Судебные решения, арбитраж
Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Уполномоченный орган указал, что строительство спорного объекта противоречит целевому назначению земельного участка, разрешение на строительство выдано незаконно, договор аренды участка прекращен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области и товарищества собственников жилья "Малый Исток-Люкс" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2014 по делу N А60-34096/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
товарищества собственников жилья "Малый Исток - Люкс" - Силицкий П.Б. (доверенность от 23.09.2014), Смирнов М.В. (доверенность от 20.05.2015),
Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - Лебедева В.С. (доверенность от 27.04.2015 N 17-01-82/5477),
общества с ограниченной ответственностью "ЛайфХатГруп" - Михалан С.А. (доверенность от 04.12.2014).
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) обратилось с иском в суд к жилищно-строительному кооперативу "ЗВЕЗДА" (далее - ЖСК "ЗВЕЗДА"), обществу с ограниченной ответственностью "ЛайфХатГруп" (далее - общество "ЛайфХатГруп") о признании объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2 (далее - спорный объект) самовольной постройкой, об обязании ЖСК "ЗВЕЗДА", общества "ЛайфХатГруп" в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести спорный объект; установить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права собственности общества "ЛайфХатГруп" на спорный объект (с учетом уточнений требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 08.08.2014, от 24.09.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены администрация города Екатеринбурга (далее - администрация), товарищество собственников жилья "Малый Исток - Люкс" (далее - ТСЖ "Малый Исток - Люкс"), общество "ЛайфХатГруп".
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.10.2014 общество "ЛайфХатГруп" привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2014 (судья Коликов В.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 (судьи Панькова Г.Л., Дюкин В.Ю., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе МУГИСО просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неприменение п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащего применению, применение ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не подлежащей применению при рассмотрении настоящего спора, нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора. Заявитель жалобы полагает, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку земельный участок, на котором он построен, относится к зоне Ж-2 в соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденных решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 (далее - Правила землепользования и застройки), в которой разрешено возведение только индивидуальных жилых домов и многоквартирных домов блокированной застройки, к которым спорный объект не относится. По мнению МУГИСО, вывод судов о том, что целевое назначение спорного объекта в части расположения в нем помещений ТСЖ не противоречит градостроительному регламенту в отношении установления видов разрешенного использования для территории зоны Ж-2, является необоснованным, так как надлежащих доказательств соблюдения процедуры получения разрешения на условно-разрешенные виды использования земельного участка в материалы дела не представлено. МУГИСО полагает, что суды, делая вывод о возведении спорного объекта на основании разрешения на строительство, не учли, что это отдельное основание для удовлетворения иска о сносе самовольной постройке и не оно было положено в основу заявленных МУГИСО требований. Более того, заявитель жалобы полагает, что разрешение на строительство не могло применяться как административный акт, изданный с нарушением закона. Применение судами к спорной ситуации ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации необоснованно, поскольку данная норма применяется только в том случае, когда градостроительный регламент земельного участка был изменен позднее возведения объектов строительства.
Не согласившись с судебными актами, ТСЖ "Малый Исток - Люкс" также обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, принять по делу новый судебный акт. Кассационная жалоба "Малый Исток - Люкс" содержит те же доводы, что и кассационная жалоба МУГИСО. Дополнительно в ней указано, что действия ответчиков по возведению многоквартирного малоэтажного жилого дома, сохранение спорного объекта на территории коттеджного поселка нарушают права и законные интересы собственников индивидуальных жилых домов, расположенных на территории земельного участка, содержат признаки злоупотребления гражданскими правами.
В отзыве на кассационную жалобу ЖСК "ЗВЕЗДА" и общество "ЛайфХатГруп" просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что распоряжением Главы города Екатеринбурга от 04.04.2005 N 747-р утверждены проекты границ и акт о выборе двух земельных участков, расположенных в городе Екатеринбург, пос. Малый Исток; ЖСК "ЗВЕЗДА" предварительно согласовано место размещения коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения на указанных земельных участках.
Между администрацией (арендодатель) и ЖСК "ЗВЕЗДА" (арендатор) заключен договор аренды от 03.04.2007 N 6-809, в соответствии с условиями которого арендатору в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 площадью 69 088 кв. м, расположенный в пос. Малый Исток, г. Екатеринбург, для строительства коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения, на срок с 27.02.2007 по 26.02.2012.
Объект аренды - земельный участок передан ЖСК "ЗВЕЗДА" по акту приема-передачи от 27.02.2007.
Государственная регистрация договора аренды произведена 15.05.2007.
Согласно п. 2.1.5 договора аренды земельный участок предоставлен для строительства коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения.
