Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2015 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
при участии:
от истца: представитель Бирюлина Р.Х., паспорт, доверенность N 28 от 20.05.2014 (после перерыва)
от Администрации муниципального образования город Краснодар: не явился, извещен
от ООО "Альт": представитель Шилов М.В., паспорт, доверенность от 12.06.2013 (до перерыва)
от ООО "Модель": не явился, извещен
от Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю: не явился, извещен
от третьего лица: не явился, извещен
от Гасан Г.П.: представитель Левшин В.В., паспорт, доверенность от 29.05.2015 (до перерыва)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования город Краснодар; Гасан Галины Петровны; общества с ограниченной ответственностью "Альт"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2015 по делу N А32-27290/2014 (судья Назыков А.Л.)
по иску товарищества собственников жилья "Тюляева 8"
к ответчикам: Администрации муниципального образования город Краснодар; обществу с ограниченной ответственностью "Альт"; обществу с ограниченной ответственностью "Модель"; Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю
при участии третьего лица Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар
о признании договора аренды земельного участка и соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора недействительными, аннулировании регистрационной записи о праве аренды земельного участка, снятии земельного участка с кадастрового учета,
установил:
товарищество собственников жилья "Тюляева 8" (далее - ТСЖ "Тюляева 8", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "Модель" о признании недействительными сделками договора аренды от 04.08.2010 N 4300016589 земельного участка, соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2011, заключенные администрацией муниципального образования город Краснодар" с обществом с ограниченной ответственностью "Альт", обществом с ограниченной ответственностью "Модель"; об обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:04:14009:149 общей площадью 240 кв. м, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, 6/4, а также внести изменения в сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:04:14009:143 по ул. Тюляева, 8 в г. Краснодаре, увеличив его площадь на 240 кв. м.
Определением от 26.08.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Альт", департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" филиал по Краснодарскому краю.
ТСЖ "Тюляева 8" обратилось с ходатайством от 10.12.2014 об отказе от исковых требований в части обязания ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю внести изменения в сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:04:14009:143 в части площади, увеличив ее на 240 кв. м.
В том же ходатайстве истец просил аннулировать сведения о государственной регистрации договора аренды N 4300016589 от 04.08.2010, соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2011, заключенных администрацией муниципального образования город Краснодар, обществами "Альт" и "Модель".
Определением от 10.12.2014 отказ ТСЖ "Тюляева 8" от части исковых требований принят, производство по делу в указанной части прекращено.
Определением от 03.02.2015 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Альт".
Определением от 23.03.2015 изменено процессуальное положение ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю с третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на ответчика.
Тем же определением удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований от 10.12.2014, судом принято к рассмотрению также требование об аннулировании сведений о государственной регистрации договора аренды от 04.08.2010 N 4300016589 и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2011.
Решением от 22.06.2015 суд признал отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Тюляева, 6/4, в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Модель" (ОГРН 1032305706201), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.05.2011 за номером государственной регистрации 23-23-01/325/2011-206 на основании договора аренды от 04.08.2010 N 4300016589. Суд обязал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:43:04:14009:149 площадью 240 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Тюляева, 6/4. Суд указал, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 24.05.2011 за номером 23-23-01/325/2011-206 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м. С администрации муниципального образования город Краснодар, общества с ограниченной ответственностью "Альт", общества с ограниченной ответственностью "Модель", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю в пользу ТСЖ "Тюляева 8" взыскано в порядке возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по 1 000 рублей. ТСЖ "Тюляева 8" из федерального бюджета возвращено 8000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по иску.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 22.06.2015, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что основания для снятия с кадастрового учета спорного земельного участка отсутствуют. Истец не представил доказательств нахождения на земельном участке с кадастровым номером 23:43:04:14009:149 объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома либо других обстоятельств, подтверждающих, что указанный земельный участок необходим для эксплуатации многоквартирного дома или объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Также истец не указал, в связи с чем, по его мнению, сформированный под многоквартирным домом земельный участок площадью 18948+/- 48 кв. м не достаточен для целей эксплуатации дома или иных объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
ООО "Альт" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 22.06.2015 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что ООО "Альт" неоднократно заявляло о пропуске срока исковой давности, а также указывало на апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 15.04.2014 N 33-8688/2014, которым суд отказал в тождественных исковых требованиях. Суд общей юрисдикции отметил, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:04: 14009:149, предоставленный ООО "Альт", был поставлен на государственный кадастровый учет в апреле 2010 года, в то время как земельный участок с кадастровым номером 23:43:04:14009:143 (земельный участок ТСЖ "Тюляева, 8"), где расположен многоквартирный дом, был поставлен на кадастровый учет с границами в августе 2010 года, то есть после регистрации границ земельного участка, предоставленного для строительства ООО "Альт". Суд первой инстанции фактически произвел подмену понятий "признание сделки недействительной" и "признание права отсутствующим", а также вышел за пределы заявленных требований.
Гасан Г.П. (лицо, не участвующее в деле) обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 22.06.2015, прекратить производство по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Гасан Г.П. указывает, что между ООО "Модель" и Гасан Г.П. в ходе судебного разбирательства заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора (уступки) по договору аренды на спорный земельный участок от 23.03.2015 (дата регистрации в ЕГРП 01.04.2015). По мнению заявителя, обжалуемое решение принято судом о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Спор не подведомственен арбитражному суду и должен рассматриваться в суде общей юрисдикции по правилам гражданского процесса согласно правилам о территориальной подсудности, ввиду чего дело подлежит прекращению в силу п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
В составе суда произведена замена судьи Пономаревой И.В. на судью Ванина В.В. в связи с нахождением судьи Пономаревой И.В. в трудовом отпуске.
В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
В судебное заседание истец, Администрация муниципального образования город Краснодар, ООО "Модель", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие Администрация муниципального образования город Краснодар, ООО "Модель", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "Альт" в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы.
Представителем Гасан Г.П. заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Модель" на правопреемника Гасан Г.П. в связи с заключением между указанными лицами договора передачи прав и обязанностей арендатора (уступки) по договору аренды на спорный земельный участок от 23.03.2015.
Представитель Гасан Галины Петровны Левшин В.В. (нотариально удостоверенная доверенность серии 23АА N 4720008 от 29.05.2015 удостоверена и.о. нотариуса Краснодарского нотариального округа Сидоренко Г.А. реестр N 3Д-1282) в судебном заседании 16.09.2015 заявил ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и прекращении по ней производства, последствия отказа от жалобы разъяснены и понятны.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 18 сентября 2015 года до 09 час. 05 мин. После окончания перерыва 18 сентября 2015 года в 09 час. 10 мин. судебное заседание продолжено с участием представителя истца, который представил отзыв на апелляционные жалобы.
Согласно части 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ принят судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. В части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
Рассмотрев заявленное ходатайство, материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что полномочия представителя на отказ подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью серии 23АА N 4720008 от 29.05.2015 удостоверена и.о. нотариуса Краснодарского нотариального округа Сидоренко Г.А. реестр N 3Д-1282, отказ от апелляционной жалобы не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем, он подлежит принятию, а производство по апелляционной жалобе - прекращению.
Учитывая, что при подаче апелляционной жалобы Гасан Г.П. уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей по квитанции от 18.06.2015, заявителю апелляционной жалобы следует возвратить из федерального бюджета 3000 рублей, уплаченных за подачу апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб Администрации муниципального образования город Краснодар и общества с ограниченной ответственностью "Альт", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, администрацией муниципального образования город Краснодар 19.07.2010 было издано постановление N 5340 о предоставлении ООО "Альт" в аренду сроком на 10 лет земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м для строительства предприятия бытового обслуживания по улице им. Тюляева, 6/4 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара. Основанием заключения договора аренды земельного участка указано утверждение материалов предварительного согласования места размещения предприятия бытового обслуживания на земельном участке площадью 240 кв. м (т. 1, л.д. 32).
Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Альт" 04.08.2010 заключен договор аренды N 4300016589 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара по ул. им. Тюляева, 6/4. Участок предоставляется для строительства предприятия бытового обслуживания (т. 1, л.д. 33).
ООО "Альт" и ООО "Модель" подписали 14.06.2011 соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому ООО "Альт" уступило ООО "Модель" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 04.08.2010 N 4300016589 (т. 1, л.д. 37).
Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет 05.04.2010 (т. 1, л.д. 97).
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2014 N 23-0-1-235/4020/2014-2100 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м обременен арендой в пользу ООО "Модель", зарегистрированной 24.05.2011 на срок до 19.07.2020 на основании договора аренды N 4300016589 от 04.08.2010, номер регистрации 23-23-01/325/2011-206. Также в отношении данного земельного участка 18.06.2013 зарегистрирован арест на основании определения Советского районного суда г. Краснодара (т. 1, л.д. 127-128).
Истец полагает, что данный земельный участок был незаконно сформирован из территории, ранее отведенной для строительства многоквартирного жилого дома, интересы собственников которого в настоящее время представляет ТСЖ "Тюляева 8", и предоставлен администрацией в аренду в нарушение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с кадастровой выпиской от 16.09.2009 N 2343/12/-09-714878 земельный участок истца имеет кадастровый номер 23:43:0414009:143, площадь участка - 20 100 кв. м, разрешенное использование - для строительства 9 этажного 160 квартирного жилого дома со встроенным продовольственным магазином на площади всего первого этажа жилого дома и отдельно стоящего двухэтажного здания промтоварного магазина. Правообладателями земельного участка в кадастровой выписке указаны собственники помещений многоквартирного дома, вид права - общая долевая собственность, основание - ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". В графе "особые отметки" указано: "граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Решение об отказе в выдаче кадастрового паспорта прилагается". Датой внесения кадастрового номера в государственный кадастра недвижимости указано 01.03.2005 (т. 1, л.д. 162).
Между тем, приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.12.2011 N 937 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 площадью 18 984 кв. м изменен на вид разрешенного использования "для эксплуатации многоэтажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов имущества" (т. 1, л.д. 201-202).
Относительно даты постановки данного земельного участка на кадастровый учет кадастровой палатой была выявлена техническая ошибка в сведениях о дате постановки на учет земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143. В соответствии с решением ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю от 15.03.2012 N 00-р/12-3704 сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 подлежали исправлению с "дата постановки на учет 01.03.2015" на "дата постановки по документу 11.05.1984". Основанием такого исправления указано, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 были внесены на основании заявления от 24.04.2009 N 2343/1/09-65617 о внесении в ГКН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и представленных вместе с ним документов: решение Краснодарского городского совета народных депутатов от 11.05.1984 N 203/38, решение Краснодарского городского совета народных депутатов от 02.07.1987 N 267/11 (т. 1, л.д. 197-198).
В соответствии с представленной в материалы дела кадастровой выпиской от 24.02.2015 N 2343/12/15-202307 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 площадью 18 984 кв. м имеет площадь 18 984 кв. м, разрешенное использование - для эксплуатации многоэтажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 11.05.1984. Правообладателями участка значатся собственники помещений многоквартирного дома (т. 1, л.д. 323-328).
Уменьшение площади земельного участка истца до 18 984 кв. м обусловлено работами по уточнению его границ, проведенными ТСЖ "Тюляева 8". Однако и при уменьшении площади данного земельного участка спорный земельный участок площадью 240 кв. м с кадастровым номером 23:43:0414009:149 остался внутри земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143, будучи окруженным со всех сторон территорией земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 (т. 1, л.д. 221-223). Данное обстоятельство подтверждается планом земельного участке, содержащемся в кадастровым паспорте от 30.08.2010 N 2343/12/10-664129 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 площадью 18 984 кв. м (т. 1, л.д. 286-287), а также планом земельного участка, содержащемся в кадастровой выписке от 24.02.2015 N 2343/12/15-202307 о том же земельном участке (т. 1, л.д. 323-328).
Таким образом, спорный земельный участок расположен на территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 площадью 18 984 кв. м.
Ответчики оспаривали принадлежность собственникам многоквартирного жилого дома части территории данного земельного участка, из которой был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м.
Между тем, как установлено судом, вопрос о принадлежности земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143, о правоустанавливающих документах данного земельного участка был предметом исследования в деле N А32-10801/2011.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 29.01.2014 по делу N А32-10801/2011 по спору с аналогичными обстоятельствами и предметом требований, также инициированному ТСЖ "Тюляева 8", указал следующее.
Решением Краснодарского городского совета народных депутатов от 11.05.1984 N 203/38 для строительства девятиэтажного 160 квартирного жилого дома со встроенным продовольственным магазином Крайсовпрофу на праве бессрочного пользования предоставлен изъятый из пользования Управления капитального строительства земельный участок площадью 2,01 га в границах, указанных на прилагаемом плане. Крайсовпрофу выдан типовой акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации. Решением Исполнительного комитета Краснодарского городского совета народных депутатов от 02.07.1987 N 267/11 утвержден акт госкомиссии от 30.06.1987 по приемке в эксплуатацию девятиэтажного многоквартирного жилого дома общей площадью 9090 кв. м (жилая площадь 5202 кв. м) со встроенным продовольственным магазином площадью 2455,68 кв. м и пристроенным промтоварным магазином площадью 1677,37 кв. м. Кадастровый паспорт земельного участка от 24.03.2012 N 2343/12/12-149037 содержит сведения о том, что в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 внесены 11.05.1984. В адресованном товариществу письме учреждения от 21.03.2012 N 02684/01-10 указано, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 как о ранее учтенном внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявления от 24.04.2009, решения Краснодарского городского совета народных депутатов от 11.05.1984 N 203/38 и решения Исполнительного комитета Краснодарского городского совета народных депутатов от 02.07.1987 N 267/11. Первоначально внесенная дата 01.03.2005 исправлена на основании решения органа кадастрового учета от 15.03.2012 N 00-р/12-3704 об исправлении технической ошибки. Как следует из учредительных и регистрационных документов товарищества, оно создано в феврале 2009 года. На основании приказа департамента муниципальной собственности от 06.05.2009 N 592 по акту приема-передачи от 08.06.2009 многоквартирный дом и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 переданы муниципальным учреждением ГУК "Краснодар" в управление товариществу. По акту от 03.06.2009 товариществу передана техническая документация на многоквартирный дом. В состав технической документации входил технический паспорт, содержащий сведения о площади используемого для эксплуатации дома земельного участка. Генеральный план территории не отражает наличие каких-либо земельных участков в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143. Постановлением администрации от 15.10.2009 N 3751 предпринимателю предварительно согласовано место размещения магазина (площадью до 300 кв. м), кафе (площадью до 250 кв. м), парикмахерской и организации гостевой стоянки, утверждены акт о выборе земельного участка от 27.02.2009 и схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории. Кадастровый учет земельного участка под номером 23:43:0414009:145 согласно имеющемуся в деле кадастровому паспорту от 28.05.2010 N 2343/12/10-413561 осуществлен 22.12.2009.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику имущества или управомоченному им лицу (статья 608 Гражданского кодекса). В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Вводный закон также связывает момент возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на не сформированный на дату введения в действие Жилищного кодекса земельный участок с моментом такого формирования и проведения государственного кадастрового учета (пункт 2 статьи 16 Вводного закона). Переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме не требует издания распорядительных актов и обусловлен фактом формирования данного земельного участка (проведением его государственного кадастрового учета). В соответствии с нормами Земельного кодекса РСФСР (статьи 1, 17 и 18), действовавшего в период принятия решения Краснодарского городского совета народных депутатов от 11.05.1984 N 203/38, освоение земельных участков допускалось только после установления их границ на местности, отсутствие землеотводного документа препятствовало выдаче разрешения на строительство и принятию объекта в эксплуатацию.
