Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 25.06.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от третьих лиц - Бакериной В.Г., от Кремницыной О.С. - Бакериной В.Г. (доверенность от 18.06.2015), от Мельниченко М.И. - Бакериной В.Г. (доверенность от 19.06.2015), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.04.2015 по делу N А62-8466/2014 (судья Печорина В.А.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - ответчик, Департамент) о признании незаконным бездействия, выразившегося в незаключении договора аренды земельного участка.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2015 по ходатайству заявителя в связи с регистрацией права государственной собственности на земельный участок за Смоленской областью в качестве соответчика привлечена Администрация Смоленской области.
Также определением Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по их ходатайству привлечены Кремницына Ольга Сергеевна, Бакерина Валентина Гурьевна, Мельниченко Майя Игнатьевна.
Решением арбитражного суда заявленные требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на то, что суд не учел, что заявитель обладает на праве собственности законно возведенным объектом незавершенного строительства и намерен закончить строительство. Указывает, что суд в своем решении не учел установленные решениями Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.06.2014 по делу N 2-2816/2014 и от 10.06.2014 по делу N 2-1198/2014 факты законности формирования спорного земельного участка, а также фактически состоявшегося формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами. Ссылается на постановление администрации г. Смоленска от 16.08.2013 N 1412-адм. Полагает, что именно Департамент обладает полномочиями по распоряжению земельными участками в Смоленской области, в то время как самостоятельное распоряжение администрацией Смоленской области земельными участками, находящимися в областной собственности, не осуществляется.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения представителя третьих лиц, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ООО "Весна" заключен договор аренды 16.09.2009 N 861/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020706:9 площадью 1 250 кв. м, расположенного в городе Смоленске по 1-му Краснинскому переулку между домами N 21 "А" и 27 "Б", для строительства здания общественного назначения, сроком на 3 года.
По договору уступки прав и обязанностей от 17.09.2010 права и обязанности по договору аренды переданы от ООО "Весна" к обществу.
Таким образом, на основании договора аренды от 16.09.2009 N 861/з и договора уступки прав и обязанностей от 17.09.2010 ООО "Смоленск Капитал Групп" являлось арендатором земельного участка площадью 1250 кв. м с кадастровым номером 67:27:0020706:9, расположенного по адресу г. Смоленск 1-й Краснинский переулок между многоквартирными домами N 21 "А" и 27 "Б".
Обществом 02.09.2011 получено разрешение на строительство N RU 67 302000-136.
На кадастровый учет 15.12.2011 поставлен объект незавершенного строительства - здание общественного назначения (фундамент), площадью застройки 216 кв. м, степенью готовности - 9% (кадастровый паспорт объекта от 15.12.2011).
Обществу 18.01.2012 выдано свидетельство о праве собственности на здание общественного назначения (фундамент), расположенное по адресу: г. Смоленск, пер. 1-й Краснинский, степенью готовности 9%.
После истечения предусмотренного договором аренды срока аренды общество продолжило пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с этим договор возобновился на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Заявитель 11.06.2014 получил уведомление Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 08.04.2014 N 3664/09 об отказе от договора и прекращении его действия по истечении трех месяцев с момента получения уведомления на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ (односторонний отказ прекращающий обязательство во внесудебном порядке). Одновременно Департаментом указано на необходимость возврата земельного участка в соответствии со статьей 622 ГК РФ.
В связи с этим в настоящее время права пользования земельным участком у заявителя отсутствуют.
Со ссылкой на то обстоятельство, что в соответствии с полученным разрешением на строительство от 02.09.2011 на земельном участке в период действия договора аренды был возведен объект незавершенного строительства, который 15.12.2011 поставлен на кадастровый учет, 18.01.2012 право собственности на него было зарегистрировано за ООО "Смоленск Капитал Групп" (запись номер 67-67-01/254/2011-683), общество для обеспечения возможности завершения строительства обратилось в Департамент с заявлением о заключении нового договора аренды вышеуказанного земельного участка.
Письмом от 13.11.2014 Департамент сообщил о невозможности рассмотрения данного обращения по существу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-4496/2014.
