными доказательствами по делу и не оспариваются сторонами по делу.
Удовлетворяя исковые требования и признавая за истцом право собственности на квартиру в доме N ... по ул. ... г. Пятигорска суд первой инстанции счел установленным, что истцом заключен договор долевого участия в инвестировании совместного завершения строительства квартиры в указанном многоквартирном жилом доме и на данные правоотношения распространяется ФЗ от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и данный закон не требует обязательной государственной регистрации данного договора. На момент заключения договора между К., ООО "Грифон" и П. Закон N 214-ФЗ не был принят, то требования о госрегистрации такого договора в данном случае не распространяются на этот договор. Суд также указал, со ссылкой на Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом ВС РФ от 04.12.2013 года, на то, что строительство многоквартирного жилого дома, в котором находится спорная квартира, фактически завершено, однако ответчики не вводят дом в эксплуатацию и вины в этом истца нет. Администрация г. Пятигорска не представила суду доказательств того, что многоквартирный жилой дом является самовольной постройкой и создает угрозу жизни и безопасности как для лиц в нем проживающих, так и для окружающих, не обращалась в суд с иском о сносе возведенного жилого дома, на такие требования распространяется срок исковой давности. Об окончании строительства дома администрации известно с 2007 года. К. и ООО "Грифон" провели согласование и корректировку ПДС, что подтвердила в судебном заседании специалист Н, которая выполняла корректировку проекта для завершения строительных работ многоквартирного жилого дома. ООО "Грифон" вели технический и авторский надзор. Изложенные Н доводы согласуются с представленными истцом и ответчиками К. и ООО "Грифон" письменными доказательствами.
Однако с данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В соответствии с ч. 2 ст. 27 данного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации также начиная с указанной даты.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Согласно ч. 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
С учетом изложенного, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что из буквального содержания и толкования условий заключенного между истцом, ООО "Грифон" и К. договора от 23.01.2003 года следует, что истец, как физлицо (дольщик), принял на себя фактические обязательства по финансированию завершения строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, путем внесения для этого оговоренной в договоре денежной суммы с последующей передачей истцу квартиры, указанной в договоре.
Вместе с тем, из документов, имеющихся в материалах дела, следует, что 22.10.2001 года за К. зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на объект незавершенного строительства - 13% готовности лит. "А", этажность 1, подземная этажность 1, площадью ... кв. м по ул. ... г. Пятигорска.
Из показаний сторон спора следует, что многоквартирный дом достроен на 100%. При строительстве допущены отступления от проектной документации. Данное обстоятельство не отрицалось и ответчиком К., который пояснял в судебных заседаниях о том, что в доме изменилось количество квартир относительно первоначально выданного проекта на строительство 24-квартирного жилого дома, но это произошло не в результате увеличения количества этажей либо изменения конфигурации жилого дома, а в связи с тем, что в проектную документацию в установленном законом порядке внесены изменения и вместо квартиры в двух уровнях построены отдельные квартиры, мансардный этаж построен в облегченных конструкциях, несущая способность конструкций не пострадала, сейсмостойкость не изменилась.
Из технического обследования и заключения по строительным конструкциям многоквартирного жилого дома лит. "А" по ул. Кузнечная г. Пятигорска проведенного ООО "Грифон" по заказу К. и подписанного главным инженером проекта Н в 2008 году следует, что проект многоквартирного жилого дома выполнен ЗАО "Кавказкурортпроект" в 1992 году и прошел государственную экспертизу. Жилой дом был запроектирован с подвалом, на первом этаже встроенные нежилые помещения, 6 этажей квартир. На 5-ом этаже запроектированы квартиры в 2-х уровнях (т.е. 6-й этаж является вторым уровнем квартиры на 5-ом этаже, уровни соединены внутриквартирной лестницей). При строительстве жилого дома были внесены в 2002 году изменения в проектную документацию (на основании постановления главы города N 1684 от 19.07.2002 года) в части замены 2-х уровневых квартир 5-го этажа на одноуровневые и замены полноценного 6-го этажа на мансардный этаж с использованием легких конструкций. Лестничный марш был продлен до 6-го мансардного этажа.
В соответствии с внесенными изменениями при строительстве жилого дома были сохранены проектные высота помещений и высота здания, проектные конструктивная схема здания и сейсмостойкость не изменились. Устройство дополнительного пролета лестничного марша не оказывает дополнительной нагрузки на фундаменты, стены, что потребует их дополнительного усиления. Выполненные при строительстве жилого дома отступления от проекта с заменой 6-го этажа на мансардный этаж в легких конструкциях значительно уменьшили нагрузку на основные строительные конструкции (фундаменты и стены) и не влияют на безопасность здания жилого дома в целом.
Однако, в соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 ФЗ от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 данного Кодекса документы.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.
В соответствии с ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В силу ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является, в том числе несоответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона N 169-ФЗ изменения архитектурного проекта при разработке документации для строительства или при строительстве архитектурного объекта производятся исключительно с согласия автора архитектурного проекта, а в случае отклонения от требований архитектурно-планировочного задания также по согласованию с соответствующим органом архитектуры и градостроительства.
Понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. Из указанной нормы закона следует, что признаками самовольной постройки являются: создание постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; создание постройки без получения необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для того, чтобы постройка была признана самовольной, достаточно одного из трех признаков.
Основным документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ (ГрК РФ). Выдача разрешений на строительство осуществляется органами местного самоуправления (ст. 8 ГрК РФ). Основанием выдачи разрешения является заявление с приложенными к нему документами в соответствии с перечнями, указанными в ч. 7 либо ч. 9 ст. 51 ГрК РФ.
Таким образом, из материалов дела следует, что при строительстве многоквартирного жилого дома по ул. ... допущены отступления от утвержденной в установленном законом разрешительной документации, что свидетельствует о том, что данное строение является самовольным.
Как следует из разъяснений, содержащихся в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки.
Судом первой инстанции в рамках настоящего гражданского дела была назначена по ходатайству администрации г. Пятигорска строительно-техническая экспертиза, связанная с разрешением вопросов соответствия многоквартирного жилого дома по ул. ... строительным нормам и правилам, а также отсутствия угрозы жизни и безопасности людей. Данная экспертиза не проведена в связи с отсутствием необходимых для вывода экспертов документов, а именно рабочего проекта в полном объеме и технических условий подключения сетей к дому.
В судебном заседании представитель К. подтвердила, что К. отказался представить проектную документацию, со ссылкой на то, что она может быть утрачена.
Как следует из ответов управления архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска на обращения К. в администрацию с заявлениями о вводе в эксплуатацию жилого дома по ул. ... неоднократно давались ответы о том, что для этого необходимо представить необходимые документы, в том числе исполнительно-разрешительную документацию согласно перечню, который также направлялся в адрес К. (т. 1 л.д. 55 - 60). Однако доказательств тому, что истребуемая архитектурой разрешительная и техническая документация была представлена К. в администрацию города по делу не имеется.
При изложенных обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, у суда первой инстанции не имелось законных оснований к удовлетворению исковых требований и признанию за истцом права собственности на квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме не сданном в эксплуатацию, возведенном с отступлениями от проектной (разрешительной) документации, утвержденной в установленном законом порядке, без соответствующего экспертного заключения об отсутствии при возведении дома существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, наличия отсутствия такой постройкой угрозы жизни и здоровью граждан в ней проживающих, а также неопределенного круга лиц, с учетом того, что в доме имеются встроенные нежилые помещения, доступные для посещения, заключения о том, что внесенные изменения в конструкцию дома на безопасность его эксплуатации не повлияли.
При этом, нельзя признать убедительной ссылку суда в мотивировочной части решения на пояснения допрошенной в качестве специалиста Н. - главного инженера проекта многоквартирного дома, выполнявшей его корректировку, о том, что изменения в проекте являются безопасными для лиц, проживающих в доме и окружающих, поскольку сам суд не обладает специальными познаниями в области проектирования и строительства многоквартирных жилых домов и самостоятельно сделать вышеуказанные выводы не вправе.
Кроме того, ссылка суда в обоснование своего вывода об удовлетворении иска на то, что вины истца - дольщика в том, что К. не вводит многоквартирный жилой дом в эксплуатацию, не имеется, является правильной, поскольку дольщик в возникших правоотношениях является слабой стороной. Однако такой вывод, по мнению судебной коллегии, правового значения в данном случае не имеет, поскольку не может быть защищено право истца на спорную недвижимость за счет нарушений прав и интересов других лиц - граждан проживающих в данном доме, а также неопределенного круга лиц, пользующихся нежилыми помещениями в жилом доме, гарантированные ст. ст. 7, 8, 10 Градостроительного Кодекса РФ, в соответствии с которыми каждый гражданин имеет право на благоприятную среду жизнедеятельности. При осуществлении градостроительной деятельности должны обеспечиваться необходимые условия для реализации конституционных прав граждан РФ на выбор места жительства и благоприятную среду жизнедеятельности в пределах территории РФ в соответствии с государственной политикой в области градостроительства. Разработка градостроительной документации, строительство и реконструкция городских и сельских поселений, зданий, строений и сооружений должны осуществляться с соблюдением требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил.
Доводы апелляционной жалобы в части того, что истец является судьей краевого суда и может повлиять на исход настоящего дела, являются несостоятельными, поскольку в данном случае П. предъявлен иск как гражданином Российской Федерации, на основании закона о защите прав потребителей, как участником долевого строительства жилого помещения в защиту нарушенных прав и законных интересов, что не противоречит положениям ст. ст. 3, 4 ГПК РФ.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы подлежат удовлетворению, а решение суда - отмене.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пятигорского городского суда от 13 января 2014 года отменить, апелляционную жалобу администрации г. Пятигорска удовлетворить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований П. к ООО "Грифон", К., администрации г. Пятигорска о признании права собственности на квартиру в порядке Закона о защите прав потребителей - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)