Кассационный суд пришел к следующим выводам. Суд первой инстанции правомерно заключил о формировании земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 до начала строительства многоквартирного дома, поэтому в сведениях государственного кадастра недвижимости в качестве даты внесения кадастрового номера значится дата землеотвода - 11.05.1984. В отношении участка осуществлен кадастровый учет в соответствии с правилами, установленными постановлением Совета Министров РСФСР от 10.08.1977 N 417. Сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 как ранее учтенном, в силу пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", являются юридически действительными. Необходимость проведения кадастрового учета в отношении ранее учтенных объектов недвижимости положениями действующего в настоящее время Федерального закона от 24.06.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", также признающего юридическую силу осуществленного ранее государственного кадастрового или технического учета, не установлена. Вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 юридически сформирован 11.05.1984 и с 01.03.2005 принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Обратный вывод апелляционного суда основан на неправильном толковании и применении вышеприведенных нормативных положений. Из приведенных норм и разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22, следует, что с момента постановки земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на государственный кадастровый учет, собственники помещений в таком доме вправе защищать нарушенный интерес как сособственники (в силу закона) земельного участка. До осуществления государственного кадастрового учета собственники помещений в многоквартирном доме пользуются правами законных владельцев в отношении земельного участка, занятого таким домом. Публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме). В силу изложенного, право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке (как сособственников земельного участка). Применительно к рассматриваемому случаю администрация не вправе была распоряжаться (путем предоставления в аренду предпринимателю) земельным участком с кадастровым номером 23:43:0414009:143, что обусловило вывод суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды в силу статей 168 и 608 Гражданского кодекса.
В указанном деле Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 по делу N А32-10801/2011, которым был признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 08.04.2010 N 4300016203 земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:14009:145, заключенный администрацией г. Краснодар и предпринимателем Барабанщиковой Г.К., и отказал в иске. Апелляционный суд полагал недоказанным то обстоятельство, что на момент выделения земельного участка под строительство спорного многоквартирного жилого дома в 1984 году существовали и были соблюдены нормы определения необходимой территории земельного участка для эксплуатации жилого дома на тот период, поскольку в соответствии с Решением Краснодарского городского совета народных депутатов от 11.05.1984 г. земельный участок площадью 2,01 га выделялся для строительства многоквартирного дома, встроенного и отдельного стоящего магазинов. В материалы дела, как указал апелляционный суд, не представлены доказательства установления границ на момент выделения участка и наличие землеотводного документа. В техническом паспорте от 1987 г. площадь участка по землеотводным документам не указана, по фактическому пользованию указано 18935 кв. м. Позже о постановке участка на кадастровый учет обратился сам истец. Кроме того, апелляционный суд сослался на результаты судебной экспертизы и заключение ООО "Научно-производственное предприятие "ЮрИнСтрой", из которых следовало, что предоставление ответчику земельного участка с к/н 23:43:0414009:145 исходя из существующих ограничений (нормативов) в его освоении в условиях фактического использования прилегающей к дому N 8 по ул. Тюляева территории, не отразится на возможности эксплуатации дома, придомовой территории и имеющихся на ней благоустройств, т.е. не повлекло нарушение прав и законных интересов собственников помещений в доме.
Между тем, данный подход апелляционного суда, направленный на пересмотр границ земельного участка многоквартирного дома по ул. Тюляева, 8, был признан неправильным кассационным судом, который отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение арбитражного суда от 30.04.2013 по делу N А32-10801/2011.
Поскольку титул общей долевой собственности был проверен и подтвержден вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-10801/2011, а сам земельный участок рассмотрен в данных судебных актах как единый объект без каких-либо выделов, изъятий, арбитражный суд в настоящем деле также исходит из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 площадью 18 984 кв. м принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, данное право возникло в силу закона в 2005 году, а спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:041409:149 сформирован из земель, принадлежащих собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.
Следовательно, договор аренды от 04.08.2010 N 4300016589 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м недействителен (ничтожен) в силу статей 209, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При передаче прав и обязанностей арендатора по сделке от 14.06.2011 общество "Альт" уступило обществу "Модель", таким образом, права и обязанности арендатора по недействительной сделке, в связи с чем, у ООО "Модель" данные права возникнуть не могли.
Однако суд воздерживается от констатации недействительности как такового соглашения от 14.06.2011 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" недействительность требования, переданного на основании соглашения об уступке права (требования), не влечет недействительности этого соглашения. Недействительность данного требования является в соответствии со статьей 390 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование. Совершение сделки уступки права (требования) представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке права (требования) обязательства по передаче цессионарию права (требования). В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. По смыслу статьи 390 Кодекса передача недействительного требования рассматривается как нарушение цедентом своих обязательств перед цессионарием, вытекающих из соглашения об уступке права (требования). Из положений статьи 390 ГК РФ вытекает, что действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право.
Таким образом, недействительность права аренды, передаваемого по соглашению от 14.06.2011, в силу приведенных разъяснений не означает недействительности самого соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора, за неисполнение которого может быть применена ответственность к цеденту.
В отношении договора от 04.08.2010 аренды земельного участка ответчиками было заявлено о пропуске срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.
В соответствии с ранее действовавшей редакцией пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно практике применения данного пункта, выраженной в ряде постановлений Президиума ВАС РФ, исковая давность по искам о признании недействительными ничтожных сделок применялась независимо от того, является ли истец стороной сделки или не участвовавшим в сделке лицом. Течение срока исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной во всех случаях определялось моментом начала исполнения ничтожной сделки, независимо от того, когда истец узнал о данной сделке, и как следствие - о нарушении сделкой его прав (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 11404/08, от 06.04.2010 N 17359/09).
В соответствии с новой редакцией пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
При этом в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее: установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.
Таким образом, необходимо выяснить, когда истек срок исковой давности по требованию о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 04.08.2010 N 4300016589.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ в прежней редакции трехлетний срок исковой давности необходимо было исчислять с даты начала исполнения сделки.
Договор аренды земельного участка от 04.08.2010 как заключенный сроком на 10 лет подлежал государственной регистрации и считается заключенным с даты такой регистрации.
Согласно правовой позиции ФАС Северо-Кавказского округа, в силу пункта 3 статьи 433 Кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Действия сторон до момента регистрации являются фактическими действиями, которые становятся исполнением только в случае и в момент заключения сделки, то есть в момент государственной регистрации договора. Течение срока исковой давности не может начинаться ранее заключения сделки, поэтому начало течения исковой давности должно определяться датой государственной регистрации договора, подлежащего государственной регистрации (соответствующая правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.12.2011 N ВАС-13620/11). Срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды следует исчислять с указанной даты (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.09.2012 по делу N А15-2453/2011).
Договор аренды земельного участка от 04.08.2010 зарегистрирован в ЕГРП 24.05.2011 (отметка на договоре - т. 1, л.д. 100, оборот; выписка из ЕГРП от 16.02.2015 N 23-0-1-236/4020/2015-1967 - т. 1, л.д. 321).