Общество, полагая, что такой отказ нарушает права и законные интересы заявителя, как собственника объекта незавершенного строительства, противоречит положениям статей 2, 35, 42 Земельного кодекса Российской Федерации (в действовавшей редакции), статьям 271, 552 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.11.2014 по делу N А62-4496/2014 ООО "Смоленск Капитал Групп" отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным уведомления Департамента об отказе от договора аренды земельного участка, о понуждении прекратить процедуру расторжения договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Принцип свободы договора может быть ограничен в исключительных случаях, когда осуществление прав по своему усмотрению происходит без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных законом.
Исходя из этого и по смыслу позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, публичный собственник земли не может отказать в продлении договора аренды для целей строительства, когда строительство осуществлялось арендатором на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено.
Вместе с тем, в рамках дела N А62-4496/2014 судом установлено, что "фундамент", право собственности на который зарегистрировано за ООО "Смоленск Капитал Групп" в ЕГРП как на объект незавершенного строительства со степенью готовности 9%, не соответствует проекту организации строительства, не является завершенным, работы по его устройству не подтверждены, фактически представляет собой неблагоустроенную часть земельного участка, находящуюся в заброшенном состоянии, проектная документация обществом не восстановлена, факт существования строительной документации не подтвержден.
Также в рамках указанного дела судом сделаны выводы о том, что обществом в течение срока действия договора не предпринимались меры для завершения строительства объекта, с учетом того обстоятельства, что уведомление о прекращении договора аренды было направлено обществу спустя пять лет после предоставления земельного участка для строительства, при этом передача прав пользования земельным участком на основании договора уступки не прерывает срок, предоставленный для строительства объекта.
Таким образом, нахождение на земельном участке объекта, строительство которого не осуществлялось в течение более трех лет, при отсутствии документов, позволяющих осуществлять строительство, не влечет исключительное право общество на заключение договора аренды земельного участка.
На основании изложенного апелляционный суд не принимает во внимание ссылку заявителя жалобы на то, что заявитель обладает на праве собственности законно возведенным объектом незавершенного строительства и намерен закончить строительство.
Как правильно указано судом, нахождение в настоящий момент на земельном участке незавершенного строительством объекта - фундамента со степенью готовности 9% не свидетельствует о добросовестных действиях общества и о том, что им надлежащим образом принимались меры по целевому использованию земельного участка. Из представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что данный фундамент соответствует проектной документации по строительству. Согласно материалам дела, фундамент по существу представляет собой неблагоустроенную часть земельного участка, находящуюся в заброшенном состоянии".
Как видно из вышеизложенного, 17 августа 2014 года договор аренды с обществом был Департаментом расторгнут обоснованно, законно и это обстоятельство было предметом изучения апелляционной и кассационной судебных инстанций в рамках дела N А62-4496/2014. При этом, судами была дана оценка возведенного обществом фундамента и они пришли к выводу, что незавершенного строительства объекта не было, а "фундамент" не соответствовал СНиП 2.02.01.83 Департамент области по Строительству и ЖКХ 22 апреля 2015 года в ответе на запрос пояснил, что "фундамент" возведенный обществом в виде монолитной железобетонной плиты отсутствует. А возведенное им устройство ленточной конструкции из монолитного бетона без срезки плодородного слоя почвы и устройства фундамента, не может являться фундаментом данного здания, что также подтверждает отсутствие незавершенного строительства. Следовательно, ссылка заявителя на наличие у него незавершенного строительства на земельном участке, которое он имеет намерение закончить, несостоятельна.
Как следует из материалов дела, формирование границ земельного участка, ранее предоставленного обществу в аренду, произведено без учета площадей, подлежащих формированию под расположенными в непосредственной близости многоквартирными жилыми домами.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 66, 67 постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Доводы жалобы о том, что суд в своем решении не учел установленные решениями Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.06.2014 по делу N 2-2816/2014 и от 10.06.2014 по делу N 2-1198/2014 факты законности формирования спорного земельного участка, а также фактически состоявшегося формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами отклоняются апелляционным судом как и ссылка апеллянта на постановление администрации г. Смоленска от 16.08.2013 N 1412-адм.
