Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Товарищество полагало, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Садовникова А.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "Нагибина, 25" (ИНН 6161068988, ОГРН 1136193006113) - Шишкина Б.А. (председатель) и Ефимовой А.В. (доверенность от 19.11.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дон" (ИНН 6167045440, ОГРН 1026104154152) - Афанасьева М.Е. (директор), в отсутствие ответчика - муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (ИНН 6152000743, ОГРН 1026103283491), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Нагибина, 25" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.03.2015 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-30015/2014, установил следующее.
Товарищество собственников жилья "Нагибина, 25" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Строительная компания "Дон" (далее - общество) о признании права собственности общества на нежилые помещения комнаты N 1 площадью 13,2 кв. м, N 11 площадью 1,7 кв. м, расположенные в подвале дома N 25 по пр. М. Нагибина, отсутствующим; признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, д. 25, на нежилые помещения комнаты N 1 площадью 13,2 кв. м, N 11 площадью 1,7 кв. м, расположенные в подвале дома N 25 по пр. М.Нагибина; истребовании из чужого незаконного владения общества нежилые помещения комнаты N 1 площадью 13,2 кв. м, N 11 площадью 1,7 кв. м, расположенные в подвале дома N 25 по пр. М. Нагибина (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л.д. 56).
Определением суд первой инстанции от 18.02.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное казенное учреждение "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее - учреждение).
Решением суда от 25.03.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.06.2015, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что представленные в дело доказательства не позволяют установить фактическое состояние спорного помещения щитовой площадью 9,3 кв. м на дату приватизации первой квартиры (1992 год), и, следовательно, с достоверностью констатировать возникновение права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома. На основании имеющихся в деле доказательств, суды установили факт выбытия спорного помещения щитовой из владения собственников помещений многоквартирного дома в результате перепланировки и передачи в аренду помещения общей площадью 83,2 кв. м не позднее 29.04.1994 и непрерывное владение спорным помещением ответчиком с 27.07.2000 и по настоящее время на основании договора аренды, а впоследствии купли-продажи в порядке приватизации. Суды сослались на пропуск срока исковой давности, о котором заявлено ответчиком. Суд апелляционной инстанции, установив факт выбытия спорного имущества из владения собственников помещений многоквартирного дома, признал требование о признании отсутствующим права собственности общества на спорные помещения ненадлежащим способом защиты. Также суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что учреждение не имеет материально-правовых притязаний в отношении спорного имущества, следовательно является ненадлежащим ответчиком.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению товарищества, судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что поскольку на момент приватизации первой квартиры в мае 1992 года, согласно данным органов технической инвентаризации, спорные помещения были предназначены для использования в качестве щитовой и лестничной клетки (т.е. для обслуживания более чем одного помещения), то с указанного момента возникло право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Суды не дали оценку всем доказательствам, представленным истцом в материалы дела в обоснование своих доводов. По мнению заявителя, спорные помещения должны быть отнесены к общему имуществу, учреждение не имело право его отчуждать. При применении срока исковой давности судами не учтено, что до создания товарищества техническое обслуживание дома осуществлялось муниципальными организациями и управляющими компаниями, и собственники помещений в многоквартирном доме не могли знать о проведенной реконструкции подвальных помещений (поскольку не имели свободного доступа в коридор, ведущий в рамку управления и спорное помещение бывшей щитовой), об утрате владения спорными помещениями, и регистрации права собственности ответчика на них.
В отзыве на кассационную жалобу учреждение указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность оспариваемых судебных актов.
От ответчика отзыв на жалобу не поступил.
Учреждение заявило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представители товарищества поддержали доводы жалобы, представитель общества возражал против ее удовлетворения, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 13.09.2013 товарищество, зарегистрированное в качестве юридического лица, приняло в управление 13.09.2013 дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 25.
После получения копии технического паспорта на многоквартирный дом в МКУ "УЖКХ Ворошиловского района" (по состоянию на 1980 год), а также копий правоустанавливающих документов от собственников помещений в доме в ходе проведенного осмотра общего имущества в многоквартирном доме выяснилось, что на цокольном этаже дома расположено помещение площадью 9.3 кв. м (N 1 на поэтажном плане), которое согласно данным технического паспорта предназначено для размещения электрощитовой. Однако доступ к указанному помещению в настоящее время у истца отсутствует, электрооборудование дома перенесено в коридор, ведущий в рамку управления системой отопления многоквартирного дома, кроме того, спорное помещение, входит в состав нежилого помещения площадью 83.2 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за обществом (запись о регистрации N 61-61-01/511/2010-23 от 13.07.2010).