Аналогичный вид разрешенного использования указан в кадастровом плане земельного участка от 29.03.2007 N 41-2/07-7668.
ЖСК "ЗВЕЗДА" 10.09.2008 выдано разрешение на строительство N RU 66302000-445/08 тридцати пяти 1-квартирных, малоэтажных жилых домов (NN 1 - 3 по ГП, NN 7 - 31 по ГП, NN 84 - 90 по ГП) и здания ТСЖ (N 74 по ГП) по проекту "Коттеджный поселок ЖСК "Звезда" в пос. малый Исток, Октябрьского района г. Екатеринбурга".
Кроме того, ЖСК "ЗВЕЗДА" 06.06.2011 выдано разрешение на строительство N RU 66302000-1675/11 пяти 1-квартирных малоэтажных жилых домов (N 18, 84, 88, 89, 90 по ГП) и 7-квартирного малоэтажного жилого дома с помещением ТСЖ (N 74 по ГП) по проекту "Коттеджный поселок ЖСК "Звезда" в пос. малый Исток, Октябрьского района г. Екатеринбурга".
Действие разрешения на строительство N RU 66302000-1675/11 продлено до 01.01.2015.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 05.02.2013 серии 66 АЕ N 681292 за ЖСК "ЗВЕЗДА" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, литер А, площадью застройки 289,9 кв. м, степень готовности 70%, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2. Основанием для регистрации права собственности послужили договор аренды земельного участка и разрешение на строительство.
На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 12.08.2014 N 306 право собственности на указанный объект незавершенного строительства перешло к обществу "ЛайфХатГруп", что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.08.2014 серии 66 АЖ N 649166.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.08.2014 по делу N А60-46683/2013 установлено, что договор аренды от 03.04.2007 N 6-809 прекратил действие с 05.02.2013.
Полагая, что строительство спорного объекта противоречит целевому назначению земельного участка, разрешение на строительство выдано с нарушением Правил землепользования и застройки и норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также, учитывая, что договор аренды земельного участка от 03.04.2007 N 6-809 в настоящее время прекращен, МУГИСО обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании спорного объекта самовольной постройкой.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что спорный объект не отвечает признакам самовольной постройки, указанным в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи.
Подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Пунктом 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в п. 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Как установлено судами земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 в настоящее время относится к зоне индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-2). Зона застройки определена судами на основании Правил землепользования и застройки.
Вместе с тем, в силу п. 1 решения Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 Правила землепользования и застройки введены в действие с 01.01.2008.
Согласно п. 2 названного решения Правила землепользования и застройки не распространяются на правоотношения по предоставлению земельных участков для целей строительства, реконструкции объектов капитального строительства, возникшие до введения их в действие.
При этом в соответствии с п. 3 решения правоотношения по предоставлению земельных участков для целей строительства, реконструкции объектов капитального строительства считаются возникшими с момента рассмотрения заявления физического или юридического лица на комиссии по землеотводам администрации города Екатеринбурга и получения указанными лицами разрешительного письма, разрешения на сбор технических условий для подключения объекта капитального строительства (реконструкции) к системам инженерно-технического обеспечения.
Правоотношения между ЖСК "ЗВЕЗДА" и администрацией по предоставлению земельного участка для размещения коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения возникли с момента вынесения распоряжения Главы города Екатеринбурга от 04.04.2005 N 747-р о предварительном согласовании места размещения объекта, соответствующий договор аренды заключен 03.04.2007.
В ч. 1 и ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разъяснено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его владелец вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса объектов.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, установив, что спорный объект возведен на основании разрешения на строительство N RU 66302000-1675/11, не признанного недействительным в установленном законом порядке, на земельном участке, переданном ЖСК "ЗВЕЗДА" на основании договора аренды от 03.04.2007 N 6-809 для строительства коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения и в период действия этого договора, пришли к обоснованному выводу о том, что спорный объект возведен в период действия договора аренды на земельном участке, отведенном для целей строительства, в соответствии с видом разрешенного использования данного участка. Доказательств, подтверждающих недобросовестность застройщика при получении разрешения на строительство, а также при строительстве, так же как и доказательств того, что использование спорного объекта опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, истцом в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
При таких обстоятельствах, оснований для признания объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2 самовольной постройкой, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.
Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, опровергаются установленными судами обстоятельствами. Более того, данные доводы были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, и судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства настоящего дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом предмета заявленных требований, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 3, 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2014 по делу N А60-34096/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области и товарищества собственников жилья "Малый Исток-Люкс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 09.07.2015 N Ф09-2649/15 ПО ДЕЛУ N А60-34096/2014
Требование: О признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, об обязании снести его, установить, что решение суда является основанием для аннулирования записи о регистрации права собственности общества на спорный объект.Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Уполномоченный орган указал, что строительство спорного объекта противоречит целевому назначению земельного участка, разрешение на строительство выдано незаконно, договор аренды участка прекращен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2015 г. N Ф09-2649/15
Дело N А60-34096/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области и товарищества собственников жилья "Малый Исток-Люкс" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2014 по делу N А60-34096/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
товарищества собственников жилья "Малый Исток - Люкс" - Силицкий П.Б. (доверенность от 23.09.2014), Смирнов М.В. (доверенность от 20.05.2015),
Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - Лебедева В.С. (доверенность от 27.04.2015 N 17-01-82/5477),
общества с ограниченной ответственностью "ЛайфХатГруп" - Михалан С.А. (доверенность от 04.12.2014).
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) обратилось с иском в суд к жилищно-строительному кооперативу "ЗВЕЗДА" (далее - ЖСК "ЗВЕЗДА"), обществу с ограниченной ответственностью "ЛайфХатГруп" (далее - общество "ЛайфХатГруп") о признании объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2 (далее - спорный объект) самовольной постройкой, об обязании ЖСК "ЗВЕЗДА", общества "ЛайфХатГруп" в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести спорный объект; установить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права собственности общества "ЛайфХатГруп" на спорный объект (с учетом уточнений требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 08.08.2014, от 24.09.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены администрация города Екатеринбурга (далее - администрация), товарищество собственников жилья "Малый Исток - Люкс" (далее - ТСЖ "Малый Исток - Люкс"), общество "ЛайфХатГруп".
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.10.2014 общество "ЛайфХатГруп" привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2014 (судья Коликов В.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 (судьи Панькова Г.Л., Дюкин В.Ю., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе МУГИСО просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неприменение п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащего применению, применение ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не подлежащей применению при рассмотрении настоящего спора, нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора. Заявитель жалобы полагает, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку земельный участок, на котором он построен, относится к зоне Ж-2 в соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденных решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 (далее - Правила землепользования и застройки), в которой разрешено возведение только индивидуальных жилых домов и многоквартирных домов блокированной застройки, к которым спорный объект не относится. По мнению МУГИСО, вывод судов о том, что целевое назначение спорного объекта в части расположения в нем помещений ТСЖ не противоречит градостроительному регламенту в отношении установления видов разрешенного использования для территории зоны Ж-2, является необоснованным, так как надлежащих доказательств соблюдения процедуры получения разрешения на условно-разрешенные виды использования земельного участка в материалы дела не представлено. МУГИСО полагает, что суды, делая вывод о возведении спорного объекта на основании разрешения на строительство, не учли, что это отдельное основание для удовлетворения иска о сносе самовольной постройке и не оно было положено в основу заявленных МУГИСО требований. Более того, заявитель жалобы полагает, что разрешение на строительство не могло применяться как административный акт, изданный с нарушением закона. Применение судами к спорной ситуации ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации необоснованно, поскольку данная норма применяется только в том случае, когда градостроительный регламент земельного участка был изменен позднее возведения объектов строительства.
Не согласившись с судебными актами, ТСЖ "Малый Исток - Люкс" также обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, принять по делу новый судебный акт. Кассационная жалоба "Малый Исток - Люкс" содержит те же доводы, что и кассационная жалоба МУГИСО. Дополнительно в ней указано, что действия ответчиков по возведению многоквартирного малоэтажного жилого дома, сохранение спорного объекта на территории коттеджного поселка нарушают права и законные интересы собственников индивидуальных жилых домов, расположенных на территории земельного участка, содержат признаки злоупотребления гражданскими правами.
В отзыве на кассационную жалобу ЖСК "ЗВЕЗДА" и общество "ЛайфХатГруп" просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что распоряжением Главы города Екатеринбурга от 04.04.2005 N 747-р утверждены проекты границ и акт о выборе двух земельных участков, расположенных в городе Екатеринбург, пос. Малый Исток; ЖСК "ЗВЕЗДА" предварительно согласовано место размещения коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения на указанных земельных участках.
Между администрацией (арендодатель) и ЖСК "ЗВЕЗДА" (арендатор) заключен договор аренды от 03.04.2007 N 6-809, в соответствии с условиями которого арендатору в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 площадью 69 088 кв. м, расположенный в пос. Малый Исток, г. Екатеринбург, для строительства коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения, на срок с 27.02.2007 по 26.02.2012.
Объект аренды - земельный участок передан ЖСК "ЗВЕЗДА" по акту приема-передачи от 27.02.2007.
Государственная регистрация договора аренды произведена 15.05.2007.