Указанные доводы не обоснованы, поскольку 18 декабря 2012 года по делу N 2-1519/12 Ленинский районный суд вынес решение, которым признал недействительным постановление администрации города Смоленска от 26.10.2007 года N 2546-адм в части утверждения проекта границ земельного участка площадью 3206 кв. м под многоквартирным домом 27 Б по ул. Кирова в г. Смоленске. Из сведений БТИ, имеющихся в деле, следует, что дом 21 А по ул. Николаева вообще не поставлен на кадастровый учет, поскольку земельный участок под ним и по настоящее время не сформирован.
Постановление администрации г. Смоленска от 16.08.2013 года N 1412-адм определяет проект планировки и межевания застроенных территорий в г. Смоленске в границах 1-го Краснинского переулка - улицы Кирова - улицы Николаева - улицы Черняховского, которое будет проводиться в 2015-2016 годах. Согласно сообщению администрации города Смоленска от 25.02.2015 N 23/0709 в существующую проектную документацию будут внесены изменения в части межевания и установления границ земельных площадей под многоквартирными жилыми домами.
Помимо того, по просьбе собственников многоквартирных жилых домов, Смоленский Городской Совет 24 апреля на 71 сессии 4 созыва принял решение о рассмотрении вопроса точечной застройки на земельном участке, расположенном между домами и об установлении границ и размеров площадей.
Суд первой инстанции верно расценил, что указанные обстоятельства препятствуют предоставлению обществу в аренду спорного земельного участка.
Кроме того, в настоящее время земельный участок разграничен в государственную собственность Смоленской области (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.01.2015).
Согласно статье 21 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации - администрация Смоленской области. Департамент в структуру администрации Смоленской области не входит и является самостоятельным исполнительным органом государственной власти Смоленской области.
Департамент не вправе принять решение о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Смоленской области, площадью 1250 кв. м. Довод ООО "Смоленск Капитал Групп" о том, что администрация Смоленской области не осуществляет распоряжение земельными участками, основан на неверном толковании норм действующего законодательства.
Как следует из материалов дела, общество обратилось в администрацию Смоленской области с заявлением о предоставлении земельного участка уже после обращения в арбитражный суд - 03.03.2015, отказ администрации Смоленской области в предоставлении земельного участка в настоящем деле не оспаривается.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.04.2015 по делу N А62-8466/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2015 N 20АП-3097/2015 ПО ДЕЛУ N А62-8466/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2015 г. по делу N А62-8466/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 25.06.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от третьих лиц - Бакериной В.Г., от Кремницыной О.С. - Бакериной В.Г. (доверенность от 18.06.2015), от Мельниченко М.И. - Бакериной В.Г. (доверенность от 19.06.2015), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.04.2015 по делу N А62-8466/2014 (судья Печорина В.А.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - ответчик, Департамент) о признании незаконным бездействия, выразившегося в незаключении договора аренды земельного участка.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2015 по ходатайству заявителя в связи с регистрацией права государственной собственности на земельный участок за Смоленской областью в качестве соответчика привлечена Администрация Смоленской области.
Также определением Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по их ходатайству привлечены Кремницына Ольга Сергеевна, Бакерина Валентина Гурьевна, Мельниченко Майя Игнатьевна.
Решением арбитражного суда заявленные требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на то, что суд не учел, что заявитель обладает на праве собственности законно возведенным объектом незавершенного строительства и намерен закончить строительство. Указывает, что суд в своем решении не учел установленные решениями Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.06.2014 по делу N 2-2816/2014 и от 10.06.2014 по делу N 2-1198/2014 факты законности формирования спорного земельного участка, а также фактически состоявшегося формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами. Ссылается на постановление администрации г. Смоленска от 16.08.2013 N 1412-адм. Полагает, что именно Департамент обладает полномочиями по распоряжению земельными участками в Смоленской области, в то время как самостоятельное распоряжение администрацией Смоленской области земельными участками, находящимися в областной собственности, не осуществляется.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения представителя третьих лиц, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ООО "Весна" заключен договор аренды 16.09.2009 N 861/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020706:9 площадью 1 250 кв. м, расположенного в городе Смоленске по 1-му Краснинскому переулку между домами N 21 "А" и 27 "Б", для строительства здания общественного назначения, сроком на 3 года.
По договору уступки прав и обязанностей от 17.09.2010 права и обязанности по договору аренды переданы от ООО "Весна" к обществу.