Товарищество полагая, что нежилые помещения комнаты N 1 площадью 13,2 кв. м, N 11 площадью 1,7 кв. м относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме N 25 по пр. М. Нагибина и должно быть истребовано из незаконного владения общества, обратилось в арбитражный суд.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании вещного права является способом восстановления и защиты нарушенного права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона т 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Из положений постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09 следует, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса.
Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Как обоснованно установил суд апелляционной инстанции, представленные в дело доказательства не позволяют установить фактическое состояние спорного помещения щитовой площадью 9,3 кв. м на дату приватизации первой квартиры (1992 год) и, следовательно, с достоверностью констатировать возникновение права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Право собственности муниципального образования г. Ростов-на-Дону на нежилое помещение общей площадью 83,2 кв. м номера на поэтажном плане: комнаты N 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 2-3 этаж цокольный (литера А), по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 25, зарегистрировано 04.09.2009 (запись регистрации N 61-61-01/543/2009-128).
Впоследствии, на основании распоряжения департамента имущественно-земельных отношений администрации г. Ростова-на-Дону от 12.04.2010 N 1230 "Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 25, МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи, предметом которого является арендуемое покупателем муниципальное имущество - нежилое помещение общей площадью 83,2 кв. м (N 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 2-3 по данным МУПТИ и ОН от 16.06.2009), цокольный этаж.
Право собственности общества зарегистрировано 13.07.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.07.2010 и от 16.10.2013 (т. 1, л.д. 88, 89).
Суды обоснованно указали, что представленные в дело доказательства подтверждают факт выбытия спорной щитовой из владения собственников помещений многоквартирного дома, в результате перепланировки и передачи в аренду помещения общей площадью 83,2 кв. м не позднее 29.04.1994 года и непрерывное владение спорным помещением ответчиком с 27.07.2000 года и по настоящее время на основании договоров аренды, а впоследствии купли-продажи в порядке приватизации.
Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Общество в отзыве заявило о применении срока исковой давности, начало течения которого исчислило с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на помещение (04.09.2009).
В постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 360/12 по делу N А29-9477/2010 указано, что при наличии заявления об истечении срока исковой давности, своевременно сделанного лицом, фактически владеющим спорным имуществом, истечение срока давности погашает материальное право на иск об истребовании у него этого имущества независимо от законности владения им.
Непрерывное владение ответчика спорными помещениями подвала с 2000 года подтверждено представленными в дело документами и истцом не опровергнуто.
В силу правовой позиции закрепленной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09, необходимо учитывать, что исходя из положений статей 138 и 135 Жилищного кодекса при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности начинается с соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение.
Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о том, что при рассмотрении заявления о пропуске срока исковой давности необходимо исходить из информированности о владении ответчика спорными помещениями собственников помещений в многоквартирном доме, а не товарищества является правильным.
Исходя из пояснений истца о том, что спорные помещение необходимы собственникам для эксплуатации общего имущества, суды сделали верный вывод о том, что, проживая в данном жилом доме, собственники помещений не могли оставаться неосведомленными о том, что с 2000 года спорные помещения в подвале жилого дома занимает ответчик. Следовательно, должны были знать об использовании спорных помещений не как общего имущества дома, а в других целях (под офис коммерческой организацией), а также о выносе щитовой в рамку управления и отсутствии доступа ввиду перепланировки помещений, что свидетельствует о выбытии помещений из их фактического владения.
В связи с попуском срока исковой давности в удовлетворении исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о признании права общей долевой собственности судами отказано правомерно.