Следовательно, трехлетний срок исковой давности, исчисляемый по правилам пункта 1 статьи 181 ГК РФ в прежней редакции, истек 24.05.2014.
То есть, истец подпадает под положение пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку срок исковой давности по требованию о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой не истек до 1 сентября 2013 года.
Таким образом, суду необходимо установить, когда истец узнал или должен было узнать о наличии договора аренды земельного участка от 04.08.2010.
В материалах дела имеется копия межевого плана от 19.08.2010, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143, межевой план подготовлен по заказу ТСЖ "Тюляева 8" и содержит подпись председателя ТСЖ "Тюляева 8" Бирюлина В.К. В данном межевом плане содержится информация о земельных участках, смежных с уточняемым земельным участком с кадастровым номером 23:43:0414009:143. Среди данных участков указан кадастровый номер 23:43:0414009:149 (т. 1, л.д. 213-219).
Кроме того, при рассмотрении дела N А32-10801/2011 по иску ТСЖ "Тюляева 8" о признании недействительным договора аренды от 04.08.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:14009:145 должен был неоднократно исследоваться кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143, из которого был сформирован участок с кадастровым номером 23:43:04:14009:145. При этом ТСЖ "Тюляева 8", анализируя кадастровый план своего земельного участка, не могло не видеть наличие на его территории наряду с земельным участком с кадастровым номером 23:43:04:14009:145 также и второго участка - с кадастровым номером 23:43:0414009:149. Следует также учесть, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:149 был поставлен на кадастровый учет 05.04.2010, то есть в период производства по делу N А32-10801/2011 данный земельный участок должен был отражаться в документах государственного кадастра недвижимости. Поэтому ТСЖ "Тюляева 8" в ходе разбирательства по делу А32-10801/2011 не могло не видеть, что на территории его земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 расположился также участок с кадастровым номером 23:43:0414009:149.
С настоящим иском ТСЖ обратилось 24.07.2014 (дата сдачи на почту конверта с иском и приложенными документами - т. 1, л.д. 79).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок исковой давности по иску о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 04.08.2010 N 4300016589 пропущен.
Вместе с тем, пропуск срока исковой давности по данному требованию не влечет исцеления самой недействительной сделки.
Суд счел необходимым обеспечить истцу как представителю собственников земельного участка восстановление нарушенного права в настоящем процессе ввиду следующего.
ТСЖ "Тюляева 8" является фактическим владельцем спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м, который расположен на придомовой территории. Данный земельный участок не застроен, строительные работы на земельном участке не ведутся, какие-либо признаки владения, осуществляемого ООО "Модель", отсутствуют. Данные выводы сделаны судом на основании оценки представленных в дело фотоматериалов, а также пояснений сторон, в том числе ответчиков. Суд неоднократно в заседаниях задавал сторонам вопрос о владении земельным участком с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м. В определении от 23.03.2015 специально поставил вопрос о том, в чьем фактическом владении в настоящее время находится земельный участок и каким образом это владение осуществляется. Вместе с тем, ответчик ООО "Модель" ничем владение спорным участком не доказал, и из материалов дела данное владение не усматривается. Земельный участок свободен от застройки, не огорожен, не имеет контролируемого входа, на участке произрастают деревья, жильцы дома имеют возможность беспрепятственно находиться на участке и пользовать его территорией. Территория спорного земельного участка, по сути, ничем не отличается от любой иной части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Поскольку спорный земельный участок сформирован из земель, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений, интересы которых представлены ТСЖ "Тюляева 8", и участок находится в фактическом владении указанного ТСЖ и его членов, собственников помещений в многоквартирном доме, требования истца следует рассматривать как негаторные, направленные на устранение из ЕГРП сведений о титуле на земельный участок, основанном на недействительной (ничтожной) сделке, и нарушающем права собственников земельного участка.
В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пункту 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Настоящая ситуация соответствует условиям применимости иска о признании права или обременения отсутствующим.
Кроме того, в результате применения данного способа защиты право истца получает необходимую защиту, поскольку из ЕГРП будет произведено устранение записи о праве аренды, возникшем на основании недействительной (ничтожной) сделки, а общая долевая собственность на земельный участок будет свободна от обременения, зарегистрированного на основании недействительной сделки.
В результате признания отсутствующим арендного обременения достигается совокупный эффект требований истца о признании недействительными договора аренды земельного участка, соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора из данного договора, а также об аннулировании сведений о государственной регистрации договора аренды и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договора аренды земельного участка.
Суд также удовлетворил требование истца об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м, поскольку данный земельный участок был сформирован незаконно, без ведома собственника земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143, тогда как данный участок считается учтенным с 1984 года, состоял в государственном кадастре недвижимости на дату постановки на кадастровый учет спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149.
Собственник земельного участка, владеющий им, вправе требовать устранения любых нарушений его права, в том числе и устранения из кадастра объектов недвижимости сведений о земельных участках, сформированных из находящегося в его владении земельного участка без согласия и разрешения данного собственника, то есть вопреки его воле.
При таких обстоятельствах суд удовлетворил заявленные требования в форме признания отсутствующим права аренды земельного участка площадью 240 кв. м с кадастровым номером 23:43:0414009:149 и снятия данного земельного участка с кадастрового учета.
В таком случае нарушение права истца будет устранено полностью, как в виде аннулирования записи регистрации в ЕГРП, так и в виде аннулирования сведений ГКН о незаконно сформированном земельном участке, обремененном данной записью.
Представителем Гасан Г.П. заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Модель" на правопреемника Гасан Г.П. в связи с заключением в ходе судебного разбирательства между указанными лицами договора передачи прав и обязанностей арендатора (уступки) по договору аренды на спорный земельный участок от 23.03.2015 (зарегистрирована сделка 01.04.2015) и ходатайство о прекращении производства по делу.
Апелляционный суд считает, что в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик в лице ООО "Модель" подлежит замене на правопреемника Гасан Г.П. в связи с заключением в ходе судебного разбирательства между указанными лицами договора передачи прав и обязанностей арендатора (уступки) по договору аренды на спорный земельный участок от 23.03.2015 (зарегистрирована сделка 01.04.2015), в то время как производство по делу не подлежит прекращению ввиду следующего.
По мнению апелляционного суда, уступка и ее регистрация произведена ответчиком в ходе судебного разбирательства за несколько дней до вынесения судом первой инстанции резолютивной части решения, изменение в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны в споре в связи с заключением договора уступки прав не влечет за собой автоматическое изменение подведомственности спора арбитражному суду, поскольку согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подведомственности, должно быть рассмотрено им по существу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 6132/08 по делу N А45-10354/2007, постановление АС СКО от 27 января 2014 г. по делу N А25-1355/2011).
С учетом изложенного, суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с заключением в ходе судебного разбирательства договора (уступки) передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.03.2015 произвести замену ответчика общества с ограниченной ответственностью "Модель" на Гасан Галину Петровну.
Принять отказ Гасан Галины Петровны от апелляционной жалобы и производство по ее жалобе прекратить.