Таким образом, на основании договора аренды от 16.09.2009 N 861/з и договора уступки прав и обязанностей от 17.09.2010 ООО "Смоленск Капитал Групп" являлось арендатором земельного участка площадью 1250 кв. м с кадастровым номером 67:27:0020706:9, расположенного по адресу г. Смоленск 1-й Краснинский переулок между многоквартирными домами N 21 "А" и 27 "Б".
Обществом 02.09.2011 получено разрешение на строительство N RU 67 302000-136.
На кадастровый учет 15.12.2011 поставлен объект незавершенного строительства - здание общественного назначения (фундамент), площадью застройки 216 кв. м, степенью готовности - 9% (кадастровый паспорт объекта от 15.12.2011).
Обществу 18.01.2012 выдано свидетельство о праве собственности на здание общественного назначения (фундамент), расположенное по адресу: г. Смоленск, пер. 1-й Краснинский, степенью готовности 9%.
После истечения предусмотренного договором аренды срока аренды общество продолжило пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с этим договор возобновился на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Заявитель 11.06.2014 получил уведомление Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 08.04.2014 N 3664/09 об отказе от договора и прекращении его действия по истечении трех месяцев с момента получения уведомления на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ (односторонний отказ прекращающий обязательство во внесудебном порядке). Одновременно Департаментом указано на необходимость возврата земельного участка в соответствии со статьей 622 ГК РФ.
В связи с этим в настоящее время права пользования земельным участком у заявителя отсутствуют.
Со ссылкой на то обстоятельство, что в соответствии с полученным разрешением на строительство от 02.09.2011 на земельном участке в период действия договора аренды был возведен объект незавершенного строительства, который 15.12.2011 поставлен на кадастровый учет, 18.01.2012 право собственности на него было зарегистрировано за ООО "Смоленск Капитал Групп" (запись номер 67-67-01/254/2011-683), общество для обеспечения возможности завершения строительства обратилось в Департамент с заявлением о заключении нового договора аренды вышеуказанного земельного участка.
Письмом от 13.11.2014 Департамент сообщил о невозможности рассмотрения данного обращения по существу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-4496/2014.
Общество, полагая, что такой отказ нарушает права и законные интересы заявителя, как собственника объекта незавершенного строительства, противоречит положениям статей 2, 35, 42 Земельного кодекса Российской Федерации (в действовавшей редакции), статьям 271, 552 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.11.2014 по делу N А62-4496/2014 ООО "Смоленск Капитал Групп" отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным уведомления Департамента об отказе от договора аренды земельного участка, о понуждении прекратить процедуру расторжения договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Принцип свободы договора может быть ограничен в исключительных случаях, когда осуществление прав по своему усмотрению происходит без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных законом.
Исходя из этого и по смыслу позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, публичный собственник земли не может отказать в продлении договора аренды для целей строительства, когда строительство осуществлялось арендатором на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено.
Вместе с тем, в рамках дела N А62-4496/2014 судом установлено, что "фундамент", право собственности на который зарегистрировано за ООО "Смоленск Капитал Групп" в ЕГРП как на объект незавершенного строительства со степенью готовности 9%, не соответствует проекту организации строительства, не является завершенным, работы по его устройству не подтверждены, фактически представляет собой неблагоустроенную часть земельного участка, находящуюся в заброшенном состоянии, проектная документация обществом не восстановлена, факт существования строительной документации не подтвержден.
Также в рамках указанного дела судом сделаны выводы о том, что обществом в течение срока действия договора не предпринимались меры для завершения строительства объекта, с учетом того обстоятельства, что уведомление о прекращении договора аренды было направлено обществу спустя пять лет после предоставления земельного участка для строительства, при этом передача прав пользования земельным участком на основании договора уступки не прерывает срок, предоставленный для строительства объекта.
Таким образом, нахождение на земельном участке объекта, строительство которого не осуществлялось в течение более трех лет, при отсутствии документов, позволяющих осуществлять строительство, не влечет исключительное право общество на заключение договора аренды земельного участка.
На основании изложенного апелляционный суд не принимает во внимание ссылку заявителя жалобы на то, что заявитель обладает на праве собственности законно возведенным объектом незавершенного строительства и намерен закончить строительство.