Согласно п. 2.1.5 договора аренды земельный участок предоставлен для строительства коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения.
Аналогичный вид разрешенного использования указан в кадастровом плане земельного участка от 29.03.2007 N 41-2/07-7668.
ЖСК "ЗВЕЗДА" 10.09.2008 выдано разрешение на строительство N RU 66302000-445/08 тридцати пяти 1-квартирных, малоэтажных жилых домов (NN 1 - 3 по ГП, NN 7 - 31 по ГП, NN 84 - 90 по ГП) и здания ТСЖ (N 74 по ГП) по проекту "Коттеджный поселок ЖСК "Звезда" в пос. малый Исток, Октябрьского района г. Екатеринбурга".
Кроме того, ЖСК "ЗВЕЗДА" 06.06.2011 выдано разрешение на строительство N RU 66302000-1675/11 пяти 1-квартирных малоэтажных жилых домов (N 18, 84, 88, 89, 90 по ГП) и 7-квартирного малоэтажного жилого дома с помещением ТСЖ (N 74 по ГП) по проекту "Коттеджный поселок ЖСК "Звезда" в пос. малый Исток, Октябрьского района г. Екатеринбурга".
Действие разрешения на строительство N RU 66302000-1675/11 продлено до 01.01.2015.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 05.02.2013 серии 66 АЕ N 681292 за ЖСК "ЗВЕЗДА" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, литер А, площадью застройки 289,9 кв. м, степень готовности 70%, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2. Основанием для регистрации права собственности послужили договор аренды земельного участка и разрешение на строительство.
На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 12.08.2014 N 306 право собственности на указанный объект незавершенного строительства перешло к обществу "ЛайфХатГруп", что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.08.2014 серии 66 АЖ N 649166.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.08.2014 по делу N А60-46683/2013 установлено, что договор аренды от 03.04.2007 N 6-809 прекратил действие с 05.02.2013.
Полагая, что строительство спорного объекта противоречит целевому назначению земельного участка, разрешение на строительство выдано с нарушением Правил землепользования и застройки и норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также, учитывая, что договор аренды земельного участка от 03.04.2007 N 6-809 в настоящее время прекращен, МУГИСО обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании спорного объекта самовольной постройкой.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что спорный объект не отвечает признакам самовольной постройки, указанным в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи.
Подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Пунктом 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в п. 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Как установлено судами земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 14 015:0138 в настоящее время относится к зоне индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-2). Зона застройки определена судами на основании Правил землепользования и застройки.
Вместе с тем, в силу п. 1 решения Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 Правила землепользования и застройки введены в действие с 01.01.2008.
Согласно п. 2 названного решения Правила землепользования и застройки не распространяются на правоотношения по предоставлению земельных участков для целей строительства, реконструкции объектов капитального строительства, возникшие до введения их в действие.
При этом в соответствии с п. 3 решения правоотношения по предоставлению земельных участков для целей строительства, реконструкции объектов капитального строительства считаются возникшими с момента рассмотрения заявления физического или юридического лица на комиссии по землеотводам администрации города Екатеринбурга и получения указанными лицами разрешительного письма, разрешения на сбор технических условий для подключения объекта капитального строительства (реконструкции) к системам инженерно-технического обеспечения.
Правоотношения между ЖСК "ЗВЕЗДА" и администрацией по предоставлению земельного участка для размещения коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения возникли с момента вынесения распоряжения Главы города Екатеринбурга от 04.04.2005 N 747-р о предварительном согласовании места размещения объекта, соответствующий договор аренды заключен 03.04.2007.
В ч. 1 и ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разъяснено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его владелец вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса объектов.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, установив, что спорный объект возведен на основании разрешения на строительство N RU 66302000-1675/11, не признанного недействительным в установленном законом порядке, на земельном участке, переданном ЖСК "ЗВЕЗДА" на основании договора аренды от 03.04.2007 N 6-809 для строительства коттеджного поселка и объектов инженерного обеспечения и в период действия этого договора, пришли к обоснованному выводу о том, что спорный объект возведен в период действия договора аренды на земельном участке, отведенном для целей строительства, в соответствии с видом разрешенного использования данного участка. Доказательств, подтверждающих недобросовестность застройщика при получении разрешения на строительство, а также при строительстве, так же как и доказательств того, что использование спорного объекта опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, истцом в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
При таких обстоятельствах, оснований для признания объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2 самовольной постройкой, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.
Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, опровергаются установленными судами обстоятельствами. Более того, данные доводы были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, и судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства настоящего дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом предмета заявленных требований, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 3, 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2014 по делу N А60-34096/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области и товарищества собственников жилья "Малый Исток-Люкс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)