Иные доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.03.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу N А53-30015/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 28.08.2015 N Ф08-5936/2015 ПО ДЕЛУ N А53-30015/2014
Требование: О признании права собственности общества на нежилые помещения отсутствующим; признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилые помещения; истребовании из чужого незаконного владения общества нежилых помещений.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Товарищество полагало, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2015 г. по делу N А53-30015/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Садовникова А.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "Нагибина, 25" (ИНН 6161068988, ОГРН 1136193006113) - Шишкина Б.А. (председатель) и Ефимовой А.В. (доверенность от 19.11.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дон" (ИНН 6167045440, ОГРН 1026104154152) - Афанасьева М.Е. (директор), в отсутствие ответчика - муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (ИНН 6152000743, ОГРН 1026103283491), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Нагибина, 25" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.03.2015 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-30015/2014, установил следующее.
Товарищество собственников жилья "Нагибина, 25" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Строительная компания "Дон" (далее - общество) о признании права собственности общества на нежилые помещения комнаты N 1 площадью 13,2 кв. м, N 11 площадью 1,7 кв. м, расположенные в подвале дома N 25 по пр. М. Нагибина, отсутствующим; признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, д. 25, на нежилые помещения комнаты N 1 площадью 13,2 кв. м, N 11 площадью 1,7 кв. м, расположенные в подвале дома N 25 по пр. М.Нагибина; истребовании из чужого незаконного владения общества нежилые помещения комнаты N 1 площадью 13,2 кв. м, N 11 площадью 1,7 кв. м, расположенные в подвале дома N 25 по пр. М. Нагибина (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л.д. 56).
Определением суд первой инстанции от 18.02.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное казенное учреждение "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее - учреждение).
Решением суда от 25.03.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.06.2015, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что представленные в дело доказательства не позволяют установить фактическое состояние спорного помещения щитовой площадью 9,3 кв. м на дату приватизации первой квартиры (1992 год), и, следовательно, с достоверностью констатировать возникновение права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома. На основании имеющихся в деле доказательств, суды установили факт выбытия спорного помещения щитовой из владения собственников помещений многоквартирного дома в результате перепланировки и передачи в аренду помещения общей площадью 83,2 кв. м не позднее 29.04.1994 и непрерывное владение спорным помещением ответчиком с 27.07.2000 и по настоящее время на основании договора аренды, а впоследствии купли-продажи в порядке приватизации. Суды сослались на пропуск срока исковой давности, о котором заявлено ответчиком. Суд апелляционной инстанции, установив факт выбытия спорного имущества из владения собственников помещений многоквартирного дома, признал требование о признании отсутствующим права собственности общества на спорные помещения ненадлежащим способом защиты. Также суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что учреждение не имеет материально-правовых притязаний в отношении спорного имущества, следовательно является ненадлежащим ответчиком.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению товарищества, судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что поскольку на момент приватизации первой квартиры в мае 1992 года, согласно данным органов технической инвентаризации, спорные помещения были предназначены для использования в качестве щитовой и лестничной клетки (т.е. для обслуживания более чем одного помещения), то с указанного момента возникло право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Суды не дали оценку всем доказательствам, представленным истцом в материалы дела в обоснование своих доводов. По мнению заявителя, спорные помещения должны быть отнесены к общему имуществу, учреждение не имело право его отчуждать. При применении срока исковой давности судами не учтено, что до создания товарищества техническое обслуживание дома осуществлялось муниципальными организациями и управляющими компаниями, и собственники помещений в многоквартирном доме не могли знать о проведенной реконструкции подвальных помещений (поскольку не имели свободного доступа в коридор, ведущий в рамку управления и спорное помещение бывшей щитовой), об утрате владения спорными помещениями, и регистрации права собственности ответчика на них.
В отзыве на кассационную жалобу учреждение указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность оспариваемых судебных актов.
От ответчика отзыв на жалобу не поступил.
Учреждение заявило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представители товарищества поддержали доводы жалобы, представитель общества возражал против ее удовлетворения, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 13.09.2013 товарищество, зарегистрированное в качестве юридического лица, приняло в управление 13.09.2013 дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 25.