Возвратить Гасан Галине Петровне из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по квитанции банка КБ "Кубань Кредит" от 18.06.2015 в сумме 3000 рублей.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2015 по делу N А32-27290/2014 оставить без изменений, апелляционные жалобы Администрации муниципального образования город Краснодар и общества с ограниченной ответственностью "Альт" без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
В.В.ВАНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2015 N 15АП-12836/2015 ПО ДЕЛУ N А32-27290/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2015 г. N 15АП-12836/2015
Дело N А32-27290/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2015 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
при участии:
от истца: представитель Бирюлина Р.Х., паспорт, доверенность N 28 от 20.05.2014 (после перерыва)
от Администрации муниципального образования город Краснодар: не явился, извещен
от ООО "Альт": представитель Шилов М.В., паспорт, доверенность от 12.06.2013 (до перерыва)
от ООО "Модель": не явился, извещен
от Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю: не явился, извещен
от третьего лица: не явился, извещен
от Гасан Г.П.: представитель Левшин В.В., паспорт, доверенность от 29.05.2015 (до перерыва)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования город Краснодар; Гасан Галины Петровны; общества с ограниченной ответственностью "Альт"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2015 по делу N А32-27290/2014 (судья Назыков А.Л.)
по иску товарищества собственников жилья "Тюляева 8"
к ответчикам: Администрации муниципального образования город Краснодар; обществу с ограниченной ответственностью "Альт"; обществу с ограниченной ответственностью "Модель"; Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю
при участии третьего лица Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар
о признании договора аренды земельного участка и соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора недействительными, аннулировании регистрационной записи о праве аренды земельного участка, снятии земельного участка с кадастрового учета,
установил:
товарищество собственников жилья "Тюляева 8" (далее - ТСЖ "Тюляева 8", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "Модель" о признании недействительными сделками договора аренды от 04.08.2010 N 4300016589 земельного участка, соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2011, заключенные администрацией муниципального образования город Краснодар" с обществом с ограниченной ответственностью "Альт", обществом с ограниченной ответственностью "Модель"; об обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:04:14009:149 общей площадью 240 кв. м, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, 6/4, а также внести изменения в сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:04:14009:143 по ул. Тюляева, 8 в г. Краснодаре, увеличив его площадь на 240 кв. м.
Определением от 26.08.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Альт", департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" филиал по Краснодарскому краю.
ТСЖ "Тюляева 8" обратилось с ходатайством от 10.12.2014 об отказе от исковых требований в части обязания ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю внести изменения в сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:04:14009:143 в части площади, увеличив ее на 240 кв. м.
В том же ходатайстве истец просил аннулировать сведения о государственной регистрации договора аренды N 4300016589 от 04.08.2010, соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2011, заключенных администрацией муниципального образования город Краснодар, обществами "Альт" и "Модель".
Определением от 10.12.2014 отказ ТСЖ "Тюляева 8" от части исковых требований принят, производство по делу в указанной части прекращено.
Определением от 03.02.2015 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Альт".
Определением от 23.03.2015 изменено процессуальное положение ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю с третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на ответчика.
Тем же определением удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований от 10.12.2014, судом принято к рассмотрению также требование об аннулировании сведений о государственной регистрации договора аренды от 04.08.2010 N 4300016589 и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2011.
Решением от 22.06.2015 суд признал отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Тюляева, 6/4, в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Модель" (ОГРН 1032305706201), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.05.2011 за номером государственной регистрации 23-23-01/325/2011-206 на основании договора аренды от 04.08.2010 N 4300016589. Суд обязал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:43:04:14009:149 площадью 240 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Тюляева, 6/4. Суд указал, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 24.05.2011 за номером 23-23-01/325/2011-206 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м. С администрации муниципального образования город Краснодар, общества с ограниченной ответственностью "Альт", общества с ограниченной ответственностью "Модель", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю в пользу ТСЖ "Тюляева 8" взыскано в порядке возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по 1 000 рублей. ТСЖ "Тюляева 8" из федерального бюджета возвращено 8000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по иску.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 22.06.2015, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что основания для снятия с кадастрового учета спорного земельного участка отсутствуют. Истец не представил доказательств нахождения на земельном участке с кадастровым номером 23:43:04:14009:149 объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома либо других обстоятельств, подтверждающих, что указанный земельный участок необходим для эксплуатации многоквартирного дома или объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Также истец не указал, в связи с чем, по его мнению, сформированный под многоквартирным домом земельный участок площадью 18948+/- 48 кв. м не достаточен для целей эксплуатации дома или иных объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
ООО "Альт" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 22.06.2015 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что ООО "Альт" неоднократно заявляло о пропуске срока исковой давности, а также указывало на апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 15.04.2014 N 33-8688/2014, которым суд отказал в тождественных исковых требованиях. Суд общей юрисдикции отметил, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:04: 14009:149, предоставленный ООО "Альт", был поставлен на государственный кадастровый учет в апреле 2010 года, в то время как земельный участок с кадастровым номером 23:43:04:14009:143 (земельный участок ТСЖ "Тюляева, 8"), где расположен многоквартирный дом, был поставлен на кадастровый учет с границами в августе 2010 года, то есть после регистрации границ земельного участка, предоставленного для строительства ООО "Альт". Суд первой инстанции фактически произвел подмену понятий "признание сделки недействительной" и "признание права отсутствующим", а также вышел за пределы заявленных требований.
Гасан Г.П. (лицо, не участвующее в деле) обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 22.06.2015, прекратить производство по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Гасан Г.П. указывает, что между ООО "Модель" и Гасан Г.П. в ходе судебного разбирательства заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора (уступки) по договору аренды на спорный земельный участок от 23.03.2015 (дата регистрации в ЕГРП 01.04.2015). По мнению заявителя, обжалуемое решение принято судом о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Спор не подведомственен арбитражному суду и должен рассматриваться в суде общей юрисдикции по правилам гражданского процесса согласно правилам о территориальной подсудности, ввиду чего дело подлежит прекращению в силу п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
В составе суда произведена замена судьи Пономаревой И.В. на судью Ванина В.В. в связи с нахождением судьи Пономаревой И.В. в трудовом отпуске.
В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
В судебное заседание истец, Администрация муниципального образования город Краснодар, ООО "Модель", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие Администрация муниципального образования город Краснодар, ООО "Модель", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "Альт" в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы.
Представителем Гасан Г.П. заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Модель" на правопреемника Гасан Г.П. в связи с заключением между указанными лицами договора передачи прав и обязанностей арендатора (уступки) по договору аренды на спорный земельный участок от 23.03.2015.
Представитель Гасан Галины Петровны Левшин В.В. (нотариально удостоверенная доверенность серии 23АА N 4720008 от 29.05.2015 удостоверена и.о. нотариуса Краснодарского нотариального округа Сидоренко Г.А. реестр N 3Д-1282) в судебном заседании 16.09.2015 заявил ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и прекращении по ней производства, последствия отказа от жалобы разъяснены и понятны.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 18 сентября 2015 года до 09 час. 05 мин. После окончания перерыва 18 сентября 2015 года в 09 час. 10 мин. судебное заседание продолжено с участием представителя истца, который представил отзыв на апелляционные жалобы.
Согласно части 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ принят судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. В части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
Рассмотрев заявленное ходатайство, материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что полномочия представителя на отказ подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью серии 23АА N 4720008 от 29.05.2015 удостоверена и.о. нотариуса Краснодарского нотариального округа Сидоренко Г.А. реестр N 3Д-1282, отказ от апелляционной жалобы не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем, он подлежит принятию, а производство по апелляционной жалобе - прекращению.