Как правильно указано судом, нахождение в настоящий момент на земельном участке незавершенного строительством объекта - фундамента со степенью готовности 9% не свидетельствует о добросовестных действиях общества и о том, что им надлежащим образом принимались меры по целевому использованию земельного участка. Из представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что данный фундамент соответствует проектной документации по строительству. Согласно материалам дела, фундамент по существу представляет собой неблагоустроенную часть земельного участка, находящуюся в заброшенном состоянии".
Как видно из вышеизложенного, 17 августа 2014 года договор аренды с обществом был Департаментом расторгнут обоснованно, законно и это обстоятельство было предметом изучения апелляционной и кассационной судебных инстанций в рамках дела N А62-4496/2014. При этом, судами была дана оценка возведенного обществом фундамента и они пришли к выводу, что незавершенного строительства объекта не было, а "фундамент" не соответствовал СНиП 2.02.01.83 Департамент области по Строительству и ЖКХ 22 апреля 2015 года в ответе на запрос пояснил, что "фундамент" возведенный обществом в виде монолитной железобетонной плиты отсутствует. А возведенное им устройство ленточной конструкции из монолитного бетона без срезки плодородного слоя почвы и устройства фундамента, не может являться фундаментом данного здания, что также подтверждает отсутствие незавершенного строительства. Следовательно, ссылка заявителя на наличие у него незавершенного строительства на земельном участке, которое он имеет намерение закончить, несостоятельна.
Как следует из материалов дела, формирование границ земельного участка, ранее предоставленного обществу в аренду, произведено без учета площадей, подлежащих формированию под расположенными в непосредственной близости многоквартирными жилыми домами.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 66, 67 постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Доводы жалобы о том, что суд в своем решении не учел установленные решениями Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.06.2014 по делу N 2-2816/2014 и от 10.06.2014 по делу N 2-1198/2014 факты законности формирования спорного земельного участка, а также фактически состоявшегося формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами отклоняются апелляционным судом как и ссылка апеллянта на постановление администрации г. Смоленска от 16.08.2013 N 1412-адм.
Указанные доводы не обоснованы, поскольку 18 декабря 2012 года по делу N 2-1519/12 Ленинский районный суд вынес решение, которым признал недействительным постановление администрации города Смоленска от 26.10.2007 года N 2546-адм в части утверждения проекта границ земельного участка площадью 3206 кв. м под многоквартирным домом 27 Б по ул. Кирова в г. Смоленске. Из сведений БТИ, имеющихся в деле, следует, что дом 21 А по ул. Николаева вообще не поставлен на кадастровый учет, поскольку земельный участок под ним и по настоящее время не сформирован.
Постановление администрации г. Смоленска от 16.08.2013 года N 1412-адм определяет проект планировки и межевания застроенных территорий в г. Смоленске в границах 1-го Краснинского переулка - улицы Кирова - улицы Николаева - улицы Черняховского, которое будет проводиться в 2015-2016 годах. Согласно сообщению администрации города Смоленска от 25.02.2015 N 23/0709 в существующую проектную документацию будут внесены изменения в части межевания и установления границ земельных площадей под многоквартирными жилыми домами.
Помимо того, по просьбе собственников многоквартирных жилых домов, Смоленский Городской Совет 24 апреля на 71 сессии 4 созыва принял решение о рассмотрении вопроса точечной застройки на земельном участке, расположенном между домами и об установлении границ и размеров площадей.
Суд первой инстанции верно расценил, что указанные обстоятельства препятствуют предоставлению обществу в аренду спорного земельного участка.
Кроме того, в настоящее время земельный участок разграничен в государственную собственность Смоленской области (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.01.2015).
Согласно статье 21 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации - администрация Смоленской области. Департамент в структуру администрации Смоленской области не входит и является самостоятельным исполнительным органом государственной власти Смоленской области.
Департамент не вправе принять решение о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Смоленской области, площадью 1250 кв. м. Довод ООО "Смоленск Капитал Групп" о том, что администрация Смоленской области не осуществляет распоряжение земельными участками, основан на неверном толковании норм действующего законодательства.
Как следует из материалов дела, общество обратилось в администрацию Смоленской области с заявлением о предоставлении земельного участка уже после обращения в арбитражный суд - 03.03.2015, отказ администрации Смоленской области в предоставлении земельного участка в настоящем деле не оспаривается.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.04.2015 по делу N А62-8466/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)