После получения копии технического паспорта на многоквартирный дом в МКУ "УЖКХ Ворошиловского района" (по состоянию на 1980 год), а также копий правоустанавливающих документов от собственников помещений в доме в ходе проведенного осмотра общего имущества в многоквартирном доме выяснилось, что на цокольном этаже дома расположено помещение площадью 9.3 кв. м (N 1 на поэтажном плане), которое согласно данным технического паспорта предназначено для размещения электрощитовой. Однако доступ к указанному помещению в настоящее время у истца отсутствует, электрооборудование дома перенесено в коридор, ведущий в рамку управления системой отопления многоквартирного дома, кроме того, спорное помещение, входит в состав нежилого помещения площадью 83.2 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за обществом (запись о регистрации N 61-61-01/511/2010-23 от 13.07.2010).
Товарищество полагая, что нежилые помещения комнаты N 1 площадью 13,2 кв. м, N 11 площадью 1,7 кв. м относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме N 25 по пр. М. Нагибина и должно быть истребовано из незаконного владения общества, обратилось в арбитражный суд.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании вещного права является способом восстановления и защиты нарушенного права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона т 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Из положений постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09 следует, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса.
Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Как обоснованно установил суд апелляционной инстанции, представленные в дело доказательства не позволяют установить фактическое состояние спорного помещения щитовой площадью 9,3 кв. м на дату приватизации первой квартиры (1992 год) и, следовательно, с достоверностью констатировать возникновение права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Право собственности муниципального образования г. Ростов-на-Дону на нежилое помещение общей площадью 83,2 кв. м номера на поэтажном плане: комнаты N 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 2-3 этаж цокольный (литера А), по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 25, зарегистрировано 04.09.2009 (запись регистрации N 61-61-01/543/2009-128).
Впоследствии, на основании распоряжения департамента имущественно-земельных отношений администрации г. Ростова-на-Дону от 12.04.2010 N 1230 "Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 25, МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи, предметом которого является арендуемое покупателем муниципальное имущество - нежилое помещение общей площадью 83,2 кв. м (N 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 2-3 по данным МУПТИ и ОН от 16.06.2009), цокольный этаж.
Право собственности общества зарегистрировано 13.07.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.07.2010 и от 16.10.2013 (т. 1, л.д. 88, 89).
Суды обоснованно указали, что представленные в дело доказательства подтверждают факт выбытия спорной щитовой из владения собственников помещений многоквартирного дома, в результате перепланировки и передачи в аренду помещения общей площадью 83,2 кв. м не позднее 29.04.1994 года и непрерывное владение спорным помещением ответчиком с 27.07.2000 года и по настоящее время на основании договоров аренды, а впоследствии купли-продажи в порядке приватизации.
Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Общество в отзыве заявило о применении срока исковой давности, начало течения которого исчислило с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на помещение (04.09.2009).
В постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 360/12 по делу N А29-9477/2010 указано, что при наличии заявления об истечении срока исковой давности, своевременно сделанного лицом, фактически владеющим спорным имуществом, истечение срока давности погашает материальное право на иск об истребовании у него этого имущества независимо от законности владения им.
Непрерывное владение ответчика спорными помещениями подвала с 2000 года подтверждено представленными в дело документами и истцом не опровергнуто.
В силу правовой позиции закрепленной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09, необходимо учитывать, что исходя из положений статей 138 и 135 Жилищного кодекса при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности начинается с соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение.
Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о том, что при рассмотрении заявления о пропуске срока исковой давности необходимо исходить из информированности о владении ответчика спорными помещениями собственников помещений в многоквартирном доме, а не товарищества является правильным.
Исходя из пояснений истца о том, что спорные помещение необходимы собственникам для эксплуатации общего имущества, суды сделали верный вывод о том, что, проживая в данном жилом доме, собственники помещений не могли оставаться неосведомленными о том, что с 2000 года спорные помещения в подвале жилого дома занимает ответчик. Следовательно, должны были знать об использовании спорных помещений не как общего имущества дома, а в других целях (под офис коммерческой организацией), а также о выносе щитовой в рамку управления и отсутствии доступа ввиду перепланировки помещений, что свидетельствует о выбытии помещений из их фактического владения.
В связи с попуском срока исковой давности в удовлетворении исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о признании права общей долевой собственности судами отказано правомерно.
Иные доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.03.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу N А53-30015/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.УЛЬКО
Е.В.УЛЬКО
Судьи
А.В.САДОВНИКОВ
И.И.ФЕФЕЛОВА
А.В.САДОВНИКОВ
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)