Учитывая, что при подаче апелляционной жалобы Гасан Г.П. уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей по квитанции от 18.06.2015, заявителю апелляционной жалобы следует возвратить из федерального бюджета 3000 рублей, уплаченных за подачу апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб Администрации муниципального образования город Краснодар и общества с ограниченной ответственностью "Альт", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, администрацией муниципального образования город Краснодар 19.07.2010 было издано постановление N 5340 о предоставлении ООО "Альт" в аренду сроком на 10 лет земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м для строительства предприятия бытового обслуживания по улице им. Тюляева, 6/4 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара. Основанием заключения договора аренды земельного участка указано утверждение материалов предварительного согласования места размещения предприятия бытового обслуживания на земельном участке площадью 240 кв. м (т. 1, л.д. 32).
Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Альт" 04.08.2010 заключен договор аренды N 4300016589 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара по ул. им. Тюляева, 6/4. Участок предоставляется для строительства предприятия бытового обслуживания (т. 1, л.д. 33).
ООО "Альт" и ООО "Модель" подписали 14.06.2011 соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому ООО "Альт" уступило ООО "Модель" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 04.08.2010 N 4300016589 (т. 1, л.д. 37).
Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет 05.04.2010 (т. 1, л.д. 97).
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2014 N 23-0-1-235/4020/2014-2100 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м обременен арендой в пользу ООО "Модель", зарегистрированной 24.05.2011 на срок до 19.07.2020 на основании договора аренды N 4300016589 от 04.08.2010, номер регистрации 23-23-01/325/2011-206. Также в отношении данного земельного участка 18.06.2013 зарегистрирован арест на основании определения Советского районного суда г. Краснодара (т. 1, л.д. 127-128).
Истец полагает, что данный земельный участок был незаконно сформирован из территории, ранее отведенной для строительства многоквартирного жилого дома, интересы собственников которого в настоящее время представляет ТСЖ "Тюляева 8", и предоставлен администрацией в аренду в нарушение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с кадастровой выпиской от 16.09.2009 N 2343/12/-09-714878 земельный участок истца имеет кадастровый номер 23:43:0414009:143, площадь участка - 20 100 кв. м, разрешенное использование - для строительства 9 этажного 160 квартирного жилого дома со встроенным продовольственным магазином на площади всего первого этажа жилого дома и отдельно стоящего двухэтажного здания промтоварного магазина. Правообладателями земельного участка в кадастровой выписке указаны собственники помещений многоквартирного дома, вид права - общая долевая собственность, основание - ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". В графе "особые отметки" указано: "граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Решение об отказе в выдаче кадастрового паспорта прилагается". Датой внесения кадастрового номера в государственный кадастра недвижимости указано 01.03.2005 (т. 1, л.д. 162).
Между тем, приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.12.2011 N 937 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 площадью 18 984 кв. м изменен на вид разрешенного использования "для эксплуатации многоэтажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов имущества" (т. 1, л.д. 201-202).
Относительно даты постановки данного земельного участка на кадастровый учет кадастровой палатой была выявлена техническая ошибка в сведениях о дате постановки на учет земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143. В соответствии с решением ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю от 15.03.2012 N 00-р/12-3704 сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 подлежали исправлению с "дата постановки на учет 01.03.2015" на "дата постановки по документу 11.05.1984". Основанием такого исправления указано, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 были внесены на основании заявления от 24.04.2009 N 2343/1/09-65617 о внесении в ГКН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и представленных вместе с ним документов: решение Краснодарского городского совета народных депутатов от 11.05.1984 N 203/38, решение Краснодарского городского совета народных депутатов от 02.07.1987 N 267/11 (т. 1, л.д. 197-198).
В соответствии с представленной в материалы дела кадастровой выпиской от 24.02.2015 N 2343/12/15-202307 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 площадью 18 984 кв. м имеет площадь 18 984 кв. м, разрешенное использование - для эксплуатации многоэтажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 11.05.1984. Правообладателями участка значатся собственники помещений многоквартирного дома (т. 1, л.д. 323-328).
Уменьшение площади земельного участка истца до 18 984 кв. м обусловлено работами по уточнению его границ, проведенными ТСЖ "Тюляева 8". Однако и при уменьшении площади данного земельного участка спорный земельный участок площадью 240 кв. м с кадастровым номером 23:43:0414009:149 остался внутри земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143, будучи окруженным со всех сторон территорией земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 (т. 1, л.д. 221-223). Данное обстоятельство подтверждается планом земельного участке, содержащемся в кадастровым паспорте от 30.08.2010 N 2343/12/10-664129 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 площадью 18 984 кв. м (т. 1, л.д. 286-287), а также планом земельного участка, содержащемся в кадастровой выписке от 24.02.2015 N 2343/12/15-202307 о том же земельном участке (т. 1, л.д. 323-328).
Таким образом, спорный земельный участок расположен на территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 площадью 18 984 кв. м.
Ответчики оспаривали принадлежность собственникам многоквартирного жилого дома части территории данного земельного участка, из которой был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м.
Между тем, как установлено судом, вопрос о принадлежности земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143, о правоустанавливающих документах данного земельного участка был предметом исследования в деле N А32-10801/2011.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 29.01.2014 по делу N А32-10801/2011 по спору с аналогичными обстоятельствами и предметом требований, также инициированному ТСЖ "Тюляева 8", указал следующее.
Решением Краснодарского городского совета народных депутатов от 11.05.1984 N 203/38 для строительства девятиэтажного 160 квартирного жилого дома со встроенным продовольственным магазином Крайсовпрофу на праве бессрочного пользования предоставлен изъятый из пользования Управления капитального строительства земельный участок площадью 2,01 га в границах, указанных на прилагаемом плане. Крайсовпрофу выдан типовой акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации. Решением Исполнительного комитета Краснодарского городского совета народных депутатов от 02.07.1987 N 267/11 утвержден акт госкомиссии от 30.06.1987 по приемке в эксплуатацию девятиэтажного многоквартирного жилого дома общей площадью 9090 кв. м (жилая площадь 5202 кв. м) со встроенным продовольственным магазином площадью 2455,68 кв. м и пристроенным промтоварным магазином площадью 1677,37 кв. м. Кадастровый паспорт земельного участка от 24.03.2012 N 2343/12/12-149037 содержит сведения о том, что в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 внесены 11.05.1984. В адресованном товариществу письме учреждения от 21.03.2012 N 02684/01-10 указано, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 как о ранее учтенном внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявления от 24.04.2009, решения Краснодарского городского совета народных депутатов от 11.05.1984 N 203/38 и решения Исполнительного комитета Краснодарского городского совета народных депутатов от 02.07.1987 N 267/11. Первоначально внесенная дата 01.03.2005 исправлена на основании решения органа кадастрового учета от 15.03.2012 N 00-р/12-3704 об исправлении технической ошибки. Как следует из учредительных и регистрационных документов товарищества, оно создано в феврале 2009 года. На основании приказа департамента муниципальной собственности от 06.05.2009 N 592 по акту приема-передачи от 08.06.2009 многоквартирный дом и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 переданы муниципальным учреждением ГУК "Краснодар" в управление товариществу. По акту от 03.06.2009 товариществу передана техническая документация на многоквартирный дом. В состав технической документации входил технический паспорт, содержащий сведения о площади используемого для эксплуатации дома земельного участка. Генеральный план территории не отражает наличие каких-либо земельных участков в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143. Постановлением администрации от 15.10.2009 N 3751 предпринимателю предварительно согласовано место размещения магазина (площадью до 300 кв. м), кафе (площадью до 250 кв. м), парикмахерской и организации гостевой стоянки, утверждены акт о выборе земельного участка от 27.02.2009 и схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории. Кадастровый учет земельного участка под номером 23:43:0414009:145 согласно имеющемуся в деле кадастровому паспорту от 28.05.2010 N 2343/12/10-413561 осуществлен 22.12.2009.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику имущества или управомоченному им лицу (статья 608 Гражданского кодекса). В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Вводный закон также связывает момент возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на не сформированный на дату введения в действие Жилищного кодекса земельный участок с моментом такого формирования и проведения государственного кадастрового учета (пункт 2 статьи 16 Вводного закона). Переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме не требует издания распорядительных актов и обусловлен фактом формирования данного земельного участка (проведением его государственного кадастрового учета). В соответствии с нормами Земельного кодекса РСФСР (статьи 1, 17 и 18), действовавшего в период принятия решения Краснодарского городского совета народных депутатов от 11.05.1984 N 203/38, освоение земельных участков допускалось только после установления их границ на местности, отсутствие землеотводного документа препятствовало выдаче разрешения на строительство и принятию объекта в эксплуатацию.
Кассационный суд пришел к следующим выводам. Суд первой инстанции правомерно заключил о формировании земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 до начала строительства многоквартирного дома, поэтому в сведениях государственного кадастра недвижимости в качестве даты внесения кадастрового номера значится дата землеотвода - 11.05.1984. В отношении участка осуществлен кадастровый учет в соответствии с правилами, установленными постановлением Совета Министров РСФСР от 10.08.1977 N 417. Сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 как ранее учтенном, в силу пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", являются юридически действительными. Необходимость проведения кадастрового учета в отношении ранее учтенных объектов недвижимости положениями действующего в настоящее время Федерального закона от 24.06.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", также признающего юридическую силу осуществленного ранее государственного кадастрового или технического учета, не установлена. Вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 юридически сформирован 11.05.1984 и с 01.03.2005 принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Обратный вывод апелляционного суда основан на неправильном толковании и применении вышеприведенных нормативных положений. Из приведенных норм и разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22, следует, что с момента постановки земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на государственный кадастровый учет, собственники помещений в таком доме вправе защищать нарушенный интерес как сособственники (в силу закона) земельного участка. До осуществления государственного кадастрового учета собственники помещений в многоквартирном доме пользуются правами законных владельцев в отношении земельного участка, занятого таким домом. Публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме). В силу изложенного, право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке (как сособственников земельного участка). Применительно к рассматриваемому случаю администрация не вправе была распоряжаться (путем предоставления в аренду предпринимателю) земельным участком с кадастровым номером 23:43:0414009:143, что обусловило вывод суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды в силу статей 168 и 608 Гражданского кодекса.
В указанном деле Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 по делу N А32-10801/2011, которым был признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 08.04.2010 N 4300016203 земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:14009:145, заключенный администрацией г. Краснодар и предпринимателем Барабанщиковой Г.К., и отказал в иске. Апелляционный суд полагал недоказанным то обстоятельство, что на момент выделения земельного участка под строительство спорного многоквартирного жилого дома в 1984 году существовали и были соблюдены нормы определения необходимой территории земельного участка для эксплуатации жилого дома на тот период, поскольку в соответствии с Решением Краснодарского городского совета народных депутатов от 11.05.1984 г. земельный участок площадью 2,01 га выделялся для строительства многоквартирного дома, встроенного и отдельного стоящего магазинов. В материалы дела, как указал апелляционный суд, не представлены доказательства установления границ на момент выделения участка и наличие землеотводного документа. В техническом паспорте от 1987 г. площадь участка по землеотводным документам не указана, по фактическому пользованию указано 18935 кв. м. Позже о постановке участка на кадастровый учет обратился сам истец. Кроме того, апелляционный суд сослался на результаты судебной экспертизы и заключение ООО "Научно-производственное предприятие "ЮрИнСтрой", из которых следовало, что предоставление ответчику земельного участка с к/н 23:43:0414009:145 исходя из существующих ограничений (нормативов) в его освоении в условиях фактического использования прилегающей к дому N 8 по ул. Тюляева территории, не отразится на возможности эксплуатации дома, придомовой территории и имеющихся на ней благоустройств, т.е. не повлекло нарушение прав и законных интересов собственников помещений в доме.
Между тем, данный подход апелляционного суда, направленный на пересмотр границ земельного участка многоквартирного дома по ул. Тюляева, 8, был признан неправильным кассационным судом, который отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение арбитражного суда от 30.04.2013 по делу N А32-10801/2011.
Поскольку титул общей долевой собственности был проверен и подтвержден вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-10801/2011, а сам земельный участок рассмотрен в данных судебных актах как единый объект без каких-либо выделов, изъятий, арбитражный суд в настоящем деле также исходит из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 площадью 18 984 кв. м принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, данное право возникло в силу закона в 2005 году, а спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:041409:149 сформирован из земель, принадлежащих собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.
Следовательно, договор аренды от 04.08.2010 N 4300016589 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м недействителен (ничтожен) в силу статей 209, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При передаче прав и обязанностей арендатора по сделке от 14.06.2011 общество "Альт" уступило обществу "Модель", таким образом, права и обязанности арендатора по недействительной сделке, в связи с чем, у ООО "Модель" данные права возникнуть не могли.
Однако суд воздерживается от констатации недействительности как такового соглашения от 14.06.2011 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" недействительность требования, переданного на основании соглашения об уступке права (требования), не влечет недействительности этого соглашения. Недействительность данного требования является в соответствии со статьей 390 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование. Совершение сделки уступки права (требования) представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке права (требования) обязательства по передаче цессионарию права (требования). В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. По смыслу статьи 390 Кодекса передача недействительного требования рассматривается как нарушение цедентом своих обязательств перед цессионарием, вытекающих из соглашения об уступке права (требования). Из положений статьи 390 ГК РФ вытекает, что действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право.
Таким образом, недействительность права аренды, передаваемого по соглашению от 14.06.2011, в силу приведенных разъяснений не означает недействительности самого соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора, за неисполнение которого может быть применена ответственность к цеденту.
В отношении договора от 04.08.2010 аренды земельного участка ответчиками было заявлено о пропуске срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.
В соответствии с ранее действовавшей редакцией пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно практике применения данного пункта, выраженной в ряде постановлений Президиума ВАС РФ, исковая давность по искам о признании недействительными ничтожных сделок применялась независимо от того, является ли истец стороной сделки или не участвовавшим в сделке лицом. Течение срока исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной во всех случаях определялось моментом начала исполнения ничтожной сделки, независимо от того, когда истец узнал о данной сделке, и как следствие - о нарушении сделкой его прав (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 11404/08, от 06.04.2010 N 17359/09).
В соответствии с новой редакцией пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
При этом в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее: установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.
Таким образом, необходимо выяснить, когда истек срок исковой давности по требованию о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 04.08.2010 N 4300016589.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ в прежней редакции трехлетний срок исковой давности необходимо было исчислять с даты начала исполнения сделки.
Договор аренды земельного участка от 04.08.2010 как заключенный сроком на 10 лет подлежал государственной регистрации и считается заключенным с даты такой регистрации.
Согласно правовой позиции ФАС Северо-Кавказского округа, в силу пункта 3 статьи 433 Кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Действия сторон до момента регистрации являются фактическими действиями, которые становятся исполнением только в случае и в момент заключения сделки, то есть в момент государственной регистрации договора. Течение срока исковой давности не может начинаться ранее заключения сделки, поэтому начало течения исковой давности должно определяться датой государственной регистрации договора, подлежащего государственной регистрации (соответствующая правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.12.2011 N ВАС-13620/11). Срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды следует исчислять с указанной даты (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.09.2012 по делу N А15-2453/2011).
Договор аренды земельного участка от 04.08.2010 зарегистрирован в ЕГРП 24.05.2011 (отметка на договоре - т. 1, л.д. 100, оборот; выписка из ЕГРП от 16.02.2015 N 23-0-1-236/4020/2015-1967 - т. 1, л.д. 321).
Следовательно, трехлетний срок исковой давности, исчисляемый по правилам пункта 1 статьи 181 ГК РФ в прежней редакции, истек 24.05.2014.
То есть, истец подпадает под положение пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку срок исковой давности по требованию о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой не истек до 1 сентября 2013 года.
Таким образом, суду необходимо установить, когда истец узнал или должен было узнать о наличии договора аренды земельного участка от 04.08.2010.
В материалах дела имеется копия межевого плана от 19.08.2010, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143, межевой план подготовлен по заказу ТСЖ "Тюляева 8" и содержит подпись председателя ТСЖ "Тюляева 8" Бирюлина В.К. В данном межевом плане содержится информация о земельных участках, смежных с уточняемым земельным участком с кадастровым номером 23:43:0414009:143. Среди данных участков указан кадастровый номер 23:43:0414009:149 (т. 1, л.д. 213-219).
Кроме того, при рассмотрении дела N А32-10801/2011 по иску ТСЖ "Тюляева 8" о признании недействительным договора аренды от 04.08.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:14009:145 должен был неоднократно исследоваться кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143, из которого был сформирован участок с кадастровым номером 23:43:04:14009:145. При этом ТСЖ "Тюляева 8", анализируя кадастровый план своего земельного участка, не могло не видеть наличие на его территории наряду с земельным участком с кадастровым номером 23:43:04:14009:145 также и второго участка - с кадастровым номером 23:43:0414009:149. Следует также учесть, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:149 был поставлен на кадастровый учет 05.04.2010, то есть в период производства по делу N А32-10801/2011 данный земельный участок должен был отражаться в документах государственного кадастра недвижимости. Поэтому ТСЖ "Тюляева 8" в ходе разбирательства по делу А32-10801/2011 не могло не видеть, что на территории его земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 расположился также участок с кадастровым номером 23:43:0414009:149.
С настоящим иском ТСЖ обратилось 24.07.2014 (дата сдачи на почту конверта с иском и приложенными документами - т. 1, л.д. 79).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок исковой давности по иску о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 04.08.2010 N 4300016589 пропущен.
Вместе с тем, пропуск срока исковой давности по данному требованию не влечет исцеления самой недействительной сделки.
Суд счел необходимым обеспечить истцу как представителю собственников земельного участка восстановление нарушенного права в настоящем процессе ввиду следующего.
ТСЖ "Тюляева 8" является фактическим владельцем спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м, который расположен на придомовой территории. Данный земельный участок не застроен, строительные работы на земельном участке не ведутся, какие-либо признаки владения, осуществляемого ООО "Модель", отсутствуют. Данные выводы сделаны судом на основании оценки представленных в дело фотоматериалов, а также пояснений сторон, в том числе ответчиков. Суд неоднократно в заседаниях задавал сторонам вопрос о владении земельным участком с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м. В определении от 23.03.2015 специально поставил вопрос о том, в чьем фактическом владении в настоящее время находится земельный участок и каким образом это владение осуществляется. Вместе с тем, ответчик ООО "Модель" ничем владение спорным участком не доказал, и из материалов дела данное владение не усматривается. Земельный участок свободен от застройки, не огорожен, не имеет контролируемого входа, на участке произрастают деревья, жильцы дома имеют возможность беспрепятственно находиться на участке и пользовать его территорией. Территория спорного земельного участка, по сути, ничем не отличается от любой иной части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Поскольку спорный земельный участок сформирован из земель, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений, интересы которых представлены ТСЖ "Тюляева 8", и участок находится в фактическом владении указанного ТСЖ и его членов, собственников помещений в многоквартирном доме, требования истца следует рассматривать как негаторные, направленные на устранение из ЕГРП сведений о титуле на земельный участок, основанном на недействительной (ничтожной) сделке, и нарушающем права собственников земельного участка.
В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пункту 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Настоящая ситуация соответствует условиям применимости иска о признании права или обременения отсутствующим.
Кроме того, в результате применения данного способа защиты право истца получает необходимую защиту, поскольку из ЕГРП будет произведено устранение записи о праве аренды, возникшем на основании недействительной (ничтожной) сделки, а общая долевая собственность на земельный участок будет свободна от обременения, зарегистрированного на основании недействительной сделки.
В результате признания отсутствующим арендного обременения достигается совокупный эффект требований истца о признании недействительными договора аренды земельного участка, соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора из данного договора, а также об аннулировании сведений о государственной регистрации договора аренды и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договора аренды земельного участка.
Суд также удовлетворил требование истца об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:149 площадью 240 кв. м, поскольку данный земельный участок был сформирован незаконно, без ведома собственника земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143, тогда как данный участок считается учтенным с 1984 года, состоял в государственном кадастре недвижимости на дату постановки на кадастровый учет спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:149.
Собственник земельного участка, владеющий им, вправе требовать устранения любых нарушений его права, в том числе и устранения из кадастра объектов недвижимости сведений о земельных участках, сформированных из находящегося в его владении земельного участка без согласия и разрешения данного собственника, то есть вопреки его воле.
При таких обстоятельствах суд удовлетворил заявленные требования в форме признания отсутствующим права аренды земельного участка площадью 240 кв. м с кадастровым номером 23:43:0414009:149 и снятия данного земельного участка с кадастрового учета.
В таком случае нарушение права истца будет устранено полностью, как в виде аннулирования записи регистрации в ЕГРП, так и в виде аннулирования сведений ГКН о незаконно сформированном земельном участке, обремененном данной записью.
Представителем Гасан Г.П. заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Модель" на правопреемника Гасан Г.П. в связи с заключением в ходе судебного разбирательства между указанными лицами договора передачи прав и обязанностей арендатора (уступки) по договору аренды на спорный земельный участок от 23.03.2015 (зарегистрирована сделка 01.04.2015) и ходатайство о прекращении производства по делу.
Апелляционный суд считает, что в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик в лице ООО "Модель" подлежит замене на правопреемника Гасан Г.П. в связи с заключением в ходе судебного разбирательства между указанными лицами договора передачи прав и обязанностей арендатора (уступки) по договору аренды на спорный земельный участок от 23.03.2015 (зарегистрирована сделка 01.04.2015), в то время как производство по делу не подлежит прекращению ввиду следующего.
По мнению апелляционного суда, уступка и ее регистрация произведена ответчиком в ходе судебного разбирательства за несколько дней до вынесения судом первой инстанции резолютивной части решения, изменение в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны в споре в связи с заключением договора уступки прав не влечет за собой автоматическое изменение подведомственности спора арбитражному суду, поскольку согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подведомственности, должно быть рассмотрено им по существу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 6132/08 по делу N А45-10354/2007, постановление АС СКО от 27 января 2014 г. по делу N А25-1355/2011).
С учетом изложенного, суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с заключением в ходе судебного разбирательства договора (уступки) передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.03.2015 произвести замену ответчика общества с ограниченной ответственностью "Модель" на Гасан Галину Петровну.
Принять отказ Гасан Галины Петровны от апелляционной жалобы и производство по ее жалобе прекратить.
Возвратить Гасан Галине Петровне из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по квитанции банка КБ "Кубань Кредит" от 18.06.2015 в сумме 3000 рублей.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2015 по делу N А32-27290/2014 оставить без изменений, апелляционные жалобы Администрации муниципального образования город Краснодар и общества с ограниченной ответственностью "Альт" без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
В.В.ВАНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)